房產(chǎn)綜合類術語全套第一章 綜合類術語1. 綜合類術語2. 房地產(chǎn)價格類術語3. 建筑類術語第二章 專業(yè)知識1. 物業(yè)管理2. 建筑學基本知識3. 房地產(chǎn)法規(guī)與制度——合同法與房地產(chǎn)政策第三章 常規(guī)業(yè)務操作1. 操作技能規(guī)范第一章 綜合類術語第一節(jié) 綜合類術語1. 房地產(chǎn)市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場；二級市場，是指土地使用權出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場；三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。2. 國土局：代表國家行使土地所有者職權，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。3. 商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權，進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)。它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。4. 發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。5. 代理商：經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務的企業(yè)。6. 土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。7. 土地使用權年限：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該綜土地用途符合當時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回?，F(xiàn)政府對土地使用權年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。8. 土地使用費：土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費用。9. 房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權并獨立出售，但屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權的概念。10. 如何辦理產(chǎn)權每套商品房產(chǎn)權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機構(gòu)或由開發(fā)商代辦。11. 房地產(chǎn)產(chǎn)權登記：凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地產(chǎn)權實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權利。房地產(chǎn)登記時要對權利人、權利性質(zhì)、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。12. 產(chǎn)權證書：指“房屋所有權證”和“土地使用權證”的二合為一，是房地產(chǎn)權的法律憑證。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、它項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。13. 商品房預售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。14. 房地產(chǎn)買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。15. 房屋所有權：房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權利。16. 房屋使用權：是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。17. 銀行按揭：是指購房者購買商品房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權歸己。第二節(jié) 房地產(chǎn)價格術語1. 均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。2. 起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。3. 預售價預售價是商品房預（銷）售合同中的專用術語，是經(jīng)批準權限部門核定后用于銷售期房商品房的價格。4. 一次性付款一次性付款是指買方一次性向開發(fā)商支付所有放款的付款方式。一般開發(fā)商會給予一次性付款的買方一定的價格優(yōu)惠。5. 按揭貸款“按揭”的通俗意義是指用預購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人將預購的物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓給按揭人。具體地說，按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權收走房屋。6. 住房商業(yè)貸款個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）。個人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。7. 公積金貸款具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口、建立住房公積金制2年以上并按規(guī)定繳存住房公積金的職工，為購建住房或翻建、大修自有住房資金不足時，即可享受公積金貸款。其貸款的條件是：借款人及其家屬親屬繳存的公積金總額至少達到新購建(大修)住房支出的30%；貸款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還本息的能力；借款人同意辦理住房抵押登記的保險；提供當?shù)刈》抠Y金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式；同時提交銀行要求的相關文件，如購房合同或房屋預售合同、房屋產(chǎn)權證、土地使用證、公積金繳存的證明等。8. 組合貸款個人住房組合貸款,是指符合某銀行個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時，還可向銀行申請個人住房公積金貸款。即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物，銀行向同一借款申請人同時發(fā)放的，用于購買同一套自住普通商品住宅的個人住房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總稱。第三節(jié) 建筑類術語1. 房屋的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。2. 房屋的建筑面積是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。3. 商品房銷售面積商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積。4. 建筑面積的計算規(guī)定是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：1) 作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2) 建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。3) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。4) 樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。5) 與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。6) 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。7) 全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。8) 有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。9) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。10) 突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。11) 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎。5. 套內(nèi)建筑面積的計算房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進行測算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。1) 套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算；套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。2) 套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。3) 套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。6. 公有建筑面積的計算和分攤一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應由各戶進行分攤。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進行分攤。1) 共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計人共有建筑面積。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。2) 共有建筑面積的計算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為整棟建筑物應分攤的共有建筑面積。3) 各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進行分攤：第1步：計算分攤系數(shù)分攤系數(shù)＝需要分攤的公用面積之和／各套內(nèi)建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）／各戶套內(nèi)建筑面積之和。第2步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數(shù)×各套內(nèi)建筑面積。7. 使用率房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率．—般高層塔樓在72％至75％之間，板樓在78％至80％之間。怎樣計算房屋的使用率房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負責任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層房屋略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設計也加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設計布局其使用率還可進一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。8. 建筑容積率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積（項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。9. 建筑密度居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。10. 綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。11. 居住面積房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面（即結(jié)構(gòu)面積）。12. 使用面積房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計算，可以全面地反映房屋所有權人與房屋使用權人的租賃關系；計算房屋使用面積，可以比較直觀地反應房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計算。13. 建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層房屋樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和。不難看出對于一幢房屋樓來說，房屋的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。當然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。14. 房屋的開間在房屋設計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為3.0－3.9米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。15. 房屋的進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內(nèi)自然光線不足。16. 層高房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。17. 凈高房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。18. 什么是房屋組團我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。19. 什么是花園式房屋花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。20. 居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。21. 躍層和復式、錯層有什么區(qū)別？通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復式房屋的空間是兩種不同的類型。躍層和復式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計算標準：如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風）外，還應同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應低于1.5米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計入使用面積。錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式房屋豐富的空間感。可以利用錯層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。22. 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥妥房地產(chǎn)權證證（大產(chǎn)證）的的商品房，消消費者在這一一階段購買商商品房時應簽簽出售合同。通通常意義上指指的現(xiàn)房是指指項目已經(jīng)竣竣工可以入住住的房屋。23. 期房是指開發(fā)商從取得得商品房預售售許可證開始始至取得房地地產(chǎn)權證大產(chǎn)產(chǎn)證止，在這這一期間的商商品房稱為期期房，消費者者在這一階段段購買商品房房時應簽預售售合同。期房房在港澳地區(qū)區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前前房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商普遍采用用的一種房屋屋銷售方式。購購買期房也就就是購房者購購買尚處于建建造之中的房房地產(chǎn)項目。而而在成都市通通常對期房的的理解是未修修建好，尚不不能入住的房房子。24. 二手房即舊房。新建的商商品房進行第第一次交易時時為“一手”，第二次交交易則為“二手”。一些無房房的人，可以以買一套別人人多余的房；；而另一些手手里有些積蓄蓄又有小房子子居住的，可可以賣掉舊房房買新房；而而那些住房富富余戶，也能能賣掉自己的的多余住房換換取收益。25. 尾房又稱掃尾房。它是是房地產(chǎn)業(yè)進進入散戶零售售時代的產(chǎn)物物，是空置房房中的一種。一一般情況下，當當商品房屋的的銷售量達到到80％以后，一一般就進入房房地產(chǎn)項目的的清盤銷售階階段，此時所所銷售的房產(chǎn)產(chǎn)，一般稱為為尾房。開發(fā)發(fā)商經(jīng)過正常常的銷售后剩剩下了少量沒沒有競爭力的的房子，這些些房子或朝向向不好、采光光不足，或是是樓層不佳、位位處兩級，其其中一層大多多不帶小花園園且遮擋較嚴嚴重。26. 公攤面積積商品房分攤的公用用建筑面積主主要由兩部分分組成：1) 電梯井、樓樓梯間、垃圾圾道、變電室室、設備室、公公共門廳和過過道等功能上上為整樓建筑筑服務的公共共用房和管理理用房的建筑筑面積；2) 各單元與樓樓宇公共建筑筑空間之間的的分隔以及外外墻（包括山山墻）墻體水水平投影面積積的50％。27. 公用建筑筑面積分攤系系數(shù)將建筑物整棟的公公用建筑面積積除以整棟樓樓各套套內(nèi)建建筑面積之和和，得到建筑筑物的公用建建筑面積分攤攤系數(shù)。即公公用建筑面積積分攤系數(shù)＝＝公用建筑面面積／套內(nèi)建建筑面積之和和。28. 標準層是指平面布置相同同的房屋樓層層。29. 平臺是指供居住者進行行室外活動的的上人屋面或或由房屋底層層地面伸出室室外的部30. 地下室是指房間地面低于于室外地平面面的高度超過過該房間凈高高的1／2者。半地下室是指房間間地面低于室室外地平面的的高度超過該該房間凈高的的1／3，且不超過1／2者。31. 玄關是登堂入室第一步步所在的位置置，它是一個個緩沖過渡的的地段。居室室是家庭的“領地”，講究一定定的私密性，大大門一開，有有玄關阻隔，外外人對室內(nèi)就就不能一覽無無余。玄關一一般與廳相連連，由于功能能不同，需調(diào)調(diào)度裝飾手段段加以分割就就是自己人回回家，也要有有一塊放雨傘傘、掛雨衣、換換鞋、擱包的的地方。平時時，玄關也是是接受郵件、簡簡單會客的場場所。32. 隔斷是指專門作為分隔隔室內(nèi)空間的的不到頂?shù)陌氚虢亓⒚?。第二?專業(yè)知識識第一節(jié) 物業(yè)管理理一、 物業(yè)管理的的概念物業(yè)管理是物業(yè)管管理企業(yè)接受受房屋產(chǎn)權人人或業(yè)主委員員會的委托，依依照物業(yè)管理理合同或協(xié)議議，對已投入入使用的各類類房屋建筑和和附屬配套設設施及場地進進行管理，同同時對房屋區(qū)區(qū)域周圍的環(huán)環(huán)境、清潔衛(wèi)衛(wèi)生、安全保保衛(wèi)、公共綠綠地、道路養(yǎng)養(yǎng)護統(tǒng)一實施施專業(yè)化管理理，并向住用用人提供多方方面的綜合性性服務。物業(yè)業(yè)管理是集管管理、經(jīng)營、服服務為一體的的有償勞動，它它按照社會化化、專業(yè)化原原則進行管理理。二、 物業(yè)管理的的作用及收費費物業(yè)管理是購房者者需要重視的的因素，應由由專門的機構(gòu)構(gòu)和人員依照照合同和契約約，對房屋區(qū)區(qū)域的周邊環(huán)環(huán)境、清潔衛(wèi)衛(wèi)生、安全保保衛(wèi)、公共綠綠地、道路養(yǎng)養(yǎng)護統(tǒng)一實施施專業(yè)化管理理，并向住房房人提供多方方面綜合性服服務，是集管管理、經(jīng)營、服服務為一體的的有償勞動。物業(yè)合同在這里起起著非常重要要的作用，它它是進行物業(yè)業(yè)管理的根據(jù)據(jù)和標準，簽簽訂物業(yè)合同同時應注意以以下幾大事項項：1. 購房者應明明確所購住房房的類型和等等級，因為不不同類型和等等級的物業(yè)，有有不同的管理標準和和收費標準。2. 購房者對物物業(yè)收費的標標準和種類應應了解清楚，基基本包括：1) 管理、服務務人員的工資資和按規(guī)定提提取的福利費費；2) 公共設施、設設備日常運行行、維修及保保養(yǎng)費；3) 綠化管理費費；4) 清潔衛(wèi)生費費；5) 保安費；6) 辦公費；7) 物業(yè)管理單單位固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費；8) 法定稅費。3. 管理內(nèi)容包包括：1）房屋的使使用、維修、養(yǎng)養(yǎng)護；2）消防、電電梯、機電設設備、路燈、連連廊、自行車車房（棚）、園園林綠化地、溝溝、渠、池、井井、道路、停停車場等公用用設施的使用用、維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管理；；3）清潔衛(wèi)生生；4）車輛行駛駛及停泊；5）治安管理理；6）房地產(chǎn)主主管部門規(guī)定定或委托管理理合同規(guī)定的的其他物業(yè)管管理事項。三、 物業(yè)服務的的內(nèi)容我國推行物業(yè)管理理的目的是為為了實現(xiàn)物業(yè)業(yè)的價值和發(fā)發(fā)揮物業(yè)的最最大使用功能能，以保值增增值，并為物物業(yè)所有人和和使用人創(chuàng)造造整潔、文明明、安全、舒舒適的生活和和工作環(huán)境，最最終實現(xiàn)社會會、經(jīng)濟、環(huán)環(huán)境三個效益益的統(tǒng)一。物物業(yè)管理行業(yè)業(yè)屬于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的服務務行業(yè)，具體體服務內(nèi)容和和范圍廣泛，包包括各類建筑筑。如高層與與多層住宅區(qū)區(qū)、綜合辦公公樓、商業(yè)樓樓宇、工業(yè)廠廠房、倉庫、停停車場等。盡盡管物業(yè)類型型各有不同，使使用性質(zhì)差異異很大，但物物業(yè)管理的基基本內(nèi)容是一一樣的。社會會化、專業(yè)化化、市場化的的物業(yè)管理實實質(zhì)是一種綜綜合的經(jīng)營型型管理服務，融融管理、經(jīng)營營、服務于一一體，三者相相互聯(lián)系、相相互促進。物物業(yè)管理涉及及的服務領域域相當廣泛，其其基本內(nèi)容按按服務的性質(zhì)質(zhì)和提供的服服務方式可分分為：常規(guī)性性的公共服務務、針對性的的專項服務和和委托性的特特約服務三大大類。（一）常規(guī)性的的公共服務。這這是指物業(yè)管管理中的基本本管理工作，是是物業(yè)管理企企業(yè)面向所有有住用人提供供的最基本的的管理與服務務。主要包括括以下8項：1) 房屋建筑主主體的管理；；2) 房屋設備、設設施的管理；；3) 環(huán)境衛(wèi)生的的管理；4) 綠化管理；；5) 保安管理；；6) 消防管理；；7) 車輛道路管管理；8) 公眾代辦性性質(zhì)的服務。（二）針對性的專專項服務。這這是指物業(yè)管管理企業(yè)為改改善和提高住住用人的工作作、生活條件件，面向廣大大住用人，為為滿足其中一一些住戶、群群體和單位的的一定需要而而提供的各項項服務工作。專專項服務的內(nèi)內(nèi)容主要有以以下幾大類：：（1）日常生活活類；（2）商業(yè)服務務類；（3）文化、教教育、衛(wèi)生、體體育類；（4）金融服務務類；（5）經(jīng)紀代理理中介服務。如如物業(yè)管理企企業(yè)在做好公公共服務的同同時，在管轄轄的住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)附屬開展裝裝飾裝修、美美容美發(fā)、餐餐飲、副食等等多種經(jīng)營服服務。（三）委托性的特特約服務。特特約服務是為為滿足物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權人、使用用人的個別需需求受其委托托而提供的服服務，通常指指在物業(yè)管理理委托合同中中未要求，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)在專項服務務中也未設立立，而物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權人、使用用人又提出該該方面的需求求，此時，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應在可能的的情況下盡量量滿足其需求求，提供特約約服務。如小小區(qū)內(nèi)老年病病人的護理、接接送子女上學學、照顧殘疾疾人的上下樓樓梯、為住用用人代購生活活物品等。上上述三類服務務工作是物業(yè)業(yè)管理的基本本內(nèi)容。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)在在實施物業(yè)管管理時，第一一大類是最基基本的工作，是是必須做好的的。同時，根根據(jù)自身能力力和住用人的的需求，確定定第二、第三三類中的具體體服務項目與與內(nèi)容，采取取靈活多樣的的經(jīng)營機制和和服務方式，以以人為核心做做好物業(yè)管理理的各項管理理與服務工作作，并不斷拓拓展其廣度和和深度。四、 物業(yè)名詞解解釋1. 公共維修基基金公共維修基金是指指樓房的公共共部位和共用用設施、設備備的維修養(yǎng)護護基金2. 安全保安系系統(tǒng)實現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)監(jiān)控和紅外線線報警防范，火火災與煤氣報報警，緊急呼呼救報警，電電話線被切斷斷與防破壞報報警。3. 通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶的至少兩兩對電話線和和一個寬帶國國際互聯(lián)網(wǎng)絡絡（Interrnet）插口，可可接收有線電電視網(wǎng)節(jié)目。4. 信息服務系系統(tǒng)實現(xiàn)三表遠程計量量，計算機網(wǎng)網(wǎng)絡功能及一一些物業(yè)管理理功能。5. 環(huán)境控制系系統(tǒng)實現(xiàn)背景音響與公公共廣播、出出入口控制、社社區(qū)公告版第二節(jié) 建筑學基基礎知識一、 建筑物的用用途分類及特特點民用建筑的構(gòu)造組組成建筑物一般是由：：基礎、墻或或柱、樓地層層、樓梯、屋屋頂和門窗等等六大部分組組成。民用建筑：供人們們生活、居住住、從事各種種文化福利活活動的房屋。按按其用途不同同，有以下兩兩類：（1）居住建筑：供人人們生活起居居用的建筑物物，如住宅、宿宿舍、賓館、招招待所。（2）公共建筑：供人人們從事社會會性公共活動動的建筑和各各種福利設施施的建筑物，如如各類學校、圖圖書館、影劇劇院等。工業(yè)建筑：供人們們從事各類工工業(yè)生產(chǎn)活動動的各種建筑筑物、構(gòu)筑物物的總稱。通通常將這些生生產(chǎn)用的建筑筑物稱為工業(yè)業(yè)廠房。包括括車間、變電電站、鍋爐房房、倉庫等。二、 按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的材料分類類磚木結(jié)構(gòu)：這類房房屋的主要承承重構(gòu)件用磚磚、木構(gòu)成。其其中豎向承重重構(gòu)件如墻、柱柱等采用磚砌砌，水平承重重構(gòu)件的樓板板、屋架等采采用木材制作作。這種結(jié)構(gòu)構(gòu)形式的房屋屋層數(shù)較少，多多用于單層房房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物物的墻、柱用用磚砌筑，梁梁、樓板、樓樓梯、屋頂用用鋼筋混凝土制作，成為為磚—鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)。這種種結(jié)構(gòu)多用于于層數(shù)不多（六六層以下）的民用建建筑及小型工工業(yè)廠房，是是目前廣泛采采用的一種結(jié)結(jié)構(gòu)形式。鋼混結(jié)構(gòu)：建筑物物的梁、柱、樓樓板、基礎全全部用鋼筋混混凝土制作。梁梁、樓板柱、基礎組成成一個承重的的框架，因此此也稱框架結(jié)結(jié)構(gòu)。墻只起起圍護作用，用用磚砌筑。此此結(jié)構(gòu)用于高高層或大跨度度房屋建筑中中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的的梁、柱、屋屋架等承重構(gòu)構(gòu)件用鋼材制制作，墻體用用磚或其他材材料制成。此此結(jié)構(gòu)多用于于大型工業(yè)建建筑。三、 按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)承重方式分分類1、 承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：：屋蓋的重量量由屋架（或或梁柱）承擔擔，屋架支撐撐在承重墻上，樓層的重重量由組成樓樓蓋的梁、板板支撐在承重重墻上。因此此，屋蓋、樓層的荷載均均由承重墻承承擔；墻下有有基礎，基礎礎下為地基，全全部荷載由墻、基礎傳傳到地基上。2、 框架結(jié)構(gòu)主要承重體系有橫橫梁和柱組成成，但橫梁與與柱為剛接（鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼鋼筋焊接后澆澆灌混凝土，使使其形成整體體）連接，從從而構(gòu)成了一個整體剛剛架（或稱框框架）。一般般多層工業(yè)廠廠房或大型高高層民用建筑多屬于框架架結(jié)構(gòu)。3、 排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋屋架和柱組成成。屋架與柱柱的頂端為鉸鉸接（通常為為焊接或螺栓連接），而而柱的下端嵌嵌固于基礎內(nèi)內(nèi)。一般單層層工業(yè)廠房大大多采用此法。4、 其他由于城市發(fā)展需要要建設一些高高層、超高層層建筑，上述述結(jié)構(gòu)形式不不足以抵抗水平荷載（風風荷載、地震震荷載）的作作用，因而又又發(fā)展了剪力力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)構(gòu)體系。四、 建筑高度分分類建筑物可根據(jù)其樓樓層數(shù)量分為為以下幾類1、低層：2層及22層以下2、多層：2層以上上，8層以下3、中高層：8層以以上，16層以下4、高層：16層以以上，24層以下5、超高層：24層層以上五、 按結(jié)構(gòu)平面面布置情況分分類1. 框架結(jié)構(gòu)2. 全剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)3. 框架--剪剪力墻結(jié)構(gòu)4. 框--筒結(jié)結(jié)構(gòu)5. 筒體結(jié)構(gòu)6. 框支結(jié)構(gòu)7. 無梁樓蓋結(jié)結(jié)構(gòu)六、 房屋面積計計算（一）房屋面積的的分類：1、實用面積（凈面面積）：它是是建筑面積扣扣除公攤面積積、及墻體柱柱體所占用的的面積后的凈凈使用面積，俗俗稱地磚面積積。2、建筑面積（套內(nèi)內(nèi)面積、軸線線面積）：包包含了房屋居居住可用的實實用面積、墻墻體柱體占地地面積、樓梯梯走道面積、其其它公攤面積積等。3、公攤面積：是指指建筑物的樓樓梯、外墻、首首層大堂及小小區(qū)內(nèi)其它一一些配套設施施的分攤面積積。（二）計算建筑面面積的范圍：：1、單層建筑物無論論其高度如何何，均按建筑筑物勒腳以上上外墻外圍水水平面積計算。單層建筑物物內(nèi)如果帶有有部分樓層者者，亦應計算算建筑面積。高高低聯(lián)跨需分別計算建筑筑面積時，按按高低跨相鄰鄰處高跨柱外外線為分界線線。2、多層或高層建筑筑物按分層建建筑面積總和和計算，每層層建筑面積按按建筑物勒腳以上外墻外圍圍的水平面積積計算。3、建筑物外墻為預預制掛板的，按按掛板外墻主主墻面間的水水平面積計算算。4、地下室、半地下下室、地下車車間、倉庫、商商店、指揮中中心等及附屬屬建筑物外墻有出入口的的（沉降縫為為界）建筑物物，按其上口口外墻外圍水水平面積計算。人防通道端端頭出口部分分樓梯踏步時時，按樓梯上上口外墻外圍圍水平面積計算。5、用深基礎做地下下架空層，有有圍護結(jié)構(gòu)者者，按其圍護護結(jié)構(gòu)外圍水水平面積計算建筑面積。6、坡地建筑物利用用吊腳做架空空層，有圍護護結(jié)構(gòu)者，按按其圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面面積。7、建筑物內(nèi)的門廳廳、大廳，不不論其高度如如何，均按一一層計算建筑筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊廊部分按其水水平投影計算算建筑面積。8、電梯井、提物井井、垃圾道、管管道井、附墻墻煙囪等均按按建筑物自然然層計算建筑面積。9、建筑物內(nèi)的技術術層層高超過過2.2米的，按技技術層外圍水水平面積計算算建筑面積。技術層層層高雖不超過過2.2米，但從中中分隔出來作作為辦公室、倉倉庫等，應按分隔出出來的使用部部分外圍水平平面積計算建建筑面積。10、有柱雨罩，按柱柱外圍水平面面積計算建筑筑面積；獨立立柱雨罩，按按頂蓋的水平投影面積的的一半計算建建筑面積。11、有柱車棚、貨棚棚、站臺等，按按柱外圍水平平面積計算建建筑面積；單單排柱的獨立車棚、貨貨棚、站臺等等，按頂蓋的的水平投影面面積的一半計計算建筑面積。12、突出墻面的門斗斗、眺望間，按按圍護結(jié)構(gòu)外外圍水平面積積計算建筑面面積。13、封閉式陽臺、挑挑廊按其水平平投影面積計計算建筑面積積。挑陽臺按按其水平投影面積的一般般計算建筑面面積。凹陽臺臺按其陽臺凈凈空面積（包包括陽臺欄板）的一半計算算建筑面積。14、建筑物外有頂蓋蓋和柱的走廊廊、檐廊、按按柱的外邊線線水平面積計計算建筑面積積；無柱的走走廊、檐廊，按按其投影面積積的一半計算算建筑面積。15、兩個建筑物間有有圍護結(jié)構(gòu)的的架空通廊，按按通廊的投影影面積計算建建筑面積；沒有圍護結(jié)結(jié)構(gòu)的架空通通廊，按其投投影面積的一一半計算建筑筑面積。16、建筑物內(nèi)無樓梯梯，設室外樓樓梯的，其室室外樓梯按每每層水平投影影面積計算建筑面積；室室內(nèi)有樓梯并并設室外樓梯梯的，其室外外樓梯按每層層水平投影面積的一半計算算建筑面積。17、各種變形逢、沉沉降縫，寬在在30mm以內(nèi)的抗震震縫，均分層層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時時，其建筑面面積并入低跨跨建筑面積內(nèi)內(nèi)。（三）不計算建筑筑面積的范圍圍1、突出墻面的構(gòu)件件、藝術裝飾飾以及掛板突突出的藝術裝裝飾線，如柱柱、垛、勒腳腳、臺階、無無柱雨罩等。2、檢修消防等用的的室外爬梯、寬寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯梯。3、穿過建筑物的通通道、住宅的的首層平臺、層層高在2.2米以內(nèi)的設設備層。4、深基礎架空層僅僅預留門窗洞洞口，不做地地面及裝飾的的。5、沒有圍護結(jié)構(gòu)的的屋頂水箱間間、舞臺及后后臺懸掛幕布布、布景的天天橋、挑臺。6、單層建筑物內(nèi)分分隔的操作間間、操作室、儀儀表間等單層層房間。7、地下人防、支線線、人防通道道、人防通道道端頭為豎向向爬梯設置的的安全出入口口。8、寬在30mm以以上的抗震縫縫、有伸縮縫縫的靠墻煙囪囪，構(gòu)筑物如如獨立煙囪、煙煙道、水塔、儲儲水池、儲倉倉等。9、建筑物內(nèi)外的操操作平臺、上上料及利用建建筑物的空間間安置箱、罐罐的平臺。七、 建筑識圖的的一般知識施工圖的內(nèi)容和用用途施工圖主要包括圖圖紙目錄、設設計總說明、建建筑施工圖、結(jié)結(jié)構(gòu)施工圖、設設備施工圖。圖圖紙目錄包括括每張圖紙的的名稱、內(nèi)容容、圖紙編號號等，設計總總說明包括設設計依據(jù)如設設計規(guī)模、建建筑面積等，設設計標準，施施工要求等。施工中常用的符號號施工中常用的符號號包括：（一）、定位軸線線定位軸線采用細點點劃線表示。通通常是一個圓圓圈里面一個個阿拉伯數(shù)字字或英文字母母表示。在平平面圖上從左左到右依次采采用阿拉伯數(shù)數(shù)字，自下到到上順次采用用英文字母編編寫。需要注注意的是字母母I、O及Z不得作軸線線編號。定位軸線在施工圖圖中通常將房房屋的基礎、墻墻、柱和梁等等承重構(gòu)件的的軸線劃出，并并進行編號。（二）、標高其他標高以此為基基準。在總平平面圖、平面面圖、里面圖圖和剖面圖上上，經(jīng)常用標標高來表示某某一部位的高高度。銷售人人員必須會計計算樓層高度度。我國把青島黃海的的平均海平面面作為絕對標標高，及零標標高，通常情情況下，銷售售人員計算標標高都是采用用相對標高的的方式。即將將首層室內(nèi)主主要地面標高高定為相對標標高的零點。八、 閱讀圖紙的的一般方法一套圖紙一般有幾幾十張，幾百百張構(gòu)成，閱閱讀圖紙要從從大的方面先先著手，在依依次從大到小小，從粗到細細一次查看，平平面圖、里面面圖、剖面圖圖一次一些常用術語的含含義A、開間：指一間房房屋兩條橫向向軸線間的距距離。B、進深：指一間房房屋兩條縱向向軸線間的距距離。C、層高：樓房本層層地面到相應應上一層地面面垂直方向的的尺寸。D、地坪：多指室外外自然地面。E、紅線：規(guī)劃部門門批給建設單單位的占地面面積，一般用用紅筆劃在圖圖紙上產(chǎn)生法律效力。九、 建筑總平面面圖的閱讀基本內(nèi)容：1. 新建的建筑筑物的名稱、層層數(shù)、室內(nèi)外外地面的標高高、新建房屋屋的朝向等。2. 新建房屋的的位置。3. 新建的道路路、綠化場地地、管線的布布置。4. 原有房屋的的名稱、層數(shù)數(shù)以及與新建建房屋的關系系，原有道路路、綠化及管管線情況。5. 將來擬建的的建筑物、道道路及綠化等等。6. 規(guī)劃紅線的的位置。7. 指北針、風風玫瑰圖等。8. 周圍的地形形、地貌等。9. 熟悉總平面面圖中常用圖圖例（另備）閱讀平面圖的方法法步驟：1. 先看圖樣的的比例、圖例例以及文字說說明2. 了解新建房房屋的基本情情況、用地范范圍、地形地地貌以及周圍圍的環(huán)境等。3. 風玫瑰圖與與指北針識讀讀。十、 建筑平面圖圖及識讀對于一幢房屋有以以下幾種平面面圖1. 底層平面圖圖（又稱首層層平面圖）表示第一層各房間間的布置、建建筑入口、門門廳以及樓梯梯的布置等情情況。2. 標準層平面面圖表示房屋中間幾層層的布置情況況3. 頂層平面圖圖表示房屋最高層的的平面布置圖圖。有的房屋屋頂層平面圖圖與標準層平平面圖相同，在在這種情況下下，頂層平面面圖可以省略略。4. 屋頂平面圖圖注：平面圖的閱讀讀以事例形式式講述。十一、 立面圖及及識讀建筑立面圖的內(nèi)容容包括：1. 表明建筑物物的立面形式式和外貌，外外墻面裝飾做做法和風格。2. 表示室外臺臺階、花池、勒勒腳、窗臺、雨雨蓬、陽臺、屋屋頂以及雨水水管等位置、立立面形狀及材材料做法。3. 反映立面上上門窗的布置置、外形及開開啟方向4. 用標高及豎豎向尺寸表示示建筑物的總總高以及各部部位的高度注：立面圖的識讀讀用圖例講解解。對于銷售人員只要要求總平面圖圖、建筑平面面圖、立面圖圖的閱讀，而而建筑剖面圖圖、結(jié)構(gòu)詳圖圖不做要求。第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)法規(guī)與制度度一、 房地產(chǎn)政策策2003-20006年宏觀調(diào)控控政策一覽2003年宏觀調(diào)調(diào)控政策■2003年2月月18日：國土資資源部下發(fā)了了《關于清理理各類園區(qū)用用地加強土地地供應調(diào)控的的緊急通知》嚴格控制土地供應應總量，整個個上半年中國國范圍內(nèi)進行行土地市場的的整頓清查工工作；下半年年國家相繼出出臺了關于清清理園區(qū)的相相關政策及通通知(7月國務院出出臺關于清理理整頓開發(fā)區(qū)區(qū)和加強建設設用地管理的的通知)，年底統(tǒng)計計，全國撤并并整合各類開開發(fā)區(qū)2046個?！?003年6月月：國務院公公布我國首部部《物業(yè)管理理條例》■2003年6月月13日：中國人人民銀行下發(fā)發(fā)《關于進一一步加強房地地產(chǎn)信貸業(yè)務務管理的通知知》（央行121號文件）通知對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款、土地地儲備貸款、建建筑施工流動動資金貸款、個個人住房貸款款和公積金貸貸款等方面做做出了嚴格的的規(guī)定。新政政策的出現(xiàn)對對防范金融風風險、房地產(chǎn)產(chǎn)金融健康發(fā)發(fā)展起到了極極大的促進作作用。■2003年8月月12日：國務院院下發(fā)了《國國務院關于促促進房地產(chǎn)市市場持續(xù)健康康發(fā)展的通知知》(國務院18號文)。首次明確了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展中的的支柱產(chǎn)業(yè)地地位，同時肯肯定了房地產(chǎn)產(chǎn)市場持續(xù)健健康發(fā)展的主主旋律，提出出堅持在國家家統(tǒng)一政策指指導下，各地地區(qū)因地制宜宜，分別決策策的方針，同同時表明，對對符合條件的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)和房地地產(chǎn)項目，要要繼續(xù)加大信信貸支持力度度?！?1月3日：國國務院發(fā)出《關關于加大工作作力度進一步步治理整頓土土地市場秩序序的緊急通知知》宣布堅決落實清理理整頓開發(fā)區(qū)區(qū)的規(guī)定，切切實解決農(nóng)民民失地失業(yè)問問題，嚴肅查查處土地違法法行為?！?003年111月13日：國家發(fā)發(fā)改委、建設設部聯(lián)合發(fā)布布了《物業(yè)服服務收費管理理辦法》規(guī)范了物業(yè)服務收收費行為，并并明確指出今今后物業(yè)服務務收費將通過過市場競爭形形成，極大保保障了業(yè)主和和物業(yè)管理企企業(yè)的合法權權益。2004年宏觀調(diào)調(diào)控政策■2004年3月月31日：國土資資源部、監(jiān)察察部聯(lián)合發(fā)文文《關于繼續(xù)續(xù)開展經(jīng)營性性土地使用權權招標拍賣掛掛牌出讓情況況執(zhí)法監(jiān)察工工作的通知》（831大限即“71號令”)要求從2004年年8月31日起，所有有經(jīng)營性土地地一律都要公公開競價出讓讓，以協(xié)議出出讓經(jīng)營性土土地的做法被被正式叫停。文文件還規(guī)定，8月31日以后，開開發(fā)商必須及及時繳納土地地出讓金，而而且如果在兩兩年內(nèi)不開發(fā)發(fā)，政府可把把該土地收回回?！?004年4月月25日：經(jīng)國務務院批準，中中國人民銀行行決定從2004年4月25日起，提高高存款準備金金率0.5個百分點，即即存款準備金金率由7%提高到7.5%?！?004年4月月27日：國務院院發(fā)出通知《關關于提高鋼鐵鐵、水泥、電電解鋁、房地地產(chǎn)開發(fā)固定定資產(chǎn)投資項項目資本金比比例的通知》決定適當提高包括括房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)在內(nèi)的四大大行業(yè)固定資資產(chǎn)投資項目目資本金比例例，房地產(chǎn)開開發(fā)(不含經(jīng)濟適適用房項目)由20%及以上提高高到35%及以上■2004年4月月29日：國務院院辦公廳下發(fā)發(fā)《關于深入入開展土地市市場治理整頓頓嚴格土地管管理的緊急通通知》要求全國半年之內(nèi)內(nèi)暫停農(nóng)用地地轉(zhuǎn)為建設用用地審批，深深入開展土地地市場治理整整頓。提出用用半年左右的的時間，深入入開展土地市市場治理整頓頓，同時實施施“三個暫?！?，即全國暫暫停審批農(nóng)用用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建建設用地，暫暫停涉及基本本農(nóng)田保護區(qū)區(qū)調(diào)整的各類類規(guī)劃修改，對對新批的縣改改市（區(qū)）和和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)，暫暫停修改涉及及土地利用的的各類規(guī)劃■2004年5月月13日：我國第第一部《經(jīng)濟濟適用住房管管理辦法》正正式規(guī)定出臺臺。經(jīng)濟適用住房面積積嚴格控制在在中小套型。該該辦法對經(jīng)濟濟適用住房的的管理具有重重要的意義?！?004年7月月底：國家發(fā)發(fā)展和改革委委員會、建設設部下發(fā)《物物業(yè)服務收費費明碼標價規(guī)規(guī)定》，提出出物業(yè)服務收收費實行明碼碼標價。這一規(guī)定于20004年10月1日起施行。規(guī)規(guī)定物業(yè)管理理企業(yè)向業(yè)主主提供服務，應應當標明服務務項目、收費費標準等有關關情況，進一一步保障了業(yè)業(yè)主的合法權權益。■2004年09月月03日：銀監(jiān)會會發(fā)布《商業(yè)業(yè)銀行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款風險管管理指引〉主要針對房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的土土地儲備貸款款、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款、個個人住房貸款款、商業(yè)用房房貸款等風險險管理?！?004年100月29日：中國人人民銀行決定定，從2004年10月29日起上調(diào)金金融機構(gòu)存貸貸款基準利率率并放寬人民民幣貸款利率率浮動區(qū)間和和允許人民幣幣存款利率下下浮。金融機機構(gòu)一年期存存款基準利率率將上調(diào)0.27個百分點，由由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸貸款基準利率率上調(diào)0.227個百分點，由由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。此舉向社社會傳遞了中中央銀行控制制信貸和投資資過快增長的的政策意圖。■2004年111月國土資源源部先后出臺臺《關于貫徹徹落實〈國務務院關于深化化改革嚴格土土地管理的決決定〉的通知知》、《關于于完善農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用和土地地征收審查報報批工作的意意見》、《土土地利用年度度計劃管理辦辦法》、《建建設項目用地地預審管理辦辦法》等一系系列土地管理理政策法規(guī)?！?004年122月2日：國土資資源部下發(fā)《關關于開展全國國城鎮(zhèn)建設存存量用地情況況專項調(diào)查工工作的緊急通通知》全國國土部門將以以2004年12月31日為基準日日期，到2005年3月31日，對全國國城鎮(zhèn)的存量量用地、閑置置用地情況進進行地毯式調(diào)調(diào)查。2005年宏觀調(diào)調(diào)控政策■2005年3月月17日：央行下下發(fā)《關于調(diào)調(diào)整商業(yè)銀行行住房信貸政政策和超額準準備金存款利利率的通知》中國人民銀行調(diào)整整商業(yè)銀行自自營性個人住住房貸款政策策，宣布取消消住房貸款優(yōu)優(yōu)惠利率，將將現(xiàn)行的住房房貸款優(yōu)惠利利率回歸到同同期貸款利率率水平；對房房地產(chǎn)價格上上漲過快的城城市或地區(qū)，個個人住房貸款款最低首付款款比例可由現(xiàn)現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉舉表明，中央央政府對房地地產(chǎn)的政策調(diào)調(diào)控力度進一一步加大?！?005年3月月26日：國務院院辦公廳下發(fā)發(fā)《關于切實實穩(wěn)定住房價價格的通知》，八八點要求控制制房價漲幅過過快，即“老國八條”?！袄蠂藯l”以通知知形式發(fā)出，要要求各地政府府重視房價上上漲過快這一一現(xiàn)象。文件件強調(diào)：“住房價格上上漲過快直接接影響城鎮(zhèn)居居民家庭住房房條件的改善善，影響金融融安全和社會會穩(wěn)定，甚至至影響整個國國民經(jīng)濟的健健康運行”，并要求各各地方政府高高度重視房地地產(chǎn)價格，明明確提出:“控制措施不不力，造成當當?shù)胤康禺a(chǎn)市市場大起大落落，影響經(jīng)濟濟穩(wěn)定運行和和社會發(fā)展的的地區(qū)，要追追究有關負責責人的責任。”■2005年4月月27日：國務院院總理溫家寶寶主持召開國國務院常務會會議，分析當當前房地產(chǎn)市市場形勢，研研究進一步加加強房地產(chǎn)市市場宏觀調(diào)控控問題。國務務院又出臺了了《加強房地地產(chǎn)市場引導導和調(diào)控的八八條措施》，即“新國八條”?！靶聡藯l”為具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快■2005年5月111日：國務院院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建設部等七七部委《關于于做好穩(wěn)定住住房價格工作作的意見》（又又稱鐵八條）明確了房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的國民經(jīng)濟濟支柱產(chǎn)業(yè)地地位，將調(diào)控控的目標鎖定定為“住房價格的的基本穩(wěn)定”和“房地產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)展”；其中明確確規(guī)定，自6月1日起，國家家對個人購買買住房轉(zhuǎn)讓售售房時將視具具體情況征收收全額或部分分營業(yè)稅，從從而達到抑制制短期內(nèi)哄抬抬房價、擾亂亂市場正常秩秩序的炒房行行為。■5月27日，國稅總局、建建設部、財政政部等頒發(fā)了了《關于加強強房地產(chǎn)稅收收管理的通知知》2005年6月11日后，個人人將購買不足足2年的住房對對外銷售的，應應全額征收營營業(yè)稅■2005年7月月11日：《中華華人民共和國國物權法（草草案）》討論論從2000年年人大法制工工作委員會形形成內(nèi)部草案案開始，《物物權法(草案)》歷經(jīng)三次次審議，牽動動著無數(shù)關注注的目光。今今年，這一關關系到大眾民民生切實利益益的國家大法法，再次交由由全國人大審審議。雖然歷歷經(jīng)四次審議議，已經(jīng)完善善許多，但是是，其中有關關業(yè)主委員會會的法律地位位等重大問題題仍然懸而未未決?！?005年7月月21日晚19:000：人民幣兌兌美元即日升升值2%中國人民民銀行2005年7月21日晚19∶00在其網(wǎng)站發(fā)發(fā)布了《中國國人民銀行關關于完善人民民幣匯率形成成機制改革的的公告》，備備受矚目的人人民幣升值傳傳聞得到證實實：“根據(jù)對匯率率合理均衡水水平的測算，人人民幣對美元元即日升值2%。2005年7月21日19∶00，美元對人人民幣交易價價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣。”這讓此前撲撲朔迷離的中中國樓市的未未來更加復雜雜化，讓在全全球化背景下下的中國金融融改革和未來來房地產(chǎn)發(fā)展展方向和趨勢勢前景更加不不明朗。而海海外投資作為為房價居高不不下的“配角”迅速成為眾眾矢之的?！?005年100月7日：國家稅稅務總局下發(fā)發(fā)《關于實施施房地產(chǎn)稅收收一體化管理理若干問題的的通知》強調(diào)要對20%%個人所得稅稅進行一體化化征收?！?005年11月：國家稅稅務總局局長長謝旭人表示示“十一五”期間將出臺臺物業(yè)稅2005年11月月，有媒體報報稱：國家稅稅務總局局長長謝旭人表示示，在“十一五”期間，中國國將積極穩(wěn)妥妥地深化稅制制改革，其中中包括實施城城鎮(zhèn)建設稅費費改革，穩(wěn)步步推行物業(yè)稅稅，并相應取取消相關收費費。謝旭人的的這一表態(tài)，再再度引發(fā)了社社會輿論關于于物業(yè)稅的開開征時機以及及征收方式的的廣泛討論。特特別是物業(yè)稅稅能否平抑房房價的爭論更更是成為2005年年終樓市市的一大熱點點?！叭齻€八條”的主要要內(nèi)容對比老國八條 新國八八條 八條意見一、高度重視穩(wěn)定定住房價格工工作 一、強化規(guī)規(guī)劃調(diào)控，改改善商品房結(jié)結(jié)構(gòu) 一、強化規(guī)規(guī)劃調(diào)控，改改善住房供應應結(jié)構(gòu)二、切實負起穩(wěn)定定住房價格的的責任 二、加大土土地供應調(diào)控控力度，嚴格格土地管理 二、加大土土地供應調(diào)控控力度，嚴格格土地管理三、大力調(diào)整和改改善住房供應應結(jié)構(gòu) 三、加強對對普通商品住住房和經(jīng)濟適適用住房價格格的調(diào)控，保保證中低價位位、中小戶型型住房的有效效供應 三、調(diào)整住住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)節(jié)營業(yè)稅政策策，嚴格稅收收征管四、嚴格控制被動動性住房需求求 四、完善城城鎮(zhèn)廉租住房房制度，保障障最低收入家家庭基本住房房需求 四、加強房房地產(chǎn)信貸管管理，防范金金融風險五、正確引導居民民合理消費預預期 五、運用稅稅收等經(jīng)濟手手段調(diào)控房地地產(chǎn)市場，特特別要加大對對房地產(chǎn)交易易行為的調(diào)節(jié)節(jié)力度 五、明確享享受優(yōu)惠政策策普通住房標標準，合理引引導住房建設設與消費六、全面監(jiān)測房地地產(chǎn)市場運行行 六、加強金金融監(jiān)管 六、加強經(jīng)經(jīng)濟適用住房房建設，完善善廉租住房制制度七、積極貫徹調(diào)控控住房供求的的各項政策措措施 七、切實整整頓和規(guī)范市市場秩序 七、切實整整頓和規(guī)范市市場秩序，嚴嚴肅查處違法法違規(guī)銷售行行為八、認真組織對穩(wěn)穩(wěn)定住房價格格工作的督促促檢查 八、加強市市場監(jiān)測，完完善市場信息息披露制度。加加強輿論引導導，增強政策策透明度 八、加強市市場監(jiān)測，完完善市場信息息披露制度2006年宏觀調(diào)調(diào)控政策■2006年33月5日：國務院院總理溫家寶寶所作的政府府工作報告明明確提出，要要繼續(xù)解決部部分城市房地地產(chǎn)投資規(guī)模模過大和房價價上漲過快的的問題，表明明了中央政府府對今年房地地產(chǎn)宏觀調(diào)控控的一個主要要政策指向?！?006年33月6日：國稅總總局下發(fā)了《關關于房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務征收收企業(yè)所得稅稅問題的通知知》規(guī)定在地城市城區(qū)區(qū)和郊區(qū)的，非非經(jīng)濟適用房房開發(fā)項目預預計計稅毛利利率不得低于于20％。■2006年44月28日：央行宣宣布全面上調(diào)調(diào)各檔次貸款款利率0.27個百分點，其其中，5年期以上的的銀行房貸基基準利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后后短短一年多多時間里再次次上調(diào)利率，此此次加息主要要是為了抑制制投資需求，進進一步穩(wěn)定房房地產(chǎn)價格■2006年55月17日：國務院院總理溫家寶寶主持召開國國務院常務會會議。會上提提出了促進房房地產(chǎn)業(yè)健康康發(fā)展的六項項措施（國六六條）。包括住房供應結(jié)構(gòu)構(gòu)、稅收、信信貸、土地、廉廉租房和經(jīng)濟濟適用房建設設等方面。這這六條措施拉拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控序幕。■2006年55月29日：國務院院辦公廳出臺臺《關于調(diào)整整住房供應結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房房價格的意見見》（國辦發(fā)發(fā)（2006）37號），人稱9部委"十五條"。對"國六條"進一步細細化，而且在在套型面積、小小戶型所占比比率、新房首首付款等方面面作出了量化化規(guī)定，提出出90平方米以下下住房所占比比重，必須達達到開發(fā)建設設總面積的70%以上的標準準。從2006年6月1日起，個人人住房按揭貸貸款首付款比比例不得低于于30%。對購買自自住住房且套套型建筑面積積90平方米以下下的仍執(zhí)行首首付款比例20%的規(guī)定；土土地閑置2年將被收回回使用權?！?006年55月31日：國稅總總局下發(fā)《關關于加強住房房營業(yè)稅征收收管理有關問問題的通知》（國國稅發(fā)74號文件）對“國六條”中二手房房營業(yè)稅新政政策的具體執(zhí)執(zhí)行問題予以以明確。2006年6月1日后，個人人將購買不足足5年的住房對對外銷售全額額征收營業(yè)稅稅。個人將購購買超過5年（含5年）的普通通住房對外銷銷售，應持有有關材料向地地方稅務部門門申請辦理免免征營業(yè)稅的的手續(xù)。把征征收營業(yè)稅的的期限從２年年期限改為５５年，充分表表明政府對個個人所得稅調(diào)調(diào)節(jié)的效果的的肯定，也是是進一步加大大控制的信號號?！?006年6月月16日：央行宣宣布從7月5日起，上調(diào)調(diào)存款類金融融機構(gòu)人民幣幣存款準備金金率0.5個百分點，凍凍結(jié)資金為1500億元。存款準備備金率的調(diào)整整，將產(chǎn)生多多倍收縮效應應，從而控制制銀行的放貸貸盈利的沖動動，并帶來信信貸總量的緊緊縮，其中將將造成一些房房地產(chǎn)公司資資金鏈條的緊緊張。■2006年77月6日：建設部部頒發(fā)《關于于落實新建住住房結(jié)構(gòu)比例例要求的若干干意見》進一步明確了377號文件中90平方米標準準為單套住房房建筑面積，并并提出要加強強監(jiān)督檢查，落落實責任追究究制度，地方方政府要負起起切實責任?！?006年77月6日：建設部部聯(lián)合國家發(fā)發(fā)展和改革委委員會、國家家工商行政管管理總局下發(fā)發(fā)166號文件《關關于進一步整整頓規(guī)范房地地產(chǎn)交易秩序序的通知》要求房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)取得預售售許可證后，應應當在10日內(nèi)開始銷銷售商品房。同同時加強房地地產(chǎn)廣告發(fā)布布管理，未取取得商品房預預售許可證的的房地產(chǎn)項目目，不得發(fā)布布商品房預售售廣告?！?006年77月11日：建設部部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關關于規(guī)范房地地產(chǎn)市場外資資準入和管理理的意見》，被被業(yè)內(nèi)稱為"外資限炒令"。規(guī)定外商投資設立立房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，投資總額額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資資本不得低于于投資額的50%。加強了對對外商投資企企業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營和境境外機構(gòu)和個個人購房的管管理。■2006年77月13日：國務院院辦公廳發(fā)布布《關于建立立國家土地督督察制度有關關問題的通知知》九個國家土地督察察局派駐地方方，全國省（區(qū)區(qū)、市）及計計劃單列市的的土地審批利利用，將納入入九大土地督督察局嚴格監(jiān)監(jiān)管之下。■2006年77月18日：國稅總總局發(fā)布《關關于住房轉(zhuǎn)讓讓所得征收個個人所得稅有有關問題的通通知》宣布從8月1日起起，各地稅局局將在全國范范圍內(nèi)統(tǒng)一強強制性征收二二手房轉(zhuǎn)讓個個人所得稅?！?006年77月27日：建設部部下發(fā)《關于于認真做好住住房狀況調(diào)查查工作的通知知》2006年下半年年開始，全國國開始實施入入戶住房狀況況調(diào)查活動，掌掌握城鎮(zhèn)居民民的真正住房房狀況，以便便于進一步改改善住房供應應結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定定住房價格，切切實解決中低低收入家庭住住房問題，促促進房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)健康康發(fā)展?！?006年88月1日：國土資資源部制定的的《招標拍賣賣掛牌出讓國國有土地使用用權規(guī)范》和和《協(xié)議出讓讓國有土地使使用權規(guī)范》正正式施行規(guī)范對招標拍賣掛掛牌或協(xié)議出出讓國有土地地使用權的范范圍作了細化化，進一步明明確六類情形形必須納入招招標拍賣掛牌牌出讓國有土土地范圍：供供應商業(yè)、旅旅游、娛樂和和商品住宅等等各類經(jīng)營性性用地以及有有競爭要求的的工業(yè)用地，并并建立國有土土地出讓的協(xié)協(xié)調(diào)決策機構(gòu)構(gòu)和價格爭議議裁決機制。■2006年8月月14日：中華人民共共和國建設部部、監(jiān)察部、國國土資源部聯(lián)聯(lián)合發(fā)布《關關于制止違規(guī)規(guī)集資合作建建房的通知》；；■2006年8月月18日：央行宣宣布從8月19日起，上調(diào)調(diào)金融機構(gòu)存存貸款基準利利率0.27個百分點?！?006年8月月28日：建設部部印發(fā)《房地地產(chǎn)交易秩序序?qū)ｍ椪喂すぷ鞣桨傅耐ㄍㄖ贰ｋS后后，９月６日日，建設部、國國家發(fā)改委、工工商總局三部部委啟動的一一項活動－－－－在全國范范圍內(nèi)集中開開展為期一年年的房地產(chǎn)交交易秩序?qū)ｍ楉椪位顒樱罨顒拥闹攸c打打擊對象包括括捂盤惜售、囤囤積房源等惡惡意炒作行為為等６類違法法違規(guī)行為?！?006年9月月5日：國家外外匯管理局、建建設部聯(lián)合發(fā)發(fā)布《關于規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)市市場外匯管理理有關問題的的通知》明確外國投資者專專用外匯賬戶戶內(nèi)的資金，不不得用于房地地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營；外資境境內(nèi)代表機構(gòu)構(gòu)經(jīng)常項目賬賬戶資金不得得結(jié)匯購買境境內(nèi)商品房。境境外主體并購購或收購境內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)未能以自有有資金一次性性支付全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款的，不不予辦理轉(zhuǎn)股股收匯外資外外匯登記。對對外資投機炒炒樓的五條主主要途徑，包包括假獨資、假假并購、違規(guī)規(guī)合資、假個個人購房、ＱＱＦＩＩ資金金炒房，該通通知均作出了了極具針對性性的審核規(guī)定定?！?006年9月月5日：新華社社受權全文播播發(fā)《國務院院關于加強土土地調(diào)控有關關問題的通知知》這是繼２００４年年《國務院關關于深化改革革嚴格土地管管理的決定》出出臺后，政府府在土地管理理和調(diào)控政策策上的又一次次重大調(diào)整。土土地出讓總價價款必須首先先足額支付安安置補助費、拆拆遷補償費等等，其余資金金還應逐步提提高用于農(nóng)業(yè)業(yè)土地開發(fā)和和農(nóng)村基礎設設施建設的比比重；調(diào)整新新增建設用地地土地有償使使用費繳納標標準，對違規(guī)規(guī)減免和欠繳繳的新增建設設用地土地有有償使用費，要要限期追繳；；加大建設用用地取得和保保有環(huán)節(jié)稅收收調(diào)節(jié)力度；；城鎮(zhèn)土地使使用稅征收標標準在現(xiàn)行基基礎上提高兩兩倍，并提高高耕地占用稅稅征收標準?！?006年9月月6日：國土資資源部發(fā)布《關關于開展2006年度土地變變更調(diào)查工作作的通知》表示將全面查清全全國各類土地地利用變化情情況，以充分分發(fā)揮土地管管理在宏觀調(diào)調(diào)控中的“閘門”作用?！?006年9月220日：，國土土資源部下發(fā)發(fā)《關于適應應新形勢切實實搞好土地開開發(fā)整理有關關工作的通知知》要求各地從把握方方向、尊重民民意、嚴格管管理、健全機機制等四個方方面，切實搞搞好土地開發(fā)發(fā)整理工作?！?006年9月：：新一輪土地地規(guī)劃修編工工作已啟動9月初，國務務院明確要求求暫緩執(zhí)行前前版的《全國國土地利用總總體規(guī)劃綱要要》。■2006年10月月：土地出讓讓金新規(guī)將出出爐使用稅將提提高兩倍《土地出讓金收支支管理辦法》（草草案）（以下下簡稱《辦法法》）已基本本修訂完成，待待國務院審批批后，《辦法法》草案中提提出，土地出出讓金總額的的15%必須用于農(nóng)農(nóng)地復墾和土土地整理開發(fā)發(fā)。此前的做做法是，土地地出讓金增值值部分的15%做此用途?！掇k辦法》明確土土地出讓金將將實行收支兩兩條線，并接接受地方人大大的監(jiān)督。■2006年111月3日：央行宣宣布從11月15日起，上調(diào)調(diào)存款類金融融機構(gòu)存款準準備金率0.5個百分點?！?006年111月7日財政部、國國土資源部、中中國人民銀行行三部委下發(fā)發(fā)《關于調(diào)整整新增建設用用地土地有償償使用費政策策等問題的通通知》通知進一步明確了了新增建設用用地土地有償償使用費的征征收范圍。一一是新增建設設用地土地有有償使用費征征收標準提高高一倍；二是是地方新增建建設用地土地地有償使用費費全額繳入省省級國庫；三三是主要參照照基本農(nóng)田面面積和土地開開發(fā)整理重點點任務分配新新增建設用地地土地有償使使用費。此外外，《通知》對對新增建設用用地土地有償償使用費征管管、收繳程序序、清欠、監(jiān)監(jiān)督檢查等也也作出了規(guī)定定?！?006年111月11日：國務院院公布《外資資銀行管理條條例》12月11日開始，我國將取取消對外資銀銀行的一切非非審慎性準入入限制，向在在中國注冊的的外資法人銀銀行全面開發(fā)發(fā)人民幣業(yè)務務。對外資銀銀行的開放將將在一定程度度上激發(fā)房貸貸市場的“鯰魚效應”。二、 合同法條款款解釋最高人民法院關于于審理商品房房買賣合同糾糾紛案件適用用法律若干問問題的解釋為正確、及時審理理商品房買賣賣合同糾紛案案件，根據(jù)《中中華人民共和和國民法通則則》、《中華華人民共和國國合同法》、《中中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法》、《中中華人民共和和國擔保法》等等相關法律，結(jié)結(jié)合民事審判判實踐，制定定本解釋。第一條本解釋所所稱的商品房房買賣合同，是是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)（以以下統(tǒng)稱為出出賣人）將尚尚未建成或者者已竣工的房房屋向社會銷銷售并轉(zhuǎn)移房房屋所有權于于買受人，買買受人支付價價款的合同。第二條出賣人未未取得商品房房預售許可證證明，與買受受人訂立的商商品房預售合合同，應當認認定無效，但但是在起訴前前取得商品房房預售許可證證明的，可以以認定有效。第三條商品房的的銷售廣告和和宣傳資料為為要約邀請，但但是出賣人就就商品房開發(fā)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)的房屋及相相關設施所作作的說明和允允諾具體確定定，并對商品品房買賣合同同的訂立以及及房屋價格的的確定有重大大影響的，應應當視為要約約。該說明和和允諾即使未未載入商品房房買賣合同，亦亦應當視為合合同內(nèi)容，當當事人違反的的，應當承擔擔違約責任。第四條出賣人通通過認購、訂訂購、預訂等等方式向買受受人收受定金金作為訂立商商品房買賣合合同擔保的，如如果因當事人人一方原因未未能訂立商品品房買賣合同同，應當按照照法律關于定定金的規(guī)定處處理；因不可可歸責于當事事人雙方的事事由，導致商商品房買賣合合同未能訂立立的，出賣人人應當將定金金返還買受人人。第五條商品房的的認購、訂購購、預訂等協(xié)協(xié)議具備《商商品房銷售管管理辦法》第第十六條規(guī)定定的商品房買買賣合同的主主要內(nèi)容，并并且出賣人已已經(jīng)按照約定定收受購房款款的，該協(xié)議議應當認定為為商品房買賣賣合同。第六條當事人以以商品房預售售合同未按照照法律、行政政法規(guī)規(guī)定辦辦理登記備案案手續(xù)為由，請請求確認合同同無效的，不不予支持。當事人約定以辦理理登記備案手手續(xù)為商品房房預售合同生生效條件的，從其其約定，但當當事人一方已已經(jīng)履行主要要義務，對方方接受的除外外。第七條拆遷人與與被拆遷人按按照所有權調(diào)調(diào)換形式訂立立拆遷補償安安置協(xié)議，明明確約定拆遷遷人以位置、用用途特定的房房屋對被拆遷遷人予以補償償安置，如果果拆遷人將該該補償安置房房屋另行出賣賣給第三人，被被拆遷人請求求優(yōu)先取得補補償安置房屋屋的，應予支支持。被拆遷人請請求解除拆遷遷補償安置協(xié)協(xié)議的，按照照本解釋第八八條的規(guī)定處處理。第八條具有下列列情形之一，導導致商品房買買賣合同目的的不能實現(xiàn)的的，無法取得得房屋的買受受人可以請求求解除合同、返返還已付購房房款及利息、賠賠償損失，并并可以請求出出賣人承擔不不超過已付購購房款一倍的的賠償責任：：（一）商品房買賣賣合同訂立后后，出賣人未未告知買受人人又將該房屋屋抵押給第三三人；（二）商品房買賣賣合同訂立后后，出賣人又又將該房屋出出賣給第三人人。第九條出賣人訂訂立商品房買買賣合同時，具具有下列情形形之一，導致致合同無效或或者被撤銷、解解除的，買受受人可以請求求返還已付購購房款及利息息、賠償損失失，并可以請請求出賣人承承擔不超過已已付購房款一一倍的賠償責責任：（一）故意隱瞞沒沒有取得商品品房預售許可可證明的事實實或者提供虛虛假商品房預預售許可證明明；（二）故意隱瞞所所售房屋已經(jīng)經(jīng)抵押的事實實；（三）故意隱瞞所所售房屋已經(jīng)經(jīng)出賣給第三三人或者為拆拆遷補償安置置房屋的事實實。第十條買受人以以出賣人與第第三人惡意串串通，另行訂訂立商品房買買賣合同并將將房屋交付使使用，導致其其無法取得房房屋為由，請請求確認出賣賣人與第三人人訂立的商品品房買賣合同同無效的，應應予支持。第十一條對房屋屋的轉(zhuǎn)移占有有，視為房屋屋的交付使用用，但當事人人另有約定的的除外。房屋毀損、滅失的的風險，在交交付使用前由由出賣人承擔擔，交付使用用后由買受人人承擔；買受受人接到出賣賣人的書面交交房通知，無無正當理由拒拒絕接收的，房房屋毀損、滅滅失的風險自自書面交房通通知確定的交交付使用之日日起由買受人人承擔，但法法律另有規(guī)定定或者當事人人另有約定的的除外。第十二條因房屋屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合格