名都園公寓

營銷策略思考提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行一個房地產(chǎn)項目最終要解決的三個問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？結(jié)論：理性認(rèn)識戶型適中精裝修老現(xiàn)房感性認(rèn)識感性認(rèn)識就是項目在人們心目中的理解與印象，他是什么，他的基礎(chǔ)就是項目的物理屬性。名都園是什么？結(jié)論舊項目舊戶型舊裝修感性認(rèn)識一個房地產(chǎn)項目最終要解決的三個問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？族群定位以具有一定經(jīng)濟(jì)實力的投資客為主！一個房地產(chǎn)項目最終要解決的三個問題：賣什么？賣給誰？怎么賣？營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略原原則穩(wěn)中求求勝·精準(zhǔn)營營銷提案架架構(gòu)策略回回顧目前完完成工工作各階段段戰(zhàn)術(shù)術(shù)執(zhí)行行工作內(nèi)容推廣戶

外

廣

告路牌廣告位置建議銷售銷

售

道

具戶型圖設(shè)計路牌廣告位置確定戶型圖方案確定路牌廣告發(fā)布公司確定戶型圖印刷路牌廣告設(shè)計方案確定折頁框架確定路牌廣告發(fā)布折頁方案確定網(wǎng)

絡(luò)

廣

告網(wǎng)絡(luò)發(fā)布計劃建議折頁設(shè)計印刷完成網(wǎng)絡(luò)廣告公司確定海報框架確定網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計確定海報方案確定網(wǎng)絡(luò)廣告信息發(fā)布海報設(shè)計印刷完成直

投

廣

告直投發(fā)布計劃確認(rèn)銷

售

準(zhǔn)

備合同及補(bǔ)充協(xié)議研討直投廣告創(chuàng)意確認(rèn)最終合同確認(rèn)直投廣告制作完成按揭銀行聯(lián)系并確定直投廣告發(fā)布律師行聯(lián)系并確定導(dǎo)示

系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)路線確定銷售軟件安裝導(dǎo)示系統(tǒng)發(fā)布電話系統(tǒng)安裝營銷

現(xiàn)場內(nèi)部包裝方案設(shè)計車庫房屋考察內(nèi)部包裝方案確定模型清理售樓處內(nèi)部包裝制作簽約圖準(zhǔn)備售樓處內(nèi)部包裝實施鑰匙盤準(zhǔn)備平

面

廣

告媒體確定上傳數(shù)據(jù)廣告設(shè)計人員

組建銷售人員招聘軟文撰寫銷售人員培訓(xùn)方案確定銷售人員進(jìn)場廣告發(fā)布銷

控銷控策略制定

銷控策略確定

銷控策略執(zhí)行

價

格銷售均價確定

價格表制作

價格表確認(rèn)

價格表執(zhí)行目前工工作進(jìn)進(jìn)度策劃方方面：：銷控策策略已已制定定價格表表初稿稿已制制作完完成開盤時時間、、計劃劃、活活動等等已確確定方方案廣告公公司已已經(jīng)確確定，，前期期準(zhǔn)備備的VI展示系系統(tǒng)已已經(jīng)開開始設(shè)計計和制制作戶外廣廣告、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體體、DM單直投投、高高端場場所資資料擺擺放、、高端端數(shù)據(jù)據(jù)庫直直投等等都在在同步步進(jìn)行行銷售方方面：：已組建建銷售售團(tuán)隊隊，為為開盤盤銷售售做準(zhǔn)準(zhǔn)備銷售人人員進(jìn)進(jìn)行項項目培培訓(xùn)銷售人人員進(jìn)進(jìn)行銀銀行培培訓(xùn)感謝發(fā)發(fā)展商商配合合：協(xié)助培培訓(xùn)律師準(zhǔn)準(zhǔn)備按揭銀銀行明明確數(shù)據(jù)上上傳網(wǎng)簽準(zhǔn)準(zhǔn)備提案架架構(gòu)策略回回顧目前完完成工工作接下來來各階階段戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)執(zhí)執(zhí)行直效行行銷區(qū)域攔攔截（（長效效）現(xiàn)場包包裝活動營營銷定點轟轟炸第第一波波定點轟轟炸第第四波波圍點打打援第第三波波08.407.1208.208.308.1蓄勢籌籌備期期強(qiáng)勢營營銷期期07.11持續(xù)銷銷售期期戰(zhàn)略綜綜述出貨線二期套數(shù)：：120套均價：：9400元/平米推廣線定點轟轟炸第第二、、三波波圍點打打援第第一、、二波波主動出出擊開開始（（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+巡展））一期、、三期期套數(shù)：：144套均價：：9600-10000元/平米直效行行銷區(qū)域攔攔截（（長效效）現(xiàn)場包包裝活動營營銷定點轟轟炸第第一波波定點轟轟炸第第二、、三波波圍點打打援第第一、、二波波主動出出擊開開始（（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+巡展））定點轟轟炸第第四波波圍點打打援第第三波波08.407.1208.208.308.1蓄勢籌籌備期期強(qiáng)勢營營銷期期07.11持續(xù)銷銷售期期第一階階段出貨線二期套數(shù)：：120套均價：：9400元/平米一期、、三期期套數(shù)：：144套均價：：9600-10000元/平米推廣線8400萬元84套70%預(yù)熱業(yè)內(nèi)傳傳播、、先知知先覺覺具體戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)放盤與與價格格直效行行銷區(qū)域攔攔截現(xiàn)場包包裝活動營營銷具體戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)放盤與與價格格直效行行銷區(qū)域攔攔截現(xiàn)場包包裝活動營營銷放盤策策略根據(jù)比比較，，偉業(yè)業(yè)的觀觀點是是：二期產(chǎn)產(chǎn)品在在整個個園區(qū)區(qū)內(nèi)，，綜合合品質(zhì)質(zhì)適中中。因因此可考慮慮先放放二期期，再再放一一期，，最后后放三三期的的放盤盤策略略。放盤策策略放盤策策略首推二期先放二二期解解決了了兩個個問題題，第第一避避免了了入市市價格格引起起市場場抗性性；第第二也也兼顧顧了項項目市市場形形象。。入市價價格9400元/平方米米放盤策策略整體價價格制制定原原則根據(jù)北北京市市場中中影響響消費費者成成交因因素的的重要要程度度將采采光、、景觀觀、干干擾、、戶型型、面面積等等作為為制定定單價價的主主要因因素。。以受眾眾的消消費習(xí)習(xí)慣為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，根根據(jù)各各因素素在成成交過過程中中作用用的大大小依依次排排序，，合理理分配配權(quán)重重比例例。根據(jù)不不同戶戶型組組合樓樓層選選取低低層為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層，，將所所有戶戶型進(jìn)進(jìn)行共共同的的權(quán)重重比較較，根根據(jù)不不同戶戶型的的各項項因素素分別別打分分，通通過加加權(quán)計計算不不同戶戶型的的分值值。針對個個別戶戶型，，通過過手工工調(diào)整整系數(shù)數(shù)的方方式進(jìn)進(jìn)行微微調(diào)，，以達(dá)達(dá)到最最合理理的價價格。。定價流流程第一步：區(qū)域定價第二步：樓座定價第三步：分戶定價區(qū)域系系數(shù)樓座系系數(shù)戶型系系數(shù)樓層系系數(shù)價格策策略無折扣扣策略略——強(qiáng)調(diào)稀稀缺品品，一一反開開盤期期打折折常態(tài)態(tài)，形形成市市場新聞聞點，，并樹樹立信信心。。——開盤價價9400元/平米價格策策略獎勵折折扣策策略——在一定定期限限內(nèi)簽簽約，，則獎獎勵一一定的的折扣扣點；；如三天天內(nèi)簽簽約99折；三三天后后簽約約無折折扣。。客戶戶形成成壓力力，造造成市市場緊緊迫感感。具體戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)放盤與與價格格直效行行銷區(qū)域攔攔截現(xiàn)場包包裝活動營營銷定點轟轟炸名都園園老業(yè)業(yè)主DM直投定點轟轟炸偉業(yè)顧顧問老老客戶戶DM直投825317469西北部部地區(qū)區(qū)1中成大大廈2倚霞園園3清楓華景園園4錦秋知春5學(xué)風(fēng)19116企圖ATT7立方庭8領(lǐng)秀硅谷9誠品建筑6531047129811北部地區(qū)1歐陸經(jīng)典2陽光新干線線3北辰綠色家家園4康斯丹郡5上元6萬科星園7歐陸經(jīng)典-萬興苑8慧忠北里臥龍花園融域西奧中心東北部地區(qū)區(qū)1望京新城A4區(qū)2季景．沁園園3華鼎世家4綠蔭芳鄰5世安望京6風(fēng)格雅園7融科橄欖16354271東部區(qū)域1、天安豪園園2、通用國際際公寓3、星河灣I期4、沿海賽落落城5、華僑城2354北部別墅1、棕櫚灘2、龍灣3、長河玉墅墅4、北京灣5、無雙12345龍灣別墅水木蘭庭棕櫚灘格拉斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)偉業(yè)近期在在本區(qū)域代代理和服務(wù)務(wù)的項目在銷項目在銷項目在銷項目結(jié)案項目一、二級市市場聯(lián)動高端客戶資資源租賃服務(wù)定點轟炸形式：——一封感謝信信，夾帶銷銷售資料及及帶有項目目標(biāo)示的小小禮物，突突出與客戶戶分享一個個生財?shù)暮煤脵C(jī)會的語語氣，體現(xiàn)現(xiàn)一種分享享與感恩的的心態(tài)。定點轟炸高端數(shù)據(jù)庫庫DM直投形式：——夾帶銷售資資料及帶有有項目標(biāo)示示的小禮物物，向閱讀讀者透露一一個生財?shù)牡暮脵C(jī)會，，體現(xiàn)一種種機(jī)不可失失時不再來來的緊迫感感。具體戰(zhàn)術(shù)價格與放盤盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷區(qū)域攔截——得區(qū)域者，，得天下，，抓住客戶戶必經(jīng)之路路的咽喉要要道所在地：京京承高速路路出口上上泗橋廣告尺寸：：5m×10m媒體特征：：1、各公司CEO、企業(yè)成功功人士，絕絕大部分都都首選此地居住。。2、京承高速速路——上泗橋路段段為中央別別墅區(qū)業(yè)主、看房顧顧客的必經(jīng)經(jīng)之路。戶外廣告效效果具體戰(zhàn)術(shù)價格與放盤盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷引導(dǎo)系統(tǒng)道旗售樓處現(xiàn)場場包裝是銷售現(xiàn)場場也是立體樓樓書展示廳廳銷售道具折頁戶型單頁手提袋紙杯胸牌名片信封信紙具體戰(zhàn)術(shù)價格與放盤盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場包裝活動營銷活動營銷——暫定11月10日舉行開盤盤活動活動目的：：開盤儀式啟啟動與客戶加強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)系，促促進(jìn)簽約業(yè)內(nèi)傳播，，為樓盤推推廣造勢直效行銷區(qū)域攔截（（長效）現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸第第一波定點轟炸第第二、三波波圍點打援第第一、二波波主動出擊開開始（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+巡展）定點轟炸第第四波圍點打援第第三波08.407.1208.208.308.1蓄勢籌備期期強(qiáng)勢營銷期期07.11持續(xù)銷售期期第二階段出貨線二期套數(shù)：120套均價：9400元/平米一期、三期期套數(shù)：144套均價：9600-10000元/平米推廣線2.2億元185套70%引爆大力推廣，，價格提升升具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格格直效行銷主動出擊具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格格直效行銷主動出擊放盤策略次推一期最后推三期在二期熱銷銷一段時間間后，放出出一期產(chǎn)品品，補(bǔ)充貨貨源同時對對二期剩余余產(chǎn)品提價價，拉開差差價帶動一一期樓盤均均衡銷售。。最后放出三三期，價格格攀升至10000元/平方米，同同時提升形形象。放盤策略價格策略小步快跑——放出貨源，，快速提價價，刺激消消費。——中期實現(xiàn)均均價9600元/平米，三期期產(chǎn)品推出出實現(xiàn)均價10000元/平米——力爭2007年12月底銷售率率達(dá)到70%具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格格直效行銷主動出擊直效行銷定點轟炸第第二、三波波圍點打援第第一、二波波圍點打援特定高端消消費場所的的資料擺放放圍點打援特定高端消消費場所的的資料擺放放——高檔住宅區(qū)區(qū)會所——高爾夫球會會——高端消費場場所具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價格格直效行銷主動出擊寫字樓巡展展/高校巡展/醫(yī)生巡展——特定的圈層層行銷——垂直打擊，，精確制導(dǎo)導(dǎo)，立體呈呈現(xiàn)；——主動對客戶戶出擊。坐銷+行銷主動出擊在短期之內(nèi)內(nèi)，讓市場場為之震動動，最有效效的手段就就是：根據(jù)本項目目實際情況況和客群，，我們將以以“網(wǎng)絡(luò)廣廣告”作為為主要突破破口。——具體形式采采用新浪文文字鏈形式式。主動出擊集中優(yōu)勢兵兵力于網(wǎng)絡(luò)絡(luò)直效行銷區(qū)域攔截（（長效）現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸第第一波定點轟炸第第四波圍點打援第第三波08.407.1208.208.308.1蓄勢籌備期期強(qiáng)勢營銷期期07.11持續(xù)銷售期期第三階段出貨線二期套數(shù)：120套均價：9400元/平米推廣線定點轟炸第第二、三波波圍點打援第第一、二波波主動出擊開開始（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+巡展）一期、三期期套數(shù)：144套均價：9600-10000元/平米3.05億264套持續(xù)消滅尾盤具體戰(zhàn)術(shù)直效行銷老帶新策略略推出直效行銷定點轟炸第第四波圍點打援第第三波“老帶新””活動促銷銷方案的實實施建議開展““已購業(yè)主主推薦新客客戶獎勵””客戶答謝謝活動。即即凡已購買買本項目的的業(yè)主，如如推薦其他他客戶購買買本項目之之物業(yè)，并并成交者，，即可獲得得一定獎勵勵。老帶新策略略推出08.407.1208.208.308.1蓄勢籌備期強(qiáng)勢營銷期07.11持續(xù)銷售期戰(zhàn)略綜述出貨線8400萬84套2.2億185套3.05億264套均價:9400元/㎡均價:10000元/㎡均價:9600元/㎡推廣線二期套數(shù)：120套均價：9400元/平米一期、三期套數(shù)：144套均價：9600-10000元/平米直效行銷區(qū)域攔截（長效）現(xiàn)場包裝活動營銷定點轟炸第一波定點轟炸第四波圍點打援第三波定點轟炸第二、三波圍點打援第一、二波主動出擊開始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）打造品牌THANKS9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:41:1202:41:1202:4112/31/20222:41:12AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:41:1202:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:41:1202:41:1202:41Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2202:41:1202:41:12December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月20222:41:12上午02:41:1212月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:41上上午午12月月-2202:41December31,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/312:41:1202:41:1231December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。2:41:12上上午2:41上上午午02:41:1212月月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。02:41:1202:41:1202:4112/31/20222:41:12AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。12月-2202:41:1202:41Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。02:41:1202:41:1202:41Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2202:41:1202:41:12December31,202214、意志堅強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。31十二二月20222:41:12上上午02:41:1212月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222:41上午午12月-2202:41December31,202216、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/312:41:1202:41:1231December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。2:41:12上上午2:41上上午午02:41:1212月月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31