2023/1/7第二

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)項目實行資本金制度對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的處理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓2023/1/7第二房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策2023/1/7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件

1．有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；

2．有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬元以上；

3．有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；

4．法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。2023/1/7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件2023/1/7（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部的使用金并取得土地使用證書；2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2023/1/7（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)2023/1/7

（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件劃撥的土地使用權(quán)可以單獨轉(zhuǎn)讓，而出讓的必須是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定

1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；

2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2023/1/7（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2023/1/7

3.依法收回的土地使用權(quán)的；

4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5.權(quán)屬有爭議的；

6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7.法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。限制性規(guī)定的目的是為了加強房地產(chǎn)管理,維護市場秩序,保障權(quán)利人合法權(quán)益。2023/1/73.依法收回的土地使用權(quán)的；2023/1/7第三土地基本制度與政策1．社會主義公有制《土地管理法》規(guī)定中華人民共和國實行土地的社會主義公有制。2．全民所有制與集體所有制全民所有制：用地單位、個人只有使用權(quán)，國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；勞動群眾集體所有制：具體采取的是農(nóng)民集體所有制（集體土地）。2023/1/7第三土地基本制度與政策1．社會主義公2023/1/7

3．農(nóng)民集體的范圍（1）村農(nóng)民集體；（2）村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。4．國有土地的范圍2023/1/73．農(nóng)民集體的范圍2023/1/7（1）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的屬于集體所有。屬于國家所有的是指已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征收的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2023/1/7（1）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；2023/1/7第四房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基本制度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)分為：招標投標規(guī)劃設(shè)計勘察設(shè)計施工管理制度施工（監(jiān)理）2023/1/7第四房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基本制度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)分2023/1/7一、房地產(chǎn)交易的基本制度二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房屋租賃四、房地產(chǎn)抵押第五房地產(chǎn)交易管理制度與政策2023/1/7一、房地產(chǎn)交易的基本制度第五房地產(chǎn)交易管理2023/1/7房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

房地產(chǎn)交易的基本制度2023/1/7房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、2023/1/7商品房預售，又稱“賣樓花”是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。但是，如管理不善，易導致投機行為，損害消費者的正當權(quán)益?，F(xiàn)在有關(guān)商品房預售的投訴最多、最復雜。商品房預售2023/1/7商品房預售，又稱“賣樓花”是指房地產(chǎn)開發(fā)2023/1/7商品房預售的條件

1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進度和竣工交付日期；

4.商品預售許可證。2023/1/7商品房預售的條件2023/1/7商品房銷售條件1.開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；3.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；4.已通過竣工驗收；5.拆遷安置已經(jīng)落實；6.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；7.物業(yè)管理方案已落實。2023/1/7商品房銷售條件2023/1/7房屋租賃《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！冻鞘凶赓U房屋管理辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。2023/1/7房屋租賃《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃2023/1/7房地產(chǎn)抵押

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。2023/1/7房地產(chǎn)抵押《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房2023/1/7第六房地產(chǎn)測繪、登記制度

根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。

2023/1/7第六房地產(chǎn)測繪、登記制度根據(jù)《房屋登記2023/1/7第七物業(yè)管理制度與政策

1.物業(yè)管理基本概念；2.前期物業(yè)管理；3.維修基金。2023/1/7第七物業(yè)管理制度與政策1.物業(yè)管理基2023/1/7一、物業(yè)管理1.物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。其中，委托和有償是物業(yè)管理的兩個基本特點。2.業(yè)主：即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是個人、集體、國家；業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生、代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。2023/1/7一、物業(yè)管理1.物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物2023/1/7

3.業(yè)主大會：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，應(yīng)當設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。2023/1/73.業(yè)主大會：一個物業(yè)管理區(qū)域只能2023/1/74.業(yè)主委員會：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任l—2人。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。2023/1/74.業(yè)主委員會：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選2023/1/7

業(yè)主委員會職責：1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5）業(yè)主大會賦予的其他職責。2023/1/7業(yè)主委員會職責：2023/1/7二、前期物業(yè)管理

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。2023/1/7二、前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主大會選2023/1/7三、物業(yè)服務(wù)收費1.物業(yè)服務(wù)收費概念及其定價形式物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。2.物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。2023/1/7三、物業(yè)服務(wù)收費1.物業(yè)服務(wù)收費概念及其2023/1/73.約定物業(yè)服務(wù)費用的方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。2023/1/73.約定物業(yè)服務(wù)費用的方式2023/1/7

4.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成因素物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。2023/1/74.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的2023/1/7

5.業(yè)主責任。業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。2023/1/75.業(yè)主責任。業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合2023/1/7三、維修基金1.維修基金的性質(zhì)和用途維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的大中修和更新、改造。（1）物業(yè)的共用部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。（2）物業(yè)的共用設(shè)備設(shè)施是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施使用的房屋等。2023/1/7三、維修基金1.維修基金的性質(zhì)和用途2023/1/72.維修基金的籌集商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當按照房款2%—3%的比例向售房單位繳交維修基金。2023/1/72.維修基金的籌集2023/1/73.維修基金的使用（1）業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。（2）業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。2023/1/73.維修基金的使用2023/1/74.維修基金的管理維修基金屬于代管基金：（1）業(yè)主大會成立前，維修基金由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。（2）業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。（3）物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金賬目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應(yīng)當辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。2023/1/74.維修基金的管理維修基金屬于代管基金2023/1/7（4）維修基金應(yīng)當在銀行專戶儲存，?？顚Ｓ?。（5）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。（6）因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。2023/1/7（4）維修基金應(yīng)當在銀行專戶儲存，?？顚Ｓ?。2023/1/7第二

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得房地產(chǎn)項目實行資本金制度對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的處理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓2023/1/7第二房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策2023/1/7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件

1．有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；

2．有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬元以上；

3．有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；

4．法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。2023/1/7房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件2023/1/7（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部的使用金并取得土地使用證書；2.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2023/1/7（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)2023/1/7

（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件劃撥的土地使用權(quán)可以單獨轉(zhuǎn)讓，而出讓的必須是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定

1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；

2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2023/1/7（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2023/1/7

3.依法收回的土地使用權(quán)的；

4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

5.權(quán)屬有爭議的；

6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7.法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。限制性規(guī)定的目的是為了加強房地產(chǎn)管理,維護市場秩序,保障權(quán)利人合法權(quán)益。2023/1/73.依法收回的土地使用權(quán)的；2023/1/7第三土地基本制度與政策1．社會主義公有制《土地管理法》規(guī)定中華人民共和國實行土地的社會主義公有制。2．全民所有制與集體所有制全民所有制：用地單位、個人只有使用權(quán)，國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；勞動群眾集體所有制：具體采取的是農(nóng)民集體所有制（集體土地）。2023/1/7第三土地基本制度與政策1．社會主義公2023/1/7

3．農(nóng)民集體的范圍（1）村農(nóng)民集體；（2）村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。4．國有土地的范圍2023/1/73．農(nóng)民集體的范圍2023/1/7（1）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的屬于集體所有。屬于國家所有的是指已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征收的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2023/1/7（1）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；2023/1/7第四房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基本制度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)分為：招標投標規(guī)劃設(shè)計勘察設(shè)計施工管理制度施工（監(jiān)理）2023/1/7第四房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基本制度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)分2023/1/7一、房地產(chǎn)交易的基本制度二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房屋租賃四、房地產(chǎn)抵押第五房地產(chǎn)交易管理制度與政策2023/1/7一、房地產(chǎn)交易的基本制度第五房地產(chǎn)交易管理2023/1/7房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

房地產(chǎn)交易的基本制度2023/1/7房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、2023/1/7商品房預售，又稱“賣樓花”是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。但是，如管理不善，易導致投機行為，損害消費者的正當權(quán)益?，F(xiàn)在有關(guān)商品房預售的投訴最多、最復雜。商品房預售2023/1/7商品房預售，又稱“賣樓花”是指房地產(chǎn)開發(fā)2023/1/7商品房預售的條件

1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進度和竣工交付日期；

4.商品預售許可證。2023/1/7商品房預售的條件2023/1/7商品房銷售條件1.開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；2.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；3.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；4.已通過竣工驗收；5.拆遷安置已經(jīng)落實；6.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；7.物業(yè)管理方案已落實。2023/1/7商品房銷售條件2023/1/7房屋租賃《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！冻鞘凶赓U房屋管理辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。2023/1/7房屋租賃《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃2023/1/7房地產(chǎn)抵押

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。2023/1/7房地產(chǎn)抵押《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房2023/1/7第六房地產(chǎn)測繪、登記制度

根據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。

2023/1/7第六房地產(chǎn)測繪、登記制度根據(jù)《房屋登記2023/1/7第七物業(yè)管理制度與政策

1.物業(yè)管理基本概念；2.前期物業(yè)管理；3.維修基金。2023/1/7第七物業(yè)管理制度與政策1.物業(yè)管理基2023/1/7一、物業(yè)管理1.物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。其中，委托和有償是物業(yè)管理的兩個基本特點。2.業(yè)主：即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是個人、集體、國家；業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生、代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。2023/1/7一、物業(yè)管理1.物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物2023/1/7

3.業(yè)主大會：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，應(yīng)當設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。2023/1/73.業(yè)主大會：一個物業(yè)管理區(qū)域只能2023/1/74.業(yè)主委員會：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任l—2人。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。2023/1/74.業(yè)主委員會：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選2023/1/7

業(yè)主委員會職責：1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5）業(yè)主大會賦予的其他職責。2023/1/7業(yè)主委員會職責：2023/1/7二、前期物業(yè)管理

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。2023/1/7二、前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主大會選2023/1/7三、物業(yè)服務(wù)收費1.物業(yè)服務(wù)收費概念及其定價形式物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。2.物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。2023/1/7三、物業(yè)服務(wù)收費1.物業(yè)服務(wù)收費概念及其2023/1/73.約定物業(yè)服務(wù)費用的方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。2023/1/73.約定物業(yè)服務(wù)費用的方式2023/1/7

4.物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成因素物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以