天璽項目營銷報告20110727天璽專案組出品目錄一、項目定位重新梳理三、項目營銷推廣策略二、項目需轉(zhuǎn)型和完善的內(nèi)容項目定位重新梳理市場定位、人群定位Part1市場定位天璽——它的最大價值為城市中心地段的稀缺性天璽位于沈陽核心地段，市府廣場，屬于沈陽CBD最中心，金廊的龍首之位1緊鄰沈陽最高端的購物中心，卓展2緊鄰地鐵2號線及主干道青年大街3（香港）瑞安地產(chǎn)都市綜合體項目華潤中心都市綜合體（香港）恒隆市府廣場項目（香港）裕景都市綜合體項目（香港）嘉里中心都市綜合體項目

天璽都市綜合體（香港）茂業(yè)地產(chǎn)都市綜合體項目（深圳）佳兆業(yè)都市綜合體項目（大連）一方地產(chǎn)高端住宅項目（香港）世茂都市綜合體項目（香港）新世界都市綜合體項目（韓國）SR高端住宅項目（香港）保利達都市綜合體項目（深圳）金地高端住宅項目（深圳）中海高端住宅項目（深圳）萬科高端住宅項目（深圳）萬科高端住宅項目金廊沿線重點品牌項目藍色：高端住宅紅色：都市綜合體（深圳）萬科高端住宅項目華府新天地都市綜合體天璽——產(chǎn)品價值獨一無二金廊沿線在售的項目：華潤悅府（住宅）世茂五里河（住宅）華府新天地（住宅屬性公寓）今天計劃推出的項目：一方盛華苑（公寓住宅屬性未定）、茂業(yè)天地（公寓）對于金廊沿線的在售即售項目，天璽做為金廊沿線唯一的高端公寓產(chǎn)品，從產(chǎn)品屬性、裝標標準、未來將營造的生活方式氛圍等方面綜合比較，天璽的產(chǎn)品價值屬于獨一無二的。天璽市府廣場·世界豪宅之前的定位私人首府過于強調(diào)天璽豪宅的產(chǎn)品屬性，并不符合天璽客觀的市場價值我們建議天璽——高端成功人士的收藏品從產(chǎn)品屬性上分析，天璽與萬鑫存在一定的相似性，許多有錢階層購買天璽不僅僅為了居住或者投資，更多的是把天璽做作一個收藏品，或者釋放某種心情/情緒的場所，他們認可天璽的地段，他們認可天璽的產(chǎn)品價值，他們想在沈陽這個最好的地方，最接近卓展的地方擁有一個物業(yè)，隨時享用。天璽——它是目標客戶的第二居所與其它的城市中心的物業(yè)有很大不同，購買天璽的客戶一定不是把天璽作為第一居所，而是作為個人的一個藏品偶爾享用?？蛻舳ㄎ凰麄兪恰挲g在三十五到到五十歲歲之間的私營企業(yè)業(yè)主、金金融界高高端客群群、房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)高端客客群、隱隱性收入入較高的的政企高高管、銀銀行業(yè)高高端客群群。預計有35%以上的目目標客戶戶為沈陽陽周邊城城市的外外地高端端客戶，他們主主要集中中于撫順、鐵鐵嶺、本本溪、遼遼陽四大城市市，與沈沈陽車程程距離在在1小時范圍圍內(nèi)。項目需轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型和完完善的內(nèi)內(nèi)容Part2一、轉(zhuǎn)變變營銷推推廣渠道道，進行行對位營營銷來電來訪途徑情況統(tǒng)計途徑來電總量來訪總量有效來訪量樓體宣傳字

項目圍擋1589266機場燈箱

房交會

網(wǎng)絡1343廣播

一樓銷售展臺

喜來登路過

電轉(zhuǎn)訪

11遼寧日報

沈陽日報1

沈陽晚報

遼沈晚報1132華商晨報

來電來訪途徑情況統(tǒng)計途徑來電總量來訪總量有效來訪量雜志?？?/p>

都市廣播103.4

交通臺97.5

介紹91110沈城樓市報22

短信4754彩信3

DM單

車體

活動邀約

戶外廣告牌

LED顯示屏

直投廣告711未知311本月小計25412088目前的營營銷推廣廣渠道建議取消消車體廣廣告，直直投建議議以特快快專遞的的形式或或者以掛掛號信的的方式進進行。二、增加加偶得客客戶的到到訪途徑徑1、卓展對對面的大大堂盡早早投入使使用，以以增加客客戶的來來訪量2、樓體上上面項目目的宣傳傳進一步步加強（（宣傳形形式具有有品質(zhì)感感）三、著重重進行客客戶圈層層營銷以以拓展客客源針對高端端項目，，口啤宣宣傳至關(guān)關(guān)重要，，因此圈圈層營銷銷為其重重要的客客戶拓展展手段，，建議不不定期的的舉行圈圈層拓展展活動，，以有效效的增加加客群。。四、大堂堂、外立立面、實實體樣板板間盡早早展示，，以增強強客戶的的置業(yè)信信心五、物業(yè)業(yè)服務品品質(zhì)重點點打造并并提前展展示，以以迎合高高端客戶戶注意私私密性和和安全性性的心理理如1、停車服服務標準引導導，指引引停車為客戶遮遮擋車牌牌號夏季為客客戶愛車車放置車車前玻璃璃遮擋布布等2、大堂禮禮賓服務務3、水吧服服務……營銷策略略Part3核心策略略項目形象象快速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型1通過轟動動事件迅迅速打開開市場缺缺口2通過針對對性圈層層營銷有有效拓展展客戶資資源3有效達成成8月至10月三個月月銷售75套的快速速銷售目目標4建立項目目美譽度度及客戶戶忠誠度度，為后后續(xù)的營營銷打下下堅實基礎礎5策略一、、項目形形象快速速轉(zhuǎn)型建議項目目全新的的形象定定位通過過紙媒、、戶外等等進行統(tǒng)統(tǒng)一宣傳傳特別針對對紙媒宣宣傳，建建議采用用硬軟結(jié)結(jié)合的方方式，硬硬性平面面廣告?zhèn)鱾鬟f項目目的視覺覺形象，，軟文配配合展示示項目的的核心價價值及屬屬性定位位。策略二、、通過轟轟動事件件迅速打打開市場場缺口轟動事件件營銷建建議與樓樓體的實實體樣板板間體驗驗相結(jié)合合，最大大化的傳傳遞項目目的價值值屬性。。如：千顆美鉆鉆Fashionshow具體內(nèi)容容：1、樣板房房內(nèi)展示示最新時時尚鉆石石系列，，供客戶戶觀賞2、銷售中中心名模模美鉆走走秀表演演，美女女模特們們穿著春春、夏、、秋季服服飾，配配飾各式式精美時時尚鉆石石，演繹繹時尚的的鉆石藝藝術(shù)。3、知名鉆鉆石鑒定定專家現(xiàn)現(xiàn)場解讀讀鉆石的的價值奧奧秘4、現(xiàn)場配配備豐盛盛的冷餐餐飲品樹立價格格標桿，，以打造造最貴樓樓盤形象象，擴大大市場影影響力選擇頂層層部分單單位樹立立價格標標桿頂級豪華華裝修,同時贈送送全部室室內(nèi)頂級級家私、、電器國際頂級級物業(yè)服服務,針對此單單位進行行單獨管管理++線上整合合媒體資資源炒作作，線下下口碑營營銷。通過沈城城最貴樓樓盤炒作作，增加加媒體曝曝光率。。針對已成成交業(yè)主主，可以以提供一一次免驗驗資的看看房機會會，提升升業(yè)主忠忠誠度，，利用業(yè)業(yè)主的口口碑進行行美譽度度傳播。。邀約媒體體記者參參觀，吸吸引媒體體對項目目報道，，同時利利用軟文文進行報報紙、網(wǎng)網(wǎng)絡媒體體宣傳炒炒作。提升看樓樓門檻，，體驗尊尊貴品質(zhì)質(zhì)看房驗資，提提升門檻檻?？捶啃杼崽崆邦A約約，且針針對標桿桿產(chǎn)品每每天只接接待2組客戶來來訪，造造成輿論論轟動，，提升高高端形象象。為預約前前來看房房者提供供業(yè)主尊尊貴服務務體驗，，看房同同時可以以享受為為其獨立立配備的的禮賓、、管家服服務，提提供國際際頂級物物業(yè)服務務。策略三、、通過針針對性圈圈層營銷銷有效拓拓展客戶戶資源方式一1方式二2針對已成成交客戶戶進行圈圈層營銷銷目的：增增強客戶戶購買信信心，促促進老帶帶新進行資源源嫁接，，鎖定高高端客戶戶目標圈圈層進行行針對性性營銷目的：有有效拓展展客戶源源，鎖定定目標圈圈層針對已成成交客戶戶進行圈圈層營銷銷客戶意見領袖建議一：：對于已已成交客客戶中的的領秀人人物，針針對其所所在的圈圈層進行行小眾活活動營銷銷如：小型型私人酒酒會、小小型夜宴宴……建議二：：針對全全體成交交客戶持持續(xù)不定定期進行行情感維維護，以以拉近項項目與客客戶的距距離，培培養(yǎng)客戶戶忠誠度度如：日生生禮物寄寄送，日日生短信信祝福、、寄送項項目活動動邀請函函……建議三：：推出老老帶新優(yōu)優(yōu)惠政策策如：成功功老帶新新，老客客戶送1萬元購物物卡，新新客戶額額外優(yōu)惠惠2萬元進行資源源嫁接，，鎖定高高端客戶戶目標圈圈層進行行針對性性營銷卓展銀行CANDO高端客戶戶資源資源嫁接接外地高端端客戶針對卓展展資源建建議專門門成立一一個部門門以建議議聯(lián)系，，對于卓卓展商場場及各商商家搞的的活動，，項目可可以有效效切入通過與大大的銀行行合作，，針對其其大客戶戶資源進進行圈層層活動營營銷CANDO掌握一定定高端客客戶資源源，建議議針對其其進行專專場營銷銷，直接接進行項項目推薦薦通過外地地巡展、、外地分分公司駐駐沈陽辦辦事處宣宣傳，吸吸引外地地高端客客群金融行業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)俗話說““得專業(yè)業(yè)者得天天下”，，金融行行業(yè)及房房地產(chǎn)行行業(yè)存在在較多高高端消費費群，針針對其進進行圈層層營銷，，將快速速拓寬客客戶群策略四、、有效達達成8—10月三個月月銷售75套的快速速銷售目目標有效的到到訪率1有效的成成交率2壓迫性的的價格手手段3吸引客戶戶來訪的的三大渠渠道來訪量visitquantity=廣告（面面）+介紹、活活動（線線）+路過、外外展（點點）以點、線線、面的的立體營營銷策略略，確保保來訪量量的達成成。如何提高高有效的的到訪率率覆蓋性、、有效性性的媒體體通路策策略在市場狀狀況不明明朗的情情況下，，高端樓樓盤勢必必會加大大媒體的的投放量量，在即即將到來來的媒體體大戰(zhàn)中中，唯有有清晰、、準確、、直接、、豐富的的廣告?zhèn)鱾鞑ィ挪拍苡行У竭_。。銷售性、、利益性性的廣告告表現(xiàn)策策略通過大眾眾傳媒推推廣，詮詮釋項目目全新的的市場形形象，通通過強調(diào)調(diào)本案與與消費者者利益的的廣告執(zhí)執(zhí)行來撬撬動市場場。Advertisement廣告情景化、、生動化化的展示示策略利用本案案特有的的地理屬屬性，沿沿項目所所在地，，用產(chǎn)品品、現(xiàn)場場、氛圍圍、活化化的展示示面強力力營造其其形象氛氛圍，吸吸引路過過人群，，提高““劫殺率率”?，F(xiàn)現(xiàn)場圍擋擋、樓體體廣告、、售樓處處、樣板板間……讓每一個個展示面面都成為為反映項項目心靈靈的“面面孔”。。注重案場場圍墻、、樓體、、精神堡堡壘的展展示包裝裝，吸引引路過關(guān)關(guān)注；注重案場場形象包包裝，營營造項目目獨特的的生活氛氛圍，提提升到訪訪量。Passingby路過、外外展Activities活動主題性、、針對性性、體驗驗性營銷銷策略通過可感感知的、、高頻率率的體驗驗式活動動營銷，，以“活活化”的的天璽生生活風情情制造市市場話題題，促成成口碑傳傳播效應應，樹立立品牌形形象。以開展風風格與項項目氣質(zhì)質(zhì)一致，，目標人群群對位的的項目實實地參與與活動，，增進客客群體驗驗機會，，加深項目目了解，，通過大大型的系系列活動動吸引目目標受眾眾關(guān)注，，利用活動動的互動動效應及及連鎖效效應，制制造市場場話題，，實施話話題炒作作，促進口碑碑傳播，，增加到到訪量。。推廣核心心策略回回顧【提高來訪訪量的方方法】廣告【面】紙媒傳傳播，，提高高市場場認知知度；；網(wǎng)絡媒媒體炒炒作，，制造造市場場話題題；小眾媒媒體宣宣傳，，產(chǎn)品品與活活動信信息時時時發(fā)發(fā)布。。介紹、、活動動【線】業(yè)主活活動，，維系系產(chǎn)品品忠誠誠度；；公關(guān)活活動提提升項項目形形象，，增強強品牌牌力；；圈層營營銷，，不斷斷卷入入目標標客群群路過、、外展展【點】區(qū)域戶戶外廣廣告占占位，，增加加競品品攔截截；項目外外圍包包裝，，提高高客群群引導導；外地高高端巡巡展，，吸引引外地地高端端客群群。成交率率rateoftransaction=產(chǎn)品＋＋價格格＋銷銷售力力以多維維度、、立體體化的的銷售售終端端確保保銷售售率的的提高高。如何提提高有有效的的成交交率真實性性、示示范性性的產(chǎn)產(chǎn)品展展示策策略全面展展示天天璽的的物化化形象象，充充分、、高品品質(zhì)、、細節(jié)節(jié)精美美的產(chǎn)產(chǎn)品就就可以以做到到讓消消費者者浮想想聯(lián)翩翩。力求消消費者者在踏踏入現(xiàn)現(xiàn)場的的那一一刻開開始，，“開開璽””就可可以帶帶來一一種完完全與與城市市截然然不同同的氛氛圍……保證各各工程程節(jié)點點的按按時按按期完完成，，提供供真實實的產(chǎn)產(chǎn)品狀狀態(tài)，，增強強到訪訪者的的購買買信心心，促促進有有意識識購買買。Product產(chǎn)品靈活性性、多多樣性性的價價格策策略結(jié)合不不穩(wěn)定定的市市場環(huán)環(huán)境，，制定定靈活活性、、多樣樣性價價格策策略，，根據(jù)據(jù)市場場變化化，關(guān)關(guān)注周周邊競競品價價格波波動，，與市市場一一同隨隨時調(diào)調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品價價格，，屏蔽蔽價格格競爭爭危機機。采用更更加靈靈活的的敏銳銳的價價格策策略，，是順順應市市場，，對抗抗競爭爭的有有效方方法……在紛繁繁復雜雜，激激烈多多變的的市場場環(huán)境境下，，能否否迅速速對政政策、、態(tài)勢勢、消消費者者心理理敏感感把脈脈并迅迅速做做出反反映，，促銷銷手段段和價價格杠杠桿的的把握握必定定成為為關(guān)鍵鍵。Price價格專業(yè)化化、規(guī)規(guī)范化化的銷銷售管管理策策略銷售是是整個個鏈條條的終終端，，組織織管理理是否否合理理，單單兵作作戰(zhàn)能能力是是否強強大，，答疑疑能力力是否否靈活活……不斷提提升銷銷售技技能，，完善善銷售售管理理程序序，優(yōu)優(yōu)化接接待流流程，，保證證到訪訪客戶戶的有有效成成交。。注重重客戶戶資料料總結(jié)結(jié)與討討論，，洞察察市場場變化化，調(diào)調(diào)整銷銷售策策略，，迎合合市場場需求求，保保證最最佳成成交率率。Salesstrength銷售力力產(chǎn)品品：：大堂、、樣板板間、、外立立面盡盡早展展示，，增強強客戶戶對項項目感感性認認識。。價格格：：跟據(jù)市市場環(huán)環(huán)境采采用不不同的的價格格策略略，加加速客客戶逼逼定；；銷售力力：不斷提提升銷銷售代代表專專業(yè)能能力，，提高高案場場殺客客成交交率；；銷售核核心策策略回回顧【提高成成交率率的方方法】策略五五、建立項項目美美譽度度及客客戶忠忠誠度度，為為后續(xù)續(xù)的營營銷打打下堅堅實基基礎隨著項項目的的快速速消化化，項項目的的市場場美譽譽度也也將逐逐漸形形成，，建議議充分分利用用已成成交的的客戶戶資源源進行行“雪雪球式式”滾滾動營營銷，，建立立客戶戶的項項目品品牌忠忠誠度度，不不斷擴擴大客客戶源源，為為項目目的后后續(xù)營營銷打打下堅堅實基基礎。。THANKS9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。22:36:3622:36:3622:361/5/202310:36:36PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:36:3622:36Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:36:3622:36:3622:36Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2322:36:3622:36:36January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202310:36:36下午午22:36:361月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:36下下午1月-2322:36January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/522:36:3622:36:3605January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。10:36:36下下午10:36下下午22:36:361月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。22:36:3622:36:3622:361/5/202310:36:36PM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2322:36:3622:36Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。22:36:3622:36:3622:36Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2322:36:3622:36:36January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月202310:36:36下下午午22:36:361月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月2310:36下下午午1月月-2322:3