精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔天津律師辦理建筑物區(qū)分所有權指引草案目錄：1、天津律師辦理建筑物區(qū)分所有權指引草案2、律師教您如何購房3、法規(guī)來源原有合法建筑物防火避難設施及消防設備改善辦法律師辦理建筑物區(qū)分所有權法律業(yè)務操作指引目錄第一章總則 4第一節(jié)一般規(guī)定 41.1.1制定目的 41.1.2適用范圍 41.1.3指引內(nèi)容 41.1.4名詞解釋 41.1.5使用說明 5第二節(jié)法律依據(jù) 51.2.1概述 51.2.2法律依據(jù) 6第二章建筑物區(qū)分所有權專有部分專有權法律業(yè)務操作指引 8第一節(jié)概述 82.1.1專有部分的界定 82.1.2專有部分所有權行使的基本原則 8第二節(jié)商品房買賣合同的簽訂 82.2.1律師提供法律服務的原則 82.2.2律師就商品房買賣合同簽訂（涉及專有部分內(nèi)容）為房屋買受人（業(yè)主）提供法律服務 92.2.3律師就商品房買賣合同簽訂（涉及專有部分內(nèi)容）為建設單位提供法律服務 11第三節(jié)經(jīng)營性用房問題 112.3.1經(jīng)營性用房的涵義及界定 112.3.2律師就經(jīng)營性用房問題（涉及專有部分內(nèi)容）為業(yè)主提供法律服務 112.3.3律師就經(jīng)營性用房問題（涉及專有部分內(nèi)容）為建設單位提供法律服務 13第四節(jié)車庫、車位的問題 132.4.1車庫、車位的種類 132.4.2律師就車庫、車位問題為業(yè)主提供法律服務 142.4.3律師就車庫、車位問題為建設單位提供的法律服務 14第五節(jié)常見糾紛及處理機制 152.5.1建設單位與業(yè)主常見糾紛及處理機制 152.5.2.1業(yè)主與業(yè)主間因住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的糾紛 17第三章建筑物區(qū)分所有權共有部分共有權法律業(yè)務操作指引 18第一節(jié)概述 183.1.1共有部分的界定 183.1.2共有部分共有權行使的基本原則 18第二節(jié)建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設施、公共場所問題 193.2.1律師提供法律服務的基本范疇 193.2.2律師為建筑物設施內(nèi)公共設施、公共場所相關問題提供法律服務 193.2.3律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設施、公共場所相關問題提供法律服務 22第三節(jié)專項維修資金問題 223.3.1專項維修資金的涵義 223.3.2專項維修資金交存合法性審查 233.3.3專項維修資金使用合法性審查 243.3.4專項維修資金的監(jiān)督管理 29第四節(jié)常見糾紛及處理機制 303.4.1開發(fā)商與業(yè)主常見糾紛及處理機制 313.4.2業(yè)主（業(yè)主委員會）與物業(yè)服務公司常見糾紛及處理機制 333.4.3業(yè)主與業(yè)主常見糾紛及處理機制 35第四章建筑物區(qū)分所有權共同管理權法律業(yè)務操作指引 37第一節(jié)概述 374.1.1共同管理權的含義 374.1.2共同管理權的特征 37第二節(jié)業(yè)主大會 384.2.1業(yè)主大會的概述 384.2.2律師為首次業(yè)主大會的成立提供法律服務 384.2.3律師為業(yè)主大會提供法律服務 394.2.4律師為業(yè)主大會提供法律服務的風險提示 40第三節(jié)業(yè)主委員會 414.3.1業(yè)主委員會的界定 414.3.2律師為業(yè)主委員會提供法律服務 414.3.3律師為業(yè)主委員會提供法律服務的風險提示 42第四節(jié)物業(yè)服務企業(yè) 444.4.1.1物業(yè)服務企業(yè)的概念 444.4.1.2律師認定物業(yè)服務企業(yè)能否承接某項物業(yè)管理項目應注意的法律問題 444.4.2物業(yè)管理服務 464.4.2.1律師為物業(yè)服務企業(yè)前期物業(yè)管理提供法律服務 464.4.2.2律師為物業(yè)服務公司物業(yè)管理提供法律服務 524.4.3物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務過程中應注意的問題 534.4.3.1物業(yè)費的繳納 534.4.3.2為業(yè)主的物業(yè)專有部分提供維修養(yǎng)護或特約服務的收費 534.4.3.3物業(yè)的驗收與交接 534.4.3.4公共建筑和共用設施的使用與維護修理 544.4.3.5共用部位、共用設施的使用與維護修理 544.4.3.6物業(yè)管理用房的使用 554.4.3.7房屋的裝飾、裝修 554.4.3.8物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務 564.4.3.9第三人行為危及公共利益及他人合法利益，物業(yè)服務企業(yè)維護后有權收取相關費用 564.4.3.10物業(yè)服務的轉(zhuǎn)委托應注意的問題 564.4.3.11物業(yè)服務合同終止應注意的問題 564.4.3.12公示義務 57第五節(jié)常見糾紛及處理機制 574.5.1物業(yè)管理自治權糾紛情形： 574.5.2業(yè)主與建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理服務糾紛 594.5.3業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛 604.5.4物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的糾紛 61第五章附則 63第一章總則第一節(jié)一般規(guī)定1.1.1制定目的為了提高律師承辦建筑物區(qū)分所有權相關業(yè)務水平，提高工作效率，減少律師執(zhí)業(yè)中的疏漏，降低律師業(yè)務風險，為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的法律服務，指導律師辦理建筑物區(qū)分所有權相關訴訟和非訴業(yè)務，特制定本操作指引。1.1.2適用范圍本操作指引適用于發(fā)生在中華人民共和國領域內(nèi)的、律師承辦建筑物區(qū)分所有權相關業(yè)務，包括專有部分專有權、共有部分共有權、共同管理權等相關法律業(yè)務。1.1.3指引內(nèi)容本指引以我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、部門規(guī)章為依據(jù)，就相關業(yè)務的的操作程序、規(guī)范、注意事項及風險提示與防范等內(nèi)容，按照律師服務對象及業(yè)務類型的不同進行分類，涉及民事主體間的法律關系及民事主體與政府主管部門間的法律關系處理。1.1.4名詞解釋本指引涉及較多專業(yè)名詞，為明確各名詞意義，特對如下相關名詞進行解釋，本指引中出現(xiàn)如下名詞，均按本解釋的內(nèi)容確定，有特殊說明的除外： 業(yè)主——業(yè)主是指依法享有建筑物專有部分所有權，或者基于商品房買賣的民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。 業(yè)主大會——由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，以一定程序決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主權利義務的組織。 業(yè)主委員會——由組成業(yè)主大會的業(yè)主依照法定程序選舉或者更換，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項的組織。物業(yè)服務企業(yè)——依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的民事主體。前期物業(yè)服務企業(yè)——在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)使用人——物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人前期物業(yè)服務合同——由建設單位選聘的，應當包含在房屋買賣合同中的物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同——由業(yè)主、業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)與全體業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同；物業(yè)資料——建設單位應向物業(yè)服務企業(yè)移交的資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。建筑物區(qū)分所有權專有部分——建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體；以及，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且開發(fā)商銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，屬于專有部分的組成部分。共有部分——是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權利人所有的，為業(yè)主共同所有的部分。經(jīng)營性用房——建筑物內(nèi)規(guī)劃用于各類商業(yè)服務、生產(chǎn)經(jīng)營（辦公）等經(jīng)營性活動的房屋。1.1.5使用說明1.1.5.1本操作指引是為律師承辦相關業(yè)務提供經(jīng)驗和借鑒的指導性標準，不具有強制性或規(guī)范性。1.1.5.2本操作指引所陳述內(nèi)容，是根據(jù)處理一般業(yè)務和經(jīng)驗制定，并不保證是處理任何具體業(yè)務的最佳方案，律師應根據(jù)實際情況處理具體業(yè)務。1.1.5.3因為律師承辦業(yè)務受復雜的具體情況和環(huán)境影響，本操作指引不是律師承辦業(yè)務避免風險的保證。第二節(jié)法律依據(jù)1.2.1概述本操作指引依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)編寫，以《中華人民共和國物權法》為核心依據(jù)，以《合同法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、部門規(guī)章為輔助。此方面法規(guī)原則性較強，部分規(guī)定尚存許多需要完善之處。對于缺乏具體法律依據(jù)的，律師在承辦業(yè)務時應按照法律的基本原則處理，同時應積累經(jīng)驗，并積極提供立法建議。在本指引列明的法律依據(jù)外，律師在承辦業(yè)務時應注意地方法規(guī)、規(guī)章、行政規(guī)范性文件的規(guī)定，特別是關于程序和時限方面的規(guī)定，更應給予足夠關注。本操作指引系根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)編制，承辦相關律師應充分注意法律法規(guī)的制訂、修改、廢除情況，并就相關情況進行適當調(diào)整。1.2.2法律依據(jù)1.2.2.1法律類：《中華人民共和國民法通則》1987年《中華人民共和國物權法》2007年《中華人民共和國合同法》1999年《中華人民共和國建筑法》1998年1.2.2.2行政法規(guī)類：《物業(yè)管理條例》2007年《建設工程質(zhì)量管理條例》2000年《社會團體登記管理條例》1998年《地名管理條例》1986年1.2.2.3部門規(guī)章類：建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》2003年9月建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》2007年建設部《建設部關于印發(fā)〈前期物業(yè)服務合同（示范文本）〉的通知》2004年建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》1999年建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》2008年建設部《商品房銷售管理辦法》2001年建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》2000年建設部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》1998年建設部《房屋登記辦法》2008年建設部《房屋登記薄管理試行辦法》2008年建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》1995年民政部《〈地名管理條例〉實施細則》1996年國務院機關事務管理局、中央國家機關人民防空委員會《關于平時使用人防工程的暫行規(guī)定》1993年121.2.2.4司法解釋類：《最高人民法院<關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》2009年《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》2009年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2003年第二章建筑物區(qū)分所有權專有部分專有權法律業(yè)務操作指引第一節(jié)概述2.1.1專有部分的界定參見第一章第1.1.4條“建筑物區(qū)分所有權專有部分”的定義2.1.2專有部分所有權行使的基本原則2.1.2.12.1.2.21、不得破壞建筑物的基礎、結(jié)構(gòu)、承重墻體及公用設施；2、不得損害建筑物的整體外觀；3、不得擅自改變建筑物的使用用途；4、不得妨害環(huán)境衛(wèi)生及其他業(yè)主的安全；5、不得違反其他業(yè)主共同利益。2.1.2.32.1.2.4第二節(jié)商品房買賣合同的簽訂2.2.1律師提供法律服務的原則2.2.1.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分的范疇，提示業(yè)主、建設單位（開發(fā)商）等相關權利主體注意。2.2.1.2審核商品房買賣合同及其附件，確保合同內(nèi)容符合以下一般性規(guī)定：1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設施及物業(yè)服務用房、建筑物及其附屬設施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位等屬于業(yè)主共有，但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個人的綠地除外。在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，建設單位與業(yè)主在合同中不得約定其權利歸屬。2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。上述車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。在沒有滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷售、出租、贈與。3、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個人，應予以明示。沒有按法律規(guī)定明示的，屬于全體業(yè)主共有。4、露臺一般處于建筑物頂層屋頂，屋頂作為建筑物的基本結(jié)構(gòu)屬于共有部分，但如果經(jīng)批準的建筑設計規(guī)劃將露臺專屬于特定房屋，則該露臺屬于專有部分。2.2.2律師就商品房買賣合同簽訂（涉及專有部分內(nèi)容）為房屋買受人（業(yè)主）提供法律服務各地房地產(chǎn)業(yè)管理部門為規(guī)范商品房交易，要求建設單位必須使用統(tǒng)一制定的商品房買賣合同范本。但建設單位往往在合同范本的基礎上添加附件，約定對業(yè)主不利的內(nèi)容。律師為業(yè)主審查合同時，應當對范本中需填寫的內(nèi)容以及附件部分進行著重審查，確認建設單位提供的合同文本是否符合法律法規(guī)的規(guī)定，是否存在不利于業(yè)主或侵犯業(yè)主利益的條款：2.2.2.1審查、確定合同約定的建筑面積是否符合規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》、《住宅設計規(guī)范》等規(guī)定，套內(nèi)建筑面積應由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積兩部分組成，具體計算方式如下：1、套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均不計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體分為公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻，按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻，按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。陽臺面積應按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。2.2.2.2審查、確定合同中有關面積誤差的處理方式是否符合業(yè)主的利益。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，建設單位交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，業(yè)主因此請求解除合同的，法院將不予支持；2、面積誤差比絕對值超出3%，業(yè)主有權請求解除合同、返還已付購房款及利息。如業(yè)主同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款應由業(yè)主按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款應由建設單位承擔、所有權歸業(yè)主；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息應由建設單位返還業(yè)主，面積誤差比超過3%部分的房價款，業(yè)主有權要求建設單位雙倍返還。此外，商品房買賣合同按建筑面積計價的，當事人亦可在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時約定按照上述司法解釋的方式或約定其他方式處理。2.2.2.3審查、確定合同約定的綠地、車庫及車位、露臺等內(nèi)容是否符合規(guī)劃要求：1、建設單位如出售或附贈建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分綠地給業(yè)主，則《商品房買賣合同》的附圖中應顯示該部分綠地，且具有與公共空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)，建設單位應保證該等建筑結(jié)構(gòu)符合建設規(guī)劃要求（約定罰則）。2、建設單位如轉(zhuǎn)讓、附贈或出租車庫、車位給業(yè)主，則應要求建設單位出示該車庫、車位符合規(guī)劃要求的證明，并對符合規(guī)劃做出保證（約定罰則）。此外，還應查清該地下車位是否屬于人防地下室。業(yè)主使用屬于人防地下室改造的車庫、車位時，應要求建設單位出示人防地下室平時使用審批手續(xù)，并審核建設單位準許業(yè)主使用年限有否超過人防主管部門準許建設單位使用的年限。3、如建設單位出售的房屋附帶露臺的，則《商品房買賣合同》中約定及（或）在的附圖中應顯示該露臺，且具有與公共空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)，建設單位應保證該等建筑結(jié)構(gòu)符合建設規(guī)劃要求（約定罰則）。2.2.3律師就商品房買賣合同簽訂（涉及專有部分內(nèi)容）為建設單位提供法律服務2.2.3.1向建設單位出具法律意見書，告知哪些空間屬于業(yè)主法定共有部分，哪些空間屬于業(yè)主專有部分，哪些部分可以在規(guī)劃文件中事先確定為非業(yè)主共有部分。2.2.3.2審查、擬制商品房買賣合同及其補充協(xié)議、附件，確保約定內(nèi)容不得違反《物權法》等法律法規(guī)的強制性規(guī)定，避免將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于建設單位或個別業(yè)主所有。2.2.3.3審查建設單位提供的規(guī)劃文件，確定可以通過合同約定轉(zhuǎn)讓權屬的綠地范圍，并提示建設單位：未經(jīng)明示為專有部分的綠地（即，規(guī)劃不屬于專有部分的綠地）不得以出售、贈與等方式承諾給個別業(yè)主使用，也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費用，否則，出售、贈與條款無效，已收取的費用應予以退還。如果收取的費用必須體現(xiàn)綠地價值的，可以對所售商品房按套計價，并將綠地價值體現(xiàn)在商品房價格中。2.2.3.4建設單位利用人防地下室改造為車庫、車位出租的，應提示建設單位：在出租前辦理人防工程平時使用審批手續(xù)并繳納相關使用費，并向承租人告知人防工程的性質(zhì)及使用時應遵守相關人防法律法規(guī)。2.2.3.5審查建設單位提供的規(guī)劃文件，確定可以通過合同約定轉(zhuǎn)讓權屬的車庫、車位范圍，擬制符合法律規(guī)定的車位轉(zhuǎn)讓、出租協(xié)議。根據(jù)《汽車庫建筑設計規(guī)范》，汽車庫室內(nèi)最小凈高應符合以下規(guī)定：微型車、小型車2.20米；輕型車2.80米；中、大型、絞接客車第三節(jié)經(jīng)營性用房問題2.3.1經(jīng)營性用房的涵義及界定具體參見第一節(jié)第1.1.4條“經(jīng)營性用房”的定義。2.3.2律師就經(jīng)營性用房問題（涉及專有部分內(nèi)容）為業(yè)主提供法律服務2.3.2.11、注意核實經(jīng)營性用房的土地使用權年限。一般情況下，商品房用地的土地使用年限為：住宅用地70年，商業(yè)用地40年，商住、酒店式公寓、辦公用房、工業(yè)用房50年。2、與住宅建設用地不同（住宅建設用地使用權期滿后自動續(xù)期），規(guī)劃用途為經(jīng)營性用房的建設用地使用權期滿后，依法律規(guī)定辦理。3、其他參見第2.2.22.3.2.2出租、二次轉(zhuǎn)1、接受業(yè)主委托對承租人、受讓人的經(jīng)營資質(zhì)、資信情況等進行盡職調(diào)查；2、起草、審查、修改經(jīng)營性用房的租賃、轉(zhuǎn)讓相關合同。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性用房所有權，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利義務應一并轉(zhuǎn)讓。此外，應注意與承租人就共有部分的權利和義務進行約定，如約定共有部分權利受到侵害時，要求承租人及時通知業(yè)主行使相關權利。另需注意約定物業(yè)管理費的繳納義務人。3、將同一產(chǎn)權的經(jīng)營性用房分割同時出租給數(shù)個承租人時，應注意與數(shù)個承租人明確承租經(jīng)營性用房的具體位置及范圍、承租方轉(zhuǎn)租的限制、多個承租主體優(yōu)先購買權、共有部分權利義務的安排等內(nèi)容。4、協(xié)助辦理租賃、轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓必須擬制書面合同，并到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋過戶手續(xù)。5、注意提示業(yè)主、承租人：使用經(jīng)營性用房從事經(jīng)營活動時，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，否則其他業(yè)主有權請求排除妨害、賠償損失。特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應符合小區(qū)管理規(guī)定及國家、地方標準；經(jīng)營性用房裝修時應事先經(jīng)過有關部門的批準（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門）。2.3.2.3普通住宅1、協(xié)助業(yè)主與居委會、業(yè)主委員會、有利害關系的其他業(yè)主進行協(xié)商，取得其同意，并起草有利害關系業(yè)主的同意函等文件。業(yè)主將普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應事先取得有利害關系的其他業(yè)主同意，否則有利害關系的業(yè)主有權請求排除妨害或恢復原狀，造成損害的還應承擔賠償責任。根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應提供證據(jù)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。2、協(xié)助業(yè)主或承租人辦理工商登記手續(xù)。2.3.3律師就經(jīng)營性用房問題（涉及專有部分內(nèi)容）為建設單位提供法律服務2.3.3.11、審查、擬制經(jīng)營性用房買賣合同等文件，注意提示建設單位：根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》，銷售經(jīng)營性用房時，不應對預售房采取售后包租或變相售后包租的方式進行銷售。2、其他參見第2.2.3條2.3.3.21、接受建設單位委托對承租人經(jīng)營資質(zhì)、資信情況等進行盡職調(diào)查。2、起草、審查、修改租賃合同，并注意以下問題：（1）應注意與承租人就共有部分的權利和義務，以及對物業(yè)管理費的繳納進行約定。（2）應在協(xié)議中要求承租人使用經(jīng)營性用房從事經(jīng)營活動時，不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應符合小區(qū)管理規(guī)定及國家、地方標準；經(jīng)營性用房裝修時應事先經(jīng)過有關部門的批準（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門），如給其他業(yè)主或建設單位造成損失，承租人應承擔賠償責任。3、協(xié)助辦理租賃登記手續(xù)。第四節(jié)車庫、車位的問題2.4.1車庫、車位的種類2.4.1.1規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位在開發(fā)房地產(chǎn)前期經(jīng)規(guī)劃主管部門批準、在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設的車庫、車位，其作為建筑物區(qū)分所有權的專有部分，建設單位可以出售、附贈或者出租的方式處分，并應首先滿足業(yè)主的需要。在沒有首先滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人出售、出租或贈與。2.4.1.2占用業(yè)主共有的道路或其他共有的場所停放汽車的車庫、車位占用業(yè)主共有的公共場所停放汽車的車庫、車位，一般兼具其他功能，歸屬于全體業(yè)主共有，其開發(fā)、使用、經(jīng)營、管理等權利也由業(yè)主通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會行使。本指引第三章詳細論述，本節(jié)不作詳細介紹。2.4.1.3利用人防地下室停放汽車的車庫、車位依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》強制建設人防地下室，其建筑面積不計入業(yè)主共有建筑面積，同時也不屬于業(yè)主專有部分。建設單位向人防管理部門繳納費用并備案后，可將人防地下室開發(fā)成用于停放汽車的車庫、車位，但不應損失其功能、設施，任何單位、個人對其只有使用、經(jīng)營的權利，不享有所有權。2.4.2律師就車庫、車位問題為業(yè)主提供法律服務2.4.2.1對合同約定的車庫、車位進行調(diào)查，如是規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，則可簽訂轉(zhuǎn)讓、贈予、出租使用合同；如果是人防地下室改造的車庫、車位，則只能簽訂租賃使用合同，并應要求出租方出具在人防主管部門辦理的備案手續(xù)。2.4.2.2認真審查建設單位提供的格式合同文本，確認是否存在損害業(yè)主利益的內(nèi)容。提出修改意見，參加業(yè)主與建設單位的簽約談判。2.4.2.3如果對預售中的車庫、車位簽訂轉(zhuǎn)讓、贈予、承租合同，且無法標明具體位置的，律師可以幫助業(yè)主在合同中與建設單位約定車庫、車位竣工交付時，車庫、車位受讓人、受贈人、承租人確定車庫、車位具體位置的程序、方式。2.4.3律師就車庫、車位問題為建設單位提供的法律服務2.4.2.1注意提示建設單位：轉(zhuǎn)讓、附贈、出租車位時應當優(yōu)先滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求。2.4.2.2審查建設單位提供的規(guī)劃文件，明確人防地下室改造的車庫、車位范圍，提示建設單位：只能就該等車位簽訂租賃使用合同，并應配合人防管理部門日常的維護、管理及使用人防地下室的工作。并且，協(xié)助建設單位在人防主管部門辦理備案手續(xù)。2.4.2.3擬制有關車庫、車位的銷售、租賃等協(xié)議。地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定車庫、車位應當辦理權屬登記手續(xù)的，應提示建設單位協(xié)助業(yè)主辦理車庫、車位權屬登記手續(xù)。2.4.2.4預售時無法確定合同約定車庫、車位具體位置的，協(xié)助建設單位制定業(yè)主選取車庫、車位的程序、方式。第五節(jié)常見糾紛及處理機制本節(jié)結(jié)合相關司法實踐經(jīng)驗，對常見的涉及專有部分的糾紛及處理機制做一簡要的介紹。2.5.1建設單位與業(yè)主常見糾紛及處理機制2.5.1.1建設單位交付房屋實際建筑面積與商品房買賣合同約定建筑面積存在誤差的糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）建設單位與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（2）房屋產(chǎn)權證；（3）專業(yè)測量機構(gòu)的測量報告。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》了解建設單位交付的房屋面積應當是多少，同時審查合同是否約定了關于面積誤差的解決方式。如果合同沒有約定關于面積誤差的解決方式，則可參照2.2.2.1的第2部分內(nèi)容解決。（2）房屋產(chǎn)權證上記載的房屋建筑面積是經(jīng)房屋測量管理部門測量后確定的，如房屋產(chǎn)權證上記載的建筑面積與合同約定的建筑面積存在誤差，則可直接證明建設單位交付的房屋建筑面積與合同約定的建筑面積不符。（3）如果業(yè)主認為房屋產(chǎn)權證與交付的房屋的實際建筑面積有誤差，可以自行委托或向法院申請由專業(yè)測量機構(gòu)依據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》與《建筑面積計算規(guī)則》進行測量。2.5.1.2建設單位轉(zhuǎn)讓、附贈、出租車庫、車位與業(yè)主的糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）建設單位與業(yè)主（買受人）簽署的車庫、車位轉(zhuǎn)讓、附贈、出租合同；（2）車庫、車位的規(guī)劃文件及圖紙；（3）建設單位使用人防地下室經(jīng)營車庫、車位的備案證明及交費憑證。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過建設單位與業(yè)主簽署的車庫、車位轉(zhuǎn)讓、附贈、出租合同，了解產(chǎn)生糾紛的車庫、車位的具體位置，通過車庫、車位的出租合同還可以了解車庫、車位租賃的期限。（2）通過規(guī)劃文件可以了解產(chǎn)生糾紛的車庫、車位是否為規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位，如果車庫、車位系占用共有道路或業(yè)主共有場所而建，則建設單位無權處分該車庫、車位。（3）如果通過規(guī)劃文件了解到產(chǎn)生糾紛的車庫、車位系人防地下室改造而成，則應要求建設單位出具在人防主管部門備案的證明及交費憑證。同時，應注意出租車庫、車位的合同期限不應長于備案使用的期限。2.5.1.3建設單位與業(yè)主約定特定綠地、露臺等空間專屬于特定業(yè)主的糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）建設單位與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（2）綠地、露臺等空間的規(guī)劃證明文件；（3）交付使用時綠地、露臺等空間的建筑狀況。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過建設單位與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》了解合同中關于產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等約定內(nèi)容及具體位置；（2）通過規(guī)劃證明文件及圖紙，了解關于產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等空間在規(guī)劃設計時是否利用墻體、圍欄等建筑與共有空間隔離開，綠地、露臺等空間是否有通向公共空間的公用通道。如果產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等空間與共有空間沒有隔離設施，或者有公用的通道，則該綠地、露臺等空間在規(guī)劃上屬于共有空間，建設單位不得通過合同轉(zhuǎn)讓、附贈給特定業(yè)主。（3）業(yè)主可以通過影像資料和證人證言證明產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺等空間交付時的狀況，如果交付時存在的墻體、圍欄等隔離設施與規(guī)劃圖紙不一致，說明建設單位擅自更改了規(guī)劃文件，交付時綠地、露臺等空間的“明示”設施也不符合規(guī)劃文件。2.5.2.1業(yè)主與業(yè)主間因住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）房屋產(chǎn)權證；（2）業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明；（3）工商登記部門關于經(jīng)營性用房業(yè)主或使用者的登記信息；（4）房屋價值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營活動影響的證明。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過房屋產(chǎn)權證記載的房屋坐落位置可以證明相關業(yè)主是否為法律規(guī)定的“有利害關系的業(yè)主”。同一棟的業(yè)主為當然的“有利害關系的業(yè)主”，同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的業(yè)主為則需舉證證明其房屋價值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營活動影響后，才具備“有利害關系的業(yè)主”的資格。（2）業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明，是住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的前提。如果沒有全部“有利害關系的業(yè)主”的書面同意，則相關業(yè)主或物業(yè)的使用者將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房則當然不合法。（3）將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的經(jīng)營者登記的經(jīng)營信息或營業(yè)范圍，可以直接證明住宅被改變?yōu)榻?jīng)營性用房的事實。（4）房屋價值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營活動影響的證明，是同一建筑區(qū)劃，但不在同一棟且受經(jīng)營活動影響的業(yè)主，作為“有利害關系業(yè)主”行使權利的前提條件。第三章建筑物區(qū)分所有權共有部分共有權法律業(yè)務操作指引第一節(jié)概述3.1.1共有部分的界定3.1.1.1建筑物區(qū)分所有中共有部分又稱共用部分，是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權利人所有的，為業(yè)主共同所有的部分。3.1.1.2共有部分具體包括以下內(nèi)容：1、建筑物設施中排除專有部分以外的共有部分，包括建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結(jié)構(gòu)部分；2、建筑物區(qū)劃內(nèi)排除業(yè)主專有部分、市政公用部分或者其他權利人所有的場所、設施等，包括建筑物化內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務用房以及其他公共場所、公用設施；3、建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外；4、建筑物及其附屬設施的維修基金，屬于業(yè)主共有。3.1.2共有部分共有權行使的基本原則3.1.2.1業(yè)主對共有部分既享有占有、使用、收益、處分等共有權，同時又共同承擔相應的義務，不得以放棄權利為由，不履行義務。3.1.2.2業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，可以無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分，但不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益。3.1.2.3業(yè)主不得單獨處分其對共有部分的共有權，對共有部分權利的轉(zhuǎn)讓要附隨于業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分一并轉(zhuǎn)讓。3.1.2.4有關共有權行使的重大事項要經(jīng)由業(yè)主共同決定。3.1.2.5侵害共有部分權益的，業(yè)主可以以當事人身份提出請求權。3.1.2.6建筑物及其附屬設施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。第二節(jié)建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設施、公共場所問題3.2.1律師提供法律服務的基本范疇3.2.1.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設施、公共場所等共有部分的范疇，提示業(yè)主、開發(fā)商等相關權利主體注意。3.2.1.2協(xié)助業(yè)主建立共有部分權利行使的秩序，對建筑物及其附屬設施等共有部分的費用分攤、收益分配等事項達成約定。3.2.1.3協(xié)助業(yè)主行使對共有部分的權利。1、協(xié)調(diào)構(gòu)建業(yè)主對共有部分的占有、使用、收益、處分秩序。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分的，應當有業(yè)主共同決定，相關內(nèi)容可以參考本指引共同管理權相關內(nèi)容。2、協(xié)助業(yè)主主張對共有部分的收益。共有部分取得的收益屬于業(yè)主共有，開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)等無權處分該收益，業(yè)主之間對收益分配有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定分配。3、協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會向某些業(yè)主提出對共有部分費用分攤的請求。業(yè)主之間對共有部分費用分攤有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。4、協(xié)助業(yè)主行使共有部分物上請求權，維護合法權益。eq\o\ac(○,1)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房或者改變其使用功能，律師可以協(xié)助當事人提出排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的請求權；eq\o\ac(○,2)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分從事盈利性活動，律師可以協(xié)助當事人提出返還扣除相應成本之后收益的請求權。5、提示物業(yè)服務公司不得擅自利用和改變建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的公共建設和共用設施、物業(yè)用房等，確有必要時，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。3.2.2律師為建筑物設施內(nèi)公共設施、公共場所相關問題提供法律服務3.2.2.1建筑物設施內(nèi)有關公共設施、公共場所判定標準1、外墻：包圍專有部分所形成的外部房屋基本結(jié)構(gòu)，包括外墻結(jié)構(gòu)體和外墻面。2、頂及樓頂：屋頂是指連接上下層房屋之間的建筑基本結(jié)構(gòu)；樓頂是指頂層房屋之上與建筑物上層空間隔離的建筑結(jié)構(gòu)。3、樓頂平臺：樓頂平臺不同于樓頂，是指樓頂上的一定空間。樓頂平臺并不當然屬于業(yè)主共有，應區(qū)分來判斷：（1）當樓頂平臺符合以下條件時，應當認定為樓頂業(yè)主專有部分組成部分：eq\o\ac(○,1)符合規(guī)劃；eq\o\ac(○,2)具備構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；eq\o\ac(○,3)建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同。（2）當樓頂平臺為建筑物之基本構(gòu)造，具有共用性質(zhì)；且樓頂平臺在設計上具有防火避難功能時應認定為共有。4、承重結(jié)構(gòu)：直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。簡單的判斷標準是看拆除該部分對房屋主體結(jié)構(gòu)是否會有不利影響。5、避難層：建筑高度超過100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災時供人員臨時避難使用的樓層。6、設備層：專用于布置機電設備等的樓層。7、設備間：每一幢大樓的適當?shù)攸c設置電信設備和計算機網(wǎng)絡設備，以及建筑物配線設備，進行網(wǎng)絡管理的場所。3.2.2.2建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費用的處理原則：1、建筑物共有部分發(fā)生自然損壞所需費用的分攤，共有業(yè)主之間有約定的按照約定處理；沒有約定或約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。2、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中有關共有部分自然損壞費用分攤的規(guī)定如下：（1）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有業(yè)主按份額比例分擔；（2）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)業(yè)主負責；（3）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層業(yè)主負責；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下業(yè)主按份額比例分擔；（4）房蓋的修繕：eq\o\ac(○,1)不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的業(yè)主按份額比例分擔；eq\o\ac(○,2)可上人房蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的業(yè)主按比例分擔；如僅為若干層共用，使用層的業(yè)主分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下業(yè)主按比例分擔；（5）樓梯及樓梯間（包括出層面部分）的修繕：eq\o\ac(○,1)各層公用樓梯，由業(yè)主按份額比例分擔；eq\o\ac(○,2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的業(yè)主按份額比例分擔；（6）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的業(yè)主按份額比例分擔；（7）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由業(yè)主按份額比例分擔。3.2.2.3對共有部分的利用1、單個業(yè)主有權合理利用共有部分（1）業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，有權無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分；但不得以盈利為目的；不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益。比如放置空調(diào)外機占用外墻面，安裝遮陽蓬占用外墻面，放置太陽能熱水器占用屋頂?shù)?。?）當某些業(yè)主對共有部分的利用超出了合理的限度，侵害了其他業(yè)主的合法權益，律師可以協(xié)助受損害業(yè)主提出損害賠償請求。2、對共有部分做收益性利用（1）律師應提示對共有部分做收益性利用應首先征得業(yè)主大會的同意。（2）律師應提示業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務公司注意，法律規(guī)定為業(yè)主共有的部分，所產(chǎn)生的收益應當歸業(yè)主共有。比如利用外墻面做廣告、利用電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車位獲得的收益等，都應當屬于業(yè)主共有。（3）律師應提示開發(fā)商、物業(yè)服務公司及業(yè)主注意，其無權處分建筑物之共有部分，無權處分所獲得的收益也應當返還業(yè)主共有。（4）律師可以協(xié)助業(yè)主主張其對共有部分所產(chǎn)生的收益。3.2.3律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設施、公共場所相關問題提供法律服務3.2.3.1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。判斷是否為城鎮(zhèn)公共道路可參照各個地方規(guī)定的標準。2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，具體內(nèi)容參見本指引第二章第四節(jié)相關內(nèi)容。3.2.3.2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地1、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。2、明示屬于個人的標準：eq\o\ac(○,1)規(guī)劃確定為個人所有；eq\o\ac(○,2)合同確定為個人所有。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的，合同約定為個人所有的無效。3、規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同的綠地，應認定為該特定房屋的組成部分，非業(yè)主共有。3.2.3.3物業(yè)服務用房1、物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有。2、律師應提示開發(fā)商物業(yè)服務用房的歸屬為法律強制規(guī)定，不得違背，也不取決于其建造房屋時成本分攤的情況。3、律師應提示小區(qū)的物業(yè)服務公司在未經(jīng)業(yè)主允許的情況下，無權擅自利用和改變物業(yè)服務用房。3.2.3.4小區(qū)的會所小區(qū)內(nèi)的會所除非開發(fā)商通過合同的形式將其作為小區(qū)的共有部分外，屬于開發(fā)商所有。第三節(jié)專項維修資金問題3.3.1專項維修資金的涵義3.3.1.1定義“專項維修資金”（以下簡稱“維修資金”）的定義，是指屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。本節(jié)所述的“專項維修資金”即為以往實踐中的“專項維修基金”，二者在功能上并無本質(zhì)區(qū)別，為相互承接關系。3.3.2專項維修資金交存合法性審查3.3.2.1首期住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金交存審查1、專項維修資金交存主體資格的審查下列物業(yè)的業(yè)主應當交存住宅專項維修資金：（1）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；（2）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。上述所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當交存住宅專項維修資金。2、首期專項維修資金交存標準的審查首期專項維修資金的交存標準的問題，分為商品性質(zhì)的物業(yè)和公有住房性質(zhì)的物業(yè)兩種不同的標準：（1）商品性質(zhì)的物業(yè)交存標準：按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。具體交存標準應符合直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門公布的有關規(guī)定執(zhí)行。（2）公有住房性質(zhì)的物業(yè)交存標準：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。3、首期專項維修資金交存程序的審查依據(jù)我國《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規(guī)定，維修資金的交存實行專戶存儲的基本原則，具體交存的方式因物業(yè)的性質(zhì)不同而有所差異。（1）商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存①直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門委托所在地一家商業(yè)銀行，專戶設立住宅專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后，以物業(yè)管理區(qū)域或幢為單位設賬，按房屋門號設立分賬；③業(yè)主應在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶。（2）公有住房專項維修資金的交存①負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門委托所在地一家商業(yè)銀行，專戶設立公有住房專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后，以售房單位為單位設賬，按幢設分賬，其中公有住房業(yè)主交存的維修資金應按房屋門號設立分戶賬；③公有住房業(yè)主應在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶或交由售房單位代為交存。售房單位應在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的專項維修資金存入維修資金專戶。另外需要說明的是，交存維修資金是業(yè)主辦理入戶手續(xù)的必備程序，如開發(fā)商或公有住房售房單位違法為業(yè)主辦理入住手續(xù)，將面臨責令改正或罰款3萬元以下等處罰。3.3.2.2交存非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金審查所謂“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)”，指的是不包括住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或住宅小區(qū)外與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)在內(nèi)的其他非住宅物業(yè)項目。從目前來看，我國建設部及財政部尚未出臺“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)”維修資金交納及管理使用的相關規(guī)定。但是，從各地實踐來看，有些地方政府已經(jīng)出臺了相關的政策法規(guī)，如《天津市非住宅物業(yè)交存專項維修資金的意見》【天津市人民政府辦公廳（2008年12月31日）】，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。3.3.2.3專項維修資金續(xù)交審查《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。因此，律師應提示業(yè)主或業(yè)主委員會隨時關注維修資金余額情況，如維修資金余額不足法定比例時，提示其及時交存。續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定。3.3.3專項維修資金使用合法性審查3.3.3.1專項維修資金的歸屬業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。3.3.3.2保修期的審查界定律師可以從以下幾方面對“保修期”進行審查：1、在保修期內(nèi)，開發(fā)商應當對所售商品房（住宅或非住宅）承擔質(zhì)量保修責任，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者業(yè)主及他人使用不當造成的損壞，開發(fā)商不承擔責任。2、保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容由開發(fā)商及購房人（業(yè)主）在合同中進行約定。保修期從交付之日起計算。保修期限不得低于如下標準：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發(fā)商及購房人（業(yè)主）自行約定。3、保修期限亦不得低于建設工程承包單位向開發(fā)商出具的質(zhì)量保修書中約定的保修時間，該保修期自工程竣工驗收合格之日起計算，且不得低于如下標準：地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項目的保修期限由開發(fā)商和施工單位約定。4、施工單位向開發(fā)商承諾的保修期限與開發(fā)商向業(yè)主承諾的保修期限不一致的，以承諾保修期限長的為標準。另外，需要說明的是，對于公有住房的保修問題并不適用上述規(guī)定，由國家及各地方政府出臺的有關公有住房售后維修的辦法或細則進行調(diào)整。3.3.3.3專項維修資金使用程序合法性審查1、基本原則住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2、基本流程審查（1）維修方案的審查有物業(yè)服務公司的，依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會的意見及查勘結(jié)果，物業(yè)服務公司提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會提出使用建議，并在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局指導下，委托相關單位制定《維修和更新、改造方案》?！毒S修和更新、改造方案》包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。（2）業(yè)主確認程序的審查業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司或其他部分業(yè)主召開業(yè)主大會，對《維修和更新、改造方案》進行討論、決議并公示。（3）辦理備案審查物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理專項維修資金使用備案，并提交下列文件：①專項維修資金賬面余額證明；②《維修和更新、改造方案》；③《業(yè)主大會或者相關業(yè)主書面確認證明》及《維修和更新、改造方案公示證明》。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局受理專項維修資金使用備案時，要件齊全的，應當在接件后規(guī)定的工作日內(nèi)出具《專項維修資金使用備案證明》。如需動用公有住房住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。（4）開戶劃款審查物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位持區(qū)縣房地產(chǎn)管理局或公有住房住宅專項維修資金的審核部門開具的《專項維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開立專項維修資金使用專戶。開戶銀行應當出具《專項維修資金使用專戶開戶證明》。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心等主管部門自接到《專項維修資金使用備案證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《工程招投標證明》及工程施工合同后，將維修和更新、改造工程預算資金劃撥到專項維修資金使用專戶。（5）竣工驗收審查工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位組織業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。（6）決算審查物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位按照決算費用填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，并進行公示。決算費用未超過工程預算金額或者在約定范圍內(nèi)的，物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位到所在市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續(xù)，并提交下列文件：①《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》；②工程決算書及發(fā)票（查驗原件留存復印件）；③《維修和更新、改造工程驗收報告》。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心受理后，按照分攤清冊從相關業(yè)主個人賬戶中核減。3、特殊情況的處理基于社會公共利益及公民重大人身、財產(chǎn)權益保護的需要，我國《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條特別規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主不需要履行制定方案、業(yè)主確認等步驟，可以直接向主管部門備案并申請開戶劃款，并及時進行維修、改造、更新。發(fā)生前述情況后，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主如未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。3.3.3.4專項維修資金費用分攤審查1、不得予以列支的費用下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。除上述費用外，在保修期滿后，因?qū)灿貌课弧⒐灿迷O施設備的維修、更新和改造所產(chǎn)生的費用應當都屬于可以列支的范疇。從各地實踐來看，有些地方政府已經(jīng)出臺了相關的政策法規(guī)，律師可依據(jù)辦理案件所處地域的地方性規(guī)范性文件執(zhí)行。2、費用的分攤住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。（2）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。3.3.3.5專項維修資金的滾存審查1、下列資金應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：（1）住宅專項維修資金的存儲利息；（2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；利用住宅專項維修資金購買國債必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，并且只能用于購買新發(fā)行的國債，并持有到期，不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。（3）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（4）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。3.3.3.6專項維修資金的轉(zhuǎn)讓及返還1、專項維修資金的轉(zhuǎn)讓我國《物權法》第七十二條第二款規(guī)定，“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理權利一并轉(zhuǎn)讓”。因此，作為業(yè)主共有權重要組成部分的維修資金所有權，房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移時，亦應予以轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。2、專項維修資金的返還房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：（1）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；（2）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。3.3.4專項維修資金的監(jiān)督管理3.3.4.1業(yè)主（業(yè)主委員會）、公有住房售房單位的監(jiān)督業(yè)主（業(yè)主委員會）、公有住房售房單位有權行使如下監(jiān)督制度：1、對賬制度：專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目。2、公示公告制度：負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會應向業(yè)主、公有住房售房單位公布維修資金賬目的下列情況：（1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（2）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（4）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。3、復核制度：業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核；負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。4、公開查詢制度：專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。3.3.4.2政府行政部門的監(jiān)督管理1、建設（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)管：建設（房地產(chǎn)）主管部門應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，如對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。2、財政部門的監(jiān)管：住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。3、審計部門的監(jiān)管：住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。第四節(jié)常見糾紛及處理機制近年來，由于市場監(jiān)管還不夠健全，法制建設還不夠完善，以及個別業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務公司各自利益的沖突，導致共用部位、共用設施設備糾紛呈現(xiàn)增多的趨勢。而此類糾紛亦逐漸成為許多業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)服務公司的大難題。在這種訴訟需求下，律師結(jié)合相關司法實踐經(jīng)驗，對常見的共用部位、共用設施設備等糾紛及相關處理機制做一簡要的介紹。3.4.1開發(fā)商與業(yè)主常見糾紛及處理機制3.4.1.1開發(fā)商擅自向個別業(yè)主銷售樓頂、平臺等公共場所、公用設施等糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）開發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；（2）開發(fā)商與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（3）建筑區(qū)劃文件；（4）房屋初始登記申請材料；（5）房屋初始登記憑證。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）從法律上或其使用功能上推定涉訴物業(yè)是否為共用部位；（2）審查銷售廣告、宣傳資料及《商品房買賣合同》中關于商品房面積及設計圖紙等，是否包含涉訴物業(yè)歸屬約定；（3）審查建筑區(qū)劃文件，確認涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專有；（4）通過房屋初始登記申請材料及房屋初始登記憑證，審查業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房登記狀況，進一步確認涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專有。通過上述證據(jù)材料的審查，如能夠確定開發(fā)商出售的涉訴物業(yè)屬于公共場所、公用設施或物業(yè)服務用房，則開發(fā)商不得對外單獨銷售，否則應承擔相應的違約責任。3.4.1.2保修期內(nèi)開發(fā)商的保修責任糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）開發(fā)商與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》及《住宅質(zhì)量保證書》；（2）開發(fā)商與施工單位簽署的《質(zhì)量保修書》；（3）開發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住文件；（4）開發(fā)商維修記錄；（5）涉訴物業(yè)質(zhì)量鑒定報告；（6）業(yè)主損失證明材料。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》、《質(zhì)量保修書》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過開發(fā)商承諾的及法定的維修期限。如已超過保修期，律師一般應建議業(yè)主或業(yè)主委員會通過動用維修資金或其他途徑予以解決。另外，在司法實踐中還存在房屋共用部位、共用設施設備在開發(fā)商承諾的保修期內(nèi)就已經(jīng)存在質(zhì)量瑕疵，但是業(yè)主或業(yè)主委員會直至保修期滿后才提起訴訟，對于此類情況，開發(fā)商是否應承擔保修責任？律師應通過收集審查相關證據(jù)，判斷業(yè)主或業(yè)主委員會在保修期內(nèi)是否曾經(jīng)向開發(fā)商主張維修權利以及是否超過訴訟時效。對此，律師應提示業(yè)主或業(yè)主委員會及時向開發(fā)商或物業(yè)服務公司反映，并保存好相應的書面憑證。（2）通過開發(fā)商維修記錄，初步確認及核實涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵出現(xiàn)的時間、部位等。（3）關于涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵問題，往往需要當事人提出申請或法院依職權委托質(zhì)量鑒定部門對物業(yè)的質(zhì)量進行鑒定，以確定責任的歸屬。（4）關于業(yè)主損失問題。在司法實踐中，由于物業(yè)共用部位質(zhì)量瑕疵問題往往導致業(yè)主發(fā)生其他損害，如由于屋頂漏水導致業(yè)主地板、家具家電受潮而發(fā)生損壞，對于這部分的損失，依據(jù)我國法律的相關規(guī)定，開發(fā)商亦應承擔。但是，律師在提出此項訴訟請求中應重點把握三方面因素：①業(yè)主所發(fā)生的損失與涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵之間是否存在因果關系？②業(yè)主損失的具體數(shù)額？對于舉證問題，律師可以申請法院對業(yè)主所發(fā)生的損失進行鑒定。③涉訴物業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵后，業(yè)主是否采取了合理的補救措施？3.4.1.3專項維修資金的繳納與入住手續(xù)糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）開發(fā)商與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（2）業(yè)主交存專項維修資金的憑證；（3）開發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住文件。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》，重點審查開發(fā)商承諾的入住時間。（2）通過商品房入住文件，結(jié)合業(yè)主交存專項維修資金的憑證，審查業(yè)主是否在入住之前按照法律規(guī)定的標準及時間交存專項維修資金。如前所述，依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規(guī)定，是否繳納維修資金不再是辦理產(chǎn)權登記的前置條件，而轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主辦理入住手續(xù)的前提。因此，在司法實踐中，如業(yè)主拒絕繳納或不按規(guī)定的標準繳納維修資金，開發(fā)商有權拒絕交房，且不承擔相應的違約責任。此外，需要說明的是，上述規(guī)定僅限于住宅類或與住宅毗連的非住宅物業(yè)的情形，對于不符合上述情形的非住宅物業(yè)，有些省市仍規(guī)定開發(fā)商及業(yè)主應在辦理產(chǎn)權登記之前繳納，否則不予登記。3.4.2業(yè)主（業(yè)主委員會）與物業(yè)服務公司常見糾紛及處理機制3.4.2.1保修期滿后的維修糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）開發(fā)商與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》及《住宅質(zhì)量保證書》；（2）開發(fā)商與施工單位簽署的《質(zhì)量保修書》；（3）開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司簽署的《物業(yè)服務管理合同》；（4）物業(yè)服務公司維修全部文件,包括《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主大會或者相關業(yè)主書面確認證明》、《維修和更新、改造方案公示證明》、《專項維修資金使用備案證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《工程招投標證明》、《工程施工合同》、《維修和更新、改造工程驗收報告》、《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》等；（5）業(yè)主損失證明材料。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》、《質(zhì)量保修書》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過開發(fā)商承諾的及法定的維修期限。如已超過保修期，業(yè)主或業(yè)主委員會則可以通過動用專項維修資金予以解決。（2）仔細審查《物業(yè)服務管理合同》，把握物業(yè)服務公司的權利及義務，特別是物業(yè)服務公司對于維修方面的權利及義務。（3）對專項維修資金的申請、使用、結(jié)算程序等內(nèi)容及相關文件的合法性進行審查，具體詳見第3.3.3.3中論述。（4）關于業(yè)主損失問題。具體詳見第3.4.1.2條第2款第（4）項論述。3.4.2.2共用部位、公用設施設備收益的處分糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）開發(fā)商的銷售廣告及宣傳資料；（2）開發(fā)商與業(yè)主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（3）建筑區(qū)劃文件；（4）房屋初始登記申請材料；（5）房屋初始登記憑證；（6）業(yè)主委員會與商戶簽署的《租賃合同》或其他經(jīng)營合同；（7）商戶匯款記錄或支付憑證；（8）業(yè)主大會關于利用共用部位、公用設施設備所得經(jīng)營性收益的處分決議；（9）物業(yè)服務公司占有或挪用經(jīng)營性收益相關證據(jù)，如發(fā)票、收據(jù)、銀行資金流動記錄等。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過審查銷售廣告、宣傳資料、《商品房買賣合同》、建筑區(qū)劃文件房屋初始登記申請材料、房屋初始登記憑證等證據(jù)材料，確認涉訴物業(yè)是否為共用部位，具體詳見第3.4.1.1條第2款論述。（2）業(yè)主委員會訴訟主體資格。關于這個問題，司法實踐中存在不同的觀點，第一種觀點認為，經(jīng)主管部門審查同意并依照《社會團體登記管理條例》進行登記的業(yè)主委員會為合法的社團法人，代表住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權益，具有訴訟主體資格。第二種觀點認為，業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、共用部位維護及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟，即業(yè)主委員會對某些業(yè)主權利享有訴權。第三種觀點認為，業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。我國《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》第十三條曾經(jīng)規(guī)定：“業(yè)主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會……”。但是，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》最終沒有采納此項意見。因此，關于業(yè)主委員會的訴訟主體資格目前仍沒有明確的規(guī)定，但從司法實踐來看，出現(xiàn)此類糾紛一般可依照我國《民事訴訟法》第五十四條關于共同訴訟的規(guī)定執(zhí)行。（3）通過審查《租賃合同》或其他經(jīng)營合同、商戶匯款記錄或支付憑證、業(yè)主大會的處分決議以及發(fā)票、收據(jù)、銀行資金流動記錄等文件，確定物業(yè)服務公司占有或挪用業(yè)主經(jīng)營收益的事實以及業(yè)主損失的數(shù)額。此外，除前述提到的兩種常見糾紛外，業(yè)主（業(yè)主委員會）與物業(yè)服務公司常見的糾紛還包括物業(yè)服務公司對小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設施設備管理不當導致他人人身損害糾紛；因小區(qū)內(nèi)發(fā)生財產(chǎn)被盜、被搶、人身傷亡等安全管理糾紛；因物業(yè)服務公司挪用維修資金、拒不公開賬目等糾紛，鑒于上述糾紛與本操作指引第四章共同管理權等內(nèi)容息息相關，在此就不再一一列舉。3.4.3業(yè)主與業(yè)主常見糾紛及處理機制3.4.3.1業(yè)主與業(yè)主相鄰權糾紛1、律師應收集的主要證據(jù)包括：（1）證實屬于業(yè)主共用部位相關證據(jù)，具體詳見第3.4.1.1.1論述；（2）業(yè)主權屬證明，如房屋所有權或《商品房買賣合同》等；（3）城市規(guī)劃部門批復文件；（4）有利害關系業(yè)主書面同意文件；（5）人實施行為相關證據(jù)，如經(jīng)過公證的照片等；（6）被人損失證明材料。2、律師應重點審查的內(nèi)容及注意的事項包括：（1）通過第3.4.1.1條第1款所述相關證據(jù)，律師應重點把握業(yè)主所侵害的部位是否為業(yè)主共用部分，如為專有部分，則可參照本操作指引第二章執(zhí)行，不屬于本章節(jié)討論的范圍。（2）通過業(yè)主的權屬證明，審查業(yè)主是否屬于法律規(guī)定的有利害關系業(yè)主。如權屬證明無法證實，則需要提供對有利害關系業(yè)主通風、采光、通行、排水、環(huán)境等造成影響的其他證據(jù)。（3）關于的事實界定問題。律師應重點審查涉嫌的業(yè)主所實施的行為是否屬于合理利用共用部分，如為合理利用則不應構(gòu)成；（4）關于救濟問題。如業(yè)主所實施的行為符合我國《民法通則》、《物權法》關于的界定，確實侵害業(yè)主共用部位合法權利，則有利害關系的業(yè)主有權要求排除妨害、恢復原狀、消除影響。其他業(yè)主因此而遭受其他損害的，其他業(yè)主有權要求賠償，具體詳見第3.4.1.2條第2款中第（4）項論述。此外，需要說明的是，律師在處理此類糾紛的過程中，應本著相互協(xié)商、維護和諧的鄰里關系原則，力爭此類糾紛妥善處理。如，律師應提示業(yè)主可以在其他業(yè)主實施行為之時善意的提醒并予以制止，以避免其他業(yè)主實施行為完畢后又要重新拆除以及影響雙方鄰里關系等問題的出現(xiàn)。如果業(yè)主善意的提醒及制止不能發(fā)揮很好的作用，律師還可以提示業(yè)主通過業(yè)主委員會、居民委員會甚至規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)予以解決。如上述救濟途徑仍無法解決，律師再建議業(yè)主向法院提起訴訟似乎更為妥當。第四章建筑物區(qū)分所有權共同管理權法律業(yè)務操作指引第一節(jié)概述4.1.1共同管理權的含義 根據(jù)《物權法》第七十條，共同管理權，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共同管理的權利。4.1.2共同管理權的特征4.1.2.1 共同管理權是業(yè)主基于對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分的所有權，而享有的專屬于業(yè)主的權利。任何人通過取得房屋所有權就自然取得共同管理權，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。共同管理權是所有權的延伸，是確保專屬所有權和共有權實現(xiàn)的手段。不論管理形式是自主進行，還是委托他人，真正的管理主體都應當是業(yè)主本身。4.1.2.2 業(yè)主通過成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，由其代表全體業(yè)主實現(xiàn)和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益?！吨腥A人民共和國物權法》第七十六條，規(guī)定了共同管理權所包含的各項基本內(nèi)容，同時由業(yè)主大會制定的管理規(guī)約可以更詳細的約定在每個特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同管理權的所含內(nèi)容、行使方式、處理機制等事項。 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，則由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。4.1.2.3 業(yè)主委員會召集業(yè)主召開業(yè)主大會會議，以集體討論或書面征求意見的形式作出合法有效的業(yè)主大會會議決定，該決定對業(yè)主具有約束力。因此，共同管理權是一種成員權，具體表現(xiàn)為表決權、選舉權、監(jiān)督權、請求權等權利。第二節(jié)業(yè)主大會4.2.1業(yè)主大會的概述4.2.1.1業(yè)主，是指房屋的所有權人，主要包括以下兩種：第一，依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人；第二，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。4.2.1.2業(yè)主大會，是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的，是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的自治性組織。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。如果只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。4.2.2律師為首次業(yè)主大會的成立提供法律服務4.2.2.14.2.2.2律師應提示業(yè)主，籌備組成員名單、籌備組的職責應在首次業(yè)主大會召開前一定期限內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；同時建設單位和前期物業(yè)服務企業(yè)應為籌備組開展工作提供條件；律師應提示業(yè)主，籌備組履行職責的的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會之日終止。4.2.2.3律師應提示首次業(yè)主大會應當討論（1）業(yè)主大會議事規(guī)則，是業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的基本準則，主要內(nèi)容包括：業(yè)主大會名稱，物業(yè)項目地址、四至范圍；業(yè)主大會權利；業(yè)主委員會職責；業(yè)主大會的議事方式及表決程序；業(yè)主大會定期會議的時間和形式；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；業(yè)主委員會委員的組成和任期；業(yè)主投票權確定辦法；活動經(jīng)費的使用；印章的使用和管理；其他關于業(yè)主大會的重大事項等事項。（2）管理規(guī)約，主要約定：有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應承擔的責任等事項。律師應提示合法通過的管理規(guī)約，對全體業(yè)主具有約束力。（3）選舉業(yè)主委員會；（4）物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務標準；（5）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。4.2.3律師為業(yè)主大會提供法律服務4.2.3.1（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。4.2.3.21、業(yè)主大會會議分為定期會議（應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開）和臨時會議（經(jīng)20%以上的業(yè)主提議召開）。 2、