感謝貴方給予給我公司參與南坪項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的機(jī)會(huì)，讓我們可以展示對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的一些想法。前言目錄一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目基本概況三、項(xiàng)目定位四、推廣策略五、銷(xiāo)售策略一、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——二、項(xiàng)目基本概況三、項(xiàng)目定位四、推廣策略五、銷(xiāo)售策略2007年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)2008年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)2007年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況◆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)基本合理

全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資135.41億元，同比增長(zhǎng)25.7%。占固定資產(chǎn)投資的27%。房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為3.5%，房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱力量。◆房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工量平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工量出現(xiàn)下降

全市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工面積580.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.1%，由于大盤(pán)項(xiàng)目所占比重較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工量出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積230.98萬(wàn)平方米，同比下降22.3%?！羯唐贩夸N(xiāo)售的持續(xù)旺盛，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)

全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積541.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.3%。全市商品房銷(xiāo)售面積486.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.9%。◆經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量進(jìn)一步放大

全市經(jīng)濟(jì)適用住房完成開(kāi)發(fā)投資27.06億元，同比增長(zhǎng)33.8%；批準(zhǔn)預(yù)售面積131.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)337.2%，銷(xiāo)售面積119.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74.9%?！羰兄行牡貕K開(kāi)始出現(xiàn)縮量緊缺，次中心與郊區(qū)住宅需求開(kāi)始增大2007年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)市中心二極中心郊區(qū)

噴水池—大十字—小十字—紫林庵—大西門(mén)—大南門(mén)

土地放量縮減，住宅市場(chǎng)趨于飽和。住宅價(jià)格因此更迅猛攀升。大部分樓盤(pán)價(jià)格均價(jià)已達(dá)到6000元以上。大營(yíng)坡—油榨街—南坪—三橋

購(gòu)房住戶因?yàn)槌惺懿皇兄行母叻績(jī)r(jià)而逐步外移。房地產(chǎn)價(jià)格逐漸增長(zhǎng)，目前均價(jià)多在3700—5000元左右。烏當(dāng)—金陽(yáng)—白云—花溪—小河

土地放量逐漸加大，物業(yè)規(guī)?；厔?shì)明顯，樓盤(pán)品質(zhì)逐漸提高。隨著外來(lái)人口及外移人口增多，房?jī)r(jià)穩(wěn)中暗升?！綦S著宏觀調(diào)控力度尤是金融政策的從緊，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一定的壓力，但價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)過(guò)大波動(dòng)2008年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)◆多層和小高層住宅仍為市場(chǎng)主流◆中、小戶型將成為開(kāi)發(fā)戶型的主流◆外來(lái)購(gòu)房者比例將就去年進(jìn)一步增大◆購(gòu)房者更加注重小區(qū)環(huán)境和物業(yè)品質(zhì)，且更趨容易傾向于觀望狀態(tài)◆外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量進(jìn)駐重慶，對(duì)本土企業(yè)形成強(qiáng)烈沖擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益激烈。一、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目基本概況———三、項(xiàng)目定位四、推廣策略五、銷(xiāo)售策略項(xiàng)目簡(jiǎn)介區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（南坪片區(qū)）項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目戶型分析項(xiàng)目SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉本項(xiàng)目位于重慶市南坪路與仙鶴路交匯處。海拔近高1200米，視野開(kāi)闊。生態(tài)景觀與人文景觀交相輝映。是一個(gè)以小高層和高層為主的大型商住小區(qū)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介●項(xiàng)目一期基本數(shù)據(jù)：占地面積：22813平方米總建筑面積：128187平方米住宅面積：89167平方米商業(yè)面積：39020平方米容積率：4.22綠化率：36%建筑密度：26%總戶數(shù)：706停車(chē)位：706（項(xiàng)目所在區(qū)域圖）南坪片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2006年11月,重慶市云巖區(qū)人民政府與金世旗國(guó)際控股股份有限公司簽訂了《重慶市云巖區(qū)漁安、安井片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)合作協(xié)議》,計(jì)劃將重慶南坪的漁安、安井片區(qū)一帶將規(guī)劃為旅游商務(wù)中心和公共設(shè)施中心，計(jì)劃建成以旅游、休閑、文體、醫(yī)療、商貿(mào)和居住為一體的環(huán)保型、生態(tài)型、園林式的可持續(xù)發(fā)展新城區(qū)。片區(qū)規(guī)劃范圍為9.53km2,片區(qū)用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“兩線(以南明河和北京東路為開(kāi)發(fā)主線,沿線布置旅游商務(wù)中心和公共設(shè)施中心);一環(huán)(以水東路和北安路、中心環(huán)東線組成的環(huán)狀道路,連接片區(qū)內(nèi)旅游休閑設(shè)施和區(qū)公共設(shè)施);兩林(順海林場(chǎng)和馬鬃嶺森林保護(hù)區(qū)2個(gè)林地保護(hù)區(qū));三區(qū)(為漁安居住區(qū)、安井居住區(qū)和東部沙鍋沖度假區(qū))”。規(guī)劃用地范圍包括云巖區(qū)東北部漁安安井片區(qū)和南明區(qū)紅巖片區(qū)，北至順海林場(chǎng)及烏當(dāng)葉家莊，南至南明河以南的山脊；西至南坪棲霞小區(qū)，東至馬鬃嶺林區(qū)。

●政策背景南坪片區(qū)區(qū)作為重重慶市傳傳統(tǒng)居住住區(qū)，擁?yè)碛辛己煤玫淖匀蝗弧⑷宋奈臍v史資資源和交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)。南坪坪作為重重慶著名名旅游景景點(diǎn)，景景色清幽幽，適宜宜人居。。同時(shí)，，該板塊塊距離市市中心不不到十分分鐘車(chē)程程，故能能享受到到城市中中心高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的配配套設(shè)施施。隨著著近年來(lái)來(lái)城市東東擴(kuò)建設(shè)設(shè)步伐的的不斷加加快，世世紀(jì)中天天這樣的的大盤(pán)進(jìn)進(jìn)駐本板板塊，開(kāi)開(kāi)始逐步步帶熱了了這里的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。。2007年龍硯硯南坪坪、南南坪美美廬、、中天天世紀(jì)紀(jì)新城城等項(xiàng)項(xiàng)目的的相繼繼開(kāi)盤(pán)盤(pán)或持持續(xù)銷(xiāo)銷(xiāo)售，，不僅僅物業(yè)業(yè)類(lèi)型型豐富富，推推盤(pán)量量亦開(kāi)開(kāi)始放放大。。房?jī)r(jià)價(jià)也逐逐步從從過(guò)去去的2500元/平米左左右的的均價(jià)價(jià)上升升到今今年的的4200元/平米的的均價(jià)價(jià)，最最高價(jià)價(jià)已達(dá)達(dá)9000元/平米。。該區(qū)區(qū)域已已由原原來(lái)的的傳統(tǒng)統(tǒng)民居居區(qū)開(kāi)開(kāi)始向向新興興都市市居住住群落落，并并逐步步進(jìn)入入房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的黃金金期。?！駞^(qū)區(qū)域域分析析最小戶戶型：：93.68㎡最大戶戶型:161.11㎡主力戶型:115.29㎡--123.21㎡主推戶型為為90㎡和120㎡,即二房和三三房,具備需求中中兩種最熱熱銷(xiāo)的戶型型項(xiàng)目整體排排列為南北北朝向,其中只有兩兩幢11+1和18+1是東西朝向向，從整體體上說(shuō)較符符合重慶消消費(fèi)者對(duì)建建筑排布和和戶型朝向向的特殊需需求●戶型型統(tǒng)計(jì)分析析項(xiàng)目戶型分分析08年樓市政策策調(diào)控對(duì)市市場(chǎng)的震蕩蕩與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)容易形成成價(jià)格戰(zhàn)整體區(qū)域已已成為樓市市新熱點(diǎn)，，居住價(jià)值值已被認(rèn)可可，市場(chǎng)熱熱情已被喚喚起水東路的建建設(shè)和政府府東擴(kuò)規(guī)劃劃，未來(lái)交交通將極大大改善陽(yáng)明祠旁，，南坪之上上，地理位位置優(yōu)越，，自然人文文景觀得天天獨(dú)厚市中心住宅宅資源稀缺缺，項(xiàng)目所所在區(qū)域逐逐漸得到關(guān)關(guān)注，升值值潛力升溫溫項(xiàng)目規(guī)模和和建筑高度度在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的獨(dú)特競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目相較市市中心超高高房?jī)r(jià)或同同區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)有較高性性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)（S）與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目距離較近近，容易同同質(zhì)化交通較為不便便項(xiàng)目所在區(qū)域域周邊環(huán)境較較差重慶人對(duì)南坪坪有畏高難爬爬的心理劣勢(shì)（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目推出時(shí)正正處于區(qū)域市市場(chǎng)空白點(diǎn)項(xiàng)目體量適中中，有條件用用好產(chǎn)品、好好營(yíng)銷(xiāo)樹(shù)立品品質(zhì)樓盤(pán)形象象經(jīng)濟(jì)適用房和和廉租房的放放量增大帶來(lái)來(lái)的對(duì)商品房房的沖擊戶型上特別設(shè)設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和入戶花園園競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析析●中天世世紀(jì)新城——本項(xiàng)目最大的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)位置：重重慶市水口寺寺紅巖路至南南坪路地塊開(kāi)發(fā)商：世紀(jì)紀(jì)中天投資股股份有限公司司占地面積：約約78.9萬(wàn)平方米建筑面積：100萬(wàn)平方米容積率：1.07綠化率：53%規(guī)劃居住總戶戶數(shù)：6000余戶物業(yè)類(lèi)型：多多層、小高層層、高層、別別墅戶型面積：85平方米—270平方米配套設(shè)施：幼幼兒園、小學(xué)學(xué)、中學(xué)、商商業(yè)中心、游游泳館、網(wǎng)球球館、形體訓(xùn)訓(xùn)練中心、生生態(tài)廣場(chǎng)、健健康護(hù)理中心心等銷(xiāo)售價(jià)格：二二期11郡均價(jià)為2800元/㎡。預(yù)計(jì)三期價(jià)價(jià)格為4200元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析析中天世紀(jì)新城城的優(yōu)勢(shì)在于于：1、中天城投集集團(tuán)十年來(lái)形形成的品牌標(biāo)標(biāo)桿效應(yīng)，以以及中天系列列品牌物業(yè)帶帶來(lái)的客戶積積累；2、世紀(jì)新城的的100萬(wàn)體量形成的的大型規(guī)模效效應(yīng)。3、完善的配套套設(shè)施、大型型社區(qū)商業(yè)帶帶來(lái)的生活便便利性和商業(yè)業(yè)價(jià)值。4、戶型數(shù)量多多，可選擇面面廣，且戶型型實(shí)用率高。。5、消費(fèi)者對(duì)于于大型物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生的從眾和和倚賴(lài)心理。。點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目與中天天世紀(jì)新城相相隔較近，很很容易在規(guī)模模及物業(yè)等多多方面被消費(fèi)費(fèi)者比較。因因此本項(xiàng)目務(wù)務(wù)必要在差異異化中找到自自己的亮點(diǎn)。。同時(shí)，在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手段和節(jié)節(jié)奏上亦應(yīng)有有所靈活創(chuàng)新新，避免與其其發(fā)生直面的的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析析●龍硯南南坪——本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)類(lèi)型最為相似似的對(duì)手樓盤(pán)位置：重重慶市扶風(fēng)路路中段開(kāi)發(fā)商：貴州州雅園房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司占地面積：43000平方米建筑面積：10萬(wàn)平方米容積率：1.8綠化率：40%總戶數(shù)：331戶物業(yè)類(lèi)型：多多層、小高層層戶型面積：90平方米—165平方米配套設(shè)施：幼幼兒園、超市市、會(huì)所、游游泳池、健身身中心、康體體休閑中心等等銷(xiāo)售價(jià)格：多多層均價(jià)為4800元/平方米,電梯房均價(jià)為為4500元/平方米。二期預(yù)計(jì)于明年年5月面世。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析析●南坪美美廬——南坪板塊價(jià)格格最昂貴的項(xiàng)項(xiàng)目樓盤(pán)位置：重重慶市扶風(fēng)路路105號(hào)開(kāi)發(fā)商：貴州州榮輝房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司占地面積：8009.89平方米建筑面積：17900平平方米總戶數(shù)：130戶物業(yè)類(lèi)型：花花園洋房戶型面積：90平方米——165平方方米銷(xiāo)售價(jià)格：均均價(jià)為8000元/平方方米。目前已已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析析●富華松松竹苑——走中低價(jià)位的的的平民盤(pán)樓盤(pán)位置：重重慶市紅巖路路開(kāi)開(kāi)發(fā)商：貴貴州富華房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司占地面積：67500平方米建建筑筑面積：98961平方米容積率：1.73綠化率：30%物業(yè)類(lèi)型：多多層戶戶型面積積：40平方米—200平方米銷(xiāo)售價(jià)格：均均價(jià)為3000元/平方米。目前前已進(jìn)入尾盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售。目前，南坪美美廬、龍硯南南坪等項(xiàng)目一一期已基本銷(xiāo)銷(xiāo)售結(jié)束，后后續(xù)銷(xiāo)售也要要在明年中旬旬才推出。從從今年下半年年至明年中旬旬南坪片區(qū)的的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)處處于斷層，是是市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)空白期。本本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)抓抓住這一市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)遇推出面面市，使南坪坪板塊在重慶慶市的居住價(jià)價(jià)值全面提升升?！裥〗Y(jié)結(jié)陽(yáng)晨美景小區(qū)優(yōu)美的自自然景觀私家寬景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)項(xiàng)目在南坪的的規(guī)模優(yōu)勢(shì)高層建筑在南南坪的唯一性性超高性?xún)r(jià)比傳統(tǒng)人文底蘊(yùn)蘊(yùn)城市之顛，俯俯瞰林城項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合合一、宏觀房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析二、項(xiàng)目基本本概況三、項(xiàng)目定位位———四、推廣策略略五、銷(xiāo)售策略略項(xiàng)目命名及推推廣主題語(yǔ)項(xiàng)目定位思路路項(xiàng)目功能定位位、形象定位位、檔次定位位建筑立面風(fēng)格格及色彩建議議項(xiàng)目客戶群定定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位●推薦案名陽(yáng)晨美景景YanChenMeiJing項(xiàng)目命名及推推廣主題語(yǔ)陽(yáng)/晨/美/景“陽(yáng)光的清晨晨，在南坪之之頂看重慶的的早晨?！薄麄€(gè)案名從讀讀音上與“良良辰美景”接接近，體現(xiàn)人人間美好寓意意；從形義上上趨于傳統(tǒng)中中性，利于推推廣?！瓣?yáng)”，是““重慶”，是是王陽(yáng)明的““心說(shuō)”，是是“陽(yáng)明祠””，是陽(yáng)光光?！俺俊保绯砍?，日出南坪坪，代表希望望。站在南坪坪之頂覽林城城朝陽(yáng)?！懊馈?，體現(xiàn)現(xiàn)出公司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的追追求，是產(chǎn)品品市場(chǎng)形象的的展示，也是是品質(zhì)生活的的具體表現(xiàn)。?！熬啊?，南坪坪公園、陽(yáng)明明祠，奇山奇奇景，百年人人文；靈秀天天成，雄麗壯壯渾。登高望望遠(yuǎn)，有美景景如斯！●案名釋釋義項(xiàng)目命名及推推廣主題語(yǔ)●推廣主主題語(yǔ)這是一幅美麗麗的畫(huà)面：清清晨，我站在在我家的寬景景陽(yáng)臺(tái)上，極極目遠(yuǎn)眺，林林城美景盡收收眼底…...這是一句極富富聯(lián)想空間的的語(yǔ)言，以我我為主體，從從個(gè)人視角理理解生活的本本味；既點(diǎn)出了項(xiàng)目目所在城市的的最高處，寬寬景陽(yáng)臺(tái)的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，又與案案名非常貼切切。在我家陽(yáng)臺(tái)上上看重慶的早早晨項(xiàng)目命名及推推廣主題語(yǔ)山居筆記記印象東山山采菊東籬籬●備選案案名項(xiàng)目命名及推推廣主題語(yǔ)“南坪”描述述地理位置，，“印象”則則是一個(gè)理性性和感性的綜綜合感官概念念。四個(gè)字烘烘托出項(xiàng)目的的地標(biāo)性、恢恢弘性、不可可復(fù)制性，更更體現(xiàn)一種厚厚重歷史感和和人文感。山居筆記，不不僅有依山而而居的描述，，也是著名學(xué)學(xué)者余秋雨的的代表作品。。這在無(wú)形中中提升了項(xiàng)目目的文化品位位。從整體上上看，該案名名寧?kù)o悠遠(yuǎn)，，饒有小品的的雅致趣味。。給人以無(wú)盡盡的聯(lián)想升華華空間。出自自晉晉代代名名士士陶陶淵淵明明的的千千古古名名句句：：““采采菊菊東東籬籬下下，，悠悠然然見(jiàn)見(jiàn)南南山山””。。有有山山的的地地方方就就有有隱隱士士。。南南坪坪，，具具備備著著豐豐厚厚的的歷歷史史人人文文底底蘊(yùn)蘊(yùn)，，吸吸引引著著無(wú)無(wú)數(shù)數(shù)名名士士的的目目光光。。而而該該項(xiàng)項(xiàng)目目座座落落其其中中，，作作為為眾眾多多名名士士的的定定居居之之所所，，更更體體現(xiàn)現(xiàn)著著恬恬靜靜悠悠然然、、高高潔潔雅雅致致的的精精神神。。概念念化化樓樓盤(pán)盤(pán)出售售生生活活方方式式而非非只只賣(mài)賣(mài)樓樓本案案概念念化化住宅宅賣(mài)品品質(zhì)質(zhì)，，賣(mài)賣(mài)內(nèi)內(nèi)涵涵（提提高高附附加加值值））項(xiàng)目目定定位位思思路路說(shuō)明明：：高高品品質(zhì)質(zhì)、、高高性性?xún)r(jià)價(jià)比比是是項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身具具備備的的亮亮點(diǎn)點(diǎn)，，而而概概念念性性的的定定位位是是項(xiàng)項(xiàng)目目差差異異化化的的主主要要手手段段。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目正正是是要要賦賦予予這這一一附附加加值值，，才才能能迅迅速速在在市市場(chǎng)場(chǎng)上上獲獲得得自自己己的的一一席席之之地地。。■南坪——點(diǎn)明項(xiàng)目所在在區(qū)域位置■城市景觀觀——強(qiáng)調(diào)得天獨(dú)厚厚的景觀資源源■親情社區(qū)區(qū)——對(duì)成熟居住區(qū)區(qū)的形象拔高高和理念升華華，同時(shí)契合合商業(yè)部分的的定位定位釋義南坪·城市景觀親情情社區(qū)項(xiàng)目功能定位位項(xiàng)目檔次定位位高性?xún)r(jià)比精品品社區(qū)■項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模和地理位位置限制決定定項(xiàng)目不能與與世紀(jì)新城、、南坪美廬等等樓盤(pán)抗衡，，只能走中高高檔路線■消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房，無(wú)非也也是在種種權(quán)權(quán)衡比較后最最終下定，而而決定因素并并不單單因?yàn)闉閮r(jià)格、物業(yè)業(yè)、配套……而是綜合考慮慮得出的“性性?xún)r(jià)比“。只只買(mǎi)對(duì)的，不不挑貴的?！鼍凡徊粌H是指品質(zhì)質(zhì)，也指形象象的美觀。所所謂高品質(zhì)莫莫過(guò)于此。定位釋義建筑立面風(fēng)格格及色彩建議議現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義義風(fēng)格特點(diǎn)：設(shè)計(jì)的元素、、色彩、照明明、原材料簡(jiǎn)簡(jiǎn)化到最少的的程度，但對(duì)對(duì)色彩、材料料的質(zhì)感要求求很高。風(fēng)格格含蓄、簡(jiǎn)潔潔、自然、雅雅致。建筑立面風(fēng)格格及色彩建議議采用此種風(fēng)格格的原因：1、摒棄繁瑣、、浮華的的裝裝飾性建筑風(fēng)風(fēng)格，反樸歸歸真，反而更更能烘托出建建筑與景觀的的自然和諧；；2、現(xiàn)代簡(jiǎn)約主主義風(fēng)格建筑筑色調(diào)偏冷色色系，正好與與龍硯南坪、、南坪美廬、、世紀(jì)新城采采用磚紅色等等暖色系的風(fēng)風(fēng)格區(qū)分開(kāi)來(lái)來(lái)。建筑立面色彩彩建議：充分考慮山體體位置與自然然景觀和建筑筑的統(tǒng)一，立立面色彩不宜宜用大面積耀耀眼色彩，可可使用小面積積的色彩點(diǎn)綴綴強(qiáng)調(diào)建筑的的門(mén)窗、入口口和節(jié)點(diǎn)?？煽紤]用灰色調(diào)為主的的復(fù)合色，以素雅明凈凈的風(fēng)格配合合南坪的自然然景觀與人文文景觀。建筑立面風(fēng)格格及色彩建議議南坪片區(qū)原居住戶不能承受市區(qū)高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者地州市購(gòu)房者二次購(gòu)房?jī)A向的消費(fèi)群項(xiàng)目客戶群定定位城市中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)級(jí)客戶群描述：以30—45歲為主重視產(chǎn)品性?xún)r(jià)比有南坪居住情結(jié)有房產(chǎn)投資意向新婚初次購(gòu)房客戶群細(xì)分：公務(wù)員普通、高級(jí)白領(lǐng)私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)中、高層管理人員南坪本區(qū)域住戶、投資客項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定定位1、南坪坪板塊塊房?jī)r(jià)價(jià)整體體逐步步走高高的大大形勢(shì)勢(shì)，未未來(lái)該該地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展看好好的大大前景景；2、本項(xiàng)項(xiàng)目的的規(guī)劃劃、配配套、、物業(yè)業(yè)、景景觀等等附加加值；；3、周邊邊樓盤(pán)盤(pán)的價(jià)價(jià)格定定位；；4、入市市時(shí)，，同區(qū)區(qū)位項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格，，不同同區(qū)位位相近近品質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格格比較較；5、銷(xiāo)售售周期期與利利潤(rùn)的的期望望值的的完美美結(jié)合合?！穸ǘ▋r(jià)價(jià)考慮慮因素素●項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)實(shí)實(shí)因素素1、重慶慶市乃乃至全全國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)受政政策調(diào)調(diào)控目目前尚尚還處處于調(diào)調(diào)控階階段；；2、南坪坪板塊塊房?jī)r(jià)價(jià)雖整整體走走高，，但銷(xiāo)銷(xiāo)售速速度因因此滯滯緩。。如龍龍硯南南坪以以4800元均價(jià)價(jià)銷(xiāo)售售，但但目前前銷(xiāo)售售量還還未過(guò)過(guò)半；；3、項(xiàng)目目正處處于一一期開(kāi)開(kāi)發(fā)階階段，，周邊邊環(huán)境境還有有待整整治，，項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)提升升還需需一段段時(shí)間間；4、項(xiàng)目目銷(xiāo)售售周期期只有有12個(gè)月，，時(shí)間間頗為為吃緊緊，貿(mào)貿(mào)然提提價(jià)只只會(huì)影影響銷(xiāo)銷(xiāo)售總總體進(jìn)進(jìn)度。。項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定定位綜合以以上因因素考考慮，，我們們認(rèn)為為：本本項(xiàng)目目住宅宅價(jià)格格一開(kāi)開(kāi)始不不宜定定得過(guò)過(guò)高，，應(yīng)該該遵循循低開(kāi)高高走，，階段段性調(diào)調(diào)價(jià)、、小步步隱形形調(diào)價(jià)價(jià)的整體體價(jià)格格策略略進(jìn)行行合理理銷(xiāo)售售。開(kāi)盤(pán)價(jià)：3980元/平方米均價(jià)：：4200元/平方米最高價(jià)：4600元/平方米（注：據(jù)戶型型優(yōu)劣、朝朝向、層差差等因素，，最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一戶一價(jià)價(jià)。）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期價(jià)格策略不定價(jià)，定范圍入市價(jià)格策略限量銷(xiāo)售，價(jià)格試探持續(xù)銷(xiāo)售期價(jià)格策略每季度調(diào)價(jià)一次；升幅為200元/平米/次項(xiàng)目?jī)r(jià)格定定位●調(diào)價(jià)價(jià)策略一、宏觀房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析二、項(xiàng)目基基本概況三、項(xiàng)目定定位四、推廣策策略——五、銷(xiāo)售策策略項(xiàng)目LOGO及物料設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目推廣階階段劃分項(xiàng)目推廣費(fèi)費(fèi)用分配項(xiàng)目LOGO及物料設(shè)計(jì)計(jì)●項(xiàng)目目LOGO設(shè)計(jì)項(xiàng)目LOGO及物料設(shè)計(jì)計(jì)●水杯杯、煙缸項(xiàng)目LOGO及物料設(shè)設(shè)計(jì)●指指示系統(tǒng)統(tǒng)●路路旗項(xiàng)目推廣廣階段劃劃分項(xiàng)目蓄水水期，通通過(guò)項(xiàng)目目工程現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝、區(qū)域域戶外、、報(bào)紙雜雜志來(lái)進(jìn)進(jìn)行形象象推廣；；項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)勢(shì)傳播期期，更多多通過(guò)報(bào)報(bào)紙廣告告和公關(guān)關(guān)活動(dòng)等等形式進(jìn)進(jìn)行傳播播。項(xiàng)目收尾期，，主要通過(guò)銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和少少量報(bào)紙廣告告進(jìn)行推廣。。通過(guò)廣告的整整合傳播，SP公關(guān)活動(dòng)迅速速建立起開(kāi)發(fā)發(fā)商和項(xiàng)目在在區(qū)域公眾中中的認(rèn)知力，，從而贏得目目標(biāo)客層對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的青睞是是本項(xiàng)目行銷(xiāo)銷(xiāo)推廣的突破破口?！裢茝V策策略階段傳播主題題：在我家陽(yáng)臺(tái)上上看重慶的早早晨訴求形式：以系列軟文、、形象廣告、、新聞炒作和和區(qū)域戶外等等大眾媒介形形式，爭(zhēng)取廣廣泛的爆光率率，使之成成為一個(gè)時(shí)期期市民普遍關(guān)關(guān)注的話題。。媒介組合：報(bào)紙、雜志、、戶外、工程程現(xiàn)場(chǎng)包裝；；1個(gè)大型型公關(guān)關(guān)事件件行銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)。第一階階段：：建立立項(xiàng)目目形象象入市市認(rèn)知知度（2008年5月——2008年10月）項(xiàng)目推推廣階階段劃劃分階段傳傳播主主題：：進(jìn)一步步都市市繁華華,退一步步人文文自然然訴求形形式：：以系列列軟文文、形形象廣廣告、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售售物料料和區(qū)區(qū)域戶戶外等等大眾眾媒介介形式式，公公關(guān)行行銷(xiāo)活活動(dòng)，，為項(xiàng)項(xiàng)目的的首次次開(kāi)盤(pán)盤(pán)蓄積積能量量。媒介組組合：：報(bào)紙、、雜志志、戶戶外、、銷(xiāo)售售中心心物料料、促促銷(xiāo)活活動(dòng)第二階階段：：高調(diào)調(diào)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，制制造熱熱點(diǎn)（2008年10月——2009年4月）項(xiàng)目推推廣階階段劃劃分第三階階段：：二次次推廣廣，持持續(xù)銷(xiāo)銷(xiāo)售階段傳傳播主主題：：離陽(yáng)光光最近近的開(kāi)開(kāi)闊生生活訴求形形式：：以系列列軟文文、形形象廣廣告、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售售物料料和區(qū)區(qū)域戶戶外等等大眾眾媒介介形式式，再再次對(duì)對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行形象象推廣廣宣傳傳，強(qiáng)強(qiáng)化鞏鞏固項(xiàng)項(xiàng)目在在市民民心中中的形形象。。媒介組組合：：報(bào)紙、、戶外外、銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心物物料、、促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)（2009年4月——2009年7月）項(xiàng)目推推廣階階段劃劃分第四階階段：：平穩(wěn)穩(wěn)消化化，完完美收收尾（2009年7月——2009年10月）階段傳傳播主主題：：南坪盛盛景人人文文寶地地訴求形形式：：根據(jù)銷(xiāo)銷(xiāo)售情情況對(duì)對(duì)滯銷(xiāo)銷(xiāo)或保保留單單位有有針對(duì)對(duì)性放放大賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，，采取取促銷(xiāo)銷(xiāo)手段段和優(yōu)優(yōu)惠活活動(dòng)針針對(duì)性性消化化滯銷(xiāo)銷(xiāo)或保保留單單位，，并為為二期期銷(xiāo)售售作蓄蓄水工工作媒介介組組合合：：報(bào)紙紙、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售中中心心物物料料、、促促銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目推推廣廣階階段段劃劃分分※陽(yáng)晨晨美美景景推推廣廣階階段段戶外外/形象象墻墻/雜志志/新聞聞/報(bào)廣廣/車(chē)身身謀市市：：建立立企企業(yè)業(yè)品品牌牌和和項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象的的雙雙認(rèn)認(rèn)知知度度，，炒炒作作區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值、、樹(shù)樹(shù)立立項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象入市市：：高調(diào)調(diào)開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，制制造造熱熱點(diǎn)點(diǎn)造市市：：二次次推推廣廣，，持持續(xù)續(xù)銷(xiāo)銷(xiāo)售售戶外外/報(bào)廣廣/雜志志/廣播播/燈箱箱/路牌牌/車(chē)身身戶外外/報(bào)廣廣/雜志志/廣播播/燈箱箱/路牌牌/車(chē)身身公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)：：評(píng)市市：：銷(xiāo)售售信信息息發(fā)發(fā)布布，，為為下下階階段段蓄蓄勢(shì)勢(shì)報(bào)廣廣/燈箱箱/路牌牌銷(xiāo)售售中中心心、、沙沙盤(pán)盤(pán)、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝樓書(shū)書(shū)/DM單/戶型型單單頁(yè)/海報(bào)報(bào)/銷(xiāo)售售中中心心包包裝裝公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)：：公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)：：樣板板房房開(kāi)開(kāi)放放園林林示示范范線上上傳傳播播線下下傳傳播播按項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用1.5%的比比例例估估算算，，項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用為為4200元/平方方米米×89167㎡㎡×1.5%=562萬(wàn)元元。。推廣階段蓄勢(shì)期階段強(qiáng)銷(xiāo)期階段持續(xù)期階段尾盤(pán)合計(jì)費(fèi)用比例（%）30%40%20%10%100%金額（萬(wàn)元）168.6224.8112.456.2562●按按推推廣廣類(lèi)類(lèi)型型分分配配項(xiàng)目包裝活動(dòng)媒體其他合計(jì)比例（%）30%20%40%10%100%金額（萬(wàn)元）168.6112.4224.856.2562注：：1、包包裝裝費(fèi)費(fèi)用用包包含含樓樓盤(pán)盤(pán)的的品品牌牌樹(shù)樹(shù)立立等等推推廣廣費(fèi)費(fèi)2、活動(dòng)動(dòng)費(fèi)用包包括房交交會(huì)費(fèi)用用；3、媒體體費(fèi)用主主要是媒媒體的發(fā)發(fā)布費(fèi)用用；4、以上上費(fèi)用不不包括樣樣板房裝裝修費(fèi)用用；項(xiàng)目推廣廣費(fèi)用分分配●按推推廣階段段分配一、宏觀觀房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析二、項(xiàng)目目基本概概況三、項(xiàng)目目定位四、推廣廣策略五、銷(xiāo)售售策略——整體銷(xiāo)售售策略銷(xiāo)售階段段劃分住宅銷(xiāo)售售計(jì)劃入市時(shí)機(jī)機(jī)規(guī)劃運(yùn)用傳媒媒組合、、事件活活動(dòng)等推推廣手法法為市場(chǎng)場(chǎng)奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)，聚集人人氣；同同時(shí)，靈靈活運(yùn)用用價(jià)格策策略、SP公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手段有效贏得得目標(biāo)客客戶群，牢固把把握市場(chǎng)場(chǎng)，取得得項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售的最后勝利利。也為項(xiàng)項(xiàng)目二期期銷(xiāo)售打打下基礎(chǔ)礎(chǔ)。整體銷(xiāo)售售策略蓄水期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售售期尾盤(pán)銷(xiāo)售售期（注：2009年5月1日后啟動(dòng)動(dòng)二次銷(xiāo)銷(xiāo)售。））整體階段段劃分銷(xiāo)售均價(jià)4200元/平方米（銷(xiāo)售周期12個(gè)月）銷(xiāo)售階段劃分銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售目標(biāo)資金回籠（億元）開(kāi)盤(pán)期2個(gè)月20%0.75億元強(qiáng)銷(xiāo)期4個(gè)月40%1.5億元持續(xù)期4個(gè)月30%1.13億元尾盤(pán)期2個(gè)月10%0.38億元合計(jì)3.75億元住宅銷(xiāo)售售計(jì)劃●市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分分析:區(qū)域內(nèi)樓樓盤(pán)到8月份后基基本銷(xiāo)售售完畢,后續(xù)部分分到明年年5月后才推推出,出現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)●宏觀有利利環(huán)境分分析:房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐步步回暖●入市切入入點(diǎn)規(guī)劃劃:9—10月房地產(chǎn)產(chǎn)交易會(huì)會(huì)之機(jī)，，項(xiàng)目最最佳切入入點(diǎn)入市時(shí)機(jī)機(jī)規(guī)劃“陽(yáng)晨美美景”商業(yè)部分分策劃方方案目錄錄一、重慶慶市商業(yè)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析二、南坪坪板塊商商業(yè)現(xiàn)狀狀三、項(xiàng)目目商業(yè)部部分定位位四、項(xiàng)目目商業(yè)部部分銷(xiāo)售售策劃策策略五、項(xiàng)目目商業(yè)部部分銷(xiāo)售售及招商商進(jìn)度安安排重慶市市商業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析析重慶市市商業(yè)業(yè)在不不斷地地成長(zhǎng)長(zhǎng)著，，發(fā)展展著，，經(jīng)歷歷著一一次又又一次次的蛻蛻變。。它從從零散散的個(gè)個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、擺攤攤設(shè)點(diǎn)點(diǎn)到以以專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店的的形象象展示示，再再逐步步發(fā)展展為大大型的的百貨貨商場(chǎng)場(chǎng)。更更有現(xiàn)現(xiàn)今的的主題題百貨貨商場(chǎng)場(chǎng)的出出現(xiàn)如如：專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)高高端產(chǎn)產(chǎn)品的的荔星星名店店；專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)年年輕人人服飾飾的星星力星星天地地；專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)運(yùn)運(yùn)動(dòng)服服飾的的艾維維時(shí)尚尚。而而這種種轉(zhuǎn)變變，也也越來(lái)來(lái)越受受到人人們的的青睞睞，它它不僅僅給人人們帶帶來(lái)了了良好好購(gòu)物物環(huán)境境，也也在一一定程程度上上給人人們提提供了了便利利。目前，已開(kāi)開(kāi)業(yè)的百盛盛金鳳凰店店、星力星星天地店、、智城百貨貨大樓和國(guó)國(guó)貿(mào)南國(guó)花花錦給原本本并不發(fā)達(dá)達(dá)的重慶百百貨業(yè)融入入了新的元元素。而即即將開(kāi)業(yè)的的幾個(gè)大型型商場(chǎng)，如如星力購(gòu)物物廣場(chǎng)（4萬(wàn)㎡，貴州州最大的Shopingmall）、太平平洋百貨、、重慶百貨貨、新世紀(jì)紀(jì)等也將陸陸續(xù)在重慶慶這塊土地地上一一凸凸現(xiàn)，加上上即將建成成的恒豐商商業(yè)步行街街，又將會(huì)會(huì)為重慶的的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局加上上重重的砝砝碼。目前，主題題性百貨商商場(chǎng)在重慶慶商業(yè)中占占據(jù)著主要要地位，它它的到來(lái)，，使得重慶慶商業(yè)呈一一體化、規(guī)規(guī)?；?、主主題化發(fā)展展。它有意意無(wú)意地影影響著重慶慶市商業(yè)的的定位與格格局。重慶市商業(yè)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析一、重慶市市商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分析析二、南坪板板塊商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀三、項(xiàng)目商商業(yè)部分定定位四、項(xiàng)目商商業(yè)部分銷(xiāo)銷(xiāo)售策劃策策略五、項(xiàng)目商商業(yè)部分銷(xiāo)銷(xiāo)售及招商商進(jìn)度安排排◆南坪作為重重慶市的城城郊結(jié)合部部。它有大大約6.5萬(wàn)人口，其其中常住人人口約3.5萬(wàn)，外來(lái)人人口約3萬(wàn)。大量的的外來(lái)務(wù)工工人員導(dǎo)致致了南坪居居住環(huán)境復(fù)復(fù)雜。但是是隨著棲霞霞小區(qū)、扶扶風(fēng)花園、、中天世紀(jì)紀(jì)新城、龍龍硯南坪等等大型住宅宅小區(qū)的相相繼落成，，將增加更更多的常住住人口，使使得南坪逐逐漸脫離城城郊結(jié)合部部的現(xiàn)狀。?！裟掀罕环Q(chēng)為為“城市中中的農(nóng)村””，它擁有有大型集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)，市市場(chǎng)內(nèi)食品品、水果、、餐飲、百百貨等一應(yīng)應(yīng)俱全。但但它們都是是以臨街?jǐn)[擺攤的形式式出現(xiàn)，沒(méi)沒(méi)有成規(guī)模模，成體系系的大型百百貨商場(chǎng)，，就連相對(duì)對(duì)來(lái)說(shuō)大型型一點(diǎn)的生生活超市也也沒(méi)有。這這些商業(yè)，，僅僅能夠夠滿足當(dāng)?shù)氐厝说幕颈旧钜笄螅墒且窍胩岣吒咭幌聶n次次，它就無(wú)無(wú)法滿足了了。目前，南坪坪商業(yè)相對(duì)對(duì)于重慶市市來(lái)說(shuō)，還還處于一個(gè)個(gè)落后、封封閉、單一一、發(fā)展緩緩慢的狀態(tài)態(tài)。南坪板塊商商業(yè)現(xiàn)狀分分析一、重慶市市商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分析析二、南坪板板塊商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀三、項(xiàng)目商商業(yè)部分定定位四、項(xiàng)目商商業(yè)部分銷(xiāo)銷(xiāo)售策劃策策略五、項(xiàng)目商商業(yè)部分銷(xiāo)銷(xiāo)售及招商商進(jìn)度安排排項(xiàng)目商業(yè)部部分定位針對(duì)，現(xiàn)在在市場(chǎng)的商商業(yè)業(yè)態(tài)尋尋找合適本本項(xiàng)目的空空白點(diǎn)——針對(duì)，便利利的交通，，離市中心心較近（5分鐘車(chē)程））——針對(duì)，常住住人口的不不斷增加，，大量的流流動(dòng)人口向向常住人口口的轉(zhuǎn)變——針對(duì)，南坪坪、甚至重重慶都缺乏乏這種新型型的幼兒院院的特點(diǎn)——針對(duì)，重慶慶缺乏大型型的室內(nèi)兒兒童游樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所——●定位位思路●項(xiàng)目目商業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)※交通便捷，，有寶山路路、南坪路路、未來(lái)水水東路幾條條主要來(lái)往往干道，商商業(yè)動(dòng)線較較強(qiáng)；※項(xiàng)目周邊為為密集居住住區(qū)，且流流動(dòng)人口較較多，有助助于聚集人人氣項(xiàng)目商業(yè)部部分定位重慶首家蒙蒙臺(tái)梭力教教育社區(qū)即：以大型型幼兒園為為主體，兒兒童用品為為輔的社區(qū)區(qū)商業(yè)■南南坪片區(qū)區(qū)是重慶歷歷史最悠久久的成熟社社區(qū)，人口口密度較大大。其中雖雖有大部分分是流動(dòng)人人口，但隨隨著近年新新建住宅樓樓群的增多多,其人口類(lèi)型型已逐漸向向常住人口口轉(zhuǎn)變。因因此民計(jì)民民生成為中中心問(wèn)題。。其中，諸如如超市、菜菜場(chǎng)等生活活配套已能能滿足居民民需要。而而就教育方方面而言，，有師大附附中、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)三中、二二十八中、、南坪小學(xué)學(xué)等教育機(jī)機(jī)構(gòu)，涉及及小學(xué)、初初中、高中中等。但幼幼兒園只有有南坪幼兒兒園和市機(jī)機(jī)關(guān)幼兒園園兩所?！鰪娜巳丝诮Y(jié)構(gòu)上上來(lái)看，南南坪片區(qū)尤尤其是隨著著新建樓盤(pán)盤(pán)的陸續(xù)交交房而陸續(xù)續(xù)遷入的家家庭，他們們多數(shù)剛剛剛結(jié)婚或成成家不久，，孩子多為為幼兒兒童童。而龐大大的人口密密度僅有兩兩所幼兒園園是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠的。幼兒教育點(diǎn)點(diǎn)缺乏的矛矛盾正日趨趨顯現(xiàn)，教教育系統(tǒng)和和教育設(shè)施施的匱乏急急待解決。。定位位依依據(jù)據(jù)因此此，，我我們們?yōu)闉轫?xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)部部分分制制定定的的定定位位是是：：★理理念念的的先先進(jìn)進(jìn)性性★品品牌牌的的知知名名性性★系系統(tǒng)統(tǒng)的的完完備備性性★教教材材的的完完善善性性★教教育育的的創(chuàng)創(chuàng)新新性性重慶慶首首家家蒙蒙臺(tái)臺(tái)梭梭利利式式幼幼兒兒教教育育社社區(qū)區(qū)………“蒙蒙臺(tái)臺(tái)梭梭利利””名名稱(chēng)稱(chēng)來(lái)來(lái)源源于于美美國(guó)國(guó)教教育育家家蒙蒙臺(tái)臺(tái)梭梭利利。。它它是是一一種種全全面面提提升升兒兒童童素素質(zhì)質(zhì)，，發(fā)發(fā)展展兒兒童童潛潛能能的的教教育育方方法法。。巧巧妙妙利利用用兒兒童童自自身身的的成成長(zhǎng)長(zhǎng)要要求求，，在在不不損損害害兒兒童童的的自自由由與與快快樂(lè)樂(lè)的的前前提提下下，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)教教育育的的目目的的。。◆南坪坪片片區(qū)區(qū)離離市市中中心心很很近近，，交交通通軸軸線線暢暢通通快快捷捷，，便便于于家家長(zhǎng)長(zhǎng)的的接接送送蒙臺(tái)梭利式幼兒教育社區(qū)區(qū)◆該定位在在重慶屬于首首家，理念先先進(jìn)，已搶得得商業(yè)先機(jī)。。環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)◆市場(chǎng)需求求強(qiáng)勁中國(guó)國(guó)幼兒市場(chǎng)投投資回報(bào)在4800億元元人民幣以上上。需求優(yōu)勢(shì)勢(shì)定位優(yōu)勢(shì)勢(shì)行業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)◆本項(xiàng)目自然景景觀好，遠(yuǎn)離離喧囂，有利利于幼兒健康康◆定位新穎穎，有利于宣宣傳推廣，從從而連帶項(xiàng)目目獲得廣泛關(guān)關(guān)注度◆未來(lái)幾年新生生兒數(shù)量急速速增長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的迫切要求求◆區(qū)域大教育環(huán)環(huán)境對(duì)社區(qū)幼幼兒教育的迫迫切要求◆家長(zhǎng)需求求強(qiáng)勁每個(gè)幼兒家庭庭平均每年為為孩子教育投投資超過(guò)3000元項(xiàng)目商業(yè)部分分定位依據(jù)1、我國(guó)對(duì)北京京、上海、廣廣州、成都、、西安五大城城市調(diào)查表明明，兒童消費(fèi)費(fèi)主要以衣、、食為主。這這兩項(xiàng)每年就就超過(guò)250億，而娛樂(lè)、、玩具每年超超過(guò)40億。兒童的消消費(fèi)總額占家家庭總收入的的24%。2、科技的快速速發(fā)展，兒童童娛樂(lè)、玩具具的多元化，，網(wǎng)絡(luò)世界的的不斷更新，，促進(jìn)了兒童童消費(fèi)文化迅迅猛發(fā)展；經(jīng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，，年輕父母的的忙碌，使得得兒童擁有更更多的主權(quán)，，收入來(lái)源也也更為廣泛。。3、單親家庭，，混合家庭的的不斷增加，，使得孩子具具有更強(qiáng)的影影響力以及更更大的自主性性。4、獨(dú)生子女家家庭的普及，，導(dǎo)致父母在在孩子成長(zhǎng)的的花費(fèi)方面更更舍得花錢(qián)，，他們盡力滿滿足著孩子的的各項(xiàng)要求。。5、現(xiàn)代家庭對(duì)對(duì)兒童教育的的重視程度，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了了人們的想象象。項(xiàng)目商業(yè)部分分定位●定位優(yōu)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)部分分定位●消費(fèi)群群定位◆核心消費(fèi)群南坪片區(qū)的所所有適齡兒童童◆主力消費(fèi)群重慶市內(nèi)所有有適齡兒童◆次極消費(fèi)群◆零散消費(fèi)群以師大、噴水水池、大十字字、省醫(yī)為節(jié)節(jié)點(diǎn)的部分適適齡兒童家長(zhǎng)對(duì)幼兒教教育比較注重重的其他區(qū)域域適齡兒童項(xiàng)目商業(yè)部分分定位●商業(yè)部部分業(yè)態(tài)設(shè)置置有先進(jìn)教學(xué)理理念的大型幼幼兒學(xué)校（主主體）大型趣味型室室內(nèi)兒童游樂(lè)樂(lè)場(chǎng)全省連鎖性超超市全國(guó)連鎖性快快餐兒童各種百貨貨用品（如：：童裝、童鞋鞋、玩具、用用品等）重慶市知名會(huì)會(huì)所其它服務(wù)性行行業(yè)一、重慶市商商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析二、南坪板塊塊商業(yè)現(xiàn)狀三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分定位四、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分銷(xiāo)售策策略五、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分銷(xiāo)售及及招商進(jìn)度安安排項(xiàng)目商業(yè)部分分銷(xiāo)售策略南坪區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)租賃價(jià)格參參考：路段商鋪面積月租金(㎡/元)經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)狀況東山路50㎡50女裝未開(kāi)業(yè)東山路25㎡40日常百貨用品好東山路20㎡20五金一般東山路30㎡33液化氣一般仙鶴路10㎡20粉面差仙鶴路15㎡20理發(fā)差仙鶴路20㎡10日常百貨用品一般南坪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(門(mén)面)15㎡40農(nóng)產(chǎn)品很好南坪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(肉攤)\400元/月豬肉很好南坪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(菜攤)\300元/月蔬菜很好項(xiàng)目商業(yè)部分分銷(xiāo)售策略2、區(qū)域內(nèi)部分分項(xiàng)目商鋪售售價(jià)參考：項(xiàng)目名稱(chēng)面積售價(jià)銷(xiāo)售時(shí)間怡景苑（仙鶴路）35㎡3450元/㎡2005年中天世紀(jì)新城（紅巖路）30－60㎡4500－5500元/㎡2007年項(xiàng)目商業(yè)部分分銷(xiāo)售策略綜合以上市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果果，我們可以以看出現(xiàn)在南南坪區(qū)域的商商業(yè)尚在不成成熟階段。為為了能讓商鋪鋪銷(xiāo)售火爆、、房開(kāi)商迅速速的回籠資金金，合理的銷(xiāo)銷(xiāo)售定價(jià)是必必不可少的因因素。因此我我們使用租金金回報(bào)法進(jìn)行行項(xiàng)目的價(jià)格格定位。月租金每平方方米的平均值值=193/7=27.5元/㎡售價(jià)＝月租金金/回報(bào)率×月數(shù)＝27.5/7％×12＝4714元/㎡（注：計(jì)劃5年反租平均回回報(bào)7％）由于本項(xiàng)目有有大部分的商商業(yè)面積屬于于室內(nèi)商鋪形形式，在結(jié)合合本項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況下，，我公司認(rèn)為為商鋪的銷(xiāo)售售價(jià)格為：項(xiàng)目商業(yè)部分分銷(xiāo)售策略臨街商鋪價(jià)格格：4500—6000元/平方米整體均價(jià)：5250元/平方米商場(chǎng)內(nèi)鋪價(jià)格格：3500元—4500元/平方米整體均價(jià)：4500元/平方米一、重慶市商商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析二、南南坪板板塊商商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀三、項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)部部分定定位四、項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)部部分銷(xiāo)銷(xiāo)售策策劃策策略五、項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)部部分銷(xiāo)銷(xiāo)售及及招商商進(jìn)度度安排排◆銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏安安排——先推住住宅后后推商商業(yè)，，用住住宅的的人氣氣來(lái)帶帶動(dòng)商商業(yè)部部分的的人氣氣，最最終實(shí)實(shí)現(xiàn)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目利利潤(rùn)的的最大大化；——從住宅宅持續(xù)續(xù)銷(xiāo)售售期后后期啟啟動(dòng)商商業(yè)招招商和和銷(xiāo)售售工作作，到到商業(yè)業(yè)部分分達(dá)到到銷(xiāo)售售高潮潮時(shí)啟啟動(dòng)二二期銷(xiāo)銷(xiāo)售；；——商住互互動(dòng)、、強(qiáng)調(diào)調(diào)投資資價(jià)值值性?！翡N(xiāo)售推推廣流流程①銷(xiāo)銷(xiāo)售方方案的的制定定及確確定；；②銷(xiāo)銷(xiāo)售售隊(duì)伍伍的組組建；；③銷(xiāo)銷(xiāo)售售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的包包裝；；④銷(xiāo)銷(xiāo)售售控制制；⑤⑤媒媒體策策略；；⑥促促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目商商業(yè)部部分銷(xiāo)銷(xiāo)售及及招商商進(jìn)度度安排排項(xiàng)目商商業(yè)部部分銷(xiāo)銷(xiāo)售及及招商商進(jìn)度度安排排◆銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃：：因考慮慮到本本項(xiàng)目目大部部分商商業(yè)面面積為為停車(chē)車(chē)場(chǎng)，，將停停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)的車(chē)車(chē)位按按1：1的比例例留出出約20000㎡。商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的實(shí)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積為為19020㎡。開(kāi)盤(pán)期09年5月－6月1個(gè)月30﹪2567.7萬(wàn)元強(qiáng)銷(xiāo)期09年6月－10月4個(gè)月50﹪4279.5萬(wàn)元持續(xù)期09年10月－10年1月3個(gè)月15﹪1283.85萬(wàn)元尾盤(pán)期10年1月－3月2個(gè)月5﹪427.95萬(wàn)元合計(jì)\10個(gè)月100﹪8559萬(wàn)元項(xiàng)目商商業(yè)部部分銷(xiāo)銷(xiāo)售及及招商商進(jìn)度度安排排◆招商進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃：：時(shí)間進(jìn)度2008.4.10—2008.7.10與幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)、超市進(jìn)行前期洽談2008.7.10—2008.9.10與幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)簽定合作意向。10月份住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)宣布幼兒園和兒童游樂(lè)場(chǎng)的成功引進(jìn)。宣布貴州首座幼兒教育社區(qū)的落成，以勢(shì)借勢(shì)2008.9.10—2008.11.10與超市簽定合作意向，同期開(kāi)展其它兒童百貨，會(huì)所的招商2008.11.10—2009.1.10完成超市，會(huì)所及其它商鋪90%的招商2009.1.10—以后剩余10%商鋪的招商策劃核核心團(tuán)團(tuán)隊(duì)（注：：時(shí)間間安排排隨銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度進(jìn)進(jìn)行制制定或或調(diào)整整）建筑規(guī)規(guī)劃顧顧問(wèn)項(xiàng)目策策劃顧顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理銷(xiāo)售主主管銷(xiāo)售人人員策劃主主管設(shè)計(jì)、、文案案招商主主管招商人人員9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。15:51:2415:51:2415:5112/31/20223:51:24PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2215:51:2415:51Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。15:51:2415:51:2415:51Saturday,December31,202213