顧建琴對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，司法鑒定中的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)并不是經(jīng)常性業(yè)務(wù)，而且需二級(jí)以上資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)才能從事，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)很難對(duì)此類評(píng)估做到了然于心。但作為司法鑒定的評(píng)估直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，具有“公正性、嚴(yán)肅性、復(fù)雜性、精確性”，更需要房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程和出具評(píng)估報(bào)告時(shí)注意評(píng)估程序的規(guī)范、評(píng)估內(nèi)容的詳細(xì)、評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。為此，筆者試結(jié)合實(shí)踐，對(duì)平時(shí)工作中遇到的問(wèn)題作以下分析思考和探討。司法鑒定中房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的主要特點(diǎn)1） 評(píng)估應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估原則。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類行業(yè)，立足于為解決房地產(chǎn)糾紛服務(wù)，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)，它對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和更好的職業(yè)道德操守，估價(jià)師體現(xiàn)司法公正原則，一定要排除干擾，秉承獨(dú)立，客觀，公正，科學(xué)的評(píng)估原則，確保涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的工作質(zhì)量。2） 評(píng)估對(duì)象具有多樣性、法律關(guān)系復(fù)雜。司法鑒定評(píng)估對(duì)象涉及面廣、種類很多，如寫字樓、商鋪、各種住宅、廠房、構(gòu)筑物、無(wú)完備手續(xù)的聯(lián)建房、多方擁有產(chǎn)權(quán)的在建工程、抵押房產(chǎn)中的附屬建筑等等。而法律關(guān)系往往錯(cuò)綜復(fù)雜，有些是為了裁決糾紛，有些是為了拍賣和處置，不同的估價(jià)目的的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格往往相差很大。3） 司法鑒定評(píng)估更注意嚴(yán)謹(jǐn)性。司法鑒定評(píng)估報(bào)告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評(píng)估工作必須建立在對(duì)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的充分了解上展開，嚴(yán)肅的對(duì)待每一個(gè)評(píng)估環(huán)節(jié)。從前期現(xiàn)場(chǎng)勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評(píng)估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。4） 司法鑒定評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)性更大。與一般性質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估相比，司法鑒定評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)性更大。因?yàn)樗痉ㄨb定中的評(píng)估往往直接涉及涉案雙方的利益，處于尖銳的矛盾沖突之中，司法鑒定評(píng)估工作所承擔(dān)包括法律風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)往往高于其他評(píng)估業(yè)務(wù)。司法鑒定中房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的主要難點(diǎn)和對(duì)策源于司法鑒定評(píng)估的特殊性，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)往往會(huì)碰到很多難題，筆者認(rèn)為，概括起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：1）估價(jià)前期準(zhǔn)備工作開展困難。正常評(píng)估由權(quán)屬方配合收集資料，而在實(shí)際房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)當(dāng)中，訴訟當(dāng)事人對(duì)于鑒定估價(jià)的抵觸，往往表現(xiàn)為不配合現(xiàn)場(chǎng)查看、提供資料不全面或不真實(shí)、對(duì)于估價(jià)基本資料缺失的鑒定估價(jià)不愿意妥協(xié)等等；有的情況是評(píng)估對(duì)象從未經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)登記而又幾經(jīng)人手，它的權(quán)屬資料混亂，估價(jià)人員難以進(jìn)行進(jìn)一步考證和區(qū)分。針對(duì)這種情況，應(yīng)做好以下幾方面的工作：a）現(xiàn)場(chǎng)踏勘應(yīng)謹(jǐn)慎和規(guī)范估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)應(yīng)認(rèn)真慎重，必須堅(jiān)持有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中，估價(jià)師應(yīng)公開收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對(duì)象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。從估價(jià)依據(jù)的角度，估價(jià)師決不能單獨(dú)與一方當(dāng)事人私下接觸，當(dāng)事人提供的資料應(yīng)當(dāng)由法官轉(zhuǎn)交估價(jià)師，估價(jià)師與法官之間應(yīng)當(dāng)有資料交接的證明，以區(qū)分資料來(lái)源。b） 基礎(chǔ)資料校核應(yīng)仔細(xì)。對(duì)于取得的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開渠道進(jìn)行校核。對(duì)于存在手續(xù)不全、權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。c） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研應(yīng)詳實(shí)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評(píng)估過(guò)程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對(duì)于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應(yīng)做好書面記錄，以備查閱。2） 評(píng)估的技術(shù)路線選取要權(quán)衡利弊。由于司法鑒定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大，司法鑒定評(píng)估相對(duì)于正常房地產(chǎn)評(píng)估在選擇評(píng)估方法上更應(yīng)慎重。正常房地產(chǎn)評(píng)估所需要的可能只是一個(gè)評(píng)估結(jié)果，司法鑒定評(píng)估有可能會(huì)對(duì)被告立案起決定性作用，被告會(huì)仔細(xì)研究你的評(píng)估鑒定方法及所采用的依據(jù)，因此選擇評(píng)估方法一定要慎重。司法鑒定中的技術(shù)路線、每個(gè)估價(jià)計(jì)算過(guò)程和數(shù)據(jù)來(lái)源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避免“拍腦門”，確保估價(jià)計(jì)算過(guò)程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無(wú)誤。對(duì)于委托方要求出具快速變現(xiàn)價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)充分研究市場(chǎng)供求狀況、標(biāo)的物的瑕疵、相關(guān)稅費(fèi)狀況，在報(bào)告中綜合分析相關(guān)情況，給委托人和相關(guān)關(guān)系人以清楚的認(rèn)識(shí)。因此評(píng)估機(jī)構(gòu)的技術(shù)主管對(duì)人民法院委托的評(píng)估鑒定在提交報(bào)告前必須組織會(huì)商，要認(rèn)真的審核其鑒定的方法，步驟以及法律文書書寫的是否規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，減少和避免因粗心大意而造成的工作失誤。3） 估價(jià)報(bào)告中注意風(fēng)險(xiǎn)的自我保護(hù)。司法鑒定評(píng)估報(bào)告書的特別事項(xiàng)說(shuō)明是執(zhí)業(yè)評(píng)估師自我保護(hù)的重要措施，在做司法鑒定評(píng)估應(yīng)充分應(yīng)用。在寫特別事項(xiàng)說(shuō)明應(yīng)考慮：a） 要說(shuō)明產(chǎn)權(quán)界定的情況。產(chǎn)權(quán)界定是否證實(shí)、證明的來(lái)源、委托方是否認(rèn)同、各方是否還有異議，要明確說(shuō)明是誰(shuí)做的界定，如無(wú)，應(yīng)明確本鑒定機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。b） 明確評(píng)估報(bào)告使用范圍。應(yīng)說(shuō)明如超越了評(píng)估報(bào)告的使用范圍，后果應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。c） 明確報(bào)告的使用期限。司法鑒定評(píng)估的使用期限應(yīng)與委托方在委托單上協(xié)商確定，一旦商定后，必須在特別事項(xiàng)說(shuō)明中明確揭示。d） 由于司法鑒定評(píng)估的特殊性，應(yīng)明確揭示特殊的評(píng)估基準(zhǔn)日是應(yīng)委托