2015年上半年江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房屋征收補(bǔ)償?shù)?/p>

內(nèi)容試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂—日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。71014202、仲裁實(shí)行“一裁終局”制，裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或者人民法院。A：不予受理B：予以受理C：先予執(zhí)行D：強(qiáng)制執(zhí)行E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是_。A.行業(yè)平均收益率B.資金成本C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)D.資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)4、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行的原則。A：權(quán)利主體不一致B：權(quán)利主體一致C：權(quán)利主體分設(shè)D：權(quán)利主體分離E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、—對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施6、按照當(dāng)前新規(guī)定，—級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。A.一B.XC.aD.暫定7、某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為工0年.其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年.殘值率假設(shè)均為0.則該建筑物的評(píng)估值為。A：102.4萬元B：104.4萬元C：122.4萬元D：142.4萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100近，假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為元/近。A：2593B：2619C：2727D：2862E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。A：價(jià)值B：價(jià)格C：效益D：利潤E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元加2,已知該類房地產(chǎn)2009年3?10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上個(gè)月為基數(shù)100）,該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5549.95D.5638.1311、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m,按照“四三二一法則”計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為.【2003年考題】A：78%B：85%C：117%D：150%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是_。A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B.獲取房地產(chǎn)未來收益C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)13、當(dāng)急需資金需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格往往會(huì)比較低，這主要是由于房地產(chǎn)具有—的特性。A.個(gè)別性B.獨(dú)占性C.流動(dòng)性差D.易受限制性14、下列表述中不正確的是（）。A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果15、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本上升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)_。A.上升B.下降C.不變D.升降難定16、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。10.0%14.0%25.0%35.0%17、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定，基礎(chǔ)租金為35萬元/月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為8%,若承租人本月的營業(yè)額為480萬元，則按常規(guī)計(jì)算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總額為一萬元。3537.838.473.418、住房公積金的本質(zhì)屬性是_。A.獎(jiǎng)金B(yǎng).津貼C.貸款D.工資19、的作用主要是促進(jìn)商品流通，引導(dǎo)居民消費(fèi)。A：商業(yè)信用B：銀行信用C：消費(fèi)信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、以下風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)的是_。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)D.物業(yè)費(fèi)收繳難風(fēng)險(xiǎn)21、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育分為必修課和選修課，每一注冊(cè)有效期各為學(xué)時(shí)。A：10B：30C：60D：90E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為_。43.2%50%56.8%70%23、私有房屋的互換要經(jīng)過房地產(chǎn)交易管理部門的登記—才能辦理有關(guān)互換權(quán)證契約的手續(xù)。A.申請(qǐng)B.審查C.批準(zhǔn)D.鑒證24、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除租賃房屋，對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂。A：租賃協(xié)議B：買賣協(xié)議C：購買協(xié)議D：合作協(xié)議E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、的主要內(nèi)容包括城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等。A：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃B：控制性詳細(xì)規(guī)劃C：修建性詳細(xì)規(guī)劃D：城市分區(qū)規(guī)劃E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足。人：法律上允許B：程序上合理C：技術(shù)上可能D：經(jīng)濟(jì)上可行E：委托人認(rèn)可2、某類房地產(chǎn)2005年?2009年的價(jià)格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5,則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（）元/。84608500879088383、某市上期房屋預(yù)測(cè)銷售面積為200000m2,實(shí)際銷售220000m2,平滑指數(shù)為0.43。則本期預(yù)測(cè)銷售面積為_m2。2086003806002114002394004、國辦發(fā)[2006]26號(hào)文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時(shí)具備的條件有。A.住宅小區(qū)綠地率在30%以下B.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上C.單套建筑面積在120m2以下D.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下E.人均居住建筑面積在25m2以下5、項(xiàng)目報(bào)建制度中，凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括外國獨(dú)資、合資、合作的開發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受的監(jiān)督管理。A：當(dāng)?shù)毓ど绦姓鞴懿块TB：當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu)C：當(dāng)?shù)赜?jì)劃行政主管部門D：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu)E：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門6、耕地占用稅實(shí)行定額稅率，具體分四個(gè)檔次。A：以縣為單位（下同），人均耕地在l畝以下（含1畝）的地區(qū)，10?50元/B：人均耕地在1?2畝（含2畝）的地區(qū)，8?40元/C：人均耕地在2?3畝（含3畝）的地區(qū)，6?30元/D：人均耕地在3畝以上的地區(qū)，6?30元/E：人均耕地在3畝以上的地區(qū)，5?25元/7、下列關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，說法錯(cuò)誤的是。A：房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知B：保修費(fèi)用由施工單位承擔(dān)C：保修完后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案D：保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)E：因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任8、下列有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，說法不正確的是。A：業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同B：物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同C：物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間D：《前期物業(yè)服務(wù)合同》合同甲方是業(yè)主委員會(huì)E：《物業(yè)服務(wù)合同》合同甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位9、某上市房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了一大型綜合樓，包括商場、賓館、寫字樓和公寓四種類型。為了彌補(bǔ)自有流動(dòng)資金的不足，該開發(fā)公司在項(xiàng)目建設(shè)初期以其擁有的其他房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險(xiǎn)公司投了保。該開發(fā)公司在完成該項(xiàng)目投資總額的25%以后開始預(yù)售。試根據(jù)上述條件回答下列問題：（2001年試題）該開發(fā)公司直接融資的信用形式或金融工具有。A：商業(yè)信用B：銀行信用C：股票D：消費(fèi)信用E：分期付款10、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D.租售收益E.股息11、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為_。A.交易情況修正B.交易日期調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.區(qū)域因素調(diào)整12、從開發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有。A：土地B：勞動(dòng)力C：資本D：經(jīng)驗(yàn)E：環(huán)境13、尋找因不同估價(jià)方法的測(cè)算導(dǎo)致結(jié)果較大差異的原因，可以從等方面進(jìn)行檢查。A：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確B：是否符合估價(jià)原則C：估價(jià)時(shí)間的長短是否合理D：選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的E：所搜集的資料是否全面14、投資決策分析主要包括工作。A：機(jī)會(huì)尋找B：機(jī)會(huì)篩選C：市場分析D：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E：投資決策15、長期趨勢(shì)法包括（）等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.年限法E.指數(shù)修勻法16、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于_20%以下的土地閑置費(fèi)。A.總投資B.總造價(jià)C.總地價(jià)D.土地使用權(quán)出讓金17、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用18、下列屬于形成權(quán)的是。A：解除權(quán)B：追認(rèn)權(quán)C：選擇權(quán)D：異議權(quán)E：人身權(quán)19、標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是（）的重要依據(jù)之一。A.審核投標(biāo)報(bào)價(jià)B.評(píng)標(biāo)C.議標(biāo)D.決標(biāo)20、自《城市規(guī)劃法》實(shí)施以來，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機(jī)制不斷創(chuàng)新，先后就__出臺(tái)了部門規(guī)章。A.紅線B.綠線C.紫線D.藍(lán)線E.黃線21、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有。A：合作開發(fā)方式B：建成房地產(chǎn)抵押貸款C：在建房地產(chǎn)抵押貸款D：發(fā)行企業(yè)債券E：房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款22、在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用—方法進(jìn)行測(cè)算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法23、房屋普通險(xiǎn)的期限為_。A.半年1年2年3年24、凈租的形式一般有以下方式。A：租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)B：租戶