君亭酒店研究報告一、東方美學(xué)中高端酒店，從區(qū)域邁向全國（一）深耕長三角，打造具有鮮明東方美學(xué)特征的中高端酒店君亭酒店扎根長三角區(qū)域，打造具有鮮明中式特色的中高端酒店品牌。公司旗下共有三條產(chǎn)品線，君亭、君瀾、景瀾，包括9個酒店品牌，橫跨中高端至超高端。在品牌矩陣方面，公司以中高端的君亭酒店（直營為主）和全服務(wù)的君瀾大飯店、君瀾度假酒店（委托加盟）作為兩條主線，覆蓋商務(wù)和度假兩大場景。公司業(yè)務(wù)可以分為中高端酒店運(yùn)營（直營店）和酒店管理業(yè)務(wù)（委托管理店），其中直營門店貢獻(xiàn)主要營收。2018-2019年，公司直營店貢獻(xiàn)收入和利潤均在95%左右，其中住宿服務(wù)收入占比76%，餐飲服務(wù)占比9%，其他配套服務(wù)（場地租賃等）占比11%。2020年以來，疫情對直營收入的影響更大，酒店運(yùn)營收入占比降至90%左右。（二）收購君瀾、景瀾，實現(xiàn)跨越式發(fā)展君亭、君瀾同根同源，收購整合后實現(xiàn)跨越式發(fā)展。公司的發(fā)展歷程可以分為：

（1）創(chuàng)立階段：公司品牌歷史追溯自1997年第一家“君瀾”酒店開業(yè)（浙江世貿(mào)大飯店）。直至2006年“君亭”、“君瀾”兩大品牌誕生，第一家君亭酒店開業(yè)。次年公司前身浙江世貿(mào)君亭酒店管理有限公司成立。（2）獨(dú)立發(fā)展階段：2015年君亭、君瀾完成分拆各自獨(dú)立發(fā)展，次年君亭酒店于新三板掛牌。2020年君瀾旗下酒店逾100家，景瀾酒店超30家。2021年君亭酒店于A股上市，發(fā)展逾50家。（3）收購整合，開啟新發(fā)展階段：2022年1月君亭收購“君瀾”、“景瀾”實現(xiàn)整合，公司酒店數(shù)超300家，客房數(shù)總量逾7萬間。2022年6月，公司發(fā)布定增預(yù)案，擬增發(fā)不超過2416.2萬股，擬募集金額為5.17億元。募集資金主要用于新開15家直營門店，并對現(xiàn)有酒店進(jìn)行裝修升級。收購君瀾、景瀾后，公司開啟新發(fā)展階段。主要體現(xiàn)在以下三點：（1）收購整合完成后，公司旗下酒店數(shù)量和布局取得突破性進(jìn)展。（2）完善品牌矩陣，商旅與度假并舉。君亭主打中高端精選商務(wù)酒店，君瀾定位高端全服務(wù)度假酒店。商旅與度假并舉，完整覆蓋高端出行場景。（3）君瀾、君亭同根同源，看好品牌、運(yùn)營、服務(wù)與管理能力的整合與相互賦能。君亭、君瀾分別定位中高端和高端，具備相互引流的空間。而高端酒店對人才、服務(wù)、管理的要求遠(yuǎn)高于中低端酒店，君亭、君瀾耕耘高端酒店市場十余年，建立起完善的內(nèi)部人才培養(yǎng)機(jī)制，為后續(xù)的擴(kuò)張打下堅實基礎(chǔ)。根據(jù)君亭酒店官網(wǎng)，截至2022年6月君亭旗下共有51家門店（不含君瀾、景瀾）。按品牌分，君亭、夜泊君亭、Pagoda君亭三大品牌分別開設(shè)門店37、8、5家，剩余一家為委托管理的坦孚國際酒店（四川）。按經(jīng)營模式分，2020年底公司共有17家直營門店，其中浙江10家、上海4家。公司2021年報顯示，2021年底公司管理和投資70余家酒店，2022年一季度收購君瀾、景瀾后，投資和管理酒店規(guī)模超過300家?？头繑?shù)超7萬間。根據(jù)盈蝶咨詢公布的2022中國酒店集團(tuán)及品牌發(fā)展報告，預(yù)計收購?fù)瓿珊蠊揪频暌?guī)模排名從42位上升至約第9名，正式躋身中國酒店集團(tuán)TOP10，世界酒店集團(tuán)TOP50。從門店布局來看，君亭系門店主要布局在長三角地區(qū)，浙江、江蘇、上海門店數(shù)分別為23、7、11家，江浙滬區(qū)域合計擁有41家門店，占君亭品牌的80%。收購?fù)瓿珊螅鹃T店布局遍及全國28個省、直轄市及自治區(qū)。公司形成了以長三角為核心發(fā)展區(qū)域，并向“西部地區(qū)”、“珠三角”中心城市布局的發(fā)展模式。公司對君瀾、景瀾品牌的收購標(biāo)志著公司門店布局正式從區(qū)域走向全國。（三）實控人為公司創(chuàng)始人，高端酒店管理經(jīng)驗豐富公司實控人為吳啟元先生，即君亭、君瀾品牌創(chuàng)始人。吳啟元先生為國內(nèi)酒店行業(yè)的領(lǐng)軍人物，曾先后榮獲“中國飯店業(yè)年度十大人物”、“亞洲管理創(chuàng)新百名杰出人物”、“中國創(chuàng)建綠色旅游飯店特別貢獻(xiàn)”獎等多項殊榮。并且在行業(yè)組織、相關(guān)院校擔(dān)任多項重要職務(wù)，例如中國旅游飯店業(yè)協(xié)會常務(wù)理事、國際金鑰匙組織榮譽(yù)會員、浙江省旅游協(xié)會副會長、中國飯店業(yè)名人俱樂部副主席、國家級星評員、浙江省旅游學(xué)院客座教授等。公司核心團(tuán)隊同樣具備多年的中高端酒店運(yùn)營管理經(jīng)驗，在行業(yè)內(nèi)具有較高的認(rèn)可度和知名度。公司新聘任CEO朱曉東女士，高端酒店投資與管理經(jīng)驗豐富。2021年12月，原公司總經(jīng)理從波先生辭任，仍擔(dān)任公司董事，公司宣布新聘任總經(jīng)理朱曉東女士。新任CEO朱曉東女士深耕酒店投資與管理20余年，在行業(yè)內(nèi)享有較高的知名度和認(rèn)可度，其任職經(jīng)歷橫跨酒店、地產(chǎn)、文旅三大行業(yè)。第一，新聘CEO曾任凱悅中國區(qū)運(yùn)營副總裁，曾籌備開業(yè)了18家凱悅、君悅等高端五星級酒店，具備精細(xì)化運(yùn)營高端酒店的優(yōu)勢。第二，曾任銀泰文旅CEO，曾主持五家5A景區(qū)的規(guī)劃，為君瀾度假酒店與景區(qū)的聯(lián)動賦能。第三，曾擔(dān)任銀泰集團(tuán)副總裁，分管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從業(yè)經(jīng)歷橫跨酒店、地產(chǎn)、文旅，為復(fù)合型酒店人才。二、中高端酒店增速領(lǐng)跑，格局未定（一）消費(fèi)升級大趨勢下，中高端酒店增速領(lǐng)跑酒店行業(yè)轉(zhuǎn)入存量替換時代后，中高端酒店市場逐漸發(fā)力。2014年以來，經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量逐漸接近飽和，酒店行業(yè)從擴(kuò)大規(guī)模轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)升級，中高端市場逐漸發(fā)力。根據(jù)國家旅游局，2010年全國經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量達(dá)到峰值，之后逐漸回落。根據(jù)

亞朵招股說明書中援引的FrostSullivan數(shù)據(jù)，中端和中高端酒店增速領(lǐng)跑，15-19年CAGR分別為35.1%和25.7%，預(yù)計21-25年CAGR可達(dá)18.90%和11.40%。連鎖酒店結(jié)構(gòu)也在逐漸改變，15-20年經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)占比下降11pct至51%，中端酒店占比提升11pct至21%，中高端占比提升4pct至11%。消費(fèi)升級是酒店結(jié)構(gòu)升級的最大動力。隨著居民人均可支配收入的穩(wěn)步提升，中國中產(chǎn)階級比例快速增長。麥肯錫發(fā)布的2020年中國消費(fèi)報告顯示，從2010-2018年中國中產(chǎn)階級比例從8%躍升至49%，其中一二線城市的中產(chǎn)階級比例已經(jīng)達(dá)到59%。在消費(fèi)升級的大背景下，人們對酒店產(chǎn)品提出更多的體驗性要求：

更優(yōu)質(zhì)的客房裝修及設(shè)施，更多元化的服務(wù)性設(shè)施及更細(xì)致的酒店服務(wù)。對于中產(chǎn)階級而言，出行住宿的核心訴求并非奢華檔次，而是追求高體驗下的性價比，因此中高端酒店產(chǎn)品投資熱度持續(xù)走高。商旅標(biāo)準(zhǔn)提升，住宿限額對標(biāo)中高端產(chǎn)品。商旅與旅游共同組成了酒店需求的核心場景。2016年財政部更新了中央和國家機(jī)關(guān)工作人員赴地方差旅住宿費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此項標(biāo)準(zhǔn)為各地方單位與機(jī)制指定住宿標(biāo)準(zhǔn)的指引。差旅住宿費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以目的地和職級區(qū)分。以普通職員為例，一線城市的住宿標(biāo)準(zhǔn)為每晚450-500元，二線城市的住宿標(biāo)準(zhǔn)為每晚350-400元，其他地區(qū)住宿標(biāo)準(zhǔn)在每晚300元左右。司局級人員上調(diào)100-150元/晚，部級干部的住宿標(biāo)準(zhǔn)在最高可達(dá)1100元/晚，一般在800元/晚左右。不難看出，財政部制定的差旅標(biāo)準(zhǔn)大致為，普通職員可選擇中端酒店及部分中高端酒店，司局級人員對標(biāo)中高端酒店。商旅出行偏剛需，住宿標(biāo)準(zhǔn)以中端/中高端為主。根據(jù)攜程商旅，2021年中國商旅支出為2947億美元，高于預(yù)期的2470億美元，同比增長18.6%，恢復(fù)至19年同期的73.5%。無論從財政部的住宿標(biāo)準(zhǔn)或是從企業(yè)預(yù)訂均價來看，中端/中高端房型都是商旅需求的主力軍。一二線城市預(yù)定均價以300-500元/晚為主，占比約50%，500-1000元/晚位列第二，占比約30%。而在三四線城市，酒店預(yù)訂均價以100-300元為主，占比約50%，300-500元/晚次之，占比約40%。相較于19年，2020年疫情以來預(yù)訂均價整體有所下移，主要系疫情之下酒店房價有所調(diào)整。疫情前旅游市場維持高增，人均消費(fèi)高增暗示酒店需求升級。旅游是酒店需求的另一大場景，國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2010-2019年間國內(nèi)旅游收入CAGR為18.3%。消費(fèi)升級趨勢下，旅游人次和人均消費(fèi)均維持高速增長。從旅游人次來看，2019年國內(nèi)旅游人次為60.06億人次，2010-2019年CAGR為12.4%；從人均消費(fèi)來看，2019年國內(nèi)旅游人均消費(fèi)為953元，較10年前接近翻倍。酒店消費(fèi)是旅游消費(fèi)的重頭，人均消費(fèi)高增長暗示著旅游酒店需求升級。假設(shè)酒店支出占比為25%，人均酒店支出從2010年的150元，上升至2019年的238元，從經(jīng)濟(jì)型走向中端。（二）中高端酒店市場格局未定，品牌與管理能力成為突圍關(guān)鍵中高端酒店賽道的主要玩家分為兩類：一類是正在加速中高端酒店布局的連鎖酒店頭部企業(yè)，如華住、錦江、首旅等；另一類則是亞朵、君亭、開元等專注于中高端酒店賽道的連鎖品牌。中高端酒店成為國內(nèi)龍頭酒店集團(tuán)的主要發(fā)力方向。以經(jīng)濟(jì)型酒店起家的三大酒店集團(tuán)（錦江、首旅、華?。?，以收購和孵化新品牌的方式打開中端/中高端市場。（1）錦江：于2015-2018年相繼收購盧浮、鉑濤、維也納、麗笙，擴(kuò)充中高端品牌矩陣，截至2021年底，公司共有20個門店數(shù)超百家的品牌，其中中端/中高端酒店品牌12個，包括錦江都城、希爾頓歡朋、維也納國際等。從17年至今，中高端門店占比提升34%至1Q22的53%。（2）首旅：于2017年推出如家商旅，隨后相繼推出如家精選、和頤等中高端品牌；2021年成立首旅安諾酒店管理公司，專注于高端和奢華型酒店開發(fā)和管理。截至1Q22首旅共有1426家中高端酒店，門店占比24%。（3）華?。河?017年收購桔子水晶集團(tuán)，隨后收購德意志集團(tuán)，高端品牌施柏閣加入，擴(kuò)充品牌矩陣。截至1Q22華住中國共有1289家中高端酒店，門店占比39%。中端酒店為三大酒店集團(tuán)的優(yōu)勢賽道。由于酒店層次分類標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)三大酒店集團(tuán)一般將ADR在200元以上的酒店統(tǒng)稱為中高端酒店。按照FrostSullivan的分類標(biāo)準(zhǔn)，三大酒店集團(tuán)的主要優(yōu)勢賽道在中端酒店（ADR在200-350元）。根據(jù)盈蝶咨詢，2018-2021年以來，中國中端連鎖酒店CR10在60%以上。頭部品牌格局較為穩(wěn)定，維也納、全季、麗楓包攬前三。三大酒店集團(tuán)憑借品牌、資金、運(yùn)營優(yōu)勢，已經(jīng)在中端市場展現(xiàn)出較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。行業(yè)龍頭品牌布局持續(xù)向上突圍，延伸至中高端乃至高端酒店。以華住為例，2020年華住完成了對德意志酒店集團(tuán)的全資收購，施柏閣的加入豐富了華住在豪華和高端酒店領(lǐng)域的產(chǎn)品線。2021年華住聯(lián)手融創(chuàng)文旅打造合資酒管公司，將施伯閣投入中國市場。截至21年末，施柏閣在中國已有11家在營酒店及5家待開業(yè)酒店，高端度假品牌花間堂已有34家在營酒店和39家開發(fā)中酒店。中高端酒店格局未定，亞朵搶占藍(lán)海。中高端酒店品牌集中度較低，根據(jù)盈蝶咨詢，2021年中高端酒店連鎖品牌CR10僅為26.41%，遠(yuǎn)低于中端酒店的70.78%。隨著酒店等級的上升，住客對酒店產(chǎn)品的差異化需求更高。亞朵精準(zhǔn)定位年輕一代的需求快速搶占市場，2018-2021年以9%以上的市占率穩(wěn)居中高端酒店榜首。但是，中高端酒店整體品牌格局未定，我們認(rèn)為，中高端酒店的客房需求差異化顯著，服務(wù)與體驗需求遠(yuǎn)高于中低端酒店，兼具品牌力與運(yùn)營管理能力的公司與品牌能夠?qū)崿F(xiàn)突圍。（三）疫情之下，供給出清加速短期復(fù)蘇，連鎖化率提升助力長期成長1.單體酒店出清，供給快速收縮，短期復(fù)蘇彈性可期2020年新冠疫情以來，酒店行業(yè)面對著前所未有的壓力測試。單體酒店由于產(chǎn)品老化及抗風(fēng)險能力弱，出現(xiàn)了關(guān)停倒閉潮。（1）2020年疫情沖擊下，客房數(shù)減少13%：根據(jù)盈蝶咨詢，2020年中國大陸酒店門店數(shù)為27.91萬家，同比減少17.4%，2020年凈減少酒店門店高達(dá)5.89萬家，客房數(shù)為1532萬間，同比減少13%。（2）2021年疫情反復(fù)，供給出清持續(xù)，客房數(shù)較19年減少24%。截至2022年1月1日，中國大陸酒店門店數(shù)為25.35萬家，同比減少9.6%，較19年底凈減少8.56萬家；客房數(shù)1347萬家，同比減少12.1%，較19年減少23.6%。疫情快速沖擊酒店行業(yè)供給側(cè)，客房數(shù)減幅低于門店數(shù)，表明平均客房數(shù)較少的單體酒店深度出清。需求緩慢釋放疊加供給側(cè)深度出清，疫情緩和后酒店行業(yè)有望迎來更強(qiáng)有力的復(fù)蘇行情。中性預(yù)計，疫情平穩(wěn)后國內(nèi)酒店需求量將達(dá)34.5億間夜。國內(nèi)酒店需求量（間夜）=客房數(shù)（間）×入住率×365?？头繑?shù)方面，根據(jù)盈蝶咨詢和中國飯店業(yè)協(xié)會，2017-2019年酒店客房數(shù)分別為15.48、16.86、17.62百萬間；入住率方面，根據(jù)國家旅游局，2017-2019年星級飯店平均入住率為55%、56%、55%，因此我們得到2017-2019年國內(nèi)酒店間夜量為30.96、33.16、34.72億間夜。按平均值，國內(nèi)酒店正常需求量在32.95億間夜；按增長趨勢，國內(nèi)酒店需求量呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，疫情平穩(wěn)后需求量應(yīng)大于34.72億間夜，預(yù)計為36億間夜。兩者取平均，疫情企穩(wěn)后國內(nèi)酒店需求約為34.5億間次。中性預(yù)期下，預(yù)計供給收縮帶來的入住率提升為16.35pct。（1）中性預(yù)期下，假設(shè)國內(nèi)酒店需求量恢復(fù)至19年水平，供給端維持21年末的客房數(shù)情況，入住率較19年提升16.35pct至63%。（2）樂觀預(yù)期下，假設(shè)前期需求釋放，國內(nèi)酒店需求量達(dá)36億間夜，供給端受22年新一輪疫情影響再次收縮，客房數(shù)較19年末減少35%，行業(yè)入住率將較19年大幅提升30.94pct至86%。（3）悲觀預(yù)期下，假設(shè)疫情緩和后需求恢復(fù)不及預(yù)期，但供給收縮為入住率恢復(fù)提供了充足的安全邊際，需求達(dá)到19年的77%左右，行業(yè)入住率即可恢復(fù)至19年水平。我們認(rèn)為，本輪疫情下的供給收縮將會給酒店行業(yè)帶來短期快速復(fù)蘇的機(jī)遇，行業(yè)龍頭業(yè)績復(fù)蘇彈性可期。短期內(nèi)需求的逐漸回暖（蛋糕做大），供給的快速收縮（分蛋糕的人減少），傳導(dǎo)至行業(yè)層面表現(xiàn)為入住率的恢復(fù)。疫情平穩(wěn)后，供給尚未完成補(bǔ)充，酒店公司的入住率恢復(fù)或?qū)⒊^19年同期，而行業(yè)龍頭的恢復(fù)能力顯著強(qiáng)于市場，疊加連鎖化率的提升（行業(yè)龍頭的份額更高），龍頭公司充分受益。2.疫情后連鎖化率取得突破性提升，打造長期成長性對比海外，中國連鎖化率提升空間廣闊。根據(jù)FrostSullivan，2019年全球酒店行業(yè)連鎖化率為41.1%，而2019年美國酒店連鎖化率達(dá)到71.8%，歐洲地區(qū)酒店連鎖化率達(dá)38.6%，而同期中國連鎖化率僅為24.9%，提升空間廣闊。看重個性化服務(wù)的國家和地區(qū)往往連鎖化率較低，例如瑞士、意大利，而中國連鎖化率較低的主要原因是國內(nèi)酒店集團(tuán)起步較晚，在2000-2010年酒店行業(yè)的高速擴(kuò)張時期，以單體酒店為主。酒店的經(jīng)營周期較長，經(jīng)營穩(wěn)定后，基本不需追加投資，因此只要酒店能維持盈利就會維持經(jīng)營。而疫情沖擊著單體酒店盈利能力，產(chǎn)品老化的酒店退出，為酒店集團(tuán)搶占市場、提升連鎖化率提供了一個寶貴的時機(jī)。危機(jī)加速供給側(cè)集中，連鎖化率顯著提升。復(fù)盤歷史，03年非典后、08年金融危機(jī)后、12年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后酒店行業(yè)的連鎖化率提升明顯加速。一方面，危機(jī)沖擊單體酒店的盈利能力，由于疫情之下需求快速收縮，酒店經(jīng)營大幅下降，根據(jù)國家旅游局和各公司財報，20年Q1全國星級酒店和各酒店集團(tuán)RevPAR同比大幅下降50%以上。而酒店成本較為剛性，租金、人力、水電等費(fèi)用難以大幅削減，部分單體酒店就此退出，供給端收縮。另一方面，憑借著品牌、資金、渠道優(yōu)勢，酒店集團(tuán)在危機(jī)中展現(xiàn)出強(qiáng)大的經(jīng)營韌性，部分單體酒店尋求加盟。本次疫情長達(dá)兩年，對酒店業(yè)的沖擊更深，供給側(cè)收縮的同時酒店集團(tuán)紛紛加速拓店，使得2020年后中國酒店行業(yè)連鎖化率取得突破性進(jìn)展，增速創(chuàng)二十年內(nèi)新高。根據(jù)盈蝶咨詢，2020年酒店連鎖化率達(dá)31%，同比增長6.1pct，遠(yuǎn)高于2000-2019年的平均增速1.31%，遠(yuǎn)超歷史最高增速2.7%（2010-2011年）。2021年行業(yè)持續(xù)出清下，國內(nèi)酒店連鎖化率再提升4pct至35%。三、君亭：品牌+服務(wù)+運(yùn)營，成就優(yōu)秀單店模型（一）品牌：核心團(tuán)隊傳承高端酒店基因，打造中式精選服務(wù)酒店品牌不同檔次的酒店對于品牌和產(chǎn)品的訴求各有側(cè)重，中低端酒店與高端酒店的打造思路差距甚遠(yuǎn)。中低端品牌注重高頻、廉價、規(guī)模，而高端/奢華酒店以高附加值、強(qiáng)服務(wù)溢價驅(qū)動低頻消費(fèi)。度假酒店的差異性最為顯著，需融合當(dāng)?shù)貧夂颉h(huán)境、文化等因素進(jìn)行產(chǎn)品打造。當(dāng)下，本土酒店品牌并不稀缺，僅錦江、首旅、華住三家酒店集團(tuán)旗下就有超百個酒店品牌。近年來，以經(jīng)濟(jì)型起家的三大酒店集團(tuán)，都在試水中高端市場，但是強(qiáng)勢產(chǎn)品無一例外包含收購、合作而來的品牌，可見經(jīng)濟(jì)型基因在中高端市場上難免有些“水土不服”。2020年，錦江再度與希爾頓達(dá)成合作，延續(xù)品牌“希爾頓歡朋”在國內(nèi)的運(yùn)營許可；同年華住完成對德意志集團(tuán)的收購，品牌“施柏閣”被納入公司麾下，成為華住中高端市場的主力軍之一；而首旅于19年與凱悅達(dá)成合作，共同開拓國內(nèi)中高端市場，并推出了合作品牌“逸扉”。“酒店人做酒店”，君亭核心團(tuán)隊深耕中高端酒店數(shù)十載。君亭創(chuàng)始人吳啟元先生是國內(nèi)第一批高端酒店管理人，于1986年投身中高端酒店經(jīng)營和管理，至今已三十余年。公司核心團(tuán)隊丁禾女士、朱曉東女士、甘圣宏先生、施晨寧先生均在業(yè)內(nèi)有十余年的從業(yè)經(jīng)營，對中高端酒店需求理解深刻。兩大核心品牌君亭、君瀾精準(zhǔn)對標(biāo)商旅、度假需求，兼具品牌定位的差異化和品牌聯(lián)想力。君亭已經(jīng)構(gòu)建起以“東方美學(xué)”為主線的品牌矩陣。2007年，公司創(chuàng)始人吳啟元先生提出以“BAS”精選模式開發(fā)君亭酒店品牌，及Bed（住宿）、Art（文化）、Service（服務(wù)）。因此，君亭系酒店品牌具有典型的東方美學(xué)文化特征，定位始終圍繞著“聚焦寫意東方，沉浸都市謐園”的核心主線，由此衍生出三大酒店品牌——君亭、夜泊君亭、Pagoda君亭。其中，“君亭”結(jié)合城市休閑和東方文化特色；

“夜泊君亭”以城市歷史文化為基石，創(chuàng)作具有鮮明文化特征的酒店建筑；“Pagoda君亭”融合東西方美學(xué)，兼具國際品質(zhì)基因和中國城市文化。公司酒店品牌矩陣打造內(nèi)核統(tǒng)一，且高度集中，布局更靠近國際酒店集團(tuán)的核心系列。萬豪、希爾頓等國際酒店集團(tuán)的核心產(chǎn)品線均具有兩大特征：（1）橫跨奢華到中高端，奢華酒店品牌向下為中高端品牌賦能，拉升品牌整體調(diào)性。高端、奢華酒店自帶高熱度屬性，以其獨(dú)特且高端的建筑設(shè)計成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)。例如，2003年開業(yè)的上海明天廣場JW萬豪酒店，為當(dāng)時上海浦西最高酒店。（2）品牌命名高度統(tǒng)一，利于品牌力的傳導(dǎo)，提升品牌粘性。雖然國際酒店歷經(jīng)兼并收購后，品牌矩陣非常寬廣，但是其核心矩陣仍舊長青。萬豪旗下的JW萬豪、萬豪、萬楓等，希爾頓旗下的希爾頓、希爾頓花園、希爾頓歡朋等，均將公司名稱融入品牌線中。集約化的命名方式，不僅便于品牌力的傳導(dǎo)，并且使品牌群在消費(fèi)者心中形成天然的聯(lián)系，提升品牌粘性。夜泊秦淮君亭系列，凸顯住宿與城市文化的融合，成就中式高端酒店范本。夜泊君亭品牌是公司布局高端的重要抓手，區(qū)別于國際酒店品牌的“高樓競賽”和“建筑競賽”，南京夜泊君亭系列酒店著眼于融合秦淮歷史文化脈絡(luò)，將住宿酒店與文化歷史有效串聯(lián)。以棋峰試館為例，建筑原身為兩百多年前清嘉慶年間專貢科舉考生投宿所建，公司借鑒了這段歷史，開創(chuàng)性地將科舉文化融入酒店住宿之中?？头恳浴耙圾Q驚人，步步高升”、“金榜題名”、“奪錦之才”等科舉考試下的祝福詞為名，客房風(fēng)格以古樸典雅為主，將書法、屏風(fēng)等科舉元素融合進(jìn)現(xiàn)代化客房設(shè)施中。放眼國內(nèi)高端城市酒店，君亭以東方文化為核心，塑造出強(qiáng)大的品牌壁壘。精選服務(wù)是兼顧空間效率與服務(wù)品質(zhì)的選擇，而非簡單的由全服務(wù)做減法，或由有限服務(wù)做加法。按酒店所提供的設(shè)施和服務(wù)分類，酒店可以分為全服務(wù)酒店、精選服務(wù)酒店、有限服務(wù)酒店。全服務(wù)酒店，大多為高星級酒店，除基礎(chǔ)住宿服務(wù)外，包含餐飲、宴會、會議、SPA等全方位服務(wù)項目。而有限服務(wù)酒店的典型為“B&B”

模式（住宿+早餐），更注重效率而非體驗。精選服務(wù)酒店介于二者之間，針對客群精選和整合服務(wù)設(shè)施，盡可能滿足住客需求的同時，剔除或整合使用率低的設(shè)施和服務(wù)，從而達(dá)到空間效率與服務(wù)品質(zhì)的平衡。君亭鎖定中高端商務(wù)出行需求，精選并整合服務(wù)設(shè)施。在相似的定位中，君亭抓住中高端商務(wù)出行客戶的核心需求，整合精選服務(wù)設(shè)施。在最大化滿足住客多元化需求的同時，堅持選取“金可兒”床墊、“科勒”衛(wèi)浴和“康乃馨”棉織品等五星級酒店檔次的客房設(shè)施，同時剔除使用頻率不高或盈利能力不強(qiáng)的高端餐飲、婚禮、大型會議室等服務(wù)設(shè)施，并且以外租的方式開設(shè)健身房，最大限度地利用酒店空間。以上海五角場相距2公里內(nèi)的兩家酒店為例，精選服務(wù)的Pagoda君亭酒店與全服務(wù)的凱悅酒店在基礎(chǔ)客房的房價上較為接近，服務(wù)設(shè)施均覆蓋餐飲、健身、會議三個方面。從餐飲來看，君亭僅設(shè)有一個自助餐廳，自助早餐定價158元/位，對應(yīng)商務(wù)出行需求；而凱悅下設(shè)三大餐廳覆蓋多種菜系，對應(yīng)商務(wù)宴請等高端餐飲需求。此外，在君亭的高價房型中，自助早餐、正餐和夜宵多作為附贈，而凱悅僅能通過會員積分兌換早餐。從健身來看，君亭與外部健身房合作，既對健身房會員開放，住客也能免費(fèi)體驗；凱悅的健身、游泳場所以酒店住客為主，注重住客的私密空間。從會議宴會來看，君亭為滿足小型會議需求，免費(fèi)提供小型會議室；而凱悅擁有容納10人至700人不等的沙龍室及會議室，并且設(shè)有婚禮場地。君亭秉持“服務(wù)至上”的理念，進(jìn)一步深化服務(wù)內(nèi)容。除了為客人提供住宿和餐飲這一核心服務(wù)內(nèi)容，君亭還為目標(biāo)消費(fèi)群體客人提供相應(yīng)的細(xì)節(jié)貼心服務(wù)。例如：為入住時間較晚的客人提供免費(fèi)暖心粥；針對女賓客配備暖寶寶與紅糖姜茶；

為錯過早餐的客人提供免費(fèi)延時簡餐；為路面停車客人提供汽車遮陽板；提供定制早餐、定制旅行計劃等個性化服務(wù)。通過細(xì)膩體貼的服務(wù)來提升客戶入住的附加價值，以實現(xiàn)良好的客戶體驗。更具個性化和顆粒度的服務(wù)，使得公司旗下各酒店在顧客好評率、客戶投訴率和第三方平臺客戶評分等指標(biāo)上均表現(xiàn)良好。（二）運(yùn)營：協(xié)議公司合作穩(wěn)固，打造優(yōu)質(zhì)單店模型公司直銷占比較高，產(chǎn)品受協(xié)議公司認(rèn)可。2018-2020年公司直銷收入有所提升，直銷占比分別為45.64%、45.90%、53.77%，主要是來自于協(xié)議客戶銷售提升較快，期間協(xié)議客戶銷售占比分別為29.79%、33.31%、30.93%，為公司第一大銷售收入來源。公司兩大協(xié)議客戶分別為阿里巴巴集團(tuán)和深圳慧行天下國際旅行社有限公司，后者為華為旗下的差旅管理公司，為華為集團(tuán)提供商旅出行服務(wù)。協(xié)議客戶對中高端酒店重要性凸顯。協(xié)議客戶為酒店帶來大量且穩(wěn)定的客源，雖然整體房價低于市場價，但是商旅出行往往與旅行度假、節(jié)假日等需求形成錯峰，有助于提升酒店整體的入住率。此外，通過會員體系能增強(qiáng)商旅客戶的品牌粘性，帶動后續(xù)度假休閑需求。在與華為、阿里巴巴、攜程等大客戶強(qiáng)化合作的基礎(chǔ)上，公司還積極與廣發(fā)銀行、滴滴、春秋航空、英孚、南航、萬達(dá)等進(jìn)行會員推廣合作。公司自建的“君亭四季會”會員體系已經(jīng)開始為公司快速積累忠誠度客戶，根據(jù)招股書，截至2020年底，公司會員數(shù)量為48.74萬人。對標(biāo)國際酒管公司，采用委托管理模式輸出品牌。國內(nèi)的傳統(tǒng)加盟收費(fèi)模式是以營收抽成+CRS費(fèi)用+系統(tǒng)使用費(fèi)（通常為1-2萬元）構(gòu)成，而國際酒店集團(tuán)的委托管理收費(fèi)模式通常是以基礎(chǔ)管理費(fèi)用+激勵管理費(fèi)用構(gòu)成，萬豪在大中華區(qū)實行的激勵管理費(fèi)用為毛利潤（GOP）抽成。委托管理模式有兩大好處：（1）在經(jīng)營中，酒管公司占據(jù)更大的主動性，有利于管理團(tuán)隊的培養(yǎng)，GOP激勵機(jī)制下，經(jīng)理人與加盟商目標(biāo)一致，提升管理團(tuán)隊積極性。（2）公司通過受托管理模式既可以統(tǒng)一執(zhí)行君亭酒店特色的嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，又可以根據(jù)各酒店的特點進(jìn)行差異化和個性化的產(chǎn)品競爭，避免了加盟連鎖方式下的酒店產(chǎn)品千篇一律和服務(wù)質(zhì)量不可控的缺陷。根據(jù)招股說明書，公司對受托管理酒店的前期技術(shù)服務(wù)費(fèi)一般為50-200萬元，基本管理費(fèi)一般為50-60萬元/年，績效管理費(fèi)一般從GOP大于30%起收，費(fèi)用大約為酒店GOP的4%-6%左右。以2019年計算，公司委托管理的24家門店店均管理費(fèi)收入為65萬元，2020年受疫情影響，降至55萬元。委托管理模式彰顯公司管理自信。傳統(tǒng)加盟模式加盟商主要從酒店集團(tuán)獲取品牌、會員渠道優(yōu)勢，正因如此，傳統(tǒng)加盟模式下的收費(fèi)的兩大來源為加盟管理費(fèi)（約為營收的5-8%）和CRS費(fèi)用（CRS銷售額的8%-9%，直銷比例一般為50%-70%，對應(yīng)營收的4%-6%）。而委托管理模式下，更注重精細(xì)化運(yùn)營能力，不僅需要重視入住率，也需要加強(qiáng)成本控制，從而在業(yè)主的超額盈利中獲益。2018-2019年，參考直營門店的毛利率水平（在35%以上），公司普遍能享受到5%-6%的GOP分成。公司在品牌、服務(wù)、運(yùn)營上的優(yōu)勢，集中轉(zhuǎn)化為經(jīng)營端的高溢價。橫向?qū)Ρ龋\江、首旅、華住的中高端酒店房型，君亭酒店產(chǎn)品的高定位使得ADR、RevPAR遠(yuǎn)超同業(yè)公司。從ADR來看，君亭酒店的平均房價高出錦江、首旅、華住的中高端房型30%~60%；而從OCC來看，君亭酒店與三大酒店集團(tuán)存在5pct~15pct的差距，這一方面來自于高端定位下入住率表現(xiàn)較中端酒店弱勢；另一方面，公司直營店體量不足20家，受新開業(yè)處于爬坡期的酒店影響較大，拖累入住率水平。綜合來看，憑借品牌、服務(wù)、管理帶來的高溢價，君亭酒店的RevPAR水平領(lǐng)先于行業(yè)中高端門店。在門店造價接近的情況下，高溢價轉(zhuǎn)化為高利潤，2019年君亭酒店的銷售凈利率高達(dá)19.29%，遠(yuǎn)高于國內(nèi)三大酒店集團(tuán)的8%-15%。品牌力+精選服務(wù)+精細(xì)管理，打造優(yōu)質(zhì)單店模型。拆分錦江、首旅、華住的直營門店單店模型，君亭在收入和利潤端均具有顯著優(yōu)勢。在收入端，得益于高RevPAR君亭單店年收入超2000萬，為可比公司的兩倍；在利潤端，高收入對租金、人工、折舊等固定費(fèi)用的攤薄作用明顯，經(jīng)營利潤率超30%，而錦江、首旅、華住的經(jīng)營利潤率在10%~15%左右。投資回收期較短，盈利能力優(yōu)異。根據(jù)招股說明書，君亭酒店新開業(yè)酒店一般選擇100-200間客房的單體酒店規(guī)模，已開業(yè)店均客房數(shù)為170間左右。公司單間客房的平均投資金額在14-18萬元左右，因此單家新開業(yè)酒店的建設(shè)投資金額一般在1400萬元-3600萬元范圍內(nèi)。假設(shè)公司單店投資金額為2500萬元，經(jīng)測算投資回收期在3.38年，考慮到新店存在爬坡期，需求1-2年時間達(dá)到盈虧平衡，實際投資回收期在5年左右。（三）拓店：布局一二線城市核心商圈，再融資助力直營門店擴(kuò)張公司直營、委托管理門店有望實現(xiàn)加速擴(kuò)張。在直營店方面，由于直營店前期投入較大，前期公司直營門店擴(kuò)張速度較緩。2018-2020年，公司旗下直營店數(shù)量分別為15、16、16家。2022年6月，公司擬通過定增募集資金，助力優(yōu)質(zhì)的直營門店擴(kuò)張，預(yù)計3年內(nèi)新增直營門店15家。在委托管理門店方面，君亭委托管理門店體量較小，2018-2020年君亭委托管理門店數(shù)量分別為15、23、27家。公司完成對君瀾和景瀾的收購后，截至2022年2月公司委托管理門店約為300家。隨著君亭、君瀾的品牌知名度提升，疊加會員體系及數(shù)字化的不斷完善，預(yù)計未來君亭、君瀾委托管理門店的擴(kuò)張將顯著提速。從門店選址和物業(yè)要求來看，公司門店主要布局于一二線城市核心商圈、經(jīng)濟(jì)中心和旅游度假目的地，并且通過傳統(tǒng)存量物業(yè)改造、新建商圈增量物業(yè)及文化街區(qū)、特色小鎮(zhèn)配套創(chuàng)新物業(yè)三種方式開發(fā)新店。根據(jù)公司增發(fā)預(yù)案的可行性公告，擬建設(shè)的第一批6家酒店分別位于杭州西湖（云城科技中心）、杭州濱江（成熟商圈）、杭州國際文化旅游學(xué)院（產(chǎn)學(xué)研結(jié)合試點）、無錫（歷史文化街區(qū)）、北京（首發(fā)項目）、深圳（商圈首發(fā)項目）。公司直營店選址考究，并且在不同區(qū)位選取適合的品牌入駐，君亭對標(biāo)成熟商圈，Pagoda君亭塑造區(qū)域旗艦店，夜泊君亭系列積極融合城市文化，已經(jīng)形成了覆蓋多元場景的選址布局策略。再融資助力直營門店擴(kuò)張，旗艦店提升整體品牌調(diào)性。2022年6月，公司發(fā)布定增預(yù)案，擬增發(fā)不超過2416.2萬股，擬募集金額為5.17億元。募集資金主要用于：（1）擬使用4.64億元新開直營門店，在未來三年內(nèi)，公司計劃在杭州、北京、深圳、無錫等全國核心城市分三批次建設(shè)15家直營門店。（2）擬使用0.53億元對現(xiàn)有酒店進(jìn)行裝修升級。第一批建設(shè)的6家直營店為公司旗艦店，品牌定位較高，包含超高端的夜泊及高端Pagoda君亭，并且裝修設(shè)計高端、服務(wù)內(nèi)容完善。公司公告顯示，三批項目建成后，公司新增客房2384間，新增年均收入4.02億元，年均凈利潤0.77億元。預(yù)計總投資利潤率為16.64%（稅后）、IRR為19.55%（稅后）、稅后靜態(tài)投資回收期為5.92年（含建設(shè)期）?？傮w來看，平均凈利率約為19.15%，與原有直營酒店相近。經(jīng)測算，新開直營店定位較高，RevPAR較原有酒店提升超60%。根據(jù)公司披露數(shù)據(jù)反推，新開酒店的RevPAR將達(dá)462元，較19年的287元提升61%。假設(shè)平均入住率為70%，預(yù)計新開酒店ADR將達(dá)660元/晚，較19年的平均房價上漲233元/晚。綜合考慮門店旗艦店的定位及一線/新一線城市核心區(qū)位的布局，并且公司目前體量較小，我們認(rèn)為新開門店將有效提升公司整體的RevPAR水平，進(jìn)一步強(qiáng)化品牌效應(yīng)，品牌力持續(xù)向上突圍，充分發(fā)揮單店模型優(yōu)勢，打開業(yè)績與利潤的上升空間。四、君瀾：高端酒店換牌火熱，多元化布局加速成長（一）國內(nèi)高端酒店換牌火熱，消費(fèi)回流引領(lǐng)需求回暖高端酒店重資產(chǎn)屬性較強(qiáng)，物業(yè)持有人大多為國資企業(yè)或地產(chǎn)集團(tuán)。前者一般發(fā)展成為傳統(tǒng)高星級酒店，而地產(chǎn)集團(tuán)更多尋求與酒管公司的合作，特別是國際品牌。根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)統(tǒng)計，2018年國內(nèi)高端酒店中國際品牌與國內(nèi)品牌的分布大致為7：3，可見國內(nèi)高端酒店市場是由國際品牌主導(dǎo)。傳統(tǒng)高星級酒店，往往以高端餐飲為主要競爭力，在創(chuàng)立之初往往兼顧著招待外賓的職責(zé)，成為中國餐飲住宿文化走向世界的一扇窗。1990年中國第一次評定五星級酒店，首批五星級酒店有三家，分別為廣州白天鵝賓館、廣州中國大酒店、廣州花園酒店。隨后十年間，錦江飯店、金陵飯店、和平飯店等知名酒店相繼被評選為五星級酒店。廣州白天鵝賓館以粵菜早茶為特色，下設(shè)的玉堂春暖餐廳自2018年起連續(xù)5年獲得黑珍珠三鉆餐廳與米其林一星餐廳榮譽(yù)，成為高端粵菜標(biāo)桿。自開業(yè)以來，白天鵝賓館共接待了40多個國家元首和政府首腦，英國女王伊麗莎白二世、美國總統(tǒng)布什、德國總理科爾均曾下榻白天鵝賓館。傳統(tǒng)星級酒店擴(kuò)張難度高，轉(zhuǎn)向拓展中高端子品牌。由于高端餐飲的復(fù)制難度較高，菜品的區(qū)域特色顯著，傳統(tǒng)高星級酒店的發(fā)展擴(kuò)張受制。白天鵝酒店集團(tuán)、金陵飯店紛紛開始探尋酒店品牌拓展之路。白天鵝酒店集團(tuán)以“白天鵝”為中心，外延出白天鵝采奕、白天鵝迎賓、白天鵝君錦品牌，向下覆蓋中端和中高端市場。金陵飯店于2018年推出了金陵嘉瓏、金陵文璟、金陵精選、金陵山水、金陵嘉辰五大子品牌，開啟外延擴(kuò)張之路。乘房地產(chǎn)發(fā)展之熱潮，地產(chǎn)集團(tuán)入局高端酒店業(yè)。2002年中國實行土地招拍掛制度之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入金融紅利時代，酒店開始受到地產(chǎn)集團(tuán)的關(guān)注。一方面，高端酒店能為商業(yè)、住宅賦能，抬升物業(yè)的地價和房價，實現(xiàn)物業(yè)的升值；

另一方面，布局高端酒店成為拿地的必要條件，例如2021年6月浙江省衢州市智慧新城土地出讓條件中明確要求土地競得人建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店，并引入外資知名酒店品牌進(jìn)行運(yùn)營管理。引入國際知名酒店品牌，是地產(chǎn)酒店的主要運(yùn)營方式。截至2021年底，國內(nèi)Top100房企中已有85家涉足酒店業(yè)務(wù)。地產(chǎn)集團(tuán)酒店運(yùn)營模式可以分為合作模式

（引入萬豪、洲際、希爾頓等國際酒店品牌）、自營模式（自主創(chuàng)立酒店品牌，例如碧桂園鳳凰）、自營合作相結(jié)合。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，合作模式為地產(chǎn)酒店的主流，Top100房企中有47家采取合作模式，21家采取自營合作結(jié)合的模式。長期以來，高端酒店的投資回報率處于低位，地產(chǎn)酒店普遍盈利困難。根據(jù)華美顧問機(jī)構(gòu)首席知識官趙煥焱測算，2010-2018年中國五星級酒店的投資回報率在0.3%至4%之間徘徊。地產(chǎn)酒店為求帶動房價上漲，重投入輕運(yùn)營的作風(fēng)，使得地產(chǎn)企業(yè)的酒店業(yè)務(wù)長期處于虧損的邊緣。以富力地產(chǎn)為例，2015-2020年間，排除出售酒店物業(yè)影響后，公司酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)從未盈利，虧損從2015年的1.7億逐漸加深至2019年的10.1億元。而在疫情的壓力測試下，公司酒店業(yè)務(wù)虧損再加深至14.3億元。高端酒店換牌火熱，疫情加速管理能力升級。根據(jù)環(huán)球旅訊，2000-2018年，國際品牌換牌事件每年平均2-3起，而根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2020年高端酒店換牌事件高達(dá)8起，2021年換牌事件超12起。一方面，近年來在“房住不炒”、“三道紅線”等政策壓力下，地產(chǎn)集團(tuán)融資受限，盈利困難的高端酒店業(yè)務(wù)亟待升級。地產(chǎn)集團(tuán)對酒店業(yè)務(wù)的核心訴求，從拉動周邊房價逐漸過渡到追求高端與盈利的平衡。另一方面，疫情擊穿了高端酒店脆弱的盈利能力，文旅部全國星級飯店統(tǒng)計調(diào)查報告顯示，2021年全國掛牌五星級酒店總虧損達(dá)23億元。疫情對高端酒店的精細(xì)化管理能力提出了更高的要求，加速了高端酒店從“追求奢華”到“追求坪效與價值提升”的轉(zhuǎn)變。本土酒管公司在成本上低于國際品牌，“有知名度+強(qiáng)運(yùn)營能力”的本土品牌備受業(yè)主青睞。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020至今已有超5家國際高端酒店品牌換牌至國內(nèi)酒店集團(tuán)旗下品牌。2020年杭州蕭山中贏希爾頓酒店（希爾頓）翻牌成為杭州博奧開元名都酒店（開元集團(tuán)），2021年北京人濟(jì)萬怡酒店（萬豪）翻牌成為北京金陵飯店（金陵飯店），2022年5月君瀾（君亭酒店）正式接管舟山三盛鉑爾曼酒店（雅高）。換牌火熱的背后，是國內(nèi)酒管公司管理運(yùn)營能力的綜合表現(xiàn)，開元、金陵、君瀾等品牌背后的核心團(tuán)隊均在國內(nèi)已有數(shù)十年的高端酒店管理經(jīng)驗。而在短期疫情防控形勢下，出境游復(fù)蘇承壓，消費(fèi)回流催生國內(nèi)高端度假項目需求回暖。在高端消費(fèi)回流的趨勢下，滑雪、潛水等高端旅游項目在國內(nèi)的滲透率逐步增長。據(jù)攜程發(fā)布的2022年春節(jié)旅游總結(jié)報告，虎年春節(jié)期間滑雪主題酒店預(yù)訂量同比增長54%，冰雪、滑雪景區(qū)門票訂單同比增長近40%。同程旅行數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)期間，全國冰雪類景區(qū)訂單量較去年春節(jié)同期上漲68%；滑冰場、滑雪場、冰雪主題樂園等體驗類冰雪運(yùn)動的目的地，比冰雪觀光類景區(qū)更受游客喜愛。高端度假項目與高端度假酒店深度綁定，而與度假資源相結(jié)合形成多元化業(yè)態(tài)則是高端度假酒店的發(fā)展引擎。周邊游帶動下，城市、近郊度假需求凸顯。在周邊游趨勢的帶動下，帶有自然及人文互動、親子玩樂體驗、溫泉、水樂園及特色餐飲的度假酒店熱度持續(xù)走高。環(huán)球旅訊顯示，2021年十一黃金周期間高端度假酒店滿房率超過90%，如開元酒店旗下近200家酒店滿房，其中2021年10月1-5號64家酒店創(chuàng)下了連續(xù)滿房5天的記錄。單店最高RevPAR超4800元，高端度假酒店平均出租率近90%。其中奢華及高端度假品牌方外、芳草地度假酒店、觀堂平均出租率高達(dá)95%，平均RevPAR超1600元。高端消費(fèi)回流下，高端度假酒店迎來發(fā)展新機(jī)遇。亞洲旅宿大數(shù)據(jù)顯示，2021年度國內(nèi)高端酒店新開業(yè)200家，創(chuàng)國內(nèi)歷史新高。新開高端酒店品牌TOP中，國內(nèi)高端品牌君瀾度假酒店、麗呈酒店、開元名都酒店分別位列第2、8、10名，其余為國際品牌。君瀾酒店集團(tuán)新開業(yè)以14家的成績，位列新開高端酒店第4名。（二）君瀾引領(lǐng)高端度假，多元業(yè)態(tài)打開市場君瀾為國內(nèi)高端度假酒店引領(lǐng)者，與傳統(tǒng)商旅酒店差異化定位。君瀾旗下有三大品牌，君瀾度假酒店（各得其所的休閑生活模式酒店）、君瀾大飯店（極具時代特征的休閑商務(wù)模式酒店）、景瀾酒店（極具時代特征的多為社區(qū)生活模式酒店）。君瀾以休閑度假為核心，而在高端酒店中國際酒店品牌占據(jù)了商旅需求的心智，君瀾與其形成差異化定位。根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)統(tǒng)計，截至2018年底國內(nèi)高端酒店以國際酒店品牌領(lǐng)導(dǎo)，國際品牌占比大致為70%，并且以傳統(tǒng)商旅為主。盈蝶咨詢顯示，2021年國內(nèi)奢華連鎖品牌CR10為34.01%，以自持物業(yè)的地產(chǎn)酒店為主，君瀾度假酒店以2%的市占率排名第9。委托管理模式下，君瀾高品牌勢能助力門店加速擴(kuò)張。君瀾和景瀾的經(jīng)營模式均為輕資產(chǎn)委托管理模式。得益于優(yōu)秀的運(yùn)營能力以及不斷攀升的品牌勢能，君瀾旗下管理的門店數(shù)加速擴(kuò)張。根據(jù)君瀾官網(wǎng)，2020-2021年君瀾新增門店數(shù)約為25、40家，新增客房數(shù)約為1w、1.4w家。截至21年底，君瀾酒店遍及國內(nèi)23個省市，覆蓋100多處優(yōu)質(zhì)自然資源及景區(qū)，投資管理超230家酒店，客房數(shù)近6w家。多元化場景，滿足差異化度假需求。度假酒店與傳統(tǒng)酒店的差異，主要在于度假酒店擁有更多的附加服務(wù)，與周邊旅游資源充分融合互動，由此衍生出溫泉酒店、親子酒店、冰雪酒店等多種類型。按場景分，君瀾旗下的酒店產(chǎn)品已覆