置業(yè)顧問考核試題一、填空題（每空0.5分，共50分）1、1畝約等于667平方米。2、1公頃等于10000平方米，約等于15畝。3、現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款，按揭貸款，免息分期付款，三種。4、按用途房地產(chǎn)的類型可劃分為居住房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)五種。5、其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。

6、七通一平：是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通、煤氣通、通訊通、及場地平整；7、房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附著物，房地產(chǎn)附帶的各種權利。8、五證：a.國有土地使用證；b建設用地規(guī)劃許可證；c.建設工程規(guī)劃許可證；d.建設工程開工證；e.商品房預售許可證。9、兩書：商品房質(zhì)量說明書；商品房使用說明書；10、目前新房辦理房產(chǎn)證時所需的費用：登記費90元，交易費3元/㎡，測繪費1.49元/㎡，契稅總房款的1.5%，公共維修基金總房款的3%。11、按揭貸款的額數(shù)：居住房最高可貸總房款的70%，商業(yè)用房最高可貸60%。12、銷售的基本流程是：迎接客戶→介紹產(chǎn)品→購買的洽談→現(xiàn)場的觀看→填寫客戶資料→跟蹤→逼定→定金的補足→簽定合同→入住。13、取得房屋產(chǎn)權證后，房屋所有人擁有的權利：使用權，占有權，收益權，處分權。14、一個中心是：以客戶為中心；二個能力是：應變能力，協(xié)調(diào)能力；三顆心是：熱心，耐心，信心；四個掌握是：國家的經(jīng)濟大勢，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，法律法規(guī)，項目自身的情況；五個學會是：跟蹤，調(diào)查，揣摩，算賬，掌握。15、房屋建筑結(jié)構分類標準：鋼結(jié)構，鋼、鋼筋混凝土結(jié)構，鋼筋混凝土結(jié)構，混合結(jié)構，磚木結(jié)構，其他結(jié)構。16、房屋價格的形成有三種方法：成本+利潤，市場比較法，和二者結(jié)合。17、、一般來說客戶的來源主要有媒體宣傳，接聽熱線電話，參加發(fā)展會，朋友或老客戶介紹來的客戶，做直銷（DS）等五個方面。18、構成房屋價格的直接費用包括：土地費用，拆遷費用，勘查測繪費，設計費，建安成本，景觀配套費，市政配套費。19、、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為1-3層；多層住宅為4-6層；小高層住宅為7-11層；中高層住宅為12-16層；16層以上為高層住宅，30層以上為超高層住宅；

20、別墅可分為聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨棟別墅三種。21、五證、兩書，一表，中的“一表”是指商品房竣工驗收備案表。二、判斷題（每題1分，共20分，對的打“√”錯的打“×”）1、給未成年人購房，登記時要指定一名監(jiān)護人，并且要到公證處公證。（√）2、外地人到本地購房也需要擔保人。（×）3、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。（√）

4、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（×）5、容積率是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（√）6、一級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。（×）7、三通一平時指水通、電通、路通、道路平整（×）8、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.0米以上的，按其水平投影面積計算。（×）9、得房率是買房比較重要的一個指標，一般來說得房率越高越好。（√）10、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是擁有物業(yè)的主人。（√）11、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室不算建筑面積。（√）12、中國工商銀行規(guī)定，貸款年限最長可以貸30年，貸款人年齡不得超過60歲。（√）13、中國建設銀行規(guī)定，住房貸款最長可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年。（×）14、房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場。（√）15、綠化率又叫綠地率是規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。（×）16、入伙是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。（√）17、消防避難層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分攤。（×）18、基價也叫起步價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。（×）19、借款人償還銀行貸款，期限在一年或一年以內(nèi)的實行到期連本加息一并還清。（√）20、進深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。（√）三、問答題（每題3分，共15分）1、什么是按揭貸款？（3分）答：即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作抵押，有銀行現(xiàn)行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行支付本息的付款方式。2、置業(yè)顧問接待客戶的過程分為哪幾個步驟？（3分）答：1）客戶進門每一個看見的人都要主動上前問好，提醒其他置業(yè)顧問的注意2）置業(yè)顧問應立即上前熱情接待3）幫助客人收拾雨具放置衣帽等4）通過隨手招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)危私馑鶃淼膮^(qū)域和接受媒體3、置業(yè)顧問的銷售能力包括哪幾種？（3分）？答：1、創(chuàng)造能力2、判斷及察言觀色能力3、自我驅(qū)動能力4、人際溝通的能力5、從業(yè)技術能力6、說服顧客的能力4、名詞解釋：建筑面積，綠化率，容積率，經(jīng)濟適用房？（3分）答：建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構外圍水平投影面積之和。綠化率：建設用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。辨別題（在括號里回答能否）每題一分，共37分

1、在異地買房可以提取住房公積金嗎？（可以）

2、我在異地買樓可以申請住房公積金貸款嗎?（否）

3、由于我和開發(fā)商之間的糾紛，我不想還款了，可以嗎？（否）

4、住房公積金能隨便支取嗎？（否）

5、家庭購房，夫妻用一方公積金貸款，房產(chǎn)證用另一方姓名行嗎？（否）

6、夫妻雙方單位都繳了住房公積金,若一方單位買房用了公積金貸款,還可以提取另一方的住房公積金嗎?（能）

7、新房裝修是否可以支取住房公積金？（否）

8、維修基金有使用年限嗎？（否）

9、單位的集資房是否也要辦預售證？（否）

10、夫妻雙方在結(jié)婚后購買了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購買經(jīng)濟適用房的資格？（能）

11、高層住宅的首層住戶，是否還要交納電梯運行維護費？（是）

12、內(nèi)墻漆能刷外墻嗎？（否）

13、現(xiàn)在支取了公積金，能不能馬上進行公積金按揭貸款？（否）

14、對已預售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？（否）

15、購買二手樓可以辦理按揭嗎？（是）

16、已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓？（能）

17、婚前買房，房產(chǎn)證上可以署兩個人的名字嗎？（能）

18、一張買土地的發(fā)票能證明這塊地是合法的建筑嗎？（否）

19、夫妻雙方在結(jié)婚后購買了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購買經(jīng)濟適用房的資格？（能）

20、物業(yè)管理公司可以一次性預收多年的物業(yè)管理費嗎？（否）

21、物管用房能否計入公攤面積？（否）

22、未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產(chǎn)證》？（能，但辦理時須提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明）

23、集資房能否辦理《房地產(chǎn)證》？（能）

24、單位和個人是否可以聯(lián)名買房？（是）

25、已頒布拆遷公告的房地產(chǎn)，能否再進行抵押？（否）

26、地下停車庫能否辦《房地產(chǎn)證》？（能，一般情況下，小區(qū)地下車庫屬小區(qū)配套設施，個人是不允許辦理房產(chǎn)證的?？梢钥匆幌鲁鲎尯贤谕恋厥褂脵喑鲎尯贤袥]有約定的，屬于小區(qū)配套設施，其權利歸全體業(yè)主擁有；則不能單獨辦理《房地產(chǎn)證》；若在首次轉(zhuǎn)讓合同中有特別約定的，則地下停車庫的權利依據(jù)約定，經(jīng)辦理初始登記，確認登記人的權利，就可辦理《房產(chǎn)證》。）

27、違法建筑如果拆遷有補償嗎？（否）

28、婚前一方購買的房地產(chǎn)，在離婚時是否屬于共有財產(chǎn)？（否）

29、住房公積金按揭貸款全部還完之后，還能用住房公積金辦理按揭貸款買第二套房子嗎？（能）

30、沒有單位可以自己交公積金嗎？（能）

31、子女買房，可以支取父母的住房公積金嗎？（否）

32、繳存的住房公積金有利息嗎？（有）

33、二手房能否申請住房公積金貸款？（能）

34、可否用每個月匯繳的公積金沖抵每月貸款應繳本息？（可以）

35、裝修能否辦理公積金貸款？（否）

36、申請住房公積金貸款可否用現(xiàn)有住房做抵押？（否）

37、經(jīng)濟適用房有無獨立土地證？（否）

五、簡答題（共30分）

1、容積率（5分）

是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度來訪接待流程?（5分）

3、經(jīng)濟適用住房（5分）

經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，請盡可能寫下你所了解的2010年的房產(chǎn)新政策。（15分）

以下是考察置業(yè)顧問對本項目情況了解的能力題

四、能力題（25分）

1、為什么開發(fā)商不喜歡做公積金貸款？（5分）

1：公積金審核復雜，放款時間慢。而且是行政單位，有問題很難溝通。2：公積金是政策性貸款。所以不是任何一個房地產(chǎn)項目都能用公積金的，要通過審核（要花很多錢）才能達成貸款合同。3：一般房地產(chǎn)項目前期的費用都是從各商業(yè)銀行貸款出來的。所以一般會執(zhí)行封閉貸款。也就是說你只能選給開發(fā)商貸款銀行進行房屋按揭貸款。這樣，開發(fā)商不用還錢，直接就算是你幫他還他前期向銀行貸的款了。如果用公積金，因為之前房子是在商業(yè)銀行抵押的。開發(fā)商要先把商業(yè)銀行的錢還上。才可以辦公積金貸款。外飄窗與中空玻璃各有什么好處？（6分）

中空玻璃由美國人于1865年發(fā)明，是一種良好的隔熱、隔音、美觀適用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料，它是用兩片（或三片）玻璃，使用高強度高氣密性復合粘結(jié)劑，將玻璃片與內(nèi)含干燥劑的鋁合金框架粘結(jié)，制成的高效能隔音隔熱玻璃。中空玻璃多種性能優(yōu)越于普通雙層玻璃，因此得到了世界各國的認可，中空玻璃是將兩片或多片玻璃以有效支撐均勻隔開并周邊粘結(jié)密封，使玻璃層間形成有干燥氣體空間的玻璃制品。其主要材料是玻璃、鋁間隔條、彎角栓、丁基橡膠、