浙江中原事業(yè)二部

2021房產(chǎn)新政解讀及2021年杭州市場回憶前言在如此背景下，2021年及今后的房地產(chǎn)市場將如何走向，供給環(huán)節(jié)、需求環(huán)節(jié)會產(chǎn)生怎樣的變化？在新的政策環(huán)境下的整體開發(fā)、運(yùn)作、銷售會帶來哪些新的問題？……這些都是我們需要在目前這個階段開始思考的影響到整個年度乃至未來一段時間的重點(diǎn)。如果說，2021年4月、9月等出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策曾被譽(yù)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策〞的話，那么，已經(jīng)到來的2021年的房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度以及預(yù)期中的市場困難程度將超過2021年。“國八條〞新年伊始，強(qiáng)力出擊事件11月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。當(dāng)天晚上19時許，會議內(nèi)容公開，8條針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正式出臺?！胺慨a(chǎn)稅〞揭開面紗，重慶、上海率先試行事件2上海市人民政府2021年1月28日印發(fā)?上海市開展對局部個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行方法?，于28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價上下分別暫定為0.6%和0.4%。重慶于2021年1月28日正式啟動對局部個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，個人新購的高檔住房價格超過均價兩倍，按照0.5%稅率征收房產(chǎn)稅。全部獨(dú)棟商品房收房產(chǎn)稅。1CHAPTER12010年杭州房地產(chǎn)市場回顧宏觀政策第一次調(diào)控：2021年4月17日是上半年行情的絕對拐點(diǎn)宏觀政策調(diào)控要點(diǎn)政策解析暫停發(fā)放第三套房貸推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)限購令風(fēng)行各大城市新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。房產(chǎn)稅政策可能會由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將到達(dá)7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。此條政策不再像“國十條〞那樣只要求房價過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。對貸款購置商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上〞，以前的政策中對于首次購置90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上?！案魃虡I(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購置住房〞，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道〞。但同時對居民的改善型需求也有影響。對于抑制投資投機(jī)需求，限購政策不愧為“精確打擊〞的武器，真正是遏制住了投資機(jī)的“咽喉〞，但是多數(shù)城市出臺限購令加了時間定語“暫定〞，表示限購令是臨時的，有效時間或為半年、或為幾個月等。但就浙江而言，目前僅有杭州、寧波和溫州三地出臺相關(guān)限購政策，在這種情況下，大局部投資客很可能會選擇沒有限購政策的城市投資置業(yè)。第二次調(diào)控：2021年9月29日政策迅猛/收效甚微宏觀政策加息通道資金監(jiān)管時隔三年的兩次加息，雖然并非主要針對房地產(chǎn)市場，但同樣存在較大影響，尤其是一旦進(jìn)入加息周期，無論對開發(fā)貸款還是購房貸款來說都存在巨大壓力，同時我們預(yù)計2021年還將有2~3次加息。11月1日，?浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行方法?正式實(shí)行，新批準(zhǔn)預(yù)售的工程預(yù)售金已被納入專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。11月17日，繼浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行方法實(shí)施之后，?杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)那么?正式出臺，是浙江省首個城市細(xì)那么。細(xì)那么出臺對開發(fā)商的資金鏈存在較大考驗，邊銷售邊拿地的快速滾動模式將難以再現(xiàn)，但已有開發(fā)商開始研究相應(yīng)對策，比方成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一局部預(yù)售資金。

附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌市場走勢2021年土地供給/成交情況出讓宗數(shù)60宗其中：住宅用地宗數(shù)31宗成交宗數(shù)58宗其中：住宅用地宗數(shù)29宗成交面積212萬㎡其中：住宅用地面積134萬㎡成交總額486億元其中：住宅用地356億元土地市場供給情況成交情況供需分析2021年在屢屢加碼的史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控下，杭城土地價格卻迭創(chuàng)新高，住宅用地平均樓面價歷史性地突破萬元大關(guān)，高達(dá)10777元/平方米。在地價迭創(chuàng)新高，市場熱力逼人的下，杭城土地僅賣地億，較2021年億大跌37.1%，尚不及2007年的507億2021年杭州主城區(qū)板塊土地出讓分布圖區(qū)域成交面積比市場走勢土地市場供給情況成交情況供需分析供應(yīng)面積情況供應(yīng)套數(shù)情況板塊在售樓盤未售樓盤樓盤個數(shù)剩余體量

（萬平方米）樓盤個數(shù)體量

（萬平方米）市中心5239121下沙893.73579.85九堡559.98548.28丁橋華豐421.7712137.73西溪蔣村455.66110.16申花三墩364.99790.69城北橋西273.67861.22濱江330.189161.11城東——431.53錢江新城216.29——之江轉(zhuǎn)塘454.66550.9城東新城筧橋13.5574.14祥符——643.31合計41497.7376909.922011年各板塊供應(yīng)能力詳表2021年杭州住宅供給量中，套數(shù)與面積均以西湖區(qū)為首在已經(jīng)來臨的2021年，或?qū)⒂瓉碜畲蟮墓┙o潮市場走勢土地市場供給情況成交情況供需分析成交套數(shù)與面積2010年住宅庫存變化圖(套)

2021年杭城新房成交萬套，大盤云集的下沙，成為最大贏家。從3670到16114套杭州住宅庫存大沉浮市場走勢土地市場供給情況成交情況供需分析各面積區(qū)間成交情況各面積區(qū)間來看，80-90平占比最大，60平以下占比最小120-144平的首改性戶型受4月政策調(diào)控影響明顯，但10月新政影響相對較小。180平以上戶型10月新政后，成交狀況相對穩(wěn)定。各月份成交單價變化不大，180平以上大戶型產(chǎn)品成交均價最高各面積成交均價120-140平成交情況180平以上成交情況市場走勢土地市場供給情況成交情況供需分析供需比杭州主城區(qū)供需比中，上城區(qū)供給量最小，呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，其他城區(qū)供給量均大約需求量。下城區(qū)、江干區(qū)、西湖區(qū)供給量較大，明顯高于需求量。注：供需比表達(dá)供求關(guān)系，比值越小，越接近供需平衡那么，在新“國八條〞出臺，滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)運(yùn)行，新一年里人民幣進(jìn)入“加息通道〞等多重影響下，杭州以及浙江地區(qū)房地產(chǎn)未來的走勢會如何？首先讓我們來對新政進(jìn)行相應(yīng)的研讀。CHAPTER2新政研讀2新政解讀進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。加大保障性安居工程建設(shè)力度。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的責(zé)任。2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。各地要通過新建、改建、購置、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供給。內(nèi)容12新政條款“新國八條〞研讀新政解讀調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供根底。。內(nèi)容3新政條款“新國八條〞研讀新政解讀強(qiáng)化差異化住房信貸政策。對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的根底上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。內(nèi)容4新政條款“新國八條〞研讀新政解讀嚴(yán)格住房用地供給管理。各地要增加土地有效供給，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度方案中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供給方案總量原那么上不得低于前2年年均實(shí)際供給量。大力推廣以“限房價、競地價〞方式供給中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。內(nèi)容5新政條款“新國八條〞研讀新政解讀合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、方案單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原那么上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。內(nèi)容6新政條款“新國八條〞研讀新政解讀落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。內(nèi)容78新政條款“新國八條〞研讀對于已經(jīng)執(zhí)行過政策的升華與加強(qiáng)：其主要表現(xiàn)在對于地方政府施加了更多的“執(zhí)行壓力〞，供給方案、信息公開等相關(guān)條目也屬于這個范疇；1

進(jìn)一步提高第二套房屋首付款比例至60%：這一條被譽(yù)為本次調(diào)控的重拳之一。進(jìn)

一步提高第二套房屋的首付比例，抑制投機(jī)以及多套房屋的購房需求。2加強(qiáng)限購：除對于目前已經(jīng)執(zhí)行“限購令〞城市要求進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行以外，更要求擴(kuò)大“限購令〞的實(shí)施范圍。這一點(diǎn)也是本次調(diào)控的狠招之一。3可以看出本次出臺的新調(diào)控政策呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：新政解讀進(jìn)一步抵抗投機(jī)炒賣：針對二手房的轉(zhuǎn)讓，又重新回到了5年的時間，全額征收營業(yè)稅的做法。4新政解讀通過上述4點(diǎn)，我們可以發(fā)現(xiàn)看似這些政策原來都已經(jīng)或近期出現(xiàn)過，但是其對于力度的加強(qiáng)無疑會對整個2021年房地產(chǎn)市場的交易產(chǎn)生影響。更為重要的是，中央政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心更為堅決，從整個年度的政策走勢來看，2021年將是“十二五方案〞開展的第一年，同時也將迎來政府的換屆，新一輪政府對于房地產(chǎn)市場繼續(xù)打壓的態(tài)度事實(shí)上已經(jīng)為市場知曉，總體來說，新國八條出臺后，必將帶來后續(xù)跟進(jìn)的一系列政策。從歷次調(diào)控的經(jīng)驗總結(jié)來看，調(diào)控帶來的重要的是對于消費(fèi)、投資信心的打壓，這一點(diǎn)將特別對2021年的市場初期帶來嚴(yán)重的影響。新政解讀征收對象稅率獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。重慶12工程“房產(chǎn)稅〞試點(diǎn)解讀——2021年1月28日起，滬、渝兩地的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)方案落地了?！胺慨a(chǎn)稅”上海個人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個人新購的高檔住房(高檔住房是指建筑面積交易單價到達(dá)上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房)；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。征收對象是指本暫行方法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房〔包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同〕和非本市居民家庭在本市新購的住房〔以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房〞〕適用稅率暫定為0.6%應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍〔含2倍〕的，稅率暫減為0.4%。新政解讀免稅面積

重慶3工程“房產(chǎn)稅”上?？鄢舛惷娣e以家庭為單位，一個家庭只對一套應(yīng)稅住房扣免稅面積。納稅人在本方法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積〔指住房建筑面積，下同〕人均不超過60平方米〔即免稅住房面積，含60平方米〕的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出局部的面積，按本暫行方法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。新政解讀計稅依據(jù)

應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。重慶4工程“房產(chǎn)稅”上海計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。應(yīng)納稅額

5應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納新政解讀從兩地“房產(chǎn)稅〞試點(diǎn)的主要調(diào)節(jié)對象來看，鎖定了區(qū)域內(nèi)擁有住房超過在所謂的“合理需求〞范圍內(nèi)的家庭。但是，由于此稅種屬“初創(chuàng)〞很多具體的計算方法、定義范圍等事實(shí)上仍存在著不完整的情況，因此，就稅種本身而言會到達(dá)怎樣的水平尚不能肯定，但是，對于新購住宅的需求打壓將是顯而易見的。因為，兩地都將征收對象定位于“新購住宅〞，也就是說，只要不買新的房子〔一手房或二手房〕，就不會征你的稅?！@一點(diǎn)無疑將大大打壓整個市場的需求量。小結(jié)房產(chǎn)稅的出臺將大大打壓整個市場的需求量。后市評論“新政〞與“房產(chǎn)稅〞以及目前整體人民幣走勢的多重效應(yīng)的組合，將會對整個市場到底產(chǎn)生哪些影響，我們下結(jié)論前對目前政策的消化能力做以下評估：關(guān)于二套房首付提高至60%1關(guān)于“升級版限購令〞2關(guān)于“房產(chǎn)稅〞3經(jīng)歷了2021年的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控后，大多數(shù)擁有2套以上房屋的家庭和個人，已經(jīng)習(xí)慣了這種對于首付額度的限制，事實(shí)上，從50%到60%，其本身的提高幅度，缺乏以在原來的根底上限制更多的人買第二套房子，因此，其本身的殺傷力不大。同時，結(jié)合目前很多開發(fā)商應(yīng)對“時政〞的對策，也不同程度的推出了“分期付款〞等手段。因此，僅這一條本身的影響力，并不會像2021年4月17日推出“國十條〞時殺傷如此大?！跋拶徚瞑暿欠衲苷嬲拗瀑彿浚窟@是此令一推出時就帶來的疑問，誠然，“限購令〞一推出，杭州市場上的局部產(chǎn)品確實(shí)受到了一定的壓制，一度是一整個月沒有一套成交的樓盤都有人在，但是當(dāng)經(jīng)歷了一局部時間的調(diào)整后，又恢復(fù)了一些銷售率。事實(shí)上，在完全的市場經(jīng)濟(jì)條件下，所謂的“限制〞是很難100%實(shí)現(xiàn)的。此次的“升級版限購令〞，運(yùn)營商也好、開發(fā)商也罷已經(jīng)有了相應(yīng)的對策等。因此，此政策本身的殺傷力也是有限。就此次的“組合拳〞來看，“房產(chǎn)稅〞的出臺可能是殺傷力最大的一項，但是，由于執(zhí)行的區(qū)域目前僅限“上海〞、“重慶〞尚未涉及杭州，因此其本身對于杭州市場來說，弄不好還會形成階段性的“搶購〞，以及上海地區(qū)客戶的外溢投資購房。從某種意義上說，如果杭州不是馬上就跟進(jìn)推出“房產(chǎn)稅〞試點(diǎn)，此項政策尚可能對杭州市場產(chǎn)生獲益。后市評論綜上所述，就目前已經(jīng)出臺的相關(guān)政策而言，短期內(nèi)應(yīng)不會對杭州市場產(chǎn)生明顯的打壓，2021年第一季度的整體成交情況應(yīng)保持在與去年年底正常的變化節(jié)奏內(nèi)。但是，從整個年度的運(yùn)作來看，由于調(diào)控本身對于消費(fèi)信心的打壓，會造成較為嚴(yán)重的影響，要想仍然獲得轟轟烈烈的銷售效果，那已是一去不復(fù)返了。那么，在這樣的環(huán)境下，目前作為開發(fā)商也好，市場的參與者也好，應(yīng)做好怎樣的準(zhǔn)備？后市建議針對杭州市場而言，我們認(rèn)為在今年政府以“緊〞為核心的政策前提下，如何操作應(yīng)注