工程管理經(jīng)驗交流尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁大家好！非常高興今天能同大家共同探討交流工程管理經(jīng)驗。因為在總結(jié)材料的過程也是我本人總結(jié)、思考、提高的過程，由于水平和經(jīng)驗有限，難免存在不妥之處，敬請指正。今天從項目前期管理、質(zhì)量、安全、進度、監(jiān)理單位管理、例會管理、合同簽訂及執(zhí)行等七個方面進行交流。一、項目前期工程管理結(jié)合項目開工前公司要求上報的同工程有關(guān)的三個文件要求展開工程前期工作內(nèi)容：《項目開發(fā)經(jīng)營定位報告》、《項目工程總體進度計劃》、《項目工程管理方案》.1、項目開發(fā)經(jīng)營定位報告要求其中內(nèi)容之一：項目“五證”取得時間：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。上述五證一般由前期開發(fā)部負責(zé)辦理，為什么在這里要談？因為這五證的取得需要工程密切配合。如設(shè)計圖紙、勘察、施工單位的選定、環(huán)評等各類報告的編制、現(xiàn)場開工條件等，不一一列舉，（當(dāng)然上述事項各公司分工不同，但無論哪個部門負責(zé)，我認為工程部門都應(yīng)該了解）。強調(diào)三點：1）、配合難點：工程管理人員不熟悉報建業(yè)務(wù)流程和具體配合要求，腦海里缺乏系統(tǒng)認識。實際上各項報建先后順序非常嚴格，且資料有很多應(yīng)付技巧，如能熟練掌握，對前期工作推進非常有利。如：圖紙備案，正常過程全套施工圖紙齊全，再經(jīng)審圖公司審圖合格，建委備案，但通常要求設(shè)計院先配合出報建圖紙（深度未必達到施工圖紙深度），審圖公司不進行審圖配合出審圖報告，建委完成備案手續(xù)，開始后續(xù)的招投標、質(zhì)檢報建等手續(xù)；還有辦理報建需要施工合同如果履行完公司會簽手續(xù)，估計要花不少時間，可以同施工單位溝通先蓋一份供報建用的合同，雙方出書面說明用途，同時提前向上級公司有關(guān)部門溝通該做法，為手續(xù)辦理爭取到時間。我認為我們不了解前期報建要求不要緊，但要需要同開發(fā)部進行充分溝通（溝通時多問幾個這樣做可不可以），并作出統(tǒng)籌安排，列出清單，一項項緊鑼密鼓準備。思路：報建所需各項資料能準備即準備，不能等到開始報建再準備資料，因有些資料準備需要時間，理想狀態(tài)一具備報建條件即能送相關(guān)部門辦理手續(xù)；如環(huán)評報告、水土保持、地質(zhì)災(zāi)害等報告的編制盡早提前確定合作單位，進行編制；辦理施工許可證，需要項目各主要負責(zé)人親筆簽名樣式，可以提前準備妥當(dāng)。提醒有些事項當(dāng)?shù)剡€屬壟斷：如南寧市抗震評價所需的工程抗震設(shè)防技術(shù)報告只有地震局下屬一家單位編制，在時間配合上沒其它單位好協(xié)調(diào)（他們要按規(guī)定動作走手續(xù)），但施工圖備案時的必備資料之一，需提前啟動工作。除此之外，過程中應(yīng)充分考慮必需經(jīng)地產(chǎn)公司把關(guān)審批事項的審批流程及時間規(guī)定。如：規(guī)劃設(shè)計、招投標審批，上述事項不是加急一兩天就能審批完，特別規(guī)劃大多需要反反復(fù)復(fù)修改，在這方面大家比我更有經(jīng)驗（我們公司現(xiàn)在最開三個月）。我們項目報建時沒那么麻煩，因為我們兩個項目在設(shè)計的時候，還沒那么多審批環(huán)節(jié)，且是保障性住房，項目把關(guān)即可。（現(xiàn)在聽說很多公司拿地即開工，據(jù)了解，他們的勘察、設(shè)計工作都前置，且產(chǎn)品已標準化，基本在拿地前就完成同當(dāng)?shù)馗饔嘘P(guān)部門的對接，獲得土地后即開始報建。）2）、應(yīng)高度重視總平面設(shè)計：總平面包含各項指標、建筑定位，且在后期設(shè)計中：建筑面積、容積率等指標不能突破，配套類指標不能小于原定指標?？偲揭坏彾ê笤僬{(diào)整非常困難，南寧規(guī)定半年內(nèi)不得調(diào)整，即使允許調(diào)整過程也不亞于重新報建，費時費力費神。同設(shè)計院探討過此問題，建議總平報審時設(shè)計最好達到一定深度，理想情況建筑方案：明確戶型、人防及車道出入口、設(shè)備用房等內(nèi)容，因上述變動有可能造成退紅線距離、防火間距、日照不符合報批要求，規(guī)劃局在這幾方面把關(guān)較嚴。但同時也存在一個矛盾問題，在總平報建時消防、人防都不具備報建條件，人防設(shè)計條件需要總平批復(fù)后才能申請，難免在消防報建和人防報建時提出修改意見，比如：消防通道設(shè)置、人防出入口設(shè)置不合理，需要調(diào)整，諸如此類修改有時會導(dǎo)致總平的調(diào)整，個人認為要求設(shè)計院熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)范，根據(jù)以往經(jīng)驗綜合考慮，同時加強同各業(yè)務(wù)部門提前溝通，最好能進行業(yè)務(wù)初審。（在南寧因我們是政府工程，我們基本出草圖后，即拿到業(yè)務(wù)部門去審，我想商業(yè)項目大家可以通過良好的關(guān)系向這個方向努力；還有如果有些專業(yè)合作單位能確定，可以借助他們同各個部門的關(guān)系進行提前對接。）、設(shè)計依據(jù)的基礎(chǔ)資料取得一定要可靠，特別周邊配套不完善的情況（道路標高、雨水及污水管網(wǎng)設(shè)置及標高）。如:前幾天市重點辦協(xié)調(diào)會，有項目就總平面就比道路高2米、直到道路進場施工才發(fā)現(xiàn)問題，盡管該項目是政府重點項目，但該問題不是道路標高提高兩米就行，有時是系統(tǒng)工程，涉及其它管網(wǎng)標高調(diào)整、造價等，幸好該項目還沒開工建設(shè)，會議要求同規(guī)劃局及道路業(yè)主進行進一步溝通，如果要修改該項目設(shè)計方案，等于前期各項工作重新來一次，即使能做工作調(diào)整道路標高，估計也耽誤不少時間（且該道路工期緊，屬10月在南寧召開的體操世界賽配套工程）。插入XX項目平面圖：1號項目周邊配套污水管網(wǎng)未因征地拆遷施工到位（且具體什么時間能完成，未有定論），經(jīng)向污水管網(wǎng)建設(shè)單位綠城水務(wù)書面申請污水排放口，批復(fù)臨時接入項目西北角和東南角的兩個雨水管網(wǎng)，并經(jīng)規(guī)劃局審核書面同意（現(xiàn)南寧有多個項目如此處理），但因雨水設(shè)計直接排入邕江，項目就位于邕江旁邊，且邕江為廣西重要取水源。后期在工作梳理中，擔(dān)心如此處理環(huán)保驗收無法通過，及時咨詢環(huán)保局，答復(fù)此類情況他們可以不管，但不會環(huán)保驗收，如果這樣就直接影響項目的備案和交付，因我們交付后才能取得回購款，緊急督促建委組織召開會議，同意在項目東邊臨時綠化帶增建臨時污水處理設(shè)施，污水經(jīng)處理達標后再排入雨水管網(wǎng)，妥善處理該問題。再就前期資料了解一定要全面：還需要了解周邊配套配備及建設(shè)情況，如：市政給水供應(yīng)量及供水壓力能否滿足項目開發(fā)要求；片區(qū)污水管網(wǎng)是否完善；就近變電站負載如何、如滿負荷規(guī)劃變電站建設(shè)是否能同項目建成時間保持一致；市政燃氣管路是否完善；市政弱電管網(wǎng)是否完善（因弱電管網(wǎng)不通在有些地方影響正式用電接通，因為現(xiàn)在遠程抄表需借助相關(guān)信號，如不同可以同上述運營商溝通建設(shè)臨時基站）；上述事項如不完善或時間不能滿足項目建設(shè)要求會引起投資增加，甚至無法按期交樓的風(fēng)險（因為有些臨時事項現(xiàn)場并不具備實施的條件）。特別注意：上述問題解決有時因征地拆遷，過程會很漫長。插入XX平面圖：（現(xiàn)林里橋項目周邊市政配套都未完善，且上述問題的解決涉及拆遷，已由市重點辦召開會議督促相關(guān)單位落實，但同時分析：道路和雨水都好解決，主要是解決污水問題，做好加設(shè)臨時污水處理的預(yù)案，但該項目沒有場地用于建設(shè)污水處理設(shè)施，正在協(xié)調(diào)規(guī)劃、環(huán)保部門在操場位置設(shè)置污水處理設(shè)施，該項工作正在落實中。）2、如何進行項目分期分區(qū)為什么要談分期分區(qū)？因為編制上述三個報告（項目開發(fā)經(jīng)營定位報告、項目工程總體進度計劃項目工程管理方案）都需明確項目開發(fā)節(jié)奏；項目開發(fā)節(jié)奏需根據(jù)項目分期分區(qū)情況編制，如果只由一個部門籠統(tǒng)編制就會造成計劃同后期實施脫節(jié)。如何合理進行劃分呢？1）、首先分期的理解：確定分期分區(qū)的過程：是工程與前期、設(shè)計、營銷、財務(wù)、成本等部門提前溝通，達成共識的過程，其確定有利于各部門及時有效地相互配合。各部門職責(zé)：營銷部：售樓部、樣板房的位置（如果有單獨售樓部除外）、開放時間、環(huán)境要求（是否園林景觀及封閉區(qū)域、樣板房是否需要電梯，因有的樣板房考慮到充分展示項目周邊環(huán)境優(yōu)勢，不一定設(shè)置在一層，可能設(shè)置在5層左右，如果客戶通過樓梯走就影響心情，建議走路最好不超過一層高度），項目的銷售時間及順序（根據(jù)銷售策略，如先銷售位置不理想、后期銷售位置好的利于項目升價，每次推盤量。）財務(wù)部：資金來源、時間、及每期的金額（這里指的資金含施工單位墊資，項目的施工安排必須有資金的支持，還需考慮施工單位墊資承受能力，雅景灣前期資金緊張，且當(dāng)時樓市銷售不是很明朗，各方都有擔(dān)心，如果施工單位全面鋪開將會面臨巨大的資金壓力。插入XX總平：采取策略為：一期分4號樓、3號樓、5、6、7號樓三批次開工銷售交樓，待銷售回款后2期1號樓、1號樓同時開工，且開工樓棟周邊環(huán)境越來越好，有利銷售提價）成本部：測算項目各階段的成本，為資金使用提供依據(jù)；工程、設(shè)計：工程管理角度對售樓區(qū)的設(shè)置、樣板區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷售、分期交付等方面提出建議。（后面詳述工程考慮角度）前期：針對分期分區(qū)情況，報建手續(xù)辦理的建議明確上述事項后，才能做到合理分期分區(qū)；2）、工程管理角度考慮的因素：2.1、分期分區(qū)的理想目標：各項工作能按分期分區(qū)實施，如銷售、交付。因分期后，每期進度間隔時間較長，如不能分期交付將極為不利，當(dāng)然每個項目都會存在實際問題，不一定想分期分區(qū)就能劃分。如要實現(xiàn)該目標考慮因素：首先：前期證件辦理按分期分區(qū)驗收備案的思路開展工作，在辦理證件時，提前同各職能部門（規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、消防、環(huán)保、人防等部門）溝通分區(qū)驗收及備案的具體要求，并盡可能將證件按分期辦理。如：南寧市分期分期備案根據(jù)工程規(guī)劃許可證來分批次。其次：圖紙設(shè)計按分期分區(qū)具備獨立使用功能思路進行，如消防控制室、監(jiān)控室、物業(yè)管理用房、首期水電設(shè)備房等配套在首期考慮，雨水、污水的排放設(shè)計分期獨立系統(tǒng)，并單獨辦理接入口。再次：需了解當(dāng)?shù)馗鱾€部門對配套交付具體要求，如南寧市規(guī)定學(xué)校同首期一起交付（有溝通余地，但需提前了解并進行溝通）2.2、銷售區(qū)域(含售樓部、樣板房)：要臨時圍擋區(qū)域、通道組織、園林景觀、功能使用（水電通及雨污排放，在首次開放時條件多不成熟，水電考慮永久管線，臨時水電源，臨電在報裝時需要充分考慮銷售區(qū)域的負荷：空調(diào)、照明、園林景觀；并提前規(guī)劃好臨水臨電接入點，并預(yù)留負荷，避免后期調(diào)整）2.3、施工總平面布置提前做出籌劃，例如：生活區(qū)設(shè)置、臨時施工道路組織、機械布置、鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場、雨、污水排放方式等。關(guān)注：塔吊、井架、施工電梯的布置，因直接決定了施工道路組織，材料堆場布置；布置時應(yīng)避開大堂出入口、加固連接層避開樣板樓層；2.6、特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式樣板房范圍外架采用懸挑方式、范圍，為室外工程提前插入創(chuàng)造條件。為加快進度，建議在合同中約定所有樓棟外架全部懸挑，利于園林工程提前介入。插入XX工地圖片：說明開放通道、懸挑、施工機械、材料堆場、園林穿插施工2.7、積極和政府相關(guān)職能部門的溝通協(xié)調(diào)，減少工程中受政策影響產(chǎn)生的障礙。如：各地出于地方主義考慮：通常要求合作單位在當(dāng)?shù)剡M行備案，如果我們選擇的合作單位未在當(dāng)?shù)剡M行備案及開展相應(yīng)工作，勢必會帶來停工風(fēng)險；現(xiàn)項目基本都是提供樁基礎(chǔ)圖后，即進行樁基施工，此階段往往施工許可證沒辦理完成、但要加強與政府主管部門私下溝通（建委、質(zhì)監(jiān)站等），得到默許，同時商定后期完善手續(xù)方案，如對前期違規(guī)施工部分，在我們接受范圍內(nèi)適當(dāng)增加實體檢測（合理利用法律規(guī)則保護違規(guī)），舉例：一棟已建好8層民房無規(guī)劃、施工手續(xù)，想辦理房產(chǎn)證，需先完善前期規(guī)劃、施工手續(xù)，在完善施工證手續(xù)時就是對整棟樓委托第三方檢測機構(gòu)進行結(jié)構(gòu)鑒定合格后辦理的施工證手續(xù)（相對整棟樓來說，代價相當(dāng)?。?。但需注意：在無證階段提醒合作單位高度重視安全，在手續(xù)辦理不齊時出安全事故，直接會帶來停工麻煩，且會造成后續(xù)手續(xù)辦理麻煩。另一方面積極了解當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，并加以合理利用：如目前在南寧市可以單獨辦理土方工程及基坑支護工程的施工許可證，前提是相應(yīng)圖紙進行單獨設(shè)計、備案，單獨招投標，我認為上述事項單獨分開，不存在難度，操作性比較強，且上述工程的合法開工對工程進度極其有利；還有目前南寧市重點工程質(zhì)監(jiān)站可以提前事實介入，前提是完成施工圖備案、施工招投標。六月考評會即墨項目通過政府開會協(xié)調(diào)各部門提前介入，個人認為在小地方可以，在大地方難度較大（同政府有良好關(guān)系可以，萬達可以做到）。二、項目質(zhì)量管理1、個人從地產(chǎn)角度對工程質(zhì)量的理解對于房地產(chǎn)公司而言，工程質(zhì)量不僅僅指施工單位的施工質(zhì)量，它反映的是包括建筑產(chǎn)品施工質(zhì)量在內(nèi)的產(chǎn)品綜合品質(zhì)。主要包括以下四部分內(nèi)容：1）、施工質(zhì)量可由施工原因引起，也可由設(shè)計原因引起（例如：露臺根部靠砌體監(jiān)控管理，防止墻體根部滲漏，勢必帶來極大工作量，且不能有效保證，建議該處設(shè)置混凝土反坎；開敞式電梯廳吊頂，本意美觀，但實際受天氣潮濕影響，過不了幾年變形脫落，后期維修工作量大，且沒有美感，增加后期物業(yè)管理費用，建議該處在設(shè)計時盡可能將結(jié)構(gòu)梁設(shè)計為暗梁或設(shè)置在消防門上方，盡量在顯眼位置不出現(xiàn)結(jié)構(gòu)梁，后期直接進行裝修，不再吊頂，同樣美觀；靠室外部分門設(shè)計為木門，多出現(xiàn)在出屋面樓梯口，設(shè)備房，經(jīng)多次雨淋后，即無法使用）。2）、產(chǎn)品效果質(zhì)量主要包括：建筑布置：室內(nèi)有無露梁露柱（特別客廳避免有梁出現(xiàn)，有的地方還涉及風(fēng)水忌諱）；影響用戶使用舒適性的質(zhì)量問題：例如開關(guān)面板位置布置在入戶門后面、空調(diào)機位置設(shè)置在陽臺上，用戶如封閉陽臺空調(diào)散熱在室內(nèi)；有別墅將空調(diào)機位設(shè)置在入戶門位置，進入室內(nèi)先感受熱風(fēng)，感覺挺難受；底層商鋪、會所未充分考慮空調(diào)機位置，因這些空調(diào)機尺寸大、噪音大給后期的使用帶來極大不便；建筑美觀質(zhì)量問題（例如水電空調(diào)管線外露于外墻，看上去很不美觀、首層管線的走向，現(xiàn)在多為架空層，如果進入大堂首先看到一根根管線，感覺不好）。3）、不滿足政府主管部門竣工驗收要求的質(zhì)量問題：如通道的凈高是否滿足規(guī)范，陽臺欄桿有效防護高度是否滿足，落地窗是否設(shè)計有護欄，欄桿的樣式（包括立桿凈距及防攀爬）是否滿足規(guī)范要求等；在很多項目驗收時都碰到提出問題，后期進行簽證整改，建議按規(guī)范設(shè)計施工。4）、設(shè)計出圖質(zhì)量（例如圖紙設(shè)計矛盾等）。室外管井與園建設(shè)計未很好銜接，如出現(xiàn)管井設(shè)在首層私家花園內(nèi)或門口，如遇到維修需打擾業(yè)主，會引起業(yè)主投訴，或道路上各類井隨意設(shè)置，雖不影響使用，但影響美觀，最好各類管井同園林設(shè)計拼在同一張圖上，統(tǒng)籌定位安排；還有，經(jīng)常出現(xiàn)建筑圖同結(jié)構(gòu)圖外立面不一致，建議在結(jié)構(gòu)施工時同步對照建筑圖，及時同設(shè)計院溝通協(xié)調(diào)解決。5）施工質(zhì)量管理質(zhì)量控制的思路：強調(diào)事前主動控制（也可以說成預(yù)控）、事中加強過程監(jiān)督、事后狠抓整改落實及改進提高。從以下十一方面展開：5．1、設(shè)計圖紙質(zhì)量管理：這方面內(nèi)容在前面涉及到一些，很多公司都已有非常詳細的總結(jié)資料，（插入XX廚房資料），建議大家結(jié)合實際學(xué)習(xí)掌握即可；同時加強積極同物業(yè)公司溝通，其實他們在后期管理方面有很多寶貴的經(jīng)驗。如：曾同物業(yè)一起驗收，提出對有種植的露臺，陽臺地漏，如用常規(guī)直通式地漏，落葉容易造成堵塞，建議采用鐘罩式地漏能有效防止堵塞。還有毛發(fā)同油污結(jié)合后很容易造成管道堵塞，且清理難度較大，建議采用毛發(fā)收集地漏，并對油污做出有效處理。5.2、質(zhì)量管理體系：建立了項目公司、監(jiān)理、施工單位的三方質(zhì)量管理體系，明確各方責(zé)任和分工。在實施中，重點審查其體系有效性，注重考察各單位主要崗位所配備人員能力、素質(zhì)、責(zé)任心（相對體系的完善，人員的多少，更看重人員能否發(fā)揮作用），例：項目經(jīng)理對項目的協(xié)調(diào)管理、資源調(diào)配至關(guān)重要，建議：必須切實調(diào)研其以往業(yè)績，進場后加強考察、考核，如不合格及時予以更換；質(zhì)檢員在質(zhì)量管理中起著非常重要作用，如經(jīng)其驗收合格后，在監(jiān)理和項目部復(fù)驗時仍多次出現(xiàn)不合格，則對相關(guān)人員予以警告，甚至更換，針對質(zhì)檢員沒有充分授權(quán)問題，要求施工單位報驗時必須由質(zhì)檢員提出。5.3、方案審查：本人一度認為方案是應(yīng)付檢查資料，但現(xiàn)在認為方案是否有針對性，對后期指導(dǎo)施工至關(guān)重要，且是我們和監(jiān)理后期管控的有力依據(jù)，應(yīng)引起高度重視。除常規(guī)審核外，首先，重點加強對易出問題環(huán)節(jié)的方案審查。如林里橋項目，為解決外墻樓層接縫混凝土觀感不好問題，近期要求在下層混凝土澆筑時預(yù)埋對拉螺栓，用于加固上層墻柱模板，有效防止漏漿、脹模，現(xiàn)場觀感得到提高。其次，重視對重大危險源的審核，我們專業(yè)水平不夠時，應(yīng)組織專家審核，且日常監(jiān)控我們應(yīng)對照方案抽查，監(jiān)理應(yīng)全面檢查，如林里橋項目，塔吊加固、整體爬升架連接在中交建檢查時，存在不按方案執(zhí)行的情況；（方案理解：有些方面可以根據(jù)我們經(jīng)驗作出判斷，不一定非要嚴格，比如：常規(guī)高度、荷載樓層模板支撐掃地桿設(shè)置，不一定每個位置都要設(shè)置。）但對我們關(guān)注的環(huán)節(jié)一定嚴格要求，如模板對拉螺桿，方案5道，現(xiàn)場實際4道，直接會影響混凝土觀感，應(yīng)嚴格按方案執(zhí)行。）建議：成立方案審核小組，引進答辯制，此過程是參與方互動，溝通的過程，同時也是我們及監(jiān)理單位提出要求的過程。5.4

、交底（內(nèi)業(yè)交底、現(xiàn)場交底、樣板交底）：現(xiàn)場示范交底：因傳統(tǒng)的書面交底工人不易理解問題，無法很好貫徹，應(yīng)要求施工單位在監(jiān)理、甲方見證下，組織熟練工人進行現(xiàn)場操作示范交底,明確操作要點，講解注意事項，類似手把手教，能有效避免管理人員多次重復(fù)在現(xiàn)場糾正工人錯誤，提高了管理效率。5.5、實行樣板引路制：（工序樣板、工班樣板、樣板間）每個工序開始前，先施工樣板，驗收合格后再組織工班進場；每個工班進場后在現(xiàn)場做實物樣板，驗收合格后該工班才能大面積施工。條件成熟時進行樣板間施工，可以分階段實施，（該項工作易早不易遲）上述樣板的作用：工序樣板：明確工藝、標準；工班樣板：考察班組能力；樣板間：選用材料是否合適、插座、孔洞埋設(shè)、預(yù)留是否合適，設(shè)計是否存在沖突等(如：1號項目即出現(xiàn)灶臺同燃氣設(shè)施位置沖突，造成簽證)，是產(chǎn)品質(zhì)量整體把關(guān)。對樣板的理解：本人一度認為現(xiàn)場實物無法達到樣板水平，樣板只是做給人看的；現(xiàn)在認為，現(xiàn)場大多工作還是能達到樣板水平，樣板的組織應(yīng)按能真正指導(dǎo)施工的思想去實施，否則失去意義。樣板間的驗收：應(yīng)提前制定驗收內(nèi)容清單，并組織齊全各部門人員：設(shè)計、營銷、工程、有條件物業(yè)、監(jiān)理、施工。設(shè)計選材是否合適、設(shè)計不同專業(yè)有沒有戶型沖突、工程插座、空調(diào)孔洞定位是否準確、美觀、收口是否規(guī)范、物業(yè)使用功能是否受影響（地漏）、營銷從業(yè)主角度提出意見；對樣板驗收有時存在問題：重視不夠，人員不齊，走過場；似乎大家更熱衷于天天跟到工人后面，不斷反復(fù)強調(diào)同樣的問題；我們往往習(xí)慣怪工人水平不夠，其實的確有部分工人的確水平不夠，但有部分工人是對標準不清楚，因為他們好壞都做過，他們通常根據(jù)施工單位給他們的單價來做相應(yīng)的產(chǎn)品（也就是一分錢一分貨的概念）。（在工地碰到一個工人，交談中得知他在萬科做過，問萬科也這樣做嗎？他說不，我進萬科工地就知道要做到什么標準才能交差！我覺這名工人進場后有兩方面需要明確：一是：標準，二是：單價是否合理，在林里橋有抹灰工班認為我們的標準，施工單位的單價做不到，有退場的，有同施工單位調(diào)整價格的）。樣板驗收后的后序工作，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位組織相關(guān)人員交底，貫徹到位，形成標準間按樣板做即可的程度。5.6、原材料的控制：思路：將管理重心前移、范圍外移，重點跟進原材料、設(shè)備、半成品的抽檢和現(xiàn)場見證取樣，注重取樣的規(guī)范性、代表性。（舉例鋼筋原材料取樣，焊接件取樣）對不合格材料及時退場處理，林里橋項目先后3次材料退場。如：砂對抹灰質(zhì)量至關(guān)重要，目前南寧市本地砂含泥量高，用于抹灰無法保證質(zhì)量，必須要求用欽州砂、梧州砂，當(dāng)然單價相差一倍多；（對原材料控制的理解：有些是大環(huán)境，市場上都在使用不合格，我們難以控制，但大多我們是可以控制。）注意裝修材料，受制于專業(yè)知識，比較難判斷好壞，需要加強了解相關(guān)知識。如：鋁合金配件對使用非常重要，如果只關(guān)注鋁合金品牌質(zhì)量，忽略配件把關(guān)，會對后期使用帶來隱患。5.7、驗收細則：目前正在制定各工序驗收細則，用于項目部驗收指導(dǎo)文件：包括驗收節(jié)點或稱質(zhì)量控制點（如明確規(guī)定：砌磚前先要進行軸線、拉結(jié)筋驗收，合格后才能開始砌磚）、驗收內(nèi)容、驗收標準及以往出現(xiàn)問題等內(nèi)容（現(xiàn)在只有文字，后期計劃加入圖片）。質(zhì)量控制點：是規(guī)范沒有明確規(guī)定驗收批次，突破檢驗批界限，根據(jù)我們自身要求制定的控制環(huán)節(jié)。如：抹灰工程按抹灰面積或樓層來劃分檢驗批，每批驗收的內(nèi)容含：主控項目：1、基層表面情況;2材料品種性能3、操作要求;4、抹灰層與基層的結(jié)合情況；一般項目：1、表面及細部質(zhì)量;2、抹灰厚度及分格縫;3、表面平整度及垂直度；試想？抹灰基層處理對其質(zhì)量很關(guān)鍵，如果沒設(shè)置基層驗收控制節(jié)點，我們的基層如何驗收？只能靠我們巡檢，但能每處都巡檢到嗎？不可能！如我們設(shè)置基層驗收控制節(jié)點，要求施工單位，先進行基層驗收，合格才能抹灰，有效使施工質(zhì)量處于受控狀態(tài)。如：林里橋出現(xiàn)因基層拉毛不到位引起的抹灰開裂。（插入抹灰驗收細則及抹灰照片）5.8、通病的防治：首先：重點審查采取措施的有效性，設(shè)置各環(huán)節(jié)的控制點、經(jīng)驗的總結(jié)。其次：更看重有些部位設(shè)計進行特殊處理，如針對外墻窗臺下易開裂的問題，在窗臺下采用C20鋼筋混凝土現(xiàn)澆帶。思路：有些通病需要設(shè)計完善。上述措施側(cè)重于前期預(yù)控，下面?zhèn)戎厥轮斜O(jiān)控。5.9、強調(diào)前期管控力度：側(cè)重各工序開始階段的跟蹤檢查力度，直到工序進入穩(wěn)定施工階段（現(xiàn)場問題應(yīng)第一時間發(fā)現(xiàn)，不能等大面積不合格后才發(fā)現(xiàn)，否則對采取措施帶來一定難度），水平不夠的工班，必須要求總包及時清退。如：林里橋項目兩家總包都出現(xiàn)抹灰工班施工質(zhì)量達不到要求，予以清退。5.10、過程采取多種管控措施相結(jié)合的方式，保證質(zhì)量得到有效控制。采取措施有：返工、罰款、不計量結(jié)算及邀請質(zhì)監(jiān)部門監(jiān)督等，采取措施時強調(diào)有效性。如：6#樓第31、32層外墻基底未經(jīng)驗收就私自進行抹灰。我司發(fā)現(xiàn)后，發(fā)文明確上述2層外墻抹灰工程量結(jié)算時予以扣除，使得上述行為在后期施工中得到及時有效制止，如單依據(jù)合同就該事項進行處罰1000元，力度不夠。（為什么采取此措施呢？因為此類問題已是第二次發(fā)生，第一次鋼筋未驗收，即進行混凝土澆筑，當(dāng)時要求第三方檢測合格后，進行了工程款撥付。）5.11、把關(guān)環(huán)節(jié)（不僅僅指質(zhì)量方面）：如果對現(xiàn)場存在問題只強調(diào)說，沒有嚴格把關(guān)環(huán)節(jié)，等于浪費口舌。首先，因日常把關(guān)都由監(jiān)理來進行（我們監(jiān)督），每道工序監(jiān)理簽字即可進行下步施工，如果監(jiān)理把關(guān)不到位，直接會造成我們的要求大打折扣，此時必須規(guī)范監(jiān)理檢驗行為，實行動態(tài)控制和定期考核，并采取相應(yīng)的有效措施（如：不按圖驗收，首次可以說水平不夠，但重復(fù)出現(xiàn)就是責(zé)任心的問題，就要提出警告或不給監(jiān)理費、處罰人員）。其次，需掌握有效方法，現(xiàn)場人員有時給我訴苦衷，人員少幸苦，這的確是客觀事實。但細想，我們每天去現(xiàn)場解決那些問題？是否存在重復(fù)糾正工人的錯誤現(xiàn)象？處理方式：發(fā)現(xiàn)一處問題，自己當(dāng)場要求改一處，但自己一轉(zhuǎn)身如何操作就不得而知，下次還會如此重復(fù)，這樣效率較低，效果不好。我覺我們的角色應(yīng)該系統(tǒng)性的解決問題，并且靠以點帶面來控制。6）、售樓工程質(zhì)量專項策劃售樓工程存在工期要求緊、質(zhì)量要求高的特點，往往需通過采取技術(shù)加強措施，打破傳統(tǒng)的施工工序約束，達到要求的質(zhì)量標準，保證預(yù)定的售樓目標順利實現(xiàn)。一般措施有：6.1、為壓縮墻體砌筑時間，墻體砌筑一次成活。加強措施為墻面滿掛鋼絲網(wǎng)；6.2、如樣板房設(shè)在首層，首層樓板直接做成結(jié)構(gòu)板；6.3、在成本超支處于可接受的范圍內(nèi)，室外關(guān)鍵部位基層采用石粉或砂回填；6.4、關(guān)鍵部位提高混凝土標號。三、安全文明管理1、建立完善了三級體系：建立了項目公司、監(jiān)理、施工單位的三級質(zhì)量管理體系，明確各級責(zé)任和分工（控制思路同質(zhì)量，不再說明）。2、明確做法標準：當(dāng)?shù)貙Π踩拿魇┕げ糠肿龇]有明確規(guī)定，項目部、監(jiān)理、施工單位對具體做法理解不同，造成現(xiàn)場做法隨意性較大。節(jié)后同施工單位和監(jiān)理單位就安全文明施工統(tǒng)一了做法標準，并予以實施，現(xiàn)場有一定改觀。（插入XX安全文明圖片）3.重要部位、關(guān)鍵施工的安全技術(shù)把關(guān)特殊和危險性較大的工程必須單獨編制安全施工方案或安全技術(shù)措施，并且有設(shè)計依據(jù)、有計算、有詳圖。如：塔吊加固、爬升架連接4、安全管控措施：1）、經(jīng)濟措施：目前采取經(jīng)濟措施主要依據(jù)雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同條款進行處罰，后期建議結(jié)合招投標活動及地產(chǎn)公司制定《建筑工程安全生產(chǎn)、文明施工費使用管理實施細則》控制該項費用的?？顚Ｓ玫囊?，在招標文件及合同中明確標準做法，并分項報價，便于后期管理。：如中標單位未按要求施工，則扣減相應(yīng)費用，同時約定費用的扣減不免除責(zé)任單位的義務(wù)。2）、針對施工單位安全整改不積極、存在僥幸心理的現(xiàn)象，正在摸索將安全驗收同質(zhì)量驗收掛鉤，安全問題整改未落實到位、安全驗收不通過，不得進行質(zhì)量驗收。（采取此措施時需根據(jù)項目具體情況定：首先，進度壓力在施工單位方面；其次，我們是否有加快進度需要，如我們本身進度要求較快，采取此措施反而會使我們被動。）5、安全檢查及活動：項目部組織有月檢、周檢，開展的活動有：進行隱患排查、制定應(yīng)急預(yù)案，并組織演練、同時結(jié)合上級公司要求及時開展相應(yīng)活動。6、售樓工程安全策劃1）、現(xiàn)場具備對外開放條件時，凡是客戶可涉足的范圍一般不應(yīng)與施工作業(yè)立體交叉，否則應(yīng)有對應(yīng)的安全防范措施。比如，施工塔吊不應(yīng)朝向售樓景觀區(qū)域擺臂，如遇主體腳手架搭設(shè)或拆架時，應(yīng)有專職安全人員巡視警戒并設(shè)置安全隔離帶；2）、樣板房上一層應(yīng)設(shè)置安全防護蓬并遮擋上部施工泥水與墜物，對客戶造成傷害或污染樣板房外墻立面效果；3）、嚴格控制施工大門，售樓開放區(qū)域必須實現(xiàn)全封閉，保證看樓客戶不得隨意進出施工場地，避免產(chǎn)生墜物打擊、跌落、物品丟失、亂拍照等不必要的問題；4）、售樓開放所涉及的樣板房、售樓處、園林綠化景觀、停車場等區(qū)域，應(yīng)在開放前進行安全專項檢查。例如水景有無兒童跌落的安全隱患，陽臺或樓梯間欄桿安全距離是否滿足技術(shù)要求等。四、進度管控情況1、項目計劃體系:項目開發(fā)總進度計劃、項目施工進度計劃、階段性進度計劃（內(nèi)容根據(jù)具體項目定）理解：計劃是對設(shè)計出圖、招投標、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時間安排等方面進行整體策劃，是設(shè)計、合約、銷售、工程等部門進行提前溝通過程。1）、項目開發(fā)總進度計劃：設(shè)計勘察、設(shè)計、報建、施工、驗收、移交等方面，明確項目開工、結(jié)構(gòu)±0.00、達到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外架拆除、道路市政景觀工程、驗收、竣工備案、項目交付等節(jié)點2）、項目施工進度計劃：明確各分部分項工程控制節(jié)點及勞動力、機械、材料配備及進場計劃。3）、階段性進度計劃：出圖、甲供材料（設(shè)備）采購供貨進度計劃、獨立分包單位進場計劃、招投標計劃、材料定板計劃、分部工程驗收計劃。2、開發(fā)進度計劃編制應(yīng)關(guān)注的事項：1）、理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務(wù)一個項目的各個分部分項工程千頭萬緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯綜復(fù)雜，其中關(guān)鍵線路直接影響著進度總目標的能否按時實現(xiàn)，故編排進度計劃時要對關(guān)鍵任務(wù)的工期進行重點控制。注意：關(guān)鍵工序會隨著時間、條件的變化，出現(xiàn)調(diào)整，需及時分清關(guān)鍵工序，并跟進。2）、工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰在工程施工過程中，各分部分項工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，施工順序需精心策劃，使各分部分項工程在總工期的約束下無縫搭接、穿插施工。強調(diào)：工序的無縫搭接對工程進度尤其重要。如：中海要求無縫搭接，即規(guī)定開始時間，也規(guī)定結(jié)束時間；同時，規(guī)定各配套的進場時間和進場應(yīng)具備條件：階段進度控制要求結(jié)構(gòu)施工自接收工作面后起起算，從樁基基場地移交之之日算起，115天內(nèi)完成成地下室底板板澆筑，300天內(nèi)完成地地下室頂板砼砼澆筑，自開開工期1000天內(nèi)完成所所有地下室頂頂板封閉，990天內(nèi)達到到預(yù)售條件（結(jié)結(jié)構(gòu)十層），195天完成所有結(jié)構(gòu)封頂，結(jié)構(gòu)封頂后30天內(nèi)完成屋面構(gòu)架。粗裝修施工結(jié)構(gòu)施工至8層時時，必須開始始粗裝修施工工，開始砌筑筑，結(jié)構(gòu)封頂頂后一個月內(nèi)內(nèi)完成全部砌砌筑施工；在砌筑至8層時開開始內(nèi)抹灰，其中砌筑樓層完成兩層頂磚時開始二次配管及抹灰工作，；衛(wèi)生間包管墻砌體與同層砌體同時進行；衛(wèi)生間抹灰、防水保護層施工與同層抹灰施工同步進行，結(jié)構(gòu)封頂后兩個月內(nèi)完成全部內(nèi)抹灰施工；外墻施工在砌體自自下而上完成成17層后開始始施工；外架每拆除7層移移交精裝修（具體間隔層數(shù)以懸挑架之間層數(shù)為準）。精裝修施工要求17層結(jié)構(gòu)完完成后或主體體封頂后600天內(nèi)完成室室內(nèi)全部砌筑筑、抹灰、衛(wèi)衛(wèi)生間防水找找平及保護層層、室內(nèi)地坪坪刨除浮漿及及清理、窗邊邊收口、樓梯梯間地坪及踏踏步，向精裝裝修移交工作作面。地下室工程地庫封頂后60天天內(nèi)完成砌筑筑抹灰及天花花施工，移交交地庫安裝工工作面。室外工程2013年12月月20日前完成地下下室頂板防水水保護層施工工；20144年6月1日前完成園建建結(jié)構(gòu)配合施施工并移交景景觀單位園建建施工作業(yè)面面。外架、施工電梯、塔塔吊拆除計劃劃進場后第220天天開始17層以下的的外架拆除，第第250天完成成17層以下的的外架拆除；；第255天開始始拆除17層以上外外架，第2885天外架全全部拆除；第第295天開始始拆除施工電電梯，第3005天拆除完完成；塔吊拆拆除在施工電電梯拆除完成成后10日內(nèi)完成成（屋面風(fēng)機機屋面裝修工工程等大型設(shè)設(shè)備吊裝在外外架拆除前完完成）。其他結(jié)構(gòu)封頂后45天天內(nèi)完成電梯梯機房、井道道清理、電梯梯底坑堵漏，移移交電梯安裝裝工作面。在結(jié)構(gòu)施工至5層層時開始安裝裝人貨梯，同同時，承包人人應(yīng)提前考慮慮施工電梯驗驗收、主體驗驗收周期，若若因人貨梯不不能按時安裝裝并投入使用用，影響砌筑筑、抹灰施工工，則發(fā)包人人將對承包人人進行處罰3）、配套保障計劃：制定計劃后，應(yīng)專項制定其保障計劃，如：出圖、甲供材料（設(shè)備）采購供貨、施工樣板的時間。4）、進度計劃要切實可行，留有余地，符合實際、松緊適度4.1）、項目工程目標計劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季（南寧2013年全年雨天94天、7-9月份34天）、政府主管部門政策變化（南寧市今年10月份體操世錦賽，南寧每年兩會一節(jié)最少影響一周）；4.2）、合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：樁基礎(chǔ)靜載檢測時間，需考慮混凝土齡期；4.3）基礎(chǔ)、地質(zhì)情況復(fù)雜程度：如1號項目，開始設(shè)計樁基礎(chǔ)為沖孔樁，直徑800mm，2000多條，但進場施工后，施工1條樁需要15天左右，進度相當(dāng)慢；后要求設(shè)計院將樁直徑修改為1200mm，1500多條，施工1條樁需要7天左右，大大加快了進度；建議：在樁基礎(chǔ)選型時組織各方面專家從成本、工期角度進行論證，因市場上有的樁型幾天打1天，有的一天打幾條，差別相當(dāng)大，應(yīng)根據(jù)項目實際情況慎重做出選擇。還有溶洞地區(qū)，地質(zhì)條件復(fù)雜，施工樁基礎(chǔ)時間存在極大的不確定性，且后期的檢測不同于常規(guī)地方檢測，需要較長時間；5)、設(shè)計變更的管理：有時設(shè)計變更甚至達上百份，會極大的影響項目進度，應(yīng)加強管理。3、進度計劃執(zhí)行的動態(tài)跟進1）、動態(tài)檢查：項目部原則每月25日進行進度對比，如出現(xiàn)滯后，則要求除同施工單位相關(guān)人員了解情況，還必須深入一線同工班甚至工人進行溝通交流、觀察、核實情況，并進行綜合分析，找對原因(人員、單價、資金撥付、材料供應(yīng)、機械配套、工人素質(zhì))，針對影響進度的原因采取措施，并跟進效果。如：1號項目電梯工班安裝進度滯后，開始并沒意識到是工班能力的問題，針對安裝進度較慢情況，同施工單位開會商定20天完成，但實際20天后，還有大量工作未完成，再次組織開會施工單位說還需要20天，覺問題沒那么簡單，采取每天定計劃，每天跟進情況，連續(xù)3天觀察，其所用工人不具備安裝電梯水平，且?guī)О嗄芰Σ蛔?，遂做出更換，滿足進度要求。教訓(xùn)：第一次開會后沒將任務(wù)分解到天，及時跟進做出預(yù)判，造成耽誤時間過長，制定計劃后應(yīng)進行合理分解，并及時做出預(yù)判，并采取措施；對于工期較緊項目要求每天跟進進展情況，如目前回遷5號樓施工情況，要求每天記錄三方簽字，并拍照留底，提供進度滯后是施工單位原因造成的有力證據(jù)，有效給施工單位施加壓力。2）、預(yù)警機制：工程進展中，要求根據(jù)現(xiàn)場的實際資源配置情況對各項工作進度進行合理預(yù)測，對可能造成延誤的工作提出預(yù)警，不能到節(jié)點才判斷延誤與否，延誤采取措施時機。3）、工作預(yù)案：在某項工作出現(xiàn)預(yù)警后，及時啟動預(yù)案，除采取常規(guī)的加班加點外。本人認為工序調(diào)整最有效，而且有很多值得去研究：如總包砌磚進度滯后，影響外墻裝修時間，可以適時強制其先施工外圍砌體，保障外墻裝修仍按原計劃進行；還有制定備選方案，如采用臨水臨電代替永久水電進行電梯、消防調(diào)試、驗收，盡管會多投入一點成本，但總工期有保障，綜合效益可觀。4、進度計劃的管控措施1）、節(jié)點控制：在簽訂合同時明確各個控制節(jié)點，如未按照約定時間完成各項工程中間進度節(jié)點，采取暫扣罰金，如施工單位采取切實有效措施在約定時間內(nèi)趕上進度，可不處罰金。思路：①、過程中進行控制，②將進度壓力能及時有效向責(zé)任單位進行傳遞。建議：在合同中明確，支付進度款是必須附《進度控制節(jié)點時間確認表》（格式見下表），對進度滯后及時做出處罰，及時給予施工單位壓力，同時緩解項目的壓力，具有可操作性。進度控制點時間確認表工程名稱：編號：致：（建設(shè)設(shè)單位和監(jiān)理理單位）我方于年月日完成成了工程程進度控制點點的施工且通通過驗收。合合同規(guī)定該進進度控制點完完成時間為年月日，按按時/提前（滯后后）天，按按合同應(yīng)獎（罰罰）元，請予以以確認。附：1、工程驗收收證明資料承包單位（章）項目經(jīng)理日期監(jiān)理單位審查意見見：專業(yè)監(jiān)理工程師總總監(jiān)/總監(jiān)代表日期工程部審查意見：：專業(yè)工程師工工程部經(jīng)理日期本表一式三份，建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承包單位各一份。2）、總分包施工協(xié)調(diào)：①各工序無縫搭接，如林里橋項目要求：主體結(jié)構(gòu)施工至12層要求人貨梯安裝到位，開始砌體施工；在主體結(jié)構(gòu)封頂后2個月施工完成；②在總包合同中，明確總包對分包的協(xié)調(diào)配合責(zé)任及雙方的工作范圍及工作界面進行明確劃分，項目部注重協(xié)調(diào)配合界面施工，以便各項工作能全面展開，如要求總包優(yōu)先施工機房、管井、分包線路走廊等，為各分包的進場創(chuàng)造條件；調(diào)試驗收條件同步完善，如消防調(diào)試及驗收需要電梯聯(lián)動、強弱電等管洞封同步完成。5、進度計劃的調(diào)整：在實施過程中，經(jīng)常會因為各種原因，實際進度同計劃不一致，原進度計劃已不具備控制依據(jù)，需按實際情況，在總工期目標不變的原則下對進度計劃進行調(diào)整，并對各項資源進行進行相應(yīng)調(diào)配，確保各項工作能得到有效控制。進度理解：在實施中，計劃會多次出現(xiàn)調(diào)整，有時覺其沒有操作性，沒必要紙上談兵。但個人覺得，無論何時都應(yīng)有能做為控制依據(jù)的計劃，不能因為多次調(diào)整就懷疑其作用，總體計劃性可操作性不強，不是不合理，是各項施工條件未按計劃實施，發(fā)生變化，應(yīng)分析原因，采取針對性措施；如：有時只關(guān)注大面積施工，沒關(guān)注各單位工作界面的施工只關(guān)注各單位的進場時間，沒關(guān)注起大面積施工條件，應(yīng)重新安排各分包界面的施工計劃，并跟進實施情況。6、售樓區(qū)的進度策劃1）、售樓區(qū)的設(shè)置應(yīng)滿足售樓區(qū)搶工進度計劃的要求如：萬達的售樓部沒有地下室，感覺就是在進行搭設(shè)。2）、樣板房盡量設(shè)計在第一個標準層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進行樣板房裝修創(chuàng)造條件3）、再如若項目的售樓區(qū)和幼兒園等配套設(shè)施不同區(qū)，但由于幼兒園等社區(qū)配套設(shè)施在售樓區(qū)辦理預(yù)售時就需要結(jié)構(gòu)封頂并簽署《社區(qū)公共配套設(shè)施移交協(xié)議》，故在售樓區(qū)進度計劃的編制時需要同時考慮幼兒園的設(shè)計、報建及施工進度計劃。7、竣工驗收安排：1號項目在竣工安排中出現(xiàn)疏忽