建設(shè)工程階段管理的探討1終結(jié)階段涉及的建設(shè)項(xiàng)目壽命形態(tài)

1)法律壽命:法律、法規(guī)、條例等規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目的合理使用年限。如我國(guó)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70a，工業(yè)用地50a，等。2)經(jīng)濟(jì)壽命：指建設(shè)項(xiàng)目從其壽命開頭，到連續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合理而被結(jié)束所經(jīng)受的時(shí)間。項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后，每年分?jǐn)偟馁Y產(chǎn)消耗成本會(huì)逐年削減。但為維持原有功能，運(yùn)行和修理費(fèi)卻逐年增加。因此，在某一年份，建設(shè)項(xiàng)目年平均運(yùn)營(yíng)成本達(dá)到最低，從經(jīng)濟(jì)成本觀點(diǎn)來(lái)看，從項(xiàng)目開頭到這一年就是建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命，以后項(xiàng)目雖然可連續(xù)運(yùn)營(yíng)，但因運(yùn)營(yíng)成本提高，未必是經(jīng)濟(jì)的。3)實(shí)際壽命：項(xiàng)目從開頭直到終結(jié)期的結(jié)束所經(jīng)受的真正的時(shí)間。它和物理壽命不同，不僅包括了項(xiàng)目的物質(zhì)形態(tài)的開頭和終結(jié)，也包括了項(xiàng)目的非物質(zhì)形態(tài)階段，如項(xiàng)目前期最早的構(gòu)思策劃等。有的項(xiàng)目，盡管設(shè)計(jì)壽命、法律壽命、物理壽命未到，經(jīng)濟(jì)壽命、功能壽命還好，但由于某種緣由而被強(qiáng)行結(jié)束，它的實(shí)際壽命就短于該項(xiàng)目應(yīng)享有的其他壽命形態(tài)的時(shí)間；反之，有的項(xiàng)目盡管它的其他壽命形態(tài)所給予的時(shí)間已結(jié)束，但由于某種緣由，項(xiàng)目還在連續(xù)，它的實(shí)際壽命就比其他壽命形態(tài)長(zhǎng)。

2常見建設(shè)工程項(xiàng)目終結(jié)的緣由

2.1項(xiàng)目運(yùn)行，自然進(jìn)入全壽命周期的終結(jié)期

假如項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)定的使用功能，運(yùn)營(yíng)使用時(shí)間基本符合設(shè)計(jì)壽命，項(xiàng)目的管理者認(rèn)為沒有必要連續(xù)它的壽命而連續(xù)使用，就可以讓項(xiàng)目進(jìn)入它的全壽命周期最終一個(gè)階段：終結(jié)期。這個(gè)階段的結(jié)束就意味著這個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目完成了策劃決策所確定的目標(biāo)及全壽命周期的全過程。

2.2區(qū)域或城市規(guī)劃方面的緣由

由于城市的進(jìn)展使得城市規(guī)劃發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地的使用性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，如原來(lái)的工業(yè)區(qū)規(guī)劃變更為商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)，現(xiàn)存的建設(shè)項(xiàng)目的物質(zhì)實(shí)體建筑物就會(huì)被大規(guī)模拆除。另一種狀況，片面追求房地產(chǎn)開發(fā)的利益，不合理地?cái)U(kuò)大開發(fā)面積，也可能使某些處于合理使用年限的建筑提前拆除，進(jìn)入終結(jié)期。

2.3項(xiàng)目管理主體及管理政策的變化

國(guó)家和地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)展、變化，管理建設(shè)項(xiàng)目的企事業(yè)法人在社會(huì)中的政治經(jīng)濟(jì)地位、管理隸屬關(guān)系、投資主體、產(chǎn)品或服務(wù)對(duì)象等方面發(fā)生了重大變化，這些變化涉及項(xiàng)目能否持續(xù)進(jìn)行。如企業(yè)被關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，項(xiàng)目很可能無(wú)法再進(jìn)行下去。

2.4原定使用功能的落后

由于原有項(xiàng)目的物質(zhì)實(shí)體的使用功能或品質(zhì)不能適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)人們的要求，如20世紀(jì)七八十年月或更早期建設(shè)的住宅，其結(jié)構(gòu)和功能布局已不能滿意現(xiàn)代生活的要求，因而遭到人們使用觀念上的遺棄，功能壽命結(jié)束，進(jìn)入終結(jié)期。

2.5建筑物設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求的提高

根據(jù)國(guó)家和地方現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范衡量，一些早期設(shè)計(jì)的舊建筑雖然設(shè)計(jì)壽命不到，但在抗震、防火、節(jié)能等方面達(dá)不到新標(biāo)準(zhǔn)的要求，導(dǎo)致拆除。

2.6建設(shè)項(xiàng)目自身緣由，物理壽命結(jié)束

由于建筑物的設(shè)計(jì)、施工和使用不當(dāng)，原有的設(shè)計(jì)功能過早地丟失，雖然設(shè)計(jì)壽命未到，它的物理壽命已結(jié)束。

2.7項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)壽命的結(jié)束

運(yùn)營(yíng)和修理費(fèi)用長(zhǎng)期超出收入，雖然經(jīng)過大修，仍不能擺脫經(jīng)濟(jì)虧損的局面，項(xiàng)目的管理者認(rèn)為，只有結(jié)束項(xiàng)目，重新開展新的項(xiàng)目才能擺脫經(jīng)濟(jì)逆境。此時(shí)項(xiàng)目的物理壽命、設(shè)計(jì)壽命可能都沒有達(dá)到。

2.8從在建工程直接進(jìn)入項(xiàng)目終結(jié)期

有的建設(shè)工程項(xiàng)目，由于資金嚴(yán)峻欠缺、法院查封、產(chǎn)權(quán)糾紛等各方面的緣由，在尚未完成物質(zhì)實(shí)體時(shí)就長(zhǎng)期停建，不能進(jìn)入竣工和運(yùn)營(yíng)期，形成爛尾工程。這類工程項(xiàng)目錯(cuò)過了建設(shè)時(shí)機(jī)，不行能達(dá)到原定的項(xiàng)目目標(biāo)和設(shè)計(jì)壽命，一旦有新的建設(shè)項(xiàng)目取代它，它就從施工期的在建工程直接進(jìn)入了項(xiàng)目生命的終結(jié)期。

2.9自然災(zāi)難造成項(xiàng)目物質(zhì)主體的毀滅，結(jié)束項(xiàng)目

3建設(shè)工程項(xiàng)目終結(jié)期的資產(chǎn)評(píng)估

在我國(guó)，原建設(shè)工程項(xiàng)目在終結(jié)期往往和擬建的新建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)思策劃期交織在一起，項(xiàng)目的執(zhí)行主體一般是國(guó)有、民營(yíng)或境外的事業(yè)、企業(yè)，因此，對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估，往往包含對(duì)項(xiàng)目載體企業(yè)的評(píng)估。在終結(jié)期，伴隨著企業(yè)改制、機(jī)構(gòu)改革、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)重組等行為，必定會(huì)消失資產(chǎn)評(píng)估，正確的評(píng)估建設(shè)工程項(xiàng)目終結(jié)期的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值對(duì)掌握國(guó)有資產(chǎn)的流失、保證項(xiàng)目投資及相關(guān)各方的合法利益是特別重要的。依據(jù)項(xiàng)目的詳細(xì)狀況，終結(jié)期的資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)目的一般有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資或合作、企業(yè)清算（包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算）、企業(yè)租賃、債務(wù)重組，等。項(xiàng)目終結(jié)期的資產(chǎn)評(píng)估，是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，應(yīng)由專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司和國(guó)家注冊(cè)的資產(chǎn)評(píng)估師來(lái)進(jìn)行，必需按資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)要求的程序、規(guī)章進(jìn)行評(píng)估。

4建設(shè)工程項(xiàng)目終結(jié)的處理方式

建設(shè)工程項(xiàng)目的終結(jié)處置方式，因行業(yè)的不同、項(xiàng)目的類型性質(zhì)不同、處置主體的目的不同等緣由，會(huì)有多種不同方式，以下是常見的幾種。

4.1更新改造

建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)若干年后，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平的進(jìn)展，當(dāng)項(xiàng)目的使用功能已落后，不能滿意社會(huì)進(jìn)展的需求，它的功能壽命就結(jié)束；或項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益不好，虧損嚴(yán)峻，這時(shí)就可以考慮采納更新改造的方式，提升原項(xiàng)目的使用功能，擺脫虧損的局面。這種更新改造一般是要重新立項(xiàng)的。原項(xiàng)目盡管設(shè)計(jì)壽命未到，也要提前終結(jié)，開頭新的更新改造項(xiàng)目。更新改造項(xiàng)目的實(shí)施主體往往和原項(xiàng)目的實(shí)施主體大體全都，一般是對(duì)原有設(shè)施進(jìn)行技術(shù)改造或固定資產(chǎn)進(jìn)行更新，按少搞土建，不搞外延的原則進(jìn)行。因此，這種方式在實(shí)施中比較簡(jiǎn)單、投資少、還可以充分利用原項(xiàng)目的物質(zhì)實(shí)體和無(wú)形資產(chǎn)，對(duì)社會(huì)的干擾、震蕩小。

4.2舊建筑物的改造利用

建設(shè)工程項(xiàng)目由于某種緣由終結(jié)，假如項(xiàng)目建筑物的物理壽命、設(shè)計(jì)壽命尚未結(jié)束，新的建設(shè)項(xiàng)目就可以利用改造這些建筑物，這是國(guó)際建筑業(yè)的通行做法，上海世博園的建設(shè)中利用了不少舊建筑物，是很好的例子。4.2.1舊建筑改造利用的好處1）經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：改建比新建可省去主體結(jié)構(gòu)的大部分投資，并可削減新項(xiàng)目的初期投資(包括拆遷、土建費(fèi)用等),原有的基礎(chǔ)設(shè)施可連續(xù)利用，只需擴(kuò)容或轉(zhuǎn)變位置。而且建設(shè)期短,在經(jīng)濟(jì)上特別合算。2）利用原結(jié)構(gòu)：有的舊工業(yè)建筑主體結(jié)構(gòu)結(jié)實(shí)、簡(jiǎn)潔、有共性，便于改造利用，增加了改造后的牢靠性和安全性。3）空間優(yōu)勢(shì)：許多舊工業(yè)建筑空間開敞，平面規(guī)整，使新項(xiàng)目在空間結(jié)構(gòu)、平面形式、立面造型等方面具有較大的改造空間。4）社會(huì)文化優(yōu)勢(shì)：舊建筑大多數(shù)具有它的地域性特點(diǎn),是城市或地區(qū)歷史和文明進(jìn)程的見證和文化的物質(zhì)載體，利用得好，可增加新項(xiàng)目的人文歷史氛圍。5）盤活資源：對(duì)一些經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，廠房閑置、債務(wù)高，假如它的舊建筑物、老廠房、土地等資源得到新項(xiàng)目的使用，使資源重組，有利于擺脫逆境。6）環(huán)境愛護(hù)的優(yōu)勢(shì):利用舊建筑物可明顯地削減建筑建筑過程中的能耗和對(duì)環(huán)境的破壞。4.2.2常見舊建筑物改造的方式1）舊項(xiàng)目、舊建筑物土地的利用：原工程項(xiàng)目終結(jié)可使舊建筑物之間的空地和預(yù)留地重新支配。有時(shí)也會(huì)有一些空閑地、廢棄地，這些土地是后續(xù)新建項(xiàng)目珍貴的資源。2）功能變換：利用舊建筑的原有空間,轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的使用功能。這種方法保留舊建筑的原有結(jié)構(gòu)框架和主體,更新舊建筑內(nèi)部設(shè)備和陳舊的設(shè)施,可改造成具有現(xiàn)代設(shè)施的旅館、藝術(shù)館、工作場(chǎng)所等。3）化大為小、化整為零：對(duì)于具有大空間的工業(yè)建筑、大廠房、火車站、倉(cāng)庫(kù)、廢棄碼頭，可依據(jù)新項(xiàng)目的使用功能,對(duì)原有的大空間進(jìn)行水平或者垂直的劃分,形成若干小空間,然后再投入使用。如，分隔開間，增加一些設(shè)施，改為公寓或城市廉租房。4）結(jié)構(gòu)改造：結(jié)合新項(xiàng)目，對(duì)原有建筑的結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑?滿意新的使用功能。要注意策劃和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相結(jié)合，做到結(jié)構(gòu)可行,經(jīng)濟(jì)合理。5）充分利用地理位置：有的舊建筑的地理位置、房屋結(jié)構(gòu)適合改為寫字樓，只需增加一些設(shè)施和裝修。6）擴(kuò)建改造：按新項(xiàng)目的要求，在原有建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上或者親密的空間范圍內(nèi),對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)適當(dāng)?shù)臄U(kuò)建、加建、改建,使新舊建筑形成一個(gè)整體。

4.3整體搬遷

有的建設(shè)項(xiàng)目尚處在壽命周期的運(yùn)營(yíng)階段，而且效益不錯(cuò)，經(jīng)濟(jì)壽命、功能壽命未結(jié)束，但遇到區(qū)域或城鎮(zhèn)總體規(guī)劃等方面的緣由，項(xiàng)目的載體企業(yè)必需讓出土地搬遷到另外的規(guī)劃地，這時(shí)，項(xiàng)目也因外部緣由被強(qiáng)制進(jìn)入了生命終結(jié)期。在新的規(guī)劃地，以原項(xiàng)目為基礎(chǔ)，開頭了新的項(xiàng)目，一般來(lái)說，新的項(xiàng)目的水平比原項(xiàng)目有所提升。原項(xiàng)目物質(zhì)形態(tài)中的建筑物將被拆除，設(shè)備及其他固定資產(chǎn)將搬遷到新規(guī)劃地，納入新建設(shè)工程項(xiàng)目的全壽命過程的軌道予以安裝使用。原項(xiàng)目的無(wú)形資產(chǎn)和人員也隨企業(yè)的遷移進(jìn)入新規(guī)劃地的新建設(shè)項(xiàng)目中。在這種整體搬遷中，應(yīng)留意的事項(xiàng)有：4.3.1搬遷補(bǔ)償費(fèi)合理各地政府及拆遷相關(guān)單位會(huì)出臺(tái)企業(yè)搬遷的補(bǔ)償政策，要多方反復(fù)協(xié)商，確保被搬遷企業(yè)和人員的合理利益。4.3.2確保項(xiàng)目的骨干人員和無(wú)形資產(chǎn)不流失這是搬遷后新項(xiàng)目能否勝利進(jìn)行的重要保證，無(wú)形資產(chǎn)包括已形成的商譽(yù)、專利、技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)，等。4.3.3重視資產(chǎn)評(píng)估工作使建設(shè)項(xiàng)目及載體企業(yè)的全部資產(chǎn)都能得到合理的評(píng)估、補(bǔ)償。4.3.4制定具體可行的搬遷方案方案中，應(yīng)有具體的搬遷進(jìn)度表，并嚴(yán)格執(zhí)行，使新項(xiàng)目能盡快進(jìn)入施工期、運(yùn)營(yíng)期。

4.4舊建筑物的拆除

假如新的建設(shè)工程項(xiàng)目不能利用原項(xiàng)目的舊建筑物，那么就要對(duì)舊建筑物進(jìn)行拆除。拆除一般有兩種方式。4.4.1建筑拆解建筑拆解是從建筑結(jié)構(gòu)中以人工或機(jī)械方式回收舊材料的過程，將舊建筑中不同類型的構(gòu)件逐一拆除，使之分別、分類，最大限度地回收。1）拆解方式的優(yōu)點(diǎn)（1）削減建筑廢棄物填埋量及其對(duì)環(huán)境的污染；（2）可循環(huán)利用某些材料構(gòu)件，具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益；（3）廢舊材料循環(huán)利用可削減碳排放；（4）顯著提高建筑材料的再利用率，進(jìn)而保存了建筑材料的固化能量，有重要的節(jié)能意義；（5）推動(dòng)新建建筑使用廢舊材料，可促進(jìn)全社會(huì)的節(jié)能、節(jié)材的綠色建筑理念；（6）在建筑拆料回收領(lǐng)域制造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。2）適于拆解的主要建筑（1）高附加值建筑:照實(shí)木房屋、建筑物室內(nèi)構(gòu)件中的硬木地板、門窗或電氣裝置，拆解工作比較便利，而且拆除下來(lái)的廢舊物品回收價(jià)格高。（2）某些磚混結(jié)構(gòu)建筑:假如磚混結(jié)構(gòu)建筑使用強(qiáng)度高、質(zhì)量好的實(shí)心黏土磚并用低標(biāo)號(hào)、易清除的砂漿，有利于磚塊的分別、清理和利用，適合拆解。（3）整體結(jié)構(gòu)良好、密閉性強(qiáng)的建筑:這類建筑中的構(gòu)件材料很少被風(fēng)化、腐蝕，拆解后可直接再利用。（4）框架結(jié)構(gòu)建筑:可在處理主體建筑結(jié)構(gòu)前拆解室內(nèi)構(gòu)件、門窗、墻體填充等可利用的材料。（5）結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔、規(guī)律性強(qiáng)的建筑：整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和使用的材料類似，并呈現(xiàn)出有規(guī)律的布置；結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和構(gòu)件的連接方式簡(jiǎn)單分解，材料類型和尺寸較為全都，如許多鋼結(jié)構(gòu)建筑、廠房等。（6）大尺度構(gòu)件為主的建筑：由少量的大構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)通常比由大量的較小的構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)更簡(jiǎn)單無(wú)損害地拆解，如預(yù)制件建筑、拼裝建筑、活動(dòng)板房等。（7）材料易分別的結(jié)構(gòu)：建筑物的附屬構(gòu)件與主體結(jié)構(gòu)便于分別，如采納干掛法鋪設(shè)的立面幕墻材料，等。4.4.2建筑拆毀這種建筑物的拆除方式有人工拆毀、機(jī)械拆毀、爆破拆毀等，將建筑結(jié)構(gòu)拆毀后的殘留物，基本作為無(wú)用的建筑垃圾處理，一般是在指定地點(diǎn)填埋。遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的孤立建筑物，拆除量不大，回收利用不便利，又有合適的填埋地點(diǎn)的狀況下，采納這種建筑拆毀的方式較多。但這種方式侵占土地，污染填埋點(diǎn)的環(huán)境，在提倡綠色建筑的建設(shè)項(xiàng)目生命終結(jié)管理中，盡可能不用直接填埋的方式。對(duì)于那些數(shù)量不大、新項(xiàng)目自身無(wú)法直接利用的建筑垃圾，可運(yùn)到特地的建筑垃圾處理場(chǎng)，進(jìn)行集中處理。

5建筑垃圾處理的方式

5.1建筑垃圾減量化

減量化是防止建筑垃圾污染環(huán)境優(yōu)先考慮的措施。從建筑物拆除的源頭削減建筑垃圾的產(chǎn)生量，對(duì)必需拆除的舊建筑物盡可能實(shí)行分解拆除的方式，增加回收利用的部分，削減建筑垃圾的數(shù)量、體積、種類、有害物質(zhì)，降低或消退建筑垃圾有害成分的濃度及其危害特性。