項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位針對(duì)于本項(xiàng)目而言，在不斷變化的市場(chǎng)大潮中，只有將自己所處的位置和方向認(rèn)識(shí)清楚，客觀地認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)，才能使我們的項(xiàng)目在市場(chǎng)上準(zhǔn)確地迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的真實(shí)需求，贏得市場(chǎng)。結(jié)合本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位以及市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)于本項(xiàng)目做如下的價(jià)格定位。**市商住項(xiàng)目及寫字樓分布比較分散，相互之間產(chǎn)品的差異性較大。為了能夠準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)上價(jià)格的分布規(guī)律，本項(xiàng)目定價(jià)采用可比樓盤加權(quán)定價(jià)法?？杀葮潜P加權(quán)定價(jià)法的定價(jià)原理：采用條件相似的樓盤市場(chǎng)均價(jià)作為基數(shù)，對(duì)影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗(yàn)證其線性相關(guān)性，最后針對(duì)于本項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)因素的分值判定，將所得的本項(xiàng)目的最終的分值代入求得的**市整體商住項(xiàng)目和寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格分布的線性回歸方程中，求出本項(xiàng)目商住部分和寫字樓部分在**市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)上的客觀合理價(jià)格。樓盤影響因素、指標(biāo)及權(quán)重確定依據(jù)**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合目前寫字樓及商住項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，我們共列出10個(gè)主要的影響因素。分別為地段、配套、物業(yè)管理、建筑品質(zhì)、項(xiàng)目規(guī)劃、立面裝飾、開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、停車位數(shù)量。這10個(gè)因素，共分5個(gè)等級(jí)，每一個(gè)等級(jí)均制定出相應(yīng)的指標(biāo)，并且對(duì)應(yīng)分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具體見表格1定級(jí)因素、指標(biāo)分值。定級(jí)因素、指標(biāo)與分值表格SEQ表格\*ARABIC1編號(hào)定級(jí)因素指標(biāo)分值1地段A.從城市規(guī)劃的角度度來看所處地地段的功能分分布；B.商業(yè)主要看看其是否臨街街或背街C.業(yè)態(tài)的構(gòu)成成和發(fā)展的程程度D.寫字樓為臨臨街或背街，辦辦公氛圍的好好壞程度。A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好2配套A.附近城市基礎(chǔ)設(shè)施施的完善程度度；B.社會(huì)服務(wù)設(shè)設(shè)施；文化教教育設(shè)施、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生、文文娛體育、郵電、公園園綠地等方面面綜合評(píng)判。A.很不完善；B.不不完善；C.一般；D.完善；E.最完善3物業(yè)管理A.保安；B.清潔衛(wèi)衛(wèi)生；C.機(jī)電；D.綠化率及養(yǎng)養(yǎng)護(hù)狀況；E.物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)；F.物業(yè)管理商商資質(zhì)。A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好4建筑品質(zhì)A.產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；B..建筑的質(zhì)量量。A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好5項(xiàng)目規(guī)劃A,項(xiàng)目整體規(guī)劃；BB.項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部的規(guī)劃。A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好6立面裝飾A.立面效果是否新穎穎；B.立面形象是是否給人以良良好的市場(chǎng)形形象;C.立面所采用用的材質(zhì)A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好7開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)A.開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)級(jí)；B.開發(fā)商的信信譽(yù)；C.開發(fā)商的品品牌；D.已開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)情情況A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好8戶型設(shè)計(jì)A.各個(gè)功能分區(qū)的合合理性；B.是否有暗房房；C.實(shí)用率的大大??；D.結(jié)構(gòu)布局的的合理性。A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好9營(yíng)銷推廣A.營(yíng)銷代理公司的有有無；b.營(yíng)銷代理公公司的品牌及及實(shí)力；c.廣告的發(fā)布布情況A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好10停車位數(shù)量A.停車位數(shù)量；B..業(yè)主的方便便程度；C.停車的難易易程度A.最差；B.很差；；C.一般；D.很好；E.最好注：上表中分值的評(píng)判為A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。商住部分均價(jià)的確定為了科學(xué)地計(jì)算出本項(xiàng)目的市場(chǎng)客觀合理價(jià)格，我們將選取系列與本案具有一定相似性的樓盤作為比較標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)可比樓盤定價(jià)法求取本案的商住樓的市場(chǎng)客觀合理價(jià)格。對(duì)**市的商住項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)篩選后，抽取其中5個(gè)具有代表性的項(xiàng)目，作為本次定價(jià)的主要參考依據(jù)，具體定價(jià)過程如下：商住可比項(xiàng)目分值的判定與計(jì)算商住部分可比實(shí)例例得分計(jì)算表表表格SEQ表格\*AARABICC7序號(hào)項(xiàng)目權(quán)重可比項(xiàng)目1可比項(xiàng)目2可比項(xiàng)目3可比項(xiàng)目4可比項(xiàng)目5本項(xiàng)目1地段0.531.5422152.542422配套0.330.920.620.651.541.241.23物業(yè)管理0.330.930.930.941.241.230.94建筑品質(zhì)0.330.930.920.651.551.541.25項(xiàng)目規(guī)劃0.431.241.620.85231.220.86立面裝飾0.330.930.910.351.541.230.97開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)0.110.130.330.340.440.430.38戶型設(shè)計(jì)0.150.530.320.240.440.430.39營(yíng)銷推廣0.130.330.340.440.450.550.510停車位數(shù)量0.230.6515140.820.440.8合計(jì)計(jì)7.88.86.112.2108.9注：以上十個(gè)因素的權(quán)重系數(shù)是根據(jù)行業(yè)對(duì)消費(fèi)者的問卷調(diào)研來確定的。上表對(duì)于所選的五個(gè)可比樓盤的分值的評(píng)定依據(jù)來自于對(duì)**市商住項(xiàng)目的整體市場(chǎng)狀況的把握和對(duì)個(gè)案的深度調(diào)研。商住可比項(xiàng)目樓價(jià)與相關(guān)分值分析商住部分可比樓盤盤綜合因素量量化統(tǒng)計(jì)表表格SEQ表格\*AARABICC8原始數(shù)據(jù)計(jì)算值值序號(hào)樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(jià)(Y)XXYYXY1中大世紀(jì)城7.8340060.84115600000265202長(zhǎng)春國(guó)際商務(wù)中心心8.8360077.44129600000316803SOHO國(guó)際公寓寓6.1260037.216760000158604鼎盛國(guó)際12.24600148.84211600000561205宜家國(guó)際公寓10360010012960000036000合計(jì)44.917800424.33654000000166180本案8.93536——注：表中的樓價(jià)為均價(jià)（元/㎡）將表中給出的原始數(shù)據(jù)代入事先建立的線性回歸方程，求得線性回歸系數(shù)，若值接近于1，方可找出**市商住項(xiàng)目產(chǎn)品與市場(chǎng)合理價(jià)格之間的線性函數(shù)關(guān)系，進(jìn)而結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將本