拆遷評估案例第一部分 致委托估價方函受某公司的委托，我公司對某工程的房屋拆遷補(bǔ)償價格進(jìn)行評估。此次拆遷拆除房屋的建筑面積為 6519.98平方米（此建筑面積是產(chǎn)權(quán)審查表匯總后所得的建筑面積），即估價對象房地產(chǎn)的建筑面積為 6519.98平方米。估價時點(diǎn)2007年10月1日。此次評估的評估目的是為某公司拆除房屋拆遷許可證標(biāo)明的拆遷范圍內(nèi)的房屋提供價值依據(jù)。我公司估價人員本著公平、公正、客觀的原則，在對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地勘察、廣泛搜集有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，客觀、全面分析估價對象房地產(chǎn)的現(xiàn)狀條件，并嚴(yán)格按照北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局聯(lián)合頒布的《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》及關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆 [2003]808估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行了評估。 最終確定估價對象房地產(chǎn)在 2007拆遷補(bǔ)償價值。

號）的規(guī)定對年3月1日的拆遷補(bǔ)償價格：

61,786,323

元大寫金額： 陸仟壹佰柒拾捌萬陸仟叁佰貳拾叁元整房地產(chǎn)評估公司2007年10月20日第二部分 估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、我們與本估價報(bào)告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個人利害關(guān)系。3、我們是依據(jù)北京市國土資源和房屋管理局與北京市物價局聯(lián)合頒布的 《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》及關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆 [2003]808 號）的規(guī)定進(jìn)行測算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報(bào)告。4、本估價報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但它是以有關(guān)資料的真實(shí)可靠為基礎(chǔ)，并受到本估價報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。5、我們已對本估價報(bào)告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘察。參加本次估價的人員估價負(fù)責(zé)人：估價人員：第三部分某工程拆遷評估技術(shù)報(bào)告一、 委托方與受托方委托方：某公司受托方：房地產(chǎn)評估公司二、 估價對象房屋拆遷許可證標(biāo)明的拆遷范圍內(nèi)所有持有合法產(chǎn)權(quán)證明的房屋三、 評估目的為委托方拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋提供價值依據(jù)四、估價時點(diǎn)2007 年10月1日五、 評估依據(jù)與評估原則（一） 估價依據(jù)：本次估價的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務(wù)院、國家建設(shè)部、北京市人民政府以及北京市國土資源和房屋管理局有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律法規(guī)和政策文件，委托方提供的有關(guān)資料，估價人員實(shí)地勘察所獲取的資料。具體資料如下：1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》2、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4、《北京市拆遷管理辦法》5、《北京市拆遷管理辦法》實(shí)施意見6、《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》7、《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證9、房屋拆遷許可證10、規(guī)劃紅線圖11、產(chǎn)權(quán)審查表12、拆遷明細(xì)表13、評估人員實(shí)地勘察所得到的有關(guān)資料及數(shù)據(jù)14、委托方提供的其他有關(guān)材料（二）估價原則：合法原則： 房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。估價時點(diǎn)原則：房地產(chǎn)價格是由效用、相對稀缺性及有效需求等因素相互作用影響所形成，而這些因素又經(jīng)常處于變動之中，在不同的時點(diǎn)，同一房地產(chǎn)會表現(xiàn)不同的價格。客觀、公正的原則：房地產(chǎn)估價必須客觀真實(shí)的反映估價對象房地產(chǎn)的現(xiàn)狀條件，站在公正、公平、公開的立場上求得一個合理的價格。六、 估價對象房地產(chǎn)位置及概況1、估價對象房地產(chǎn)四至：東至青塔胡同、南至宮門口頭條、西至西二環(huán)附路、北至西弓匠胡同。2、估價對象房地產(chǎn)的周邊環(huán)境：估價對象房地產(chǎn)緊臨西二環(huán)路，距阜城門內(nèi)大街很近，交通比較便利；商業(yè)配套及基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。3、估價對象房地產(chǎn)的利用現(xiàn)狀拆遷范圍內(nèi)大部分房屋為居住用房；其余部分房屋為商業(yè)和辦公用房。七、評估結(jié)果評估人員依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，依據(jù)估價對象房地產(chǎn)的權(quán)屬現(xiàn)狀，按照估價程序，運(yùn)用北京市國土資源和房屋管理局和北京市物價局頒布的《北京市非住宅房屋評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》及 關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆[2003]808定，在搜集和測算有關(guān)資料和系統(tǒng)分析影響房地產(chǎn)價格諸因素的基礎(chǔ)

號）的規(guī)上，確定估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價格為61,786,323元整(按公產(chǎn)、私產(chǎn)、代管產(chǎn)、自管產(chǎn)的順序排列,各部分的補(bǔ)償價格及匯總價格見附件1)。八、 說明事項(xiàng)1、本評估結(jié)果的估價時點(diǎn)為 2007年10月1日，價格有效期為 12個月，隨著時間的變化、非住宅房屋區(qū)位價格及住宅房屋基準(zhǔn)地價、 基準(zhǔn)房價的調(diào)整，該結(jié)果須作相應(yīng)的調(diào)整，甚至重估。2、本次評估報(bào)告是在假設(shè)委托方提供的資料真實(shí)、有效的前提下進(jìn)行的，如因資料有誤而導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確，本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、估價對象房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬或建筑面積等情況發(fā)生變化，未到有關(guān)部門辦理變更手續(xù)的，估價對象房地產(chǎn)的所有人應(yīng)及時出示有關(guān)證明，提供證明復(fù)印件；未及時提供有關(guān)證明而導(dǎo)致估價結(jié)果不準(zhǔn)確，本評估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。4、本評估報(bào)告中私有房產(chǎn)的拆遷區(qū)位補(bǔ)償價均按住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價進(jìn)行測算，如果現(xiàn)狀使用性質(zhì)改變成為商業(yè)用房的，以營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)，其拆遷區(qū)位補(bǔ)償價按照非住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價進(jìn)行補(bǔ)償?，F(xiàn)狀使用性質(zhì)的變更由委托估價方核定。第四部分某工程拆遷評估技術(shù)報(bào)告估價對象房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀分析評估人員經(jīng)過認(rèn)真分析所掌握的資料，并進(jìn)行現(xiàn)場勘察和對臨近地區(qū)的調(diào)查，總體上對估價對象房地產(chǎn)進(jìn)行以下幾點(diǎn)界定：1、估價對象所在區(qū)位的界定此次拆遷范圍東臨、南至、西至、北至。交通比較便利，商業(yè)和配套基礎(chǔ)設(shè)施狀況較好。2、估價對象房地產(chǎn)使用現(xiàn)狀界定拆遷范圍內(nèi)，公產(chǎn)166處；私產(chǎn)70處；代管產(chǎn)1處；自管產(chǎn)4處。共241處房屋。其中大部分為居住用房，其余為商業(yè)或辦公用房。3、估價對象房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀界定拆遷范圍內(nèi)，估價對象房地產(chǎn)基本上是磚木結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)平房，且實(shí)際經(jīng)過年限較長。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格的確定根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 （京房地評字 [1999]656號）和關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆[2003]808 號）的規(guī)定 進(jìn)行測定。（一）、依據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》測算非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價。1、基本公式：非住宅房屋拆遷價格區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價其中：K1為容積率調(diào)整系數(shù)K2 為房屋原用途調(diào)整系數(shù)K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)地上物補(bǔ)償價即房屋重置成新價2、非住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價格的估算過程（1）、區(qū)位價格的確定：根據(jù)拆遷范圍的四至、拆遷范圍所處地區(qū)交通便利程度、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況，確定該地區(qū)非住宅區(qū)位類別為二類地區(qū)，取其區(qū)位價格為10300元/平方米。（2）、容積率調(diào)整系數(shù)的確定：根據(jù)委托估價方提供的資料， 初步確定該地區(qū)的容積率調(diào)整系數(shù) K1=1.30。（3）、原用途調(diào)整系數(shù)的確定：估價對象房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀:大部分為居住用房，其余部分為商業(yè)或辦公用房，根據(jù)其現(xiàn)狀用途，依據(jù)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定估價對象房地產(chǎn)的原用途調(diào)整系數(shù)K2=1.0。（4）、規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)的確定：拆除估價對象房地產(chǎn)是用于擴(kuò)建太平橋大街， 根據(jù)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定估價對象房地產(chǎn)的規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)為 K3=0.7。* 依據(jù)以上條件，測定非住宅房屋的拆遷區(qū)位補(bǔ)償價為 9373

元/

平方米。（二）、重置成新價格的確定待評估人員現(xiàn)場勘察， 依據(jù)關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆 [2003]808 號）的規(guī)定， 計(jì)算后確定：結(jié)論：單位面積非住宅房屋的拆遷區(qū)位補(bǔ)償價格為：9373元三、住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格的確定（一）、根據(jù)《北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行） 》（京國土房管拆字[2001]1234號）的規(guī)定測算住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價。1、基本公式房屋拆遷補(bǔ)償價=（基準(zhǔn)地價× K+基準(zhǔn)房價）×被拆遷房屋建筑面積 +被拆遷房屋重置成新價其中：K為容積率調(diào)整系數(shù)2、住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價的估算過程（1）、基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價的確定：估價對象房地產(chǎn)緊臨西二環(huán)路、阜成門內(nèi)大街，交通比較便利、商業(yè)及配套設(shè)施狀況較好。基于以上情況，確定該地區(qū)住宅房屋區(qū)位類別為一類地區(qū)，取其基準(zhǔn)地價為 5900元/平方米；對應(yīng)的基本房價為 1000元/平方米。（2）、容積率調(diào)整系數(shù)的確定：經(jīng)過評估人員現(xiàn)場勘察，并對委托方（ ）提供的資料進(jìn)行分析和測算，估價對象房地產(chǎn)的容積率一般為 0.7≤R≤0.8, 確定容積率調(diào)整系數(shù)K=1.3。*結(jié)論：依據(jù)以上條件確定單位面積住宅房屋區(qū)位補(bǔ)償價格為8670。（二）、重置成新價格的估算過程依據(jù)關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知（京國土房管拆[2003]808 號）的規(guī)定，按照下列公式進(jìn)行測算。房屋及附屬物重置成新價 ={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+（墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù)）×柱高差率 ]×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價*結(jié)論：經(jīng)現(xiàn)場勘察后，測算得代管產(chǎn)的住宅房屋重置成新價為750元/平方米；公產(chǎn)、私產(chǎn)、自管產(chǎn)的屋重置成新價見附件重置成新價一欄。結(jié)論：單位面積住宅房屋拆遷區(qū)位補(bǔ)償價格：8670元單位面積住宅房屋（代管產(chǎn)）的重置成新價：750元住宅房屋（公產(chǎn)、私產(chǎn)、自管產(chǎn)）的重置成新價：見附件重置成新價一欄第五部分 評估結(jié)果經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察、測算得出估價對象房地產(chǎn)在2007年10月1日拆遷補(bǔ)償價值。拆遷補(bǔ)償總價值： 61,786,323 元人民幣大寫：陸仟壹佰柒拾捌萬陸仟叁佰貳拾叁元整房地產(chǎn)評估公司2007 年10月20日第六部分 附件1、拆遷補(bǔ)償價格匯總表2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、拆遷許可證4、規(guī)劃紅線圖5、拆遷明細(xì)表6、房地產(chǎn)評估公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件北京市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書副本復(fù)印件愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟(jì)猛，猛以濟(jì)寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復(fù)仇是寬容。有時寬容引起的道德震動比懲罰更強(qiáng)烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動輒去揭，便添新創(chuàng)，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對自己的指責(zé)和謾罵，時間是良好的止痛劑，學(xué)會忘卻，生活才有陽光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰都會心疼；不要沖動下做決定，會后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰也傷不起；人心不是鋼鐵，誰也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉(zhuǎn)身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰在默默的等待，誰又從未走遠(yuǎn)，誰能為你一直都在？這世上，別指望人人都對你好，對你好的人一輩子也不會遇到幾個。人心只有一顆，能放在心上的人畢竟不多；感情就那么一塊，心里一直裝著你其實(shí)是難得。動了真情，情才會最難割；付出真心，心才會最難舍。你在誰面前最蠢，就是最愛誰。其實(shí)戀愛就這么簡單，會讓你智商下降，完全變了性格，越來越不果斷。所以啊，不管你有多聰明，多有手段，多富有攻擊性，真的愛上人時，就一點(diǎn)也用不上。這件事情告訴我們。誰在你面前很聰明，很有手段，誰就真的不愛你呀。遇到你之前，我以為愛是驚天動地，愛是轟轟烈烈抵死纏綿；我以為愛是蕩氣回腸，愛是熱血沸騰幸福滿滿。我以為愛是窒息瘋狂，愛是炙熱的火炭。婚姻生活牽手走過酸甜苦辣溫馨與艱難，我開始懂得愛是經(jīng)得起平淡。愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟(jì)猛，猛以濟(jì)寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復(fù)仇是寬容。有時寬容引起的道德震動比懲罰更強(qiáng)烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動輒去揭，便添新創(chuàng)，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對自己的指責(zé)和謾罵，時間是良好的止痛劑，學(xué)會忘卻，生活才有陽光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰都會心疼；不要沖動下做決定，會后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰也傷不起；人心不是鋼鐵，誰也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉(zhuǎn)身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰在默默的等待，誰又從未走遠(yuǎn)，誰能為你一直都在？這世上，別指望人人都對你好，對你好的人一輩子