我國房地產(chǎn)2022年投資政策分析：低效率投資需警惕國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，前4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.54萬億元，同比名義增長7.2%，增速較1-3月提高1個(gè)百分點(diǎn)，而這一狀況的背后是商品房銷售市場升溫的帶動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，前4月我國商品房銷售同比增長36.5%，增速比前3個(gè)月提高了3.4%。在業(yè)內(nèi)看來，在各項(xiàng)去庫存政策的帶動(dòng)下，樓市全面復(fù)蘇正在加速，尤其是信貸刺激的推波助瀾讓去庫存壓力得到肯定緩解。

投資銷售齊漲

“1-4月，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果有效釋放，房地產(chǎn)主要指標(biāo)持續(xù)向好?！眹医y(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎介紹，前4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.54萬億元，同比增長7.2%，增速比一季度提高1個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)快速回升走勢。李皎直言，這背后是由于商品房銷售市場升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在重點(diǎn)城市、熱點(diǎn)板塊加緊了土地儲備，銷售向好城市的房企加快了項(xiàng)目開工和施工進(jìn)度，房地產(chǎn)開發(fā)投資先行指標(biāo)均持續(xù)向好。

對于商品房銷售面積，李皎用“銷售面積和金額高速增長，呈量價(jià)齊升的態(tài)勢”來評價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國商品房銷售面積3.6億平方米，同比增長36.5%，增速比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高30個(gè)百分點(diǎn);銷售額2.77萬億元，增長55.9%，增速比一季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高41.5個(gè)百分點(diǎn)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“深層次來看，信貸刺激是本輪樓市加速回溫的主要緣由之一，依據(jù)中央提出‘有序消化房地產(chǎn)庫存’的思路，變?nèi)娲碳橐虺鞘┎?，在一些庫存高企的城市和地區(qū)集中相對更大力度的政策，已在市場上形成肯定的規(guī)律”。

低效率投資需警惕

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)投資增速的快速回升，是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一劑強(qiáng)心針。更有專家直指，當(dāng)前穩(wěn)增長的關(guān)鍵就是穩(wěn)投資，而在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過25%，且是建筑業(yè)、建材業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的消耗大戶，因而房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康進(jìn)展對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長仍非常關(guān)鍵。

房地產(chǎn)行業(yè)分析及市場討論報(bào)告指出，此前經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大的重要緣由之一就是樓市表現(xiàn)疲軟?！胺康禺a(chǎn)投資對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的助力集中體現(xiàn)在帶動(dòng)性上”，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志告知北京商報(bào)記者，“較快的增速能帶動(dòng)建筑業(yè)進(jìn)展，也能激活相關(guān)行業(yè)的就業(yè)態(tài)勢?！?/p>

不過，陳志提示，現(xiàn)階段更應(yīng)警惕的是房地產(chǎn)投資的效率問題，“假如企業(yè)在高庫存尚未化解的三四線城市連續(xù)圈地開發(fā)，投資增速上去了，但實(shí)際上只會(huì)加重當(dāng)?shù)貛齑骘L(fēng)險(xiǎn)，這種投資，就是低效率的”。此外，投資組成結(jié)構(gòu)同樣值得關(guān)注，“在市場火熱的一線城市，高價(jià)地頻出，投資增速可能是被土地價(jià)款推高的，真正的新開工面積并未增加，這種虛假增長就無法起到對經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用”。陳志表示。

樓市熱度持續(xù)周期難料

雖然在眾多利好因素疊加作用下，當(dāng)前房地產(chǎn)投資表現(xiàn)強(qiáng)勢，但對于將來的走勢，業(yè)內(nèi)的看法并不全都。偉業(yè)我愛我家市場討論院經(jīng)理孔丹在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)明確表示，房地產(chǎn)投資的良好勢頭恐難連續(xù)，“近期深圳、上海等熱門城市都出臺了加強(qiáng)版限購令，北京通州區(qū)也剛發(fā)布了最新的限購政策，冷卻樓市的意圖明顯，實(shí)際上，近期數(shù)據(jù)顯示二手房市場已開頭掉頭向下了，成交量持續(xù)萎縮，價(jià)格也停止上漲”。

“此外，2022年下半年以來樓市的火熱帶動(dòng)了大量成交，直接導(dǎo)致今年市場需求被透支”，孔丹表示，“隨著市場逐步回歸理性，降溫是不行避開的，進(jìn)而也會(huì)影響到投資狀況，考慮到滯后期，估計(jì)5-6月房地產(chǎn)投資就會(huì)消失放緩。”

但在九州證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清看來，房地產(chǎn)投資增速連續(xù)3個(gè)月回升，目前已達(dá)一年來最高值，并未受