專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

及項(xiàng)目策劃流程

第一篇策劃基礎(chǔ)知識(shí)目錄房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃以及房地產(chǎn)策劃一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)？？？

你的理解？？？如何？？？對(duì)土地資源經(jīng)過(guò)合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！一、房地產(chǎn)基本概念1.1房地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)定義1.3實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位1.4房地產(chǎn)的其他名稱1.5房地產(chǎn)業(yè)1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)1.7房地產(chǎn)的特性1.8房地產(chǎn)的類型1.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實(shí)物權(quán)益區(qū)位實(shí)體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)設(shè)備裝飾裝修一、房地產(chǎn)基本概念1.2房地產(chǎn)定義：

房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；一、房地產(chǎn)基本概念1.3實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位：房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國(guó)主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會(huì)和景觀等）和配套設(shè)施四個(gè)方面；一、房地產(chǎn)基本概念1.4房地產(chǎn)的其他名稱不動(dòng)產(chǎn)：中國(guó)物業(yè)：香港RealEstate：英國(guó)RealProperty：美國(guó)一、房地產(chǎn)基本概念1.5房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)一、房地產(chǎn)基基本概念1.6常用用的房地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)“一級(jí)市場(chǎng)””、“二級(jí)市市場(chǎng)”與“三三級(jí)市場(chǎng)”不同用途的土土地使用年限限建筑密度容積率建筑面積、使使用面積和套套內(nèi)建筑面積積常規(guī)物業(yè)實(shí)用用率不同制式單位位的換算（米米、公頃、英英尺、畝）一、房地產(chǎn)基基本概念1.6常用用的房地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)“一級(jí)市場(chǎng)””、“二級(jí)市市場(chǎng)”與“三三級(jí)市場(chǎng)”“一級(jí)市場(chǎng)””——指土地地使用權(quán)出讓讓，或批租的的市場(chǎng)指土地轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)；

“二級(jí)市場(chǎng)”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場(chǎng)“三級(jí)市場(chǎng)”——一、房地產(chǎn)基基本概念不同用途的土土地使用年限限居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、、娛樂(lè)等用地地：40年綜合或其他用用地：50年年1.6常用用的房地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)一、房地產(chǎn)基基本概念1.6常用用的房地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)建筑密度:又又稱為建筑覆覆蓋率，指一一定地塊內(nèi)所所有建筑物的的基地總面積積占建筑用地面積的比比率建筑密度=建建筑基底總總面積/建筑筑用地面積x100%（覆蓋率）試算：某地塊塊的總面積為為1000平平方米，其上上建筑物的基基地總面積為為600平方方米，問(wèn)建筑密度？？一、房房地產(chǎn)產(chǎn)基本本概念念1.6常常用的的房地地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)容積率率:是是反映映和衡衡量地地塊開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度的的一項(xiàng)項(xiàng)重要要指標(biāo)標(biāo)，指指一定定地塊塊內(nèi)總總建筑筑面積積與建建筑用用地面面積的的比值值。容積率率=總總建筑筑面積積/建建筑用用地面面積試算：：某地地塊的的總面面積為為1000平方方米，，其上上建筑筑物的的總面面積為為4000平方方米，，問(wèn)容積積率為為多少少？一、房房地產(chǎn)產(chǎn)基本本概念念1.6常常用的的房地地產(chǎn)術(shù)術(shù)語(yǔ)如：在在一定定地塊塊內(nèi)，，建筑筑物的的各層層面積積均相相同，，則建筑總總面積積=土土地總總面積積x建建筑密密度x建建筑筑層數(shù)數(shù)容積率=建建筑密度度x建建筑層層數(shù)一、房地地產(chǎn)基本本概念1.6常常用的的房地產(chǎn)產(chǎn)術(shù)語(yǔ)建筑面積積、使用用面積和和套內(nèi)建建筑面積積套內(nèi)建筑筑面積=套套內(nèi)房屋屋使用面面積+套內(nèi)內(nèi)墻體面面積+套內(nèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建建筑面積積建筑面積積=套套內(nèi)建建筑面積積+分分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖ娣e積一、房地地產(chǎn)基本本概念1.6常常用的的房地產(chǎn)產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常規(guī)物業(yè)業(yè)實(shí)用率率多層住宅宅：90-93%小高層及及高層住住宅：80-88%寫(xiě)字樓物物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)業(yè)：50%左右右一、房地地產(chǎn)基本本概念1.6常常用的的房地產(chǎn)產(chǎn)術(shù)語(yǔ)不同制式式單位的的換算（（米、公公頃、英英尺、畝畝）1平方米米=10.764平平方英尺尺1公頃=10000平方方米1公頃=15畝1畝=666.67平平方米一、房地地產(chǎn)基本本概念1.7房房地地產(chǎn)的特特性不可移動(dòng)動(dòng)性,易易受限限制唯一性壽命長(zhǎng)久久，用途途多樣，，相互影影響供給有限限，價(jià)值值量大，，流動(dòng)性性差保值增值值一、房地地產(chǎn)基本本概念1.8房房地地產(chǎn)的類類型居住物業(yè)業(yè)：自住住、投資資商用物業(yè)業(yè)：經(jīng)營(yíng)營(yíng)性、收收益性或或投資性性物業(yè)。。包括：寫(xiě)寫(xiě)字樓、、零售商商業(yè)物業(yè)業(yè)（商場(chǎng)場(chǎng)、購(gòu)物物中心、、店鋪）、酒酒店、娛娛樂(lè)類物物業(yè)等。。工業(yè)物業(yè)業(yè)：工業(yè)業(yè)廠房、、倉(cāng)儲(chǔ)用用房、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)研研發(fā)等特殊物業(yè)：：得到政府府特殊許可可的，如加加油站、機(jī)機(jī)場(chǎng)、港口口、高速公公路、橋梁、、隧道、賽賽馬場(chǎng)、高高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、滑雪場(chǎng)場(chǎng)等二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)政府？？開(kāi)發(fā)商？？？專業(yè)服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)？？消費(fèi)者？？？二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)2.1房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的定義義2.2房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的參與與者2.3房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的運(yùn)行行環(huán)境及影影響因素2.4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)指標(biāo)2.5地地租和級(jí)級(jí)差地租2.6影影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的九九大因素2.7房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)規(guī)律2.8房房地產(chǎn)金融融與融資二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)2.1房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的定義義從事房地產(chǎn)產(chǎn)買賣、租租賃、抵押押、典當(dāng)?shù)鹊冉灰谆顒?dòng)動(dòng)的場(chǎng)所以以及一切交交易途徑和和形式。一個(gè)完整的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)是由市市場(chǎng)主體、、客體、價(jià)價(jià)格、資金金、運(yùn)行機(jī)機(jī)制等因素素構(gòu)成的一一個(gè)系統(tǒng)。。二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.2房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的參與者者土地所有者者或當(dāng)前使使用者開(kāi)發(fā)商政府及其機(jī)機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商商專業(yè)顧問(wèn)建筑師工程師及造造價(jià)工程師師物業(yè)代理及及估價(jià)師會(huì)計(jì)師律師消費(fèi)者或買買家2.3房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)環(huán)境及其影影響因素2.4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)規(guī)模2.4.1潛在在市場(chǎng)、有有效市場(chǎng)及及合格的有有效市場(chǎng)、、服務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)、滲透市市場(chǎng)潛在市場(chǎng)：：對(duì)某種特定定商品有某某種興趣的的消費(fèi)者。。有效市場(chǎng)：：對(duì)某種特定定商品有興興趣、收入入與途徑匹匹配的消費(fèi)費(fèi)者的集合合；如果對(duì)對(duì)某些商品有消消費(fèi)的限制制，那么其其他的人群群就構(gòu)成合合格的的有有效市場(chǎng)。。服務(wù)市場(chǎng)：：使公司決定定開(kāi)拓的那那部分合格格的有效市市場(chǎng)。滲透市場(chǎng)：：指已經(jīng)購(gòu)買買了企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)費(fèi)者的集合合參見(jiàn)下圖2.4房房地產(chǎn)市市場(chǎng)規(guī)模有效市場(chǎng)潛在市場(chǎng)整體市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)滲透市場(chǎng)合格有效市場(chǎng)2.5房房地產(chǎn)市市場(chǎng)指標(biāo)2.5.1需求求、供給與與價(jià)格需求：消費(fèi)者在某某特定時(shí)期期，在一定定市場(chǎng)上，，按一定價(jià)價(jià)格愿意且且能購(gòu)買的的某種商品和勞務(wù)的的數(shù)量。。與消費(fèi)者者的偏好、、收入水平平、商品的的價(jià)格、相相關(guān)商品（互補(bǔ)品、、替代品））的價(jià)格、、對(duì)商品未未來(lái)價(jià)格的的預(yù)期等有有關(guān)。需求規(guī)律：：價(jià)格效應(yīng)=替替代效應(yīng)+收收入效應(yīng)2.5房房地產(chǎn)市市場(chǎng)指標(biāo)2.5.1需求求、供給與與價(jià)格供給：廠商在一定定市場(chǎng)上的的某一特定定時(shí)期內(nèi)，，與一定價(jià)價(jià)格相對(duì)應(yīng)應(yīng)，愿意且且能提供商品的數(shù)量量。與商品品本身的價(jià)價(jià)格、其他他商品的價(jià)價(jià)格、生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)的變變動(dòng)、生產(chǎn)要素的價(jià)價(jià)格、政府府的政策以以及廠商對(duì)對(duì)未來(lái)的預(yù)預(yù)期正相關(guān)關(guān)。2.5房房地產(chǎn)市市場(chǎng)指標(biāo)2.5.1.1需需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值人口數(shù)城市家庭人人口就業(yè)人員數(shù)數(shù)量及就業(yè)業(yè)分布城市家庭可可支配收入入及城市家家庭總支出出房屋空間使使用數(shù)量商品零售價(jià)價(jià)格指數(shù)及及城市居民民消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)2.5房房地產(chǎn)市市場(chǎng)指標(biāo)2.5.1.2供供給指標(biāo)存量新竣工量滅失量空置量及空空置率可供租售量量房屋施工面面積房屋新開(kāi)工工面積平均建設(shè)周周期竣工房屋價(jià)價(jià)值2.5房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)指標(biāo)2.5.2彈性性理論需求價(jià)格彈彈性：商品的需求求量對(duì)商品品本身價(jià)格格變動(dòng)的反反應(yīng)程度供給價(jià)格彈彈性：供給量變動(dòng)動(dòng)率與價(jià)格格變動(dòng)率的的比值。影影響因素，，一是廠商商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生生產(chǎn)周期，，二是產(chǎn)品品的生產(chǎn)成成本2.5.3市場(chǎng)場(chǎng)均衡需求的數(shù)量量等于供給給的數(shù)量2.5房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)指標(biāo)2.5.4消費(fèi)費(fèi)者行為理理論2.5.4.1效效用消費(fèi)者決策策：指消費(fèi)費(fèi)者在既定定的預(yù)算支支出條件下下，為使自自己獲得最最大的消費(fèi)費(fèi)滿足而做出的消費(fèi)費(fèi)選擇。效用：消費(fèi)費(fèi)者在消費(fèi)費(fèi)某種商品品時(shí)所獲得得的心理滿滿足程度。。其取決于于兩種因素素，一是商品的自然然屬性可以以滿足人們們的某種使使用的需要要；二是人人們?cè)谙M(fèi)費(fèi)某種商品品時(shí)對(duì)滿足的的主觀感受受。2.5房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)指標(biāo)2.5.4消消費(fèi)費(fèi)者者行行為為理理論論2.5.4.2邊邊際際效效用用邊際際效效用用（（MU））消費(fèi)費(fèi)的的某某種種物物品品每每增增加加一一個(gè)個(gè)單單位位所所獲獲得得的的總總效效用用的的增增加加。。邊際際效效用用遞遞減減規(guī)規(guī)律律：：消費(fèi)費(fèi)者者消消費(fèi)費(fèi)后后一一個(gè)個(gè)單單位位商商品品所所獲獲得得的的效效用用增增量量小小于于它它消消費(fèi)前前一一個(gè)個(gè)單單位位商商品品所所獲獲得得的的效效用用增增量量。。2.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)指指標(biāo)標(biāo)2.5.4消消費(fèi)費(fèi)者者行行為為理理論論2.5.4.3消消費(fèi)費(fèi)者者均均衡衡：：消費(fèi)費(fèi)者者在在既既定定收收入入的的狀狀況況下下，，將將貨貨幣幣合合理理花花費(fèi)費(fèi)于于各各種種消消費(fèi)費(fèi)品品的的組組合合，，使使消消費(fèi)費(fèi)者者獲獲得得了了最最大大的的效效用用總總量量，，此此時(shí)時(shí)消消費(fèi)費(fèi)者者不不再再改改變變其其購(gòu)購(gòu)買買各各種種消消費(fèi)費(fèi)品品的的數(shù)數(shù)量量，，則則消消費(fèi)費(fèi)者者的的決決策策行行為為已已達(dá)達(dá)到到均均衡衡狀狀態(tài)態(tài)。。2.6地地租租及及級(jí)級(jí)差差地地租租2.6.1地租租：：利利用用土土地地所所獲獲得得的的超超額額報(bào)報(bào)酬酬地租租=市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格––生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本––平平均均利利潤(rùn)潤(rùn)2.6.2級(jí)差差地地租租：：不同同生生產(chǎn)產(chǎn)條條件件下下生生產(chǎn)產(chǎn)出出來(lái)來(lái)的的農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品具具有有統(tǒng)統(tǒng)一一的的市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格，，不不同同位位置置的的土土地地因因而而具具有有不不同同的的地地租租城市市內(nèi)內(nèi)不不同同用用途途的的地地租租支支付付能能力力地租租及及級(jí)級(jí)差差地地租租距離中心商務(wù)區(qū)地租支付能力零售業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè)高層住宅多層住宅農(nóng)業(yè)高層住宅區(qū)多層住宅區(qū)工業(yè)地租租及及級(jí)級(jí)差差地地租租同一一街街道道上上不不同同用用途途的的地地租租支支付付能能力力地租距離士多店高檔家具店特色快餐店通信手機(jī)店珠寶店高級(jí)男裝店高級(jí)女裝店高級(jí)品牌專賣購(gòu)物廣場(chǎng)時(shí)尚品牌專賣店2.6影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的九九大大因因素素2.6.1房地產(chǎn)產(chǎn)自身身的因因素2.6.2環(huán)環(huán)境境因素素2.6.3人人口口因素素2.6.4經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素素2.6.5社社會(huì)會(huì)因素素2.6.6行行政政因素素2.6.7國(guó)國(guó)際際因素素2.6.8心心理理因素素2.6.9其其他他因素素2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)產(chǎn)的空空間市市場(chǎng)———使使用功功能與房地地產(chǎn)的的資產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)———資產(chǎn)產(chǎn)的投投資收收益功功能房地產(chǎn)產(chǎn)的空空間市市場(chǎng)與與房地地產(chǎn)的的資產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)關(guān)系這兩者者是緊緊密聯(lián)聯(lián)系在在一起起的，，空間間市場(chǎng)場(chǎng)的供供求關(guān)關(guān)系決決定了了房地地產(chǎn)租租金的的水平平，該該租金金水平平同時(shí)時(shí)決定定了房房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)的收收益率率。從從而影影響資資產(chǎn)市市場(chǎng)的的需求求；同同時(shí)，，空間間市場(chǎng)場(chǎng)的供供給又又是由由資產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)決定定的。。2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的周周期循循環(huán)傳統(tǒng)的房房地產(chǎn)周周期理論論認(rèn)為：：房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展呈呈現(xiàn)出一一種自我我修正的的模式。。在每一一個(gè)運(yùn)行行周期中中，均經(jīng)經(jīng)過(guò)擴(kuò)張張、緩慢慢、蕭條條、調(diào)節(jié)節(jié)、復(fù)蘇蘇和再次次擴(kuò)張的的過(guò)程。。房地產(chǎn)周周期循環(huán)環(huán)的主要要原因是是：供需需因素的的影響，，其中以以金融相相關(guān)因素素的變動(dòng)動(dòng)最為關(guān)關(guān)鍵；市市場(chǎng)信息息不充分分，導(dǎo)致致從供需需兩方面面調(diào)整不不均衡的的實(shí)踐存存在時(shí)滯滯；生產(chǎn)產(chǎn)者與消消費(fèi)者心心理因素素的影響響；政策策因素的的影響；；制度因因素的影影響等二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的運(yùn)行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)周周期分為為:(1)復(fù)蘇蘇期(2)高高漲期(3)危機(jī)期期(4)蕭條條期房地產(chǎn)市市場(chǎng)是周周期性極極為明顯顯的市場(chǎng)場(chǎng)，原因因有幾個(gè)個(gè)方面：：(1)房地產(chǎn)產(chǎn)的生產(chǎn)產(chǎn)期很長(zhǎng)長(zhǎng)，短則則一兩年年，長(zhǎng)可可以三五五年。一一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求，短短期內(nèi)都都無(wú)法增增加供應(yīng)應(yīng)，令樓樓市可以以連年上上升。(2)房房地產(chǎn)是是傳統(tǒng)上上的主要要財(cái)富儲(chǔ)儲(chǔ)存工具具，有余余資的人人都傾向向投資地地產(chǎn)。因因此，經(jīng)經(jīng)濟(jì)好的的時(shí)候，，資金就就會(huì)源源源不絕地地流入房房地產(chǎn)市市場(chǎng)。流流入的資資金愈多多，樓價(jià)價(jià)就升得得愈快，，樓價(jià)上上升又吸吸引更多多的資金金流入，，令升市市進(jìn)入自自我完成成的機(jī)制制。(3)投資資地產(chǎn)的的財(cái)務(wù)杠杠桿效益益大，按按揭貨款款往往可可高達(dá)樓樓價(jià)的七七至八成成。只需需拿出很很少的資資金，就就可以把把投資效效率擴(kuò)大大。當(dāng)然然，當(dāng)資資金退的的時(shí)候，，亦會(huì)飽飽受債主主的壓力力，無(wú)法法退守，，形成恐恐懼性拋拋售。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的運(yùn)行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)市市場(chǎng)的自自然周期期見(jiàn)下頁(yè)圖圖長(zhǎng)期平均均空置率率水平二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)銷售和出出租住宅宅需求變變化示意意圖供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有下降趨勢(shì)需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)續(xù)上漲，，開(kāi)始新新的建設(shè)設(shè)，但需需求增長(zhǎng)長(zhǎng)比供給給快，空空置率仍仍下降，，租金增增長(zhǎng)率上上升供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率供給（竣工）增長(zhǎng)率超過(guò)需求，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開(kāi)工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑下降上升需求增長(zhǎng)長(zhǎng)加快，，空置率率下降，，租金增增長(zhǎng)率穩(wěn)穩(wěn)定或小小步上升升二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)2.7房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的運(yùn)行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)市市場(chǎng)的投投資周期期房地產(chǎn)自自然周期期與投資資周期的的關(guān)系投資周期期在第一一、二階階段初期期滯后于于市場(chǎng)自自然周期期的變化化，其他他階段則則超前于于市場(chǎng)自自然周期期的變化化二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)2.7房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)規(guī)律房地產(chǎn)泡沫沫與過(guò)熱房地產(chǎn)泡沫沫是指由于于房地產(chǎn)投投機(jī)引起的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格與與使用價(jià)值值嚴(yán)重背離離，脫離了了實(shí)際使用用者支撐而而持續(xù)上漲漲的過(guò)程及及狀態(tài)。泡沫成因：：土地的有限限性和稀缺缺性是房地地產(chǎn)泡沫產(chǎn)產(chǎn)生的基礎(chǔ)礎(chǔ)；投機(jī)需求膨膨脹是房地地產(chǎn)泡沫產(chǎn)產(chǎn)生的直接接誘因；金融機(jī)構(gòu)的的過(guò)度房貸貸是房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫產(chǎn)生生的直接助助燃劑二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場(chǎng)2.8.2房地地產(chǎn)金融2.8.3房地地產(chǎn)項(xiàng)目融融資2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場(chǎng)二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場(chǎng)房地產(chǎn)資本本市場(chǎng)主要包括土土地儲(chǔ)備貸貸款、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款、個(gè)人人住房貸款款、商業(yè)用用房貸款，，是商業(yè)銀銀行和儲(chǔ)蓄蓄等金融機(jī)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的的主要組成成部分；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司和房房地產(chǎn)投資資信托的股股票在股票票交易所交交易房地產(chǎn)抵押押貸款證券券逐漸成為為證券市場(chǎng)場(chǎng)的重要組組成部分二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的權(quán)益融融資與債務(wù)務(wù)融資權(quán)益融資：：投資者通通過(guò)公司上上市或增發(fā)發(fā)新股、吸吸收其它機(jī)機(jī)構(gòu)投資者者資金、合合作開(kāi)發(fā)等等方式，補(bǔ)補(bǔ)足資本金金；權(quán)益融融資的資金金供給方與與投資者共共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，，所得報(bào)酬酬是項(xiàng)目投投資所形成成的可分配配利潤(rùn)債務(wù)融資：：通過(guò)舉債債的方式，，除銀行外外，其它機(jī)機(jī)構(gòu)投資者者如保險(xiǎn)公公司、退休休基金也可可提供債務(wù)務(wù)融資。債債務(wù)融資的的資金融出出方不承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)，其其報(bào)酬為貸貸款利息和和有關(guān)費(fèi)用用。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)可發(fā)發(fā)行企業(yè)債債券和借入入信用貸款款；債務(wù)融資在在一定的條條件下可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為權(quán)益益融資，可可轉(zhuǎn)債就是是一種。二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場(chǎng)房地產(chǎn)土地地儲(chǔ)備貸款款與開(kāi)發(fā)貸貸款土地儲(chǔ)備貸貸款：土地地收購(gòu)儲(chǔ)備備貸款、土土地儲(chǔ)備貸貸款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款：土土地購(gòu)置貸貸款、土地地開(kāi)發(fā)貸款款和建設(shè)貸貸款房地產(chǎn)抵押押貸款個(gè)人住房抵抵押貸款，，即融機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)放個(gè)人人住房抵押押貸款的過(guò)過(guò)程構(gòu)成了了抵押貸款款的一級(jí)市市場(chǎng)。商用房抵押押貸款在建工程抵抵押貸款二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場(chǎng)抵押貸款二二級(jí)市場(chǎng)在一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，商業(yè)銀銀行和儲(chǔ)蓄蓄機(jī)構(gòu)等利利用間接融融資發(fā)放抵抵押貸款；；二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)利用類似似資本市場(chǎng)場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、、工具，通通過(guò)購(gòu)買一一級(jí)市場(chǎng)發(fā)發(fā)放的抵押押貸款，將將其轉(zhuǎn)化為為房地產(chǎn)抵抵押支持證證券，并在在證券市場(chǎng)場(chǎng)上交易，，實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)抵押貸貸款市場(chǎng)與與資本市場(chǎng)場(chǎng)的融合抵押貸款支支持證券的的類型：抵抵押貸款支支持證券、、抵押貸款款傳遞證券券、抵押貸貸款支付證證券和抵押押貸款擔(dān)保保證券二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.1房地地產(chǎn)資本市市場(chǎng)房地產(chǎn)投資資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是指通過(guò)制制定信托投投資計(jì)劃，，信托公司司與投資者者簽訂信托托投資合同同，通過(guò)發(fā)發(fā)行信托受受益拼爭(zhēng)或或股票等方方式受托投投資者的資資金，用于于房地產(chǎn)抵抵押貸款投投資，并委委托或聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)和專業(yè)人人員實(shí)施經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的的一種資金金信托投資資方式REITs的投資領(lǐng)領(lǐng)域涉及不不同地區(qū)的的不同類型型的房地產(chǎn)產(chǎn)（公寓、、超市、商商業(yè)中心、、寫(xiě)字樓、、零售中心心、工業(yè)物物業(yè)和酒店店等）和抵抵押資產(chǎn)，，相應(yīng)投資資的收入現(xiàn)現(xiàn)金流分配配給投資者者，自身是是投資代理理。REITs一般般以股份公公司或信托托基金的形形式出現(xiàn)，，資金來(lái)源源于發(fā)行股股票，或者者從金融市市場(chǎng)融資。。房地產(chǎn)投資資信托的種種類：權(quán)益益型、抵押押型和混合合型二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.2房地地產(chǎn)金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備貸貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資資信托風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.3房地地產(chǎn)項(xiàng)目融融資房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目使用用資金特性性資金墊付量量大占用周期長(zhǎng)長(zhǎng)投資的固定定性和增值值性風(fēng)險(xiǎn)大，回回報(bào)率高二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)2.8房房地產(chǎn)金融融與融資2.8.3房地地產(chǎn)項(xiàng)目融融資房地產(chǎn)項(xiàng)目目融資方案案融資組織形形式：既有有項(xiàng)目法人人融資和新新設(shè)項(xiàng)目法法人融資常用融資渠渠道：自有有資金、信信貸資金、、證券市場(chǎng)場(chǎng)資金、非非銀行及融融機(jī)構(gòu)資金金、其它機(jī)機(jī)構(gòu)和個(gè)人人資金、預(yù)預(yù)售或預(yù)租租資金等。。中國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資資金主主要是預(yù)售售收入、自自籌資金和和國(guó)內(nèi)商業(yè)業(yè)銀行貸款款。融資方案分分析：資金金來(lái)源可靠靠性、融資資結(jié)構(gòu)、融融資成本和和融資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)*中國(guó)幾幾大區(qū)域的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展回回顧二、房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)北京上海深圳廣州四大中心城市：深圳靠近香港港，可以從香香港借鑒房地地產(chǎn)管理體系系、產(chǎn)品、規(guī)規(guī)劃概念、推推廣、營(yíng)銷手手法等；82年深圳市市政府建區(qū)后后，在87年年就開(kāi)始拍賣賣第一塊地；；房地產(chǎn)市場(chǎng)化化的程度比較較高，比較早早，包括土地地的拍賣，相相關(guān)許可證的的獲取，從規(guī)規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、工程施施工、銷售、、推廣到其后后的物業(yè)管理理，都運(yùn)用了了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的方法；民營(yíng)企業(yè)、股股份制公司、、國(guó)企各顯身身手；因此房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展水準(zhǔn)準(zhǔn)位列全國(guó)之之冠，國(guó)內(nèi)其其他地區(qū)的同同行不少都到到深圳來(lái)學(xué)習(xí)習(xí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)和營(yíng)銷的方方法和經(jīng)驗(yàn)。。二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)育與深圳基基本同步；舊城改造比較較失敗；以出產(chǎn)郊區(qū)大大盤聞名，祁祁福新村、麗麗江花園、碧碧桂園、奧園園、星河灣等等；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)大手筆，領(lǐng)領(lǐng)風(fēng)氣之先，，善于創(chuàng)新；；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈；民營(yíng)企業(yè)是發(fā)發(fā)展商中的主主導(dǎo)。二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)廣州央企房產(chǎn)很多多，產(chǎn)權(quán)不清清晰，三級(jí)市市場(chǎng)發(fā)展滯后后；二級(jí)市場(chǎng)的新新房，經(jīng)歷了了從“公關(guān)””手段之一到到個(gè)體“真實(shí)實(shí)居住”的過(guò)過(guò)程；以SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城熱銷為為標(biāo)志，住房房消費(fèi)進(jìn)入個(gè)個(gè)體時(shí)代；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念國(guó)際化化；發(fā)展商多元化化，有本地國(guó)國(guó)旗、中資紅紅籌、本地民民營(yíng)、福建和和廣東大型民民營(yíng)、國(guó)內(nèi)上上市公司，以以及港資、臺(tái)臺(tái)資等二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)北京公房產(chǎn)權(quán)化，，市場(chǎng)化，老老公房置換開(kāi)開(kāi)始得很早；；三級(jí)市場(chǎng)發(fā)育育良好，租售售兩旺；土地批出權(quán)多多在區(qū)級(jí)政府府部門項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模模很大，20萬(wàn)平米以上上得很普遍；；上海市住房公公積金制度，，8成30年年按揭與國(guó)際際接軌；發(fā)展商中，本本地國(guó)有企業(yè)業(yè)或改制國(guó)企企的比例居多多；港資和臺(tái)臺(tái)資企業(yè)也不不少；整個(gè)市場(chǎng)投資資氛圍濃厚二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)上海三、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？？？從土地到實(shí)物物空間的價(jià)值值創(chuàng)造活動(dòng)投資者：獲取取投資回報(bào)開(kāi)發(fā)商：經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)獲得利利潤(rùn)代理商？？？？消費(fèi)者：購(gòu)買買使用功能和和投資權(quán)益三、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？？？通過(guò)資本、勞勞動(dòng)力、土地地資源和管理理技術(shù)等生產(chǎn)產(chǎn)要素的投入入，向社會(huì)大大眾提供有用用的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，，以此獲得相相應(yīng)的回報(bào)。。三、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體流程招標(biāo)掛牌拍賣《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

《商品房預(yù)售許可證》

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《房屋產(chǎn)權(quán)證》土地獲取項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目施工項(xiàng)目銷售項(xiàng)目竣工項(xiàng)目結(jié)束三、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)*土地獲取取的中國(guó)特色色政府壟斷土土地資源；；從協(xié)議出讓讓，逐漸過(guò)過(guò)渡到招標(biāo)標(biāo)、拍賣、、掛牌；土地出讓的的對(duì)象和范范圍，由政政府決定。。大城市去去香港招商商，中型城城市到廣東東、深圳招招攬大型、、知名企業(yè)業(yè)；土地出讓，，有一次性性交清地價(jià)價(jià)、也有只只付少量定定金；政府官員調(diào)調(diào)任，不少少地產(chǎn)發(fā)展展商隨之北北上、南下下。三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.1房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的定義義通過(guò)對(duì)土地地、建筑材材料、城市市基礎(chǔ)設(shè)施施、公用配配套設(shè)施、、勞動(dòng)力、、資金和專專業(yè)人員經(jīng)經(jīng)驗(yàn)等諸方方面的組合合使用，從從而為人類類提供居住住和各類活活動(dòng)空間，，并改變?nèi)巳祟惿娴牡奈镔|(zhì)環(huán)境境的一種經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。。涉及市場(chǎng)分分析、投資資決策、政政府法律法法規(guī)政策研研究、經(jīng)濟(jì)濟(jì)合同、資資金融通、、城市規(guī)劃劃、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、建造造技術(shù)、成成本控制、、項(xiàng)目管理理、風(fēng)險(xiǎn)控控制和管理理、市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷和資產(chǎn)產(chǎn)管理等內(nèi)內(nèi)容。三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期開(kāi)發(fā)期建造期前期銷售期經(jīng)營(yíng)期情況(a):銷銷售(含預(yù)預(yù)售)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期開(kāi)發(fā)期建造期前期運(yùn)營(yíng)期情況(b):出出租或營(yíng)業(yè)業(yè),自用三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期經(jīng)營(yíng)期三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.2生生地、毛毛地和熟地地生地：指不不具有城市市基礎(chǔ)設(shè)施施的土地，，如荒地、、農(nóng)地毛地：指具具有一定城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，但尚尚未完成房房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置的的土地熟地：指具具有較完善善的城市基基礎(chǔ)設(shè)施且且土地平整整，能直接接在其上進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)的土地地三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.3“三通一平平”、“五五通一平””與“七通通一平”“三通一平平”：路通通、水通、、電通和場(chǎng)場(chǎng)地平整；；“五通一平平”：具有有了道路、、供水、排排水、供電電、通信等等基礎(chǔ)設(shè)施施和條件以以及場(chǎng)地平平整；“七通一平平”：具有有了道路、、供水、排排水、供電電、通信、、燃?xì)?、熱熱力等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和條條件以及場(chǎng)場(chǎng)地平整；；三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.4房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程序3.4.1投資機(jī)會(huì)及及決策分析析3.4.2前期期工作：3.4.3建設(shè)設(shè)階段3.4.4租售售階段3.4.5交付付使用及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.2.1投資資機(jī)會(huì)及決決策分析——獲取符符合投資收收益目標(biāo)的的“土地””投資機(jī)會(huì)選選擇決策分析三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.2.2前前期工作作獲取土地使使用權(quán)———《國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)證》確定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案并并獲得規(guī)劃劃許可———《建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證》《建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證》建設(shè)工程招招標(biāo)開(kāi)工申請(qǐng)與與審批———《建設(shè)工工程施工許許可證》前期工作的的其他環(huán)節(jié)節(jié)三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.2.3建建設(shè)階段段質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理安全管理竣工驗(yàn)收三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.2.4租租售階段段選擇物業(yè)代代理確定租售方方案租售的監(jiān)控控簽訂買賣合合同協(xié)助辦理按按揭資金回收三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)3.2.4交交付使用用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移選擇物業(yè)管管理公司確定合理的的入伙時(shí)間間辦理入伙手手續(xù)《房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證》的相相關(guān)登記、、轉(zhuǎn)移過(guò)戶戶項(xiàng)目結(jié)束三、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)*不同類類型開(kāi)發(fā)商商之特點(diǎn)港資：新鴻鴻基、和黃黃、新世界界上市公司：：萬(wàn)科、金金地、中海海外、招商商民營(yíng)：珠江江投資、星星河灣、京京基、鴻榮榮源、星河河地產(chǎn)、SOHO中中國(guó)等等國(guó)企：長(zhǎng)城城地產(chǎn)、上上海綠地、、外資：荷蘭蘭ING（（上海西郊郊網(wǎng)球俱樂(lè)樂(lè)部項(xiàng)目））、凱德置置地四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃發(fā)展商（供供給者）想想：賣高價(jià)！賣賣得快！消費(fèi)者(需需求者)想想：執(zhí)平貨！市場(chǎng)信息的的不對(duì)稱策劃？促使市場(chǎng)信信息的有效效配置四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃策劃？該怎么做？四、策策劃和房概念！定定位！產(chǎn)品！推廣！促銷！做局？威逼利誘?。∷摹⒉卟邉澓头糠康禺a(chǎn)策劃劃收集市場(chǎng)需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)傳播方案銷售完全銷售推廣實(shí)踐傳播修正四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃兌現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值！創(chuàng)造更好的市場(chǎng)價(jià)值！注入新的市場(chǎng)價(jià)值，提升交易價(jià)值！四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃4.1策策劃的的定義及含含義4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的含含義4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的作作用4.5房地產(chǎn)策劃工作介入的階段及工作內(nèi)容劃分

四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃4.1策策劃的定義義及含義Marketingistheprocessofplanningandexecutingtheconception,pricing,promotion,anddistributionofideas,goods,andservicestocreateexchangesthatsatisfyindividualandorganizationalgoals.策劃即營(yíng)銷銷（MARKETING）,美國(guó)國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷銷協(xié)會(huì)對(duì)營(yíng)營(yíng)銷所下的的定義:營(yíng)銷是計(jì)劃劃和執(zhí)行關(guān)關(guān)于商品、、服務(wù)和創(chuàng)創(chuàng)意的觀念念、定價(jià)、、促銷和分分銷，以創(chuàng)創(chuàng)造符合個(gè)個(gè)人和組織織目標(biāo)的交交換的一種種過(guò)程。四、策策劃和房房地產(chǎn)策劃劃4.1策策劃的定義義及含義策劃（Marketing））即營(yíng)銷,從社社會(huì)角度看看：營(yíng)銷是個(gè)人人和組織通通過(guò)創(chuàng)造，，提供出售售，并同別別人自由交交換產(chǎn)品和和價(jià)值，以以獲得其所所需之物的的一種社會(huì)會(huì)和管理過(guò)過(guò)程。計(jì)劃劃和執(zhí)行關(guān)關(guān)于商品、、服務(wù)和創(chuàng)創(chuàng)意的觀念念、定價(jià)、、促銷和分分銷，以創(chuàng)創(chuàng)造符合個(gè)個(gè)人和組織織目標(biāo)的交交換的一種種過(guò)程。營(yíng)銷的目的的在于深刻刻地認(rèn)識(shí)和和了解客戶戶，從而使使產(chǎn)品或服服務(wù)完全適適合客戶的的需要而形形成自我銷銷售。理想想的營(yíng)銷會(huì)會(huì)產(chǎn)生一個(gè)個(gè)已經(jīng)準(zhǔn)備備來(lái)購(gòu)買的的顧客，剩剩下的事就就是如何便便于顧客得得到這些產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)?！说玫碌卖斂耍ǎ≒eterDucker）四、策策劃劃和房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃4.2房房地地產(chǎn)策策劃的的含義義：房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃，就就是由由專業(yè)業(yè)的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)人員員對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目以市市場(chǎng)為為導(dǎo)向向，對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)、消消費(fèi)者者需求求進(jìn)行行針對(duì)對(duì)性地地信息息收集集、專專題研研究和和歸納納分析析，從從而對(duì)對(duì)未來(lái)來(lái)一定定時(shí)期期內(nèi)潛潛在的的消費(fèi)費(fèi)需求求做出出預(yù)測(cè)測(cè)，以以此作作為發(fā)發(fā)展商商產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)的市市場(chǎng)依依據(jù)；；并制制定相相應(yīng)的的市場(chǎng)場(chǎng)定位位、推推廣、、銷售售等的的一系系列計(jì)計(jì)劃和和方案案，最最終促促使?jié)摑撛谙M(fèi)者者產(chǎn)生生實(shí)質(zhì)質(zhì)性購(gòu)購(gòu)買行行為的的一項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)務(wù)。四、策策劃劃和房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃的作作用專業(yè)的的房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目策策劃，，能夠夠系統(tǒng)統(tǒng)地引引入市市場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)向的的理念念，通通過(guò)對(duì)對(duì)一系系列市市場(chǎng)資資源的的有效效整合合，促促使供供給和和需求求的有有效匹匹配，，從而而提升升項(xiàng)目目的附附加值值，降降低項(xiàng)項(xiàng)目的的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，爭(zhēng)爭(zhēng)取獲獲得更更好的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收益益。四、、策策劃劃和房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃4.4房房地地產(chǎn)二二級(jí)市市場(chǎng)物物業(yè)代代理的的職能能：通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查，，掌掌握握潛潛在在的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，，預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)消消費(fèi)費(fèi)者者行行為為、、偏偏好好、、潮潮流流與與品品味味，，為為發(fā)發(fā)展展商商或或業(yè)業(yè)主主提提供供產(chǎn)產(chǎn)品品及及市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位依依據(jù)據(jù)和和決決策策參參考考；；通過(guò)過(guò)擬擬定定系系統(tǒng)統(tǒng)的的市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃和和活活動(dòng)動(dòng)方方案案，，并并參參與與實(shí)實(shí)施施，，對(duì)對(duì)潛潛在在的的消消費(fèi)費(fèi)者者和和投投資資者者進(jìn)進(jìn)行行有有效效的的引引導(dǎo)導(dǎo)，，激激發(fā)發(fā)其其購(gòu)購(gòu)買買愿愿望望；；直接接負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)銷銷售售的的具具體體實(shí)實(shí)施施，，參參與與對(duì)對(duì)客客戶戶的的接接待待、、講講解解、、說(shuō)說(shuō)服服、、談?wù)勁信泻秃统沙山唤还すぷ髯?；；提供供物物業(yè)業(yè)購(gòu)購(gòu)買買之之后后續(xù)續(xù)相相關(guān)關(guān)服服務(wù)務(wù)工工作作。。四、、策策劃劃和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃策劃劃可可能能介介入入的的時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)4.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃工工作作介介入入的的階階段段全程策劃（土地評(píng)估、投資分析、規(guī)劃建議、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入（規(guī)劃建議、投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）建設(shè)階段介入（投資分析、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）銷售階段介入（推廣策劃、銷售策劃和代理）土地地獲獲取取項(xiàng)目目方方案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)批批報(bào)建建項(xiàng)目目施工工項(xiàng)目目銷售售項(xiàng)目目竣工工項(xiàng)目目結(jié)束束四、、策策劃劃和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃4.6房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃工工作作內(nèi)內(nèi)容容劃劃分分4.6.1前期期策策劃劃4.6.2公公開(kāi)開(kāi)銷銷售售前前的的籌籌備備4.6.3銷銷售售中中的的策策劃劃完9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。14:11:5414:11:5414:111/7/20232:11:54PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2314:11:5414:11Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:11:5414:11:5414:11Saturday,January7,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2314:11:5514:11:55January7,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。07一一月月20232:11:55下下午14:11:551月-2315、比不了得就就不比，得不不到的