謹呈：河南亞星置業(yè)集團有限公司版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。亞星盛世項目整體營銷推廣方案營銷目標企業(yè)運營目標、2011年項目銷售目標項目定位產(chǎn)品升級戰(zhàn)略、組團發(fā)展戰(zhàn)略營銷構思大盤營銷思路、主題式營銷、組團營銷、品牌營銷營銷策略產(chǎn)品分析、推售策略、價格預判營銷執(zhí)行展示系統(tǒng)、活動營銷、渠道及推廣費用預算報告目錄1234501營銷目標項目營銷目標初級目標通過完美銷售，保證企業(yè)現(xiàn)金流的充足性，同時使得企業(yè)能獲得最合理化的利潤。中級目標將項目打造成為片區(qū)具有影響力、標桿性意義的超級大盤，成為亞星的產(chǎn)品線升級的代表作，并未為亞星后續(xù)開發(fā)提供經(jīng)驗積累，建立完善的產(chǎn)品線開發(fā)序列。高級目標進一步鞏固亞星集團在鄭州西南片區(qū)的影響力，并樹立和提升亞星集團在西南區(qū)的領導地位。終極目標通過大盤的成功運作提升亞星企業(yè)品牌，使得企業(yè)實力與品牌都上一個新的臺階，躋身鄭州地產(chǎn)開發(fā)商TOP5行列。2011年年度銷售目標1、2011年前實現(xiàn)銷售面積25萬平米2、2011年前實現(xiàn)銷售額16.5億積累足夠數(shù)量的客戶,是實現(xiàn)目標的關鍵!3000個業(yè)主購買注:預期到訪者1/6買卡，買卡者60%購房。5000位VIP客戶30000位到訪客戶約30萬人知曉……實現(xiàn)目標的關鍵02項目定位回顧區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域功能定位：隨著區(qū)域大盤物業(yè)的持續(xù)開發(fā)，未來項目片區(qū)將成為鄭州市配套功能完善、綜合居住功能強大的新城市生活組團，具備多功能復合物業(yè)——鄭南中央生活圈經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶核心城區(qū)鄭南版塊鄭南中央生活圈項目的區(qū)域占位應該是在鄭南中央生活圈這一區(qū)域發(fā)展屬性高度建立的基礎之上，同時濱河新區(qū)的規(guī)劃也將是運用到項目在臨河景觀組團的區(qū)域屬性炒作之上。項目屬性定位建立區(qū)域核心資源和占有資源的價值建立西南區(qū)域全新商住中心的升值價值提升區(qū)域居住品質的社會價值利于事業(yè)與生活發(fā)展的效率價值綜合功能帶動下的物業(yè)投資價值擁有濃厚文化氛圍的人文價值在項目六大綜合價值的前提下，項目屬性定位將是——新鄭州.500萬平米中央時尚生活城邦定位方向定位描述定位機會定位風險可行性城市運營新鄭州板塊運動南區(qū)新生活圈1、突出項目前景優(yōu)勢2、強化區(qū)域概念，容易制造話題，引發(fā)炒作3、在項目后期開發(fā)上要強調1、形象的提升需要一定過程，短期內市場接受力弱；2、替政府工作，營銷費用高，容易為他人作嫁衣裳規(guī)模規(guī)劃200萬平米時尚生活城邦1、突出了項目的規(guī)模優(yōu)勢2、對于西南版塊運作有一定幫助3、在項目后期開發(fā)上可強調1、規(guī)模概念容易造成魚龍混雜的印象，對項目品質提升有影響2、概念容易混淆，從而降低項目的價值性客戶階層都市生活家的城市PARTY1、直接映射項目的客戶層次，加強了項目的服務性2、對客戶的引導性強；3、能夠為項目一方諸侯的市場印象創(chuàng)造機會1、表現(xiàn)過于直白張揚，容易引發(fā)主流客戶群體的反感2、指向過于明確，對項目的規(guī)模優(yōu)勢形成影響3、對項目后續(xù)開發(fā)幫助小品牌形象品質開發(fā)商—--亞星地產(chǎn)又一巨鯨作品1、突出了開發(fā)企業(yè)的品牌價值2、對項目檔次定位映射力強，便于項目營銷傳導1、對形象表現(xiàn)要求高，一旦產(chǎn)品表現(xiàn)不到位，容易引起爭議2、對策劃力要求高，必須有嚴密的執(zhí)行策略支撐生活方式活力、健康、生態(tài)的新都市生活1、對項目形象提升有支撐作用2、屬于思想境界上的溝通，便于組織項目的推廣3、風格突出，突出了社區(qū)概念1、概念容易虛柔或剛毅，需要通過硬件、軟性因素來闡述，傳導過程較慢2、對項目的版塊形成有幫助√可在項目宣傳細節(jié)體現(xiàn)可應用于前期炒作可靠營銷間接傳遞項目整體定位展示項目價值觀可能的營銷溝通方式可靠營銷間接傳遞我們認為項目目應打造的形形象是——項目形象定位城市時尚生活活締造者建立鄭州前所所未有的復合合城市生活圈圈，以活力、、健康、生態(tài)態(tài)三棲生活元元素填補市場場空白！它不不是建筑的簡簡單組合，而而是包涵了市市場對生活要要素的諸多要要求，是生活活元素的集合合！復合群體———追求健康品品質的中高端端客源，追求求時尚與創(chuàng)新新的小資白領領，追求運動動體驗和時尚尚感的群體；；整體客戶群體體內外兼攻：：包括城市內內部的人群及及特色吸引的的地市人群。生態(tài)之城健康之城活力之城城市主力人群群中追求健康康品質生活的的中高端客戶戶源。城市住住宅客戶將是是固定的客源源；未來將承載城城市中高端生生態(tài)住宅區(qū)域域，必將帶來來穩(wěn)定優(yōu)質的的高端客源；；老城區(qū)的主力力客源以小白白領中產(chǎn)為主主，他們追求求時尚，熱愛愛新鮮，以創(chuàng)創(chuàng)新特色的生生活理念吸引引新潮的主力力群體，有何何不可？高端客源—生生態(tài)中高端客源——品質+生活活中端客源—運運動+時尚商業(yè)消費者定定位項目客群定位核心客戶鄭州其他區(qū)域域客戶，對片片區(qū)有一定的的認可，但認認可度不高，，隨時可能被被其他項目代代替。二七、中原區(qū)區(qū)私營業(yè)主、、個體經(jīng)商戶戶、行政、企企事業(yè)單位中中高收入者。。來源：鄭州中中原、二七區(qū)區(qū)中等普通職職員為主。職業(yè)：私營業(yè)業(yè)主、年輕白白領、個體經(jīng)經(jīng)商戶以及周周邊行政事業(yè)業(yè)單位從業(yè)人人員等等目的：居住置置業(yè)為主少量投資置業(yè)業(yè)年齡：25－－50歲收入：年收入入在6～10萬元及以上上重要客戶游離客戶郊縣及地市客客戶來源：郊縣及及地市中高端端客戶職業(yè)：個體工工商戶、私營營業(yè)主、公務務員、教師、、醫(yī)生等中高高端客群目的：居住置置業(yè)為主年齡：28～～48歲收入：收入較較高，年收入入在10-15萬元以上上項目客群定位來訪區(qū)域構成比例中原、二七周邊區(qū)域約50%鄭州市其他區(qū)域約5-10%郊縣及地市約40%職業(yè)所占比例公務員10%企事業(yè)單位職員25%公司白領15%個體商戶私營業(yè)主50%03營銷構構思充分造造勢品牌升升化賣點釋釋放價值運運作區(qū)域炒炒作隆重亮亮相全面推推廣全城皆皆知通過企企業(yè)品品牌炒炒作提提升企企業(yè)市市場影影響力力，借借大盤盤規(guī)模模樹立立項目目強勢勢形象象借前期期宣傳傳推廣廣、活活動、、熱銷銷形成成的氛氛圍，，不斷斷強化化亞星星品牌牌價值值與項項目自自身價價值，，實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)品牌牌的遞遞進，，為項項目完完美收收官奠奠定基基礎分組團團不斷斷推出出新品品，形形成持持續(xù)熱熱銷局局面，，通過過項目目形象象升化化、品品質提提升、、賣點點整合合、區(qū)區(qū)域配配套優(yōu)優(yōu)勢、、自身身資源源優(yōu)勢勢等集集中大大量去去化產(chǎn)產(chǎn)品分階段段形成成戰(zhàn)略略節(jié)點點，持持續(xù)推推進大大盤營營銷形成持持續(xù)熱熱銷，，價值值不斷斷升級級階段戰(zhàn)戰(zhàn)略不不斷推推進項目品品牌與與開發(fā)發(fā)商品品牌相相互帶帶動亞星十十余年年，碩碩果累累累，，盛世世項目目是亞亞星品品牌升升級的的關鍵鍵！通過亞亞星品品牌的的升級級帶動動項目目形象象的建建立?。∫劳衼唩喰菑姀姶蟮牡钠放婆铺栒僬倭?，，借品品牌的的升級級帶動動項目目形象象升級級；項項目的的熱銷銷又將將助推推品牌牌提升升。以亞星星會為為支點點，客客戶資資源積積累做做長線線做一個個超級級大盤盤，其其銷售售的速速度決決定于于客戶戶量的的積累累，因因此，，必須須把客客戶積積累的工作作當做做一項項目長長期的的工作作來開開展。。依托于于亞星星會這這個平平臺，，一方方面長長期地地為客客戶做做更好好的服服務，，另一一方面面也能能為亞亞星盛盛世項項目的的銷售售做好好客戶戶資源源系統(tǒng)統(tǒng)完善善的建建立。。氣場營營造，，奠定定高度度大盤營營銷：：跳出就就項目目論項項目的的營銷銷思路路注重項項目氣氣場的的營造造，大大推廣廣，大大活動動，大大運作作城市運運作，，強調調項目目對于于城市市升級級的作作用區(qū)域運運作，，強調調項目目對區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的巨大大推動動力品牌影影響力力，利利用企企業(yè)品品牌積積淀，，不斷斷升級級市場場形象象大盤營營銷，，以氣氣勢奠奠定項項目營營銷堅堅實基基礎??！大盤營營銷，，開場場亮相相恢宏宏大氣氣，引引發(fā)全全城熱熱議化零為為整、、全盤盤營銷銷站在城城市運運營的的高度度來制制定項項目的的營銷銷策略略！跳出某某一期期，進進行大大盤的的整體體營銷銷！全盤營營銷，，保持持項目目持續(xù)續(xù)的熱熱度和和高度度B1B2B3B5B7-1B10C03C05D11活力之城健康之城生態(tài)之城B7-2B7-3A01B03B07B8項目地地塊分分散，，通過過組團團化發(fā)發(fā)展，，形成成相互互帶動動！組團化化發(fā)展展，形形成個個性化化發(fā)展展主題題，進進行逐逐步滲滲透??！主題導導入層層層遞遞進地塊分散散，空間間跨度大大，地塊塊之間聯(lián)聯(lián)系不緊緊密！項目規(guī)劃劃基本按按照由南南往北容容積率逐逐漸走高高的趨勢勢！各組團之之間的外外部環(huán)境境和配套套不同??！區(qū)域競爭爭激烈，，必須建建立項目目自身的的核心競競爭力??！商業(yè)體量量較大，，根據(jù)地地塊的不不同特點點來實現(xiàn)現(xiàn)住宅與與商業(yè)的的相互促促進。賦予各組組團鮮明明個性，，實現(xiàn)差差異化營營銷生態(tài)活力健康賦予各組組團個性性化生活活標簽活力組團團結合本組組團中小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢，面向向年輕群群體，結結合其生生活感受受與本年年齡階段段的生活活追求，，以年輕輕化、時時尚為營營銷總體體特征。。健康組團團結合項目目內外部部健康生生活配套套元素，，突出對對健康生生活理念念的宣傳傳，滿足足中產(chǎn)、、白領階階層的健健康生活活訴求。。生態(tài)組團團結合稀缺缺的外部部水景資資源特征征，挖掘掘項目內內部生態(tài)態(tài)居住理理念，瞄瞄準高品品質生活活群體。。組團產(chǎn)品品升華不不同生活活概念04營銷策略略那么對于于一個大大盤的完完美營銷銷，需要要的是什什么？同同致行認認為：一個字———““勢”大盤就是是在做一一個勢，，從第一一次開盤盤到全部部售罄，，對于項項目在市市場占位位進行銷銷售過程程中對于于自身發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢的控制制與把握握，都是是需要讓讓不斷地地挖掘項項目亮點點和深化化項目品品牌，使使得項目目保持一一個持續(xù)續(xù)較強的的市場話話語權與與關注度度，從從而將關關注度及及來電來來訪轉化化為成交交。在面面臨強大大的市場場競爭對對手時候候，能真真正做到到“勢在在我手，，勢不可可擋”。。營銷策略同致行操操盤觀———小盤做事事，中盤盤做市，，大盤做做勢關于亞星星盛世項項目的營營銷整體體策略，，同致行行認為：：“五勢定定山河””五勢借勢營銷銷，入入對門（（形象））氣勢營銷銷，選對對人（服服務）順勢營銷銷，做對對事（渠渠道）強勢營銷銷，做足足事（推推廣）控勢營銷銷，保勢勢頭（保保障）營銷策略借勢一：：版塊熱，，則自然然引發(fā)項項目市場場關注度度高，同同時作為為版塊運運動中重重要的一一員，其其社會責責任感與與成就感感不言而而喻，進進而能推推動開發(fā)發(fā)商品牌牌升華及及項目品品牌的強強勢建立立。主要形式式：“南區(qū)城城市價值值發(fā)展高高峰論壇壇”，““城中村村改造帶帶來的新新都市生生活運動動論壇””、“舊舊城換新新顏”攝攝影大賽賽等借勢二：：緊鄰南水水北調工工程，未未來的濱濱河新區(qū)區(qū)，使得得項目特特別是生生態(tài)之城城具有較較強的生生態(tài)健康康生活優(yōu)優(yōu)勢，也也是項目目成為城城市升級級生活圈圈的一個個立足點點。她與與項目的的整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略定位個個性化的的生活組組團極為為吻合，，是項目目突破的的重要支支撐點。。主要形式式：“南水北北調”生生態(tài)文明明建設論論壇，主主要應用用于項目目的健康康之城、、生態(tài)之之城推出出比較合合適。營銷策略借勢借助于““資源”的炒作作，先行行建立項項目整體體的價值值高度，，參與到到完善與與提高城城市功能能的建設設之中，，建立項項目整體體的形象象從區(qū)域炒炒作----配配套資源源----自身身資源，，由大到到小，由由面到點點，逐步步滲透作為一個個復合型型的大盤盤，由于于地塊分分散，且且多物業(yè)業(yè)交錯，，再加上上產(chǎn)品的的銷售節(jié)節(jié)奏等方方面因素素，造成成大盤的的銷售難難度較大大。要做做到穩(wěn)扎扎穩(wěn)打，，氣勢十十足，銷銷售團隊隊的操作作經(jīng)驗、、執(zhí)行力力、銷售售能力、、客戶資資源等方方面都提提出了嚴嚴格的要要求。營銷策略項目作為為一個超超級大盤盤，且有有三個不不同主題題化的特特色組團團，代表表著三種種不同的的生活色色彩，““活力、、健康、、生態(tài)””，其可可以簡單單理解成成為青年年、壯年年和中老老年三種種不同階階段客戶戶人群的的生活需需求，他他們又統(tǒng)統(tǒng)一地構構成了一一種新都都市發(fā)展展下的時時尚生活活個性大大組團。?？煽紤]慮對于每每個組團團選取一一個形象象代言人人，這樣樣便于對對于各組組團進行行有效及及充分地地詮釋，，以其自自身貼合合的形象象氣勢對對話客戶戶，能喚喚起市場場強烈的的共鳴。。氣勢氣勢是靠靠項目““開發(fā)戰(zhàn)略略”與“營銷細節(jié)節(jié)”組合產(chǎn)產(chǎn)生的品牌營銷銷在推廣中中，借力力于亞星星盛世家家園項目目，以產(chǎn)產(chǎn)品升級級版的口口吻訴求求，減少少市場陌陌生感。。多項目目品牌資資源互動動，形成成品牌的的凝聚力力。參與與城市公公益類活活動，延延續(xù)和提提升亞星星企業(yè)““有實力力、重責責任、守守誠信””的企業(yè)業(yè)品牌形形象?？蛻魰喰浅闪⒘?0余余年，積積累了大大量的客客戶資源源，這些些客戶資資源將是是新項目目購買群群體的一一個重要要組成部部分，通通過亞星星會的建建立，一一方面是是客戶服服務渠道道的升級級，另一一方面是是為新項項目的銷銷售做鋪鋪墊。大客戶營營銷針對周邊邊的行政政機關單單位、專專業(yè)市場場等機構構，進行行針對性性的客戶戶拓展營營銷。全員營銷銷組織全體體工作人人員進行行項目內內部推介介，使得得人人都都能成為為項目銷銷售員。。發(fā)放內內部非營營銷員工工“全員員營銷卡卡”，推推薦客戶戶成交的的享受一一定的現(xiàn)現(xiàn)金獎勵勵，同時時其推薦薦客戶也也會享有有額外的的優(yōu)惠。。比如各各非營銷銷部門可可以推薦薦其合作作單位或或者親朋朋好友成成交。渠道營銷銷在常規(guī)的的營銷渠渠道（如如報紙、、戶外、、短信等等）基礎礎之上，，根據(jù)所所推出的的產(chǎn)品類類型不同同，做針針對性的的渠道營營銷，能能極大地地減少營營銷費用用，并能能快速打打破與目目標客戶戶之間的的壁壘。。營銷策略順勢建立“品牌—客客戶—大大客戶——全員———渠道道”系統(tǒng)運運營機制制A、在推推廣中，，借力于于亞星盛盛世家園園項目，，以產(chǎn)品品升級版版的口吻吻訴求，，減少市市場陌生生感。B、多項目目品牌資源源互動，形形成品牌的的凝聚力。。C、參與城城市公益類類活動，延延續(xù)和提升升亞星企業(yè)業(yè)“有實力力、重責任任、守誠信信”的企業(yè)業(yè)品牌形象象。（1）、品品牌營銷運運作途徑：：營銷策略3、順勢營營銷，做對對事3、順勢營營銷，做對對事營銷策略（2）、建建立亞星客客戶會。A、作為一一個開發(fā)商商企業(yè)，其其生命力源源自于客戶戶。因此，，大都數(shù)有有追求的開開發(fā)商，其其致力于的的追求即是是為客戶創(chuàng)創(chuàng)造價值。。B、亞星成成立10余余年，開發(fā)發(fā)面積近300萬平平米，積累累了大量的的客戶資源源，這些客客戶資源將將是新項目目購買群體體的一個重重要組成部部分，通過過亞星會的的建立，一一方面是客客戶服務渠渠道的升級級，另一方方面是為新新項目的銷銷售做鋪墊墊。C、亞星會會使用方式式：客戶投投訴及物業(yè)業(yè)服務的跟跟蹤，定時時的項目信信息發(fā)送，，一定比例例的購房優(yōu)優(yōu)惠，（3）、客客戶拓展工工作的前置置。3、順勢營營銷，做對對事營銷策略針對周邊的的行政機關關單位、專專業(yè)市場等等機構，進進行針對性性的客戶拓拓展營銷。。A、家屬院院派單；B、辦公室室贈送具有有展示型的的項目禮品品；C、接洽工工會組織或或宣傳部門門負責人，，許諾一定定購房優(yōu)惠惠，指定定工工會或宣傳傳部門某個個人為項目目的聯(lián)絡人人，凡推薦薦客戶成交交的給予一一定的獎勵勵；D、組織專專場產(chǎn)品推推介會（行行政單位、、醫(yī)療、教教育單位外外）；E、拿到通通訊錄，群群發(fā)短信。。（4）、全全員營銷3、順勢營營銷，做對對事營銷策略全員營銷即即要求我們們所有的員員工包括亞亞星和同致致行的所有有工作人員員要以銷售售為導向，，往大了說說，即工程程、物業(yè)、、客服、銷銷售等崗位位都在自己己的工作崗崗位上為最最終的銷售售的實現(xiàn)作作出自己的的貢獻。1、組織全全體工作人人員進行項項目內部推推介，使得得人人都能能成為項目目銷售員。。2、發(fā)放內內部非營銷銷員工“全全員營銷卡卡”，推薦薦客戶成交交的享受一一定的現(xiàn)金金獎勵，同同時其推薦薦客戶也會會享有額外外的優(yōu)惠。。比如各非非營銷部門門可以推薦薦其合作單單位或者親親朋好友成成交。（5）、渠渠道營銷3、順勢營營銷，做對對事項目營銷策略在常規(guī)的營營銷渠道（（如報紙、、戶外、短短信等）基基礎之上，，根據(jù)所推推出的產(chǎn)品品類型不同同，做針對對性的渠道道營銷，能能極大地減減少營銷費費用，并能能快速打破破與目標客客戶之間的的壁壘。實現(xiàn)方式（（初步建議議）：活力之城與健身俱樂部進行會員交換，挖掘喜歡運動類且符合活力之城產(chǎn)品需求類的客戶群體健康之城與學校、機關單位進行聯(lián)誼，比如匯報演出、籃球賽等形式來展開，挖掘部分實力客戶生態(tài)之城與銀行進行聯(lián)誼，組建大客戶聯(lián)誼會，如自駕游活動等，挖掘汽車加油站戶外媒體等招商前行，，并在合適適時機舉行行大型商家家的意向簽簽約會主力店商家家的成功引引入，對于于項目的銷銷售以及整整體價值提提升具有積積極的推動動作用。因因此，前期期對于招商商工作需要要前置，重重點引入商商家：超市市主力店、、家居類、、健身運動動類、餐飲飲類次主力力店。知名國際顧顧問物業(yè)管管理公司成成功簽約引入知名的的國際級物物業(yè)管理公公司提前簽簽約，制造造市場熱點點及關注度度。高規(guī)格銷售售中心的投投入使用三個項目合合為一個整整體推廣，，因此在銷銷售中心的的使用上需需要一個高高規(guī)格、高高標準的銷銷售中心使使用，能夠夠極大地提提高項目的的物業(yè)價值值形象標準準，同時較較好的銷售售氛圍也能能提高客戶戶在案場的的停留時間間及通過氛氛圍引導和和促進客戶戶銷售。樣板房及景景觀示范區(qū)區(qū)的提前展展示建議項目以以強大的展展示攻略打打動客戶的的心理防線線。老業(yè)主的深深度挖掘關于老業(yè)主主的挖掘可可以分為兩兩個層面來來展開，一一是亞星前前期銷售項項目的老業(yè)業(yè)主，通過過老業(yè)主優(yōu)優(yōu)惠政策的的制定，鼓鼓勵老業(yè)主主重復購買買和推介，，另一方面面是隨著項項目的銷售售逐步展開開，到中后后期時，對對于自己項項目老業(yè)主主的挖掘，，項目本身身屬于一個個升級系列列組團產(chǎn)品品，所以，，對于自己己老業(yè)主的的挖掘也是是相當之重重要。營銷策略強勢強勢發(fā)展的的基礎在于于“個點爆破”的強度與與力度—————升龍項項目在此方方面的運作作擁有心得得4、強勢營營銷，做足足事營銷策略（1）、招招商前行，，并在合適適時機舉行行大型商家家的意向簽簽約會。主力店商家家的成功引引入，對于于項目的銷銷售以及整整體價值提提升具有積積極的推動動作用。因因此，前期期對于招商商工作需要要前置，重重點引入商商家：超市市主力店、、家居類、、健身運動動類、餐飲飲類次主力力店。4、強勢營營銷，做足足事營銷策略引入知名的的國際級物物業(yè)管理公公司提前簽簽約，制造造市場熱點點及關注度度。（2）、知知名顧問物物業(yè)管理公公司成功簽簽約4、強勢營營銷，做足足事營銷策略三個項目合合為一個整整體推廣，，因此在銷銷售中心的的使用上需需要一個高高規(guī)格、高高標準的銷銷售中心使使用，能夠夠極大地提提高項目的的物業(yè)價值值形象標準準，同時較較好的銷售售氛圍也能能提高客戶戶在案場的的停留時間間及通過氛氛圍引導和和促進客戶戶銷售。（3）、高高規(guī)格銷售售中心的投投入使用。。4、強勢營營銷，做足足事營銷策略（4）、樣樣板房及景景觀示范區(qū)區(qū)的提前展展示建議項目以以強大的展展示攻略打打動客戶的的心理防線線。樣板間樣板間景觀示范區(qū)區(qū)（5）、老老業(yè)主的深深度挖掘4、強勢營營銷，做足足事營銷策略關于老業(yè)主主的挖掘可可以分為兩兩個層面來來展開，一一是亞星前前期銷售項項目的老業(yè)業(yè)主，通過過老業(yè)主優(yōu)優(yōu)惠政策的的制定，鼓鼓勵老業(yè)主主重復購買買和推介，，另一方面面是隨著項項目的銷售售逐步展開開，到中后后期時，對對于自己項項目老業(yè)主主的挖掘，，項目本身身屬于一個個升級系列列組團產(chǎn)品品，所以，，對于自己己老業(yè)主的的挖掘也是是相當之重重要。前期的熱銷銷應該通過過大幅度營營銷費用的的投入能取取得一個較較好的開門門紅，但是是如何保證證中后期的的持續(xù)良好好的勢頭，，以及在營營銷過程中中的措施保保障顯得至至關重要。。產(chǎn)品控制：：保持產(chǎn)品的的供應的充充分性，并并結合產(chǎn)品品供應做好好推售節(jié)奏奏的總體安安排。推售控制：：商業(yè)推售需需要有連貫貫性，一旦旦熱銷局面面奠定，需需要順勢而而為，不可可炒冷飯。。必須要保保持對于產(chǎn)產(chǎn)品新亮點點挖掘的持持續(xù)性。項項目產(chǎn)品呈呈遞進升級級關系，后后期出現(xiàn)新新的產(chǎn)品需需要對產(chǎn)品品的亮點進進行挖掘升升級。營銷控制：：營銷費用的的分配必須須要合理。。推廣控制：：項目整體新新熱點的挖挖掘及品牌牌深化推廣廣要呈階段段性調整，，以便于保保證項目始始終在市場場上有聲音音。節(jié)奏控制：：銷售節(jié)奏與與價格的控控制客戶控制：：老客戶營銷銷是一項重重要的工作作。營銷策略控勢控勢才是營營銷帶領大大盤運作得得以成功的的核心———05開盤前營銷銷執(zhí)行啟動區(qū)選擇大盤開發(fā)，，啟動區(qū)的的選擇關系系整盤的開開發(fā)，因此此要結合各各方因素綜綜合評定項目啟動區(qū)區(qū)考慮因素素：形象要求：：大盤物業(yè)，，各地塊價價值不等，，一期形象代代表項目整整體，因此要選選擇較大較較整地塊、、具備一定定形象高度度，且與項項目整體相相一致的物物業(yè)作為啟啟動產(chǎn)品。。規(guī)模要求：：啟動區(qū)規(guī)模模必須與項項目形象相相匹配，大盤物業(yè)業(yè)一期啟動動規(guī)?？蛇m適度放大，，從而達到到引爆市場場，擴大市市場認知的的目的，為為后續(xù)開發(fā)發(fā)奠定良好好的基礎。。但同時為為了降低市市場風險，，規(guī)模不宜宜過大，注注意量的把把握。產(chǎn)品要求：：一期要迅速速實現(xiàn)現(xiàn)金金流，因此需要以以市場主流流需求產(chǎn)品品為主，形形成多層次次的物業(yè)供供應。開發(fā)條件：：啟動區(qū)要求地塊能能夠最先開開工建設，，最先達到到預售條件件，否則將影響響整盤的推推廣節(jié)點。。項目推售定位B1B2B3B5B7-1B10C03C05D11活力之城健康之城生態(tài)之城B7-2B7-3A01B03B07B8齊禮閻項目地塊指標地塊編號住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）戶數(shù)停車位B1286168255326184B26306117517580403B35560515678827356B53143815719343236B7-11644974328920831039B7-22109185323022931331B7-31729644081118291069B10（含N01-2）5373016119504349A01178850B03160038B07(含N03）235900雅居地塊80000合計1566232一標段地塊塊指標———項目一標標段活力之之城及健康康之城兩組組團住宅體體量約142萬㎡，，商業(yè)建筑筑面積約22萬㎡。。啟動區(qū)選擇啟動區(qū)選擇擇——由于于B7-1和B8先先行開發(fā)，，進度較快快，總體量量約為25萬㎡，規(guī)模適適中，可作作為一期產(chǎn)產(chǎn)品進行推推售。項目推售定位B1B2B3B5B7-1B10B7-2B7-3A01B03B07B8啟動區(qū)示意說明：目前鄭州市市場大盤項目目一期推盤量量一般約在20萬平方米米，市場消化化較為理想；；B7-1和和B8工程較較快，且總體體體量作為一一期推出較為為合理。如果2011年1月推出出家園55#樓，一期總總推出量約27萬㎡。啟動區(qū)選擇啟動區(qū)B7-01、B8地塊總建面面約30萬㎡㎡,其中住宅宅開發(fā)約21.5萬㎡，商業(yè)業(yè)約6萬㎡??！項目地塊指標地塊編號住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）戶數(shù)停車位B7-11644974328921201039B8雅居地塊310001574340035755#樓20000195合計2154975903227151396住宅及商業(yè)總貨值約22億元人民幣啟動區(qū)經(jīng)濟指標B7-1地塊塊：套型主要為90㎡兩房房和110㎡㎡以下小三房房，為市場主主力需求產(chǎn)品品！以一層七戶為為主，較升龍龍城及正商城城項目，居住住的舒適性有有所影響。啟動區(qū)產(chǎn)品分析雅居地塊：套型主要為90㎡的兩兩房和110㎡以下小三三房，均為市市場主力需求求產(chǎn)品！啟動區(qū)產(chǎn)品分析家園55#樓樓：套型主要為90㎡為兩兩房和110㎡以下小三三房，均為市市場主力需求求產(chǎn)品！啟動區(qū)產(chǎn)品分析啟動區(qū)經(jīng)濟指標90㎡為兩兩房和110㎡以下小三三房，均為市市場主力需求求產(chǎn)品！地塊戶型配比套型一室一廳小兩房中兩房90平三房小三房中三房合計套均面積45608089105120B7-1/B8面積占比5%10%30%30%20%5%100%預計套數(shù)245367826742419922691總幣值（億元）按照市值6500元/㎡計算14.31推售建議1銷售時機；加快工程進度度，達到銷售售條件即可推推出。2先預熱先展示示再認籌：住宅進行充分分的市場預熱熱后再認籌。。3推售節(jié)奏：與后續(xù)“健康康之城”其它它地塊分批推推出，制造市市場的需求緊緊張度。4制造營銷熱點點，持續(xù)舉行行活動：不斷制造營銷銷熱點，拔高高項目形象；；并持續(xù)舉辦辦體驗式營銷銷活動，持持續(xù)制造區(qū)域域人氣，提高高社會關注度度。啟動區(qū)入市策策略推售建議房源推售安排排——現(xiàn)狀：B8地地塊在2010年12月月最先達到預預售條件，B7-1暫定定2011年年初達到預售售問題：首批房房源先推B8地塊、還是是B7-1、、還是一起推推？方案一：亞星星盛世項目承承載著亞星品品牌升級、區(qū)區(qū)域再造的重重大使命，作作為500萬萬的巨鯨級大大盤物業(yè)，一一期形象必須須具備一定的的高度。B8地塊雖然最最先達到預售售條件，但體體量較小，且且臨近城市山山水，新形象象塑造空間不不大，承載不不了作為亞星星盛世一期產(chǎn)產(chǎn)品的使命；；B7-1體體量較大，且且獨立于家園園及山水之外外，具備打造造新形象的條條件。推售房源的數(shù)數(shù)量，取決于于客戶的積累累量。同致行行建議：2012年上上半年B7-1部分產(chǎn)品品和B8產(chǎn)品品一起推出方案優(yōu)勢：大大量蓄客，集集中引爆，轟轟動全城。方案劣勢：存存在捂盤惜售售、資金回籠籠的壓力。推售建議方案二：針對對2011年年B8和B7-1一起推推出的方案，，可能存在捂捂盤惜售的政政策風險，以以及現(xiàn)金流回回籠的資金問問題，如果該該問題不可避避免，且沒有有其它途徑得得以解決的背背景下，同致致行建議：房源推推售安安排———在2010年客客戶積積累達達到需需求的的條件件下，，推出B8產(chǎn)產(chǎn)品，，進行行內部部消化化，不不再針針對B8地地塊進進行大大規(guī)模模宣傳傳，保持新新項目目新形形象的的高度度和統(tǒng)統(tǒng)一方案優(yōu)優(yōu)勢：：政策策壓力力小，，資金金迅速速回籠籠方案劣劣勢：：內部部消化化，市市場影影響較較小建議采采用方方案二二：通通過客客戶的的深度度挖掘掘，實實現(xiàn)B8的的良好好銷售售。首批推售雅居地地塊于于2010年年12月推售，，累計計總套套數(shù)400套，累計計總面面積30862平米米加推房源戶型配比表戶型累計套數(shù)累計面積比例復式1430862.533.50%三房4812.00%兩房19248.00%標間14636.50%累計400100.00%同時，，55號樓樓約195套房房源，，將在在1月月15號推推出。。一期推售7-1地塊塊的4、5、6#樓樓作為為首批批次推推售房房源?。】偺讛?shù)數(shù)902套套，總面面積76570平米米！推售售時間間為2011年年4月月！首批次推售房源戶型配比表戶型7-6#7-5#（西）7-5#（東）7-4#（西）7-4#（東）套數(shù)累計面積比例大三房02929292911676570.9412.86%小三房458700013214.63%兩房302911611611640745.12%一房02929292911612.86%標間152929292913114.52%累計90203203203203902100.00%說明：B7-1地塊塊整齊齊，規(guī)規(guī)模模較大大，利利于形形象塑塑造，，雖B8地地塊工工程較較快，，但臨臨近城城市山山水，，對新新形象象支持持力度度有限限，因因此一一期首首批房房源建建議以以B7-1為主主。一期推售二批次推售房源戶型配比表戶型7-1#7-2#7-3#（西）7-3#（東）累計累計面積比例大三房58582929174100774.0114.29%小三房1160001169.52%兩房11623211611658047.62%一房5858292917414.29%標間5858292917414.29%累計4064062032031218100.00%7-1地塊塊1、、2、、3#樓作作為二二批次次房源源進行行推售售，總總套數(shù)數(shù)1218套，，總面面積100774平平米，，推售售時間間2011年7月！！一期推售根據(jù)2011年年啟動動區(qū)的的產(chǎn)品品消化化情況況，合合理安安排下下一步步的產(chǎn)產(chǎn)品推推售。。B7-2#地塊經(jīng)濟指標（含周邊用地）用地面積44358平方米地上建筑面積266148平方米建筑占地面積17890平方米其中住宅面積210918.4平方米商業(yè)面積53229.6平方米幼兒園2000平方米戶數(shù)2752戶容積率6.0建筑密度40%停車位1331個2011年年，在在B7-1及B8地地塊實實現(xiàn)快快速消消化的的前提提下，，B7-2地地塊可可作為為第三三批次次房源源推出出，如2011年年啟動動區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品剩剩余產(chǎn)產(chǎn)品較較多的的情況況下，，可啟啟動二二期推推廣，，將B7-2作為為二期期產(chǎn)品品的首首批房房源推推出，推售售時間間可定定于2011年年11月。。10年年及后后續(xù)節(jié)節(jié)點安安排及及銷售售計劃劃4月5月6月7月8月9月10月11月12月B7-1動動工正負零零預售證證1月2月3月4月5月月6月月7月8月9月10月月11月12月入市宣宣傳蓄客2010年年2011年年B7-1首首批4月開開盤B7-2動動工B7-1二二批推推出B7-2推推出項目推售安排B7-2推推廣啟啟動雅居開開盤55#開盤盤開盤實實現(xiàn)銷銷售50%銷售目標467891011122011年年7-1首批批次銷銷售房房源7月底底達到到銷售售75%9月底底達到到銷售售90%12月月底達達到銷銷售95%雅居地地塊銷銷售房房源當月實實現(xiàn)銷銷售50%3月中中達到到銷售售80%5月底底達到到銷售售95%7-1二批批次銷銷售房房源開盤實實現(xiàn)銷銷售40%10月月底達達到銷銷售60%12月月底達達到銷銷售75%2012年年5月月底達達到銷銷售90%5321122010年年55#樓房房源1月推推出當月實實現(xiàn)銷銷售50%3月中中達到到銷售售80%5月底底達到到銷售售95%啟動區(qū)區(qū)銷售售率25%50%100%80%60%40%20%60%B7-2根根據(jù)市市場及及銷售售情況況考慮慮在2011年年7月月推出出亞星盛盛世項項目2010-2011年銷銷售計計劃推售樓號總套數(shù)時間20102011年12123月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B81\4\6#400套30000㎡銷售率50%10%10%10%10%5%5%

去化套數(shù)200404040402020

去化面積15000300030003000300015001500

回款額94501890189018901890945945

剩余產(chǎn)品55#195套20000㎡銷售率

50%20%15%10%5%

去化套數(shù)

9839292010

去化面積

100004000300020001000

回款額

6300252018901260630

B7-14\5\6#902套76570㎡銷售率

50%10%10%10%10%5%5%

去化套數(shù)

451909090904545

去化面積

38285765776577657765738293829

回款額

24885497749774977497724892489

B7-11\2\3#1218套100774㎡銷售率

40%10%15%10%5%5%去化套數(shù)

4871221831226161去化面積

4031010077151161007750395039回款額

2660466519977665133263326B7-21\2\3#1000套80000㎡銷售率

40%10%去化套數(shù)

400100去化面積

320008000回款額

217605440合計9450819044103780280356552592231581116281246591402508687662010年年至2011年年，共共有五五批房房源推推出，，有望望實現(xiàn)現(xiàn)銷售售額16.5億億，銷銷售面面積25萬萬㎡的的銷售售任務務營銷策策略客戶產(chǎn)品服務營銷活動營營銷渠道選選擇2010年年9月月初，，銷售售團隊隊組建建2010年年9月月，售售樓處處開放放/大大客戶戶拓展展2010年年12月，，體驗驗中心心開放放2010年年12月，，樣板板展示示區(qū)開開放2011年年1月月中，，形象象代言言人選選拔2011年年1月月，活活力之之星評評選2011年年2月月，亞亞星客客戶聯(lián)聯(lián)誼會會2011年年3-4月月，配配合活活動集集中認認籌2011年年4月月，房房展會會2011年年5月月，首首批住住宅解解籌2010年年9月月，項項目圍圍墻出出街優(yōu)化渠渠道選選擇，，主力力渠道道分別別為：：報廣廣、戶戶外大大牌、、網(wǎng)絡絡；窄眾眾渠渠道道選選擇擇：：廣廣播播、、短短信信、、DM直直投投、、候候車車亭亭亞星星盛盛世世啟啟動動營營銷銷思思路路事件件營營銷銷2010年年8月月，，亞亞星星與與同同致致行行簽簽約約會會2010年年10月月，，南南城城城城市市規(guī)規(guī)劃劃與與經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展論論壇壇2010年年11月月，，產(chǎn)產(chǎn)品品說說明明會會2010年年11月月，，形形象象代代言言人人選選拔拔2011年年4月月，，主主題題運運動動會會館館簽簽約約2011年年11月月，，品品牌牌招招商商說說明明會會2011年年3月月，，主主題題會會館館簽簽約約2011年年4月月，，知知名名物物業(yè)業(yè)公公司司簽簽約約儀儀式式營銷組織模式營銷銷策策略略基礎礎服服務務增值值服服務務保安安保潔潔看房房車車司司機機樣板板區(qū)區(qū)服服務務人人員員吧員員置業(yè)業(yè)顧顧問問案場場經(jīng)經(jīng)理理策劃劃師師項目目總總監(jiān)監(jiān)售樓樓部部工工作作人人員員打造造一一流流服服務務，，創(chuàng)創(chuàng)造造一一流流價價值值，，造造就就一一流流精精英英服務務營銷銷產(chǎn)品品客戶戶亞星星盛盛世世啟啟動動區(qū)區(qū)營營銷銷思思路路營銷組織模式營銷銷策策略略客戶戶產(chǎn)品服務營銷營造銷售售氛圍物料籌備備品質展示示樣板房主題景觀觀售樓處主流戶型型的精致致裝修處處彰顯顯時尚氣氣息品質展現(xiàn)現(xiàn)，氣派派而不顯顯奢華圍墻導視牌道旗看房通道道時尚動感感，品位位展示，，表現(xiàn)項項目形象象、生活活方式時尚、品品質感、、健康項目臉面面，氣派派大方，，醒目、、時尚感感、藝術術性時尚、安安全模型形象樓書書3D片/電視片片認籌物料料銷售物料料進場前完完成進場后二二周內完完成全套VI、手提提袋、名名片等，，進場前前完成VIP卡卡、購房房意向書書、認籌籌須知等等，1月月1日前前完成亞星盛世世啟動區(qū)區(qū)營銷思思路營銷組織模式進場后二二周內完完成營銷策略略客戶產(chǎn)品服務營銷吸引客戶戶篩選客戶戶通過營銷銷推廣吸吸引目標標客戶群群，并逐逐步擴大大客戶群群體充分利用用同致行行客戶資資源庫；；充分利用用亞星客客戶資源源通過持續(xù)續(xù)行銷，，定向發(fā)發(fā)掘客戶戶推廣篩選選客戶到訪訪置業(yè)顧問問篩選成交活動增加加誠意亞星盛世世啟動區(qū)區(qū)營銷思思路營銷組織模式示范區(qū)先先行，用用現(xiàn)場鑄鑄就項目目大盤形形象；以多次大大規(guī)模的的節(jié)點活活動提升升項目影影響力；；形象導入入期即以以大盤新新城生活活主題；；啟動區(qū)堅堅定以主主流市場場為目標標的推廣廣策略；；行銷“大大客戶拓拓展”工作在在團隊組組建完成成后啟動動。開盤前營營銷五大大策略性性思考開盤前營銷總綱——開盤盤前營銷銷總策略略1、高調調亮相，，塑造鄭鄭南中央央生活區(qū)區(qū)大盤形形象；2、全方方位的推推廣迅速速打響項項目知名名度，導導入并樹樹立項目目形象；；3、借此此項目實實現(xiàn)亞星星的企業(yè)業(yè)品牌升升華，帶帶動項目目銷售；；1、充分分推廣項項目大盤盤形象，，利用亞亞星企業(yè)業(yè)品牌，，深度挖挖掘主流流市場場客戶。。2、利用用“圍追追堵截””的渠道道方式迅迅速造就就影響力力，最大大化積累客戶資資源。形象策略略——推廣策略———開盤前營銷總綱——開盤前營營銷總策略9101112123452010年2011年工程節(jié)點推廣節(jié)點銷售節(jié)點項目三正負零零達到開盤條件件封頂項目一期負零零達到開盤條件件開工開工籌備啟動區(qū)營銷總綱銷售中心落成成首次廣告出街街形象代言人一期會員招募募大客戶拓展中原春季住交交會活力之星評選選迎新春客戶聯(lián)聯(lián)誼會市場預熱期樹立形象期集中認籌期開盤首批次房源排排號首批次房源開開盤籌備工作廣告公司定位抱報告深深化營銷執(zhí)行報告告項目VI宣傳物料制作作項目團隊組建建自留地活動南城板塊發(fā)展展論壇雅居直接內部部銷售55#樓推出出一期認籌2010年2011年工作重點媒體渠道啟動區(qū)營銷總綱完成項目各合合作單位的簽簽約，項目整整體定位報告告深化和營銷銷執(zhí)行報告確確定。并完成成項目團隊組組建，并完成成考核和培訓訓。雅居內部選房房南城城市發(fā)展展相結合，樹樹立項目的高高端形象項目物料、包包裝及推廣渠渠道的確定，，以及圍擋出出街；報紙、戶外、、網(wǎng)絡、圍擋擋、短信、候候車亭以形象代言人人為出發(fā)點，，突出項目整整體的定位特特色報紙、戶外、、網(wǎng)絡、圍擋擋、短信、候候車亭大客戶拓展，，客戶會成立立，建立客戶戶網(wǎng)絡事件營銷+活活動營銷+品品牌炒作+客客戶聯(lián)動+媒媒體推廣事件營銷+活活動營銷+品品牌炒作+客客戶聯(lián)動+媒媒體推廣910111212345市場預熱期（（2010.9-2010.11）樹立形象期（））集中認籌期（2010.3-2010.4）開盤營銷主題旗艦級大盤浮浮現(xiàn)南城期待·鄭州新新南城亞星·盛世項項目VIP客客戶盛大招募募參加房展會，，展示項目大大盤形象市場預熱期（2010.9-2010.11）報紙廣告短信廣告網(wǎng)絡廣告戶外大牌主要媒體次要媒體市中心兩塊、、10月中旬旬上畫。主打打項目主題廣廣告語；發(fā)布布南城發(fā)展論論壇、南水北北調工程信息息、參與房展展會信息等。。大河報、晚報報、10月中中旬首出。不不斷發(fā)布重大大活動及事件件營銷信息。。10月中旬首首發(fā)、由亞星星、同致行內內部客戶出發(fā)發(fā)逐漸向外延延展。配合營營銷活動擴大大宣傳效果。。10月中旬首首發(fā)，主要在在商都網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)等主流流網(wǎng)站發(fā)布通通欄，配合報報廣同期發(fā)布布廣告，對活活動擴大宣傳傳。推廣主題：旗艦級大盤浮浮現(xiàn)南城開盤前營銷執(zhí)行——開盤前媒媒體計劃））推廣主題：期待·鄭州新新南城報紙廣告候車亭公交車體短信廣告戶外大牌網(wǎng)絡廣告廣播廣告圍墻廣告沿路導視繼續(xù)沿用前期期選定的廣告告牌，開始發(fā)發(fā)布項目形象象廣告、地產(chǎn)產(chǎn)論劍、代言言人選拔、客客戶聯(lián)誼會等等信息。主流報紙媒體體全面推廣，，以大河報為為主，發(fā)布項項目形象廣告告、活動、銷銷售信息。沿用上階段媒媒體位置，開開始進行發(fā)布布項目形象廣廣告，配合階階段營銷信息息。沿用向東向北北線路公交車車體廣告，發(fā)發(fā)布項目形象廣告告、階段營銷銷信息。短信息大面積積發(fā)布，主要要發(fā)布項目階階段營銷信息息、活動信息息。仍然使用商都都網(wǎng)、搜房網(wǎng)網(wǎng)、新浪網(wǎng)開開始階段性使使用滿屏廣告告形式。使用FM90.0和FM104.1信息更換為為項目形象廣廣告及銷售信信息沿路圍墻12月下旬上畫畫，以形象為為主航海路、嵩山山路重要路口口燈桿旗導視視，指示為主主主要媒體次要媒體輔助媒體重要媒體——開盤前媒媒體計劃開盤前營銷執(zhí)行推廣主題：亞星·盛世項項目VIP客客戶盛大招募募集中認籌期（2010.3-2010.4）報紙廣告候車亭公交車體短信廣告戶外大牌網(wǎng)絡廣告廣播廣告圍墻廣告沿路導視增加環(huán)線和和出入項目目重要路口口戶外大牌牌，發(fā)布認認籌、解籌籌、展會等等信息。主流報紙媒媒體都開始始涉及，仍仍以大河報報為主，發(fā)發(fā)布認籌、、解籌、展展會等信息息。密度加大，，除主干道道外，次干干道開始投投放，發(fā)布布項目認籌籌、解籌。。途經(jīng)項目的的南北向、、東西向大大型公交。。發(fā)布項目目認籌、解解籌信息。。短信開始大大面積使用用，用以發(fā)發(fā)布項目認認籌信息、、進度信息息。仍然使用商商都網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)、新新浪網(wǎng)，軟軟文、專題題炒作開始始。使用FM90.0和和FM104.1開開始宣傳項項目認籌、、解籌信息息沿路圍墻3月下旬上上畫，認籌籌、解籌信信息航海路、嵩嵩山重要路路口跨街廣廣告牌主要媒體次要媒體輔助媒體重要媒體開盤前營銷執(zhí)行——開盤前前媒體計劃劃BRT快速速公交車推推廣渠道本案BRT快速速公交站點點BRT快速速公交車型型適合本項目目的BRT快速公交交系統(tǒng)主要公交站站點選擇分分兩線：西線、南線線西線東線南線媒體策略鳳凰城項目目網(wǎng)絡渠道道+昭示性知名度+瀏覽量+價格格關鍵點：1、目標客客戶瀏覽量量；2、廣告位位昭示性及及醒目度強強；3、網(wǎng)站選選擇：搜房網(wǎng)、商商都網(wǎng)、新新浪房產(chǎn)、、中原樓市市媒體策略地段昭示性人車流量信息覆蓋面面價格鳳凰城項目目戶外渠道道戶外牌戶外牌++++二七商圈航海路大學學路南環(huán)路近項項目處本案碧沙崗商圈圈大型戶外功功能分兩類類，一類主主要面向市市內客戶；；一類面向向市外客戶戶，鄭少高高速新密、、登封出口口，南環(huán)進進市主入口口媒體策略時間間：2010年年9月22日面對客戶群群體：新來訪客戶戶、拓展客客戶、意向向客戶、亞亞星已擁有有的客戶資資源等形式：發(fā)放亞星星會會員卡卡（儲存會會員個人信信息的IC卡）目的：通過入會獲獲得購房優(yōu)優(yōu)惠、不斷斷升級的會會員權益、、及不同的的房源類別別，達到各各組團分批批積累客戶戶的目的客戶會亞星會營銷的關鍵鍵是客戶形象樹立期——開盤前前營銷活動動12月1月11月月2月月3月月4月月5月月9-10月月家園園55#樓樓意意向向客客戶戶會員員卡卡升升級級亞星星會會免免費費會會員員卡卡根據(jù)據(jù)各各階階段段推推售售產(chǎn)產(chǎn)品品的的不不同同，，將將會會員員卡卡按按階階段段升升級級；；雅居居地地塊塊意意向向會會員員可可升升級級為為名尚尚卡卡；家家園園55#樓樓意意向向客客戶戶升升級級為為名爵爵卡卡；B7-1意意向向客客戶戶升升級級為為活力力卡卡，根根據(jù)據(jù)各各地地塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品不不同同，，制制定定不不同同的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。。同時時均均可可享享受受聯(lián)聯(lián)盟盟商商家家優(yōu)優(yōu)惠惠、、后后續(xù)續(xù)物物業(yè)業(yè)服服務務、、項項目目銷銷售售信信息息及及各各類類不不斷斷推推出出的的增增值值活活動動，，使使各各組組團團業(yè)業(yè)主主會會員員卡卡成成為為尊尊貴貴身身份份的的象象征征。。形象樹立期———開開盤盤前前營營銷銷活活動動雅居居意意向向客客戶戶名尚尚卡卡名爵爵卡卡B7-1意意向向客客戶戶少力力卡卡時間間：：2010年年10月月活動動形形式式：：秋季季房房展展會會活動動內內容容：：通過過展展位位設設計計展展示示，，展展示示項項目目大大盤盤形形象象，，展展示示項項目目品品牌牌、、區(qū)區(qū)域域、、產(chǎn)產(chǎn)品品、、配配套套等等相相關關優(yōu)優(yōu)勢勢；；活動目的：通過房展會擴擴大項目社會會影響力，進進行最大化的的項目信息告告知。形象樹立期——開盤前營營銷活動秋季房展會12月1月11月2月3月4月5月9-10月時間間：2010年11月（項目目形象建立月月）活動形式：通過系列活動動選拔代表項項目形象氣質質的代言人活動內容：通過有獎參與與、才藝展示示等活動選拔拔項目形象代代言人；活動目的：借活動擴大項項目聲勢，引引發(fā)全城關注注，將項目形形象拔高到全全新的高度；；借代言人作作為項目形象象宣傳的載體體。形象樹立期——開盤前營營銷活動亞星盛世形象象代言人選拔拔12月1月11月2月3月4月5月9-10月時間間：2011年1月（項目形形象樹立月））工作內容：活力之星評選選評選內容：體育類、藝術術類和特別獎獎（活力寶寶寶、活力壽星星等）選擇要求：具備一技之長長、形象與項項目倡導的活活力、健康、、生態(tài)的定位位相匹配評委要求：省內知名的主主持人、文體體明星等形象樹立期活力之星、健健康之星、名名尚大使”評評選——開盤前營營銷活動12月1月11月2月3月4月5月9-10月時間間：2010年2月（項目形形象樹立月））工作內容：亞星客戶聯(lián)誼誼會活動形式：文藝表演、猜猜燈謎、客戶戶聯(lián)誼活動等等邀請對象：亞星業(yè)主、意意向客戶等活動目的：通過客戶聯(lián)誼誼形式加強對對于亞星業(yè)主主有關項目的的宣傳，同時時推出老帶新新形象樹立期客戶聯(lián)誼活動動——開盤前營營銷活動12月1月11月2月3月4月5月9-10月時間間：2011年3月（客戶積積累月）工作內容：亞星會會員招招募（認籌活活動）活動目的：通過集中式認認籌排號活動動積累客戶，，為項目開盤盤儲備足夠客客戶資源；活動地點：銷售中心活動目標：當天排號400張以上客戶積累期集中式排號——開盤前營營銷活動12月1月11月2月3月4月5月9-10月時間間：2011年3月——2011年4月月（客戶積累累月）工作內容：中原春季住交交會活動形式：參加河南主流流媒體主辦的的秋季住交會會活動地點：人民會堂或者者會展中心活動目的：通過住交會這這個舞臺，擴擴大項目宣傳傳力度，提升升客戶積累數(shù)數(shù)量和項目的的市場關注度度；客戶積累期住交會——開盤前營營銷活動12月1月11月2月3月4月5月10月時間間：2011年4月中旬（客客戶積累月））工作內容：知名運動主題題會館簽約儀儀式活動地點：銷售中心活動目的：通過與主題運運動會館的簽簽約進一步細細化項目關于于“活力”的的定義客戶積累期主題運動會館館的簽約——開盤前營營銷活動12月1月11月2月3月4月5月9-10月時間間：2011年5月初（集中中爆發(fā)月）工作內容：項目一期開盤盤活動活動目的：通過集中式的的開盤活動促促進項目一期期房源最大限限度的去化，，促進項目熱熱銷；活動地點：銷售中心活動目標：實現(xiàn)銷售房源源的45%的的銷售率；客戶積累期首批房源開盤盤——開盤前營營銷活動12月1月11月2月3月4月5月9-10月亞星盛世一期營銷費用預算營銷階段月份支出項目項目明細費用預估(萬元)合計(萬元)營銷籌備期

（9月）1個月物料3D和模