會(huì)計(jì)學(xué)1XX路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售進(jìn)建議專題匯報(bào)contents本次匯報(bào)內(nèi)容構(gòu)架：兩個(gè)前提，兩個(gè)階段兩個(gè)前提：確保項(xiàng)目于兩年內(nèi)完成銷售，預(yù)計(jì)三年全部竣工確保項(xiàng)目2007年11月15日開(kāi)工及2008年5月1日開(kāi)盤(pán)銷售兩個(gè)階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售進(jìn)度的計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)工前的工作安排

第1頁(yè)/共25頁(yè)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)及銷售進(jìn)度安排

第一部分

第2頁(yè)/共25頁(yè)第3頁(yè)/共25頁(yè)第4頁(yè)/共25頁(yè)一.項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃

一期：洪江路南側(cè)，小高層部分二期：部分疊加與多層三期：地塊西南側(cè)多層住宅四期：項(xiàng)目東南側(cè)沿河路多層及商業(yè)部分第5頁(yè)/共25頁(yè)對(duì)整體關(guān)系的考慮

1、讓社區(qū)主題景觀率先建成通過(guò)1.2期的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)3.4期2、施工進(jìn)度的需要,讓工程期比較長(zhǎng)的部分先行開(kāi)工以保障整體竣工時(shí)間第6頁(yè)/共25頁(yè)二.各分期的開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃

一期開(kāi)發(fā)及銷售思路必然性:工期要求：高層建筑土建工程部分一般工期為16個(gè)月,加之水、電、驗(yàn)收8個(gè)月總建設(shè)周期約為兩年半，而多層則僅為16個(gè)月時(shí)間，為保證不拖延項(xiàng)目整體的竣工及交房計(jì)劃，小高層部分必須作為項(xiàng)目一期先行開(kāi)工技術(shù)要求：高層部分地下室必須一次成型，分割施工將帶來(lái)后期漏水、沉降重重隱患，施工麻煩較大，因此小高層部分必須整體施工第7頁(yè)/共25頁(yè)銷售策略:資金回籠快：小高層部分面積超過(guò)11萬(wàn)平米是社區(qū)單體形態(tài)中總量最大的，同時(shí)也是價(jià)格最便宜的，因此相對(duì)而言其客戶群體會(huì)比其他形態(tài)廣很多，銷售量相對(duì)大降低風(fēng)險(xiǎn)：將社區(qū)品質(zhì)相對(duì)較低的部分先行銷售，品質(zhì)較高、利于銷售的部分則在后期逐步推出，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)帶活人氣：高層部分是項(xiàng)目入口，項(xiàng)目的主形象門臉，同時(shí)可與銷售中心形成一體化建設(shè)，組成社區(qū)主景示范區(qū)，通過(guò)高層銷售可帶活會(huì)所，對(duì)后期銷售起到推動(dòng)作用一期開(kāi)發(fā)及銷售思路第8頁(yè)/共25頁(yè)一期開(kāi)發(fā)指標(biāo)表開(kāi)發(fā)面積13.5萬(wàn)平米，含商業(yè)1萬(wàn)平米建筑形式5棟18層，4棟11層，3棟6層樓棟數(shù)量共12棟，小高層9棟，多層3棟戶型套數(shù)750戶高層+72戶多層開(kāi)工時(shí)間2007年11月銷售時(shí)間2008年5月竣工時(shí)間2009年5月交房時(shí)間2009年11月（實(shí)際交房時(shí)間一般為竣工后半年，為合同預(yù)留空間）第9頁(yè)/共25頁(yè)如果資金允許建議一、二期可同步施工一：項(xiàng)目提升二期工程時(shí)間相對(duì)短，可以先于一期竣工，形成現(xiàn)房實(shí)景，作為社區(qū)最高端組團(tuán)，把疊加別墅概念展現(xiàn)出來(lái)，不但可以形成示范，也將項(xiàng)目的高檔進(jìn)行了定格，讓客戶不得不相信本項(xiàng)目是一個(gè)高檔的社區(qū)，無(wú)疑極大提升項(xiàng)目形象二期開(kāi)發(fā)及銷售思路第10頁(yè)/共25頁(yè)銷售策略：兩區(qū)聯(lián)動(dòng)在銷售上采取二期賣現(xiàn)房一期賣期房的策略二期帶動(dòng)一期：二期先只做不賣，通過(guò)銷售員透露二期價(jià)格肯定高，但目前不銷售，這樣在社區(qū)設(shè)定一個(gè)參照物，通過(guò)二期的高價(jià)來(lái)帶動(dòng)一期的銷售，讓一期可以快走一期帶動(dòng)二期：一期完成銷售社區(qū)整體示范形象形成，屆時(shí)環(huán)境、銷售人氣都起來(lái)了，二期也可以隨之提升，并可以由其稀缺性質(zhì)控制市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)行情有主動(dòng)權(quán)的推出一、二期一旦形成則可將最靚部分全部展示出來(lái)，帶動(dòng)三、四期的銷售二期開(kāi)發(fā)及銷售思路第11頁(yè)/共25頁(yè)二期開(kāi)發(fā)指標(biāo)表開(kāi)發(fā)面積6.5萬(wàn)平米，含商業(yè)1萬(wàn)建筑形式四層疊加別墅及6層多層樓棟數(shù)量23棟戶型套數(shù)200戶開(kāi)工時(shí)間2007年11月開(kāi)工銷售時(shí)間2008年10.1竣工時(shí)間2008年底交房時(shí)間2009年初（實(shí)際交房時(shí)間一般為竣工后半年，為合同預(yù)留空間）第12頁(yè)/共25頁(yè)三期開(kāi)發(fā)指標(biāo)表開(kāi)發(fā)面積約5萬(wàn)平米住宅建筑形式6+1多層，樓棟數(shù)量13棟住宅戶型套數(shù)約325戶開(kāi)工時(shí)間2008年10.1開(kāi)工銷售時(shí)間2009年3月銷售竣工時(shí)間2010年上半年竣工交房時(shí)間2010年交房1、同步：一、二期銷售良好則建議三四期可同步操作三期開(kāi)發(fā)及銷售思路第13頁(yè)/共25頁(yè)四期開(kāi)發(fā)指標(biāo)表開(kāi)發(fā)面積約6萬(wàn)平米，含一萬(wàn)商業(yè)建筑形式四層疊加及，6+1多層樓棟數(shù)量6棟疊加，11棟多層戶型套數(shù)約300戶開(kāi)工時(shí)間2009年3月開(kāi)工銷售時(shí)間2009年6月竣工時(shí)間2010年9月交房時(shí)間2010年底交房1、循三期開(kāi)發(fā)依次推出四期開(kāi)發(fā)及銷售思路第14頁(yè)/共25頁(yè)1、氛圍：項(xiàng)目重點(diǎn)在于前期氛圍的形成，一、二期可于2009年底總體一年半時(shí)間內(nèi)可完成銷售2、現(xiàn)房:一、三、四期建議直接賣期房，二期最好賣現(xiàn)房，優(yōu)越的景觀資源直接賣掉會(huì)吃虧3、均衡：項(xiàng)目銷售保持穩(wěn)定、適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)投放量，每年銷售面積約為14萬(wàn)平米4、商鋪：趁前三期部分交房入住，具備商業(yè)氛圍，把握時(shí)機(jī)進(jìn)行銷售一旦商業(yè)部分形成現(xiàn)房則商業(yè)壓力反而增加5、福利：涉及系統(tǒng)福利房應(yīng)正式列入計(jì)劃，最好在項(xiàng)目第一銷售期間解決，以免后期漲價(jià)帶來(lái)操作難度開(kāi)發(fā)及銷售小結(jié)：

第15頁(yè)/共25頁(yè)項(xiàng)目資金流量分析

第二部分

詳見(jiàn)附件1-附件3第16頁(yè)/共25頁(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的專題計(jì)劃第三部分

第17頁(yè)/共25頁(yè)銷售中心的選址方案一:項(xiàng)目東北角商鋪優(yōu)點(diǎn)：方便客戶看房，第一時(shí)間攔截客戶不足：與景觀示范區(qū)距離較遠(yuǎn)，不利于銷售、示范一體化方案二:直接以會(huì)所作為銷售中心優(yōu)點(diǎn)：與樣板間較近、有示范效應(yīng)不足：銷售中心縱深約50米，且入口較窄，不方便客戶截流

第18頁(yè)/共25頁(yè)開(kāi)工期準(zhǔn)備工作一、審批許可必須滿足擴(kuò)初審批、規(guī)劃許可證、施工許可證三大條件二、設(shè)計(jì)委托委托裝修設(shè)計(jì)：銷售中心、樣板間讓裝修公司及早介入可反饋土建情況對(duì)建筑空間進(jìn)行優(yōu)化，并保障土建完成即可進(jìn)行內(nèi)裝委托景觀設(shè)計(jì)：對(duì)項(xiàng)目景觀進(jìn)行概念規(guī)劃，對(duì)入口景觀示范區(qū)進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，保障土建期水、電、管線的預(yù)埋三、外圍銷售環(huán)境的營(yíng)造綠化、圍墻、看房通路、現(xiàn)場(chǎng)氛圍四、項(xiàng)目對(duì)外的推廣引導(dǎo)落實(shí)項(xiàng)目案名、開(kāi)工儀式策劃、新聞報(bào)道、軟文引導(dǎo)建議高炮可以提前開(kāi)始預(yù)定了第19頁(yè)/共25頁(yè)項(xiàng)目名稱建議及下輪提報(bào)內(nèi)容

第四部分

第20頁(yè)/共25頁(yè)項(xiàng)目名稱：品牌化個(gè)性化特色化大眾化常規(guī)樓盤(pán)名稱的四種模式√本樓盤(pán)名稱的關(guān)鍵點(diǎn)：■從樓海中跳出來(lái)：周邊家園、花園之類的名字實(shí)在太多，聽(tīng)了若干遍也很難將各個(gè)項(xiàng)目一一對(duì)位?！霭秧?xiàng)目的特點(diǎn)叫出來(lái)：我們的核心特點(diǎn)是什么，我們賣的是什么，直觀印象，強(qiáng)化記憶■把項(xiàng)目的高度建立起來(lái)：本項(xiàng)目是上層人士的高端居所，必須叫出項(xiàng)目的高貴品質(zhì)和文化內(nèi)涵■朗朗上口讓人們脫口而出：第21頁(yè)/共25頁(yè)■方向一：水域天際水岸國(guó)度關(guān)鍵詞：大氣、尊貴、水景特色、通俗上口■方向二：水木清源水清木華源清水秀溪源美樹(shù)清水源源境溪源關(guān)鍵詞：與公司的關(guān)聯(lián)、文化、幽雅■方向三：頂秀清溪九溪半島五里香溪九溪玫瑰灣關(guān)鍵