00972#房地產(chǎn)項目評估試題第5頁共5頁浙江省2011年10月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)項目評估試題課程代碼：00972一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.房地產(chǎn)的開發(fā)、利用、消費，要受制于其所在的空間環(huán)境，如當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，這是由于房地產(chǎn)的（）A.相互影響性 B.獨一無二性C.不可移動性 D.易受限制性2.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價2000元/平方米，則其土地單價為______元/平方米。（）A.2000 B.4000C.5000 D.60003.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不是經(jīng)濟(jì)因素的是（）A.居民收入 B.金融政策C.利率 D.物價4.估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）A.應(yīng)作為估價資料歸檔 B.不應(yīng)作為估價資料歸檔C.由估價機(jī)構(gòu)決定是否歸檔 D.依委托人的意見決定是否歸檔5.運用市場法評估房地產(chǎn)時，搜集的類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一______內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。（）A.城市 B.市場C.地段 D.供求圈6.某宗房地產(chǎn)成交價格為4000元/平方米，分五次付清，首付40%之后以后每半年支付一次，年折現(xiàn)率為8%，則該房地產(chǎn)的實際成交價格為______元/平方米。（）A.3620 B.3742C.3909 D.40007.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方6975元/平方米，應(yīng)繳納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則買方需要繳納的稅費為______元/平方米。（）A.600 B.800C.1046 D.11258.在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是______的房地產(chǎn)狀況。（）A.成交價格所反映 B.搜集該可比實例時C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時 D.估價時點9.判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）A.0.060 B.0.940C.1.060 D.1.06410.某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1200萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為30萬元，銷售稅費為18萬元，開發(fā)利潤率為15%，則開發(fā)利潤為______萬元。（）A.150 B.330C.342 D.35011.某住宅小區(qū)附近要新建一座垃圾轉(zhuǎn)運站，引起該住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價值下降，這是一種（）A.精神折舊 B.物質(zhì)折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊 D.功能折舊12.重建價格，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物______的新建筑物的正常價格。（）A.具有同等效用 B.完全相同C.具有同等功能 D.類似13.運用成本法評估房地產(chǎn)的價值時，采用的是建筑物的______耐用年限。（）A.物理 B.自然C.經(jīng)濟(jì) D.實際14.某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)取______年。（）A.35 B.45C.48 D.5015.兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則該宗房地產(chǎn)的（）A.資本化率應(yīng)較高，價值較低 B.資本化率應(yīng)較低，價值較高C.資本化率應(yīng)較高，價值較高 D.資本化率應(yīng)較低，價值較低16.某一房地產(chǎn)，其土地價值是總價值的40%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為（）A.5.8% B.6.4%C.6.8% D.7.2%17.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為______萬元。（）A.195 B.210C.213 D.21718.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）A.假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價，其基本理論依據(jù)與市場法相同，是替代原理B.對于有城市規(guī)劃設(shè)計要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)難以采用假設(shè)開發(fā)法C.假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價D.假設(shè)開發(fā)法必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式19.路線價法特別適用于對______進(jìn)行估價。（）A.單宗土地 B.待開發(fā)土地C.部分土地 D.大量土地20.一前后兩面臨街，總深度為20米的矩形土地，其前街路線價為3000元/平方米，后街路線價為2000元/平方米，如果按重疊價值估價法，其前街影響深度是______米。（）A.6 B.8C.12 D.15二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。1.房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于______等引起的。()A.交通建設(shè) B.市場供求變化C.人口素質(zhì)變化 D.所在地區(qū)衰落E.城市規(guī)劃的制定修改2.房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括______修正。()A.繁華程度 B.臨街狀況C.容積率 D.使用年限E.經(jīng)濟(jì)區(qū)位3.下列適合用成本法進(jìn)行評估的房地產(chǎn)是()A.政府辦公樓 B.醫(yī)院C.賓館 D.公園E.商場4.下列估價中適宜采用假設(shè)開發(fā)法的有()A.拆遷補償估價 B.在建工程估價C.待開發(fā)土地的估價 D.房改售房估價E.再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價5.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用靜態(tài)法應(yīng)計息的項目包括()A.地價 B.開發(fā)成本C.銷售費用 D.管理費用E.銷售稅費6.長期趨勢法主要有______等方法。()A.數(shù)學(xué)曲線擬合法 B.衰減曲線法C.平均增減趨勢法 D.移動平均趨勢法E.指數(shù)修勻法7.標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求有()A.一面臨街，土地形狀為矩形B.臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度C.土地面積中等D.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途E.建筑容積率為所在區(qū)段具有代表性的建筑容積率三、簡答題(本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分)1.房地產(chǎn)估價中土地的含義是什么？土地的開發(fā)、利用主要受哪些方面的限制？2.運用市場比較法估價時搜集的可比實例應(yīng)滿足哪些要求？3.房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容有哪些？4.何謂估價時點原則，房地產(chǎn)估價中為何要遵循估價時點原則？四、計算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）1.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為4000平方米，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后出售30%，一年后全部售出，出售的平均單價為9000元/平方米，假設(shè)折現(xiàn)率為12%，則該項目開發(fā)完成后的價值為多少?2.某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“三通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2億元，開發(fā)期為2年，貸款年利率為10%，銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的6%和12%，試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為多少?五、案例綜合題（本大題14分）某賓館的土地使用權(quán)年限是50年，從2000年9月30日起計。一層建筑面積1000平方米，其中1000平方米為大堂，1000平方米出租用于咖啡廳；二層為餐廳，能容納300人用餐；其余各層為客房，共有客房150間。