本文格式為Word版，下載可任意編輯——商鋪投資哲學商鋪的投資哲學

近年來，隨著商用房地產市場的日益進展，在以租賃經營為主的同時，一些寫字樓和商鋪開頭實行售賣產權的方式，這種方式由于具有將來可以坐收租金的好處，因而大大吸引了一些中小投資人的留神。投資商鋪，機遇多，風險也大，如何科學地回避投資風險呢？

產權能否落實是關鍵

2022年9月15-26日某大城市一處樓盤在當?shù)馗鞔笾髁鲌罂襟w上投放26次大篇幅的紙質廣告，折合金額約420余萬元，一場聲勢浩大的宣傳攻勢就此開展。理應說該盤的銷售機遇是相當不錯的，終究在這條路上可售型的商鋪屈指可數(shù)，物業(yè)和地段的稀缺性抉擇了其市場境遇理應不錯，開盤前三天添置者就請人徹夜排隊。但出人意料的是，一張不該展現(xiàn)的公告展現(xiàn)在該盤售樓處的玻璃幕墻上："經查，ＸＸ中路Ｘ號ＸＸ大廈１～６樓商鋪分割房產廣告，無銷售許可證明文件，且未經登記擅自發(fā)布房地產印刷品廣告。特此警示。"落款是ＸＸ區(qū)工商局，日期是9月25號。

投資添置產權，物業(yè)經營的合法性是首先要考慮的，譬如″五證″是否齊全（《創(chuàng)辦工程規(guī)劃許可》、《國有土地使用權證》、《創(chuàng)辦用地規(guī)劃許可證》、《創(chuàng)辦工程開工創(chuàng)辦許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》），由此確認物業(yè)工程的合法性。如何防止被抵押問題？投資人要暗地調查一下，所要添置的商鋪是否被抵押，或者在你添置后防止被再次抵押。不動產被抵押的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，好多理由是由于金融放貸機構之間缺乏必要的信息通報，甚至利益部門和相關利益人相互勾結造成的。由于所購商鋪僅是整個房產的一片面，因而今后的房產管理問題、投資人對商鋪有哪些權益等問題都要問領會。

評估投資周期與風險

投資添置產權經營和租賃經營是兩種截然不同的運作方式，添置產權意味著你將擁有店鋪的全體權，通過自有產權的經營從事經濟活動。通過投資行為添置店鋪產權的方式，一次性投資大，回收周期長，往往風險較大，由此，你務必做好防范風險的打定，考慮退出機制，必要時能實時退出。當然，風險大往往收益也大。

想要知道一個簡樸的投資公式來評估某物業(yè)的投資價值。這里供給一個國際上專業(yè)的理財公司評估物業(yè)的投資價值的簡樸方法。據(jù)了解，按他們的計算原那么，衡量一處物業(yè)價格合理與否的根本公式為：假設該物業(yè)的年收益×１５年＝房產添置價，那么認為該物業(yè)物有所值。假設該物業(yè)的年收益×１５年＞房產添置價，那么說明該投資工程尚具升值空間。還可以有一種更為簡樸、便捷的方法，雖不是很專業(yè)，但適合百姓舉行投資選擇：假設該物業(yè)的月租金＝房產每平方米單位價格×物業(yè)面積／１００，那么認為該物業(yè)物有所值。假設該物業(yè)的月租金＞房產每平方米單位價格×物業(yè)面積／１００，那么說明該投資工程尚具升值空間。這些是常用的比例與比率法，它有的只需舉行簡樸的預料和分析即可扶助投資者快速做出判斷。有的需要舉行專業(yè)性的投資分析，為投資者舉行房地產投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加穩(wěn)當性。

商鋪投資回報率高的往往受到百姓的青睞。去年國慶節(jié)期間，位于上海長寧路、匯川路口的一家商廈推出了３年前就已經竣工的４層商業(yè)裙房。一樓均價４萬元／平方米，二樓均價２．６萬元／平方米，３樓以上尚未推出，單套面積約１０－４０平方米。在回報方式上該盤承諾：包租１０年，前３年，業(yè)主將以８％的投資回報率獲得固定回報。３年后８％的回報取消；第４、第５年，業(yè)主們將獲得商場租金收益的８０％，由業(yè)主們再按投資比例分成；第６至第１０年上升為租金收益的９０％。同時，后７年業(yè)主的收益將有５％回報率的保底。

租賃好壞是投資依據(jù)

天上沒有掉下來的餡餅。雖然商廈鋪位的投資金額較少，但相對來說風險較大。由于，與獨立商鋪的門面房不同，大型商業(yè)物業(yè)內的鋪位租賃處境的好壞，易受商廈整體經營處境好壞的影響。經營處境好，人流量大，銷售額高，鋪位自然就不愁出租；一旦經營處境不好，人流量裁減，那么商廈內的鋪位租賃或多或少受到影響。更加是，片面經營管理者疏于對鋪位的經營管理的督導，造成了一些鋪位成了偽劣商品藏污納垢的場地，不時發(fā)生質量問題，逐步影響了商廈的聲譽，造成了惡劣的影響，使消費者望而卻步，而投資者對鋪位的出租處境就更難以樂觀了。大量開發(fā)商往往在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業(yè)用房用于統(tǒng)一出售，這種統(tǒng)售店面，售價自然比單純一樓的店面低得多。但對此類物業(yè)，投資者需留神，心里沒底千萬不要下單。一般來說，餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對象，此類行業(yè)對面積的要求都在１００平方米以上，假設太小，可能不好出手。

物業(yè)品牌抉擇商鋪價值

香港不少大型商業(yè)物業(yè)有特意的經營管理公司打理。香港地鐵物業(yè)旗下的四家商場，就是在香港地鐵物業(yè)經營之下，在三流地段做出了一流的業(yè)績，廣受商業(yè)客戶的好評，不僅名店紛紛入駐，出租率常年維持在１００％，而且在近年來市場不景氣的處境下，仍保持每年７％左右的租金增幅。因此，選擇商業(yè)物業(yè)的品牌經營商，就成為投資大型商廈（或專業(yè)市場）內鋪位的關鍵。由品牌經營商通過科學規(guī)劃商場布局、計劃營銷活動、制