海南房地產(chǎn)金融2022年解結(jié)?你可能感愛(ài)好的關(guān)于房地產(chǎn)的討論報(bào)告：2022-2022年中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)報(bào)告2022-2022年中國(guó)重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)報(bào)告2022-2022年中國(guó)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)站行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)2022-2022年中國(guó)南寧房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀及投資前景猜測(cè)報(bào)告2022-2022年商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情監(jiān)測(cè)及投資可行性討論報(bào)告查看更多報(bào)告

7月8日，海南省政府招商辦公室將明光大酒店、賽格國(guó)際大廈等一批有代表性的大宗停緩建處置項(xiàng)目納入省府招商項(xiàng)目，并對(duì)外公開(kāi)招商，一時(shí)應(yīng)者云集。

今年初，三亞市政府年初曾對(duì)外稱，三亞爛尾樓已基本處置完畢；而?？谑刑幹梅康禺a(chǎn)辦公室(下稱海口市處置辦)亦稱,截止今年6月底，?？?7%的項(xiàng)目申報(bào)了處置方案，62%的項(xiàng)目復(fù)工。

然而，海南爛尾樓問(wèn)題并不如此簡(jiǎn)潔。明光大酒店產(chǎn)權(quán)人海口明光旅游進(jìn)展有限公司日前已數(shù)次派人到?？谑刑幹棉k理論，聲稱對(duì)招商事項(xiàng)不知情，要求自行處理；而對(duì)賽格國(guó)際大廈擁有產(chǎn)權(quán)的中國(guó)銀行海南省分行在申請(qǐng)多年后始終未完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

與個(gè)案對(duì)比的是，在?？谑刑幹棉k今年3月份向國(guó)家財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部、人民銀行聯(lián)合調(diào)查組遞交的書(shū)面報(bào)告中稱，尚有105萬(wàn)平方米空置商品房未消化，205宗、面積約400萬(wàn)平方米停緩建工程未復(fù)工，需用3年時(shí)間才能竣工銷(xiāo)售，因此建議將積壓房地產(chǎn)減免稅的優(yōu)待政策延長(zhǎng)至2022年底，并增撥中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金2.6億元。

2022年，或許是海南爛尾樓的終結(jié)時(shí)間?

?？谥春Ｄ蠣€尾樓之痛重在海口。海南最高的爛尾樓明光大酒店位于海口市南海大道和龍昆南路交界處，這個(gè)樓宇曾被稱為海南爛尾樓的“代表作品”。

據(jù)?？谑刑幹棉k供應(yīng)的項(xiàng)目規(guī)劃書(shū)顯示，該樓于1994年4月被?？谑协偵絽^(qū)規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)建設(shè)，批建面積97871萬(wàn)平方米，高48層，?？诿鞴饴糜芜M(jìn)展有限公司投資25825萬(wàn)元于1994年動(dòng)工建設(shè)，1998年12月因資金鏈短缺被迫停工。

明光大酒店沉睡六年后，海南省招商辦于2022年7月就此項(xiàng)目向社會(huì)公開(kāi)招商，合作方式可以獨(dú)資、合資、合作等，并可享受停緩建工程的相關(guān)優(yōu)待政策，如稅費(fèi)減免、行政費(fèi)用免收、事業(yè)服務(wù)性費(fèi)用減半收取等。

明光大酒店招商標(biāo)的1.2億元系由?？谑刑幹棉k測(cè)算而成。但記者在該辦看到另一番景象：?？诿鞴饴糜芜M(jìn)展有限公司兩位員工代表公司向海口市處置辦提出異議，不同意以招商方式解決明光大酒店的問(wèn)題。

該公司一位人士對(duì)記者說(shuō)，“我們要自行處理，招商事項(xiàng)并不知情，這幾天來(lái)已交涉多次，但未有結(jié)果?！?/p>

而海口市處置辦一人士則稱，“今年初，處置辦曾與明光公司溝通過(guò)，明光公司亦要求政府供應(yīng)有關(guān)招商信息，隨后我們上報(bào)了測(cè)算價(jià)格，問(wèn)題關(guān)鍵是公布的招商價(jià)格可能過(guò)低，致使明光公司有些被動(dòng)。”

這或許只是政府與企業(yè)未能充分協(xié)調(diào)，但明光大酒店項(xiàng)目更大的問(wèn)題在于，對(duì)它的盤(pán)活不是簡(jiǎn)潔一棟樓的問(wèn)題。記者在該爛尾樓現(xiàn)場(chǎng)看到，該樓只是完成了外部鋼筋水泥架構(gòu)，雨水澆漓，外觀特別難看，但在方圓幾里處卻非常惹眼。不僅如此，僅它的左方20米處，就有三棟爛尾住宅樓，沒(méi)有窗戶，內(nèi)部空空蕩蕩，低層被幾戶民工占用；右方處也是待開(kāi)發(fā)地。因此，對(duì)明光的盤(pán)活必將是一攬子項(xiàng)目。

實(shí)際上，?？谑袑?duì)大宗積壓樓盤(pán)的處置始終非常乏力。據(jù)?？谑刑幹棉k楊先生說(shuō)，大宗樓盤(pán)債權(quán)債務(wù)關(guān)系簡(jiǎn)單，處置難度大，至今沒(méi)有一個(gè)勝利的案例，實(shí)際上，處置辦更多擔(dān)當(dāng)?shù)囊仓荒苁谴顦蚬ぷ鳌?/p>

困難再次加大。2022年7月，瓊山市撤市改區(qū)后并入?？谑校？谑刑幹棉k接手的瓊山爛尾樓項(xiàng)目有110宗、320萬(wàn)平方米。

進(jìn)入海口市處置辦，首先映入眼簾的是墻上張貼的幾大幅圖表。其中，一幅題為《海口市2022年重點(diǎn)停緩建工程項(xiàng)目處置進(jìn)展表》顯示，今年共有90項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目需要處置，而海口明光大酒店就榜上出名。

不僅如此，據(jù)該處置辦半年工作報(bào)告顯示，截至2022年6月底，海口市未處置的停緩建項(xiàng)目有166宗，建筑面積527萬(wàn)平方米(含瓊山區(qū)81宗、210萬(wàn)平方米)其中,司法查封的54宗，建筑面積178萬(wàn)平方米；涉及金融單位的有17宗，建筑面積79萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)?？诜e壓房地產(chǎn)處理難度之大。實(shí)際上，海口是海南省上世紀(jì)90年月房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)。截止1998年底，全市空置商品房360萬(wàn)平方米；停緩建工程項(xiàng)目446宗，用地面積588.3萬(wàn)公頃，涉及原規(guī)劃報(bào)建面積1438萬(wàn)平方米；閑置土地2856萬(wàn)公頃。積壓房地產(chǎn)總量占全省的78%，全國(guó)的7.8%。

政府代為處置1999年初，海南省成立處置積壓房地產(chǎn)工作小組，由省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)林克昌任主任。

隨即，?？谑杏谕瓿闪⒘耸刑幹梅e壓房地產(chǎn)工作小組，小組下設(shè)辦公室，即處置辦。處置辦設(shè)立9個(gè)實(shí)施小組，各實(shí)施小組由一名副局長(zhǎng)詳細(xì)負(fù)責(zé)，組成人員由城建、規(guī)劃、國(guó)土、房改、經(jīng)貿(mào)、法院等多部門(mén)抽調(diào)組成。

?？谑刑幹棉k楊科長(zhǎng)說(shuō)，“處置辦為市政府直屬結(jié)構(gòu)，辦公室主任最早由副市長(zhǎng)兼任，現(xiàn)改為市副秘書(shū)長(zhǎng)兼任。最早人員多達(dá)35名，現(xiàn)在約有15名左右。”

據(jù)其介紹，至1999年至2022年上半年，該處置辦5年多來(lái)累計(jì)處置空置商品房255萬(wàn)平方米(完成70.8%),處置停緩建工程290萬(wàn)平方米(完成原報(bào)建面積的20.1%),兩者累計(jì)545萬(wàn)平方米。

“處置方式有多種，如轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)、代為處置、融資、招商等，其中，代為處置是?？诘囊豁?xiàng)創(chuàng)舉?！焙Ｄ鲜〗ㄔO(shè)廳綜合處負(fù)責(zé)人稱。所謂代為處置即政府限定一個(gè)時(shí)間讓停緩建工程項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人申報(bào)處置方案，對(duì)超過(guò)期限不作為的停緩建工程，政府就指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行代為處置，處置收益存放在法院或財(cái)政指定的賬戶，待產(chǎn)權(quán)人清理關(guān)系后，憑有效證明文件再申領(lǐng)安排。

于2000年10月成立的?？谑蟹康禺a(chǎn)代為處置中心事實(shí)上擔(dān)當(dāng)了這一職能。該中心在業(yè)務(wù)上接受市處置辦的指導(dǎo)。2000年6月，?？谑腥舜蟪Ｎ瘯?huì)審議通過(guò)該處置方法，隨后海南省人大在該市代為處置做法的基礎(chǔ)上出臺(tái)了《關(guān)于加快處置海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)停緩建工程的打算》。截至2022年4月，?？谑写鸀樘幹庙?xiàng)目122宗，規(guī)劃報(bào)建面積417萬(wàn)平方米，占全市停緩建工程總量的29%。

難點(diǎn)：金融房產(chǎn)單是省、市處置辦的力氣，難以全面解決積壓房地產(chǎn)問(wèn)題。據(jù)海南省建設(shè)廳有關(guān)人士介紹，積壓房地產(chǎn)中金融資產(chǎn)占絕大部分，而很多金融機(jī)構(gòu)不認(rèn)同政府的代為處置方式。

截至2022年8月，海南未處置的積壓房地產(chǎn)資產(chǎn)中，逾70%屬于四大國(guó)有商業(yè)銀行；而金融機(jī)構(gòu)在海南的停建、緩建工程項(xiàng)目有90多個(gè)，建筑總面積達(dá)160多萬(wàn)平方米，沉淀資金達(dá)180億元。

為此，省政府于2022年8月斥資1億元組建了海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司，特地承接、管理和處置國(guó)有商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)，并向金融機(jī)構(gòu)償還處置回籠的資金。處置期限為五年時(shí)間，海南當(dāng)年處置所得次年交回銀行，以海南省財(cái)政做擔(dān)保。

記者采訪當(dāng)日，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司主要負(fù)責(zé)人正在與工商銀行海南省分行溝通，商談辦理項(xiàng)目移交手續(xù)。但記者從另一渠道了解到，商業(yè)銀行向聯(lián)合資產(chǎn)管理公司辦理移交手續(xù)的積壓房地產(chǎn)項(xiàng)目為數(shù)甚少。

按國(guó)務(wù)院于2022年10月下發(fā)的《處置海南省積壓房地產(chǎn)補(bǔ)充方案》所確定的協(xié)議移交價(jià)值的比例，已確權(quán)的積壓商品房將按評(píng)估總價(jià)的85%(?？诒壤魇幸?guī)定不同，下同)移交,沒(méi)有確權(quán)的按評(píng)估價(jià)的30%移交。

對(duì)此條款，銀行感到另一番委屈。一位銀行人士稱，聯(lián)合資產(chǎn)管理公司執(zhí)行商業(yè)化運(yùn)作，銀行擔(dān)憂的是國(guó)有資產(chǎn)會(huì)受到損失，至于地方財(cái)政擔(dān)保，過(guò)去也有過(guò)未兌現(xiàn)的先例。

中國(guó)銀行海南省分行資產(chǎn)保全處鄭處長(zhǎng)說(shuō)，中行除將一些不良資產(chǎn)剝離給信達(dá)公司外，并未有一宗給聯(lián)合資產(chǎn)管理公司。

“事實(shí)上，都是總行在與海南方面在談。以賽格國(guó)際大廈為例，已于今年上劃總行，但債務(wù)仍掛在分行，并且目前尚未核呆。”

而另一方面，自2022年下半年起海南房地產(chǎn)市場(chǎng)消失回暖跡象，原視積壓房地產(chǎn)為包袱的銀行，心態(tài)已開(kāi)頭起了微妙變化。

國(guó)開(kāi)行的角色在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)中，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行海南省分行也扮演著重要角色。

2022年12月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行副行長(zhǎng)劉克崮在一份“支持海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展”的主題報(bào)告。據(jù)劉在報(bào)告中介紹，2022年國(guó)開(kāi)行累計(jì)新發(fā)放人民幣貸款70億元，美元2.43億，本外幣貸款余額達(dá)到148億元，占全省金融機(jī)構(gòu)人民幣中長(zhǎng)期貸款的36%。其中，城建是重點(diǎn)支持的行業(yè)。

2022年12月，國(guó)開(kāi)行與海南省政府簽訂了合作協(xié)議，2022年，對(duì)?？凇⑷齺喪羞M(jìn)行了信用評(píng)審，簽訂了《開(kāi)發(fā)性金融合作協(xié)議》，協(xié)議總金額150億元。其中，?？谑谐鞘谢A(chǔ)設(shè)施新一捆項(xiàng)目已簽訂總借款合同60億元，項(xiàng)目合同10.4億元，發(fā)放中長(zhǎng)期貸款3.3億元，短期貸款2.3億元；三亞市城市基礎(chǔ)設(shè)施新一捆項(xiàng)目已簽訂總借款合同15億元，項(xiàng)目合同7.3億元，發(fā)放中長(zhǎng)期貸款2.7億元。

不僅如此，國(guó)開(kāi)行還在監(jiān)控土地出讓。在給?？诘?0億元貸款中，有7.4億元是給還?？谑谐鞘薪ㄔO(shè)投資公司進(jìn)行海口市海秀西路、丘海大道等16個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，而?？谑形⑹姓诮M建城投公司時(shí)就給予了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、城市資源經(jīng)營(yíng)權(quán)和有效的政府債權(quán)等。

據(jù)國(guó)開(kāi)行海南分行信貸管理處丁處長(zhǎng)介紹，為防止炒賣(mài)地皮、哄抬地價(jià)，國(guó)開(kāi)行海南分行實(shí)行了信用評(píng)審和債項(xiàng)評(píng)審雙重制度，同時(shí)建議海口市政府規(guī)范土地市場(chǎng)、嚴(yán)格土地規(guī)劃，有組織、有方案地對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)整理和供應(yīng)?！拔覀兲岢龅耐恋亟?jīng)營(yíng)要統(tǒng)一管理的做法，可有效約束地方政府的短期行為，并在事實(shí)上做到了將貸款風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口前移?！?/p>

“目前，我們主要做的是舊城改造這一塊，參加處置積壓爛尾樓是今后業(yè)務(wù)的一個(gè)意向。此外，國(guó)開(kāi)行還樂(lè)觀與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ瑓⒓又贫润w系和信用體系建設(shè)，并詳細(xì)參加制定了《海南利用國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款資金管理方法》等一攬子制度?！?/p>

與國(guó)開(kāi)行監(jiān)控土地出讓異曲同工的是，?？谑幸查_(kāi)頭加大土地回收力度。截止到2022年4月，海口建立了土地儲(chǔ)備制度，同時(shí)盤(pán)活變現(xiàn)資產(chǎn)達(dá)1億元，抵押貸款為政府供應(yīng)資金約2.6億元。

爛尾樓2022年終結(jié)?據(jù)海南省建設(shè)廳新聞發(fā)言人介紹，截止到2022年6月底，海南省應(yīng)處置的閑置建設(shè)用地23788.5公頃，除司法查封的5170.5公頃外，可處置的18618公頃全部納入處置程序，已落實(shí)處置的閑置建設(shè)用地18005公頃，占可處置面積的96.7%。

在積壓商品房銷(xiāo)售方面，全省已銷(xiāo)售和出租的積壓商品房面積為365萬(wàn)平方米，占總量的80%。

在停緩建工程處置方面，全省共批準(zhǔn)處置方案的項(xiàng)目涉及原規(guī)劃報(bào)建面積1355萬(wàn)平方米，占原規(guī)劃報(bào)建面積1631萬(wàn)平方米的83%；批準(zhǔn)建設(shè)面積829萬(wàn)平方米，已竣工后銷(xiāo)售或自用的有460萬(wàn)平方米。

該發(fā)言人稱，三亞市的停緩建工程已全部動(dòng)工建成。

2022年3月，海南省處置辦組織了省、?？凇⑷齺喪械姆康禺a(chǎn)形勢(shì)及處置積壓房工作的專題調(diào)研，并向國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行組成的聯(lián)合調(diào)查組進(jìn)行了匯報(bào)。據(jù)海南省建設(shè)廳綜合處負(fù)責(zé)人介紹，四部門(mén)認(rèn)為“海南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上是良好的，供求總量、供求結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”。

而海口市處置辦的未處置數(shù)據(jù)則與整體狀況相差太大。

同是在向四部委的匯報(bào)中，?？谑刑幹棉k以書(shū)面文字報(bào)告稱，尚有105萬(wàn)平方米空置商品房未消化，205宗、面積約400萬(wàn)平方米停緩建工程未復(fù)工，需用3年時(shí)間才能竣工銷(xiāo)售，因此建議將積壓房地產(chǎn)減免稅的優(yōu)待政策延長(zhǎng)至2022年底。

同文指出，?？谑修D(zhuǎn)化房涉及返還土地出讓金缺口達(dá)2.6億元，因此建議財(cái)政部連續(xù)追加補(bǔ)助資金。另?yè)?jù)了解，海南省積壓商品房轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)適用住房已完成申報(bào)財(cái)政部補(bǔ)助租金超4億元額度，達(dá)5.56億元，已批復(fù)3.14億元。

7月中旬，?？谑形匍_(kāi)會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)爭(zhēng)取在2022年底將爛尾樓基本處置完畢。

“綜合來(lái)看，海南爛尾樓處置不能太樂(lè)觀，作為海南重災(zāi)區(qū)的?？谑刑幹梅e壓房地產(chǎn)的較早時(shí)間應(yīng)在2022年?！币晃婚L(zhǎng)期從事海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人士稱。鏈接：

海南房地產(chǎn)“泡沫”再現(xiàn)？

據(jù)一位不愿公開(kāi)姓名的海南房地產(chǎn)業(yè)界人士介紹，目前，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾次挫折后，已經(jīng)相當(dāng)理性，在實(shí)際操作上，執(zhí)行靠近原則，即中小房地產(chǎn)商會(huì)在大房地產(chǎn)商擬建和在建的樓盤(pán)旁購(gòu)買(mǎi)土地建設(shè)，形成群聚效應(yīng)，這樣價(jià)格上去了，道路等問(wèn)題都解決了。目前，這種方式較為普遍。如在海口國(guó)貿(mào)和三亞等地，均有這種狀況。

“另外，房?jī)r(jià)在抬升。如?？趪?guó)貿(mào)的置地花園，以2500元每平方米起價(jià)，每高一層樓加價(jià)50元，賣(mài)得相當(dāng)好。”

“而購(gòu)房者多為外地人，包括東北、北京、上海等地人士。如東北人，在海南做生意的較多，多為子女為老人買(mǎi)棟房子，在10月份接老人來(lái)島，次年五月前后送走。海南更多的是這種候鳥(niǎo)類樓房?！?/p>

然而，曾在海南聯(lián)合資產(chǎn)管理公司工作過(guò)的蔡慎坤向媒體出具的數(shù)據(jù)顯示，2022年末海口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工總面積為406.8萬(wàn)平方米，而2022年共銷(xiāo)售商品房(含二手房)面積96萬(wàn)平方米，兩者差距實(shí)在太大，值得警惕。