中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場《房地產(chǎn)金融》第一講2009年大城市房價(jià)漲勢我國的房地產(chǎn)是否有泡沫？1、房價(jià)收入比

當(dāng)住房用來滿足自住性需求時(shí)，支撐房價(jià)高低的主要是居民的實(shí)際購買能力，通常用“房價(jià)收入比”來表示。聯(lián)合國人居中心在對50多個國家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，當(dāng)超過6倍時(shí)，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。根據(jù)測算，2007年我國房價(jià)收入比已高達(dá)7.8：1，北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)收入均突破了10：1，北京核心區(qū)更是達(dá)到22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。2008年美國全國居民年人均收入為3.76萬美元，而中國城鎮(zhèn)居民年人均收入為2300美元，前者為后者16.3倍。而美國的住房單價(jià)折合人民幣為6800元/平米。資料來源：《上海證券報(bào)》2009/11/11，6版）商品房價(jià)格（元/平米）城鎮(zhèn)居民年人均收入年收入可購買面積夫妻年收入80平米房價(jià)套房價(jià)與家庭年收入比1991786.21700.62.16340162895181992994.72026.62.034053795722019931291.52577.41.9951551033172019941408.63496.22.4869921126911619951590.942832.6985661272691519961806.44838.92.6796781445121519971997.25160.32.58103211597731519982062.65425.12.63108501650061519992052.658542.85117081642081420002111.662802.97125601689291320012169.76859.63.16137191735781320022250.27702.83.42154061800141220032359.58472.23.59169441887601120042713.99421.63.47188432171131220053167.7104933.31209862534131220063366.811759.53.49235192693431120073863.913785.83.56275723091121120083650.0157814.3231562291997920094694.7177123.7735424375572.211我國的房價(jià)相對收入上漲過快嗎？居民年收入與房價(jià)環(huán)比增長率（%）思考2：居民是否具有需求能力？我們以備受爭議的2009年為例，該年我國年人均收入為17712元，房價(jià)為4695元/平米。根據(jù)公式計(jì)算：

房價(jià)首付比例首付款按揭總額長期貸款

利率（8折）年供年供/

夫妻年收入（%）貸款20年80平米3755720.275114.43004580.04923897.467.53755720.31126722629000.04920910.259.03755720.41502292253430.0491792350.6貸款30年

80平米3755720.275114.43004580.04919314.154.53755720.31126722629000.04916899.847.73755720.41502292253430.04914485.640.9貸款30年

70平米3520990.270419.82816790.0491810751.13520990.31056302464690.04915843.644.73520990.41408402112590.04913580.238.32、價(jià)格租金比

當(dāng)房產(chǎn)作為投資需求時(shí)，決定房價(jià)的重要因素就是房屋租金，國際上通常用“價(jià)格租金比”來表示房價(jià)水平的高低。這類似于股票市場的市盈率（=股價(jià)/紅利），那么價(jià)格租金比=房價(jià)/租金。這也是衡量房地產(chǎn)價(jià)格是否超出真實(shí)需求的一個最簡單指標(biāo)，通過動態(tài)比較，可以用于評價(jià)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。

近年來，我國房地產(chǎn)市場“價(jià)格租金比”持續(xù)大于1，2003年全國為1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也達(dá)到1.04。價(jià)格租金比持續(xù)高于1，說明近年來隨著房價(jià)的不斷上升，我國房地產(chǎn)市場的投機(jī)和泡沫成分在不斷增大。案例：如果用35萬買一套2室1廳約90平米的房子，用于長期出租，銀行5年以上的利率為3.6%，產(chǎn)權(quán)期為55年，則通過公式計(jì)算，每年的租金應(yīng)為14,701元，則在理論上，房價(jià)租金比為23.8。但事實(shí)上，目前現(xiàn)在一年只能出租到9600-10800元，實(shí)際的房價(jià)租金比為32-36。遠(yuǎn)高于23.8.4、為什么有房屋空置率存在？房屋空置率5%為適度左右，10%則為警戒空置率，超過20%為嚴(yán)重空置。比如，2005年美國商用房空置率曾高達(dá)16.5%，日本近來空置率在5-8%。國際公認(rèn)的商品房空置率１０％的警戒線。1997年曼谷房地產(chǎn)泡沫破滅之前，市場上35.4%的住宅雖已出售但無人常住，泡沫特征明顯。2009年上海易居房地產(chǎn)研究院的一份報(bào)告顯示，2008年，我國商品房空置率達(dá)到9.50%，增幅為14.85%，增速創(chuàng)下1994年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新高。其中，北京市商品房空置率為16.64%，居全國首位，高出全國水平75%，形勢嚴(yán)峻。從城市分布來看，2008年一線城市北京、上海、深圳的空置率明顯高于二線城市。也有人認(rèn)為，中國的商品房空置率已達(dá)到２６％（易憲容，2006）。截至2009年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%?？罩寐矢撸皇且粋€純粹的市場現(xiàn)象，而是壟斷現(xiàn)象和腐敗現(xiàn)象交織而成的。市場謀變：新一輪組合拳“遏制”房價(jià)1、延長住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的免征時(shí)限2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

營業(yè)稅優(yōu)惠政策到期前后出售二手房差異

住宅類型政策狀態(tài)2年內(nèi)2-5年5年外普通住宅優(yōu)惠政策期間差額征收免征免征優(yōu)惠政策到期后全額征收全額征收差額約4.1%5.50%0非普通住宅優(yōu)惠政策期間全額征收差額征收免征優(yōu)惠政策到期后全額征收全額征收全額征收差額0約4.1%約1.4%注：差額取當(dāng)前五年內(nèi)二手房價(jià)兩年間平均漲幅和平均總價(jià)計(jì)算以一套建筑年代在2007年9月，出售總價(jià)在100萬左右的普通住宅為例，當(dāng)前實(shí)行營業(yè)稅優(yōu)惠政策，該房產(chǎn)已滿兩年，出售免征營業(yè)稅；待營業(yè)稅政策過期后，該房產(chǎn)未滿五年，需全額征收營業(yè)稅，即需繳納55000元營業(yè)稅。2、提高二套房和土地出讓金首付比例

國務(wù)院2010年1月10日正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。二套房利率相對于第一套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10%以上。

國土部也規(guī)定，土地出讓金首付比例不得低于成交額的50%。本年人大會議可能會討論《物業(yè)稅》征收議案。如果推行，很可能在北京、深圳等大城市試行。3、政府作用的定位：加大保障性住房建設(shè)

各城市人民政府抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。政府通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。例如，重慶市政府將設(shè)立“住房保障局”，2010年初推出重大民生德政工程———公共租賃房，以解決不屬于廉租住房保障對象，又暫時(shí)買不起房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心人群”的住房問題。主城區(qū)公租房布局在一、二環(huán)線之間規(guī)劃的21個聚居區(qū)中，計(jì)劃分前三年、后七年各新建1000萬平方米，今年先期啟動500萬平方米，選址在鴛鴦、大竹林、華巖、西永、蔡家五個片區(qū)。明年啟動500萬平方米，初步選址在茶園新城、釣魚嘴、龍洲灣、悅來、空港片區(qū)。今年底向社會投放20萬平方米公租房；明年底竣工300萬平方米并投入使用。到2012年底，全面完成主城區(qū)1000萬平方米的建設(shè)任務(wù)。2010-2020年主城區(qū)總提供2000平米，約33.5萬套住房。

4、金融監(jiān)管政策調(diào)整

2010年2月12日晚間，央行公布從2月25日起將上調(diào)6大國有銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。出于對“三農(nóng)”和縣域經(jīng)濟(jì)的支持，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率暫不上調(diào)。這是央行在今年短短一個多月內(nèi)，第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（即一個月前的1月12日，央行宣布將金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由15.50%上調(diào)到16.00%）；這次央行再次出手，將存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個百分點(diǎn)。上調(diào)后我國的存款準(zhǔn)備金比率是世界首高。同時(shí)，銀監(jiān)會對個人貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，并對各貸方點(diǎn)開展檢查，防止違規(guī)資金流入房，提高對貸款對象的信用審核標(biāo)準(zhǔn)，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

各個銀行總行已經(jīng)在春節(jié)前向各地分行下發(fā)了關(guān)于控制房貸的指導(dǎo)性意見。雖然大多數(shù)銀行并未明確停止首套房七折利率貸款，但目前多數(shù)銀行對于首套普通住房貸款都已經(jīng)很難給出0.7倍基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠了。2009年，全國新增信貸為9.58萬億天量，而全國房地產(chǎn)貸款新增量超過2萬億元，占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%；其中，個人房貸新增1.4萬億元，同比增長高達(dá)47.9%。2009年末個人購房貸款余額4.76萬億元。越來越多的銀行已經(jīng)感受到房貸瘋長帶來的隱患，特別是升息預(yù)期下，房貸業(yè)務(wù)的利差已進(jìn)一步萎縮。

新房價(jià)：與去年同期相比，2月份70個大中城市新房價(jià)格均上漲，漲幅最大的6個城市分別是：海口（58.4%）、三亞（56.1%）、廣州（22.7%）、溫州（21.3%）、北京和金華（均為16.9%）。僅唐山漲幅低于1%。與1月份比，57個城市新房價(jià)格上漲，漲幅最大的5個城市分別是：三亞、海口、宜昌、蚌埠和贛州；僅長春、昆明、丹東和溫州四個城市房價(jià)下降。二手房價(jià)：同比和環(huán)比都在漲。同比來看，全國漲幅8.5%，比1月份擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比1月縮小0.5個百分點(diǎn)。2、房價(jià)變化的差異表現(xiàn)3、重慶的房地產(chǎn)市場與1月份相比，重慶市房價(jià)漲了1.5％，結(jié)束連續(xù)兩個月環(huán)比漲幅下跌。去年12月份和今年1月份，重慶市房價(jià)環(huán)比漲幅分別是0.9％和0.6％，漲幅連續(xù)兩個月縮小。2月，我市房價(jià)環(huán)比上漲1.5％，較1月擴(kuò)大了0.9％。不過，重慶二手房價(jià)同比漲幅達(dá)12.2％，環(huán)比微漲0.1％。2月主城房價(jià)僅次于去年12月，是近年來我市主城房價(jià)第二高位月份。2月重慶主城區(qū)商品房成交面積111.75萬平方米，同比下降31.58%，環(huán)比下降30.90%。商品房成交均價(jià)5435元/平方米，再創(chuàng)重慶主城區(qū)月度新高，同比增長48.20%。北部新區(qū)成交均價(jià)達(dá)到了7900元/平方米，環(huán)比增長12.23%位居主城各區(qū)首位。

二、2010年2月份各地方政策變化春節(jié)后商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)驟然下降甚至近乎停滯。房地產(chǎn)市場信貸收緊的跡象愈發(fā)明顯，銀行加大了對房貸優(yōu)質(zhì)客戶的篩選力度；另一方面，在商業(yè)銀行差別化信貸政策執(zhí)行力度的引導(dǎo)下，房貸利率上浮正在成為一種趨勢，購房者成本的上升使得他們開始選擇觀望。現(xiàn)在北京市場7折利率基本絕跡了。在建行、中行春節(jié)前調(diào)整7折利率之后，像光大、深發(fā)展等很多中小型商業(yè)銀行也在節(jié)后紛紛跟進(jìn)。，“總行將系統(tǒng)內(nèi)房貸利率下浮限制設(shè)置為僅允許下浮15%，也就是說即使首付比例達(dá)到4成及以上，個人申請住房按揭最多只能打到8.5折。”

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2月23日聯(lián)合其他11部門發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，被稱為京版11條；2月27日，廣東省也公布了《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，并根據(jù)廣東實(shí)際，對于房地產(chǎn)市場提出了增加保障房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)需求等四條措施。南京等二線城市也通過調(diào)整公積金可貸額度等方式對房地產(chǎn)進(jìn)行了細(xì)節(jié)調(diào)控。

對未來我國房地產(chǎn)市場的展望房價(jià)的主要趨勢判斷：----漲還是跌，以及主要驅(qū)動因素？----房價(jià)變化的結(jié)構(gòu)表現(xiàn)----房價(jià)如果大幅度下跌，哪些人會歡迎？1、土地是財(cái)富之母：各地政府財(cái)政收入的臍帶

博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖說，“現(xiàn)在房價(jià)之所以高，主要是在土地供應(yīng)上”。2009年兩會期間，全國工商聯(lián)的發(fā)言稿認(rèn)為，“房企費(fèi)用一半流向政府”，在3個一線城市中，上海從房價(jià)中分得的份額最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，廣州也達(dá)到了46.94%。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，如果算上稅費(fèi)，政府從房價(jià)中分得的份額遠(yuǎn)超70%。

資料來源：2009/3/24《每日經(jīng)濟(jì)新聞》

中國指數(shù)研究院發(fā)布2009年中國70個大中城市土地出讓金排行報(bào)告指出，2009年中國土地出讓金總金額達(dá)15000億元。70個大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，同比2008年增加140%，同比“瘋狂”的2007年增加49%。2009年全國的土地出讓金約占GDP的4.4%

；同年全國政府財(cái)政收入68477億元，中央級收入為35896億元，地方級為32581億元，土地出讓收入至少占地方政府財(cái)政收入的一半。2009年，漲價(jià)兇猛的杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。而過去10年間杭州房價(jià)上漲了將近10倍。

香港教訓(xùn)：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，香港地產(chǎn)市場崩潰，導(dǎo)致1998年及以后的多年內(nèi)政府土地收入幾近斷流。地方PK中央：利益博弈

就在國務(wù)院2009年12月9日決定延長房屋轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免繳年限的（“國11條”頒布）當(dāng)天，杭州出臺了自己的18條穩(wěn)定樓市措施，購房補(bǔ)貼、改善性購房公積金貸款優(yōu)惠等一系列扶持政策一如既往。公認(rèn)的地方財(cái)政壓力之下大多會選擇托市動作，利益驅(qū)動下，樓市健康發(fā)展失去了保護(hù)閥。2、土地供給有限

高層決策高度重視國家糧食安全，2003年就提出全國18億耕地面積的這根紅線不能碰，土地供給越來越稀缺；為解決土地供給瓶頸，目前農(nóng)村宅基地?fù)Q房就面臨土地方面的法律障礙?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，農(nóng)村土地為集體所有，宅基地及土地承包經(jīng)營權(quán)只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流轉(zhuǎn)。障礙：比如置換房產(chǎn)后宅基地的所有權(quán)是否還在村集體之內(nèi)？如果還在集體之內(nèi)，置換房產(chǎn)又是如何完成的？如果可以“置換”，土地管理制度必須要改革。3、房地產(chǎn)業(yè)對GDP的重要性

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可帶動建筑、建材、裝飾、家電以及冶金等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門的發(fā)展，而且為社會提供了大量就業(yè)機(jī)會。例如每增加1萬平方米的建筑生產(chǎn)，可直接增加1000個就業(yè)崗位?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費(fèi)對GDP的拉動，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率超過20%。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)今年不能再擴(kuò)大了。為了防止經(jīng)濟(jì)大起大落，必然要擴(kuò)大消費(fèi)的貢獻(xiàn)，降低投資的貢獻(xiàn)；如果2010年比2009年貢獻(xiàn)更大，估計(jì)GDP增長要達(dá)到12%~13%。

4、從城市化到城鎮(zhèn)化中央經(jīng)濟(jì)工作會議上時(shí)隔4年之后再次明確將城鎮(zhèn)化問題提上重要議程，“城鎮(zhèn)化是2010年主要經(jīng)濟(jì)工作之一?！币郧敖?jīng)常提到的“城市化進(jìn)程”已經(jīng)被“城鎮(zhèn)化”取代，二三線城市的發(fā)展被推到臺前。政策將引導(dǎo)地產(chǎn)業(yè)從一線城市轉(zhuǎn)化到二三線城市。一線城市開始的中國第一次城市化浪潮，已使其城市化率高達(dá)70%以上，相比之下，二三線城市大多不足40%。地產(chǎn)商也正在進(jìn)行市場戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)從一線城市轉(zhuǎn)移到二線城市戴德梁行最新全國房產(chǎn)報(bào)告顯示，去年，武漢、廈門、長沙等六個二線城市商品住宅成交總量約6400萬平方米，大大地超過了一線城市的成交總量。萬科、保利、富力等20余家大型房企在二三線城市新增土地儲備面積超過了1000萬平方米，占比已經(jīng)過半；此消彼長，公司在一線城市的新增土地儲備面積則出現(xiàn)了大幅下降。

5、城市化進(jìn)程

工業(yè)化、城市化的過程必然伴隨有農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口大量轉(zhuǎn)化的過程。清華大學(xué)發(fā)布的《2009年中國城市住宅發(fā)展報(bào)告》中提出，我國正處于快速城鎮(zhèn)化階段，這樣，城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長對住宅的剛性需求會在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)強(qiáng)烈。

中國未來5年－10年，將進(jìn)入城市化發(fā)展時(shí)代。中國的城市化率會由現(xiàn)在的45.68%提高到60%左右（主要工業(yè)發(fā)達(dá)國家為80%），中西部城市群將成為中國城市化時(shí)代的突出亮點(diǎn)。未來工業(yè)化、城市化蘊(yùn)含的住房需求量：

《2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，城鎮(zhèn)人口59379萬人，鄉(xiāng)村人口72750萬人，按60%計(jì)算，則未來5-10年轉(zhuǎn)移出來的鄉(xiāng)村人口為1.98億人。按當(dāng)前城鎮(zhèn)人均住房面積28平米/人計(jì)算，未來城鎮(zhèn)化總需求面積大約為55.72億平米，每年住房面積需求量折合為5.72-11.12億平米之間。而在2009年住房交易量呈井噴狀時(shí)，全國商品房銷售面積9億平方米（銷售額4.4萬億元）。6、我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣

國際經(jīng)驗(yàn)表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費(fèi)結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)性生存性消費(fèi)如食品、衣著類在消費(fèi)支出中所占比重下降，發(fā)展性享受性消費(fèi)如居住、醫(yī)療、教育、交通等在消費(fèi)支出中比重上升（即恩格爾系數(shù)不斷下降）。2008年我國人均GDP達(dá)到3266.8美元，2009年我國人均GDP將超過3500美元，根據(jù)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動規(guī)律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的主力軍。2009年房市升溫，除了投資投機(jī)需求集中釋放而外，也是與我國居民結(jié)構(gòu)持續(xù)升級，對住房的消費(fèi)需求不斷增加分不開的。

7、國內(nèi)外流動性資金龐大國內(nèi)流動性資金與國外熱錢的勾結(jié)合謀，使得加息背景下，地下金融更加活躍。“在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團(tuán)也可以新方式炒房”。在銀行加緊“惜貸”政策推出時(shí)，開發(fā)商受到的影響不會很大。

這里還有一個關(guān)鍵的因素，就是炒房團(tuán)賺取錢財(cái)以后，這些錢基本上都要逃往國外進(jìn)行洗錢。但是同時(shí)，由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場的吸引等等，很多境外熱錢試圖進(jìn)入國內(nèi)，這樣就產(chǎn)生了一個新的鏈條——與各種對沖基金運(yùn)作類似的內(nèi)外貨幣對沖，即國內(nèi)的人民幣炒房利潤直接在國內(nèi)以現(xiàn)金形式給了海外熱錢的所有者，而海外熱錢直接把美元轉(zhuǎn)到炒房者的海外帳戶

。

人民幣實(shí)際和預(yù)期中的升值一直在促使海外華人將投資賭注押在中國大陸主要城市的房地產(chǎn)上。他們這樣做不僅是因?yàn)檫@些城市的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢，而且是因?yàn)槿嗣駧派禃M(jìn)一步提高在華房地產(chǎn)投資以美元計(jì)算的回報(bào)率。2006至2009年期間，房地產(chǎn)相關(guān)投資占中國外商直接投資的10%至15%。有人估計(jì)，中國大城市高檔住宅的約20%為外國人或海外華人所擁有。最近公布的宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，未來幾年中國的消費(fèi)者價(jià)格漲幅很有可能升至5%之高。此外，鑒于美國聯(lián)邦儲備委員會(FederalReserve)的零利率政策，中國政府預(yù)計(jì)會對加息和人民幣升值持謹(jǐn)慎態(tài)度，以避免吸引投機(jī)性資本從海外涌入中國。這意味著，未來幾年中國的實(shí)際利率有可能為零甚至是負(fù)數(shù)，而這會進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)作為投資品的吸引力。8、其他因素考慮——物業(yè)稅——預(yù)售房政策——貸款政策——所得稅政策對中國房地產(chǎn)市場的認(rèn)識和評價(jià)：中國樓市首先要解決的是結(jié)構(gòu)性問題，其次才是泡沫性問題。什么是結(jié)構(gòu)，就是供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府必須承擔(dān)起屬于自己的那部分責(zé)任，大力加強(qiáng)保障性住房供給，這才能保證剛性需求的正常釋放與消化，當(dāng)保障不足時(shí)，剛性需求被迫轉(zhuǎn)移到高價(jià)商品房市場上，泡沫的出現(xiàn)就是一種必然現(xiàn)象。所以，今年的調(diào)控是否成功的關(guān)鍵，還是在于保障性住房供給的實(shí)現(xiàn)程度，然后才是財(cái)政稅收和銀行金融體系的跟進(jìn)。市場上沒有房源，你在怎么限制、怎么調(diào)控，都是空話。補(bǔ)充資料一：房價(jià)年年壓、年年漲：為何？1、土地公有制說（任志強(qiáng)：華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁）

土地對未來房價(jià)產(chǎn)生了巨大的影響，原因是什么？很簡單，就是土地公有制。在全世界所有實(shí)行土地招拍掛方式進(jìn)行土地出讓的國家里面，除了中國以外都是公有制和私有制并存的，國家的土地基礎(chǔ)基本是以土地允許私有化為基本的制度，在招拍掛的過程中，比如說香港就會出現(xiàn)公有土地和私有土地進(jìn)行價(jià)格平衡，公有土地拍賣過高的時(shí)候私有土地就會以低于這個價(jià)格出讓，平抑了這個價(jià)格。中國的土地是公有制的，沒有私有制的土地進(jìn)行平衡，因此土地的價(jià)格會在單一土地供應(yīng)制的時(shí)候出現(xiàn)物以罕為貴，所以我們在商業(yè)上有一個著名的反壟斷法，但是土地供應(yīng)上沒有。所以這種壟斷和商業(yè)形成的壟斷是一模一樣的，因此就是壟斷加暴利。

到了2002年的7月1日，我們開始實(shí)行了新的土地制度，就是實(shí)行商業(yè)建設(shè)用地的壟斷式供應(yīng)，必須進(jìn)行招牌掛，隨后2003年出臺了所有的土地必須進(jìn)行招拍掛制度，等于這項(xiàng)規(guī)定取消了法律規(guī)定當(dāng)中的協(xié)議出讓方式，招拍掛又以拍賣為主，實(shí)際上是以價(jià)高所得的方式，政府成為了商人，政府不再服務(wù)于市場，而變成了城市經(jīng)營的主體，所以天價(jià)土地成為了地方政府升官的機(jī)遇，最典型的就是杭州市的市長成了建設(shè)部的副部長，因?yàn)楹贾莸耐恋厥菄?yán)格執(zhí)行招拍掛。政府合法謀取土地的暴利也成為一種機(jī)會和機(jī)遇，這種情況下，我們在03年又出臺了嚴(yán)守18億畝紅線的政策，03年本來是市場嚴(yán)重供不應(yīng)求造成惡化的情況，但是03年出臺的不是增加供給，而是繼續(xù)減少供給，關(guān)緊兩個閘門進(jìn)行市場調(diào)控，土地資源變成了稀缺的產(chǎn)品，為什么我們會說大量的投行把土地儲備變成衡量公司價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，這不能認(rèn)為是投行對開發(fā)商的誤導(dǎo)，而是政府發(fā)出的信號是土地不再增加了，是要嚴(yán)格控制的，這種信號發(fā)出了之后導(dǎo)致了投行有一種認(rèn)識，土地是稀缺資源，更值錢了。。2、并非趣談：“丈母娘推高房價(jià)”論“我愛我家”在全國八大城市進(jìn)行的主題為“結(jié)婚是否一定要購房”的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在高房價(jià)面前，丈母娘們的態(tài)度有所松動，目前，全國有近18%的丈母娘面對高房價(jià)，表示愿意接受租房女婿。盡管大多數(shù)丈母娘仍然堅(jiān)持“沒房不嫁女”，但有76%的丈母娘表示愿意助女婿一臂之力購房，另有20%的丈母娘表示接受上門女婿。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，不同城市上述比例也不相同，在北京愿意接受租房女婿的丈母娘占27%，高于平均水平；在天津有15%的丈母娘愿意接受租房女婿；而在上海只有12%的丈母娘接受租房女婿。在北京，有更多女方居住條件好的家庭表示愿意接受上門女婿。抽樣調(diào)查結(jié)果同時(shí)顯示，愿意“倒插門”到女方家入贅的女婿卻只有6%?！拔覑畚壹摇北硎?，從調(diào)查結(jié)果來看，堅(jiān)持“沒房不嫁女”觀點(diǎn)的丈母娘仍然是市場的主流。中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長顧云昌則表示，“房價(jià)上漲，是因?yàn)椤赡改锏奶貏傂枨蟆?、女性觀念發(fā)生變化此外，“我愛我家”調(diào)查結(jié)果還表明，單身女性購房比例呈上升趨勢?！敖陙?，隨著單身女性在職場中地位的提升，收入的增加，她們的獨(dú)立意識也在不斷增強(qiáng)，以往的‘干得好不如嫁得好’的觀念也逐漸轉(zhuǎn)變成‘嫁得好不如干得好’。隨之而來的是，在購房大軍中，單身女性的購房比例不斷上升?！痹擁?xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，單身女性購房比例已從2007年約為2.7%上升到目前約8.8%左右。雖然總體比例不高，但增幅較大。4、高稅費(fèi)推高房價(jià)

一全國人大代表提供了一家房地產(chǎn)企業(yè)的部分稅費(fèi)清單：以銷售額100萬元為基數(shù)，按銷售額的5%征收營業(yè)稅5萬元，按利潤25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤超過20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起納土地增值稅……加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。資料二：房屋購買稅費(fèi)（1）1、