SUB:經(jīng)濟(jì)評價對比分析報(bào)告密級：絕密機(jī)密普通TO：**緊迫：緊急普通CC:**編號：成本控制部（2006）第號FROM:成本控制部擬稿：DATE：2007年3月22日核稿：****城市花園經(jīng)濟(jì)評價預(yù)測面積和拍地2個階段的對比分析按照成本控制部工作計(jì)劃安排，我部根據(jù)****項(xiàng)目預(yù)測面積重新作了經(jīng)濟(jì)分析，并與拿地時的決策階段進(jìn)行了對比分析?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：總體情況：項(xiàng)目利潤目標(biāo)調(diào)整為6500萬。原測算利潤為0.21億。根據(jù)面積變化，現(xiàn)銷售收入由原來的3.78億增加到目前的4.49億，增加0.71億。開發(fā)費(fèi)用由原來的3.56億增加到目前的3.84億，增加0.27億。以上收支增加抵消后，在原利潤基礎(chǔ)上能增加利潤0.71億--0.27億=0.44億。故目前****的利潤目標(biāo)值為0.21億+0.44億=0.65億元。如下圖：銷售收入變化情況：銷售收入目標(biāo)調(diào)整為44949萬元。拿地時銷售收入定為3.78億元，單價及面積如下表所示：序號用途建筑面積單價合價1其中：商業(yè)部份240070001680萬元2其中：住宅部份129000280036120萬元銷售收入合計(jì)131400287737800萬元由于公司實(shí)際銷售定價及預(yù)測面積的影響，目前發(fā)生變化如下：序號用途建筑面積單價合價1商鋪476065003094萬元2住宅1期34639309710728萬元住宅2期39091326212751萬元住宅3期55684330018376萬元元銷售收入合元通過數(shù)學(xué)的計(jì)算方法，可以得知銷售收入的變化源于兩個：一個是定價的變化，它導(dǎo)致銷售收入增加5481萬元，第二個是銷售面積的變化，它導(dǎo)致銷售收入增加1668萬元。4、結(jié)論：拍地時的銷售定價幾乎起了決定性作用，故慎重定價是需重點(diǎn)把握的。開發(fā)成本變化情況：開發(fā)成本目標(biāo)調(diào)整為38451萬元。成本共增加2782萬元，各成本在其中的比例如下：細(xì)表如下：單位：萬元兩階段建安成本經(jīng)營稅金銷售費(fèi)用管理費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)所得稅其余合計(jì)原來拿地階段183991616756625491567面積預(yù)測階段196621938989995757674增加成本12643222333702661072202782比例45%12%8%13%10%4%8%100%以上變化的原因普遍是由于銷售實(shí)際售價及建筑面積的變化導(dǎo)致的。重點(diǎn)說明：建筑安裝工程費(fèi)增加1264萬元，單位造價增加15元，主要是地下室面積增加3495平方米，拉動單位造價增加所致。結(jié)論：在本次的經(jīng)濟(jì)評價中，單方建安成本變化不大，可見成本方面的測算是較科學(xué)的，日后我部將會在實(shí)踐中不斷地摸索，力求更準(zhǔn)確。關(guān)于利潤增長的問題思考。面積問題的思考根據(jù)此次面積調(diào)整，總建筑面積從140252平方米增加到148204平方米，共增加7952平方米。增加的建筑面積的65%是屬于不可售面積（8852平方米增加到14030平方米，共增加5178平方米），增加的不可售面積有67%是屬于建安造價偏高的地下室（從8000平方米增加到11495平方米，共增加3495平方米）理論上，如果銷售價格沒有變化，經(jīng)測算，銷售收入將增加1768萬元，成本將增加1578萬元。整個利潤水平將增長190萬元?？梢姡N售價格的改變徹底拉動了利潤，現(xiàn)已達(dá)到6500萬元的目標(biāo)值。帶來的問題是：原地下室面積8000平方米是如何制定的，架空層的面積是如何增加的？如果增加的可售部分中商業(yè)不占85%的話，利潤到何時便會降至零點(diǎn)？是否有決策時的配套測算工作在進(jìn)行？售價問題的思考從上面數(shù)據(jù)中已知，商業(yè)部分從2400調(diào)整到了4760平方米，售價從7000調(diào)整到6500元/平方米。住宅部分從129000調(diào)整到了129414平方米，售價從2800調(diào)整到3234元/平方米。商業(yè)部分，如果刨開降價的因素，從面積增長來看增加收入1652萬元，由于降價導(dǎo)致在1652的基礎(chǔ)上減少238萬元，最終商業(yè)部分增加的收入為1414萬元。住宅部分，如果刨開漲價的因素，從面積增長來看增加收入116萬元，由于降價導(dǎo)致在116的基礎(chǔ)上再增加5619萬元，最終住宅部分增加的收入為5735萬元。因此銷售收入共增加了1414+5735=7149萬元。7149萬中有5481萬是價格的因素，占有77%的影響比例。帶來的問題是：當(dāng)初的價格制定出現(xiàn)了什么問題？以后應(yīng)該如何避免這些問題？附表在后以便參閱表一：主要指標(biāo)變化前后對比表表二：經(jīng)濟(jì)分析前后對比表主要指標(biāo)拿地時經(jīng)濟(jì)評價指指標(biāo)預(yù)測面積階段指標(biāo)標(biāo)增減變化住宅面積（可售）129000㎡129414㎡+414㎡商業(yè)面積（可售）2400㎡4760㎡+2360㎡不可售面積8852㎡14030㎡+5178㎡總建筑面積140252㎡148204㎡+7952㎡銷售收入37800萬元44949萬元+7149萬元開發(fā)費(fèi)用35669萬元38451萬元+2782萬元單位造價成本2543元/㎡2594元/㎡+51元/㎡稅后利潤2130萬6498萬+4367萬元表一：主要指標(biāo)變化一覽表二：經(jīng)濟(jì)分析對比表拿地階段經(jīng)濟(jì)評價價面積預(yù)測階段經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價序號項(xiàng)目工程量單價合價序號項(xiàng)目工程量單價合價一銷售收入131400M22877元/M237800萬元一銷售收入134174M23350元/M244949萬元1商業(yè)部份建筑面積積：2400700016801商鋪4760650030942住宅部份建筑面積積：1290002800361202住宅129414330040765二開發(fā)費(fèi)用140252M22543元/M235669萬元二開發(fā)費(fèi)用148204M22594元/M238451萬元1土地49.59畝180萬元/畝8930萬元1土地費(fèi)49.59畝180萬元/畝8930萬元2前期工程費(fèi)140252M240元/M2561萬元2前期工程費(fèi)148204M240元/M2593萬元3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)140252M235元/M2491萬元3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)148204M251元/M2757萬元4建筑安裝工程費(fèi)140252M21312元/M218399萬元4建筑安裝工程費(fèi)148204M21327元/M219662萬元5銷售費(fèi)用37800萬元2.0%756萬元5銷售費(fèi)用44949萬元2.2%989萬元6開發(fā)期稅費(fèi)140252M2140元/M21964萬元6開發(fā)期稅費(fèi)148204M2140元/M22075萬元7其他費(fèi)用140252M210元/M2140萬元7其他費(fèi)用148204M210元/M2148萬元8管理費(fèi)31240萬元2.0%625萬元8管理費(fèi)33154萬元3.0%995萬元9財(cái)務(wù)費(fèi)6251萬元6.825%427萬元9財(cái)務(wù)費(fèi)6251萬元6.922%433萬元10經(jīng)營稅金及附加37800萬元4.3%1616萬元10經(jīng)營稅金及附加44949萬元4.3%1938萬元11維修基金131400M239元/M2506萬元11維修基金134174M239元/M2517萬元12不可預(yù)計(jì)費(fèi)34413萬元2.0%688萬元12不可預(yù)計(jì)費(fèi)3703