百度文庫-百度文庫-好好學(xué)習(xí)，天天向上三亞某五星級(jí)酒店融資計(jì)劃★內(nèi)部材料2011年11月*目錄項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目融資計(jì)劃及方案項(xiàng)目背景分析*項(xiàng)目基本情況三亞房地產(chǎn)市場研究三亞酒店業(yè)市場研究項(xiàng)目背景分析*項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目地址：該項(xiàng)目位于風(fēng)景優(yōu)美的三亞灣國際旅游度假區(qū)，地處三亞灣西端一線臨海地段闊達(dá)540米一線臨海界面酒店緊鄰規(guī)劃中的三亞新城，北鄰三亞市鳳凰國際機(jī)場約4公里，西距天涯海角風(fēng)景度假區(qū)約8公里，南與三亞灣西島——玳瑁島隔海相望，并與三亞市機(jī)場、旅游區(qū)共同構(gòu)成大會(huì)議旅游度假圈，彰顯物業(yè)的稀缺與珍貴。商業(yè)業(yè)態(tài)：共391套豪華酒店房（含頂級(jí)總統(tǒng)套，已于2011年10月試營業(yè)），83套族系公館，3套頂級(jí)獨(dú)棟別墅（在售）。占地面積：酒店占地約萬平米建筑面積：逾9萬平米年限：70年房產(chǎn)性質(zhì)：商服用房+住宅產(chǎn)權(quán)證土地使用證：二證齊全1三亞財(cái)富海灣大酒店項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目整體采用歐式建筑，借助“南低北高”地形特色，因勢設(shè)計(jì)V字形建筑格局，“鯤鵬展翅”造型凸顯王者九五尊嚴(yán)；V型規(guī)劃方案更可實(shí)現(xiàn)海景資源最大化，配合單面走廊的內(nèi)部設(shè)計(jì)，達(dá)到戶戶面海的景觀效果。391套超五星級(jí)酒店式豪華公寓，戶型約80平米，房間設(shè)置獨(dú)立觀海陽臺(tái)及觀景浴缸，戶戶觀海均好型景觀設(shè)計(jì)，總統(tǒng)套1間，位于酒店建筑頂層面積約479平米，酒店更有2000平米酒店大堂、高級(jí)宴會(huì)廳、西餐廳、多功能會(huì)議廳、溫泉泡池、網(wǎng)球場等完備行政配置，滿足生活與生意的多重需求。83套財(cái)富族系公館，由55套大公館與28套空中別墅構(gòu)成。55套族系大公館由四種戶型構(gòu)成，戶型面積為210-335平米，戶型格局以三房兩廳為主。其中銷售部分共計(jì)公館49戶G1：m?14戶；G2：m?14戶；G3：234^14戶；G5：7戶；僅三棟的玖瓏別墅，單棟面積逾千平米，僅為同樣尊崇的三位貴賓量身定制，別墅擁私家庭院以及私屬泳池、溫泉按摩池等全私密配套設(shè)施，室內(nèi)布局氣派豪華，收藏價(jià)值不言而喻。園林規(guī)劃以水景為主題，豐富的泳池、SPA按摩池、歐式噴泉及跌水瀑布等景觀為莊嚴(yán)的建筑更添神韻。無邊界泳池坐落于項(xiàng)目南側(cè)中心地帶，利用地形高差營造出一望無邊的視覺觀感，碧藍(lán)的池水與大海在視線盡頭自然相連。泳池向北可觀大堂疊水瀑布景觀，向南即是海天一色的無邊視線，特別配置的溫泉SPA按摩池更可令人全然放松身心，怡享悠然假期。*簽約情況：受限購令的影響，2011年二、三季度，三亞房產(chǎn)交易量出現(xiàn)下滑，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。據(jù)南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9、10月份海南省商品房共簽約3773套，其中，三亞簽約1232套位居成交首位，簽約均價(jià)為33022元/面?？蛻羧后w：根據(jù)相關(guān)部門調(diào)研發(fā)現(xiàn)，文昌，博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主，而三亞的主力客戶主要有東北、江浙及珠三角構(gòu)成，北方客戶對(duì)氣候及海景資源的高需求2百度文庫-百度文庫-好好學(xué)習(xí)，天天向上百度文庫-百度文庫-好好學(xué)習(xí)，天天向上景資源，依托未來三亞新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，借助區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展勢頭，區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展迅速，運(yùn)營模式主要以“純酒店”為主，近幾年，基于地產(chǎn)發(fā)展形成的區(qū)域熱度，產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓運(yùn)營模式基本成型。目前，三亞灣酒店業(yè)，一線海景準(zhǔn)五星酒店產(chǎn)品價(jià)格基本維持在1600元以上，消費(fèi)客戶群體偏向于商務(wù)會(huì)議型?？驮创篌w以北京、上海江浙等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域?yàn)橹鳌?在簽約的項(xiàng)目中，酒店式公寓成為三亞地區(qū)投資客投資的熱點(diǎn)。酒店式公寓有別于傳統(tǒng)公寓的諸多優(yōu)勢，他的硬件配置高，服務(wù)品質(zhì)優(yōu)，配套功能突出，而且有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，因此租金收益相當(dāng)可觀，超過傳統(tǒng)公寓的30%-60%，銷售價(jià)格較之傳統(tǒng)住宅價(jià)格要高出280%。酒店式公寓市場三亞酒店式公寓市場研究酒店式公寓的目標(biāo)客戶群租賃客戶投資客戶自用客戶*項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析本項(xiàng)目位于三亞灣路臨海一線黃金海景地段，擁有7萬余平米的產(chǎn)權(quán)式酒店及萬平米的酒店公寓，結(jié)合三亞當(dāng)?shù)貧夂蚝惋L(fēng)俗，遵循財(cái)富聯(lián)合集團(tuán)“高端精品”產(chǎn)品定位，同時(shí)擁有正規(guī)酒店配套管理，擁有巨大的商業(yè)價(jià)值和投資價(jià)值。該項(xiàng)目公寓部分可對(duì)外銷售，以市場同類項(xiàng)目價(jià)格信息分析為依據(jù)，公寓最終實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)為4萬元/平方米。因此，公寓價(jià)值約為：*4=億元。酒店方面，可采用凈現(xiàn)值NPV和內(nèi)部收益率IRR以衡量項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。其中，以5市場平均價(jià)格信息為依據(jù)，酒店實(shí)際投資額為8億元（或其他），酒店經(jīng)營現(xiàn)金流量約為億元以上。例如：391*1680*365*60%=億元（估）。*項(xiàng)目綜合分析S（優(yōu)勢）：地理位置優(yōu)越，稀缺一線海景；產(chǎn)權(quán)可分割；酒店管理品牌W（劣勢）：成本較高，水電運(yùn)用是目前住宅的二倍O（機(jī)會(huì)）：土地稀缺，住宅市場低迷，投資客紛紛把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)T（威脅）：國家政策和稅收政策的不確定性項(xiàng)目SWOT分析*項(xiàng)目融資計(jì)劃項(xiàng)目融資方案項(xiàng)目融資計(jì)劃及方案*項(xiàng)目融資計(jì)劃及方案鑒于本項(xiàng)目的可行性分析，近期將與銀行、信托、基金以及經(jīng)紀(jì)公司等機(jī)構(gòu)合作募集億元（未定），用于本項(xiàng)目的操作，具體情況如下：融資資金：萬元融資期限：三年（或其他）資金保障：房屋抵押、銷售回款、擔(dān)保資金退出：到期還本付息、股份分紅、公司清盤結(jié)算合作方式：根據(jù)合同執(zhí)行，項(xiàng)目分成可洽談*項(xiàng)目融資計(jì)劃及方案分析：1、方案1中相對(duì)可操作性高，但考慮目前市場不穩(wěn)定性，需加強(qiáng)推介，計(jì)劃一年內(nèi)銷售完畢資金回籠；2、方案2公司不會(huì)損失未來房產(chǎn)增值收益，但需考慮資金成本，并承擔(dān)到期一次還本付息的壓力；3、方案3需配合酒店部分融資一起敘做。公寓方案1：整體打包出售途徑：產(chǎn)權(quán)交易所、經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)代理公司、信托公司方案2：資產(chǎn)抵押，做債權(quán)融資途徑：產(chǎn)權(quán)交易所、經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)代理公司、信托公司、銀行方案3：通過協(xié)同酒店部分聯(lián)合做股權(quán)出讓（可規(guī)避土增稅）實(shí)現(xiàn)部分銷售，或股權(quán)質(zhì)押融資途徑：基金、信托公司、銀行、投行、產(chǎn)權(quán)交易所*項(xiàng)目融資計(jì)劃及方案分析：1、方案1利用股權(quán)一次性融資，有利于融資成本與資金使用成本的控制，同時(shí)，公司不會(huì)喪失對(duì)酒店物業(yè)的控制權(quán)；2、方案2可將現(xiàn)有物業(yè)重新評(píng)估，聯(lián)系銀行等金融機(jī)構(gòu)探討融資條件及抵押成數(shù)，置換現(xiàn)有銀行貸款，并擴(kuò)大融資額；也可考慮以酒店經(jīng)營管理公司貸到部分流動(dòng)資金貸款；3、方案3可通過股權(quán)質(zhì)押，母公司擔(dān)保等形式來作為保障條件，通過信托等金融機(jī)構(gòu)，協(xié)商可能融資方案。4、酒店需通過專業(yè)機(jī)構(gòu)估值，同時(shí)結(jié)合公司戰(zhàn)略明確對(duì)投資人的要求及對(duì)投資人的回報(bào)方式等。并視與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)等各方的談判進(jìn)展而定。酒店方案1：30%以上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓途徑：產(chǎn)權(quán)交易所、經(jīng)紀(jì)公司、信托公司7方案2：抵押貸款途徑：銀行、信托、基金公司方案3：30%以上的股權(quán)融資途徑：