計(jì)稅成本扣除第二部分：計(jì)稅成本扣除總局在國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件中，專(zhuān)門(mén)設(shè)立了兩章來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用扣除。

第三章：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（11-24條）

第四章：計(jì)稅成本的核算（25-35條）企業(yè)所得稅四大扣除項(xiàng)目：《企業(yè)所得稅法》第八條）1、計(jì)稅成本（對(duì)象化的費(fèi)用）2、期間費(fèi)用（一般來(lái)說(shuō)都是共性的稅收政策）3、稅金（見(jiàn)一覽表）4、財(cái)產(chǎn)損失分別加以講解。第二部分：計(jì)稅成本扣除

一、計(jì)稅成本的概念（一）計(jì)稅成本的概念

第二十五條

計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。

即：對(duì)象化的成本。第三部分：計(jì)稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本計(jì)算流程（一）在開(kāi)工前合理的劃分成本對(duì)象（6大原則：第26條）1、可否銷(xiāo)售原則（只有可售才能有收入與之對(duì)應(yīng)）2、分類(lèi)歸集原則（提高工作效率）(必須在同一年完工)3、功能區(qū)分原則

（成本對(duì)象與清算對(duì)象的區(qū)別與聯(lián)系）4、定價(jià)差異原則5、產(chǎn)品差異原則6、權(quán)益區(qū)分原則（二）歸集開(kāi)發(fā)成本（6類(lèi)成本項(xiàng)目，3類(lèi)成本類(lèi)型）1、當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本。（6類(lèi)成本項(xiàng)目）2、預(yù)提費(fèi)用（新文件30條、32條

中列舉了4類(lèi)預(yù)提費(fèi)用）3、待攤費(fèi)用（前期已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由本期來(lái)負(fù)擔(dān)）第三部分：計(jì)稅成本扣除（一）在開(kāi)工前合理的劃分成本對(duì)象（6大原則）1、可否銷(xiāo)售原則（只有可售可租才能有收入與之對(duì)應(yīng)）

第十七條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

分為三類(lèi)：1、公共配套（過(guò)渡性成本對(duì)象）2、單獨(dú)的成本對(duì)象3、固定資產(chǎn)（其實(shí)也是單獨(dú)核算成本）配套設(shè)施的稅務(wù)處理配套設(shè)施：（一）非營(yíng)利性，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，無(wú)償贈(zèng)送給地方政府、公用事業(yè)單位的。稅務(wù)處理：按公共配套設(shè)施費(fèi)直接列入成本（二）營(yíng)利性的、產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)的、產(chǎn)權(quán)未定的、無(wú)償贈(zèng)送給非地方政府、公用事業(yè)單位的稅務(wù)處理：視其用途而定。1、自用的：視為自建固定資產(chǎn)。隨著折舊攤銷(xiāo)價(jià)值。2、非自用的：視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出售，列入成本。第三部分：計(jì)稅成本扣除（一）在開(kāi)工前合理的劃分成本對(duì)象（6大原則）1、可否銷(xiāo)售原則（只有可售才能有收入與之對(duì)應(yīng)）配套設(shè)施分為三類(lèi)：

1、公共配套（過(guò)渡性成本對(duì)象）2、單獨(dú)的成本對(duì)象3、固定資產(chǎn)（其實(shí)也是單獨(dú)核算成本）

思考：地下人防做成的車(chē)庫(kù)，是公共配套，還是單獨(dú)的成本對(duì)象？第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二部分：計(jì)稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本計(jì)算流程（三）分配成本（4種分配方法）

第29條：對(duì)于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本計(jì)入成本對(duì)象的成本。歸集開(kāi)發(fā)成本，將共同成本按照受益的原則和配比的原則，按照4種方法分配到不同的成本對(duì)象中去。1、占地面積法（土地的分?jǐn)偅仨氂谜嫉孛娣e法）2、建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法）3、預(yù)算造價(jià)法（又稱(chēng)工程概算法，已完工與未完工共負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價(jià)法來(lái)分?jǐn)偅?、直接成本法。（同期開(kāi)發(fā)不同成本對(duì)象的利息分?jǐn)?，可以用預(yù)算造價(jià)法，也可以用直接成本法）第二部分：計(jì)稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本計(jì)算流程（三）分配成本（4種分配方法）案例：假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)用地總面積為10萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，一期有2棟樓，每棟樓樓座面積為1萬(wàn)平方米，二期有3棟樓，每棟樓樓座為也為1萬(wàn)平方米，建設(shè)會(huì)所屬于全體業(yè)主所有，樓座面積為1萬(wàn)平米。道路、綠化等面積為4萬(wàn)平方米。土地面積如何分配？

步驟：1、將土地面積分為三部分：一期、二期、配套負(fù)擔(dān)面積。

一期：2/6×１０=3.33萬(wàn)平米

二期：3/6×１０=5萬(wàn)平米

公建：1/6×１０=1.67萬(wàn)平米第二部分：計(jì)稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本計(jì)算流程（四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：

1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；

2.已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；

3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。（五）計(jì)算單位工程成本（1，注意總可售面積的確認(rèn)）單位工程成本=成本對(duì)象總開(kāi)發(fā)成本/總可售面積計(jì)算過(guò)程中，要特別注意總可售面積必須是全部測(cè)繪面積，而不能減除拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積。要注意總可售面積要同銷(xiāo)售部門(mén)進(jìn)行核對(duì)。第二部分：計(jì)稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本計(jì)算流程（六）計(jì)算銷(xiāo)售成本（1，注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）銷(xiāo)售成本=已售面積*單位工程成本1、注意銀行按揭方式成本的結(jié)轉(zhuǎn)。（配比原則的運(yùn)用）2、已售面積要計(jì)算準(zhǔn)確，必要時(shí)同銷(xiāo)售部門(mén)核對(duì)。（七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅儆诔杀緦?duì)象完工后發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，①首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，②然后再將由已完工成本?duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。第二部分：?jì)稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本計(jì)算流程（七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅┌咐耗抽_(kāi)發(fā)商有兩個(gè)樓盤(pán)，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬(wàn)平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本對(duì)象共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本2000萬(wàn)元。2006年賣(mài)出3000平米。2007年又賣(mài)出了4000平米。2007年發(fā)生了配套設(shè)施成本400萬(wàn)元。2006年：?jiǎn)挝还こ坛杀?2000萬(wàn)/1萬(wàn)平米=2000元\平米銷(xiāo)售成本=2000元\平米*3000平米=600萬(wàn)元

2007年：銷(xiāo)售成本=2000元\平米*4000平米=800萬(wàn)元新增成本兩次分?jǐn)偅旱谝淮畏謹(jǐn)偅杭追謹(jǐn)?0%=200萬(wàn)元第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?200/10*7=140萬(wàn)元或者已售分?jǐn)?200÷7×4（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。第二部分：計(jì)稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售成本計(jì)算流程

地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的稅務(wù)處理第二部分：計(jì)稅成本扣除三、地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的稅務(wù)處理

（一）國(guó)稅函【2009】98號(hào)、國(guó)稅函【2009】202號(hào)文件串講1、已購(gòu)置固定資產(chǎn)凈殘值和折舊年限的處理2、職工教育經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、壞賬準(zhǔn)備余額的處理3、廣告費(fèi)余額的處理4、開(kāi)辦費(fèi)的處理

（二）利息的稅務(wù)處理1、

新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例2、財(cái)稅【2008】121號(hào)文件、滬稅發(fā)【2009】31號(hào)3、關(guān)于利率問(wèn)題（國(guó)稅函【2003】1114號(hào)）第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）合法扣稅憑證1、發(fā)票：（1）假票一般情況下不允許扣除。（問(wèn)：業(yè)務(wù)真實(shí)，但是發(fā)票虛假是否能定性為偷稅呢？）

關(guān)于代開(kāi)發(fā)票問(wèn)題。（2）不符合規(guī)定的發(fā)票如：購(gòu)買(mǎi)貨物取得服務(wù)業(yè)發(fā)票、商業(yè)交往取得財(cái)政收據(jù)，發(fā)票類(lèi)型不合適；取得代開(kāi)的發(fā)票，例如中石油加油站的發(fā)票等。(3)沒(méi)有任何稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不能取得材料發(fā)票扣除開(kāi)發(fā)成本。即：甲方供材稅務(wù)機(jī)關(guān)并不禁止。第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，實(shí)際收到了兩類(lèi)發(fā)票，一類(lèi)是建筑安裝發(fā)票，另一類(lèi)是材料發(fā)票，均可以作為開(kāi)發(fā)成本。不能說(shuō)材料發(fā)票就不能作為開(kāi)發(fā)成本。還有的地方讓甲方開(kāi)具材料發(fā)票給乙方，乙方再全額按照8000萬(wàn)元開(kāi)具建筑安裝發(fā)票給甲方做為開(kāi)發(fā)成本。一是沒(méi)有必要；二是這樣操作會(huì)產(chǎn)生一個(gè)無(wú)法解決的問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票將材料賣(mài)給建筑方的時(shí)候必須要繳納增值稅，而這顯然是開(kāi)發(fā)企業(yè)絕對(duì)不能接受的。第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？甲方供材基本模式：例如，某房地產(chǎn)商自行購(gòu)買(mǎi)材料3000萬(wàn)元，設(shè)備2000萬(wàn)元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費(fèi)3000萬(wàn)元。

1、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》舊第十八條

第十八條納稅人從事①建筑、②修繕、③裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。

納稅人從事④安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。

此時(shí)：①乙方繳納營(yíng)業(yè)稅8000×5%=400（萬(wàn)元）②甲方取得兩種發(fā)票（貨物銷(xiāo)售發(fā)票與建安發(fā)票）

第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？2、

銷(xiāo)售自產(chǎn)的設(shè)備，并負(fù)責(zé)安裝的。（1）國(guó)稅發(fā)【2002】117號(hào)文件符合三個(gè)條件，允許建安企業(yè)的混合銷(xiāo)售分別繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅。（貨物有范圍）（2）《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第七條納稅人的下列混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：

(一)提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為；(二)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了兩類(lèi)發(fā)票，并且乙方分別繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅。第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？4、”清包工”的稅收問(wèn)題（財(cái)稅【2006】114號(hào)文件）納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。上述以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)是指，工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購(gòu)，納稅人只向客戶收取人工費(fèi)、管理費(fèi)及輔助材料費(fèi)等費(fèi)用的裝飾勞務(wù)。

對(duì)于裝飾業(yè)務(wù)，甲方供料也不繳納營(yíng)業(yè)稅，如果乙方供料則繳納營(yíng)業(yè)稅。

思考：將精裝修房屋銷(xiāo)售合同分解為“毛坯房合同”和“裝修合同”是否可行？（國(guó)稅函【1998】53號(hào)文件。）

籌劃方案：1、分為兩個(gè)公司來(lái)簽合同。（解決稅率問(wèn)題2、利用“清包工”。（材料不用繳稅）3、做代理業(yè)務(wù)（國(guó)稅發(fā)【1995】76號(hào)）第二部分：計(jì)稅成本扣除5、新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條

除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)

(不含裝飾勞務(wù))的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

（1）乙方建筑勞務(wù)：如果是大包，無(wú)論是材料還是設(shè)備，均要繳納營(yíng)業(yè)稅。改變了財(cái)稅【2003】16號(hào)文件的規(guī)定。（2）如果乙方銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物，并提供建筑勞務(wù)，則分別繳納增值稅和營(yíng)業(yè)稅。（3）如果是甲方供材，則甲方供的設(shè)備不繳納營(yíng)業(yè)稅。（4）裝飾勞務(wù)：如果是清包工，則材料和設(shè)備都不作為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù).注意：同財(cái)稅[2003]16號(hào)文件的規(guī)定發(fā)生了重大變化。第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）“甲方供材”能在所得稅前扣除么？甲方供材在檢查中的注意點(diǎn)：一是要注意甲方供材的材料已經(jīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本了，不能再重復(fù)計(jì)入建安發(fā)票成本。因?yàn)榉凑曳嚼U納營(yíng)業(yè)稅是一定的，可能重復(fù)將8000萬(wàn)元發(fā)票開(kāi)具。二是不能認(rèn)為材料發(fā)票不能列入成本。三是不能將代扣代繳的營(yíng)業(yè)稅計(jì)入成本費(fèi)用扣除，即使有合同規(guī)定由甲方負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加，也不可以。第二部分：收入方面解讀專(zhuān)題：資本公積或盈余公積轉(zhuǎn)增資本問(wèn)題(見(jiàn)總結(jié)表格）為了獲取某種資質(zhì)或者招標(biāo)的需要，企業(yè)需要增加其注冊(cè)資本。1、法人股東：①根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2000】118號(hào)文件第一條第三款規(guī)定：以盈余公積或未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本，視為投資方取得投資收益。未提到以資本公積轉(zhuǎn)增資本的問(wèn)題。即：法無(wú)明文規(guī)定。②根據(jù)《企業(yè)所得稅法》26條、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》83條規(guī)定，居民企業(yè)間的投資收益不再補(bǔ)稅。因此雖然確認(rèn)投資收益，對(duì)于居民企業(yè)間不用補(bǔ)稅了。2、自然人股東往往采取先對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值，計(jì)入資本公積（應(yīng)當(dāng)說(shuō)是錯(cuò)賬，但是很多公司都這樣操作），然后再轉(zhuǎn)增資本的方式。①?lài)?guó)稅發(fā)【1997】198號(hào)②國(guó)稅函【1998】333號(hào)③國(guó)稅函【1998】289號(hào)④?chē)?guó)稅發(fā)【2008】115號(hào)文件第二部分：計(jì)稅成本扣除（二）什么樣的評(píng)估報(bào)告可以在稅前扣除？

2、購(gòu)買(mǎi)股權(quán)，對(duì)目標(biāo)企業(yè)的估值報(bào)告，可否在所得稅前扣除？（股權(quán)溢價(jià)問(wèn)題）（1）銷(xiāo)售股權(quán)與銷(xiāo)售資產(chǎn)的比較？（2）購(gòu)買(mǎi)股權(quán)與購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的比較？

股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收待遇：

（1）企業(yè)所得稅（2）個(gè)人所得稅

（3）土地增值稅

（4）營(yíng)業(yè)稅

（5）契稅第三部分：計(jì)稅成本扣除（二）什么樣的評(píng)估報(bào)告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動(dòng)產(chǎn)，以評(píng)估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？（總結(jié)的表格）營(yíng)業(yè)稅：①《營(yíng)業(yè)稅稅目解釋》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）第九條

：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。②財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：將來(lái)轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征稅。第二部分：計(jì)稅成本扣除（二）什么樣的評(píng)估報(bào)告可以在稅前扣除？3、接受投資的土地或者不動(dòng)產(chǎn)，以評(píng)估報(bào)告作為合法的扣稅憑證，是否可以在稅前扣除？土地增值稅：①財(cái)稅[1995]48號(hào)第一條：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。