老舊小區(qū)監(jiān)?理部總結范?文老舊小?區(qū)問題城?市發(fā)展得好?不好，不能?只看高樓廣?場這些“面?子”，更要?看老舊小區(qū)?這些“里子?”。老舊小?區(qū)是城市管?理的難點，?也是群眾關?心的熱點，?一方面基礎?設施差、亂?堆亂放多、?臟亂差多，?整治難，易?反彈，真愁?人；另一方?面，困難群?眾多，收費?非常難，治?安案件多，?真可憐。就?事論事，談?談自己的看?法，望能拋?磚引玉。?一、老舊小?區(qū)現狀各?地對老舊小?區(qū)的界定稍?有不同，一?般是指__?_年以前建?成的、建設?標準不高、?設施設備落?后、功能配?套不全、沒?有建立長效?管理機制的?老舊小區(qū)，?普遍存在以?下問題。?（一）基礎?設施老化破?損比較嚴重?，設計規(guī)劃?不合理。經?過二___?的使用，小?區(qū)路面、墻?面、地面、?欄桿扶手、?樓道門窗、?照明等設施?老化破損比?較嚴重，一?般沒有樓道?門、監(jiān)控技?防設施等較?新基礎設施?。小區(qū)外墻?面、線桿、?線路私拉亂?扯問題嚴重?，消防設施?不全。有時?修補小區(qū)路?面，揭開一?看，下水道?基本全壞了?，需要重做?。規(guī)劃戶?型不盡合理?。有一些小?區(qū)的老樓，?房子特別小?，只有五六?十個平方，?還沒有配建?儲藏室，住?戶不得已把?一些物品堆?放到樓道、?樓下，甚至?是私建儲藏?室。還有些?房屋沒有供?暖，冬季有?人儲備一些?煤、劈柴用?來取暖，堆?放在樓道里?，這樣的亂?堆放，清理?起來難度都?比較大。_?__年，_?__市大明?湖街道實施?了按市場價?回收蜂窩煤?的行動，共?回收___?多噸，街道?專門租用了?一處廢舊廠?房存放蜂窩?煤，這也是?沒有辦法的?辦法。（?二）主體混?亂。老舊小?區(qū)既有單位?宿舍，也有?商品房，回?遷房，房管?所公房等，?再加上由于?房改體制的?推進，住宅?產權已呈多?元化。早期?房屋開發(fā)重?建設、輕管?理，導致建?管脫節(jié)，天?長日久，開?發(fā)商不管了?。隨著很多?企業(yè)破產、?合并、重組?，加之近年?來單位開始?推進職工住?宅物業(yè)服務?社會化和后?勤服務體制?改革，通過?發(fā)放物業(yè)補?貼，逐漸和?單位宿舍脫?鉤，通過組?建業(yè)委會，?把宿舍管理?推向市場化?，單位也不?管了。但?是由于老舊?小區(qū)業(yè)主成?分復雜，參?與積極性差?，___過?程繁瑣等原?因，現在業(yè)?委會成立的?也不是很多?，運行情況?也一般，群?眾參與的積?極性也不太?高，現在還?沒擔起老舊?小區(qū)管理這?個重擔。所?以，很多時?候都是街道?、社區(qū)管理?，可以說投?入了大量的?精力、人力?、財力。?（三）居住?群體復雜，?弱勢群體多?。老舊小區(qū)?居民有單位?職工、退休?人員、下崗?職工、回遷?戶、外來購?房戶、租賃?戶等。老年?人多、弱勢?群體多、外?來人口多，?一方面是部?分人素質不?高，個人利?益至上，亂?堆亂放、亂?潑亂倒、私?搭亂建、毀?綠種菜時有?發(fā)生。這部?分人對于清?理自己的亂?堆亂放、毀?綠種菜、亂?搭亂建、飼?養(yǎng)家禽等行?為，持抵觸?、不理解態(tài)?度，甚至胡?攪蠻纏、撒?潑耍賴罵大?街。另一方?面是一些人?尤其是老年?人和弱勢群?體的生活習?慣問題。很?多人經濟困?難或是會過?慣了，用不?著又舍不得?扔的舊東西?，習慣于堆?放到樓道或?樓下，見到?有別人扔的?這些東西，?還喜歡撿回?來，久而久?之，形成亂?堆放。這?在一個小區(qū)?，形成鮮明?對比，六排?樓，前三排?基本沒有亂?堆放，后三?排經常有。?一打聽，原?來前三排是?住的是年輕?人，這破爛?東西給都不?會要，后三?排是住的是?老年人還有?些困難群眾?，經常往回?撿。有時這?邊清理出來?剛堆成堆，?垃圾車還沒?到，就有大?爺大娘過來?撿，一眼看?不見就撿走?了，所以會?看到似曾相?識的破沙發(fā)?、舊床“長?腿”跑回來?了，讓人哭?笑不得。?（四）管理?費用不足，?收費難度很?大。首先是?收費標準低?，現在老舊?小區(qū)一般是?一戶一年_?__元的衛(wèi)?生費，約合?每月每平方?米___元?，這個標準?也就是一個?掃掃地、拉?垃圾的錢，?養(yǎng)不起保安?、保潔、維?修、綠化等?服務，更談?不上封閉、?監(jiān)控、路燈?等硬件投入?，但就是這?個標準，能?收到___?%算是比較?好的。極少?數人、極極?少數人是真?不自覺，自?己不交衛(wèi)生?費，堆積了?垃圾就打_?__電話投?訴、叫新聞?媒體曝光，?說垃圾堆成?山，就是沒?人管，用這?種手段來倒?逼居委會給?他打掃衛(wèi)生?。（此辦法?觀眾切勿模?仿，謝謝。?）其次是?收費困難，?居住在老舊?小區(qū)的居民?，多數業(yè)主?沒有確立有?償購買物業(yè)?服務的意識?，其思維仍?然停留在計?劃經濟時期?“國家管修?房，自己管?住房”的福?利住房階段?，這個是全?國普遍存在?的問題。_?__市社科?院做過問卷?調查，老舊?住宅區(qū)住戶?中明確表示?愿意出資引?入物業(yè)管理?或愿意繳納?管理費的，?僅占___?%和___?%，換句話?說，有__?_%以上的?住戶明確表?示不想出資?參與引進物?業(yè)管理的前?期投入，即?便實行了物?業(yè)管理也會?提出各種理?由而不愿繳?納管理費。?老舊小區(qū)?住戶對小區(qū)?改造整治和?引入規(guī)范物?業(yè)管理的愿?望強烈、非?常強烈，但?在出資和繳?費問題上態(tài)?度消極、非?常消極。磚?家說是“你?要管理我歡?迎，你要投?資我贊成，?讓我出錢你?別想”。所?以物業(yè)公司?普遍不愿進?駐老舊小區(qū)?，即便是進?駐了的也是?慘淡經營，?很多地市出?現老舊小區(qū)?改造提升后?物業(yè)進駐，?收不起來物?業(yè)費最后跑?路的現象。?二、解決?問題的建議?（一）大?力實施老舊?小區(qū)改造，?提升硬件。?___年_?__月，中?央城市工作?會議提出“?加快推進老?舊小區(qū)改造?”，這是大?好事，難點?在籌錢。關?于資金問題?，一是可以?成立一個專?門的老舊小?區(qū)維修基金?，市場化運?作，負責資?金的籌集、?運營和調配?。二是盡最?大可能、最?大限度地合?理利用小區(qū)?閑置土地或?簡陋房屋進?行二次開發(fā)?，獲得收益?進行貼補。?三是借鑒_?__南通“?ppp”模?式改造老小?區(qū)道路照明?的經驗，吸?引社區(qū)資金?參與。四是?創(chuàng)造融資平?臺，通過一?定優(yōu)惠政策?，吸引有興?趣參與老舊?小區(qū)物業(yè)管?理的大型物?業(yè)企業(yè)出資?。（二）?明確主體，?盡快建立業(yè)?主委員會。?老舊小區(qū)業(yè)?主的物管意?識普遍淡薄?，多數人不?清楚業(yè)委會?是干什么的?，自我管理?、自我__?_意識不強?，不愿意參?加業(yè)主大會?，更不愿意?參選業(yè)委會?委員，常說?的一句話是?“管閑事落?閑事”。仍?停留在有問?題找政府的?舊思維上，?難以___?成立業(yè)主大?會和選舉產?生業(yè)主委員?會。業(yè)主委?員會普遍缺?乏辦公經費?，加上很多?委員都是兼?職的、沒有?報酬的，積?極性及公益?熱情難以持?久。（三?）引入物業(yè)?化管理，樹?立大物業(yè)理?念。小區(qū)建?設“三分建?、七分管”?，政府投入?了巨大的資?金進行老舊?小區(qū)改造，?如果管理不?跟上，必定?會反彈。把?老舊住宅小?區(qū)整治完的?后續(xù)的管理?工作讓位于?社會化、市?場化、專業(yè)?化的物業(yè)管?理，無疑是?最好的選擇?。針對收?費難的情況?，可以采取?靈活多樣的?方式，一是?參照公交公?司模式，成?立公辦的非?營利性老舊?小區(qū)物業(yè)公?司，政府補?貼資金。二?是在老舊小?區(qū)改造整治?中，在規(guī)劃?許可的情況?下，可以按?照有關規(guī)定?建設物業(yè)服?務用房和一?定比例的經?營性用房。?經營性用房?可用于出租?經營，經營?收益作為小?區(qū)物業(yè)管理?費用的補充?資金。三是?對承擔老舊?小區(qū)管理的?物業(yè)公司或?社區(qū)進行補?貼，比如淄?博市，__?_年度老舊?小區(qū)物業(yè)管?理收費標準?為每月每平?方米建筑面?積___元?。政府補貼?標準為每月?每平方米建?筑面積__?_元，業(yè)主?交費標準為?每月每平方?米建筑面積?___元。?徐州市的老?舊小區(qū)物業(yè)?服務費采取?市、區(qū)財政?補貼為主，?居民負擔為?輔，分級負?擔的辦法，?每月由市、?區(qū)兩級按推?行準物業(yè)管?理的建筑面?積各負擔_?__元/m?2/月的標?準費用，小?區(qū)居民按住?房建筑面積?負擔___?元/m2/?月的標準承?擔費用。四?是對老舊小?區(qū)物業(yè)實行?以“以獎代?補”政策，?設立長效管?理獎勵資金?，即對每個?小區(qū)安排一?定數額資金?，經考核達?到文明城市?標準要求的?，每年實行?一次性獎勵?。大物業(yè)管?理是指物業(yè)?外包的范圍?不光是老舊?小區(qū)的環(huán)境?衛(wèi)生，還包?括店外經營?、占道經營?、亂停車、?亂搭建、小?廣告、五小?行業(yè)等，以?彌補現有執(zhí)?法力量的不?足，這種大?包的方式，?在___、?___、舟?山都有試行?，也有一些?爭議。其實?城管外包不?是洪水猛獸?，需要認真?分析，加強?管理來解決?，公共服務?外包是改革?的重要方向?，不應因噎?廢食。（?四）更新觀?念，教育群?眾。通過建?立市場機制?來培育老舊?小區(qū)百姓的?市場觀念，?即“政府花?錢買機制，?百姓花錢買?服務”。要?讓廣大居民?懂得，房屋?的產權已經?多元化，房?產證是你的?名，你作為?產權人要承?擔維修養(yǎng)護