流動性過剩下房地產(chǎn)市場走勢系列之六中央啟動第三輪房地產(chǎn)調(diào)控，“新國八條”出臺深圳中原二級市場戰(zhàn)略研究中心

ShenZhen.27.1.2011本文主要觀點新國八條政策看似嚴厲，實際影響并沒有政策預期中的大，對政策影響應持謹慎樂觀態(tài)度，預計新國八條不會對樓市產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的影響。新國八條中新政策內(nèi)容主要包括營業(yè)稅政策、二套房貸首付比例提高、限購令范圍擴大等，營業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時期，購房者心理已有預期，二套房貸首付比例提高對于資金充裕的投資客而言影響很小，限購令在執(zhí)行上存在的灰色地帶令政策效果大打折扣，保障性住房仍未大量上市，目前影響只在微小的心理層面。在目前的流動性過剩情況下，不斷收緊的銀根對房地產(chǎn)市場更大，也更直接，效果也更明顯，在春節(jié)前期出臺“新國八條”政策一定程度上延緩了加息預期，抑制春節(jié)期間熱錢進入樓市進一步超高房價。新國八條出臺后在傳統(tǒng)的春節(jié)假期，市場成交量會驟降，但預計價格依然會堅挺，或會微調(diào)，市場將靜待3月份的兩會后新的政策動向，預計本次政策消化期會持續(xù)到2011年4、5月份，市場變化還要結(jié)合貨幣政策走勢綜合分析。結(jié)構(gòu)政策內(nèi)容1政策出臺背景2政策內(nèi)容解讀3政策影響分析4新“國八條”內(nèi)容：（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。（四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。（五）嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的７０％的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前２年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。新“國八條”內(nèi)容：（六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有１套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限購１套住房；對已擁有２套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛校碧准耙陨献》康姆钱數(shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。（七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區(qū)、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。（八）堅持和強化輿論引導。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。政策出臺背景：繼“417新政”、“929新政”后的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控正式啟動經(jīng)過2010年的兩輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)預期中的降溫，市場仍在高漲之中，價格穩(wěn)步上漲。中央在傳統(tǒng)春節(jié)前出臺如此嚴厲的政策尚屬首次，進一步鞏固之前調(diào)控政策效果，加大調(diào)控力度。4月17日：“新國十條”提高二套房貸門檻9月：限貸令+限購令2011年1月：新國八條二套房貸首付比例提高至6成，利率為基準利率的1.1倍；5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅；限購令范圍擴大、從嚴執(zhí)行；地方政府確定新建商品住宅價格控制目標并于一季度公布二套房貸首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍大幅提高第三套及以上房貸首付和利率水平暫停第三套住房貸款首套房貸首付提高至3成二套房貸首付比例至少5成，利率上浮10%各城市紛紛出臺限購令，戶籍家庭限購2套住房（或限新購一套住房）深圳一手房價格走勢（元每平米）深圳二手房價格走勢（元每平米）深圳市場為例，盡管遭遇史上最為嚴格的限貸令和限購令政策，但一手房2010年均價達到20163元每平米新高，同比上漲達到33%。二手房價格全年穩(wěn)中有升，全年均價為18775元每平米，同比上漲19.5%，兩輪調(diào)控僅對市場形成了短暫的調(diào)整，并未從根本上改變房價走勢。數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部政策出臺背景：調(diào)控下2010年深圳一二手房價均出現(xiàn)上漲，兩輪調(diào)控政策失效政策出臺背景：春節(jié)期間CPI上漲壓力較大，通脹壓力下房產(chǎn)需求面臨大幅增加前兩輪調(diào)控宣告失效后，房價再次上漲的勢頭明顯，在傳統(tǒng)春節(jié)前出臺嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策史上尚屬首次，一個重要原因是擔心春節(jié)期間CPI上漲壓力大、通脹壓力過大，同時隨著年底收入增加人們對保值增值資產(chǎn)的需求增大，防止資金過多地流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，進一步推升房價。CPI與PPI上漲壓力大金融機構(gòu)人民幣存款余額（億元）數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部內(nèi)容解讀：三輪調(diào)控政策內(nèi)容對比，政策更嚴格，規(guī)定更詳細，責任更明確

2011.1.26國八條2010.9.292010.4.17國十條首套房首付比例---不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房貸款對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。第二套貸款首付不得低于50%，利率不得低于基準利率的1.1倍，一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。非本地居民購房擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。非本地居民住房貸款未做明確限制。限購令各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。只有后來北京版調(diào)控細則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。營業(yè)稅對個人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。無無政策內(nèi)容解讀2：

不滿5年轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅增加交易成本，營業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時期歷次營業(yè)稅政策的調(diào)整：數(shù)據(jù)來源：國家稅務局營業(yè)稅征收基礎(chǔ)年限滿一定年限轉(zhuǎn)讓不足一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅2005.62年免差額征收全額征收2006.6（第一次收緊）5年免差額征收全額征收2008.12（政策放松）2年免差額征收差額征收全額征收2009.12（再一次收緊）5年免差額征收差額征收全額征收2010.1.28（進一步收緊）5年免差額征收全額征收政策內(nèi)容解讀2：

不滿5年轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅增加交易成本，營業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時期從前兩次收緊營業(yè)稅政策看來，營業(yè)稅政策對市場會有一定的影響（不排除政策組合拳的影響而不單單是營業(yè)稅政策），2006年將營業(yè)稅政策征收年限改為5年后，市場消化期僅為3個月。而09年收緊后，市場面臨多種因素影響，成交量地位徘徊。目前的營業(yè)稅政策環(huán)境與2006年第一次收緊后相同，所以并非一個全新的政策，市場對其有一定的心理預期。歷年深圳市一手商品住宅成交量月度走勢圖（2007-2010年）

數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部政策內(nèi)容解讀3：

實施限購令的城市增加，規(guī)定更明確，但限購令政策從嚴執(zhí)行仍存在灰色地帶新國八條對限購令的內(nèi)容更嚴格，主要表現(xiàn)在：目前全國實施限購令的城市化已經(jīng)接近30個左右，新國八條要求“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快”執(zhí)行更加嚴格的限購令，范圍還將進一步擴大。當?shù)鼐用窦彝H限購買2套住宅。對已有１套住房的當?shù)貞艏用窦彝ハ拶彛碧鬃》?；對已擁有２套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。非本地居民家庭僅能購買1套住宅。能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ハ拶徱惶鬃》浚瑩碛校碧准耙陨献》康姆钱數(shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。政策內(nèi)容解讀4：

地方政府問責制：首次要求地方政府公布房價調(diào)控目標，對政策落實不力的地方政府將被問責主要內(nèi)容：1、首先確定2011年新增商品住房價格調(diào)控目標，并于第一季度向社會公眾公布，接受社會監(jiān)督。2、新增商品房價格控制為完成年度控制目標、保障性住房建設為完成年度目標的城市需向國務院匯報原因，相關(guān)負責人還將被問責；3、執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題將被納入約談范圍。解讀1、將房價作為地方政府調(diào)控的直接目標也是屬于首次，可見中央抑制房價過快上漲的決心非常之大；2、作為地方政府，2011年房地產(chǎn)調(diào)控的壓力增加，特別是涉及到地方官員的考核，因此不排除地方政府額外出臺更為嚴格的措施，例如湖南省提高契稅，甚至也會影響到地方政府的土地出讓計劃，或?qū)⑼ㄟ^增加土地出讓以保障供應平抑預期。3、但在流動性過剩、保障性住房尚未大規(guī)模入市之前，預計這種行政性的調(diào)控收效甚微。政策內(nèi)容解讀5：

保障性住房建設最終目標是實現(xiàn)雙軌制，商品房價格將有市場機制進行調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的雙軌制，簡單而言即是：中低收入者的住房問題依靠保障性住房解決，保障性住房由政府主導，政府定價，政府參與分配，體現(xiàn)政府職能；中高收入者的住房問題由商品住宅市場解決，由供求關(guān)系決定其價格，市場機制發(fā)揮其主導作用。新國八條再次強調(diào)了保障性住房建設，保障性住房對房地產(chǎn)市場的調(diào)控最終目標是要實現(xiàn)“商品房+保障房”的雙軌制，政府從商品房市場中退出，為中低收入者提供住房保障。屆時，商品房市場將由價格機制起到調(diào)節(jié)作用，類似于目前的香港房地產(chǎn)市場。政策內(nèi)容解讀6：

建設個人住房信息系統(tǒng)