瑞澤苑營銷策劃方案縱觀現(xiàn)今國地產市場，高壓緊縮政策明暗兩線雙管齊下；樓價防線一觸即潰；客戶持幣等待觀望。銷售量下降，降價聲不斷，房市低迷混亂。政策導向不明,整個行業(yè)處于危機四伏之中。在這樣的環(huán)境之中，瑞澤苑小區(qū)要開盤銷售，怎樣才能保證完成經營計劃，沖出重圍，立于不敗之地？對未來國家政策把握至關重要；對地區(qū)形勢的判斷不能偏離；對營銷策略的使用必須靈活準確。1、國外經濟大勢判斷全球經濟一體化趨勢不可逆轉，以經濟建設為中心的國家將走向繁榮，以軍事和政治斗爭為主的國家將走向衰落。歐債危機將按下葫蘆浮起瓢，歐洲一體化將在充分洗牌之后才能逐步趨于完善和統(tǒng)一。美國的強權政治將會繼續(xù)。中東和非洲的亂局一時難以平息。因此針對伊朗的戰(zhàn)爭將不可避免，只是方式方法不同，會更巧妙意想不到。引發(fā)大規(guī)模世界戰(zhàn)爭的可能性不大，而以色列被帶進不可避免。十年之中國領導人越無能越好。偉大民族的復興之路是歷史選擇不可阻擋。2012年國房市：泡沫地區(qū)的降價是必然；地產企業(yè)的洗牌是必然；明面的樓市調控政策不變；地方政府的調控和救市將在十字路口徘徊；在政策邊線游走；而中央政府實際實行的是“拖延割肉政策”。此不再詳細論述。2、 2012年地區(qū)樓市分析市地處西北交通樞紐，省會城市算二線市，經濟發(fā)展和改革開放意識算三四線城市。樓市空置率和存量有限，每平米均價在7000元左右。可開發(fā)建設的空地有限，所以降價空間有限；唯一造成價格波動的因素是王川新區(qū)有沒有足夠的吸引力。如果市房價不出現(xiàn)大波動，則紅古區(qū)房價就不會波動。海石灣鎮(zhèn)屬于環(huán)境學原理中四神具住，財源滾滾的絕佳之地。因路網(wǎng)和方大碳素有所破壞。經濟基礎雄厚，風土人情較濃；開放程度不夠。地產市場處于新興發(fā)展階段。窯街煤電集團公司的經濟動向對海石灣地產市場影響要大過國家政策。隨著城市規(guī)劃的調整和環(huán)境治理，地產前景光明。營銷策略在下文中詳細論述。一、項目概況瑞澤苑位于紅古區(qū)海石灣東口，是一個集商業(yè)、住宅的綜合項目?？偨ㄖ娣e： 68000平方米。住宅34862.42m2,商業(yè)樓23910.81m,辦公樓924.66m。住宅總戶數(shù)344戶左右。公寓現(xiàn)在確定的有局部4層和全段5層共64套。商鋪可銷售商鋪一層為24間,面積為2000平方米左右。、關于綜合樓的概況：綜合樓即將封頂。近日,在項目的西段將售樓處修建成功,準備在本月30號正式開使用。、關于住宅樓的概況：瑞澤苑住宅樓采用明朗的中式建筑風格,配以西方的紳士建筑外立面。把中國特色的文化和西方文化融入其中,戶型多樣,面積從80平方米到120平方米不等。有五種戶型，分別為兩室兩廳一衛(wèi)85m（2112套）、兩室兩廳一衛(wèi)88m2（12套）、三室兩廳一衛(wèi)109m2（12套）、三室兩廳一衛(wèi)100m2（88套）、三室兩廳兩衛(wèi)120m2（44套）二、項目特點：1、調整后的小區(qū)配置仍然顯得商業(yè)較多。盤活商業(yè)地產，是一個銷售周期的難題解決也是該項目營銷策劃的難點和重點。2、項目位置，以目前的發(fā)展態(tài)勢來分析，地理位置稍偏東一些。但是就將來的規(guī)劃來分析，項目位置還是占很大優(yōu)勢。3、新的規(guī)劃采取了商住分離的特點，改善了居住環(huán)境。4、項目設計增加了科技含量，太陽能一體化設計。5、住宅是比較普遍的小高層（11＋1），公攤面積小。6、 大部分住宅朝偏南45C左右，是住宅的不利因素。7、 雖有地下停車場，院景觀綠化因小區(qū)面積較小，而配套不夠檔次。現(xiàn)在海石灣銷售的樓盤（大概1800套）參考數(shù)據(jù)如下：海豐花苑、龍澤苑、海石府邸、水榭花都、八冶蘭海金灣【1】海豐現(xiàn)已開盤：套型主要是小高層和一梯兩戶的高層（17層），均價3400左右。有200套房。2】龍澤苑：只有一棟18層，一梯三戶，起價3180，中間樓層價3300，最高價3300，最小房屋面積為106平米，三室兩廳的房子。大約200套【3】海石府邸：大概200套房，起價3680元/m2o【4】水榭花都：共1200套，已售500套，還剩700套【5】八冶樓盤：共9棟小高層，一期為4棟。大約300套，均價為3680元/m。有76.02平米，88平米，91平米。首付百分之三十，一平米優(yōu)惠30元，首付50%，一平米優(yōu)惠60元，首付80%，一平米優(yōu)惠100元。三、基于市場調研的判斷而對本項目的定位1、項目所在地是紅古區(qū)海石灣鎮(zhèn)，是典型的新興房地產市場。2、 有較好的能源等工業(yè)基礎。3、 有較好的搬遷帶動。4、 有較穩(wěn)定的鋼性需求。5、 130m以上的大戶型需求量較小。6、 15層以上的高層銷售比較緩慢。7、 住宅一層銷售比較緩慢。8、 二層以上的商網(wǎng)銷售比較緩慢。集以上因素，對本項目住宅做以下定位：建議瑞澤苑一期住宅走中高檔路線，引領市場。商業(yè)以獨立一層化整為小片區(qū)進行銷售。從 30m2-300m?大小不等的商鋪來進行銷售，滿足不同客戶的需求。中高路線的“中”指裝飾材料和裝修走中高檔路線?！案摺敝傅氖翘岣呖萍己?，引領市場，預熱國家下一輪更嚴格的規(guī)措施。四、基本營銷思路1、用先進的人居環(huán)境設計理念引導消費走向。2、 以超低公攤，最科學合理的國家AA級住宅標準占領市場。3、 以先進的太陽能一體化輔助采暖系統(tǒng)，搶占消費制高點。4、 制造開盤抽獎的轟動效應。5、 挖掘潛在的團購消費群體及團購銷控策略。6、 前期利用人際關系，打開銷售局面。7、 聯(lián)合媒體及關系網(wǎng)，有序的專項引導打開商業(yè)網(wǎng)的銷售局面。8、 廣告宣傳策略運用得當。五、具體營銷策略解析1、 規(guī)劃理念：針對當?shù)刂伟惨话悖^大多數(shù)一至二層商業(yè)與住宅混用的特點。規(guī)劃時將小區(qū)商住分離，采用居住至上的理念進行設計，使小區(qū)提升到一個較高的檔次。利用本項目地理位置偏南的特點，在提高容積率的同時，小區(qū)定位為 11＋1，只帶一部電梯的小高層。大大降低了公攤面積。設計了地下車庫和地下自行車棚，使得小區(qū)物業(yè)管理干凈有序。2、 設計理念：【1】節(jié)能：遵循國家AA級標準，戶型采用節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地的環(huán)保理念。【2】消防：消防設施按國家最新A級標準設計。【3】物業(yè)：智能門卡、電子巡更、紅外監(jiān)控確保小區(qū)安全?！?】戶型：戶型經精確計算、慢慢推敲，細細研究，推出的大師級力作，絕對是海石灣的最佳戶型。必須增加修改針對一層不好賣的設計思想。必須疏通后來分開賣12層的渠道?！?】建筑藝術：簡潔，大氣，洋為中用，古為今用。獨一無二的現(xiàn)代中式風格。把最具高雅氣質和經典符號的歐洲禮帽紳士分風度融入項目的建筑文化中。3、宣傳理念瑞澤苑整體項目與以上樓盤有相同點：都是帶電梯的小高層，戶型都有著共同的特點。戶型大多是以兩室兩廳、三室兩廳為主。不同點：有著其他樓盤沒有的特色和亮點，采用太陽能一體化，純剪力墻結構，公攤比較小。面對中高端市場，以品質化、特色化的市場定位填區(qū)域空白。是集住宅、公寓、商業(yè)、等配套為一體的綜合地產發(fā)展項目。宣傳的策略如下：【1】凸出優(yōu)勢，展望大環(huán)境的未來淡化環(huán)境劣勢。【2】前期強化最有效的“點對點”銷售，打開局面。如:對有業(yè)務的機關，事業(yè)單位做宣傳，給提成，談團購，這些部門通常有信任度?！?】以宣傳樓書為主，以媒體輔助為輔。商業(yè)增加媒體策劃引導【4】申請在瑞澤苑小區(qū)西側即草坪邊制作大型噴繪廣告墻，全面介紹項目亮點。同時做施工圍墻使用。預計宣傳效果最佳。4、文字圖片方面【1】文字方面主要凸出吸引人、渲染效果、轟動效應、表述簡單透徹、合理清新。【2】樓書等圖片，應反復推敲用詞的科學合理性，渲染效應，特別是設計理念和文化因素，精巧的融入能有效提升企業(yè)和項目的檔次。5、媒體方面媒體的廣告歷來是商家營銷策劃的制高點。針對本地本項目則有其特點，日報是機關報，適合于做商業(yè)項目廣告，晚報發(fā)行量大，適合做住宅廣告。生活向導報是當?shù)貜V告性質的小報，發(fā)行量2000