2023/1/2謹(jǐn)呈：湖南東潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司五礦萬境南山商業(yè)業(yè)態(tài)定位報(bào)告長(zhǎng)沙思源經(jīng)紀(jì)前期顧問部2014-10-042023/1/2PART2PART3PART1商業(yè)本體條件分析商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析商業(yè)開發(fā)方向分析PART4商業(yè)產(chǎn)品定位建議報(bào)告提綱2023/1/201商業(yè)本體條件分析項(xiàng)目商業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積32299.67㎡內(nèi)街商業(yè)8362.15㎡集中式商業(yè)17663.44㎡沿街商業(yè)4774.08㎡商業(yè)會(huì)所1500㎡會(huì)所沿街底商集中式商業(yè)內(nèi)街商業(yè)項(xiàng)目認(rèn)知：不考慮自持，純銷售型商業(yè)，預(yù)料2015年入市，2016年交鋪本體條件——指標(biāo)分析指標(biāo)及目標(biāo)認(rèn)知商業(yè)物業(yè)形態(tài)豐富，規(guī)模較大，且不考慮自持本體條件——商業(yè)格局分析紅星商圈中信新城商業(yè)輻射區(qū)本案本案商業(yè)輻射區(qū)周邊較為成熟的商圈主要有紅星商圈及中信新城商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目東面區(qū)域商業(yè)匱乏，多為小規(guī)模社區(qū)臨街底商。紅星商圈：以湘府路與韶山路交匯處為核心，向南輻射至汽車南站，北至新韶西路，東至洞井路，西達(dá)至芙蓉南路省政府。商圈內(nèi)商業(yè)體量巨大，業(yè)態(tài)豐富，是現(xiàn)階段南邊較為繁華的商圈之一。中信新城友阿奧特萊斯：以中信新城、友阿奧特萊斯、中建芙蓉嘉苑等項(xiàng)目商業(yè)為主，規(guī)模較大，區(qū)域性強(qiáng)。競(jìng)爭(zhēng)空間周邊紅星商圈、中信-友阿奧特萊斯商業(yè)發(fā)展成熟，本案應(yīng)規(guī)避與之直接競(jìng)爭(zhēng)，將商業(yè)輻射區(qū)鎖定為東面商業(yè)空白區(qū)域依據(jù)人均1.2㎡商業(yè)面積需求，可推算出本案周邊商業(yè)需求面積為2.6萬方，本案規(guī)劃商業(yè)面積3.2萬方遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出區(qū)域商業(yè)承載實(shí)力小區(qū)名稱戶數(shù)鄱陽(yáng)小區(qū)850頤和佳園1896鄱馨苑住宅小區(qū)650嘉華城1500山水嘉園1412弘欣公寓2700長(zhǎng)沙理工大學(xué)職工小區(qū)2300本案約3024按入住率60%計(jì)算，本案周邊1.5公里范圍內(nèi)輻射人口約為2.04萬人本體條件——人口分析長(zhǎng)沙理工大學(xué)職工小區(qū)嘉華城三〇一佳園山水嘉園頤和佳園長(zhǎng)城水郡七里香榭鄱陽(yáng)小區(qū)鄱馨苑住宅小區(qū)弘欣公寓1.5KM人口支撐與指標(biāo)對(duì)應(yīng)本案原規(guī)劃商業(yè)規(guī)模過大，超過周邊對(duì)應(yīng)消費(fèi)人口支撐數(shù)2023/1/2基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)新城商業(yè)中心區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心社區(qū)型商業(yè)規(guī)模12-30萬㎡以上6-12萬㎡以上6-10萬㎡以上0.9-3.6萬㎡1800-25000㎡區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利社區(qū)主要交通節(jié)點(diǎn)一般特征半徑10-20km時(shí)間距離15-30分鐘人口50-100萬人停車場(chǎng)2000-5000輛集中型或街區(qū)綜合百貨類為主規(guī)模零售類業(yè)態(tài)（大型百貨、家電/數(shù)碼/家居等專業(yè)市場(chǎng)及各類小商家）集中型商業(yè)和街區(qū)外街+內(nèi)街形式社區(qū)服務(wù)店為主雜貨類業(yè)態(tài)（超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等）客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上日人流量10萬以上日人流量5萬以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者車行30分鐘內(nèi)居民區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民主要面向社區(qū)內(nèi)部居民，同時(shí)輻射周邊居民現(xiàn)實(shí)案例廈門SM商業(yè)廣場(chǎng)12.6萬廣州天河城16萬英國(guó)BLUEWATER16萬深圳萬象城18.8萬深圳CocoPark8.5萬深圳海岸城16萬深圳保利文化廣場(chǎng)14.5萬深圳中信城市廣場(chǎng)6.75萬花園城中心9萬深圳萬科城3萬/54萬金地梅龍鎮(zhèn)(1.2萬/42萬)春華四季園(0.8萬/43萬)潛龍華城（1.6萬/19萬）陽(yáng)光棕櫚園(0.49萬/37.1萬)本體條件——商業(yè)模式適配性分析模式適配性遵照前文分析，本案應(yīng)適當(dāng)壓縮原規(guī)劃商業(yè)建面，發(fā)展居住鄰里型社區(qū)商業(yè)本體條件——進(jìn)入性（近端分析）本案繞城高速黃谷路新韶山路近端分析現(xiàn)階段僅新韶山路可直達(dá)本案商業(yè)，北鄰繞城高速；公交：702區(qū)間線、806路、20路?，F(xiàn)階段周邊僅新韶山路可直達(dá)本案，公共交通匱乏，便利性較差近端分析本案新谷路花卉路遠(yuǎn)端分析本案北面花卉路預(yù)料2015將開通，屆時(shí)將連通現(xiàn)有的新谷路和黃谷路，增加了本案商業(yè)的進(jìn)入性和可達(dá)性，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)的開發(fā)存在確定的利好本體條件——進(jìn)入性（遠(yuǎn)端分析）項(xiàng)目北面花卉路規(guī)劃明年開通，對(duì)于本案商業(yè)開發(fā)存在確定的利好遠(yuǎn)端分析本案商業(yè)物業(yè)形態(tài)豐富，但規(guī)模較大，超出區(qū)域商業(yè)承載實(shí)力，應(yīng)適當(dāng)考慮減小商業(yè)規(guī)模，發(fā)展社區(qū)鄰里型商業(yè)；將商業(yè)輻射區(qū)圈定為項(xiàng)目東面區(qū)域，避開與周邊大型商圈干脆競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)本體條件小結(jié)：2023/1/202商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分布長(zhǎng)沙理工高校職工小區(qū)嘉華城三〇一佳園山水嘉園頤和佳園123456長(zhǎng)城水郡七里香榭周邊商業(yè)調(diào)查范圍先鋒小區(qū)本案周邊小區(qū)較多，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍較差，無集中式商業(yè)，均為住宅沿街底商，業(yè)態(tài)凌亂，檔次較低，多以滿足周邊居民日常生活的零售、餐飲類業(yè)態(tài)為主。本次調(diào)查范圍為項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)的臨街商鋪，具體如下：①、長(zhǎng)沙理工高校職工小區(qū)（匯金路底商沿線）；②、山水嘉園（新谷路底商沿線）；③、先鋒小區(qū)（新谷路、果子園路沿線）；④、中意一路（長(zhǎng)城水郡對(duì)面）；⑤、三〇一佳園（萬芙南路沿線）；⑥、頤和佳園（金海路沿線）。商業(yè)市場(chǎng)分布——調(diào)查范圍細(xì)分市場(chǎng)概況

|周邊底商商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、家居建材為主，商業(yè)檔次較低。三層商業(yè)，一層大部分入駐，二三層空置率五成左右，目前有網(wǎng)吧、賓館、KTV營(yíng)業(yè)。店鋪數(shù)量：約50家左右營(yíng)業(yè)面積：約4000平米租金范圍：50-60元/㎡/月主力面積區(qū)間：60-120平米標(biāo)準(zhǔn)鋪參數(shù)：面寬4.5米，進(jìn)深9.5米，層高6米合同年限：一般簽3年靠近長(zhǎng)沙理工高校東門，目前人流量較小，店鋪開業(yè)率一般，以部分業(yè)主、農(nóng)夫工、部分學(xué)生以及學(xué)校外來人員消費(fèi)為主，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、建材為主。商業(yè)市場(chǎng)分布——周邊商業(yè)調(diào)查理工高校職工小區(qū)沿街商業(yè)調(diào)查細(xì)分市場(chǎng)概況

|周邊底商距友阿奧特萊斯約800米左右，將來區(qū)域?qū)⑦M(jìn)駐湘雅五醫(yī)院，目前人流量小，店鋪開業(yè)率不高，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、服務(wù)為主。整體空置率在六成左右。湘雅五醫(yī)院商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、生活配套類服務(wù)為主，商業(yè)檔次較低。店鋪數(shù)量：約200家左右營(yíng)業(yè)面積：約10000平米租金范圍：55-70元/㎡/月主力面積區(qū)間：40-60平米標(biāo)準(zhǔn)鋪參數(shù)：面寬4.5米，進(jìn)深9米，層高4.8米合同年限：一般簽2-3年山水嘉園、先鋒小區(qū)沿街商業(yè)調(diào)查商業(yè)市場(chǎng)分布——周邊商業(yè)調(diào)查細(xì)分市場(chǎng)概況

|周邊底商該區(qū)域的商業(yè)氛圍較好，車流量、人流量較大，中意路沿線商業(yè)檔次相對(duì)較高，以中檔餐飲和休閑消遣為主，而萬芙路沿線商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、低檔餐飲、汽車機(jī)械服務(wù)為主。整體空置率在5%左右。租金集中在100-130元/㎡/月商業(yè)市場(chǎng)分布——周邊商業(yè)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、服務(wù)為主，商業(yè)檔次一般。店鋪數(shù)量：約300家左右營(yíng)業(yè)面積：約20000平米租金范圍：100-130元/㎡/月主力面積區(qū)間：30-400平米標(biāo)準(zhǔn)鋪參數(shù)：面寬4.2米，進(jìn)深8.5米，層高4.5米合同年限：一般簽2-3年三〇一佳園周邊商業(yè)調(diào)查該小區(qū)底商分布在小區(qū)的南面及東面，空置率較高，現(xiàn)有已入駐商家集中在東面金海路沿線，以零售、生活服務(wù)以及餐飲類業(yè)態(tài)為主，租金集中在30-40元/㎡/月。金海路該地段人流量較少，目前小區(qū)沿街底商空置率較高，約為70%左右，現(xiàn)已營(yíng)業(yè)商鋪業(yè)態(tài)主要為便利超市、餐飲、生活服務(wù)等。商鋪數(shù)量：約50個(gè)商業(yè)體量：約3500㎡租金范圍：30-40元/㎡/月主力面積區(qū)間：45-110㎡商業(yè)市場(chǎng)分布——周邊商業(yè)調(diào)查頤和佳園沿街商業(yè)調(diào)查商業(yè)市場(chǎng)分布——周邊商業(yè)調(diào)研匯總項(xiàng)目名稱租金（元/㎡/月）面寬/進(jìn)深（米）層高（米）層數(shù)銷售模式售價(jià)（元/㎡）投資回報(bào)年限空置率長(zhǎng)沙理工大學(xué)職工小區(qū)1F：50-602F：253F：204.5*9.563一拖二9000-1100015（按1F測(cè)算）1F：5%2F、3F：50%山水嘉園55-654.5*94.81單層1500019~2360%先鋒小區(qū)1F：60-702F：20-304.5*94.82只租不售————60%中意一路沿線（繞城高速入口旁）100-13010*204.53——8000-120005~105%三〇一佳園100-1204.2*8.54.51——8000-120008~105%頤和佳園30-405.5*124.81單層1300027~3670%租金范圍主要集中在：50-70元/㎡/月；售價(jià)范圍主要集中在：8000-12000元/㎡；主要包含業(yè)態(tài)：餐飲、服務(wù)、超市、零售等。依據(jù)投資回報(bào)周期的計(jì)算公式可推算出周邊商業(yè)投資回報(bào)周期：8-19年1、周邊業(yè)態(tài)主要以餐飲、生活配套服務(wù)、超市類為主，整體檔次較低；2、對(duì)比國(guó)際通用商業(yè)回報(bào)周期12年，本案周邊部分商業(yè)的投資回報(bào)率較高，市場(chǎng)認(rèn)可度高3、但周邊商業(yè)缺乏統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理、形象品牌包裝及整體性的業(yè)態(tài)規(guī)劃，導(dǎo)致空置率較高。周邊商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：2023/1/203商業(yè)開發(fā)方向探討2023/1/2目標(biāo)及核心問題理解對(duì)于項(xiàng)目核心目標(biāo)的思索：現(xiàn)實(shí)與希望目標(biāo)的對(duì)比推導(dǎo)項(xiàng)目核心問題R我們想要什么？（基于目標(biāo)理解）目標(biāo)：商業(yè)物業(yè)整體售價(jià)高于周邊市場(chǎng)平均價(jià)。2016年實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)100%的銷售率。S我們有什么？（項(xiàng)目現(xiàn)狀分析）周邊商業(yè)缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，形象差，檔次低。本案涵蓋別墅、洋房、高層，整體定位偏高端。本案商業(yè)體量過大，除滿足項(xiàng)目自身需求外，必需輻射周邊社區(qū)。核心問題1：如何針對(duì)項(xiàng)目自身客戶規(guī)劃合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以獲得市場(chǎng)支持？核心問題2：如何針對(duì)項(xiàng)目周邊客戶規(guī)劃合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以獲得較高的競(jìng)爭(zhēng)力？核心問題3：如何有效果控制商業(yè)體量，盡早實(shí)現(xiàn)100%的銷售率?Q核心問題是什么？2023/1/2商業(yè)開發(fā)方向初步推斷核心問題1：如何針對(duì)項(xiàng)目自身客戶規(guī)劃合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以獲得市場(chǎng)支持？核心問題2：如何針對(duì)項(xiàng)目周邊客戶規(guī)劃合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以獲得較高的競(jìng)爭(zhēng)力？核心問題3：如何有效果控制商業(yè)體量，盡早實(shí)現(xiàn)100%的銷售率?應(yīng)對(duì)途徑通過發(fā)展會(huì)所及商業(yè)街區(qū)精品商業(yè)，服務(wù)本案別墅及洋房及周邊市場(chǎng)高端客群通過發(fā)展集中式鄰里商業(yè)，服務(wù)本案高層及周邊社區(qū)消費(fèi)人群基于人口消費(fèi)支撐條件，適當(dāng)限制項(xiàng)目商業(yè)體量應(yīng)對(duì)途徑應(yīng)對(duì)途徑通過打造精品商業(yè)及鄰里社區(qū)商業(yè)作為本案開發(fā)方向，同時(shí)建議限制商業(yè)體量2023/1/2地塊價(jià)值分析花卉路（未開通）項(xiàng)目商業(yè)分布區(qū)本案人流車流車流人流車流通達(dá)性：目前到達(dá)項(xiàng)目只有匯金路和黃谷路，通達(dá)性較差。昭示性：集中型商業(yè)位于匯金路和黃谷路的交叉口，昭示性強(qiáng)。集中型商業(yè)ABCD輻射性：商業(yè)輻射實(shí)力我們認(rèn)為：A>B>D>C2023/1/2開發(fā)方向考慮到集中商業(yè)主要為項(xiàng)目高層類以及周邊業(yè)主服務(wù)，為突出其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其主力店宜打造競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)-超市賣場(chǎng)細(xì)目配置要求細(xì)目配置要求需求面積2500~20000㎡不等供氣通常320m3/h（不包括空調(diào)用氣）。柱距一般為10.8m×10.8m、8.4m×8.4m兩種。供電方式及變壓器2of2500KVA干式變壓器,10/0.4kvDyn1150hz雙電源雙回路供電。樓層凈高平頂建筑：賣場(chǎng)凈高不小于5.3米～5.5米，后倉(cāng)凈高不小于6.8米，不大于7.5米。發(fā)電機(jī)容量800kw~1000kw油罐容量可持續(xù)1.5天或6噸，業(yè)主需提供油罐位置。樓板荷載賣場(chǎng)

800kg/㎡,后倉(cāng)與冷庫(kù)

1000～1200kg/㎡。排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過當(dāng)?shù)仳?yàn)收。自動(dòng)人行步道二層：2部，三層：4～6部（如有地下室或樓面停車場(chǎng)，則必須有上下的自動(dòng)人行步道）?？照{(diào)通風(fēng)賣場(chǎng)正氣壓，賣場(chǎng)和出租區(qū)的新風(fēng)，排煙符合消防要求。溫度要求：夏天24℃；冬天18℃。貨梯至少2部5噸貨梯，若有地下室，必須有一部貨梯直達(dá)地下室。室外場(chǎng)地重載路面（承重35噸）、停車場(chǎng)、綠化樹種、景觀等須按照超市的要求或提供的圖紙施工。卸貨區(qū)考慮2或3輛40尺35噸集卡和4輛小卡車滿載重量及回車空間，集卡旋轉(zhuǎn)半徑15米。消防符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)），要求設(shè)置煤氣報(bào)警與聯(lián)動(dòng)裝置.。后倉(cāng)800～1,200㎡。人防要求符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)及超市的要求，并能最終通過當(dāng)?shù)仳?yàn)收。停車位特大型城市400～600車位，其他城市150～300車位，每個(gè)車位約需22㎡，600～1000自行車位。環(huán)保符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）。供水通常250噸/天綠化符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)要求，并能最終通過當(dāng)?shù)仳?yàn)收。【注】以上數(shù)據(jù)均為國(guó)內(nèi)大型超市賣場(chǎng)常規(guī)選址要求，不同品牌或?qū)ㄖ⑿…h(huán)節(jié)要求略有差異。超市賣場(chǎng)基本配置參數(shù)產(chǎn)品定位集中式商業(yè)開發(fā)方向類型面積，含主力店（平米）主力店數(shù)目主力店比例主要商圈（km）鄰里中心3000-150001或2個(gè)30-50%5項(xiàng)目適宜的集中式商業(yè)類型2023/1/2商業(yè)3F商業(yè)2F3F改后改前商業(yè)4F集中商業(yè)開發(fā)方向集中式商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2由于原集中商業(yè)單層面積達(dá)不到超市需求，建議擴(kuò)大集中商業(yè)單層面積并通過降低樓層壓縮整風(fēng)光 積。打造凝合型生活配套，同時(shí)超市作為主力店。原規(guī)劃17663㎡降低至15158㎡，切合鄰里中心規(guī)模改前集中商業(yè)單層面積不足2500㎡，改后集中商業(yè)單層面積可達(dá)2595㎡左右。由于市場(chǎng)需求考慮，鑒于商業(yè)樓層定價(jià)差異，為避開商業(yè)與住宅價(jià)格倒掛，建議由4層商業(yè)改為打造3層，限制商業(yè)體量。產(chǎn)品定位建議商業(yè)面積匯總（單位：㎡）樓棟商業(yè)單層面積樓層數(shù)總建面積6615633468966號(hào)棟西邊二層69021380672595377856865221303合計(jì)

15158壓縮進(jìn)深，降低樓層，限制面積降低樓層，限制面積2023/1/2商業(yè)業(yè)態(tài)布局通過合理的業(yè)態(tài)布局，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)、主題突出、人流均衡、價(jià)值最大化的目標(biāo)。類別主題定位產(chǎn)品設(shè)想建筑體量

（m2）集中型商業(yè)一站式SHOPPING

MALLF1精品超市2500F2服裝/鞋帽/家居家飾品1500化妝品/珠寶/美容美甲500鐘表/小電器

500F3休閑美食廣場(chǎng)2500小計(jì)7500F1設(shè)置超市，消化商業(yè)面積，為商場(chǎng)集聚人氣，將人流導(dǎo)入項(xiàng)目。2F設(shè)置服飾、化妝品、小電器等多業(yè)態(tài)，體現(xiàn)商業(yè)內(nèi)容豐富度F12F3F3F集中設(shè)置餐飲等業(yè)態(tài)，吸引目的性客群導(dǎo)入，均衡各樓層人流集中式商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2位置業(yè)態(tài)業(yè)種單店面積（㎡）數(shù)量（家）面積小計(jì)（㎡）屬性F1精品超市250012500主力店商業(yè)業(yè)態(tài)布局F1生活坊——家用消費(fèi)：日常生活中不行或缺的一部分集中商業(yè)開發(fā)方向集中式商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2商業(yè)業(yè)態(tài)布局F2品質(zhì)生活——時(shí)尚購(gòu)物：提倡自然、自信、自由的快樂人生集中商業(yè)位置業(yè)態(tài)業(yè)種面積（㎡）數(shù)量（家）面積小計(jì)（㎡）屬性F2服裝80-35012-151300普通店F2鞋帽包40-805-6400普通店F2家居家飾品80-1002-4260普通店F2化妝品/珠寶20-605-8300普通店F2鐘表/小電器20-605-6240普通店集中商業(yè)開發(fā)方向集中式商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2集中商業(yè)開發(fā)方向商業(yè)業(yè)態(tài)布局F3時(shí)尚餐飲——快餐+休閑餐飲+家庭正餐+商務(wù)正餐：滿足不同人群的餐飲需求集中商業(yè)位置業(yè)態(tài)業(yè)種需求面積（㎡）數(shù)量（家）面積小計(jì)（㎡）屬性F3快餐100-1202-3200普通店F3休閑餐飲200-6002-3800普通店F3家庭正餐500-10001500次主力店F3商務(wù)正餐1000-300011000主力店集中式商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2會(huì)所開發(fā)方向針對(duì)本項(xiàng)目高端客群，集商務(wù)-消遣-休閑為一體，打造成為南城高端商務(wù)體驗(yàn)會(huì)客廳產(chǎn)品定位目標(biāo)效果：高端、有特色、差異化！

本項(xiàng)目以高檔住宅為主，客戶群定位以社會(huì)中上層客戶為主，在銷售完成后，營(yíng)銷中心將轉(zhuǎn)變成商業(yè)配套功能，為與項(xiàng)目客戶群體相符，建議后續(xù)打造實(shí)現(xiàn)特色化。通過每個(gè)樓層不同的特色、不同的定位打造市場(chǎng)最高端最富特色的高端商業(yè)會(huì)所。1樓：高端商務(wù)洽談會(huì)所；2樓：高端休閑養(yǎng)生會(huì)所；會(huì)所商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2

規(guī)劃主題項(xiàng)目面積經(jīng)營(yíng)方式說明一樓高端商務(wù)會(huì)所會(huì)所大堂+會(huì)員門禁系統(tǒng)80㎡客戶接待吧臺(tái)接待，客戶進(jìn)訪接待中高檔商務(wù)洽談餐廳400㎡專業(yè)經(jīng)營(yíng)用作高端宴請(qǐng)、商務(wù)接洽咖啡吧200㎡專業(yè)經(jīng)營(yíng)引進(jìn)大型咖啡西點(diǎn)廳二樓高端養(yǎng)生會(huì)所水療會(huì)所+私人會(huì)所80㎡專業(yè)經(jīng)營(yíng)引進(jìn)小型水療會(huì)所高端spa會(huì)所300㎡專業(yè)經(jīng)營(yíng)健身房300㎡專業(yè)經(jīng)營(yíng)含瑜珈/舞蹈室、健身后可直接下一樓（2樓）沐浴更衣、桑拿為項(xiàng)目植入獨(dú)有元素標(biāo)識(shí)：城市頂層精英俱樂部!會(huì)所開發(fā)方向商業(yè)業(yè)態(tài)布局依據(jù)營(yíng)銷期功能運(yùn)用需求，劃分會(huì)所空間布局。集中式商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2商業(yè)街區(qū)開發(fā)方向目前區(qū)域兒童主題型商業(yè)尚未發(fā)展成型，市場(chǎng)空間大——可打造親子文化街產(chǎn)品定位目前區(qū)域內(nèi)尚缺乏全業(yè)態(tài)型兒童主題商業(yè)項(xiàng)目，且周邊教化匱乏，集資房和安置小區(qū)居多，打造親子文化街亦可與項(xiàng)目?jī)和夏昊顒?dòng)廣場(chǎng)相得益彰。兒童服裝、兒童用品、兒童玩具、兒童文具兒童餐飲兒童小食品兒童樂園兒童游藝兒童職場(chǎng)體驗(yàn)兒童培訓(xùn)兒童攝影兒童牙醫(yī)？老年兒童活動(dòng)廣場(chǎng)老年兒童活動(dòng)廣場(chǎng)親子文化街區(qū)街區(qū)商業(yè)開發(fā)方向老年兒童活動(dòng)廣場(chǎng)老年兒童活動(dòng)廣場(chǎng)親子文化街區(qū)2023/1/228#29#31#33#30#34#32#38#2F商業(yè)36#2F商業(yè)2023/1/2兒童主題型商業(yè)以兒童系列消費(fèi)為基準(zhǔn)，拉動(dòng)全家消費(fèi)，具有猛烈的商業(yè)帶動(dòng)性。兒童業(yè)態(tài)已成為消遣、餐飲及休閑之后的第四大主力。產(chǎn)品定位兒童體驗(yàn)式商業(yè)模式特點(diǎn)兒童消費(fèi)家庭消費(fèi)家人團(tuán)聚托兒后，鄰里、摯友聚會(huì)商業(yè)街區(qū)開發(fā)方向街區(qū)商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2商業(yè)街區(qū)開發(fā)方向商業(yè)業(yè)態(tài)布局1F童心MEETING——兒童（零售+餐飲+攝影）：內(nèi)容豐富的兒童城堡商業(yè)街區(qū)位置業(yè)態(tài)業(yè)種需求面積（㎡）數(shù)量（家）面積小計(jì)（㎡）屬性1F兒童食品50-1501-3300普通店1F兒童餐飲100-3005700普通店1F兒童零售50-20012-161300普通店1F兒童攝影100-2003-4600普通店1F母嬰用品50-2007800普通店1F社區(qū)配套服務(wù)類商業(yè)（干洗、便利店、水果店等）40-806-8約480普通店街區(qū)商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2商業(yè)業(yè)態(tài)布局2F童心MEETING——兒童職場(chǎng)體驗(yàn)+兒童樂園+兒童培訓(xùn)：親子互動(dòng)最志向的平臺(tái)商業(yè)街區(qū)位置業(yè)態(tài)業(yè)種需求面積（㎡）數(shù)量（家）面積小計(jì)（㎡）屬性2F兒童職場(chǎng)體驗(yàn)3000-1000012600主力店2F兒童樂園/托管200-5001480普通店2F兒童教育培訓(xùn)500-80021200普通店街區(qū)商業(yè)開發(fā)方向2023/1/2商業(yè)街+會(huì)所（精品商業(yè)）定位回顧：打造精品商業(yè)+鄰里型社區(qū)商業(yè)集中式商業(yè)體量限制：集中式商業(yè)體量宜限制在1.5萬方左右，契合鄰里中心體量會(huì)所、商業(yè)街體量保持不變。主要為項(xiàng)目別墅類、洋房類及周邊市場(chǎng)高端客群服務(wù)。主要為項(xiàng)目高層類以及周邊業(yè)主服務(wù)。商業(yè)定位回顧2023/1/2商業(yè)街+會(huì)所（精品商業(yè)）2023/1/204產(chǎn)品定位探討2023/1/2商業(yè)項(xiàng)目的建筑形態(tài)設(shè)計(jì)關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目能否成功運(yùn)營(yíng)建筑物業(yè)功能與定位功能要吻合商業(yè)建筑設(shè)計(jì)商業(yè)建筑形態(tài)影響著它的招租經(jīng)營(yíng)，而變更它的成本太高！2023/1/2細(xì)目配置要求特色餐飲休閑餐飲兒童游樂運(yùn)動(dòng)健身一般零售店需求面積200-500㎡200-500㎡500~1500㎡2000~4000㎡不等柱距無特殊要求無特殊要求不小于8.4m不小于5m無特殊要求樓層凈高不小于4米不小于4米不小于9m不低于3m無特殊要求樓板荷載400-600kg/㎡400-600kg/㎡無特殊要求500kg/㎡無特殊要求供電配備250KW/㎡配備250KW/㎡無特殊要求無特殊要求無特殊要求供水250噸/天250噸/天無特