房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本精細(xì)化管理內(nèi)容大綱第一部分如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理第一部分第二部分如何開(kāi)展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理第二部分第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理操作要點(diǎn)第三部分第四部分如何構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系第四部分2第一部分

如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理1.2.3.4.5.

房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征成本管理的核心理念與方法房地產(chǎn)成本管理的幾個(gè)關(guān)系處理房地產(chǎn)成本管理的演化過(guò)程房地產(chǎn)成本的基本范疇31.

房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征產(chǎn)品特點(diǎn)：?jiǎn)渭?、地域性?shí)現(xiàn)過(guò)程：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涵蓋投資、產(chǎn)品研發(fā)、制造和經(jīng)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，需大量資源整合與專業(yè)協(xié)作成本特性：構(gòu)成復(fù)雜、影響因素多、變化大行業(yè)背景：內(nèi)部尚不成熟，外部風(fēng)險(xiǎn)加大

41.

房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征?

基本內(nèi)容：合理確定+有效控制?

管理特征：全方位的成本管理：滲透到全過(guò)程的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，需要全員的參與；?

管理方法：目標(biāo)管理、責(zé)任管理等52.

房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念①

經(jīng)營(yíng)理念：成本管理的目的在于消除無(wú)效成本、提升產(chǎn)品價(jià)值和投資效益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)62.

房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念②

產(chǎn)品理念：成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個(gè)屬性72.

房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念③

市場(chǎng)理念:成本的決定因素之一是市場(chǎng)，成本的價(jià)格體現(xiàn)必須隨行就市82.

房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念④

專業(yè)理念:經(jīng)濟(jì)與技術(shù)不可分，專業(yè)化的運(yùn)作是成本管理的前提92.

房地產(chǎn)成本管理的四個(gè)基本理念

成本管理理念落實(shí)：無(wú)效成本管理

無(wú)效成本的定義產(chǎn)生原因分類—成本影響因素分析統(tǒng)計(jì)與分析方法管理責(zé)任分解與落實(shí)消除無(wú)效成本的措施103.

房地產(chǎn)成本管理中的幾個(gè)關(guān)系處理

三大管理目標(biāo)上的沖突：成本、品質(zhì)、速度決策中以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)決定取舍；強(qiáng)調(diào)有效投入；

成本預(yù)設(shè)與動(dòng)態(tài)變化的矛盾變化是永恒的、絕對(duì)的；需要預(yù)測(cè)和跟蹤外部帶來(lái)的的變化必須預(yù)控內(nèi)部造成的變化113.

房地產(chǎn)成本管理中的幾個(gè)關(guān)系處理?

成本控制與其他開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)系

成本管理是業(yè)務(wù)管理的一個(gè)方面為了強(qiáng)調(diào)和監(jiān)控而提煉出成本管理鏈條?

與造價(jià)業(yè)務(wù)之區(qū)別和聯(lián)系

造價(jià)業(yè)務(wù)：開(kāi)發(fā)過(guò)程所需成本管理：經(jīng)營(yíng)管理所需124.

房地產(chǎn)成本管理的演化過(guò)程我們是從哪里來(lái)？型以預(yù)結(jié)算為工作重心

型以不突破造價(jià)上限為控制目標(biāo)

型以整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為目的的綜合平衡發(fā)掘產(chǎn)品價(jià)值，提升開(kāi)發(fā)效益我們將往哪里去？135.

房地產(chǎn)成本的基本范疇

必須知道的成本概概念全成本開(kāi)發(fā)成本建造成本

工程成本

其他？5.

房地產(chǎn)成本的基本本范疇成本基本科目：

土地費(fèi)用前期費(fèi)用主體建筑安裝工程程費(fèi)用室外及環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)用公共配套工程費(fèi)用用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用15對(duì)比分析：不同各各企業(yè)的成本本科目設(shè)置

科目設(shè)置不同

科目包含內(nèi)容不同同16成本語(yǔ)言/口徑的的統(tǒng)一：企業(yè)業(yè)內(nèi)部的成本本科目統(tǒng)一與與數(shù)據(jù)對(duì)接統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)科目：多多個(gè)部門？對(duì)接幾個(gè)口徑：具具體哪些？17第二部分

如何開(kāi)展房地產(chǎn)工工程項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理？1.2.3.4.5.6.

成本目標(biāo)及目標(biāo)管管理的本質(zhì)意意義成本目標(biāo)的內(nèi)涵與與外延如何制定工程項(xiàng)目目成本目標(biāo)成本目標(biāo)的分解方方式成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與與監(jiān)控保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手手段與措施181.

成本目標(biāo)及目標(biāo)管管理的本質(zhì)意意義實(shí)行目標(biāo)管理的根根本意義：降低成本？動(dòng)態(tài)掌控總成本

每個(gè)項(xiàng)目盈利

企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定成本目標(biāo)的作作用–設(shè)置成本控制上限限？–建立控制基準(zhǔn)–保持心中有數(shù)–業(yè)務(wù)習(xí)慣轉(zhuǎn)變

192.

成本目標(biāo)的內(nèi)涵與與外延?

成本目標(biāo)的內(nèi)涵：：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

成本目標(biāo)

經(jīng)營(yíng)目標(biāo)?

成本目標(biāo)的范圍：：全成本

開(kāi)發(fā)成本

建造成本團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)?成本目標(biāo)的執(zhí)行意意義：區(qū)別于于成本測(cè)算

203.

如何制定工程項(xiàng)目目成本目標(biāo)?

目標(biāo)制定的時(shí)間：：漸進(jìn)過(guò)程?

成本目標(biāo)制定的依依據(jù)：正向測(cè)測(cè)算，反向倒倒逼?

目標(biāo)制定的方法與與要求：基于于指標(biāo)、量?jī)r(jià)價(jià)分離；?

目標(biāo)制定過(guò)程的團(tuán)團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式式：牽頭+配合?

成本目標(biāo)的評(píng)審與與審批流程：：評(píng)審要點(diǎn)、審審批授權(quán)21案例：某房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成成本目標(biāo)測(cè)算算套表1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.

編制說(shuō)明、填表說(shuō)說(shuō)明項(xiàng)目概況－－規(guī)劃劃指標(biāo)建造標(biāo)準(zhǔn)各單體成本測(cè)算－－－建安公攤費(fèi)用測(cè)算－－－前期，公建建配套、室外外及環(huán)境、營(yíng)銷、管理、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)跨期分?jǐn)偝杀緟R總表銷售收入、回款稅費(fèi)－－財(cái)務(wù)費(fèi)、所所得稅、增值值稅利潤(rùn)測(cè)算－－利潤(rùn)潤(rùn)及收益率現(xiàn)金流量表224.

成本目標(biāo)的分解方方式

按合約規(guī)劃分解按產(chǎn)品構(gòu)成分解按管理責(zé)任分解按財(cái)務(wù)核算模型分分解按現(xiàn)金流出時(shí)間分分解23方式之一：按合約約規(guī)劃分解；；目的：?分解依據(jù)：甲方的分判與采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)個(gè)合同項(xiàng)的目目標(biāo)?分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確確定分解項(xiàng)及及初步總目標(biāo)標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目目標(biāo)值的確定定，招標(biāo)簽約約過(guò)程中調(diào)整（范圍圍調(diào)整）方式之二：按產(chǎn)品品構(gòu)成分解；；目的：?分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)說(shuō)明）?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為產(chǎn)品品各部位數(shù)據(jù)據(jù)，包括功能能組件的劃分（專業(yè)業(yè)與分項(xiàng)工程程的劃分），可細(xì)到分棟分層分分構(gòu)件；?分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后后分解，招標(biāo)標(biāo)簽約后及結(jié)結(jié)算后對(duì)比分析方式之三：按管理理責(zé)任分解；；目的：?分解依據(jù)：部門或或崗位成本管管理職責(zé)及考核辦法?分解內(nèi)容：總目標(biāo)標(biāo)分解為每個(gè)個(gè)部門或崗位的成本管理理指標(biāo),以及輔助助管理的工作要求?分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)計(jì)劃完成后即即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整整后固定方式之四：按財(cái)務(wù)務(wù)核算模型分分解；目的：?分解依據(jù)：根據(jù)有有關(guān)法規(guī)與制制度確定的財(cái)務(wù)確定的的核算對(duì)象劃劃分方式；?分解內(nèi)容：總目標(biāo)標(biāo)分解為每種種產(chǎn)品、每個(gè)不同的核核算對(duì)象的成成本?分解時(shí)間：核算原原則公司應(yīng)有有統(tǒng)一規(guī)定，對(duì)每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目具體核算算方式應(yīng)在目標(biāo)編制前確定定。方式之五：按現(xiàn)金金流出時(shí)間分分解；目的：?分解依據(jù)：根據(jù)工工程進(jìn)度與支支付方式；?分解內(nèi)容：項(xiàng)目總總成本目標(biāo)分分解為每年、季度、月月度的支付金金額?分解時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中滾滾動(dòng)編制從粗到細(xì)。5.

成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與與監(jiān)控什么是動(dòng)態(tài)成本？？動(dòng)態(tài)成本概念：動(dòng)動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)的完完工結(jié)算成本本動(dòng)態(tài)成本

=已發(fā)生成本

+待發(fā)生成本什么叫成本發(fā)生：：合同性成本本以是否簽約約；非合同性成本以是否支付付29各項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本的反反饋機(jī)制合同性成本費(fèi)用：：合同結(jié)算價(jià)合同簽約價(jià)變更簽證費(fèi)待發(fā)生變更待簽合同成本非合同性成本費(fèi)用用已支付費(fèi)用待支付費(fèi)用

30

動(dòng)態(tài)成本的反饋機(jī)機(jī)制何人、何時(shí)、何種種形式反饋相關(guān)責(zé)任部門月度及需要節(jié)點(diǎn)月報(bào)、預(yù)警

如何防止動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)據(jù)失真？一手?jǐn)?shù)據(jù)臺(tái)帳，保保證可追溯責(zé)任到人且考核到到位控制變動(dòng)率案例：成本月報(bào)的的編制內(nèi)容與與模板動(dòng)態(tài)成本反饋管理情況監(jiān)控責(zé)任成本反饋326.

保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手手段與措施@預(yù)控標(biāo)準(zhǔn)交底@業(yè)務(wù)持續(xù)優(yōu)化@管理方式配套@相關(guān)成果審批@動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整@責(zé)任履行考評(píng)33第三部分

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全全過(guò)程成本管管理操作要點(diǎn)本章要點(diǎn)1.2.3.4.5.6.7.8.9.

成本控制重點(diǎn)概述述立項(xiàng)階段成本管理理策劃階段的成本管管理設(shè)計(jì)階段的成本管管理發(fā)包階段的成本管管理施工階段的成本管管理銷售階段的成本管管理竣工結(jié)算的成本管管理維護(hù)階段的成本管管理

341.

成本控制重點(diǎn)概述述?

成本管理的重點(diǎn)識(shí)識(shí)別–比重大的、客戶敏敏感的、市場(chǎng)場(chǎng)不規(guī)范、技術(shù)復(fù)雜的?

成本管理的原則–重心前置–先算后干2.

立項(xiàng)階段的成本控控制

主要工作：土地籌劃，市場(chǎng)調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)主要工作：土地籌劃，市場(chǎng)調(diào)研，成本估算，

控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，合理確定估算基礎(chǔ)；；控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，合

控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政政府壟斷情況況，地區(qū)產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)

工作文件：《調(diào)研報(bào)告》，《新項(xiàng)目發(fā)展成本估算》《可行性研研究報(bào)告》工作文件：《調(diào)研報(bào)告》，《新項(xiàng)目發(fā)展成本363.

策劃階段成本控制制

主要工作：確定項(xiàng)項(xiàng)目定位，研研究開(kāi)發(fā)策略略（市場(chǎng)及產(chǎn)產(chǎn)品），制定開(kāi)發(fā)目目標(biāo)與計(jì)劃

控制要求：準(zhǔn)確定定位目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，選擇性價(jià)價(jià)比最好的產(chǎn)產(chǎn)品及組合

控制重點(diǎn)：產(chǎn)品檔檔次（符合地地塊價(jià)值），配配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高高，停車方式式，特殊要求求

工作文件：《策劃劃定位報(bào)告》《項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展成本本測(cè)算》《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》374.

設(shè)計(jì)階段成本控制制－－方案設(shè)設(shè)計(jì)

主要工作：設(shè)計(jì)單單位選擇，方方案優(yōu)化，制制定成本目標(biāo)標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制制定出圖計(jì)劃劃（結(jié)合合約約規(guī)劃）；

控制要求：符合項(xiàng)項(xiàng)目定位，經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理性最最大，制定相相應(yīng)成本目標(biāo)

控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量及深度；；設(shè)計(jì)周期；；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：：標(biāo)高確定，結(jié)結(jié)構(gòu)形式，基基礎(chǔ)形式，特特殊設(shè)備和功能要求求

工作文件：《設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書》及及《限額設(shè)計(jì)計(jì)指引》《成成本目標(biāo)》《出圖計(jì)劃劃》38設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要要點(diǎn)基本定義：通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程中中對(duì)設(shè)計(jì)的

進(jìn)行功能及成本的評(píng)評(píng)估，對(duì)整體體設(shè)計(jì)思路或或局部做法、材料選選用進(jìn)行檢查查、比較、改改進(jìn)，獲得更滿意性性價(jià)比的設(shè)計(jì)計(jì)成果。范圍：幾乎所有設(shè)計(jì)，從從方案開(kāi)始優(yōu)優(yōu)化39設(shè)計(jì)優(yōu)化實(shí)施要點(diǎn)點(diǎn)組織保證：成立項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組組準(zhǔn)備充分：時(shí)間計(jì)計(jì)劃，收集數(shù)數(shù)據(jù)事前控制：設(shè)計(jì)合合約的簽訂事中控制：貼身跟跟進(jìn)、典型測(cè)測(cè)算，修改建建議事后反饋：預(yù)算指指標(biāo)、檢查調(diào)調(diào)整，落實(shí)獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰404.

設(shè)計(jì)階段成本控制制－－擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)

主要工作：材料設(shè)設(shè)備選型

，編制部品控制計(jì)計(jì)劃

控制要求：選型合合理，檔次符符合，技術(shù)成成熟，市場(chǎng)占有率較高

控制重點(diǎn)：電梯，空空調(diào)，門窗，欄欄桿，裝修材材料，園建綠化，智能化化，消防，防防水保溫材料料，新材料

工作文件：《材料料設(shè)備選用意意見(jiàn)》、《部部品控制計(jì)劃》414.

設(shè)計(jì)階段成本控制制－－施工圖圖設(shè)計(jì)

主要工作：編制施施工圖預(yù)算，對(duì)對(duì)比（調(diào)整）目目標(biāo)；落實(shí)限額設(shè)計(jì)；第第一次圖紙會(huì)會(huì)審

控制要求：圖紙的的質(zhì)量和時(shí)間間保證；預(yù)算算的的準(zhǔn)確性和分析深度；

控制重點(diǎn)：限額：：鋼筋，砼，外外墻，門窗，裝裝修，管線用量指標(biāo)；錯(cuò)錯(cuò)漏碰缺；

工作文件：《限額額設(shè)計(jì)合同條條件》《圖紙紙會(huì)審紀(jì)要》《施工圖預(yù)算》及及《成本目標(biāo)標(biāo)調(diào)整報(bào)告》425.

發(fā)包階段成本控制制－－前期準(zhǔn)準(zhǔn)備

主要工作：確定招招標(biāo)組織、方方案和計(jì)劃，供供應(yīng)商考察與與技術(shù)調(diào)研，準(zhǔn)備招招標(biāo)文件及相相關(guān)資料

控制要求：保證有有充分競(jìng)爭(zhēng)性性的、適用的的供應(yīng)商；圖圖紙和招標(biāo)文件基本完完備，有充分分的時(shí)間保證證

控制重點(diǎn)：所選入入圍隊(duì)伍的深深入摸底，招招標(biāo)內(nèi)容/范圍/技術(shù)條件規(guī)定明確確

工作文件：《項(xiàng)目目合約規(guī)劃》《招招標(biāo)計(jì)劃》《考考察報(bào)告及投標(biāo)資格審批文文件》《單項(xiàng)項(xiàng)招標(biāo)方案》《招招標(biāo)文件》

43部門采購(gòu)負(fù)責(zé)部門招標(biāo)職責(zé)分工部門采購(gòu)負(fù)責(zé)部門程序

成本管理部

項(xiàng)目經(jīng)理部

設(shè)計(jì)管理部1、制定招標(biāo)計(jì)劃2、編制招標(biāo)文件3、發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)4、發(fā)標(biāo)、答疑5、開(kāi)標(biāo)6、評(píng)標(biāo)7、定標(biāo)8、資料管理

44選擇招標(biāo)與合約模模式招標(biāo)方式：公開(kāi)／／邀請(qǐng)招標(biāo)計(jì)價(jià)方式：工程量量清單／定額額定標(biāo)原則：綜合評(píng)評(píng)分／合理低低價(jià)合約模式：總價(jià)／／單價(jià)合同45招標(biāo)的有關(guān)計(jì)劃?項(xiàng)目合約規(guī)劃?項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃?材料管理計(jì)劃?單項(xiàng)招標(biāo)方案必要時(shí)召開(kāi)標(biāo)前會(huì)會(huì)議（招標(biāo)策策劃會(huì)）465.

發(fā)包階段成本控制制－－招標(biāo)過(guò)過(guò)程

主要工作：發(fā)標(biāo)、答答疑、回標(biāo)開(kāi)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、澄澄清、定標(biāo)

控制要求：保證過(guò)過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)，文文件資料完整整、有效；

控制重點(diǎn)：深入評(píng)評(píng)定技術(shù)、商商務(wù)標(biāo)；確保保有效承諾和履約保函

工作文件：《收發(fā)發(fā)標(biāo)記錄》《答答疑文件》《評(píng)評(píng)標(biāo)文件》《澄清及洽談?wù)動(dòng)涗洝芳啊抖ǘ?biāo)審批文件件》475.

發(fā)包階段成本控制制－－簽約階階段

主要工作：合同洽洽談、簽訂合合同，內(nèi)部合合同交底

控制要求：合理的的價(jià)格，完備備的合同，規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)雙贏

控制重點(diǎn)：工作內(nèi)內(nèi)容與責(zé)任、進(jìn)進(jìn)度、質(zhì)量、價(jià)價(jià)款的形成及變更與調(diào)調(diào)價(jià)條款；違違約責(zé)任及退退出條款；

工作文件：《合同同文本》《合合同審批文件件》486.

施工階段成本控制制－－施工準(zhǔn)準(zhǔn)備

主要工作：第二次圖紙會(huì)審，合同交底，施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，施工組組織設(shè)計(jì)的確確認(rèn)主要工作：第二次圖紙會(huì)審，合同交底，施工

控制要求：全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場(chǎng)地使用、進(jìn)度和和方案控制要求：全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制

控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室，圍墻；施工組織設(shè)計(jì)審查查控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室，圍墻；

工作文件：《施工工組織設(shè)計(jì)》496.

施工階段成本控制制－－主體施施工

主要工作：變更與與簽證的管理理（辦理，統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，分析）；；工程質(zhì)量及工期的的控制；材料料控制，索賠賠辦理，支付付合同款；

控制要求：依據(jù)合合同，事先核核算，完工確確認(rèn)，及時(shí)辦辦理，手續(xù)完備，資資料齊全；

控制重點(diǎn)：控制重重大變更；控控制關(guān)鍵工期期節(jié)點(diǎn)的付款款，防止超付；每月動(dòng)動(dòng)態(tài)報(bào)表；相相關(guān)索賠及時(shí)時(shí)通知

工作文件：成本動(dòng)動(dòng)態(tài)報(bào)表，設(shè)設(shè)計(jì)變更及簽簽證系列表單單，付款系列表單50設(shè)計(jì)變更的管理完整的變更【簽證證】流程中應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)以下環(huán)環(huán)節(jié)①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

設(shè)計(jì)變更的提出原因分析：避免？？影響分析：優(yōu)化？？辦理變更業(yè)務(wù)文件件審批與發(fā)放、溝通通與合同和現(xiàn)場(chǎng)接軌軌、相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)處理成本動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整整變更實(shí)施結(jié)果的確確認(rèn)費(fèi)用的處理統(tǒng)計(jì)分析與考評(píng)51現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理

采取事先避免簽證證的措施

規(guī)范簽證內(nèi)容?范圍與事項(xiàng)的說(shuō)明明?原因以及責(zé)任承擔(dān)擔(dān)?數(shù)量及價(jià)格的認(rèn)定定526.

施工階段成本控制制—竣工驗(yàn)收

主要工作：辦理驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)，竣竣工資料審查查（區(qū)別結(jié)算算資料）

控制要求：符合實(shí)實(shí)事，及時(shí)辦辦理

控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文文件中對(duì)時(shí)間間、質(zhì)量和數(shù)數(shù)量的確認(rèn)；；對(duì)隱蔽和拆除工程和中中間驗(yàn)收，入入伙的配合及及保修協(xié)議的的落實(shí)

工作文件：竣工驗(yàn)驗(yàn)收系列資料料537.

銷售階段成本控制制

主要工作：營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷銷售承諾與資資料的把關(guān)主要工作：營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制

控制要求：銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審（保修期限的確定），營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)控制要求：銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審（保修期限的確定），營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理

控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度

工作文件：《售樓準(zhǔn)備工程方案》《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及執(zhí)行報(bào)表工作文件：《售樓準(zhǔn)備工程方案》《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及

548.

結(jié)算階段成本控制制

主要工作：結(jié)算辦辦理、索賠辦辦理，項(xiàng)目后后評(píng)價(jià)

控制要求：及時(shí)性性，合理性，全全面性，系統(tǒng)統(tǒng)性

控制重點(diǎn)：工程和和材料的數(shù)量量和價(jià)格依據(jù)據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)質(zhì)量和配合處處罰；超付的的可能性；

工作文件：結(jié)算及及索賠系列表表單，《項(xiàng)目目成本后評(píng)估報(bào)告》55結(jié)算辦理要點(diǎn)–樹立合同結(jié)算的概概念–

結(jié)算方式及價(jià)格構(gòu)構(gòu)成–

總包、分包、甲供供材結(jié)算關(guān)聯(lián)聯(lián)–

結(jié)算的時(shí)間控制–

結(jié)算資料及要素審審核–

索賠與反索賠事項(xiàng)項(xiàng)處理–

結(jié)算成本對(duì)比分析析

56幾類后評(píng)價(jià)的落實(shí)實(shí)

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)

合同評(píng)價(jià)

履約評(píng)價(jià)

成本控制評(píng)價(jià)579.

物業(yè)維護(hù)管理成本本控制

主要工作：維護(hù)維維修，保修金金支付，質(zhì)量量缺陷統(tǒng)計(jì)分析

控制要求：落實(shí)維維修責(zé)任；物物業(yè)提前介入入，把握全壽命期成本，獨(dú)立立、健康運(yùn)營(yíng)營(yíng)，防止物業(yè)業(yè)管理虧損

控制重點(diǎn)：一次性性投資與使用用成本的平衡衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水水景；維修責(zé)責(zé)任索賠辦理理

工作文件：支付及及索賠文件，質(zhì)質(zhì)量缺陷分類類統(tǒng)計(jì)表58第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本本管理體系

第一講

成本管理體系的構(gòu)構(gòu)成

第二講

如何形成全員成本本管理責(zé)任機(jī)機(jī)制

第三講

成本管理部門定位位與人才策略略

第四講

集團(tuán)對(duì)分公司如何何進(jìn)行成本管管控

第五講

企業(yè)成本優(yōu)勢(shì)建立立的案例分享享第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本本管理體系【第一講成本管理體體系的構(gòu)成】

成本管理體系的建建立目標(biāo)

成本管理體系的構(gòu)構(gòu)成

體系建立的過(guò)程與與要求成本管理體系的建建立目標(biāo)實(shí)現(xiàn)全方位的成本本管理具體體現(xiàn)在:1.全員成本管理責(zé)任任2.全成本的管理目標(biāo)標(biāo)3.全過(guò)程各開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)的成本本控制成本管理體系的構(gòu)構(gòu)成三個(gè)層面的管理體體系:1.成本管理基礎(chǔ)體系系2.核心管理方法體系系3.項(xiàng)目成本控制體系系逐步深入的建立過(guò)過(guò)程第一階段，業(yè)務(wù)與與管理關(guān)系的的清晰化；第二階段，操作流流程的規(guī)范化化；第三階段，過(guò)程及及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo)；結(jié)合公司特征與發(fā)發(fā)展階段建立立成本管理體體系公司性質(zhì)項(xiàng)目—公司—區(qū)域域—集團(tuán)管理定位業(yè)務(wù)管理、綜合管管理、投資管管理公司規(guī)模從小到大，機(jī)構(gòu)從從簡(jiǎn)單到復(fù)雜雜發(fā)展階段初始—擴(kuò)張—穩(wěn)定定—提升第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本本管理體系【第二講

如何形成全員成本本管理責(zé)任機(jī)機(jī)制】1.

成本責(zé)任產(chǎn)生的機(jī)機(jī)理2.

成本管理責(zé)任劃分分原則3.

成本管理責(zé)任的具具體體現(xiàn)4.

成本管理責(zé)任考核核的實(shí)施方法法1.

成本責(zé)任產(chǎn)生的機(jī)機(jī)理–房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過(guò)過(guò)程的特性?程序性＋專業(yè)合作作–房地產(chǎn)成本的形成成過(guò)程?各階段確定＋各專專業(yè)疊加–房地產(chǎn)成本管理效效果依賴于?各環(huán)節(jié)自身的良好好運(yùn)作；?各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)協(xié)調(diào)與配合662.

成本管理責(zé)任劃分分原則成本管理責(zé)任主體體：是否專門成立的成成本部？672.

成本管理責(zé)任劃分分原則?

各業(yè)務(wù)部門之間：：基于對(duì)成本形成的的

能力。?

集團(tuán)與分公司之間間：基于公司管控模式式、部門定位位、授權(quán)層級(jí)級(jí)，負(fù)有責(zé)任。3.

成本管理責(zé)任的具具體體現(xiàn)?工作過(guò)程＋業(yè)務(wù)成成果＋成本指指標(biāo)694.

成本管理責(zé)任考核核的實(shí)施?

設(shè)立考核指標(biāo)?

明確各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)計(jì)算公式或統(tǒng)統(tǒng)計(jì)方法?

設(shè)定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?

確定考核成績(jī)4.

成本管理責(zé)任考核核的實(shí)施?

動(dòng)態(tài)反饋機(jī)制成本部定期向責(zé)任任部門反饋（月月或季）?

考核的實(shí)施方式階段考核（季度）、年年終考核；納入公司績(jī)效考核核或成本專項(xiàng)項(xiàng)考核?

考核結(jié)果的兌現(xiàn)評(píng)比、通報(bào)、獎(jiǎng)懲懲，培訓(xùn)與晉晉級(jí)等4.

成本管理責(zé)任考核核的實(shí)施考核中常見(jiàn)問(wèn)題

責(zé)任難以分清

指標(biāo)無(wú)法量化

考核結(jié)果達(dá)不成共共識(shí)第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本本管理體系【第三講

成本管理部門定位位與人才策略略】

容易交叉與混淆的的部門關(guān)系

成本管理部門定位位與具體職責(zé)責(zé)

成本管理工作思路路

成本管理人才要求求與培養(yǎng)途徑徑容易交叉與混淆的的部門關(guān)系

成本＋財(cái)務(wù)

成本＋合約

合約＋工程成本管理部門定位位與職責(zé)1.2.3.

成本管理職責(zé)成本目標(biāo)管理:成成本的前期測(cè)算、目標(biāo)制定、成成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析析與后評(píng)估；工程預(yù)結(jié)算管理：：自行編制、審核工程量積積造價(jià)文件，對(duì)咨詢公司服服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理；現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程程量測(cè)定、零星工程或材料料采購(gòu)的委托和簽證；

1.2.3.

合約管理職責(zé)供方管理：考察、評(píng)評(píng)估、建庫(kù)并選用項(xiàng)目所所需的合作單位及材料設(shè)備備；采購(gòu)及招標(biāo)管理：：工程、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營(yíng)營(yíng)銷方面的招標(biāo)組織，定定標(biāo)的、定單位、定價(jià)格；；合同管理：合同的的簽訂、變更及追加、付款款及結(jié)算手續(xù)辦理；成本管理部門的定定位

的倡導(dǎo)者

的建立及維護(hù)的組組織者

的技術(shù)支持與服務(wù)務(wù)人員成本管理人員的要要求及培養(yǎng)途途徑

專業(yè)能力

綜合能力

工作重點(diǎn)

核心職責(zé)

培養(yǎng)途徑第四部分

如何構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本本管理體