XXXXXX可行性研究報告項目名稱：（說明研究的項目的全稱）委托方：（說明本研究報告的委托方名稱）編制方：（說明編制本研究報告的機(jī)構(gòu)或個人名稱）編制作業(yè)日期：（說明本次報告編寫的起止時間）目錄摘要摘要正文：（說明報告研究的項目名稱、項目情況、研究中的關(guān)鍵參數(shù)和研究結(jié)論）摘要落款：（編寫機(jī)構(gòu)的名稱、并加蓋公章和法人簽名）摘要日期：（編寫摘要的年月日）編寫說明（說明可行性研究報告的編寫中應(yīng)用到的重要假設(shè)條件，關(guān)鍵資料數(shù)據(jù)的來源，以及報告中使用的未經(jīng)條查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)以及對其所作處理可能帶來的影響。本研究報告的使用范圍）XXXX土地一級開發(fā)項目可行性研究報告項目總說明在項目總說明中，應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、可行性研究的目的、可行性研究報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。項目的界定與描述待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系宗地自然特征和區(qū)位特征宗地范圍內(nèi)地上地下物狀況宗地所處的環(huán)境宗地實(shí)施一級開發(fā)后的狀態(tài)投資環(huán)境研究(主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領(lǐng)域等。)市場研究(按照所評估項目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、房地產(chǎn)市場整體和特定物業(yè)類型子市場進(jìn)行分析研究。市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場信息資料，通過列舉市場交易實(shí)例，令讀者信服你對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。)項目策劃土地一級開發(fā)項目的開發(fā)深度項目實(shí)施進(jìn)度計劃安排項目組織與實(shí)施方式項目融資方式項目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理投資與成本費(fèi)用估算(這一部分的主要任務(wù)是就項目的總投資進(jìn)行估算，并按項目進(jìn)度安排情況做出項目資金使用計劃。項目總投資的估算，應(yīng)包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括（1）土地取得費(fèi)用、（2）地價款、（3）前期工程費(fèi)、（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、（5）公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、（6）管理費(fèi)用、（7）財務(wù)費(fèi)用、（8）銷售費(fèi)用、（9）開發(fā)期稅費(fèi)、（10）其它費(fèi)用、（11）不開預(yù)見費(fèi)。項目資金使用計劃實(shí)際是項目財務(wù)評價過程中有關(guān)現(xiàn)金流入的主要部分。此外，根據(jù)土地一級開發(fā)項目的特點(diǎn)，還要在本章制定出確實(shí)可行的成本控制措施。)項目竣工后的土地價值分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定(這一部分的主要目的，是分析確定土地一級開發(fā)工作完成后，所形成的土地一級開發(fā)產(chǎn)品（熟地）的市場價值，確定合理的處置時機(jī)與處置方式，形成項目收款計劃（財務(wù)評價中現(xiàn)金流入部分）。土地價值分析應(yīng)采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法中兩種或兩種以上評估方法。項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，主要是就項目成本和收益以外的其他相關(guān)參數(shù)，如基準(zhǔn)收益率、貸款利率等參數(shù)進(jìn)行選擇。)項目財務(wù)評價(這是項目可行性研究報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析。這部分的內(nèi)容一般包括（1）現(xiàn)金流量分析、（2）資金來源與運(yùn)用表與（3）貸款償還分析?，F(xiàn)金流量分析，要從全投資和資本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟(jì)效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、年投資回報率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測算。資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。貸款償還分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，計算貸款償還期，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。)社會評價(社會評價是從全社會的角度，對項目預(yù)計可以取得的社會效益、環(huán)境影響進(jìn)行分析，就項目開發(fā)完成后對周邊交通環(huán)境的影響進(jìn)行評價，可以用效益費(fèi)用分析的方法判斷項目的可行性。部分土地一級開發(fā)項目與政府公共配套工程、市政工程、綠化和廣場項目等的建設(shè)相關(guān)，此時土地一級開發(fā)的效益可能主要表現(xiàn)為社會效益，此時社會效益評價的結(jié)果，就會對項目的可行性產(chǎn)生決定性的影響。)風(fēng)險分析(一般包括定性分析和定量分析：定量分析包括平衡點(diǎn)分析和敏感性分析：平衡點(diǎn)分析主要是求取項目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險因素在一定幅度內(nèi)變化時，對全投資和資本金的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響情況。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實(shí)施過程中的操作人員幾時采取對策并進(jìn)行有效的控制。定性分析是指對項目自身的目標(biāo)市場和當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會條件可能的變化對項目經(jīng)濟(jì)效益的影響進(jìn)行定性分析。)結(jié)論：(可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的經(jīng)濟(jì)效益評價結(jié)果，是否表明項目具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率（是否達(dá)到了同類項目的社會平均收益率標(biāo)準(zhǔn)）、是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力、以及項目是否可行。)附表基本報表1全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3持有期末凈轉(zhuǎn)售收收入1.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值值1.6回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i=))6累計凈現(xiàn)值開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財務(wù)費(fèi)用；2.在運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)扣除財務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)；3.當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.5、1.6、2.5和2.7項；4.當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3和2.5項?；緢蟊?資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3持有期末凈轉(zhuǎn)售收收入1.4其他收入1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值值1.8回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7借款本金償還2.8借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i=6累計凈現(xiàn)值計算指標(biāo):財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.7、1.8、2.5和2.6項。當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3和2.4項?；緢蟊?投資者各方財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元基本報表3投資者各方財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項目合計12...n1現(xiàn)金流入1.1應(yīng)得利潤1.2資產(chǎn)清理分配1.3回收固定資產(chǎn)余值值1.4回收經(jīng)營資金1.5持有期末凈轉(zhuǎn)售收收入1.6其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資出資資額2.2經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i=6累計凈現(xiàn)值計算指標(biāo):財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式時，才需要編制此報表?；緢蟊?資金來源與運(yùn)用表單位:萬元序號項目12...n合計1資金來源1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3自有資金1.4長期借款1.5短期借款1.6回收固定資產(chǎn)余值值1.7回收經(jīng)營資金1.8持有期末凈轉(zhuǎn)售收收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金注:1.當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.6、1.7、2.5、2.6和2.7項;2.當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3和2.4項。基本報表5損益表單位:萬元序號項目12...n合計1經(jīng)營收入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入2經(jīng)營成本2.1土地出讓成本2.2土地出租經(jīng)營成本本3運(yùn)營費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營稅金及附加6利潤總額7所得稅8稅后利潤8.1盈余公積金8.2應(yīng)付利潤8.3未分配利潤注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算5～8項；當(dāng)采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算3和4項?；緢蟊?資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元序號項目12...n1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益益2.1流動負(fù)債總額應(yīng)付賬款短期借款2.2借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款款開發(fā)產(chǎn)品投資借款款負(fù)債小計2.3所有者權(quán)益資本金資本公積金盈余公積金累計未分配利潤注:當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需編制此表?；緢蟊?效益費(fèi)用分析表單位：萬元序號項目合計12...n1效益1.1直接效益土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價值1.2間接效益新增和改善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施價值新增或改善公共服服務(wù)設(shè)施價值值工商企業(yè)稅費(fèi)收入入回收經(jīng)營資金其他間接收益2費(fèi)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營費(fèi)用用2.3項目管理費(fèi)用2.4經(jīng)營資金3效益費(fèi)用比率輔助報表1項目總投資估算表單位:萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地取得費(fèi)用1.2地價款1.3前期工程費(fèi)1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.5公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)1.6管理費(fèi)用1.7財務(wù)費(fèi)用1.8銷售費(fèi)用1.9開發(fā)期稅費(fèi)1.1其它費(fèi)用1.11不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)投資3.3經(jīng)營資金注:項目建成開始運(yùn)營時，固定資產(chǎn)投資將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。輔助報表2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位:萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計1土地取得費(fèi)用2地價款3前期工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)6管理費(fèi)用7財務(wù)費(fèi)用8銷售費(fèi)用9開發(fā)期稅費(fèi)10其它費(fèi)用11不可預(yù)見費(fèi)合計輔助報表3經(jīng)營成本估算表單位:萬元序號產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本12n結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本12345678經(jīng)營成本合計輔助報表4土地取得費(fèi)用估算表單位:萬元序號項目金額估算說明1土地收購補(bǔ)償費(fèi)用用1.1搬遷補(bǔ)償費(fèi)1.2一次性停產(chǎn)停業(yè)綜綜合補(bǔ)助費(fèi)1.3設(shè)備搬遷安裝費(fèi)土地收購補(bǔ)償費(fèi)用用合計2征地費(fèi)用2.1土地補(bǔ)償費(fèi)2.2人員安置補(bǔ)助費(fèi)2.3地上物及青苗補(bǔ)償償費(fèi)2.4新增建設(shè)用地有償償使用費(fèi)2.5耕地開墾費(fèi)2.6菜田基金2.7防洪費(fèi)2.8超轉(zhuǎn)基金2.9耕地占用稅2.1征地管理費(fèi)2.11其他征地費(fèi)征地費(fèi)用合計3農(nóng)民居民拆遷費(fèi)用用3.1拆遷補(bǔ)償費(fèi)3.2搬遷補(bǔ)助費(fèi)3.3提前搬家獎勵費(fèi)3.4拆遷服務(wù)費(fèi)3.5拆遷管理費(fèi)3.6拆遷評估費(fèi)3.7其他拆遷費(fèi)農(nóng)民居民拆遷費(fèi)用用合計總計注：具體費(fèi)用項目可根據(jù)實(shí)際情況增減，但增加費(fèi)用項目需有必要說明。輔助報表5前期工程費(fèi)估算表單位:萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研研費(fèi)2水文、地質(zhì)勘察費(fèi)費(fèi)3道路費(fèi)4供水費(fèi)5供電費(fèi)6地上物清拆與場地地平整費(fèi)7其它合計輔助報表6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位:萬元序號項目建設(shè)費(fèi)用改造費(fèi)用合計估算說明1道路2上水3污水4雨水5天然氣6熱力7供電8電信9人防工程10市政管理用房11環(huán)衛(wèi)設(shè)施12其它合計輔助報表7公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位:萬元序號項目建設(shè)費(fèi)用估算說明1公園2中心綠地3中心廣場4景觀小品5公共廁所6公交車輛場站7其它合計輔助報表8其它費(fèi)用估算表單位:萬元序號項目金額估算說明1臨時用地費(fèi)2臨時建設(shè)費(fèi)3施工圖預(yù)算或標(biāo)底底編制費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)標(biāo)底審查費(fèi)5招標(biāo)管理費(fèi)6總承包管理費(fèi)7合同公證費(fèi)8施工執(zhí)照費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)10工