目錄TOC\o"1-3"一、貴陽房地產宏觀市場分析：1(一)2000年貴陽房地產發(fā)展分析：6(二)2000年貴陽市房地產發(fā)展趨勢6(三)貴州將推進住宅產業(yè)化7(四)貴州省2000年居民住房消費狀況7(五)貴陽房地產郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢8(六)貴陽市2000年1-3月批準商品房預售10二、貴陽市房地產微觀市場分析：111．從市場板塊角度分析112．從房地產實體分析123．從項目包裝推廣手法分析124．從房地產發(fā)展的成熟度上分析135．從價格定位上分析136．從消費群體上分析13三、貴陽市樓盤廣告分析14四、項目競爭對手個案分析：21<一>中天廣場案例：211.中天廣場推出市場的形象是：212.中天廣場目標客戶群243.推廣策略24總結語25<二>鉆石廣場案例：261．鉆石廣場推出市場的形象272.目標客戶群273．推廣策略28<三>中天星園案例：281．中天星園推出市場的形象是：292.物業(yè)管理303.中天星綜合素質體現(xiàn)：304.目標客戶群325.推廣策略33<四>新大陸廣場331.新大陸廣場在推出市場時的形象是：34<五>時代名仕案例361.時代名仕樓在推出市場時的形象是：362.目標客戶群373.推廣策略37五、項目分析39(一)項目概況391.智能化管理系統(tǒng)402.戶內配套403.物業(yè)管理404.總體規(guī)劃40(二)項目機會點411.市場有空間412.區(qū)域有優(yōu)勢413.發(fā)展商有實力424.自身規(guī)劃設計及概念超前425.有策劃前置觀念42(三)項目問題點431.發(fā)展商尚未有較高知名度432.項目前期形象口碑不好433.項目目標客戶層面較窄44六、***廣場項目包裝、項目定位策略45(一)***廣場形象定位45(二)項目的市場推廣定位46(三)目標客戶群定位471.CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）472.二次或以上的置業(yè)人士483.投資買家484.長期駐貴陽的外來商人495.私營經濟中成長的“新貴”496.原住這一帶的“老市民”497.在中華路一帶的中小型公司單位50(四)項目包裝501.宗旨、思路、策略502.項目包裝系列51(五)項目自身素質提升策略551.戶型設計方面552.外立面更改建議（看附件）553.園林概念設計564.物業(yè)管理及功能配套建議56(六)會所配套建議56(七)物業(yè)管理建議：581.建立網絡平臺592.物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)：593.安全管理采用集中監(jiān)控手段。在安全防護方面，配備有：60(八)項目有關提高附加值的建議611.直飲凈水系統(tǒng)612.提供高氣純凈水613.節(jié)能設備與節(jié)材的建議614.環(huán)保設計62七、***廣場市場推廣策略63(一)市場推廣策略臺階63(二)地標性物業(yè)的塑造64(二)項目市場推廣步驟66（三）項目推廣活動711、籌備CEO精英會——招募CEO精英會會員712、連環(huán)獎上獎（消費越多，享受越高）723、“全林杯”高爾夫球邀請賽734、公關活動：貴陽市首個CEO沙龍成立儀式品酒美食會755、公關活動：最新德國奔馳S系列名車展及拍賣會76八、項目的全局統(tǒng)籌78(一)概念78(二)內容781.人員素質的訓練和控制782.計劃清晰詳盡793.人員安排和分配794.控制795.信息反饋796.策略調整79一、貴陽房地產宏觀市場分析：(一)2000年貴陽房地產發(fā)展分析：2000年貴陽房地產將面臨前所未有的發(fā)展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產業(yè)形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國家支持房地產業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。貴陽市的房地產市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。市民將應改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結合部環(huán)境好配套設施齊全的住宅小區(qū)轉移。馬當、白云、小河地區(qū)的房地產開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，從這個角度上看，2000年的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。(二)2000年貴陽市房地產發(fā)展趨勢房價將適度上揚；土地交易活躍，“換手”量增大；花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；多層住宅精品樓盤將會增多；高層公寓將更多采用新技術、新設備；空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；房屋置換量大大增加；中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復蘇。(三)貴州將推進住宅產業(yè)化貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結構，為什么？因為便宜，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結果是磚的價格應較高，住宅產業(yè)化的推進就要“糾正”這種錯誤。住宅產業(yè)化的推進，實際上是在告訴企業(yè)如何看市場的問題。比如說，出臺以經濟適用房建設為重點的政策，實際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。住宅產業(yè)化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應該強調的是觀念更新。據了解，許多省份在機構改革中，已有意增設省級中心。住宅產業(yè)化的推進是一個過程，也是一個必然的發(fā)展趨勢。(四)貴州省2000年居民住房消費狀況2000年貴州省將重點啟動居民住房消費，實際上是在去年居民住房消費居領導地位之后的延續(xù)和發(fā)展。目前，據稱房管部門仍有60萬M2存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過減免、補貼稅費降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價格出售是最好的方法之一。房管部門將會有更大的動作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進二、三級市場大力發(fā)展。貴州省經濟適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。貴州省經濟適用房去年完成投資20.76億元，較上年增長108%，并帶動其它相關住宅產業(yè)投資增加一倍以上。出臺了以存量補貼為特點的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應體系等措施，有力帶動了經濟適用房的建設。據統(tǒng)計，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長90%。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長64%和56%。其中經濟適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經濟適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。(五)貴陽房地產郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據悉，貴陽這樣一個不大的城市，現(xiàn)已注冊400多家房開企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準備進軍房地產，貴陽近年來的房地產發(fā)展勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產商“搶攤貴陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火，同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關鍵是你怎樣去做。(六)貴陽市2000年1-3月批準商品房預售棟數(shù)：31建筑面積：1787942.87M2其中批準預售非住宅申報預售價781127.66M23100-150000元/M2住宅申報1006815..3M21500-30000元/M2抵押登記信息在建工程項目16宗14528.7MM23110萬元個人房產抵押12213292.5MM22188.8萬元元個人按揭74175381.1MM210644.6萬萬元二、貴陽市房地產微觀市場分析：1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。1)中華路板塊(均價3600元/M2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產的熱點市場,房地產業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)。2)環(huán)市路內(除中華路)板塊(均價2480元/M2左右)此區(qū)域有強烈的市區(qū)概念,據敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房價高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產市場還存在極大的發(fā)展空間。3)環(huán)市路外圍板塊(均價1750元/M2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價格低,為中低薪階層所接受;特別貴陽的西部準備開發(fā)一個金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產市場商機無限,但要把握好時機。2．從房地產實體分析貴陽的房地產實體如建筑物、園林、道路等硬件設施都處于一種初級階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進的建筑理念,但實操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。3．從項目包裝推廣手法分析策劃及項目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯;2)部分項目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實操的驗證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因;3)項目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個階段的促銷,對品牌的塑造帶來很多不利因素,同時也沒有達到整合營銷的效果。4．從房地產發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識,建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū)5-10年,但也有個別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場參差不齊。從一個城市經濟發(fā)展角度來看,每個行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費者對新事物的了解,接受也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關鍵,否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點對本項目有很大的借鑒意義。5．從價格定位上分析貴陽市樓盤項目的價格基本上順應市場價格進行定位,即在一個區(qū)域市場價格范圍內定價,這反映了市場處于成熟的發(fā)展中階段,同時給本項目的價格浮動預留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經濟文化和建造精品成為項目高檔物業(yè)定位的關鍵。6．從消費群體上分析不成熟的市場,消費者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項目在推廣時應認引導置業(yè)者的消費觀念成為主導思想。三、貴陽市樓盤廣告分析樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析銀通山莊入主銀通,財福享享通千禧園概念即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢體現(xiàn)其綜合素質的的品牌如:服務,環(huán)境,配套,交通,設計,位置.小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點過多多,又沒有可支支撐的要素,因此體現(xiàn)不不了它的樓盤盤獨特性友誼花園夢中家園就在這里里展示會地點貴陽友友誼集團順在時代廣場做""SHOW""之勢再推出出精品樓.借迎國慶,賀中秋秋時機推盤.該盤能抓住時機推推盤,但推盤的連連續(xù)性不夠強強,浪費之前宣宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓可自住出租參與酒酒店經營一年后三年內可原原價回購10月8日后部分房價上調110%星級標準的居室一份自尊一種驕傲傲6)三萬元作酒酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)衛(wèi)的經營理念念"免費住三年",但沒有金融融機構支持作作保障,因此不能給給到置業(yè)者信信心中天宅吉大廈讓你"免費"住三年開全國先河的高層層全包式住宅宅現(xiàn)金概念小區(qū)配套貴陽第一一立體綠化,疊泉水水景在戶型設計上比較較超前,對市場有引引導的作用;但過多宣傳傳其它方面因因素,而應該側重重體現(xiàn)躍式戶戶型帶來的一一種與眾不同同的生活空間間.銀海大廈千呼萬喚大公開,,發(fā)售價2880元/m2起中華北路與黔靈東東路交匯黃金金地段平層,錯層,躍層的戶型贈送電話,有線電電視,對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網絡入入戶等該項目以28800元/M2的低價入市市造勢,而且又贈送送多件物品作作優(yōu)惠措施,本來可以促促銷,但沒有限定定時間,因此目標客客戶群多數(shù)會會處于觀望狀狀態(tài).樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析時代名仕樓享不盡的都市風情情高貴典雅,婷婷玉玉立精美樣板房敬請參參觀1600M2的高高級觀光會所所24小時中央供熱水系系統(tǒng)居都市之巔,全景景觀落地大玻玻電子遙控門鎖在廣告畫面上可以以看到一個婷婷婷玉立的女女士與項目外外觀的相對比比，一語雙關關，襯手……鉆石廣場南明河畔,貴陽外外灘鉆石廣場,甲秀天天下龍騰盛世,惟我獨獨尊選擇的七大理由::地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實力大南廣場的標志性性建筑七成三十年按揭成就一生的榮華與與富貴能盡量借周邊的配配套優(yōu)勢進行行推盤,塑造大南，廣廣場的標志性性建筑,但作為標志志性建筑要具具備什么?為什么?沒有將支持持點宣傳出去去.中天廣場歐陸風情,典雅氣氣派登峰造極締造經典的歐式高高層建筑群最有價值的文化配配套最具完美的生活配配套最大規(guī)模的休閑配配套最高檔次的物業(yè)配配套購買中天廣場房產產可采用舊房房置換新房的的辦法中天廣場由于規(guī)模模大,又具中天集集團的品牌,地理位置相相對優(yōu)越,因此極度塑塑造經典高尚尚社區(qū);但廣告推廣廣手法沒能將將氣派和身份份尊貴一面體體現(xiàn)出來千禧苑千禧經典,尊貴華華庭城市中心唯一擁有有花園廣場的的高尚住宅今日集團(香港))有限公司特特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內涵,,素質和宣傳傳一種尊貴華華庭的品味,但現(xiàn)場布置置相當不錯樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析龍港國際中心投資回報的最佳捷捷徑幫您抓住成功成立商場經理部為為業(yè)主服務,打破傳統(tǒng)的的既經營又投投資引進國內外名店替業(yè)主商鋪組織競競租或拍賣會會中華中路將成為步步行街,機會將越來來越少投資龍港國際中心心等于購置一一臺印鈔機如果廣告中能宣傳傳有實力的業(yè)業(yè)主進駐,更能具說服服力,以及提高市市民投資的信信心,否則說再多多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校校園里的家敬請光臨99貴陽陽房地產交易易展示會C展區(qū)選擇家就是選擇一一種生活方式式生活是恬靜開揚,,優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳傳比較文字化化,缺圖像視覺覺效果月亮巖商住樓您實實在在的選擇擇2000年三月入入住房地產交易中心22-15室躍式住宅作為這種沒有什么么優(yōu)勢的樓盤盤,集中宣傳力力度推廣價格,或許效果能能更好.港天大廈實現(xiàn)夢想只一步之之遙!凈使用面積比一般般的高4-8%毗鄰黔靈公園感煙自動報警消防防系統(tǒng)一次性付款優(yōu)惠33%作為2680元/M22樓盤做此種種廣告可以說說在市場上競競爭力不強,因為沒有任任何的生活品品味.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析中天花園把風景掛在窗前的的住居品牌,質量,服務,中天企業(yè)誠摯奉獻獻;貴州省唯一的國家家級城市住宅宅示范小區(qū);省內唯一大型,高高品質住宅小小區(qū);建筑面積78萬MM2;山,水,建筑物,綠化景觀觀構成山水畫畫,風景就在窗窗前.中天花園為貴陽房房地產向郊外外發(fā)展起了典典范作用,雖然該盤銷銷售不錯,但其品牌的的延續(xù)不足使使其成為住宅宅的經典,也就是物業(yè)業(yè)管理及配套套所帶的生活活方式不夠理理想天恒城市花園都市里的花園,花花園里的家整個廣告版面只有有鮮花和樓宇宇,底色用紅黃黃色,襯托其高貴.突出主題"花園的的家"但缺乏居住住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的的人入住在即戶型設計,內在質質地,外部色彩,到您心動的的價位廣告畫面向日蔡花花中央為樓盤盤,與主題相結結合廣告版面搶眼,如如果將心動的的價位打出來來,可能會吸引引到更多的客客源.經協(xié)大廈頂尖地段的高尚物物業(yè)座落人民廣場旁,,擁750000M2綠色;商\住\辦一體的綜合樓;;省唯一獲建設部""建筑工程安安全獎"工程;3.1米層高塑造地段優(yōu)勢的概概念,但缺乏樓盤盤素質與地段段相襯.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析九龍花園首席度假式居住特特區(qū)綠色特色回歸大自然躍式,復式,錯式950元/M2作為如此的低價盤盤,做出"首席度假式式居住特區(qū)",應該比較吸吸引置業(yè)人士士榕筑花園工薪階層的高尚住住宅真誠相約榕筑花園園小區(qū);實現(xiàn)夢想,只一步步之遙;1138元/M22起價;面積106-300MM2,躍層,錯帶躍層;因為我的光輝也有有你的光輝(借教師節(jié)推推盤);營造陽光綠意的自自然生活給您您老師;教師購房優(yōu)惠122%.廣告內容比較人性性化,能抓住工薪薪階層的心理理,但戶型定位位偏大,與其低價位位相矛盾.鑫海大廈封頂在即4月10日前優(yōu)惠價27800元/M2起;機不可失,欲購從從速;四套配屋頂花園的的躍層空中別別墅.封頂在即以優(yōu)惠價價促銷倒不如如在限期送禮禮品等,因為買家還還會期望之后后的價格下降降.冠竹苑環(huán)城線內唯一大型型的花園式住住宅小區(qū)世人關注的居家之之所;花明天的錢,圓今今天的夢;六個風格各異的綠綠色庭院;離塵不離城的綠色色家園;廣告宣傳過于超前前或夸大其辭辭,如果能把握握適當?shù)某扒岸葘煤?因為不至于于讓買家到現(xiàn)現(xiàn)場而失望.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析金輝大廈抹不去的都市情節(jié)節(jié)成熟穩(wěn)重,紳士風風度客廳落地大玻,全全景觀式房間間;24小時中央供熱水系系統(tǒng);錯層,標準層,躍層;多種戶型選擇;電子遙控門鎖."都市情節(jié)"沒有什什么去體現(xiàn);紳士風度的生活品品味沒有塑造造.溫州公寓首座全歐式設計首座天文觀景臺擁南明甲秀之美景景;聚東山仙人之靈氣氣;居住不僅是有屋而而居,而是"美居";強調人與空間的親親和;借西部開發(fā)將成各各熱點襯托自自身樓宇,也將成名熱熱點.廣告策劃能使樓盤盤具有文化內內涵,而它的目標標客戶群又是是注重素質的的,可以說比較較成功.逸豪峰黃金寶地,商機無無限住宅全為錯躍式結結構,單元獨立電電梯;樓頂花園,游泳池池;兒童樂園,平臺花花園;空中樓閣式停車場場;各行業(yè)自助模式,,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項目引用了有新意意的概念如"自助模式"等,但促銷手法法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點廣告內容要點評析新大陸廣場貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!!都市正中心,成功功新起點.聚焦新大陸貴陽,,今天.涌向新大陸貴陽今今天.坐擁中心方可縱覽覽全局,領悟先機;居住中心,事為業(yè)業(yè)半徑定會寬寬廣無限;五大全新豪宅理念念:全機關報中中心地位,全新歐陸風風格,全新會所內內涵,全新健康戶戶型,全新智能管管家;為力爭超越一切,,追求全新生生活的您奉現(xiàn)現(xiàn).首先給市民"新大大陸"的懸念,而且版是豎豎向半版,比較搶眼,色彩和畫面面比較能突出出主題.中天星園智能化生活享受,,唾手可得(智能篇)打開水龍頭,就是是純凈水(凈水篇)美麗的絕對(環(huán)境境篇)舒適,安全,實用,高品位,超質;高品質的生活體現(xiàn)現(xiàn)于高品質的的生活細節(jié);中天房產第四代產產品;360O全方位的的綠公視野感感受,國際文明居居住標準的數(shù)數(shù)碼房產;公園式的生活環(huán)境境,酒店式的舒舒適感覺;ISO9000質質量認證的物物管.中天星園在廣告推推廣中都是以以大手全版形形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實實力,塑造它的品品牌,及高素質社社區(qū),能使業(yè)主的的身份有自豪豪感,從而增加了了附加值使價價位在同地段段中遠遠高出出.四、項目競爭對手手個案分析：：<一>中天廣場案例例：該項目位于都司路路中段以北的的位置，東距距中華南路約約500米，西緊靠南南明河一支流流，北依市青青少年宮，南南傍都司路?？偪偨ㄖ娣e為為1800000M2，其中住宅宅面積1300000M22，居住戶數(shù)1000戶，戶型18種，大型康康體會所200000M22，停車位350個，歐式園園林廣場122000M22。由三個組組團六幢高層層從西向東排排列而成，其其氣勢軒昂，規(guī)規(guī)模宏大。由于項目所處相對對優(yōu)越的地理理位置，是目目前貴陽市同同檔次物業(yè)至至大規(guī)模的高高檔盤，具有有規(guī)模效應的的優(yōu)勢，同時時借中天集團團的公司品牌牌在整個市場場都是舉足輕輕重的地位，還還借用了一些些沿海比較前前衛(wèi)的物業(yè)概概念。因此，中中天廣場可以以說是貴陽新新一代建筑設設計精品樓盤盤。1.中天廣場推推出市場的形形象是：歐陸風情，典雅氣氣派，體驗完完美人生感覺覺。為了使使項目市場形形象充分體現(xiàn)現(xiàn)，中天廣場場通過幾個方方面做了充分分的準備工作作：建筑設計建筑風格中天廣場場主體建筑以以歐式建筑風風格為主，融融入現(xiàn)代手法法，使古典的的歐陸風情與與現(xiàn)代的建筑筑韻律相結合合，勾勒出筑筑城歐陸風情情之經典。環(huán)境綠化中天廣場首家引入入廣場環(huán)境設設計理念，112000MM2的廣場環(huán)境境營造了一個個居家體閑的的理想場所。從從而打破了筑筑城高層建筑筑中只見高樓樓不見環(huán)境的的格局。廣場場上擁有30米的歐工羅馬馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場，高12米、寬5.4米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。廣場四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M2的休閑花園，塔樓頂2000M2的私家花園，構成中天廣場獨特的立體綠化空間。配套設施文化配套生活活在文化中心心區(qū)，氣質素素質高人一籌籌，這里與青青少年宮一墻墻之隔，與市市一中隔街相相望。有幼兒兒園、小學、中中學、大學，營營造良好人文文環(huán)境——孩子的健康康成長。生活配套處于于最繁華的兩兩條商業(yè)街中中華路與瑞金金路之間，購購物消費，應應有盡有；市市一醫(yī)，婦幼幼醫(yī)院，文化化路菜市場和和4、14、22路公交車及8條中巴專線線構架的便捷捷交通。休閑配套12000平方米米的歐式經典典園林，完全全屬于業(yè)主的的天地；庭院院漫步，怡然然自得，享受受生活的自由由、閑適、寫寫意。鄰近的的人民廣場、河河濱公園、青青少年宮及社社區(qū)配套。康體會所中天廣場200000M2的大型康體體會所內有：：58M2的室內恒溫溫游泳池，18道保齡球場場、高爾夫球球推桿練習場場、壁球、網網球場、室內內攀巖、器械械健身房、大大型組合式兒兒童娛樂設施施、老年活動動中心等一系系列配套設施施。物業(yè)管理物業(yè)配套純凈水管管道供應系統(tǒng)統(tǒng)、有線電視視、有線電話話、住宅電梯梯、煤氣、獨獨立電表、樓樓宇對講系統(tǒng)統(tǒng)、閉路監(jiān)控控系統(tǒng)、2000平方米康體體運動中心等等近50項配套的高高科技設施。物業(yè)管理模式中天廣場將由西南南首家獲得ISO90000質量認證的的中天物業(yè)公公司按國際標標準實施24小時全方位位的物業(yè)管理理。2.中天廣場目目標客戶群對居住環(huán)境要求較較高的工商界界人士；崇尚歐陸風格的建建筑的新生活活氣息，追求求生活優(yōu)越的的人士；對中天集團及項目目較具信心的的投資者。3.推廣策略產品策略采取一種多戶型產產品策略，從從67M2-271MM2的開間，而而且大戶型采采用一種比較較流行的躍式式概念設計，充充分顯示生活活對目標客戶戶群的細分程程度的同時，又又充分體現(xiàn)其其大氣風范的的優(yōu)越的生活活方式。價格策略塑造樓盤高質素，以以中高檔次的的豪宅價位推推盤，配以一一種相對豪華華的室內裝修修，令物業(yè)具具豪宅的檔次次，這是中天天廣場受大眾眾歡迎的一種種原因這一。推廣手法借中天集團的企業(yè)業(yè)品牌去塑造造樓盤的形象象；以電視、報紙等媒媒體高密度傳傳播信息，提提高樓盤知名名度；聘請全國唯一獲“魯班獎”之北京六建建作為承建商商，塑造樓盤盤高質量的形形象。借周邊的配套設施施及自身的配配套來塑造自自身樓盤綜合合素質高的社社區(qū)形象。強勢推廣其市中心心首屈一指的的歐式高層建建筑群，與其其“歐陸風情，典典雅氣派”的定位相配配合?？偨Y語中天廣廣場緊扣住“歐陸風情，典典雅氣派”的項目形象象定位作為宣宣傳的中心，不不斷提練出新新優(yōu)勢，加強強人們對中天天廣場的印象象和了解，通過優(yōu)質的的產品及環(huán)境境的配合達到到成功銷售的的目標。其成成功之處歸結結為：項目在定位上具獨獨特性，以其其本身各方面面的優(yōu)越條件件來支持該定定位；發(fā)掘項目本身的優(yōu)優(yōu)勢，并對其其大肆宣傳其其優(yōu)越性，使使項目在市場場上被接受程程度加強，吸吸引買家視線線，極大地調調動了市場人人氣；價格策略的相對合合理原因；使使項目的價位位與買家的心心理價位相接接近，形成巨巨大的銷售能能力。綜合地說，中天廣廣場的策劃者者成功地利用用了項目本身身和周邊的優(yōu)優(yōu)勢條件，提提出“市中心首屈屈一指的歐式式高層建筑群群”概念。<二>鉆石廣場案例：該項項目地處貴陽陽市繁華中心心華南路大南南廣場位置，六六條道路在此此交匯，交通通便利。毗鄰鄰甲秀樓，人人民廣場，緊緊鄰花鳥市場場，南明河。與與南明河畔酒酒文化一條街街隔河相望。放放眼遠眺，南南岳山脈，觀觀風臺風景線線，古建筑甲甲秀樓樓群，黔黔明寺等美景景盡收眼底。鉆石場總建筑面積積6萬平方米，總總投資近2億，由貴州州金鷹物業(yè)有有限公司獨資資開發(fā)，國內內外名師攜手手設計，外觀觀宏偉氣派，內內部精致實用用。采用美國國喜萊登酒店店先進的物業(yè)業(yè)管理模式，讓讓您享受猶如如貴賓般的居居家生活。同同進，鉆石廣廣場也是貴陽陽市臨街面最最寬之商場，地地處市商業(yè)中中心南延的交交接點，極具具升值潛力。作作為大南廣場場的標志性建建筑，“鉆石廣場”雋山水之靈靈氣，享地利利之優(yōu)勢，置置業(yè)其中，實實為地位與成成就的體現(xiàn)。1．鉆石廣場推出市市場的形象南明河畔，貴陽外外灘。為了配合這這個市場形象象，鉆石廣場場做了以下準準備工作：總體規(guī)劃設計一幢322層的景觀住住宅，一幢16層景觀寫字字樓，5層的裙樓商商鋪，是集商商、住、娛為為一體的多功功能大廈，設設計錯落有致致，顯出高雅雅氣派。小區(qū)功能配套在裙樓上上方設計了三三層的多功能能會所。物業(yè)管理采用美國國喜萊登酒店店先進的物業(yè)業(yè)管理模式。2.目標客戶群群商界中的成功人士士；金融界中的高層管管理人士；追求一種身份象征征的人士。3．推廣策略鉆石廣場為20000年1月15日正式開盤。在在1月14日分別在《商商報》、《晚晚報》上做了了半版彩色版版的宣傳廣告告，以“鉆石廣場，甲甲秀天下”為廣告主題題，同時宣傳傳其七大優(yōu)勢勢：地段顯赫，地氣充充盈；自在悠游，怡然自自我；輕松生活，自由主主宰；舉步天下，往來無無阻；星級居所，左右逢逢源；時尚選擇，享受生生活；強勢后盾，厚積薄薄發(fā)。這些對它正式推盤盤作好了良好好的鋪墊，但但自推盤以后后，以“南明河畔，貴貴陽外灘”作為其項目目形象定位進進行推廣，盡盡管其地理位位置和樓盤自自身素質都可可以支持到這這一定位的主主題，但在宣宣傳手法和宣宣傳的內容上上不足以支持持“貴陽外灘”的物業(yè)形象象，這可以說說是它的一大大敗筆。而且且它的后繼廣廣告沒有形成成一定的連續(xù)續(xù)性，也就很很難塑造“貴陽外灘”的品牌。<三>中天星園案例：中天星園位于外環(huán)環(huán)東路團坡橋橋頭，東面、南南面緊靠南明明河，北面為為居住區(qū)，西西面靠馬路。整整體由14幢小高層組組成，為純住住宅小區(qū)，它它的樓盤素質質做得比較高高，因此在同同等地段中它它的價格定位位相當高，幾幾乎高出一倍倍，可以說該該項目創(chuàng)下貴貴陽房地產界界的一個奇跡跡。1．中天星園推出市市場的形象是是：高品位智能化經典典社區(qū)為配合合這個市場形形象，中天星星園準備了大大量的工作：：規(guī)劃設計人車分流，圍圍合式，主題題空間，南北北朝向，人均均綠化率高，主主體公園。有有安全感，采采景效果好，有有自己的公園園，采光好，空空氣好，視覺覺好。建筑設計一梯梯兩戶，三面面采光，無梁梁無柱。舒適適、便捷、有有美感、實用用率高。戶型設計全高層，中中空復式，飄飄窗，文化廳廳。增強室內內室外的美感感，層次感有有別墅之感，適適應21世紀家庭生生活方式，文文化性趣。景觀設計大面面積的綠地，四四季的花卉小小徑、河堤、羅羅馬藝廊、太太陽神雕像、休休閑椅等。有有在公園生活活的狹意和在在酒店住宿的的舒適。配套設施泳池、網球球場、中心會會所、超市、幼幼托、凈水及及智能化系統(tǒng)統(tǒng)，地下車庫庫等。感受高高品味的現(xiàn)代代生活，體會會超值的享受受。2.物業(yè)管理由獲獲ISO9000質量認證的的中天物業(yè)公公司按國際標標準實施24小時全方位位的酒店式管管理，展示未未來的社區(qū)文文化。有信賴賴感、舒適、方方便、安全、尊尊貴。3.中天星綜合合素質體現(xiàn)：：品牌中天企業(yè)是貴州唯唯一地產類上上市公司。經經過十多年專專業(yè)經營，今今天，中天以以自己的市場場份額，物業(yè)業(yè)品質，服務務質量和社會會信譽，全面面鎖定了貴州州省房地產市市場的龍頭地地位。智能化可視對講系統(tǒng)，紅紅外線保安監(jiān)監(jiān)測系統(tǒng)，IC系統(tǒng)，室內內防盜，防火火系統(tǒng)，緊急急求助系統(tǒng)，以以及適應于知知識經濟時代代的INTERRNET系統(tǒng)。設計在規(guī)劃上以古典建建筑美學控制制整體格局，以以共享空間為為軸心，圍合合成三個勻質質空間，引動動空間環(huán)境的的交替滲透，讓讓每一個窗戶戶都能體現(xiàn)室室外風景。建建筑設計引進進澳洲三段式式建筑風格，表表現(xiàn)瑰麗典雅雅、俊朗流暢暢的審美格調調。一梯二戶戶，無梁無柱柱，實用率高高。大面積地地下停車場，完完全實現(xiàn)了高高尚住宅區(qū)“人車分流”的原則。管理由貴州省通過ISSO90000質量認證中中天物業(yè)管理理公司提供酒酒店管家服務務。戶型篇引進最前衛(wèi)的錯層層式和中空復復式室內設計計，營造身居居別墅的室內內立體空間感感覺。文化廳廳做為書吧、琴琴吧、做為工工作室、棋室室，可多層面面體現(xiàn)主人的的生活情調。飄飄窗、觀景陽陽臺、落地玻玻璃、大客廳廳、文化廳、梯梯階構成了充充滿陽光的多多層次空間環(huán)環(huán)境，光與影影內外流動。配套營造“別墅式”的房子，營營造“公園式”的室外環(huán)境境和智能型網網絡化安全設設施。配置了了泳池、網球球場、書亭、超超市、托兒所所和30000M2業(yè)主會所。環(huán)境開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主主題式景觀設設計之先河，在“日月星辰”作為主題的引導下，設計4000M2主題庭院——太陽廣場。4.目標客戶群群崇尚自然追求高尚尚生活模式，盡盡情享受人生生的人士；對中天集團及項目目持較高信心心的投資者；；向往智能化生活方方式的人士；；事業(yè)非常成功的高高收入金領人人士；部分經商一族；在周邊生活習慣的的富人之家。5.推廣策略中天星園于19999年9月19日正式開盤，以以“高品味智能能化經典社區(qū)區(qū)”推出市場，價價位遠超出地地段支撐的價價位，而且業(yè)業(yè)績非常理想想，它成功的的原因：小區(qū)人車分流的設設計概念在貴貴陽市場比較較超前；導入智能化的概念念符合高消費費的生活品味味；中秋之夜，“中天天星園星光溢溢彩音樂晚會會”以及中國科科學院副院長長、院士陳宜宜瑜考察等公公關活動，曾曾加了社區(qū)的的內涵和品味味；以中天集團的企業(yè)業(yè)品牌并在廣廣告上強勢推推廣，塑造高高檔物業(yè)形象象并使買家追追捧，是它的的成功之關鍵鍵。總的來說說，中天星園園的成功體現(xiàn)現(xiàn)了貴陽房地地產策劃時代代的來臨及精精品樓盤萌芽芽。<四>新大陸廣場新大陸廣廣場位于中華華南路與醒獅獅路交界處，周周邊金融商貿貿繁盛，信息息資訊業(yè)聚集集，時代廣場場，新老百貨貨等大廈相領領。人民廣場場近在咫尺。文文教市政配套套俱全，一中中、三中、達達德小學、市市府路小學等等，交通便捷捷。距貴陽火火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是是作為都市中中心的城市前前沿，此地段段的商業(yè)價值值相當高，而而作為居住來來說，是都市市中心的首選選物業(yè)，宜商商宜住，是城城市居住的一一種典范，升升值潛力較大大。該項目以以新大陸廣場場命名，它的的策劃重點放放在了一個“新”字上面，圍圍繞著這一主主題精神作一一系列的工作作。1.新大陸廣場場在推出市場場時的形象是是：全新城市居住地理理觀念全新健康舒暢居住住空間全新演繹歐陸建筑筑風格全新園林會所文化化內涵全新智能人生化物物管模式全新城市居住地理理概念住宅區(qū)域與城市信信息資源的共共同聯(lián)網，實實現(xiàn)智能化居居住的全新構構想。裙樓1-5層設商業(yè)空空間，營造了了更為濃郁的的商業(yè)氛圍。交通便捷，距貴陽陽火車站5分鐘，機場15分鐘。全新健康舒暢居住住空間3.3米層高。全景落地窗與大凸凸窗。觀景陽臺與生活隔隔合。帶獨立衛(wèi)生間的工工人房。全新演繹歐陸建筑筑風格三重立體式空中花花園（即樓房房地面，裙樓樓頂房與高層層私家花園）。歐陸建筑符號點綴綴。全新三段式立面格格局（即轉換換層部分架空空，形成半圍圍合半室外多多層次園林綠綠化休閑空間間。全新園林會所文化化內涵中西園林藝術品味味優(yōu)雅人生；；裙樓頂層的立體式式園林會所；；實行會員制，豪貴貴生活盡彰示示。全新智能人生化物物管模式樓宇管理執(zhí)行嚴密密的ISO90000國際物業(yè)管管理體系；計算機管理中心及及監(jiān)控中心；；新加坡獅島全自動動消防預警，廣廣播及滅火系系統(tǒng)。<五>時代名仕案例例時代名名仕樓位于貴貴陽市“鉑金地段”——大十字，中中華路與中山山路交匯處，樓樓宇地處成熟熟社區(qū)，學校校、醫(yī)院、菜菜場、郵局、購購物中心方集集四周，四通通八達的交通通網絡為家居居辦公提供便便利。本大廈廈高140多米，共35層，凌于時時代廣場之上上，集住宅、寫寫字樓、停車車場、會所于于一體，總面面積2萬多平方米米。所處地段段之顯耀，交交通之便利，商商業(yè)價值之巨巨大，因此該該盤銷售非常常好，到目前前為止已售出出85%以上。1.時代名仕樓樓在推出市場場時的形象是是：享不盡的都市風情情總體規(guī)劃規(guī)劃設計首先體現(xiàn)現(xiàn)于樓層高度度，共35層，建筑雄雄偉，巍峨聳聳立，豪氣凌凌云。采用超超大戶型165-2005m2，且80M2的大客廳盡盡顯尊耀。小區(qū)功能配套康體中心；兒童游樂園；1600M2的高高級觀光會所所；24小時中央供熱水系系統(tǒng)；4000多M2大大型地下停車車場。物業(yè)管理安全服務保安安24小時巡邏，負負責應接車庫庫泊車，交通通疏導，消防防及閉路監(jiān)控控。商務服務郵件件寄送，報刊刊收發(fā)，文件件電訊，打字字復印等。維護服務；清潔服務；當用戶需要時，可可與用戶簽訂訂服務合同；；滿足用戶諸諸如接送小孩孩，看護老人人，購物等方方面的服務。2.目標客戶群在中華路做生意的的大商家；追捧在鬧市中生活活的高級人仕仕；用于辦公的企業(yè)或或單位；事業(yè)較成功且追求求身份象征的的人士；3.推廣策略項目處于于十分繁華的的中華中路段段，因此它不不斷宣傳推廣廣它的都市風風情的社區(qū)概概念，這與自自身的優(yōu)勢相相結合。而它它的戶型設計計不理想，加加上作為居住住環(huán)境來講過過多的吵雜，但但它推盤的時時間比較早，大大部分優(yōu)秀競競爭樓盤都是是近段時間推推出，因此它它抓住了推盤盤的先機。相相對來說它的的推廣比較成成功的。五、項目分析(一)項目概況位置：項目處于中中華路、富水水路、護國路、文文昌路、新華華路、西湖路路、陽明路及及濱河路交匯匯處。距火車車站、第二客客運站12000米，距龍洞堡堡國際機場僅僅十二分鐘車車程，交通便便捷。周邊環(huán)境：大南廣廣場、人民廣廣場、南明河河及著名古跡跡甲秀樓。周邊配套：一中、三三中、九中、十六中、十八中、二十七中、南明中學、新華中學、甲秀中學、達德小學、富水小學；郵電大樓、貴陽眼科醫(yī)院、大南門飯店。樓宇配套設施：44000M22會所、大堂堂、休閑購物物步行街，66000M22空中花園，其其中包括：1）兒童樂園2）兒童托管管服務3）老年活動動中心4）健身房5）乒乓球館6）網球場7）保齡球館8）游泳池9）法律咨詢詢服務中心10）家政鐘點點服務中心11）醫(yī)療咨詢詢中心12）娛樂餐飲飲服務13）購物小超超市14）郵政及車車票機票代辦辦15）洗滌服務務中心16）車庫附設設洗車場5.智能化管理理系統(tǒng)安全防盜監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)消防警報系統(tǒng)車場停車系統(tǒng)三菱高速電梯6.戶內配套1)獨立電表2）分分戶水表3）程控電話話端頭預設進進戶4）閉路電視視端頭預設進進戶5）門鈴三方方彩色可視對對講系統(tǒng)6）住戶大廳廳設置郵政專專用箱7）自來水凈凈化器8）負壓排氣氣衛(wèi)生間及廚廚房各送一套套9）送大帶子子防火防盜門門、實木門、10）煤氣表進進戶7.物業(yè)管理按照IISO90000國際質量認認證體系，實實行酒店式的的服務。8.總體規(guī)劃5層商場，三幢裙樓樓，其中A座：29層B座：15層C座：27層2)總戶數(shù)數(shù)：316套戶型面積(m2)131.38148.73126.44160.5223.34256.66210.54149.42119.24143.51124.89144.48110.33戶數(shù)比例(%)7.59%7.59%15.19%15.19%3.16%3.16%3.16%3.16%6.96%6.96%6.96%13.92%6.96%(二)項目機會點1.市場有空間間在貴陽陽成為大西南南的政策利好好前提下，市市場對具有特特色、綜合素素質商的高檔檔住宅精品小小區(qū)有較強的的承接力。隨隨著外來和本本地經營的成成功人士和高高級的白領階階層隊伍的不不斷壯大，面面向他們而建建的講求整體體規(guī)劃，理念念設計，功能能配套先進的的高尚住宅小小區(qū)將有一個個持續(xù)成長的的市場空間。2.區(qū)域有優(yōu)勢勢項目位于于貴陽中華南南路段，是繁繁華的商業(yè)區(qū)區(qū)，交通便捷捷，該地段有有傳統(tǒng)的甲秀秀樓風景區(qū)，環(huán)環(huán)境優(yōu)美、景景色怡人，空空氣清新，靠靠南明河，具具備塑造高尚尚住宅區(qū)的先先天條件。而而且周邊環(huán)境境成為市政府府形象工程改改造的重要區(qū)區(qū)域，區(qū)域社社區(qū)大環(huán)境不不斷成熟完善善，使本項目目能成為貴陽陽市明星樓盤盤的機會大大大提高。3.發(fā)展商有實實力貴司有很強的資本本實力，且與與南明區(qū)改府府合作開發(fā)項項目，增強項項目信譽度和和買家的信心心。經過發(fā)展展商與代理商商的資源整合合，強強聯(lián)手手，融合發(fā)展展商的開發(fā)理理念和代理商商的項目操作作手法，竭誠誠合作必能創(chuàng)創(chuàng)出品牌，使使項目成為貴貴陽樓市一道道亮麗的風景景線。4.自身規(guī)劃設設計及概念超超前西南地區(qū)單體報建建量最大。西南第一大、第一一家在中庭空空中采用高強強網架，15500M2透光玻璃地地板及一條用用特殊材料鋪鋪就的健身路路。貴州最高大廈（樓樓高151米）。貴州最大空中花園園6000MM2。貴陽第一家以樓盤盤名稱命名的的具文化內涵涵的休閑步行行街。這些是塑塑造項目品牌牌最有力的支支持，而且也也只有這些基基礎才能做出出地標性物業(yè)業(yè)。5.有策劃前置置觀念項目處于銷銷售的初始階階段，貴司有有與專業(yè)代理理公司合作意意向，可以起起到取長補短短的借鑒作用用，對樓盤的的資源整合及及推廣有很大大的積極作用用。貴司目光光敏銳，注意意到“凡事預則立”從各方面整整合社會精英英資源，貫徹徹如一，使項項目有的放矢矢，自然先機機在握。(三)項目問題點1.發(fā)展商尚未未有較高知名名度現(xiàn)時貴陽房地產業(yè)業(yè)已開始逐步步進入規(guī)模和和品牌的競爭爭階段，而貴貴司的全林物物業(yè)是首個進進入房地產界界的開發(fā)項目目，因此在房房地產界尚不不具備較高知知名度。建議：需要和較專專業(yè)的房地產產代理公司、物物業(yè)管理公司司合作，共同同創(chuàng)立出高檔檔明星樓盤，在在項目的推廣廣中逐步營造造和樹立發(fā)展展商和本項目目的品牌形象象。2.項目前期形形象口碑不好好由于項目前期工程程進度緩慢，甚甚至處于爛尾尾狀態(tài)，給市市民的信心大大打折扣，有有損現(xiàn)階段項項目品牌的樹樹立，同時給給市民帶來置置業(yè)的心理障障礙。建議：用南明區(qū)政政府的招牌從從多方面以采采訪或以本項項目作為貴陽陽市形象工程程之一的方式式進行大量的的軟性文章宣宣傳，消除市市民的疑慮的的同時又可給給項目大做宣宣傳。（要具具連帶性和配配合項目推廣廣來做）3.項目目標客客戶層面較窄窄項目立項為高檔住住宅小區(qū)，以以大面積為主主力戶型，針針對的目標客客戶群為少數(shù)數(shù)經濟實力雄雄厚的成功人人士，客戶層層面較窄。建議：1）針對目目標客戶群的的需求，參照照他們的趨向向時尚，精細細和準確的把把握項目實施施的每一細節(jié)節(jié)，務真求實實，將策劃思思路落實為實實操步驟，盡盡量減少不確確定性和模糊糊性，做到胸胸有成竹，步步步為贏。2）將項目形象和檔檔次提升到另另一高層次，增增強自身素質質從而提高市市場競爭力，吸吸納和分流同同檔次物業(yè)的的客源，這是是本項目成功功與否的關鍵鍵。六、***廣場項項目包裝、項項目定位策略略(一)***廣場形形象定位***廣場現(xiàn)狀處處于營銷初期期階段，由于于之前的推廣廣手法沒能將將項目優(yōu)勢最最大化表達出出，敝司建議議首先將項目目重新包裝，以以下是敝司通通過對貴陽房房地產市場的的調查及對該該項目的詳細細分析得出的的系列思想：：首先對對該項目進行行項目定位為為：貴陽市地地標性物業(yè)（以以貴陽市形象象工程標準進進行定義）理由：1.該項目目有足夠的質質素支持其成成為貴陽市的的地標性物業(yè)業(yè)。依據：1)該項目目為貴州最高高的大廈，高高度為151米。這是其成成為地標性物物業(yè)最大的支支持點，即唯唯一性。該項目有貴州最大大的空中花園園，6000平方米，這是是塑造其成為為地標性物業(yè)業(yè)的環(huán)境空間間的支持點，即即獨特性。該項目擁有至高檔檔次的星級酒酒店，這是提提升其尊貴地地位的象征，也也是塑造其豪豪宅風范與眾眾不同之處。即即權威性。塑造最高大廈（唯一性性）塑造最大花園（獨特性性）貴陽地標標性物業(yè)至高檔酒店（權威威性）2.目前貴陽市均均價在3000元/m2以上的樓盤盤有20多個。豪宅宅市場處于供供過于求的狀狀態(tài)，在這種種競爭激烈的的環(huán)境下，大大部分項目都都走向了一種種同質化，他他們的目標客客戶群大部分分都處于觀望望的狀態(tài)或在在眾多的項目目中選擇最優(yōu)優(yōu)秀的物業(yè)，在在這種環(huán)境下下，***廣場必必須在這一層層面上提升物物業(yè)檔次和形形象，才見有有更強的競爭爭力去占據市市場。(二)項目的市場推廣定定位南明河畔·市中心心首個CEO尊貴府邸注：CEO（老板階層層或首席執(zhí)行行官）依據：1.由于項項目的目標客客戶為事業(yè)有有成的置業(yè)者者，所以項目目的形象定位位將圍繞這一一客戶群體的的特性，營造造一個符合這這一群體需求求的概念化社社區(qū)，這樣方方能被他們所所認同。2.CEO概念的的提法實際上上是提出一種種全新的生活活方式，成功功人士的背后后要有個賢內內助，太太在在家全職照顧顧孩子的教育育問題，營造造一個舒適溫溫馨的家，追追求生活品質質，懂得享受受生活，賦予予了項目一種種生命力。與與其它樓盤所所訴求的歐陸陸風格、智能能化社區(qū)等的的樓盤最基本本元素（或者者可以說一種種泛濫的主題題）提升到一一種更高層次次，在市場上上塑造一種新新的品牌概念念，具有極大大的競爭力。市中心首個CEOO尊貴府邸的的提法是以項項目定位為貴貴陽地標性物物業(yè)作為支持持點，反過來來說這種主題題對塑造項目目地標性物業(yè)業(yè)又起到積極極的推動作用用，這是相輔輔相成的，要要挖掘項目的的最大優(yōu)勢。(三)目標客戶群定位1.CEO（老老板階層或首首席執(zhí)行官）40歲以上，思想成熟熟，事業(yè)有所所成就；社會圈子十分廣泛泛；有孩子的家庭，太太太在家全職職照顧孩子；；注重品牌，講究生生活品質，懂懂得享受生活活；對于CEO來說，單純純追求經濟收收入的意義已已經不大；經常出入高級消費費場所（如高高爾夫球會、高高級食肆、夜夜總會等）；；需求：選擇與自己己身份地位、教教育水平、消消費檔次、年年齡層次、興興趣愛好大致致相當或接近近的人士為伍伍；同時也能能讓家人享受受家庭幸福的的生活之地。2.二次或以上上的置業(yè)人士士35歲左右的高級管理理層（或金領領階層）；社會圈子十分廣泛泛；夫婦雙方多數(shù)皆參參加工作；經濟收入豐厚；欲改善現(xiàn)有居住狀狀況。需求選擇質素比原原居住環(huán)境更更好的住所。3.投資買家年齡在35-400歲左右；社交圈子十分廣泛泛；經濟收入渠道廣泛泛；注重物業(yè)質素，品品牌與價格；；注重物業(yè)租金回報報率；經常出入高級消費費場所。需求：選擇具有升升值潛力，二二手租售非常常活躍，回報報率高的高質質素物業(yè)。4.長期駐貴陽陽的外來商人人40歲左右，在貴陽有有自己的公司司；社會圈子十分廣泛泛；收入十分豐厚；注重物業(yè)質素及物物業(yè)管理服務務；經常出入高級消費費場所。需求：選擇高質素素、成熟便利利、環(huán)境優(yōu)雅雅的社區(qū)。5.私營經濟中中成長的“新貴”該類居民主要以私私營業(yè)主占多多數(shù)，文化程程度、年齡大大小參差不齊齊生活條件寬寬裕，消費能能力強。該類類居民都有較較強的經濟實實力，手頭上上擁有不只一一個物業(yè)。6.原住這一帶帶的“老市民”對于于大多數(shù)原住住在這一帶的的“老市民”來說，他們們經歷了這里里的昨天和今今天的發(fā)展及及巨變，他們們熱愛這一帶帶，在這里長長期養(yǎng)成的生生活方式、習習慣和心理使使大多數(shù)“老市民”對此懷有濃濃郁的感情。7.在中華路一一帶的中小型型公司單位目前不少少公司的生意意面臨越來越越大的競爭和和壓力，為了了節(jié)省開支，許許多中小型公公司從高級寫寫字樓搬往一一般的寫字樓樓；然后又從從一般寫字樓樓搬進地點好好，交通方便便的高尚住宅宅樓。對于“***廣場”來說，地點點好、交通方方便、物業(yè)規(guī)規(guī)劃設計良好好，功能完善善，將是這類類中小型公司司購買高尚住住宅用作寫字字樓的重要選選擇之一。而而且這類買家家的需求較大大，往往一購購買就是幾套套，所以在市市場推廣時，如如何吸引這部部分公司的注注意力，是一一個重點。(四)項目包裝1.宗旨、思路路、策略宗旨設計一個項目包裝裝方案，突出出項目的功能能和特性，體體現(xiàn)項目地標標性物業(yè)的形形象，使購買買者獲得心理理上的認同，更更易于接受，并并牢牢打入消消費者的心中中。思路根據項目的市場定定位、項目形形象以及市場場需求，直接接面對消費者者，使項目的的規(guī)劃、形象象和功能通過過具體的形式式和特定的表表現(xiàn)手法體現(xiàn)現(xiàn)出來。優(yōu)秀的項目包裝，應應該能完善地地體現(xiàn)出項目目的設計，形形象和功能，并并能突出項目目的特色和個個性，貼近市市場需求，緊緊抓置業(yè)者的的心理。策略作為項目包裝，應應遵循市場的的需求和消費費者心理，策策略上應循序序漸進，具系系統(tǒng)性，專業(yè)業(yè)性和可操作作性。一方面面要加以重視視，增加投入入，一方面要要具體情況具具體分析，力力爭以最經濟濟、最有效的的投入切中要要害，以達成成項目包裝的的宗旨。2.項目包裝系系列凡是構成項目的要要素,都屬于項目目包裝的范疇疇。針對貴項項目的具體情情況主要是根根據現(xiàn)狀進行行重新包裝,,建議貴項目目包裝系列包包括：項目整整體形象包裝裝、發(fā)展商形形象包裝、地地盤包裝、樓樓盤名稱包裝裝、運用傳播播媒介的包裝裝。1)項目整體形象象包裝通過新聞媒介、樓樓書、戶外廣廣告、地盤工工程形象等形形成,體現(xiàn)出地理理位置優(yōu)越,,建筑設計一一流、園林設設計一流、管管理服務一流流、發(fā)展商實實力雄厚的高高質素、高品品位、超前意意識的項目整整體形象。2)樓盤名稱包包裝樓盤名稱為****廣場,此名稱夠氣氣勢,但不夠高品品味,因此將A、B、C座分別命名名為：名門閣·賓士閣··匯俊閣依據：能夠更體現(xiàn)現(xiàn)***廣場項項目高品味形形象,與地標性物物業(yè)更協(xié)調。b．能直接鎖定不同同類型的目標標客戶群,同時也可以以使目標客戶戶群按號就座座,滿足不同置置業(yè)者的偏好好。(3)地盤包裝地盤屬于項目的核核心和實體所所在,地盤的包裝裝可以說是左左右顧客選擇擇的重要因素素之一?？紤]慮到貴項目的的具體情況,,就此提出地地盤包裝建議議如下：在樓盤上方掛一巨巨幅廣告牌((晚上要有燈燈光照射),,廣告內容初初步建議為體體現(xiàn)一種尊貴貴的生活方式式,直接打動目目標客戶群心心。b．項目周邊路段包裝裝由于周邊路段配及及不到地標性性物業(yè)形象,,建議少量投投資路段的路路燈及裝飾物物(具有一定檔檔次參照附件件圖),特別是甲甲秀樓前面的的濱河路段,,人流量比較較,作一些燈飾飾廣告等更具具有宣傳力度度,同時可提升升物業(yè)檔次。C．項目工地的包裝裝在整個項目的工地地外圍插上大大量的彩旗,,既能營造氣氣氛,更可與周邊邊環(huán)境互相區(qū)區(qū)分開。在工工地圍墻上寫寫上項目名稱稱、項目徵標標、發(fā)展商名名稱、電話、廣廣告語(如南明河畔畔市中心首個個CEO尊貴府府邸、演繹西西部風情、尊尊享超然、傲傲世不凡、全全新概念生態(tài)態(tài)社區(qū)等,工地內升起起氫氣球或氫氫氣門拱,這樣更能突突出項目形象象,在施工過程程中,已經給買家家一個封閉式式的意念,大大加強了了自身樓盤的的市場形象,,有利于銷售售。同時,于工程施工工單位隨時保保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)現(xiàn)場施工規(guī)范范、文明、材材料擺放整齊齊,地面清潔無無積,腳手架加綠綠色防護外罩罩網,工棚整潔,施工人員衣衣著規(guī)范、文文明,懸掛施工標標語,入夜亮燈(亮度要夠),,工程進度嚴嚴格按照貴司司要求和計劃劃執(zhí)行。施工工單位經貴司司的承諾,實際上也是是給置業(yè)者的的承諾和信心心。注：圍墻宣傳處晚晚上要有燈光光照射。d．現(xiàn)場售樓部的設設置和包裝現(xiàn)狀的售樓部夠宏宏大,但不足之處處為不夠協(xié)調調,比較空曠,高品味的物物業(yè)沒有表達達出來,因此售樓部部包裝有以下下建議：第一、在墻上附于于一些高品味味生活的畫面面,如打高爾夫夫球、6000M2的空中花園園、高科技的的信息網絡、CEO的生活寫照等內容。第二、在售樓部擺擺設些高爾夫夫球器具、智智能化設施、精精品的藝術品品等,襯托樓盤檔檔次。第三、銷售人員的的服務和現(xiàn)場場的控制都應應具備莊重、高高雅等。第四、注意燈光的的布置,主光線放在在重要的位置置上。其它的建議待現(xiàn)場場詳細分析后后再作探討。e．傳播媒介的運用用項目的地盤包裝好好之后,跟著的就是是運用傳播媒媒介對項目進進行包裝和宣宣傳。地盤的的包裝,主要針對地地盤,是相對靜止止的,宣傳面和效效率都有限,,運用傳媒,將項目的包包裝以多種形形式,多種層次,盡可能高效效和廣泛地向向外全面宣傳傳和推廣,系統(tǒng)的、靈靈活的、專業(yè)業(yè)的傳媒運用用,使項目的形形象升華到一一個全新的高高度和境界,,令消費者產產生怦然心動動,過目不忘的的心理效應,,使項目銷售達達到預想效果果。———新聞售稿及及報紙廣告的的發(fā)布在項目經過重新包包裝定位后,,可以作一些些適時的、軟軟性的、鋪墊墊式的宣傳。組組織一些針對對性的、引導導式的新聞繕繕稿,潛移默化中中對消費者產產生親切、暗暗示和超前意意念的心理效效應。組織有有創(chuàng)意的、吸吸引力的高品品位的廣告系系列,強烈剌激消消費者的購買買欲望,全面吸引人人潮,創(chuàng)造銷售的的氣氛、先機機和轟動效應應?！谱骶赖牡臉菚鳛楦哔|素、高品品位的綜合商商住高尚物業(yè)業(yè),敝司建議制制作精美、詳詳實、清新、脫脫俗的樓書,,把貴項目的的基本情況、項項目規(guī)劃、建建議理念、生生活方式、物物業(yè)管理等展展示出來。展展示出項目的的高質素、高高品位以及美美好未來。這這對高檔次樓樓盤尤其重要要。———制作精美的的宣傳單張在項目市場推廣期期和銷售期,,派專人長期期廣為派發(fā)宣宣傳單張,以吸引更多多的買家入市市,同時也擴大大了項目的市市場占有率?！獞敉鈴V告在機場出口的斜坡坡路段做燈柱柱廣告箱及在在機場大堂內內做一廣告幅幅,因為這是對對外的窗口,,通過這里的的宣傳可以提提升地標性物物業(yè)的形象。在貴陽飯店、騰飛飛大酒店、金金橋飯店等處處的大堂設置置廣告展板,,提升地標性性物業(yè)形象。在中華路選一旺處處作巨幅廣告告,提升地標性性物業(yè)形象。在中華路選一約330M2的鋪位作輔輔助售樓部,,(外據點)要集目標客客源。(五)項目自身素質提升升策略由于該項目的競爭爭環(huán)境相當激激烈，因此敝敝司建議首先先提高自身素素質去增加競競爭力，達到到銷售目的，以以下就是項目目自身素質提提升的建議：：1.戶型設計方方面敝司對該項目經過過詳細的研究究后，建議在在廳出部分改改做陽臺。其其它部分到現(xiàn)現(xiàn)場后再進一一步探討。2.外立面更改改建議（看附附件）由于項目原來的外外立面色彩設設計與要塑造造的地標性物物業(yè)不相符合合，因此，外外立面裝飾盡盡可能做有特特色一些，在在色彩、造型型和用料方面面與眾不同，引引領時尚，同同時注意與周周邊環(huán)境的融融合協(xié)調，特特色外墻外觀觀強烈突出項項目形象，提提高物業(yè)檔次次，此點尤為為重要。雖然然涉及到很多多繁雜的報建建手續(xù)，敝司司認為還是更更改為佳，附附件提供一些些外立面的參參考。3.園林概念設設計貴司將擁有貴州省省最大的空中中花園60000M2在推廣中只只簡單的陳述述而已，沒有有將其最大化化發(fā)揮；在附附件中附有項項目的園林概概念設計，這這不僅可以發(fā)發(fā)揮自身優(yōu)勢勢。同時增加加了項目的附附加值。4.物業(yè)管理及及功能配套建建議(六)會所配套建議會所功能要求充分分體現(xiàn)和支持持項目的市場場定位及形象象定位，成為為項目個性形形象的有力支支撐點。(1)原則并不要包羅萬有，重重要的是匹配配項目的檔次次和風格，更更理想的是填填補周邊住宅宅社區(qū)配套的的空白，使項項目附加值提提升；功能項目設置要求求“小而精”，規(guī)模不用用太大；可考慮部分功能設設在商業(yè)物業(yè)業(yè)內(2)詳細建議如如下：商務中心：為客戶戶提供打字、復復印、傳真、訂訂購機（船、車車）票、訂購購報紙（雜志志）等服務。家政服務中心含洗洗衣中心干洗洗店（除提供供干洗服務外外，還提供自自助式洗衣服服務，住戶可可自行租用洗洗衣機清洗衣衣物）。網吧：除提供供網上游戲、網網上交友、網網上購物等服服務外，還可可于網上查詢詢股票行情、收收看最新的電電影，并提供供酒水、飲料料、餐點。視聽閱覽室：除提供供中西名著、小小說外，還提提供中西音樂樂、著名電影影欣賞。小型會議室：可供330人開會。免免費為客戶提提供電視機、錄錄像機、投影影機、幻燈機機、麥克風、影影碟機、白板板、白板筆、鐳鐳射教鞭等，另另外配備同步步翻譯系統(tǒng)、會會議錄音系統(tǒng)統(tǒng)、電影機等等。藥浴桑拿：提供不不同種類的藥藥浴桑拿及專專業(yè)按摩。設置音樂咖啡廳健身室：提供健健身器材及專專人指導。棋牌室：內設棋棋藝室、橋牌牌室及麻將房房。桌球室：配英式式豪華桌球臺臺。設置高爾夫球電腦腦模擬練習場場、桑拿中心心等室外自然景觀游泳泳池：融健身身、休憩為一一體。老人俱樂部：讓老人人們享受天倫倫之樂。中餐廳、西式酒廊廊：以特色色服務為經營營之本。玻璃屋頂：享受摘摘星的樂趣。(七)物業(yè)管理建議議：以全方位的服務為為宗旨物業(yè)的價值很大一一部分體現(xiàn)在在物業(yè)的保值值和升值上，而而高水準的物物業(yè)管理水平平是關鍵所在在。建議項目目引入箸名的的物業(yè)管理公公司做顧問，建建立智能化高高標準的物業(yè)業(yè)管理架構，提提供星級的酒酒店管理服務務。目前好的的物業(yè)管理基基本組成要素素為：著名物業(yè)管理公司司（如戴德梁梁行、太平洋洋第一戴維斯斯公司等，特特別是港式物物業(yè)管理公司司）或者是著著名的大發(fā)展展商自組的獲獲ISO90002認證的物業(yè)業(yè)管理公司。專業(yè)化保安隊伍（如如退役軍人或或退役武警組組成的保安隊隊）。酒店式貼身服務。智能化管理：高科科技保安、防防火、防盜、管管理系統(tǒng)等。智能化化目前已日益益成為現(xiàn)代化化住宅的必備備功能之一，根根據項目自身身條件出發(fā)，敝敝司建議有選選擇地介入智智能化系統(tǒng)，可可有可無，化化而不實又增增加成本的部部份放棄不做做；對項目確確有素質檔次次提升，對業(yè)業(yè)主切身利益益有幫助的項項目予以介入入?，F(xiàn)建議如如下：1.建立網絡平平臺設立網網絡中心（WEB）站點，提提供互聯(lián)網接接入、網絡教教學、多媒體體完全娛樂系系統(tǒng)（VOD），網上商商城，證券及及時交易、各各大城市電子子地圖、小區(qū)區(qū)公共服務信信息等；住戶戶可在家中通通過電腦連上上網絡平臺，可可以實現(xiàn)家庭庭教育、娛樂樂、信息咨詢詢、IP電話、內聯(lián)聯(lián)網內監(jiān)控、遠遠程教育等多多項功能，還還有網上購物物、送餐、洗洗衣、點播、甚甚至網上醫(yī)院院、物業(yè)管理理咨詢等。2.物業(yè)管理方方面，可以實實現(xiàn)：物業(yè)管理實現(xiàn)計算算機化、部門門管理自動化化、建立物業(yè)業(yè)管理信息系系統(tǒng)。車庫自動化管理。各項設施的遠程管管理。一卡通收費：以ICC卡代替鑰匙匙、以IC卡計算停車車收費、IC卡繳交水電電費、以IC卡在區(qū)內購購物或消費實實現(xiàn)“電子錢包”的功用。設備管理：目標是是監(jiān)控小區(qū)設設備運行狀況況，包括各種種公共設施、供供配電設備、發(fā)發(fā)電機組、供供水設施和電電梯等實現(xiàn)集集中監(jiān)控。自自動化水、電電、氣三表自自動抄報系統(tǒng)統(tǒng)。（三表抄抄報可納入物物業(yè)管理系統(tǒng)統(tǒng)內。）門、窗的紅外監(jiān)控控、報警，室室內安全監(jiān)控控（煙感探頭頭、防盜控頭頭）緊急報警警鈴。3.安全管理采采用集中監(jiān)控控手段。在安安全防護方面面，配備有：：紅外線電子監(jiān)控系系統(tǒng)可視門鈴對講系統(tǒng)統(tǒng)閉路電視及保安防防盜系統(tǒng)巡更系統(tǒng)智能消防報警系統(tǒng)統(tǒng)實際上，住宅物業(yè)業(yè)管理在遵循循以上的基本本原則下，在在智能化方面面預留發(fā)展空空間，并選取取比較有特色色的幾個跟客客戶切身需要要有關的方面面配置相應的的系統(tǒng)，即可可有超出一般般水準的表現(xiàn)現(xiàn)。(八)項目有關提高附加加值的建議1.直飲凈水系系統(tǒng)引入凈凈水自動過濾濾裝置，每戶戶皆有管道優(yōu)優(yōu)質水接入，為為小區(qū)業(yè)主提提供直飲水服服務。2.提供高氣純純凈水建議設設高氧純凈水水系統(tǒng)，讓住住戶不但每天天能呼吸到最最清新的空氣氣的同時，品品嘗到能增強強新陳代謝，促促進身體健康康的高氧純凈凈水。3.節(jié)能設備與與節(jié)材的建議議雖然節(jié)節(jié)能材的設計計在售樓期間間往往沒有太太顯著的效果果，許多優(yōu)點點需要住戶在在今后的生活活中體會，但但仍值得推介介，以求利人人利己；此外外，從長遠的的目光看，節(jié)節(jié)能節(jié)材設計計雖然見效慢慢，但同樣對對于樹立企業(yè)業(yè)形象有積極極作用，而且且其長遠的作作用可作宣傳傳推廣，令其其減低更多的的費用，亦符符合發(fā)展商的的環(huán)保意識，有有利于提升項項目的公益玩玩形象。節(jié)水：采用低水量量、高效能的的環(huán)保型潔具具，如節(jié)水型型抽水馬桶。采采用無滲漏的的節(jié)水龍頭等等。節(jié)電：采用低能、高高效能的節(jié)電電燈具。垃圾處理：垃圾分分類收集。下下水道設廢料料粉碎裝置。墻體：采用環(huán)保型型內隔墻體材材料。采用高高封閉性能外外窗，減少噪噪音。選材：選用具有一一定再生能力力的材料，如如選用再生鋁鋁材和塑料制制品做娛樂設設施。4.環(huán)保設計引入入“零噪音”設計、建筑筑物的所有門門窗采用進口口塑