上海2015年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：決定房地產(chǎn)供給量的因素試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，有關(guān)部門可以__。A.征收土地閑置費B.無償收回土地使用權(quán)C.解除出讓合同D.變更出讓合同2、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市市區(qū)內(nèi)，取得了一塊商業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)，按照規(guī)定，該土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40B：50C：60D：70E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章3、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是（）。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差4、已知某筆貸款的名義利率為12%,若年實際利率為12.68%,則該筆貸款每年計息一次。246125、以下房地產(chǎn)既可以銷售，也可以出租或營業(yè)的是。A：餐館B：旅館C：寫字樓D：特殊廠房E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%,該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。457.40476.98686.10715.487、經(jīng)批準的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的組織實施。A：省級人民政府B：市、縣人民政府C：市、縣人民政府土地管理部門D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、估價報告有效期應從起計。A：估價時點B：估價作業(yè)期C：出具估價報告之日D：簽訂估價委托合同之日E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某宗房地預計未來每年凈收益為16萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%,假設(shè)該宗土地的年限為無限年，則該宗土地的價值為。A：158萬元B：156萬元C：176萬元D：178萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、房地產(chǎn)的供給曲線表示。A：房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系B：房地產(chǎn)的出售量與購買量的關(guān)系C：房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系D：房地產(chǎn)的供給量與購買量的關(guān)系E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、房屋拆遷補償?shù)膶ο笫?。A：被拆除房屋的所有人B：被拆除房屋的使用人C：被拆除房屋的所有人和使用人D：被拆除房屋的代管人E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章12、—指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。A.成本加成定價法B.目標定價法C.認知價值定價法D.價值定價法13、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%,從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為萬元。（說明：建筑物經(jīng)濟壽命未明確說明，確定收益期限依據(jù)不充分）A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、資質(zhì)有效期屆滿，房地產(chǎn)估價機構(gòu)繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價活動的，資質(zhì)許可機關(guān)應當根據(jù)申請作出是否準予延續(xù)的決定。準予延續(xù)的，有效期延續(xù)年。A：1B：2C：3D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2,外墻面積6m2,單元間分隔墻面積8m2,公攤面積3m2,那么，可出租面積應為_。33m240m2C.43m2D.47m216、下列關(guān)于強制拍賣的標的，表述不正確的是。A：強制拍賣的標的，是指被人民法院在執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)并委托商業(yè)性拍賣機構(gòu)進行拍賣的被執(zhí)行人的財產(chǎn)B：強制拍賣標的須為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財產(chǎn)C：強制拍賣標的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產(chǎn)D：強制拍賣標的須為人民法院未采取控制性措施（查封、扣押、凍結(jié)）的財產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為一年。A.37B.40C.43D.5018、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其—由國務院代表國家行使。A.使用權(quán)B.征收權(quán)C.購買權(quán)D.所有權(quán)19、—是開發(fā)利潤與總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。A.開發(fā)利潤率B.財務利潤率C.項目利潤率D.成本利潤率20、某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（）年。3842586021、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120近，單位建筑面積的重置價格為600元/近，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00%B：84.00%C：84.17%D：84.80%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有的特性。A：變現(xiàn)性差B：易受政策影響C：依賴專業(yè)管理D：效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同23、房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限至少年。A：5B：8C：10D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、某宗土地面積2000m2,征地費600元/m2,土地使用權(quán)出讓金150元/m2,達到宗地狀況的土地開發(fā)費用800元/m2,管理費用100元/m2,貸款利率8%,開發(fā)周期為2年，銷售費用率、銷售稅費率和開發(fā)成本利潤率分別為6%、10%和15%,土地取得費在項目期初一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻支付，則該宗土地的積算價格為。A：1847元/m?B：2340元/mC：2419元/mD：2676元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、在現(xiàn)實中主要存在著下列相鄰關(guān)系_。A.通風、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系和險情危害的相鄰關(guān)系B.通風、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系和友好睦鄰的相鄰關(guān)系C.友好睦鄰的相鄰關(guān)系和險情危害的相鄰關(guān)系D.通風、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系，友好睦鄰的相鄰關(guān)系和險情危害的相鄰關(guān)系二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、臨時建筑是指的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。A：必須限期拆除B：結(jié)構(gòu)簡易C：結(jié)構(gòu)復雜D：永久性E：臨時性2、價高者得規(guī)則是為買方的競爭而設(shè)定，需在拍賣現(xiàn)場通過比較得出，比較的基礎(chǔ)是。A：拍賣人宣布的起拍價B：買方的報價C：拍賣的保留價D：競買人的報價E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則_。A.估價的依據(jù)有可能不同B.估價的方法有可能不同C.估價對象的范圍有可能不同D.不影響估價結(jié)果的公正性E.不影響估價報告的用途4、在項目評估中，說明項目在計算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報表是。A：投資計劃與資金籌措表B：資金來源與運用表C：營業(yè)利潤測算表D：全部投資現(xiàn)金流量表E：借款合同5、企業(yè)財務分析中，反映企業(yè)盈利能力的分析指標有。（2008年試題）A：資產(chǎn)報酬率B：銷售凈利率C：資產(chǎn)負債率D：存貨周轉(zhuǎn)率E：股東權(quán)益報酬率6、—是在土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。A.物業(yè)稅B.地產(chǎn)稅C.契稅D.增值稅7、估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的（）。A.融資計劃B.出租計劃C.銷售計劃D.租售計劃8、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。A：以出讓方式取得的土地使用權(quán)B：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)C：以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)D：以出租方式取得的土地使用權(quán)E：以抵押方式取得的土地使用權(quán)9、按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，目前在我國，物業(yè)管理的委托方有三類主體。A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B：政府物業(yè)管理職能部門C：公房出售單位D：業(yè)主大會E：業(yè)主委員會10、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。1618202211、住房公積金管理中心不是_。A.住房公積金委員會各項決策的執(zhí)行機構(gòu)B.住房公積金運作管理部門C.住房公積金管理的主體D.住房公積金管理的決策機構(gòu)12、房地產(chǎn)貸款擔保通常有三種形式，其中不包括_。A.保證B.信譽C.抵押D.質(zhì)押13、《刑法》規(guī)定，承擔資產(chǎn)評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的可處_,并處罰金。A.三年以下有期徒刑或者拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑14、對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，—進行估價。A.難以采用假設(shè)開發(fā)法B.可以采用比較法C.難以采用成本法D.可以采用收益法15、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地的用途分為。A：農(nóng)用地B：其他農(nóng)用地C：建設(shè)用地D：商業(yè)用地E：未利用地16、某家庭從銀行貸款100萬元購一200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為萬元。A：39.34B：19.67C：20.38D：30.56E：借款合同17、在采用市場法估價時也可以根據(jù)估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些__。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值18、各項成本費用的構(gòu)成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設(shè)項目的成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成的分類不正確的一項是_。A.不可預見費用包括管理費、銷售費用、財務費用、稅費和其他費用B.土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費C.房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.前期工程費包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費19、下列屬于普通股股東權(quán)利的有_。A.有限的表決權(quán)B.股票的轉(zhuǎn)讓權(quán)C.對公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán)D.對公司事務的質(zhì)詢權(quán)E.要求贖回權(quán)20、下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務收費，表述錯誤的是。人：按照服務形式，房地產(chǎn)咨詢收費分為口頭咨詢費和書面咨詢費B：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按一月至三月成交租金額標準，由雙方協(xié)商一次性收取C：房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費D：房地產(chǎn)估價采用差額定率累退計費E：實行獨家代理的由雙方協(xié)商，但房屋買賣代理收費最高不超過成交價格的0.5%21、短期資金市場主要由等子市場構(gòu)成。A：同業(yè)拆借市場B：票據(jù)市場C：大額定期存款單市場D：回購協(xié)議市場E：資本市場22、在房地產(chǎn)估價中，下列原則對應正確的是。A：最高行為準則與技術(shù)性原則對應B：普適性原則與特殊原劇對應C：謹慎原即與特殊原則對應D：技術(shù)性原則與謹慎原