延慶別墅項目策劃書目錄北京別墅總述1延慶基本概況2延慶縣房地產(chǎn)市場分析3本案地理位置，現(xiàn)狀（SWOT)等分析4本案客群定位、產(chǎn)品定位5未來投資趨向前景闡述、物業(yè)等。6項目推廣去化策略方向7北京別墅總述1延慶基本概況2【地理區(qū)位】延慶位于北京西北郊東與懷柔相鄰，南與昌平相聯(lián)，西面和北面與河北省懷來、赤城接壤距北京市區(qū)74公里是首都北京的北大門【環(huán)境地貌】北東南三面環(huán)山，西臨官廳水庫小盆地地貌（延懷盆地）延慶位于盆地東部平均氣溫8攝氏度著名的避暑勝地延慶地理概況【行政概況】全縣轄11鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，376個行政村，總?cè)丝?7.8456萬人，農(nóng)業(yè)人口17.5666萬人，非農(nóng)業(yè)人口10.279萬人?！巨r(nóng)業(yè)大縣】首都北京的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地首都北菜園綠色食品基地【生態(tài)旅游資源豐富】京郊第一旅游大縣年均接待游客近1121.7萬人次國家級生態(tài)示范縣【全社會固定資產(chǎn)投資增速減緩，房地產(chǎn)投資降幅較大】08年1-10月份，全社會固定資產(chǎn)投資完成22374萬元，比去年同期增長12.3%，增幅比去年同期回落17.8個百分點(diǎn)。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成154898萬元，增長28.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32315萬元，下降24.6%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成36527萬元,增長2.9%?！矩斦杖胂陆?，居民儲蓄存款增加】截止到08年10月底，全縣實(shí)現(xiàn)財政收入53196萬元，比去年同期下降11.9%；完成財政支出252556萬元，比去年同期增長34.5%。10月末，金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額535038萬元，比去年同期增長7.3%；金融機(jī)構(gòu)和郵局儲蓄所各項存款余額為萬元，比去年同期增長22.9%；其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為663437萬元，增長28.2%。【城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步提高】據(jù)城鄉(xiāng)居民住戶調(diào)查資料顯示：08年1-10月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16818.1元，比去年同期增長9.6%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入8741.7元，比去年同期增長12.2%?！久耖g投資日趨活躍，投資主體日趨多元化】【國有投資呈逐年上升趨勢，資金主要投向電力、交通、公共設(shè)施等行業(yè)】【投資拉動醫(yī)藥、新能源等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，工業(yè)效益明顯提高】【農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，蔬菜、果品、奶牛等產(chǎn)業(yè)化步伐加快】【加大旅游設(shè)施投資，全縣旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展】【城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施明顯改善】【衛(wèi)生教育全面發(fā)展，硬件水平不斷提高】延慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體特征【城鎮(zhèn)體系】根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》確定形成由中心城、新城、鎮(zhèn)構(gòu)成的三級城鎮(zhèn)體系。延慶縣規(guī)劃城鎮(zhèn)體系等級為新城、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、鄉(xiāng)。新城：指延慶新城。重點(diǎn)鎮(zhèn)（4個）：分別是康莊鎮(zhèn)、永寧鎮(zhèn)、舊縣鎮(zhèn)和八達(dá)嶺鎮(zhèn)。一般鎮(zhèn)（6個）：分別是大榆樹鎮(zhèn)、張山營鎮(zhèn)、沈家營鎮(zhèn)、千家店鎮(zhèn)、四海鎮(zhèn)、井莊鎮(zhèn)。鄉(xiāng)：規(guī)劃保留東部山區(qū)4個鄉(xiāng)為大莊科鄉(xiāng)、劉斌堡鄉(xiāng)、香營鄉(xiāng)、珍珠泉鄉(xiāng)?！境擎?zhèn)職能】延慶新城：是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；是首都國際交往中心的重要組成部分，聯(lián)系西北地區(qū)的交通樞紐和重要門戶，國際化旅游休閑區(qū)和服務(wù)基地?！境擎?zhèn)規(guī)模】2020年全縣規(guī)劃總?cè)丝跒?8萬人，城鎮(zhèn)人口為24.4萬人。2020年城市化達(dá)到64%延慶總體規(guī)劃序號類別面積（平方公里）占縣域總面積比例（%）1縣域總面積1993.75100.0%2城市建設(shè)用地29.281.5%3縣外及特殊用地4.200.2%4交通設(shè)施用地35.891.8%5旅游用地3.560.2%6綠化用地20.311.0%7水域和其他用地1900.5195.3%其中水域65.893.3%耕地371.3618.6%園地108.085.4%林地1313.7965.9%農(nóng)村建設(shè)用地20.401.0%獨(dú)立工礦用地20.991.1%*29.28平方公里包括預(yù)留發(fā)展用地3.19平方公里（其中新城3平方公里，各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)0.19平方公里），為應(yīng)對不同人口增長狀況和城市化進(jìn)程，適時啟動。*29.28平方公里包括延慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和八達(dá)嶺工業(yè)園區(qū)，縣外及特殊用地4.2平方公里不計入占地指標(biāo)。延慶規(guī)劃用地指標(biāo)【規(guī)劃范圍】延慶新城規(guī)劃范圍為延慶鎮(zhèn)行政管轄范圍67.3平方公里，并包括大榆樹鎮(zhèn)部分建設(shè)用地1.6平方公里，總規(guī)劃用地約68.9平方公里。【城市性質(zhì)】首都國際交往中心的重要組成部分，聯(lián)系北京西北地區(qū)的交通樞紐，是服務(wù)北京的國際化旅游休閑區(qū)，區(qū)域物流和生態(tài)農(nóng)業(yè)基地?！境鞘新毮堋课挥谏鷳B(tài)資源涵養(yǎng)區(qū),是北京城市整體生態(tài)安全格局的重要組成，是首都生態(tài)環(huán)境的重要組成部分；位于北京市備用水源地，在生態(tài)保護(hù)和水資源保護(hù)方面承擔(dān)重要職能；首都國際交往事業(yè)重要組成和旅游服務(wù)基地；服務(wù)于北京市民的休閑度假基地；北京西北的門戶，具有區(qū)域物流和區(qū)域會展的職能；重要的生態(tài)產(chǎn)業(yè)和都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；延慶縣的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心，生態(tài)宜居新城典范?！拘鲁且?guī)?！扛鶕?jù)《北京城市總體規(guī)劃》和《西部發(fā)展帶協(xié)調(diào)規(guī)劃》，2020年延慶新城人口規(guī)劃控制規(guī)模為15萬人。新城人口包括常住人口10萬，暫住人口3.5萬，高校人口約1.5萬，到規(guī)劃期末新城規(guī)劃范圍內(nèi)農(nóng)村人口全部轉(zhuǎn)化為城市人口。延慶新城總建設(shè)用地控制規(guī)模為18平方公里。(包括發(fā)展備用地3平方公里，依據(jù)滾動編制的近期建設(shè)規(guī)劃按照實(shí)際發(fā)展需求適時啟動)延慶新城規(guī)劃【新城發(fā)展方向】規(guī)劃期內(nèi)新城以向南、向北和西南為主導(dǎo)發(fā)展方向，在滿足官廳水庫庫區(qū)防洪要求和基本農(nóng)田保護(hù)要求的前提下適當(dāng)發(fā)展三里河周邊及西部用地。遠(yuǎn)景發(fā)展依托延康路、延琉路等縣內(nèi)交通聯(lián)絡(luò)干線，延空間發(fā)展軸向康莊、八達(dá)嶺和永寧作組團(tuán)式發(fā)展?！拘鲁强臻g布局】新城的空間布局將以媯水大街為新城發(fā)展主軸，以媯水河、三里河濕地為城市生態(tài)景觀帶，充分利用河流、林網(wǎng)、農(nóng)田等自然生態(tài)要素作為隔離空間，疏密有度，合理布局。在現(xiàn)有組團(tuán)的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上發(fā)展分散組團(tuán)，形成“一軸兩帶多組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)。在城市西部保留較大的開闊地段，工程地質(zhì)較差或高程不滿足要求的地區(qū)，應(yīng)控制為綠化用地?！拘鲁枪δ懿季帧繕?gòu)建新城“兩組團(tuán)——五片重點(diǎn)功能區(qū)”的城市功能結(jié)構(gòu)?！皟山M團(tuán)”指媯水河兩岸的南北組團(tuán)，“五片重點(diǎn)功能區(qū)”為生態(tài)共享功能區(qū)、綜合旅游服務(wù)區(qū)、舊縣城歷史風(fēng)貌區(qū)、生態(tài)科研示范區(qū)和高等教育組團(tuán)等?！揪幼∮玫夭季帧啃鲁欠秶鷥?nèi)的所有舊村將全部改造，農(nóng)村城市化人口的安置由現(xiàn)狀居住區(qū)和新增居住用地妥善解決，按規(guī)范指標(biāo)進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)。新增居住用地主要分布在三里河以西、香苑街以北、媯水河以南等地區(qū)，到2020年新城人均住宅面積35平方米。三里河西部建設(shè)少量度假別墅和低層連排度假公寓，控制一類住宅的建設(shè)規(guī)模，大力發(fā)展節(jié)地型生態(tài)住宅小區(qū)。延慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析3【房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年降溫】房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由2004年的35.9%下降到2007年的2.9%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐漸減少，由34.2%下降19.1%?！痉欠康禺a(chǎn)固定資產(chǎn)投資所占比重增大】非房地產(chǎn)固定投資由2004年的65.8%上升到2007年的80.9%，增長15.1個百分點(diǎn)。延慶房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年降溫【固定資產(chǎn)投資增速大幅回落】2008年1-9月份，全縣全社會固定資產(chǎn)投資完成190987萬元，比上年同期增長6.3%，增幅比上半年回落78.2個百分點(diǎn)。其中，第三季度完成63286萬元，同比下降42.7%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速大幅減緩和房地產(chǎn)開發(fā)投資下降是造成全社會固定資產(chǎn)投資增幅大幅回落的主要原因。今年1-9月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成127584萬元，同比增長18.4%，增幅較上半年回落125.3個百分點(diǎn)?！痉康禺a(chǎn)開發(fā)投資下降】2008年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成投資30682萬元，同比下降25.1%，增幅較上半年回落35.1個百分點(diǎn)。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資略增。1-9月農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成32721萬元，比上年同期增長6.1%。

【建筑業(yè)產(chǎn)值增速明顯下降】受奧運(yùn)期間停止施工的政策影響，建筑業(yè)產(chǎn)值在前兩個季度增幅較大的情況下，第三季度大幅下降。今年1-9月份建筑業(yè)資質(zhì)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值146818.8萬元，同比增長11.2%，增幅較上半年下降了44.8個百分點(diǎn)。其中，7-9月份建筑業(yè)產(chǎn)值完成45285.6萬元，同比下降32.4%。2008年以來固定資產(chǎn)投資和建筑產(chǎn)業(yè)值增幅回落【供需關(guān)系】近兩年來，延慶房地產(chǎn)市場總體上處于供需基本平衡的市場形態(tài)，基于延慶住宅市場目前在售貨量較少和2006-2007年兩年住宅土地出讓規(guī)劃建筑面積28.4萬平米的情況，結(jié)合每年10萬平米左右的市場銷售規(guī)模，未來兩年內(nèi)，延慶房地產(chǎn)市場供需基本平衡的基本結(jié)構(gòu)不會發(fā)生根本性的變化；【市場結(jié)構(gòu)】房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)簡單，市場細(xì)分尚不明顯；房地產(chǎn)高級市場形態(tài)尚未顯現(xiàn)：商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場尚未啟動，商業(yè)地產(chǎn)仍然處于傳統(tǒng)商業(yè)為主的原始形態(tài)、小戶型公寓和投資型公寓市場尚未啟動；

旅游地產(chǎn)市場：資源優(yōu)勢明顯但旅游休閑地產(chǎn)過度發(fā)展，管理能力成為進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸，產(chǎn)權(quán)投資酒店對市場信心的打擊比較嚴(yán)重（金色假日、快樂無窮大、白果園度假村等項目案例）。

截至

2008年12月

15日

全市東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州項目個數(shù)13752033234441320215337101總可售面積(m2)523214993568323378519909680497其中住宅套數(shù)1131913771870132323853355275879144433716553其中住宅面積(m2)93932239761204363272724946280449465

房山順義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)項目個數(shù)4753661262710161111總可售面積(m2)99320819291972075620705437201228977117151289722其中住宅套數(shù)8175100358184359113326167516209762440其中住宅面積(m2)89625892399521987199742349932911331248988024145811截止2008年12月15日，延慶可售期房項目有6個，總可售面積2.89萬㎡，其中可售期房住宅總套數(shù)209套。截至2008年12月15日延慶可售期房統(tǒng)計截至

2008年12月

15日

全市東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州項目個數(shù)34197669878398738046894273總可售面積(m2)546306171521381668其中住宅套數(shù)38102139863167498811093473645445251314其中住宅面積(m2)291594110378975758878868885245927662772159071

房山順義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)項目個數(shù)16911412215361924173914總可售面積(m2)23209841755017203503680758301897781043171586279994其中住宅套數(shù)76314973232672101210446051056194其中住宅面積(m2)10978832161345183131353768015710780301143362640728958截止2008年12月15日，延慶可售現(xiàn)房項目有73個，總可售面積10.4萬㎡，其中可售現(xiàn)房住宅總套數(shù)510套。截至2008年12月15日延慶未簽約現(xiàn)房統(tǒng)計備注：紅色數(shù)據(jù)為估值延慶在售項目個案分析項目名稱項目位置物業(yè)類別占地面積總建面積容積率主力戶型開盤時間均價總銷售率備注媯河麗景延慶縣媯水南街18號院普通住宅板樓/多層12145㎡19432㎡1.56兩居/三居未開盤預(yù)計5500元/㎡未開盤項目共3棟樓，220套。麥金利山延慶縣古崖居西側(cè)獨(dú)棟別墅62000㎡21500㎡0.3四室兩廳四衛(wèi)2008年8月8日10000元/㎡不詳原鄉(xiāng)墅延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營村獨(dú)棟別墅5.3萬㎡1.5萬㎡0.28四居2006年6月18日3000元/㎡50%小產(chǎn)權(quán)，在售30棟現(xiàn)房原鄉(xiāng)美利堅延慶縣古崖居西側(cè)獨(dú)棟別墅97萬㎡18萬㎡0.18250㎡四居一期2005-10-18近期2008年5月18日9800元/㎡約15%精裝修。和麥金利山為同一個開發(fā)商。清涼盛景延慶縣八達(dá)嶺鎮(zhèn)政府南側(cè)獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅80萬㎡12萬㎡0.15四居2004年7月15日一期尾房聯(lián)排9000元/㎡獨(dú)棟17000元/㎡二期擬20000元/㎡25%二期預(yù)計2008年年底開盤。龍聚山莊延慶縣城正北8公里（龍慶峽風(fēng)景區(qū)）公寓/獨(dú)棟別墅/聯(lián)排別墅32.6萬㎡13萬㎡0.38二居/三居/四居2001-10-1公寓3500元/㎡聯(lián)排4000元/㎡獨(dú)棟6800元/㎡30%共999套。在售一二期尾房。舜澤園延慶縣縣城中心媯水湖南側(cè)普通住宅聯(lián)排別墅40.58萬㎡48.13萬㎡1.18三室兩廳2002-10-12008-12-156500元/㎡60%一期售罄，二期為78套聯(lián)排。燕羽山莊延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街40號獨(dú)棟別墅共330萬㎡，一期106667㎡一期3000㎡0.06四居未開盤預(yù)計3500元/㎡未開盤小產(chǎn)權(quán)。延慶主要在售項目一覽【延慶地產(chǎn)開發(fā)三階段】第一階段：以度假式產(chǎn)權(quán)酒店為主，2000年-2004年間，延慶開發(fā)了五六個產(chǎn)權(quán)酒店項目。戶型面積多在40-60㎡左右。第二階段：別墅開發(fā)占主導(dǎo)。在售的8個項目中，5個為別墅項目。別墅戶型面積多在210-400㎡左右。第三階段：隨著城市化、延慶新城規(guī)劃的發(fā)展，普通住宅開發(fā)開始提上日程。普通住宅戶型面積以80-100㎡左右兩房、110-120㎡左右三房為主。

◆延慶在售住宅項目共約8個，在售總體量約100萬㎡。在售項目中5個為純別墅項目，容積率全部在0.3以下。

2個為公寓和別墅混合項目，1個為純普通住宅項目。

◆從建筑形態(tài)上看，延慶別墅90%為2層建筑，普通住宅為多層板樓，高層在當(dāng)?shù)氐慕邮芏容^低。

◆在售項目價格相差懸殊，從3000元/㎡到10000元/㎡甚至有項目擬開盤獨(dú)棟報價2萬元/㎡（清涼盛景）。

◆整體來看，延慶項目去化緩慢，別墅項目位置大多較偏遠(yuǎn)，主要依托當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源進(jìn)行宣傳、推廣、銷售。而普通住宅的客源主要為本地居民。延慶在售項目總體特征分析天倫隨園——姑蘇園林完美移植于北京的典范園區(qū)內(nèi)的房屋被高達(dá)近萬平米潺潺蜿蜒的水面自然分割，讓潺潺流水淌過每一戶的私家園林。戶均擁有600—1000平米的私家蘇州園林，廊、閣、軒、亭、榭，皆臨水而建，造型豐富，式樣各異，變幻無窮，整個園區(qū)猶如依水而行的畫舫觀山悅——淺山別墅類型：別墅建筑類型：獨(dú)棟別墅最新動態(tài)：觀山悅?cè)繛楠?dú)棟別墅，2006年9月開盤，戶型面積在370平米—480平米之間，起價在341萬/套，2007年9月入住。

項目位置：昌平區(qū)鳳山南麓昌平區(qū)水庫路19號項目規(guī)模：占地面積：42萬平方米

建筑面積：14萬平方米樓座展示：西區(qū)戶數(shù)77棟

總價：最低價：341萬元/套開盤時間：觀山悅2006年9月入住時間：觀山悅2007年9月30日銷售狀況：剩余兩套。均為樣板間，帶精裝修銷售，850萬/套；觀山悅——淺山別墅建筑整體立面設(shè)計，采用現(xiàn)代幾何構(gòu)圖手法，利用虛實(shí)材質(zhì)、冷暖色調(diào)，結(jié)合建筑間的“空中花園”，形成建筑特有的簡約與時尚。建筑設(shè)計充分考慮與山體地勢的協(xié)調(diào)，南采陽光，北觀山景。觀山別墅，倡導(dǎo)人與自然的和諧統(tǒng)一住宅，通過景觀墻保證了居住的私密性。龍湖·滟瀾山田園生活，開啟。。。類型：別墅建筑類型：聯(lián)排別墅價格：均價36000元/平方米

開發(fā)商：北京龍湖置業(yè)有限公司項目規(guī)模：占地面積：約24萬平方米建筑面積：19萬平方米,地上約10.8萬平方米樓座展示：分為3期開發(fā),430戶情景營銷的巨大成功

2007年7月21日，滟瀾山對外開放，當(dāng)日超過1500人來到現(xiàn)場參觀。

2007年9月1日，龍湖12年來的發(fā)展壯大史在北京改寫。龍湖?滟瀾山一期開盤，首批入市132套，當(dāng)日即實(shí)現(xiàn)銷售121套，成交金額達(dá)7.3億，一周內(nèi)全部售罄，銷售金額達(dá)7.6億。

2007年10月13日，滟瀾山二期開盤，推出88套別墅，相繼售磬。

2007年11月24日，滟瀾山三期開盤，200多組一期二期業(yè)主到場，當(dāng)日接待客戶近600人，開盤兩日銷售47套，簽約3.65億。在天氣寒冷的12月，滟瀾山銷售70余套。

2008年3月5日，龍湖?滟瀾山全新CC樣板間已經(jīng)開放。

2008年4月初，龍湖?滟瀾山四期盛大入市。截止到目前銷售僅剩20套，全部實(shí)現(xiàn)期房銷售

項目以地中海別墅風(fēng)格，含括托斯卡納式、西班牙式、意大利式。龍湖·滟瀾山田園生活，開啟。。。

開盤時間：龍湖·滟瀾山別墅四期2008年4月6日,三期2007年11月24日開盤入住時間：龍湖·滟瀾山別墅四期2009年11月30日，一至三期2009年3月30日最新動態(tài)：龍湖滟瀾山別墅四期聯(lián)排別墅08年4月6日推出，共38套，戶型面積地上220-300平方米，地下90-140平方米，均價36000元/平方米,2009年11月入住。；

“植物是建筑的外立面”，這句話在滟瀾山得到了最直觀的詮釋。鳥瞰圖媯河麗景——基本信息項目基本資料占地面積12145.325平方米建筑面積19432.52平方米容積率1.56總地價3600萬元/2007年12月4日樓板價1853元/㎡物業(yè)費(fèi)約0.6元/平米/月開發(fā)商北京天麒偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司北京天麒匯眾商貿(mào)公司媯河麗景——基本信息社區(qū)配套：幼稚園：延慶第二幼兒園

中小學(xué)：延慶四小、延慶二中

大學(xué)：北科院

銀行：農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)商行

綜合商場：新中環(huán)購物廣場

醫(yī)院：社區(qū)醫(yī)院結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)

寬帶：小區(qū)的商服網(wǎng)點(diǎn)，每戶設(shè)一條電話線、一條有線電視線和一條寬帶入戶線.

暖氣：市政供暖停車位:113個交通狀況：919、920、鐵路S2線等項目區(qū)位圖項目簡析：本項目是目前在延慶市區(qū)相對比較成熟的普宅項目，09年2月底開盤，起均價在5500元左右，通過市場調(diào)研分析，周邊人群對項目的認(rèn)知度比較高，但是作為普宅，其均價水平與目前延慶居民收入水平相比較還是偏高的。媯河麗景——基本信息項目產(chǎn)品資料物業(yè)類型普通住宅建筑類型板樓、多層樓棟數(shù)3棟建筑層數(shù)4層/5層/6層一/兩梯幾戶一梯兩戶戶型面積區(qū)間78-160㎡整體主力戶型兩居/三居在售主力戶型未開盤入住時間2009年10月精裝修與否毛坯銷售電話81193391媯河麗景——基本信息銷售現(xiàn)狀：

截至目前，項目獲批準(zhǔn)銷售項目共計：181套，其中已成交套數(shù)為154套，銷售平均價格為5379元/平方米。媯河麗景——基本信息備注：

該地塊起始價1799.31萬元，成交價幾近起始價的2倍。項目共三棟樓，分別為1、2、3號樓。1號樓為地上6層，2號樓為地上5層，三號樓為地上4層。共220套，全部為一梯兩戶南北通透，戶型面積78-85平方米左右兩居、104平方米三居、101-135平米躍層四居、160平米躍層六居。媯河麗景——基本信息原鄉(xiāng)墅外觀圖原鄉(xiāng)墅——基本信息項目基本資料占地面積5.3萬㎡建筑面積1.5萬㎡容積率0.28總地價集體用地產(chǎn)權(quán)年數(shù)小產(chǎn)權(quán)物業(yè)費(fèi)0.80元/平方米·月投資商北京河朔清水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商小豐營村民委員會原鄉(xiāng)墅——基本信息項目產(chǎn)品資料物業(yè)類型別墅建筑類型獨(dú)棟別墅樓棟數(shù)60棟建筑層數(shù)2層一/兩梯幾戶獨(dú)棟別墅戶型面積區(qū)間240-270㎡整體主力戶型四居在售主力戶型四居入住時間現(xiàn)房精裝修與否毛坯、部分精裝銷售電話原鄉(xiāng)墅——基本信息項目銷售資料首期開盤時間2006年6月18日首期開盤均價2800元/㎡總套數(shù)60套總銷售率50%在售開盤時間2006年6月18日在售房源均價70萬元/套；3000元/㎡在售物業(yè)類型獨(dú)棟別墅在售套數(shù)30套在售銷售率/統(tǒng)計日50%/2008-12-16區(qū)域延慶縣項目地址康莊鎮(zhèn)小豐營村原鄉(xiāng)墅——基本信息備注：該項目為小產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在已停售。項目配套有：超市、占地18畝的的社區(qū)私享休閑會館，內(nèi)設(shè)室內(nèi)游泳館，保齡球，網(wǎng)球，健身房，網(wǎng)吧。多功能廳，以及桑拿室等娛樂與休閑于一體的健康會所。寬帶：管線接口暖氣：集中供暖。原鄉(xiāng)墅——基本信息清涼盛景——基本信息項目基本資料占地面積80萬㎡建筑面積12萬㎡容積率0.15產(chǎn)權(quán)年數(shù)70年物業(yè)費(fèi)一期2.60元/㎡·月；二期3.5元/㎡·月開發(fā)商北京靖夏仲清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅樓棟數(shù)約396棟戶型面積區(qū)間獨(dú)棟：258-359㎡聯(lián)排：約210㎡物業(yè)公司北京古燕鴻衛(wèi)物業(yè)管理有限公司

清涼盛景E1樓座圖清涼盛景——基本信息首期開盤時間 2004年7月15日首期開盤均價 4600元/㎡總套數(shù) 396棟,1期100棟,2期135棟在售房源均價 聯(lián)排8380-9980元/㎡獨(dú)棟16080元/㎡起二期預(yù)計20000元/㎡銷售價格：

截至目前，項目獲批準(zhǔn)銷售共計104套，其中已成交套數(shù)為82套，銷售部分已成交均價為：9748元/平方米。清涼盛景——基本信息銷售現(xiàn)狀清涼盛景在售一期尾房，二期原定于2008年底開盤，但是由于房地產(chǎn)低迷的行情及工程進(jìn)度原因，推遲到2009年5月初開盤。目前項目處于封盤狀態(tài)，且禁止任何人出入；清涼盛景樓座效果圖清涼盛景——基本信息龍聚山莊——基本信息項目基本資料占地面積40萬㎡建筑面積20萬㎡容積率0.38產(chǎn)權(quán)年數(shù)70年物業(yè)費(fèi)普通住宅0.3元/㎡/月別墅1元/㎡/月開發(fā)商北京龍聚山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后變更為北京七星房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)公司北京九燕龍物業(yè)管理公司龍聚山莊——基本信息龍聚山莊——基本信息物業(yè)類型 公寓別墅建筑類型 板樓,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅建筑層數(shù) 2層/4層一/兩梯幾戶 別墅/4層不帶電梯戶型面積區(qū)間 80-320多㎡，部分獨(dú)棟1000㎡整體主力戶型 二居/三居/四居備注：

2008年1月24日，北京龍聚山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合中標(biāo)位于延慶縣京張路口東的住宅用地，該地塊占地31523平方米，總建40044平方米。招標(biāo)地價2200萬元，成交價3180萬元，樓面地價795元/㎡。一期260棟別墅（230套為獨(dú)棟、30套為聯(lián)排）、20棟4層板樓；二期300套。目前在售一二期尾房。目前要求一次性付款，享受9.8折優(yōu)惠。龍聚山莊——基本信息項目銷售資料首期開盤時間2001-10-1首期開盤均價2600元/㎡總套數(shù)654戶及360佘幢別墅

總銷售率30%在售開盤時間2006年在售房源均價公寓3500元/㎡聯(lián)排4000--5000元/㎡（大產(chǎn)權(quán)）獨(dú)棟6800元--8000/㎡（大產(chǎn)權(quán)）在售物業(yè)類型聯(lián)排/獨(dú)棟在售套數(shù)258套區(qū)域延慶縣項目地址延慶縣城正北6公里龍聚山莊——基本信息銷售現(xiàn)狀：

項目為小魯莊與開發(fā)商合作開發(fā)，包含部分小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)，具體銷售面積無法查詢，但該項目2006年對外報均價為4506元/平方米；2008年對外報價為3500元/平方米（公寓部分）；獨(dú)棟部分為6800元/平方米。舜澤園鳥瞰效果圖舜澤園——基本信息項目基本資料占地面積40.58萬平方米建筑面積48.13萬平方米容積率1.18產(chǎn)權(quán)年數(shù)40年物業(yè)費(fèi)潁澤洲0.40元/㎡/月；舜澤園住宅0.35元/㎡/月；別墅0.55－1元/㎡/月投資商北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司潁澤洲弘城物業(yè)公司；舜澤園龍慶物業(yè)舜澤園——基本信息舜澤園——基本信息備注：

舜澤園項目分二期開發(fā)，一期為1－9號樓，板樓，一梯2戶，共657戶，現(xiàn)已售罄。項目二期為聯(lián)排別墅，共78套，在售。目前在售別墅均價8000-9000元，臨湖別墅售價在10000元以上，但僅剩一套；舜澤園——基本信息實(shí)景圖燕羽山莊——基本信息項目基本資料占地面積總占地約330萬㎡，一期106667㎡建筑面積一期3000㎡容積率0.06總地價集體用地產(chǎn)權(quán)年數(shù)小產(chǎn)權(quán)·會員制物業(yè)費(fèi)2.50元/平方米·月投資商北京富明達(dá)農(nóng)林科技發(fā)展有限公司開發(fā)商北京富明達(dá)農(nóng)林科技發(fā)展有限公司燕羽山莊——基本信息項目產(chǎn)品資料物業(yè)類型別墅建筑類型獨(dú)棟別墅樓棟數(shù)一期約200棟建筑層數(shù)2層一/兩梯幾戶獨(dú)棟戶型面積區(qū)間100-300㎡整體主力戶型四居在售主力戶型四居入住時間2009-05精裝修與否毛坯燕羽山莊——基本信息項目銷售資料首期開盤時間預(yù)計2009年3月首期開盤均價預(yù)計3500元/㎡總套數(shù)一期200套總銷售率0%在售開盤時間未開盤在售房源均價暫定3500元/㎡在售物業(yè)類型獨(dú)棟別墅在售套數(shù)擬推200套在售銷售率/統(tǒng)計日未開盤區(qū)域延慶縣項目地址延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街40號燕羽山莊——基本信息備注：

該項目采取“定制式”推出方式的森林別墅，業(yè)主可根據(jù)自己的意愿，從擇地選林、居所方位、建筑形態(tài)、樣式風(fēng)格、室內(nèi)裝飾到景觀設(shè)計均可自由作主，也可聘請項目定制顧問專家團(tuán)為業(yè)主以及家人提供專業(yè)指導(dǎo)。銷售現(xiàn)狀：

小產(chǎn)權(quán)會員定制式別墅，目前還沒開始道路建設(shè)，最小面積為50平方米起。對外銷售價格為3000元/平方米。燕羽山莊——基本信息實(shí)景圖實(shí)景圖燕羽山莊——基本信息燕羽山莊——基本信息燕羽山莊——基本信息原鄉(xiāng)美利堅——原汁原味的美國西部風(fēng)情原鄉(xiāng)美利堅——原汁原味的美國西部風(fēng)情原鄉(xiāng)美利堅——原汁原味的美國西部風(fēng)情物業(yè)類型：別墅

建筑類別：獨(dú)棟別墅

占地面積：1507畝建筑面積：97萬平方米綠化率：76.00％

容積率：0.180規(guī)模：900棟美式精裝小獨(dú)棟開盤時間：2005-10-18項目位置：延慶縣古崖居西側(cè)

特點(diǎn)：風(fēng)景區(qū)里的別墅，純美式、精裝修的休閑度假別墅。項目位于延慶古崖居西側(cè)，三面環(huán)山，地形覆蓋自然山谷，有地下山泉及百畝果園原鄉(xiāng)美利堅——原汁原味的美國西部風(fēng)情銷售現(xiàn)狀：首期開盤時間 2005年10月18日首期開盤均價 6000元/㎡總套數(shù) 900余套銷售率50%在售開盤時間 2008年5月18日（三期）在售物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅平均售價是9700元/平方米多。主力戶型為132的，138的，140多的，170多的比較多一些，最低的總價在130萬左右。平均總價在150萬左右。無處不在的細(xì)節(jié)原鄉(xiāng)美利堅——獨(dú)棟外立面實(shí)景原鄉(xiāng)美利堅——室內(nèi)實(shí)景原鄉(xiāng)美利堅——項目特色原鄉(xiāng)美利堅每棟別墅平均面積僅150平米，容積率僅0.18。如此低密度的私有小型別墅，意味著占有了更多的自然美境。精致的小獨(dú)棟點(diǎn)綴在原始自然風(fēng)貌之中，具有原生自然的居住氛圍，營造出美國拓荒時期西部小鎮(zhèn)的居住氛圍。特色一：超低容積率的規(guī)劃設(shè)計原鄉(xiāng)美利堅——項目特色

1)規(guī)劃建筑面積20721平米的美國西部風(fēng)情休閑娛樂度假商街，集酒店、餐飲、會所、超市、特色商業(yè)、教堂于一體，帶您體驗(yàn)純粹的世外莊園生活。

2)7.9平方公里自由樂土，野生別墅戶外主題樂園激情放韁

3)COWBOY牛仔、BUFFALO獵戶、INDIAN印第安等多種精裝風(fēng)格，滿足個性需求

4)千畝果林、百年原生樹、百種飛鳥、野生動植物，原生別墅居住觀原鄉(xiāng)美利堅——項目特色原鄉(xiāng)美利堅是純粹的“小”獨(dú)棟別墅，面積在70—150平方米之間，每戶擁有600平方米的私家庭院或私家果林，總價在50—100萬元左右，是目前北京別墅市場上戶型最小、總價最低的獨(dú)棟別墅項目。特色二：小戶型別墅設(shè)計原鄉(xiāng)美利堅——項目特色原鄉(xiāng)美利堅——項目特色目前，延慶區(qū)最主要的度假、娛樂資源是冰燈、滑雪場和溶洞，冰燈和滑雪場是應(yīng)季節(jié)的娛樂項目，而溶洞在近幾年已經(jīng)很難吸引公眾的注意力，由此可見，延慶區(qū)的度假、旅游等行業(yè)急需突破發(fā)展。原鄉(xiāng)美利堅的社區(qū)規(guī)劃內(nèi)有萬余平方米的豪華會所，還有主題商店、音樂會堂、CLUB等北京市場最完善的會所及新穎的娛樂項目，為延慶區(qū)的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展打開了新局面。麥金利山每戶擁有600平方米的私家庭院或私家果林。同時擁有萬余平方米的豪華高尚會所；社區(qū)內(nèi)有主題商店、特色餐廳、陶藝館、音樂會堂、CLUB、戶外運(yùn)動場、跑馬場，等等，餐飲娛樂一應(yīng)俱全。特色三：新穎的娛樂設(shè)施原鄉(xiāng)美利堅——項目特色金礦主題，在商業(yè)中設(shè)計金礦下面的礦井，讓大家感覺進(jìn)入礦井像采礦工人的體會。規(guī)劃一個小火車道，小孩子去，或者大人去都可以乘坐，裝飾的風(fēng)格就是西部舊火車站的感覺教堂文化等等，可以欣賞一些音樂會，另外可以舉辦一些草坪婚禮露天電影，我們叫“五分錢劇場”，也是描寫西部的，晚上拉開熒幕就可以看一部西部片，所以我們著力打造西部的特色，在裝飾不用說了，追求純粹的木質(zhì)的風(fēng)格，木屋的粗獷的風(fēng)格，造價非常高的。另外準(zhǔn)備打造一個特色就是根據(jù)美國的節(jié)目，到時候根據(jù)萬圣節(jié)，復(fù)活節(jié)啊，像父親節(jié)啊，就是美國特色的這些文化，我們將來就是在文化的基礎(chǔ)上，努力地塑造，呈現(xiàn)出美國的節(jié)目的特點(diǎn)。原鄉(xiāng)美利堅——項目特色原鄉(xiāng)美利堅——項目特色本案地理位置，現(xiàn)狀（SWOT)分析4本案位于延慶市北冠帽山麓，毗鄰原北京防衛(wèi)科技學(xué)院，石京龍滑雪場－黃柏寺－龍慶峽風(fēng)景區(qū)域內(nèi)，距離延慶市區(qū)約8公里，有920環(huán)線公交車直達(dá)。本案達(dá)延慶卓家營民俗旅游采摘園采摘園黃柏寺民俗旅游龍慶峽龍聚山莊石京龍滑雪場快樂假日舊小路北京防衛(wèi)科技學(xué)院冠帽山N920環(huán)線920環(huán)線石京龍賓館韓郝莊民俗旅游本案地理位置——SWOT分析項目周邊基本概況項目周邊基本概況項目周邊基本概況項目周邊基本概況項目周邊基本概況項目周邊基本概況

地塊評估北京東北部是改革開放以來最早的富人區(qū)之一，此區(qū)域由優(yōu)異的空氣質(zhì)量、便利的交通路線以及蜿蜒流過的溫榆河所構(gòu)成的理想居住環(huán)境一直吸引著眾多購買群的注意力，將修養(yǎng)生憩之所選址在此區(qū)域內(nèi)或用來接待重要來賓。

本案就處在此區(qū)域的上佳位置，優(yōu)良的自然環(huán)境在東北部地產(chǎn)市場中也是首屈一指的。

本案客群定位、產(chǎn)品定位優(yōu)勢分析：1.北京原生態(tài)景觀區(qū)域，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美、北京“夏都”避暑佳地。2.毗鄰龍慶峽風(fēng)景區(qū)以及民俗村旅游、采摘園與滑雪場等季節(jié)性人群集中、旅游度假經(jīng)濟(jì)氛圍濃厚。3.與延慶周邊的別墅項目比較，交通相對便利，有920環(huán)線公交車路線直達(dá)社區(qū)門口。劣勢分析：1.項目地處北京市區(qū)北端，地域相對偏遠(yuǎn)。冬季存在取暖問題。2.項目目前產(chǎn)品定位相對落后，社區(qū)規(guī)劃與戶型配比不合理。3.項目為軍屬小產(chǎn)權(quán)用地。機(jī)會分析：1.延慶房產(chǎn)市場在京區(qū)輻射圈內(nèi)屬于后發(fā)性發(fā)展，北京市對于延慶市每年20億的特殊經(jīng)濟(jì)扶助以及延慶生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得延慶房產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。2.京區(qū)旅游度假熱潮，拉動內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策的傾向性。

威脅分析：1.受大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，延慶目前別墅市場也普遍存在滯銷狀況。2.項目周邊別墅項目產(chǎn)品定位、價格定位高低不同，對于本案的去化具有競爭力。3.按照目前項目的規(guī)劃與產(chǎn)品定位，客戶群的圈定與價格體系將難以定位。4.目前國家對于別墅類用地的開發(fā)與規(guī)劃有明令禁止措施，如何有效規(guī)避政策沖突。本案SWOT分析項目地建議保留古樹木與古亭項目地建議保留古樹木與古亭項目地建議保留古樹木與古亭本案客群定位、產(chǎn)品定位51、別墅客群分類中國現(xiàn)階段社會階層劃分：（摘自中國社會科學(xué)院最新研究成果報告）（1）國家與社會管理者階層、（2）經(jīng)理人員階層（3）私營企業(yè)主階層（4）專業(yè)技術(shù)人員階層（5）辦事人員階層（6）個體工商戶階層（7）商業(yè)服務(wù)人員階層（8）產(chǎn)業(yè)工人階層（9）農(nóng)業(yè)勞動者階層（10）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層；別墅客戶構(gòu)成別墅市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要可以分為以下幾個層次：1、由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構(gòu)成的國外購買需求，國外購買需求不斷擴(kuò)大。這部分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。2、從歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士。隨著經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。特別是聚集在中關(guān)村的海歸派。3、財力雄厚的港澳、臺富商，由于在北京的經(jīng)濟(jì)社會關(guān)系，他們長時間滯留京城，形成對京城別墅較為穩(wěn)定的需求。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。

4、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。5、薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級”，二次置業(yè)時多會選擇親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅。別墅消費(fèi)者調(diào)研分析此外，我們對密云、懷柔、、平谷、延慶、昌平等區(qū)域的別墅市場進(jìn)行了一次系統(tǒng)的研究和分析，并通過本司銷售團(tuán)隊與這幾大區(qū)域別墅業(yè)主直接進(jìn)行了抽樣訪問，以期從市場供應(yīng)，需求等方面對北京別墅的現(xiàn)狀進(jìn)行了深入了解。受訪人群以中青年為主

在受訪人群中，年齡35歲以下的比例為42％，35-40歲之間的比例為34％，表明這次調(diào)研總體年齡情況偏年輕，購買群體日趨年輕化。這主要是由于社會大環(huán)境為個人創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，出現(xiàn)了一大批通過自己努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是我們今后營銷的重點(diǎn)目標(biāo)客戶群。教育程度普遍較高

在受訪人群中，大專以上學(xué)歷的比例為96％，其中本科為60％，研究生為15％，一方面是由于整個社會受教育程度提高，另一方面也說明在這個知識經(jīng)濟(jì)的年代，積累財富的途徑已跨越從前靠閱歷和經(jīng)驗(yàn)積累的過程，新的年輕的中堅力量正在崛起。購房決策主體的性別正在模糊化在受訪人群中，男性的比例為53％，女性達(dá)到47％，女性在家庭購房中的決策權(quán)逐漸顯現(xiàn)，“男主外，女主內(nèi)”的傳統(tǒng)觀念變得模糊。從女性思想角度出發(fā)進(jìn)行營銷推廣不失為一種補(bǔ)充。服務(wù)業(yè)從業(yè)人員、中高層管理人員是需求主體

在受訪人群中，從事服務(wù)行業(yè)(包括金融、保險、地產(chǎn)、廣告、貿(mào)易等)的人群占了65％，制造業(yè)(電子、生物、IT等)占了23％，政府行政事業(yè)單位占了5％。在受訪人群中，擔(dān)任高層管理職位的占了29％，擔(dān)任中層管理職位的占了26％，專業(yè)人士(律師、醫(yī)生、教師等)占了13％。消費(fèi)者購房背景分析受訪人群多居住在朝陽、海淀

在受訪人群中，有34％長期居住在朝陽區(qū)，22％長期居住在海淀區(qū)，這兩個區(qū)被訪者共占56％，其余人群分布在其他各區(qū)內(nèi)。由于本次調(diào)研項目分布在東西南北4個區(qū)域，但是被訪者分布卻有著很高的集中度，這說明朝陽區(qū)和海淀區(qū)的居民對高檔樓盤有較強(qiáng)的購買力。擁有物業(yè)價值(想要買但是沒有買的物業(yè)沒有記錄到總價值)集中在200-400萬之間

在受訪人群中，有31％擁有的物業(yè)價值在200-400萬之間，100-200萬的有23％，100萬以下的有15％，400-600刀的有18％，600萬以上的有10％，物業(yè)價值呈現(xiàn)正態(tài)分布。郊區(qū)度假正在成為一種生活方式在受訪人群中，有55％被訪者表示將在一年內(nèi)考慮選擇郊區(qū)度假的方式，其中，有30％表示將在半年內(nèi)考慮這種生活方式。郊區(qū)度假的方式已經(jīng)漸漸被大家所接受，并成為一種時尚。行程時間最好控制在兩個小時在受訪人群中，有29％被訪者表示對時間多少無所謂，25％可以接受兩個小時，22％可以接受在一個小時左右，6％可以接受在一個小時以內(nèi)。本項目的行程時間為兩個小時左右，控制在大家可以接受的范圍內(nèi)。度假型別墅正在被越來越多的人所了解

在受訪人群中，有43％被訪者知道度假型別墅的概念。度假型別墅進(jìn)入我國才幾個年頭，但是正在被越來越多的人了解和接受。隨著更多的此類別墅被開發(fā)，更多的目光對其的重視，相信未來幾年會成為別墅中的一個亮點(diǎn)項目頗具前景

在對受訪人群介紹項目情況后，有17％的被訪者表示有可能購買本項目。只要我們的產(chǎn)品迎合用戶的期望，項目成功的可能性是很大的；需求特征分析購買物業(yè)傾向——定制別墅最受歡迎

對于再次購房所選物業(yè)中，定制別墅受歡迎程度最高，有31％的被訪者選擇此種物業(yè)。分時度假產(chǎn)品和復(fù)合地產(chǎn)也占有一定市場，分別是21％和15％。對于其他物業(yè)，比如公寓或者普通別墅，選擇的人群很少，只占7％，由于此次調(diào)查選取的被訪者都是高檔公寓或?qū)懽謽堑闹脴I(yè)者，他們在第一居所上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了居住的舒適性要求，對第二居所必然選擇獨(dú)創(chuàng)性、個性化的置業(yè)原則。同時，介于此類人群崇尚自然、追求精神享受的個性特征，也成就了他們選擇純休閑的分時度假別墅和有鮮明主題特征的復(fù)合地產(chǎn)的理由。對選擇區(qū)域傾向——新的熱點(diǎn)區(qū)域正在崛起被訪者對購房區(qū)域除了傳統(tǒng)的別墅熱點(diǎn)區(qū)域，對延慶、懷柔也表現(xiàn)了較大的興趣，成為新的增長點(diǎn)，其中，有22％的被訪者選擇延慶，20％選擇西山，15％選擇懷柔，13％選擇小湯山，10％選擇順義

對于延慶，在此次調(diào)查中，被訪者對延慶的第一就是距離較遠(yuǎn)，這是我們項目的劣勢，因此，在營銷推廣方面，我們可以朝著把空間距離轉(zhuǎn)換成一種享受某種生活方式的必備的條件方向靠攏，把劣勢轉(zhuǎn)換成一種必然的條件。針對復(fù)合地產(chǎn)的需求傾向——宜和休閑娛樂搭配在針對復(fù)合地產(chǎn)所搭配的行業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，最希望和復(fù)合地產(chǎn)搭配的行業(yè)是休閑娛樂業(yè)，達(dá)到57％，其次是體育和醫(yī)療，分別是25％和14％；希望和會議搭配的比例很低，只有7％。以上說明人們選擇這些度假型物業(yè)是為了體驗(yàn)身心上的放松和解放，這也為我們以后開發(fā)復(fù)合地產(chǎn)指明了方向。使用特征分析度假物業(yè)的使用時間——每月一次以上

在針對度假物業(yè)使用時間的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有83％的受訪人群每月使用一次以上，其中，每周使用一次的受訪者達(dá)到28％。周末前往度假型物業(yè)居住，已經(jīng)成為他們郊外休閑娛樂的重要選擇。度假物業(yè)的使用人群——10人以下朋友圈聚會占多數(shù)在針對度假物業(yè)使用人群的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有92％的受訪人群喜歡10人以下一起度假，其中，以3-5人占的比例最大，達(dá)到43％；在一起度假的人群中，有68％選擇和朋友一起度假，42％選擇和親戚一起度假，只有17％選擇和同事及事業(yè)伙伴一起度假。消費(fèi)特征分析購房目的——提高個人生活品質(zhì)是主流

在針對度假物業(yè)購房動機(jī)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，個人用途是絕對的主流，公司用途只占被訪者選取答案的11％；在個人用途中，“作為個人資產(chǎn)，提高生活品質(zhì)”占最多，達(dá)到57％，其次是周末度假使用，達(dá)到33％，用于個人投資占了27％。由于在樣本選取上較多為私營企業(yè)主。

這一方面說明被訪者在公和私的界限上劃分得比較明確，“假私濟(jì)公”的消費(fèi)理念還不適合國情。另一方面也說明，人們在周末度假不僅為了身心的放松，而且是一種生活品質(zhì)提升的標(biāo)志。因此，我們在打造度假型物業(yè)的時候，對于硬件上的細(xì)節(jié)不容忽視，因?yàn)楦咂焚|(zhì)的生活也就意味著精致的生活細(xì)節(jié)。購房因素分析購房考慮因素——樓盤宏觀表現(xiàn)最重要在針對度假物業(yè)購房考慮因素調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房考慮因素最重要的是地理位置和交通便利，加權(quán)得分都是89分；(100分＝非常重要80分＝比較重要60分＝一般重要40分＝不太重要)；最不重要的是教育配套，加權(quán)得分是65分，其余得分見下表。我們把這15個因素用因子分析技術(shù)進(jìn)行降維(見表2-4-2)，然后歸納總結(jié)出4個因子，這樣我們就可以用這4個因子對所有的度假型物業(yè)考慮因素進(jìn)行描述了。我們的這4個因子是：

因子1一樓盤的宏觀表現(xiàn)，它包括地理位置、價格、交通；因子2一樓盤必備條件，它包括戶型、規(guī)劃、生活配套、景觀環(huán)境；因子3一高層次需求，它包括運(yùn)動設(shè)施、休閑娛樂；因子4一附加價值，它包括教育配套、物業(yè)管理、社區(qū)文化、品牌、智能化、升值空間。我們對這4個因子進(jìn)行加權(quán)打分，得出因子1得分為87分，因子2為83分，因子3為76分，因子4為74分。就是說，在對遠(yuǎn)郊度假物業(yè)的購買考慮因素中，樓盤的宏觀表現(xiàn)最重要，其次才是必備條件和高層次的需求，最不重要的是附加價值。

由于本項目的宏觀表現(xiàn)欠佳，我們更要把重點(diǎn)放在價格、戶型、景觀、社區(qū)規(guī)劃上。----------------------------------考慮因素、得分指數(shù)----------------------------------地理位置89

物業(yè)87

價格84

社區(qū)文化70交通89

品牌74

戶型84

智能化75社區(qū)規(guī)劃82

升值空間76

生活配套84

運(yùn)動設(shè)施76景觀85

教育配套65

娛樂設(shè)施77產(chǎn)品特征分析

物業(yè)面積需求100-300平米物業(yè)較受歡迎。在針對度假物業(yè)面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，100-200平米的物業(yè)較受歡迎，達(dá)到70％，其中，有38％的被訪者選擇100-150平米的物業(yè)，31％的被訪者選擇150-250平米的物業(yè)。

被訪者對遠(yuǎn)郊物業(yè)面積的需求還是偏好中小面積，這主要是由于使用者使用次數(shù)較少，消費(fèi)比較理性，不愿意過多的閑置空間所致。本次調(diào)查的樣本其物業(yè)資產(chǎn)以400萬以下為多，他們和金字塔頂端的階層消費(fèi)觀念還是有一定區(qū)別。我們在產(chǎn)品設(shè)計時，考慮到布局的便利性和合理性，建議以150平米--200平米左右的物業(yè)為主力戶型。庭院面積需求——150-300平米庭院最受歡迎針對度假物業(yè)庭院面積需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，150-300平米的庭院最受歡迎，達(dá)到36％，其次是50-150平米的庭院面積，達(dá)到29％，同時也有20％的被訪者選擇300-500的庭院面積。被訪者對庭院面積需求較大，500平方為需求的上限，并且基本和物業(yè)面積大小相對應(yīng)，這和獲得更多的室外空間的郊區(qū)類物業(yè)性質(zhì)相吻合。建議在產(chǎn)品設(shè)計上，庭院面積大小和物業(yè)建筑面積配比可以控制在1：1或者更高。客房數(shù)量需求——3-5間客房適宜

在針對度假物業(yè)客房數(shù)量需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)(僅針對多人購買情況)，有82％被訪者選擇6間以下，其中3-5間客房數(shù)量最受歡迎，占了51％。這和度假人群集中在10人以下的使用要求是吻合的。我們建議每棟別墅應(yīng)該以最多7人居住為標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃設(shè)計各自的公共空間、私密空間、生活空間、服務(wù)空間。物業(yè)建筑風(fēng)格需求

在針對度假物業(yè)建筑風(fēng)格需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中式古典風(fēng)格大有市場，有20％的被訪者選擇江南閣樓，18％的被訪者選擇四合院風(fēng)格。而只有16％的被訪者選擇北美風(fēng)格，15％的被訪者選擇英式風(fēng)格。這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美或歐式風(fēng)格的建筑并不能滿足消費(fèi)者多樣化的需求，中式風(fēng)格大行其道，這和市場上對中式別墅起到啟蒙教育的觀唐、易郡的推廣等不無關(guān)系，介于選擇中式風(fēng)格和選擇歐美風(fēng)格的比例差異不是很大，同時中式別墅還處于成長發(fā)展的階段，不確定因素較大。在保守情況下，我們建議選擇應(yīng)遵照山居的概念，重新打造一種新風(fēng)格。景觀需求——優(yōu)先選擇綠色植被被訪者在對景觀考慮因素的評分排名中，綠色植被以88分(100分＝非常重要80分＝比較重要60分＝一般重要40分＝不太重要)位居第一，其次是大面積林蔭(84分)、大面積水景(79分)、溪流(79分)、起伏山景(69分)，最后是現(xiàn)代雕塑(56分)。從中我們可以看出，被訪者對遠(yuǎn)郊度假別墅的景觀融入了更多綠色、自然的元素，而放棄了對于人工雕琢痕跡重的現(xiàn)代雕塑。建議種植和周邊地貌相搭配起伏的綠色植被和大面積樹林，多一些自然的，少一些人工的，做到和大自然的融合。以此也可以作為本項目的一個賣點(diǎn)。價格承受力分析

價格承受力——單價控制在4000-12000元，總價50-200萬元

(未考慮小產(chǎn)權(quán)問題）在分析中發(fā)現(xiàn)，總價200萬元是該類人群消費(fèi)力的上限，總價在50-300萬元之間承受力人群比例為86％，總價在300萬元以上承受力人群比例為9％。

考慮到小產(chǎn)權(quán)的因素，本項目未來客群的總價范圍應(yīng)該在100萬元左右。

多因素交叉分析

購房傾向和物業(yè)風(fēng)格的關(guān)系

在對購房傾向和物業(yè)風(fēng)格的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后(注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差異性(95％的置信水平下)。在做出它們之間的對應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向融合，簡約的美式風(fēng)格和英式風(fēng)格；商務(wù)莊園和復(fù)合地產(chǎn)、分時度假別墅偏向歐式風(fēng)格。這些不同的物業(yè)風(fēng)格傾向可以作為我們今后開發(fā)不同物業(yè)類型時候的參考購房傾向和地域的關(guān)系在對購房傾向和選擇地域的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過卡方檢驗(yàn)后(注：由于此檢驗(yàn)具備一定條件，我們結(jié)合對應(yīng)分析得出以下結(jié)論)：它們之間存在顯著的差異性(95％的置信水平下)。在做出它們之間的對應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向小湯山、密云、順義地區(qū)，分時度假別墅偏向西山地區(qū)，復(fù)合地產(chǎn)偏向通州地區(qū)。從中可以看出，定制別墅多選擇在遠(yuǎn)郊，分時度假選擇在近郊。

對于本項目而言，延慶地處遠(yuǎn)郊，其主力產(chǎn)品還應(yīng)該是定制化別墅。

購房目的和購買物業(yè)的關(guān)系在對購房目的和購買物業(yè)的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，選擇商務(wù)莊園的人群主要目的是為了開展商務(wù)會議，選擇定制別墅的人群的主要目的是為了提高個人生活品質(zhì)，過5+2的生活，以及養(yǎng)老；選擇復(fù)合地產(chǎn)人群的主要目的是為了周末度假使用，選擇分時度假人群的主要目的是為了個人投資。

從分析結(jié)果來看，選擇分時度假別墅的目的并非自己單純的度假，更多的是從投資角度來考慮，這樣，如果要開發(fā)分時度假別墅，那么如何通過合理經(jīng)營來提升租金收益是需要認(rèn)真研究的一個專題。別墅使用類型第一居所城市中心的公寓第二居所城市近郊別墅第三居所城市遠(yuǎn)郊度假別墅小結(jié):本案從使用功能來看，無法作為第一居所和第二居所關(guān)于旅游度假旅游度假就是針對于環(huán)境，能夠讓自己放松，能夠回歸到大自然里，能夠親密地和大自然進(jìn)行接觸。而原山、原水、原自然的居住場所，恰恰滿足了人們對這種自然格調(diào)和浪漫的追求，并適應(yīng)這種追求；這是城里面的高端客戶，包括城里老百姓也有這樣的需求，只是他的消費(fèi)能力不足而已。別墅客群的購買觀念別墅本身它的層面，就是客戶的層面就是比較高端的他不是說今天我不買這個房子，我就沒法住，或者說我稍微往后延兩個月，或者三個月，那我買的這個價格就會大幅的一個下降，那我的既得利益就會很高。別墅本身是一個高端客戶，高端客戶層面的消費(fèi)產(chǎn)品，他追求的絕對不是說幾十萬塊錢，十幾萬，送一輛車，送一個精裝修，他就會買或者不買，不是這樣一個購買的觀念。

首次購買別墅的客群會非常注重產(chǎn)權(quán)的問題；什么樣的內(nèi)心感受？城市所有的東西他都見過，有的購買的套數(shù)不止一套，突然之間發(fā)現(xiàn)區(qū)別于這樣的一個形態(tài)的一個產(chǎn)品，我可以去旅游，我可以去享受，我可以享受居住的文化，還有自然的資源，比城市里面的交通的擁堵、空氣的污染、噪音的污染，工作的干擾，他突然間找到另外一種感覺?？諝庥址浅Ｇ逍拢缓笊椒浅Ｐ蹅?，可以登山，樹非常的繁茂，有果樹，有實(shí)實(shí)在在的成果的感覺，有小松鼠啊?；貧w泥土的芬芳；關(guān)鍵詞

山居、大樹、松鼠、山泉、藍(lán)天、避暑、滑雪、燒烤、種地、養(yǎng)老、原鄉(xiāng)的客群研究10%的客群定居；50%以上的客群周末度假；還有部分教師寒暑假居??；他們的客戶群體層面上感覺都是挺高的，大部分都有國外的這種居住經(jīng)驗(yàn)，或者說去過外國。學(xué)識、學(xué)歷這方面都非常高，當(dāng)然說生活的品位相應(yīng)的也就比較高。里邊具有代表性的，比如有大學(xué)的教授、法律工作者、私企業(yè)主，包括業(yè)內(nèi)人士，房地產(chǎn)方面的高管層，銀行這方面的、文化這方面的、娛樂明星這方面都有。在采訪的客群中，所有人表示要在這里養(yǎng)老；原鄉(xiāng)的客群對話訪談記錄摘抄——你要買這個房子究竟為了什么？很多業(yè)主就告訴我，說把它當(dāng)作一個養(yǎng)老的地方，為什么這樣說呢？他就把自己下半生交待在這兒了。我說為什么有這樣一個設(shè)想？說這個房子的味道太濃厚了，這是我夢寐以求的一個環(huán)境、一個氛圍，跟以前買的別墅根本就不是一個層面上的東西；他們的共性就是說，追求生活的釋放。他們贊同5+2這樣一種生活方式，5天繁忙的城市生活，需要有2天去釋放一下自己，帶著自己的朋友、帶著自己的家人，充分的和山水結(jié)合，而且自己的房子也是跟景觀融合在一塊的。。

小結(jié)1、購買度假型別墅的客群，主要打動他的一定不是價格，而是環(huán)境。包括天然環(huán)境和內(nèi)在環(huán)境。2、本案周邊的在售別墅項目，共享天然環(huán)境。我們的自然優(yōu)勢并不明顯3、大多數(shù)客戶在于內(nèi)心的感受，他感到這個東西是我想要的，而不會考慮價錢是便宜了十萬塊錢我就買，不優(yōu)惠了我就不買。4、這種群體追求的是生活的放松，高品質(zhì)、高品位，同時又不受約束和拘束，而且能夠享受自然山水給自己帶來的原生態(tài)的輕盈的感受5、別墅