會(huì)計(jì)學(xué)1財(cái)務(wù)管理級(jí)學(xué)生作品萬科籌資之路與資本結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀行貸款，近來國務(wù)院和央行出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺(tái)，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭等大事。第1頁/共22頁二、發(fā)行前股本結(jié)構(gòu)及大股東持股情況

截至2006年12月31日股份類別

本次變動(dòng)前

本次變動(dòng)增減（+，-）

本次變動(dòng)后

數(shù)量比例

可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股（注1）

非公開發(fā)行(注2)其他（注3、4）數(shù)量比例

一、有限售條件的股份

1、國家及國有法人持股

358,517,0939.63%0110,000,000-193,186,649275,330,4446.30%2、境內(nèi)法人持股138,754,8903.73%0290,000,000-138,754,89090,000,0006.64%3、境內(nèi)自然人持股

2,415,5780.06%0002,415,5780.05%4、外資持股

有限售條件股份合計(jì)

499,687,56113.42%0400,000,000-331,941,539567,746,02212.99%二、無限售條件股份

1、人民幣普通股2,675,101,99771.86%247,211,0810331,941,539254,254,61774.47%2、境內(nèi)上市外資股

547,898,11214.72%000547,898,11212.54%無限售條件股份合計(jì)

3,223,000,10986.58%247,211,0810331,941,5393,802,152,72987.01%三、股份總數(shù)3,722,687,670100.00%247,211,081400,000,00004,369,898,751100.00%第2頁/共22頁前十大股東情況

股東總數(shù)136,555戶（其中a股128,216戶，b股8,339戶）前10名股東持股情況

持有人名稱持股比例(%)持股數(shù)量股本性質(zhì)(萬股)華潤(rùn)股份有限公司14.5463,550.35A股流通股南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金2.5311,071.86A股流通股CLSALIMITED1.767,683.09B股流通股劉元生1.345,844.63A股流通股中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司－分紅－個(gè)人分紅-005L-FH002深1.295,634.23A股流通股南方高增長(zhǎng)股票型開放式證券投資基金1.25,250.12A股流通股UBSAG1.155,012.37A股流通股上海南都偉峰投資管理有限公司1.145,000.00流通受限股份TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.1.084,730.52B股流通股易方達(dá)平穩(wěn)增長(zhǎng)證券投資基金1.064,635.21A股流通股第3頁/共22頁發(fā)行情況

中文全稱

：萬科企業(yè)股份有限公司

英文名稱

：CHINA

VANKE

CO.,

LTD

Ａ股代碼

：000002

Ａ股簡(jiǎn)稱

：萬科Ａ

Ａ股上市日期

：1991年01月29日發(fā)行日期：1988年12月28日

第4頁/共22頁發(fā)行情況

中文全稱

：萬科企業(yè)股份有限公司

英文名稱

：CHINA

VANKE

CO.,

LTD

Ｂ股代碼

：200002

Ｂ股簡(jiǎn)稱

：萬科ＢＢ股上市日期

：1993年05月28日

發(fā)行日期：1993年04月06日第5頁/共22頁三、籌資之路1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，并于同年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。1991年1月29日，公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務(wù)，公司開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項(xiàng)目及零售業(yè)務(wù)，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。年底，華潤(rùn)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司成為第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08%。第6頁/共22頁2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。2003年，公司進(jìn)入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)，初步形成“3+X”的區(qū)域發(fā)展模式。2004年9月，公司19.90億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。本次發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券于2004年10月8日在深圳證券交易所掛牌交易，簡(jiǎn)稱“萬科轉(zhuǎn)2”，債券代碼126002。2005年，6月29日實(shí)施公司2004年度每10股派發(fā)人民幣1.5元（含稅）并轉(zhuǎn)增5股的派息、轉(zhuǎn)增股本方案后，轉(zhuǎn)股價(jià)格相應(yīng)調(diào)整為每股人民幣3.55元.

第7頁/共22頁2006年籌資情況由于公司a股股票自2006年1月4日至2006年2月21日，連續(xù)28個(gè)交易日中累計(jì)20個(gè)交易日的收盤價(jià)格高于當(dāng)期轉(zhuǎn)股價(jià)（3.55元/股）的130%（即4.615元/股），滿足了有關(guān)規(guī)定和本公司《可轉(zhuǎn)換公司債券募集說明書》相關(guān)約定，本公司已行使“萬科轉(zhuǎn)2”贖回權(quán)利，將截至2006年4月7日之前未轉(zhuǎn)股的3,869,60010元（38,696張）“萬科轉(zhuǎn)2”全部贖回?！叭f科轉(zhuǎn)2”已于2006年4月14日摘牌.經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，公司以10.5元/股的發(fā)行價(jià)格，向華潤(rùn)股份有限公司等10家發(fā)行對(duì)象，非公開發(fā)行400,000,000股a股股票，共募集資金42億元。扣除發(fā)行費(fèi)用，募集資金凈額41.967億元。2006年12月27日，非公開發(fā)行的a股股票在深圳證券交易所上市。第8頁/共22頁多元化的融資方式

1、直接融資方面

公司憑借在國內(nèi)證券市場(chǎng)良好的公司形象、業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及投資者關(guān)系，取得了資本市場(chǎng)的高度認(rèn)同。公司1988年發(fā)行股票籌資2,800萬元，1991年發(fā)行新股籌資1.27億元，1993年發(fā)行Ｂ股籌資4.5億元港幣，1997年增資配股籌資3.83億元，2000年增資配股籌資6.25億元，2002年發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券籌資15億元,04年又發(fā)行19.9億元。2006年,定向增發(fā)A股,籌集資金42億。公司歷次籌集的資金均嚴(yán)格按照公司承諾使用，收益理想。截止到目前，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和股利分配政策均符合上市公司發(fā)行新股相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，為公司再次通過資本市場(chǎng)籌集資金奠定了良好基礎(chǔ)。

2、間接融資方面

公司自上市以來，取得了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，且一直注重維護(hù)公司良好的財(cái)務(wù)形象。公司資信情況良好，公司與中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好的合作伙伴關(guān)系，多年來該等金融機(jī)構(gòu)為公司的發(fā)展提供了有力的資金支持。

第9頁/共22頁有利地償債措施

公司將通過持續(xù)增長(zhǎng)的良好業(yè)績(jī)和股東回報(bào)、穩(wěn)定而貼近市場(chǎng)的分紅派息政策、良好的投資者關(guān)系管理戰(zhàn)略、信息的透明度和規(guī)范運(yùn)作等吸引更多的投資者

（一）公司將首先以募集資金投資項(xiàng)目的良好收益進(jìn)行償債；

（二）當(dāng)募集資金投資項(xiàng)目尚未產(chǎn)生收益或收益未能滿足償債要求時(shí)，公司將以公司自有資金進(jìn)行償付；公司將對(duì)公司的資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量以及現(xiàn)金流量進(jìn)行合理調(diào)控，使公司具有合理的資本結(jié)構(gòu)、良好的資產(chǎn)質(zhì)量、充足的現(xiàn)金流量，保證公司的償債能力；第10頁/共22頁

良好的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

建立與業(yè)務(wù)快速發(fā)展相匹配的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。這包括三方面的工作：第一是加強(qiáng)對(duì)外部環(huán)境變化趨勢(shì)的研究和把握，做到及時(shí)應(yīng)變；第二是秉持“現(xiàn)金為王”原則，完善現(xiàn)金流管理體系；第三是強(qiáng)化職員職務(wù)行為準(zhǔn)則宣導(dǎo)，完善內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制。第11頁/共22頁年份2005年12月31日2006年12月31日短期借款900,000,000.002,715,470,000.00應(yīng)付票據(jù)3,781,990.380應(yīng)付賬款3,318,835,001.625,952,263,500.00預(yù)收賬款4,664,152,790.568,836,351,000.00應(yīng)付福利費(fèi)17,719,176.8631,488,800.00應(yīng)交稅金43,491,656.2260,895,700.00其它應(yīng)交款(67,030.46)11,354,100.00其它應(yīng)付款1,210,901,610.962,611,077,200.00預(yù)提費(fèi)用37,967,806.34575,975,400.00一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債662,980,000.001,090,094,000.00第12頁/共22頁年份2005年12月31日2006年12月31日長(zhǎng)期借款1,194,889,180.009,510,879,000.00應(yīng)付債券884,762,649.440長(zhǎng)期應(yīng)付款428,573,863.9257,003,900.00其它長(zhǎng)期負(fù)債19,201,125.9817,391,600.00第13頁/共22頁四、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀年份2005年12月31日

2006年12月31日流動(dòng)負(fù)債10,883,742,013.8921916647000.00長(zhǎng)期負(fù)債2,527,426,819.349585274500.00債務(wù)資本合計(jì)13,411,168,833.2331501921400.00權(quán)益資本8,309,602,557.0414882371300.00第14頁/共22頁第15頁/共22頁

大規(guī)模的籌集資金，使得公司的負(fù)債率持續(xù)升高，2006比去年又增加6.49個(gè)百分點(diǎn)，這都由于預(yù)收帳款、長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期應(yīng)付款的增加等因素的關(guān)系。這一負(fù)債水平稍許限制了公司進(jìn)一步舉債的能力。而在宏觀調(diào)控逐步深入之后，市場(chǎng)面臨很多機(jī)會(huì)，如果不能籌措足夠資金，公司可能會(huì)錯(cuò)失加快發(fā)展的機(jī)遇。針對(duì)上述情況，公司應(yīng)進(jìn)一步開拓融資渠道，增加信托發(fā)行，擴(kuò)大與境外資金合作。在新的一年，公司應(yīng)展開更多新的融資方式的嘗試。管理層應(yīng)秉承安全原則，將負(fù)債率控制在適當(dāng)水平，但仍不能排除短期內(nèi)負(fù)債水平一定程度上升的可能。第16頁/共22頁

五、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析（2006年）資產(chǎn)負(fù)債率(%)=64.94（與往年的對(duì)比）股東權(quán)益比(%)=30.68長(zhǎng)期負(fù)債資產(chǎn)比(%)=19.76財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)=1.04

第17頁/共22頁從以上數(shù)據(jù)可以看出負(fù)債當(dāng)中流動(dòng)負(fù)債的比重大,長(zhǎng)期負(fù)債比率較低,因而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)增加,應(yīng)該增大長(zhǎng)期負(fù)債,以加強(qiáng)抵御其風(fēng)險(xiǎn)的能力在長(zhǎng)期負(fù)債資產(chǎn)比中，長(zhǎng)期借款占99.22%，與05年相比多了52個(gè)百分點(diǎn)，占總借款的比重持