9/9住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討本文關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)，物業(yè)管理，探討，收費住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討本文簡介：摘要：住宅小區(qū)物業(yè)收費難是目前很多物業(yè)公司面臨的問題，局部企業(yè)甚至陷入了入不敷出的困境，由收費難引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛也制約著行業(yè)的開展，不利于和諧社會的建設(shè)?；谀壳拔飿I(yè)管理收費現(xiàn)狀，文章分析了物業(yè)收費難的原因，從政府、業(yè)主、物業(yè)公司和社會團體角度提出了相關(guān)對策和建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)費物業(yè)公司業(yè)主對策分住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討本文內(nèi)容：摘要：住宅小區(qū)物業(yè)收費難是目前很多物業(yè)公司面臨的問題，局部企業(yè)甚至陷入了入不敷出的困境，由收費難引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛也制約著行業(yè)的開展，不利于和諧社會的建設(shè)?；谀壳拔飿I(yè)管理收費現(xiàn)狀，文章分析了物業(yè)收費難的原因，從政府、業(yè)主、物業(yè)公司和社會團體角度提出了相關(guān)對策和建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)費物業(yè)公司業(yè)主對策分析引言自1994年將新建住宅小區(qū)全面納入物業(yè)管理的規(guī)定實施以來，我國物業(yè)管理行業(yè)中業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛不斷，由于物業(yè)管理費收繳率低、收費難問題導(dǎo)致的惡性群體事件頻發(fā)，造成了不良的社會影響。物業(yè)效勞質(zhì)量低下、業(yè)主拒繳物業(yè)費的惡性循環(huán)問題已經(jīng)成為整個物業(yè)效勞行業(yè)乃至社會關(guān)注的焦點，是亟待解決的民生問題。因此，探究住宅小區(qū)物業(yè)收費難的原因，探索合理有效的解決途徑，對于保障業(yè)主合法權(quán)益、改善企業(yè)經(jīng)營管理、促進行業(yè)健康開展以及社會和諧都具有重大的積極意義。1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國外，SteveRDoe〔2023〕從物業(yè)管理與政府治理的角度，研究并提出政府應(yīng)當(dāng)利用中介效勞機構(gòu)，充分發(fā)揮它們在社區(qū)管理中的作用。[1]BeateKlingenberg〔2023〕經(jīng)過建模研究認為租金管制不僅對業(yè)主，而且對資產(chǎn)管理者和承租人都具有預(yù)想不到的負面后果，從而提出應(yīng)重新探討和審查租金管制政策。[2]TerenceYMLam〔2023〕研究發(fā)現(xiàn)收費水平對物業(yè)效勞質(zhì)量無顯著影響，專業(yè)維修效勞是復(fù)雜的，并且和交易本錢呈現(xiàn)顯著相關(guān)性，特別是在物業(yè)管理部門與租戶有高度聯(lián)系的時候。[3]在國內(nèi)，鑒于我國住宅小區(qū)普遍存在的物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀，國內(nèi)眾多學(xué)者在這方面進行了較多角度的探索與研究。漆國生〔2023〕從糾紛化解的選擇性和有效性視角出發(fā)，借鑒國外流行的替代性糾紛解決方式〔AlternativeDisputeResolution，ADR〕以探索我國社區(qū)物業(yè)管理糾紛的新型化解機制，并對以非訴訟形式化解物業(yè)管理糾紛進行了有效性研究。[4]邵俊霖、吁帥彪〔2023〕認為建立物業(yè)公司和業(yè)主的雙向評級機制有利于相互鼓勵，能夠防止因信息不對稱而產(chǎn)生失靈。[5]邱柏棠〔2023〕針對物業(yè)管理收費難的情況提出了一些對策，例如可以借助輿論宣傳和社區(qū)的力量，引導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理企業(yè)履行對等的權(quán)利和義務(wù)。[6]2物業(yè)管理效勞收費現(xiàn)狀物業(yè)費收入是保障物業(yè)公司生存和開展的根底和根本，但事實上物業(yè)費收繳率低卻成為了困擾很多物業(yè)公司持續(xù)開展的重要問題。據(jù)2023年江蘇南通市政協(xié)提案委員會組織的南通物業(yè)效勞及收費情況調(diào)查結(jié)果顯示，以南通市崇川區(qū)為例：該區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)384個，其中實行物業(yè)管理的有214個，收費率達70%以上的小區(qū)占比三成，收費率達50%的占比三成，收費率達40%的小區(qū)占比兩成，根本收不到費的小區(qū)占比一成多。[7]較低的物業(yè)費收繳率在很大程度上是由于業(yè)主對物業(yè)公司提供的效勞不滿意而引起的。據(jù)2023-2023年《江蘇十大效勞行業(yè)公眾滿意度調(diào)查分析報告》顯示，三年來物業(yè)管理效勞的公眾滿意度指數(shù)分別為67.21、70.43、70.25。雖然近兩年來公眾對物業(yè)效勞的滿意度有所上升，但業(yè)主最不滿意的地方仍集中于停車難、垃圾清理不及時、公共設(shè)施維修不到位、糾紛處理不力、賬目不透明等問題，這些問題也是導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費的直接原因。大量的欠費現(xiàn)象引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司接連不斷的矛盾糾紛，近年來各地物業(yè)管理糾紛案件快速增長，如江蘇常州市法院2023年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2023年上升了93%，物業(yè)糾紛案件已經(jīng)成為主要的民事案件類型。物業(yè)收費難題不僅侵害了已繳納物業(yè)費的業(yè)主的合法權(quán)益，同時也致使很多物業(yè)公司難以維持運轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致其減少日常物業(yè)效勞費用的支出，物業(yè)效勞質(zhì)量得不到保障，更加劇了物業(yè)費的收取難度，如此形成的惡性循環(huán)不僅不利于物業(yè)效勞水平的提高，整個物業(yè)效勞行業(yè)也無法得到健康、良性的開展。3解決物業(yè)收費難問題的對策分析3.1政府角度3.1.1完善物業(yè)管理法律法規(guī)由于相關(guān)法律法規(guī)的不完善，目前物業(yè)管理中普遍存在住房專項維修資金使用難問題?！段飿I(yè)管理條例》第12條規(guī)定：業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。這意味著，假設(shè)物業(yè)公司需動用住宅專項維修資金修繕漏雨的房屋，就必須征得2/3以上業(yè)主的同意，但實際上有些業(yè)主根本不在小區(qū)居住，或者有些業(yè)主認為房屋漏雨是頂樓的事情而不同意使用專項維修資金，物業(yè)公司申請動用專項維修資金的根本條件無法得到滿足，導(dǎo)致了專項維修資金在賬上“睡大覺〞、使用率低的問題，這種現(xiàn)象也印證了邁克爾•赫勒提出的“反公地悲劇〞理論。赫勒認為，由于資源未被充分利用或使用缺乏而導(dǎo)致的資源浪費、效率低下、收益減少的情況更為嚴(yán)重。[8]邁克爾•赫勒在提出“反公地悲劇〞現(xiàn)象的同時也試圖尋找一種解決方案，如果說“公地悲劇〞是因為產(chǎn)權(quán)虛置、不明晰所以需要明晰產(chǎn)權(quán)的話，那么，“反公地悲劇〞那么是由于產(chǎn)權(quán)過多、支離破碎，需要整合產(chǎn)權(quán)。[8]對于住宅專項維修資金的整合產(chǎn)權(quán)措施，筆者認為可以借鑒國外的相關(guān)做法。例如美國的住宅專項維修資金交由基金公司管理，物業(yè)公司將需要維修的房屋報到基金公司，再由基金公司到市場上尋找公司維修。[9]相關(guān)立法部門應(yīng)制定可操性較強的法規(guī)政策，例如在法律法規(guī)中引導(dǎo)業(yè)主委托第三方社會中介機構(gòu)對住宅專項維修資金進行管理，同時也要規(guī)定由于受托中介機構(gòu)的原因造成業(yè)主損失的，中介機構(gòu)應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任，健全且實操性強的物業(yè)管理法律法規(guī)對于解決物業(yè)收費難問題有重大意義。3.1.2建立健全物業(yè)糾紛調(diào)解機制針對物業(yè)糾紛頻發(fā)的情況，各省各地也在積極探索物業(yè)糾紛的調(diào)處機制，例如江蘇省常州市推進調(diào)解組織、巡回法庭和聯(lián)席會議制度，并根據(jù)案件類型采用支付令、先行調(diào)解、速裁和小額訴訟程序等手段，對物業(yè)費糾紛的化解起到了積極的推動作用。在這些工作的根底上，還應(yīng)探索建立健全市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)糾紛調(diào)解機制，構(gòu)建以人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解為主體的“三調(diào)聯(lián)動〞物業(yè)糾紛調(diào)解工作新模式，尤其要注重發(fā)揮社區(qū)、街道的作用，努力將矛盾化解在基層。在社區(qū)，可以成立物業(yè)糾紛調(diào)處辦公室，主要負責(zé)物業(yè)管理矛盾糾紛和業(yè)主投訴的收集、整理、分類，提供社區(qū)法律參謀，配合做好矛盾糾紛及業(yè)主投訴調(diào)處過程中的法制宣傳教育和法律、法規(guī)的咨詢解答。對于較為復(fù)雜的矛盾糾紛，及時上報街道物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，由街道整合物業(yè)管理辦、司法辦、派出所、城管辦等多方資源，按照工作程序標(biāo)準(zhǔn)開展人民調(diào)解。市區(qū)那么主要以行政和司法的手段調(diào)解重大疑難糾紛。物業(yè)糾紛的四級調(diào)解機制以及“三調(diào)聯(lián)動〞的工作新模式，有利于整合調(diào)解資源，強化調(diào)解功能，提高調(diào)解效率，及時有效地化解物業(yè)矛盾糾紛。3.1.3深化物業(yè)信用系統(tǒng)與個人信用體系建設(shè)第一，完善物業(yè)公司信用評價和管理系統(tǒng)，推動物業(yè)“信用管理〞。山東省出臺的《山東省物業(yè)公司信用檔案與評級管理方法〔試行〕》，是物業(yè)資質(zhì)認定取消后省級層面出臺的第一個信用檔案與評級管理方法。一要對物業(yè)公司實行賦分管理并進行信用評級，將評級結(jié)果與招投標(biāo)、工程評選、參與政府補助資金、享受稅收優(yōu)惠政策等方面相掛鉤；二要建立“黑名單〞制度，將出現(xiàn)嚴(yán)重不良行為的企業(yè)直接拉入黑名單，并及時向社會發(fā)布企業(yè)不良信用記錄；三要有關(guān)于企業(yè)的負面信息，比方未妥善解決的投訴舉報、媒體曝光造成社會影響、因企業(yè)過錯造成的群體性事件等，都將形成企業(yè)信用檔案長期保存。第二，完善個人信用體系，建立業(yè)主誠信管理制度。以江蘇省“十三五〞物業(yè)管理行業(yè)開展規(guī)劃為例，在維護合法權(quán)益的根底上，引導(dǎo)業(yè)主樹立誠信觀念，自覺履行物業(yè)使用相關(guān)義務(wù)。同時探索建立業(yè)主不良信用記錄制度，將業(yè)主違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、拒絕繳納專項維修資金和“群租〞等物業(yè)使用違法違規(guī)行為拒不整改的，以及無故欠繳物業(yè)效勞費經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行繳費義務(wù)的，納入個人誠信檔案，并通過公共信用信息共享平臺，作為多部門聯(lián)合實施信用懲戒措施的參考。3.2物業(yè)公司角度3.2.1企業(yè)信息定期公示，完善信息傳遞機制物業(yè)公司的失信違約行為需要多久才能被業(yè)主發(fā)現(xiàn)和信息傳遞速度有很大關(guān)系，如果欺騙的行為難以被發(fā)現(xiàn)，發(fā)生欺騙的可能性就越大。因此推動企業(yè)信息公開化對于完善信息傳遞機制尤為重要，物業(yè)公司應(yīng)定時定點將公司財務(wù)狀況進行“量化公示〞。應(yīng)秉持“能夠做到多細致就做到多細致〞的原那么，把關(guān)乎業(yè)主切身利益的每一個工程都細化開來，將物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)效勞費用支出等大類工程下的每一個明細工程都以具體數(shù)值進行公示，并配以必要的文字說明，比方收入或費用發(fā)生的具體時間、次數(shù)、相關(guān)責(zé)任人及聯(lián)系方式等等。唯有增加企業(yè)信息公示透明度、完善信息傳遞機制，使物業(yè)公司自覺接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，才能消除業(yè)主疑慮，從客觀上促進物業(yè)效勞水平的提高，改善物業(yè)費的收繳情況，雙方的合作才能有穩(wěn)固的根底。3.2.2探索實施酬金制管理目前我國物業(yè)計費方式主要采用包干制，這種收費方式雖然比擬簡單，但也在客觀上造成了物業(yè)收費不透明、業(yè)主對物業(yè)效勞的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和價格認可度不高等問題；而收費透明度相對較高的酬金制，那么需要業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認識水平和專業(yè)水平。對于具備條件的住宅小區(qū)，物業(yè)公司和業(yè)委會應(yīng)在貫徹《物業(yè)管理條例》的根底上探索實施酬金制管理。物業(yè)公司在應(yīng)收的物業(yè)管理費中按約定的比例作為其利潤，其余全部用于物業(yè)管理日常開支，結(jié)余或缺乏的局部均由業(yè)主共享共擔(dān)。同時應(yīng)分設(shè)物業(yè)費及公共收益財務(wù)科目，獨立記賬核算。業(yè)主委員會獨立委托第三方機構(gòu)進行評估，在三方認定簽字的根底上逐月公示物業(yè)收支情況。通過公開透明的物業(yè)效勞收費新管理模式，在有效解決業(yè)主不滿意、企業(yè)入不敷出問題的同時，也能夠提高業(yè)主自治能力，形成業(yè)主與物業(yè)公司按照市場規(guī)律合作的良好局面。3.2.3加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)根據(jù)2023年《物業(yè)管理行業(yè)報告》顯示，制約行業(yè)開展的問題之一是從業(yè)隊伍人才匱乏。因此，要提高物業(yè)效勞水平、減少物業(yè)矛盾糾紛、提高業(yè)主滿意度的措施之一就是要提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。一方面，要加強對物業(yè)管理人員的能力培訓(xùn)，全面提高管理人員的專業(yè)知識以及業(yè)務(wù)技能，打造一支專業(yè)能力強、綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理隊伍，為提高企業(yè)的管理效勞水平提供堅實保障。另一方面，還要強化對全體員工的職業(yè)道德建設(shè)，不斷提高員工對物業(yè)管理的職業(yè)認識，使其明確在職業(yè)活動中應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任和義務(wù)，培養(yǎng)員工的效勞意識，標(biāo)準(zhǔn)從業(yè)人員的效勞行為。通過培訓(xùn)來提高員工的個人綜合素質(zhì)與修養(yǎng)，從而到達企業(yè)整體效勞品質(zhì)的全面提升。3.2.4增進溝通，合法催收物業(yè)效勞費物業(yè)矛盾糾紛很大程度上是由于物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏有效溝通造成的，如果物業(yè)管理人員掌握一定的溝通技巧，及時與業(yè)主進行溝通，了解并滿足業(yè)主的合理需求，無疑會使物業(yè)管理人員與業(yè)主的交流變得更順暢，許多問題也能消滅于未然。同時，物業(yè)公司應(yīng)組建專門的物業(yè)費催收團隊，根據(jù)業(yè)主欠費時間的長短將業(yè)主進行分類，并通過以溝通為中心、分類專攻的形式進行物業(yè)費催收。例如，對于欠費半年以內(nèi)的業(yè)主，采取電話催收、發(fā)送催收短信等方式；對于欠費半年以上、一年以內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)及時發(fā)送催收單，使業(yè)主明確違約責(zé)任；對于長期欠費的業(yè)主，物業(yè)費催收團隊?wèi)?yīng)及時上門溝通，了解業(yè)主欠費的真實原因。如果業(yè)主確實有生活困難的，可采取人性化處理方式，如給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或分期付款等；如果業(yè)主屬于長期惡意欠費，采取以上催收方式均無成效時，物業(yè)公司應(yīng)通過司法途徑，向業(yè)主發(fā)“律師函〞催收、向法院申請強制執(zhí)行“支付令〞等，但切不可采取斷水、斷電、停電梯等極端手段，否那么只會引發(fā)更為嚴(yán)重的矛盾糾紛。3.3業(yè)主角度3.3.1標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會議事規(guī)那么會議是人類社會解決分歧、達成共識、制定公共決策的重要工具，但實踐中卻說明人們相當(dāng)不會開會，有“議事規(guī)那么〞意識的人少之又少。根據(jù)2023年6月中國推動者“議事規(guī)那么普及方案〞發(fā)布的《2023中國城市人群“羅伯特議事規(guī)那么〞意識調(diào)查報告》來看，中國城市人群中，40%的受訪者認為中國目前開會“很少〞有“議事規(guī)那么〞，25%的人認為“有〞，25%的人認為“根本沒有〞，10%的人認為現(xiàn)在中國人開會簡直是“一鍋粥〞[10]?？梢娔壳爸袊碎_會普遍缺乏“議事規(guī)那么〞意識。同樣地，小區(qū)定期召開業(yè)主大會會議時，對一件事征詢意見時業(yè)主往往各持己見，爭吵得不亦樂乎，嚴(yán)重時甚至發(fā)生人身攻擊。他們不以客觀事實評定事物的合理性，而僅以個人利益是否得到滿足為標(biāo)準(zhǔn)，因此會議效率十分低下。業(yè)主大會會議中存在的種種問題迫切需要制定標(biāo)準(zhǔn)的議事規(guī)那么來解決，筆者認為在這方面可以借鑒“羅伯特議事規(guī)那么〞。首先，業(yè)主在發(fā)言之前應(yīng)舉手示意會議主持人，先舉手者優(yōu)先，但尚未發(fā)過言者優(yōu)先于已發(fā)過言者。在大會中應(yīng)秉持一時一事原那么，只有在一個待決事項處理完畢后，才能引入另外一個事項。此外，業(yè)主應(yīng)文明發(fā)言，辯論應(yīng)當(dāng)就事論事，不得進行人身攻擊。最后，在討論充分展開之后才能進行表決，表決原那么為多數(shù)裁決，“贊成方〞的票數(shù)需嚴(yán)格多于“反對方〞的票數(shù)，棄票無效，假設(shè)平局那么不能通過決議。在業(yè)主大會會議中引入“羅伯特議事規(guī)那么〞，時機均等、一時一事、文明表達、充分辯論、多數(shù)裁決，能夠有條不紊地讓業(yè)主的意見得以表達，平衡保障任何一方的利益，有利于改善業(yè)主大會中的雜亂現(xiàn)象，壓制各方私欲，如此形成的決議方能代表最廣泛業(yè)主的利益，既保障了民主，也提高了議事效率。3.3.2探索引入第三方監(jiān)督機制由于目前存在較為嚴(yán)重的業(yè)主委員會“不作為、亂作為〞現(xiàn)象，局部住宅小區(qū)已經(jīng)開始引入第三方中介機構(gòu)進行物業(yè)管理，以此來監(jiān)督物業(yè)公司和業(yè)委會的行為。我國也有局部省市已經(jīng)對物業(yè)第三方監(jiān)管做出了相關(guān)規(guī)定，例如《北京市物業(yè)效勞第三方評估監(jiān)理管理方法》第七條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)效勞事項和標(biāo)準(zhǔn)，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機構(gòu)名錄中，隨機抽取物業(yè)效勞評估監(jiān)理機構(gòu)對效勞費用進行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)效勞合同。2023年7月1日起施行的《南京市物業(yè)管理條例》也明確規(guī)定建立物業(yè)效勞評估制度，業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)公司可以委托物業(yè)效勞第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)工程交接和查驗、物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)效勞質(zhì)量評估等活動。由此可見，在物業(yè)管理中引入第三方監(jiān)督很有必要。在前期物業(yè)費的定價過程中，第三方的介入改變了以往單一開發(fā)商定價原那么，讓業(yè)主在買房前就對物業(yè)費的主要構(gòu)成有所了解，對業(yè)主來說表達了公平；另外，引進第三方的專業(yè)力量對物業(yè)效勞質(zhì)量進行評估，能夠通過優(yōu)勝劣汰機制監(jiān)督企業(yè)提高效勞質(zhì)量。如果發(fā)現(xiàn)第三方機構(gòu)有諸如收取委托方好處、出具虛假報告等不公正行為，應(yīng)取消評估機構(gòu)資質(zhì)，并向社會曝光。除了相關(guān)法律條例的規(guī)定，還需要相關(guān)政府部門力量的介入，以政府購置效勞的形式，派駐獨立于物業(yè)公司和業(yè)主的第三方會計、審計、評估及律師等專業(yè)人員實施監(jiān)管，為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞、解決物業(yè)費糾紛、落實物業(yè)價風(fēng)格整機制提供保障。3.3.3樹立合同意識，依法維護合法權(quán)益“按時交納物業(yè)效勞費用〞是業(yè)主的一項義務(wù)，在《物業(yè)效勞合同》中也會明確規(guī)定。但是由于缺乏合同意識、責(zé)任意識和契約意識，缺乏“花錢買效勞〞的物業(yè)效勞消費觀，在物業(yè)公司提供的效勞與業(yè)主的期望水平存在較大差異時，絕大局部業(yè)主會選擇拒絕繳納物業(yè)費，只有極少局部業(yè)主選擇訴諸法律，但實際往往由于業(yè)主對物業(yè)效勞不到位舉證缺乏而以敗訴告終。因此，業(yè)委會、街道物業(yè)效勞中心、行業(yè)協(xié)會、相關(guān)政府部門等主體都應(yīng)加強對業(yè)主的教育培訓(xùn)。首先，通過在小區(qū)宣傳物業(yè)效勞相關(guān)知識、定期舉辦相關(guān)物業(yè)活動，完善業(yè)主對物業(yè)效勞的認識，幫助其樹立“花錢買效勞〞的消費觀，提高業(yè)主的合同意識、法律意識和履約能力；其次，在發(fā)生物業(yè)費糾紛時，引導(dǎo)業(yè)主通過人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等途徑依法維權(quán)，必要時引入第三方專業(yè)機構(gòu)為業(yè)主提供法律咨詢等效勞。3.4社會團體角度3.4.1加強行業(yè)自律監(jiān)督機制建設(shè)目前，我國各省市的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳的指導(dǎo)與監(jiān)督下，為物業(yè)公司以及業(yè)主提供了更加豐富多元的效勞，協(xié)會的職能范圍也得到了擴展，但是仍主要集中于物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳、行業(yè)交流與指導(dǎo)、從業(yè)人員培訓(xùn)等方面，行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)督作用并未得到充分表達?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》要求“物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)參加市物業(yè)管理協(xié)會。〞然而絕大局部的物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)未能明確行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督職能，因此，要在物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)下加強行業(yè)自律，筆者認為首先應(yīng)該加強法規(guī)自律，即以相關(guān)的法律法規(guī)保障行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)督作用。程寶庫〔2023〕認為，“政府應(yīng)保證行業(yè)協(xié)會的相對獨立地位，并授予其一定的評估和監(jiān)督權(quán)[11]。〞行業(yè)協(xié)會應(yīng)建立健全內(nèi)部懲辦制度，對于物業(yè)公司的違規(guī)不良行為，以取消企業(yè)的會員資格、記入企業(yè)信用檔案并公布等手段予以懲辦，以此來催促物業(yè)公司嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞行為，提高效勞質(zhì)量，從而保障社會公眾的利益。3.4.2加快推進物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)化2023年1月1日起將施行的新修訂標(biāo)準(zhǔn)化法，為制訂實施物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)提供了指導(dǎo)及法律保障。國家質(zhì)檢總局黨組成員、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員