第十二章房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是整個國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的組成部分，既是確保房地產(chǎn)行業(yè)健康運行，又是促使其與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的基本保證。本章首先闡明了對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的必要性和目標；其次，論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的主要政策手段；最后，就建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系進行分析研究。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必然性和目標一、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，是指政府通過經(jīng)濟的、法律的、并輔之以計劃的、行政的政策手段和市場機制，對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟運行進行的宏觀調(diào)節(jié)和控制。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的根本目的，是為了確保房地產(chǎn)業(yè)健康運行，并與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。具體來說，對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下幾方面。1、房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要宏觀調(diào)控是政府的基本職能之一，它是社會主義市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求，我國的社會主義市場經(jīng)濟是社會主義國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟。以市場配置資源為基礎，相對于計劃經(jīng)濟體制來說有利于提高社會資源配置效率；但同時必須看到市場配置資源也存在著自發(fā)性、滯后性、盲目性和分化性等問題和缺陷，容易造成大起大落等不穩(wěn)定狀態(tài)，也可能帶來資源的浪費。為了克服市場經(jīng)濟的弱點，保證國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府必須對市場經(jīng)濟的運行實施宏觀調(diào)節(jié)與控制，以達到社會資源配置最優(yōu)化的目的。房地產(chǎn)經(jīng)濟是整個國民經(jīng)濟的重要組成部分，是市場經(jīng)濟中的一個子系統(tǒng)。按照社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，既要充分發(fā)揮市場機制對房地產(chǎn)資源配置的基礎性作用，同時又要發(fā)揮政府的貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策和計劃機制的協(xié)調(diào)作用，真正使房地產(chǎn)資源配置達到高效率。房地產(chǎn)行業(yè)消耗資源較多，特別是土地和房屋是重要的社會資源，作為房屋等建筑物基礎的土地是一種稀缺資源，不可再生，土地資源的合理配置是關系到整個國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題。所以，世界各國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控和干預相對較強。我國90年代初，房地產(chǎn)業(yè)一度出現(xiàn)發(fā)展過熱的問題，主要原因在于對房地產(chǎn)的源頭——土地供應控制不力所造成的。事實證明，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是十分必要的。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所必需同其它產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有一系列特點：一是房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，位置固定不能移動，一旦形成建筑物就難以調(diào)整，所以必須由政府出面進行合理規(guī)劃和控制；二是房地產(chǎn)投資具有投資量大、周期長的特點，從投入到產(chǎn)出一般要二、三年時間，投資決策正確與否，要經(jīng)受較長時間的考驗，所以，對房地產(chǎn)投資的調(diào)控顯得格外重要。三是房地產(chǎn)是價值量巨大、使用年限特別長的超耐用品，對整個社會總供給量和總需求量的平衡以及結(jié)構平衡關系極大。所以對房地產(chǎn)投資必須有效控制；四是房地產(chǎn)交易是一種產(chǎn)權交易，要依法通過產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓來完成，如產(chǎn)權的界定、分割、復合、重組、轉(zhuǎn)移都要靠法律來確認和保護，因而更需要用法律手段規(guī)范其運行。上述特點決定了政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控較之其它產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控更為必要。只有針對這些特點采取相應的對策措施，才能引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。我國的實踐證明了這一點。在80年代以前由于計劃經(jīng)濟體制排斥房地產(chǎn)的商品性，房地產(chǎn)業(yè)長期處于停滯狀態(tài)。90年代初市場化導向的改革，推動房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，1992、1993年房地產(chǎn)投資增長率分別達到117％和124.9％，超常發(fā)展使商品房供給大大超過市場有效需求，導致空置量急劇上升。1995年至1997年處于低迷狀態(tài)，1997年全國房地產(chǎn)投資出現(xiàn)－3.4％負增長，集中表現(xiàn)為階段性、結(jié)構性供給過剩。經(jīng)過調(diào)整后，1998、1999年又呈現(xiàn)上升趨勢。這種大起大落的波動，嚴重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常運行和發(fā)展。所以，只有針對房地產(chǎn)業(yè)的特點，加強宏觀調(diào)控，才能引導房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。3、房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是促進國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的客觀要求房地產(chǎn)業(yè)是先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，又是國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，同國民經(jīng)濟中的其它產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，直接影響相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對建筑業(yè)、建材業(yè)（如鋼鐵、水泥、森林、墻體材料、裝修材料等）甚至有決定性的作用。同時，住宅建設和消費的發(fā)展，還會帶動家電、家具和家用裝飾品及其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)業(yè)是拉動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的增加值已占國內(nèi)生產(chǎn)總值的7%左右。房地產(chǎn)投資已占社會固定資產(chǎn)投資的20%左右，有的大城市甚至已達30%以上。住宅消費已占家庭消費總支出的10%以上，對市場消費需求產(chǎn)生重要影響。正是由于這種重要地位和作用，決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接影響社會總供給與總需求的平衡和結(jié)構平衡，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展至關重要。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，就成為政府對整個國民經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。前述分析說明，房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，反映了經(jīng)濟規(guī)律的作用，必須體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的全過程，而決不是可有可無、時有時無的。社會上有一種“現(xiàn)在要宏觀調(diào)控了”的說法是不正確的。事實上，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控是自始至終必須堅持進行的，只不過宏觀調(diào)控的方向、力度和重點在不同時期有所區(qū)別而已。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的目標房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)相比既有共同性又有特殊性。因此對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，既要服從全社會的國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的總目標，從全局出發(fā)考慮，同時又要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)本身的特點和特殊要求，來設定房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的具體目標。（一）調(diào)節(jié)供求關系，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟總量的基本平衡這里所說的總量平衡，是指房地產(chǎn)的供給總量和需求總量的平衡，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的首要目標。從全社會的角度考察，房地產(chǎn)商品的社會總需求是指某一時期（一般為一年）內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的總量，包括投資性的生產(chǎn)用房需求和消費性的生活用房需求兩大方面。前者主要指廠房、商業(yè)用房、辦公用房等，后者主要指住宅和娛樂設施等。既包括國內(nèi)、地區(qū)內(nèi)需求，也包括地區(qū)外和外商的需求。房地產(chǎn)商品的社會供給則由多種所有制經(jīng)濟主體投資建造的各類房地產(chǎn)商品的總和。房地產(chǎn)供求總量平衡是一個動態(tài)概念，由于房地產(chǎn)市場的供給和需求是隨各種經(jīng)濟因素的變動而經(jīng)常發(fā)生變化的，因此供求的絕對平衡是罕見的、幾乎是不可能的，宏觀調(diào)控的目標也只能是求得房地產(chǎn)總供給和總需求的基本平衡。房地產(chǎn)經(jīng)濟的總量平衡具有極端重要性，只有當房地產(chǎn)總供給和總需求平衡時，才能保證房地產(chǎn)市場正常運行和健康發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，也才能保持房價基本穩(wěn)定。在實踐中要盡量避免嚴重供過于求和供不應求的情況發(fā)生，以免大起大落造成的損失。由于房地產(chǎn)供給和需求的特殊性，在實現(xiàn)供給和需求總量平衡時，要注意以下幾點：其一，房地產(chǎn)商品固定性的特點造成其供給和需求的地區(qū)性特別強，所以要重在一個地區(qū)或城市內(nèi)實現(xiàn)供求平衡。其二，房地產(chǎn)市場需求存在著潛在需求和有效需求的區(qū)分，潛在需求是指房屋消費的欲望，而有效需求則是指有支付能力的現(xiàn)實需求，房地產(chǎn)商品的供給總量不能以潛在需求為依據(jù)，而是必須與市場有效需求總量相平衡。其三，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為一個子系統(tǒng)，不僅要實現(xiàn)自身的供給和需求的平衡，而且要放在整個國民經(jīng)濟范圍中加以考察，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟總量與整個國民經(jīng)濟總量、特別是地區(qū)經(jīng)濟總量的關系，實現(xiàn)平衡發(fā)展。（二）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構，提高資源配置效率結(jié)構協(xié)調(diào)和結(jié)構優(yōu)化是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的重要目標。結(jié)構協(xié)調(diào)，主要是指與現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的合適的比例關系，協(xié)調(diào)發(fā)展；而結(jié)構優(yōu)化則是指結(jié)構的升級換代。產(chǎn)業(yè)結(jié)構最優(yōu)化主要包括兩方面內(nèi)容：一是從國民經(jīng)濟全局來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，同整個國民經(jīng)濟和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展相適應，既能帶動相關產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展，又與其它產(chǎn)業(yè)保持合適的比例，以保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)增加值在國民生產(chǎn)總值中所占比例偏低，有較大的增長空間，隨著經(jīng)濟發(fā)展其比重將逐步提高。二是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的供給結(jié)構要與市場需求結(jié)構相協(xié)調(diào)，生產(chǎn)用房與消費用房，包括廠房、商業(yè)用房、辦公樓，居民住宅、娛樂設施等各類用房，要符合市場需求的比例，一般來說住宅建設應占主體地位。而住宅的供給結(jié)構又必須與市場需求結(jié)構相適應，根據(jù)居民收入結(jié)構，合理安排高檔房、中檔房、中低檔房建設，以滿足不同層次的需求，實現(xiàn)結(jié)構基本合理。通過結(jié)構平衡和結(jié)構優(yōu)化，以達到充分合理利用房地產(chǎn)資源的目的，提高其資源配置效率。（三）房地產(chǎn)價格合理化，保持房價的基本穩(wěn)定房地產(chǎn)價格是價格體系中的基礎性價格，對于相關產(chǎn)品的價格具有重大影響，特別是住宅價格直接關系到居民的購房承受能力和居住水平。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的合理化，保持房價的基本穩(wěn)定，也是對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的重要目標之一。所謂房價的基本穩(wěn)定并不是說房價固定不變，而是指房價的漲幅保持在一個合理的界限內(nèi)，避免商品房價格暴漲暴跌。從世界各國的經(jīng)驗來看，在經(jīng)濟起飛階段，由于土地等稀缺資源價格的上漲和市場需求拉動等因素的作用，房地產(chǎn)價格必然呈現(xiàn)出一種上升趨勢，關鍵在于控制房價上漲的幅度。一般規(guī)律是房價上漲的幅度要小于居民可支配收入增長的幅度，并與房屋升值的幅度相協(xié)調(diào)。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價格是由市場機制調(diào)節(jié)的，但政府也可以運用經(jīng)濟、法律等手段，運用市場機制，在一定程度上控制房價。一是通過控制土地價格和合理稅收政策，影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，促進房地產(chǎn)價值構成合理化；二是通過信貸政策和財政政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給和需求，促使供求平衡，從而實現(xiàn)房價基本穩(wěn)定；三是通過法律法規(guī)和工商行政管理等手段，規(guī)范房地產(chǎn)市場價格秩序，制止亂漲價、價格欺詐等違法行為，使房價納入法制化軌道。在房價問題上，要把市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控有機地結(jié)合起來，實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定。（四）確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，更好地滿足生產(chǎn)建設和居民生活消費的需要這是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的最終目標。所謂持續(xù)發(fā)展，就是指房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展，不僅要考慮當前的發(fā)展，而且要為今后的長期發(fā)展創(chuàng)造必要的條件，決不能片面追求當前的發(fā)展，而損害今后的發(fā)展。所謂穩(wěn)定發(fā)展，就是要保持適當?shù)脑鲩L速度，避免忽高忽低、大起大落的波動。所謂健康發(fā)展，就是按比例的協(xié)調(diào)發(fā)展，既有正常的發(fā)展速度，又有比例關系的相對平衡，取得較好的經(jīng)濟效益。對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的最終目的是，通過房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，一方面滿足生產(chǎn)建設各方面的需求，促進國民經(jīng)濟增長；另一方面滿足居民住房消費的需求，保證居民居住水平不斷提高。從總體上說，房地產(chǎn)經(jīng)濟的總量平衡和結(jié)構平均是互相制約、互相促進的。總量平衡是結(jié)構平衡的前提和基礎，總量平衡了，結(jié)構平衡就較易實現(xiàn)；而結(jié)構平衡則是總量平衡的重要保證，結(jié)構平衡可以促進總量平衡。如果結(jié)構不平衡，也會引起供給總量和需求總量失衡。所以，要把房地產(chǎn)經(jīng)濟的總量平衡和結(jié)構平衡結(jié)合起來考慮，才能順利達到宏觀調(diào)控的目標。三、國民經(jīng)濟調(diào)控與房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的關系由于房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)構成中的一個重要組成部分，因而對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控與整個國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控有著密切的內(nèi)在聯(lián)系。在這里存在著一種整體與個別、全局與局部的關系。從總體上說，中央的宏觀經(jīng)濟決策是從全國、全局的經(jīng)濟形勢出發(fā)的，適用于全國一切行業(yè)和一切地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的有機組成部分，必須服從中央宏觀調(diào)控的總體決策，不能借口行業(yè)或地區(qū)的特殊性游離于宏觀調(diào)控之外，而是應當積極貫徹執(zhí)行整個宏觀調(diào)控政策。例如，2004年春我國全社會固定資產(chǎn)投資增長迅猛，造成能源、原材料供應和運輸全面緊張，出現(xiàn)局部經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，為此中央作出了加強宏觀調(diào)控的決策，壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模、整頓開發(fā)區(qū)、嚴控信貸等措施，從全局來說這個決策是完全正確的，同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重較大，又是一個原材料和能源消耗較多、資金占用量大的行業(yè)，如果投資規(guī)模過大，增速過快，也會引發(fā)土地資源、能源、建筑材料和運輸供應緊張，因此，房地產(chǎn)行業(yè)這個局部必須服從全局進行適度調(diào)整。中央采取的嚴控土地供應總量、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款、調(diào)整住房供應結(jié)構、控制房價漲幅等措施，都是十分必要的，而且已經(jīng)取得初步成效。另一方面，在局部服從全局的前提下，對不同產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的方向和力度也要因地制宜、區(qū)別對待。在中國房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展中的新興產(chǎn)業(yè)，市場需求的潛力很大，又是一個新經(jīng)濟增長點，從當前情況看，房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是與國民經(jīng)濟發(fā)展基本相適應的，市場供給和需求也是基本平衡的，這是主流。調(diào)控的方向主要是面臨的房價漲幅過大和住房供給結(jié)構不甚合理等新矛盾和新問題，促使其更加健康持續(xù)發(fā)展。因此，決不能搞一刀切，不顧實際情況地全面緊縮。同時，還應看到房地產(chǎn)業(yè)的一大特點是地區(qū)性特別強，地區(qū)差別明顯，在實施宏觀調(diào)控時，還要根據(jù)各地區(qū)的實際情況，在準確判斷本地區(qū)房地產(chǎn)市場形勢的基礎上，作出正確的調(diào)控決策。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的主要政策手段為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的目標，政府必須運用適當?shù)恼呤侄芜M行有效的調(diào)節(jié)和控制。房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的主要政策手段有：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策、投資政策、法律手段、行政手段和計劃手段等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策通常所講的產(chǎn)業(yè)政策，是指政府在某一時期為了實現(xiàn)本國社會經(jīng)濟增長和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施。一般根據(jù)實際情況分為產(chǎn)業(yè)促進政策或產(chǎn)業(yè)抑制政策兩種。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，是政府通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導向，對一定時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定并實施的基本政策，以此引導房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟相協(xié)調(diào)的、穩(wěn)定健康的發(fā)展。它是對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的重要政策手段。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標產(chǎn)業(yè)政策一般包括政策目標和政策手段兩個方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標，是政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實狀況所制定的發(fā)展目標。主要有以下三個方面：（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標。房地產(chǎn)業(yè)作為重要的產(chǎn)業(yè)部門，既可以帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進國民經(jīng)濟的增長，同時又受到其它產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約。所以，在確定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和水平時，一要以國民經(jīng)濟整體水平和一定時期發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)；二要以社會上的相關經(jīng)濟資源可供量為限度，例如土地資源、能源、建材資源等等；三要以房地產(chǎn)商品的市場需求為依托，適銷對路；四要根據(jù)各個地區(qū)的實際情況而有所不同。綜合考慮上述因素，才能使房地產(chǎn)發(fā)展水平目標建立在科學的基礎上。（2）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構協(xié)調(diào)目標。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在著各種類型的房地產(chǎn)，例如工業(yè)用房（廠房）、商業(yè)用房、辦公用房、居住用房（住宅）、文化娛樂用房以及其他各類用房等。因此，要按各類房地產(chǎn)需求的比例，協(xié)調(diào)地進行建設，求得結(jié)構合理、平衡地發(fā)展。（3）房地產(chǎn)業(yè)效益目標。這里所說的效益目標包括宏觀效益和微觀效益兩個方面。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟建設、環(huán)境建設和居民生活關系密切，因此宏觀效益應是經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。微觀效益包括勞動生產(chǎn)率、投資回報率和資本利潤率等。提高微觀經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標，它必須服從宏觀效益。只有把宏觀效益和微觀效益統(tǒng)一起來，才能達到房地產(chǎn)資源配置的高效率。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的實施手段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標是通過一定的產(chǎn)業(yè)政策手段實現(xiàn)的。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是一種方向性、導向性的政策措施，因而其實施的方法主要是運用間接的經(jīng)濟性的調(diào)控手段，并輔之以必要的行政控制手段。具體來說，包括：（1）間接的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段。政府通過財政政策、貨幣政策、投資政策、技術政策等調(diào)節(jié)市場，由市場影響企業(yè)，引導房地產(chǎn)業(yè)按政府設定的方向和目標進行經(jīng)濟活動。如按房地產(chǎn)經(jīng)濟運行現(xiàn)實狀況，運用稅收政策、信貸政策，支持或抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，使其與相關產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應，穩(wěn)定健康的發(fā)展。（2）信息引導手段。政府可以利用所掌握的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)建設總量和結(jié)構、市場銷售情況、需求變化方向等信息定期發(fā)布，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得正確的信息資源；同時，還可以公布中長期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使企業(yè)明確發(fā)展方向?？茖W的經(jīng)濟信息，誘導房地產(chǎn)企業(yè)進行正確的投資決策，及時調(diào)整內(nèi)部結(jié)構，穩(wěn)定市場，促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展。（3）直接的行政控制手段。針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的傾向性問題，政府還可以運用行政權力，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向進行直接的行政控制，如城市規(guī)劃控制、土地供應量控制，以及實施住房制度改革，調(diào)整住房政策等，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合國民經(jīng)濟發(fā)展的整體要求。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的層次房地產(chǎn)業(yè)本身的特點決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策也劃分為三個層次。第一個層次是關系國民經(jīng)濟全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。前者如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分類、房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所處的地位和作用、在國民生產(chǎn)總值中應占的比重等政策；后者如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度、影響商品房市場供給量和市場需求量的相關政策等。1996年中央作出住宅業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點的戰(zhàn)略決策，加快住宅建設，擴大住宅消費，以此拉動經(jīng)濟增長。2003年又進一步明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這些都是事關全局的重大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。第二個層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策。主要包括：土地使用制度政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)商品比例結(jié)構政策、房地產(chǎn)綜合開發(fā)和綜合經(jīng)營政策、培育和完善房地產(chǎn)市場體系政策、房地產(chǎn)行業(yè)管理政策等。第三個層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。如規(guī)范土地市場的一級土地市場國家壟斷政策、土地使用權出讓與轉(zhuǎn)讓政策、征地拆遷政策等；規(guī)范房地產(chǎn)市場運行的房地產(chǎn)市場交易政策、房地產(chǎn)價格政策、房屋租賃政策、物業(yè)管理政策等；實施城鎮(zhèn)住房制度的住房供應政策、住房公積金制度、住房分配政策等。區(qū)分上述三個層次，主要目的在于明確不同層次的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的決策機構應有的權力和所承擔的決策責任，以確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的科學性。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的貨幣政策（一）貨幣政策的涵義和主要任務一般意義上的貨幣政策，是指一個國家的中央銀行通過一定的措施調(diào)節(jié)貨幣供應量，進而控制貨幣的投放量和需求量，最終達到總量平衡目的的政策手段?？偭科胶饧瓷鐣偣┙o和總需求的平衡。社會總供給是指能夠向市場提供的各種最終產(chǎn)品和勞務，它是由投資量和投資規(guī)模決定的，與貨幣投放量直接相關。社會總需求指的是有效需求，它是由貨幣供應量及其周轉(zhuǎn)速度所體現(xiàn)的現(xiàn)實購買力形成的。調(diào)節(jié)貨幣供應總量，就可以使之體現(xiàn)的社會總供給與社會總需求的規(guī)模相適應。所以，貨幣政策是宏觀調(diào)控最重要的手段。運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應量，主要體現(xiàn)在以下三方面：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應適應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達到動態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和支持居民購房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。（二）貨幣政策的主要工具貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的作用是通過一定的金融工具來實現(xiàn)的。主要有：1、利率政策。利率是貨幣信貸政策最重要的杠桿。國家可以通過銀行運用利率杠桿來調(diào)節(jié)流入房地產(chǎn)業(yè)的貨幣投放量。當信貸規(guī)模過大、資金供應緊張時，提高貸款利率，使房地產(chǎn)開發(fā)融資成本上升，抑制開發(fā)量；住房消費信貸利息負擔加重，減少住房消費貸款，抑制住房需求量。反之，降低貸款利率，則作用相反。1997年以來，銀行已八次降低存貸款利率，不但減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本負擔，為降低房價創(chuàng)造了條件，而且減輕了運用消費信貸購房者的利息支出，鼓勵居民貸款購房，對促進住房消費和住宅市場的發(fā)展，起了良好的推動作用。2、公開市場業(yè)務。公開市場業(yè)務，是指中央銀行在公開市場上，通過買賣有價證券的辦法來調(diào)節(jié)貨幣供應量，從而調(diào)節(jié)社會總供給和總需求的金融業(yè)務活動。當國民經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，中央銀行可以在公開市場上買進有價證券，增加貨幣供應量，從而刺激投資和消費，促進經(jīng)濟復蘇。而當出現(xiàn)經(jīng)濟過熱、通貨膨脹時，則賣出有債證券，回籠貨幣，減少貨幣供應量，從而抑制投資和消費需求，促進經(jīng)濟穩(wěn)定。公開市場業(yè)務不僅從總體上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給和需求，而且通過買賣住宅債券，直接調(diào)節(jié)投入房地產(chǎn)開發(fā)和消費的貨幣供應量，達到控制房地產(chǎn)經(jīng)濟總供給和總需求趨向平衡的目的。3、法定存款準備金率。這是指政府規(guī)定的商業(yè)銀行向中央銀行交存的存款準備金占總存款量的比例。中央銀行通過提高或降低存款準備金數(shù)量，影響商業(yè)銀行的貸款能力，從而控制信貸總量。提高存款準備金率，提高商業(yè)銀行向中央銀行交存的法定準備金，可以使商業(yè)銀行收縮信貸，從而緊縮貨幣供應量，抑制投資和消費增長。反之，降低存款準備金率，減少商業(yè)銀行向中央銀行交存的法定準備金，使商業(yè)銀行可貸資金量增加，擴大貨幣供應量，鼓勵投資，刺激消費。存款準備金率的高低，通過商業(yè)銀行信貸投放量，使房地產(chǎn)信貸擴張或收縮，從而使房地產(chǎn)總供給和總需求得以有效控制。4、再貼現(xiàn)率。再貼現(xiàn)率是指中央銀行對商業(yè)銀行及其他非銀行金融機構的再貸款利率。各商業(yè)銀行主要通過兩種方式向中央銀行貸款：一是將各種票據(jù)如國庫券等政府公債，向中央銀行再貼現(xiàn)；二是用自己所擁有的政府債券和其他財產(chǎn)為擔保，向中央銀行貸款。中央銀行運用提高或降低貼現(xiàn)率的辦法來調(diào)節(jié)貨幣投放量。當經(jīng)濟過熱時，中央銀行通過提高再貸款標準和利率，限制商業(yè)銀行的融通資金量，緊縮信貸；反之，當經(jīng)濟衰退時，則中央銀行通過降低再貸款標準和下調(diào)再融資利率，擴大商業(yè)銀行融通資金量，擴張信貸。再貸款利率的高低直接影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，從而也調(diào)節(jié)其對房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的貸款總量。上述金融工具所體現(xiàn)的貨幣政策對整個國民經(jīng)濟都發(fā)揮著關鍵性的調(diào)節(jié)作用。作為國民經(jīng)濟重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)建設和消費都離不開金融業(yè)的信貸支持。政府運用貨幣政策，合理安排流入房地產(chǎn)業(yè)的資金總量，就可以達到控制和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的目的。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的財政政策財政政策，就是政府運用財政收支的各種工具，通過調(diào)節(jié)國民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，以達到經(jīng)濟總量平衡和結(jié)構平衡目的的政策手段。在宏觀調(diào)控中，財政政策具有最直接、最有效的作用。對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，財政政策也同樣起著十分重要的作用。財政政策的主要內(nèi)容包括兩個方面：一是政府的財政收入政策；二是政府的財政支出政策。（一）稅收政策財政收入政策主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動，來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的作用主要體現(xiàn)在以下兩方面：（1）稅收對房地產(chǎn)市場消費需求的調(diào)節(jié)作用。在房地產(chǎn)市場交易中，稅種增加、稅率提高，將使市場需求減少；反之，則相反。（2）稅收對房地產(chǎn)市場供給的調(diào)節(jié)作用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種增加、稅率提高，導致開發(fā)成本上升，投資的預期收益減少，抑制房地產(chǎn)投資增長率，促使其下降；反之，稅種減少，稅率下降，投資的預期收益增加，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率上升。例如，1997年我國取消對房地產(chǎn)企業(yè)的48種不合理收費，減輕了企業(yè)負擔，使房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速回升。契稅從6%降至3%，減輕購房負擔，促使住房消費需求增加，所以，正確實施稅收政策，合理稅費，是對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控的重要手段。（二）財政支出政策財政支出對調(diào)節(jié)國民收入的分配和再分配，調(diào)節(jié)社會總需求，調(diào)節(jié)生產(chǎn)和供給，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構等方面都有重要作用。從對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)和控制來講，首先，在財政支出中，增加或減少對房地產(chǎn)開發(fā)投資量，會直接影響投資品需求和房地產(chǎn)商品供給量。如近年來國家為擴大內(nèi)需，增加對住宅建設的投資，既促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又拉動了整個國民經(jīng)濟增長。其次，在財政支出中增加職工工資，實施住房消費補貼，增強了居民購房能力，擴大了住房消費，直接拉動了住房消費需求。再次，通過財政支出結(jié)構的變動來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)的比例。如房地產(chǎn)開發(fā)建設中，通過增加住宅建設投資、壓縮辦公用房、商業(yè)用房投資，促使房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構逐步趨向合理。四、房地產(chǎn)投資政策投資政策是指政府作為宏觀經(jīng)濟管理者，根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的總體目標和產(chǎn)業(yè)政策的導向，對投資方向、投資規(guī)模和投資結(jié)構進行調(diào)節(jié)的政策手段。在市場經(jīng)濟條件下，由于企業(yè)是市場經(jīng)濟的主體，也是投資主體，因而除了政府投資可以直接控制之外，主要運用經(jīng)濟手段進行誘導，以達到宏觀調(diào)控的目標。房地產(chǎn)投資政策主要把握以下兩個方面。（一）房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂品康禺a(chǎn)投資規(guī)模直接關系到房地產(chǎn)業(yè)的增長速度及其在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用的發(fā)揮。房地產(chǎn)投資規(guī)模受到一系列因素的制約，因此，政府對房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制，應重點把握以下準則：（1）投資目標準則。房地產(chǎn)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，受到一定時期國家經(jīng)濟發(fā)展和結(jié)構調(diào)整總目標的制約，房地產(chǎn)投資規(guī)模必須服從宏觀經(jīng)濟總目標的要求，避免盲目擴張或過于滯后，尋求一個比較合理的、與國民經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)的規(guī)模。（2）投資品保證準則。投資品是投資的物質(zhì)基礎。房地產(chǎn)投資必須具備鋼材、水泥、木料等建筑材料、土地資源以及相應的配套基礎設施條件。必須以此為根據(jù)確定投資規(guī)模。超過這個限度，會因投資品缺乏而停工待料；如果投資規(guī)模過小，也會造成投資品積壓，資源浪費。（3）市場需求準則。任何投資都會形成現(xiàn)實的和未來的生產(chǎn)能力和市場供給，最終都要受到市場需求的制約。房地產(chǎn)投資規(guī)模的確定，必須建立在社會對房地產(chǎn)商品市場需求的基礎上。90年代初，由于房地產(chǎn)投資的高回報率，曾誤導一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴大投資，不顧市場需求狀況，而到90年代中期建成的商品房集中上市，造成階段性供給過剩，商品房大量空置，這是一個深刻的教訓。所以，政府實施投資政策，要充分利用各種手段，引導房地產(chǎn)企業(yè)正確進行投資決策，把房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂圃谝粋€合理的區(qū)間內(nèi)。（二）房地產(chǎn)投資結(jié)構控制這里所說的房地產(chǎn)投資結(jié)構，是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資金投向各種類型和各個方面的比例關系。主要包括：（1）房地產(chǎn)投資的客體結(jié)構，即投資于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房、辦公用房、游樂設施和住宅等方面各種房地產(chǎn)類型，一般來說住宅建設投資應占主體地位，在住宅中尤以滿足中等和中低收入家庭需要的普通商品住宅為主。（2）房地產(chǎn)投資的時間結(jié)構，即房地產(chǎn)投資在各個年份均衡增長，以與市場需求增長相適應。避免因過于集中而引起大起大落，造成階段性供求失衡。（3）房地產(chǎn)投資的空間結(jié)構，即房地產(chǎn)投資要素在全國各地區(qū)中比例關系的合理配置，力求做到地區(qū)分布相對平衡。目前我國的房地產(chǎn)投資70％左右集中在東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，過于集中，而中西部地區(qū)則相對落后，應作出適當調(diào)整。五、房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的法律手段市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，國家通過規(guī)范經(jīng)濟活動的準則來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟的有序運行。對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的法律手段，是指政府通過立法和司法，運用法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟運行秩序，引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法和手段。法律手段具有強制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性，并具有普遍的約束性，是間接宏觀調(diào)控的重要手段。廣義上的房地產(chǎn)法，是指調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的各種法律和法規(guī)的總和。具體來說，就是指調(diào)整公民之間、法人之間、公民與法人及國家之間在房地產(chǎn)權屬、開發(fā)建設、交易管理等與房地產(chǎn)相關的各種社會關系的法律規(guī)范的總稱。狹義的房地產(chǎn)法僅指直接調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律法規(guī)，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等。與一般法律相比，房地產(chǎn)法具有以下特征：（1）主體的多樣性。任何組織和個人都會與房地產(chǎn)發(fā)生這樣那樣聯(lián)系，由此形成涉房利益關系，從而使房地產(chǎn)法律關系的權利主體和義務主體呈現(xiàn)多樣性。（2）調(diào)整關系的綜合性。房地產(chǎn)法調(diào)整的房地產(chǎn)關系較為復雜，既包括房地產(chǎn)所有者、使用者、經(jīng)營者依法享有的所有權、使用權和經(jīng)營權等各種社會關系，又包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及涉外房地產(chǎn)等各項活動及其引起的縱向、橫向的社會關系，因而綜合性特征十分突出。（3）調(diào)整手段的交叉性。房地產(chǎn)法屬經(jīng)濟法、行政法、民事法下的子法，自然就有三種基本法采用手段的疊合交叉的特點。（4）權屬的基礎性。作為不動產(chǎn)的房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)，其轉(zhuǎn)移并非實際物體發(fā)生移位，而是權利主體發(fā)生變動（交易和轉(zhuǎn)讓），房地產(chǎn)權屬的設定轉(zhuǎn)移都必須辦理權屬登記，所以房地產(chǎn)法律規(guī)范是一個以權屬為基礎的法律規(guī)范。運用法律手段規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟運行，必須充分考慮房地產(chǎn)法的上述特點。房地產(chǎn)法律手段的調(diào)控，是通過立法和司法來實現(xiàn)的。立法是指房地產(chǎn)法規(guī)的制定。房地產(chǎn)法律體系應當包括：土地征用、土地批租、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營、住宅建設、房地產(chǎn)交易以及租賃、抵押、房地產(chǎn)產(chǎn)權登記、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)售后服務和中介服務等內(nèi)容，它主要調(diào)整房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟法律關系、民事法律關系和行政法律關系。我國已公布的房地產(chǎn)法規(guī)主要有《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及一些有關的條例等，但缺門較多，如住宅法、物權法尚未出臺，很不健全，借鑒國外的經(jīng)驗還需花大力氣建立房地產(chǎn)法律體系。同時，還要加強房地產(chǎn)司法。近年來隨著房地產(chǎn)交易活動的擴大，涉房經(jīng)濟糾紛明顯增多，加強司法工作，能夠及時、準確、公正地解決各種糾紛，有力地打擊違法犯罪活動，維護正常的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。六、房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計劃管理（一）房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的必要性行政手段包括行政政策法令、規(guī)劃以及少量的指令性計劃手段等，它是直接的宏觀調(diào)控手段。相對其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計劃管理更為必要。這是因為：第一，房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設的發(fā)展關系極為密切，盲目布點和開發(fā)會導致城市布局結(jié)構失衡，而由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，位置固定，一旦出現(xiàn)失衡，調(diào)整極為困難，或者要花費很大代價來調(diào)整，因此，必須由政府出面進行統(tǒng)一的城市規(guī)劃，制定必要的行政法規(guī)來加以嚴格管理。第二，土地是稀缺資源，不能再生，城市土地的合理利用和開發(fā)，是直接關系到城市建設可持續(xù)發(fā)展的重大問題，只有政府通過行政手段，統(tǒng)一管理土地，加強土地規(guī)劃，才能保證土地資源配置的高效率，避免浪費。第三，市場機制配置房地產(chǎn)資源固然能發(fā)揮基礎性的調(diào)節(jié)作用，但同時也存在著盲目性、滯后性等缺陷和弱點，容易引起大起大落等不穩(wěn)定性，造成供求失衡。因此，政府必須通過行政手段和計劃手段，實施必要的行政管理，直接干預房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。正因為上述理由，世界各國政府都加強了對房地產(chǎn)業(yè)的行政管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營已成為各國政府行政干預最深的一個領域。（二）房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的內(nèi)容和作用房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容及其作用，大致可概括為以下幾方面：1、加強土地管理，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。土地政策是宏觀調(diào)控的重要手段。為了保證土地、特別是城市土地的合理利用和節(jié)約使用，發(fā)揮土地資源的最大效能，政府必須通過行政立法、行政手段等措施，加強土地管理。為此各國政府都制定了《土地法》，我國也已頒布了《土地管理法》，各省市也頒布了一些地區(qū)性的土地行政管理條例。針對我國人多地少的國情，更應節(jié)約土地，防止濫占耕地等浪費土地資源的情況發(fā)生。城市的土地管理，主要是控制土地使用總規(guī)模和使用性質(zhì)、使用方向，實行土地有償、有期限、有計劃使用制度，通過建房基地計劃供應控制房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模。土地的利用不僅要滿足當代人的需要，而且必須考慮后代人的土地需求，以不損害后代人的利益為原則。因此，必須堅定地實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。2、制定房地產(chǎn)開發(fā)建設計劃，協(xié)調(diào)與國民經(jīng)濟發(fā)展的關系。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，既受到國民經(jīng)濟特別是地區(qū)經(jīng)濟的制約，又能促進國民經(jīng)濟和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。適應國民經(jīng)濟發(fā)展的要求，各級政府和相關部門要根據(jù)實際情況制定房地產(chǎn)開發(fā)建設計劃，把房地產(chǎn)投資納入社會總投資規(guī)模之中，控制投資增長速度和開發(fā)建設規(guī)模。計劃手段主要突出戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性，應以中長期指導性計劃為主，實行必要的指令性計劃。3、搞好城市規(guī)劃，保證房地產(chǎn)開發(fā)符合城市發(fā)展的方向。城市規(guī)劃是政府行使對房地產(chǎn)業(yè)行政管理，調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的重要手段。世界各國的中央政府和地方政府都運用《城市規(guī)劃法》或《城市規(guī)劃條例》來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。城市規(guī)劃是城市建設發(fā)展的整體布局，而房地產(chǎn)綜合開發(fā)則是其中的一個局部，房地產(chǎn)開發(fā)應服從于城市規(guī)劃的管理，必須堅持從全局出發(fā)的原則，才能達到經(jīng)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，政府通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)進行控制，引導房地產(chǎn)開發(fā)向健康的方向發(fā)展。我國的城市規(guī)劃滯后、朝令夕改的現(xiàn)象比較嚴重，這一調(diào)控手段尚未得到有效的發(fā)揮。因此要進一步搞好城市規(guī)劃，強調(diào)城市規(guī)劃的嚴肅性和全面性，真正發(fā)揮其對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用。（三）我國房地產(chǎn)行政管理的發(fā)展與完善近10年來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理采取了一系列重大改革措施，如土地使用制度改革、城鎮(zhèn)住房制度改革、房地產(chǎn)行政管理體制改革，并制定了一些專項房地產(chǎn)法律法規(guī)，加強了規(guī)范化、法制化管理，但仍跟不上房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展、開發(fā)規(guī)模日益擴大的形勢需要。進一步發(fā)展和完善對房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理仍是一項重大任務。一是要認真研究市場機制調(diào)節(jié)與房地產(chǎn)行政管理的關系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。分清哪些由市場機制調(diào)節(jié)，哪些應由行政管理，把該管的認真管好。二是要正確處理管理與服務的關系，增強以服務為中心的管理觀念，為市場經(jīng)濟主體提供優(yōu)勢服務。三是要把國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理與行政管理區(qū)分開來，建立國有資產(chǎn)管理和經(jīng)營機構，專司國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理職責，精簡房地產(chǎn)行政管理機構，專司宏觀調(diào)控職能。四是要建立房地產(chǎn)行政管理體系，加強管理的力度，簡化管理的手續(xù)，為改變施政機構雜亂、政出多門的狀況，可以采取聯(lián)合辦公的形式，集中處理行政管理事務，使之既便捷又達到高效管理的目的。五是要堅持依法管理，增強行政管理的透明度，體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，加強民主管理和科學管理，提高管理水平。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系一、直接調(diào)控和間接調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的方式可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式。直接調(diào)控方式是指政府通過行政手段和指令性計劃管理，直接控制房地產(chǎn)開發(fā)、流通、分配、消費諸過程，從而達到對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控目標的一種調(diào)控方式。間接調(diào)控是指政府運用經(jīng)濟手段、經(jīng)濟參數(shù)調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)市場，再由市場機制（供求機制、競爭機制、價格機制等）引導市場經(jīng)濟主體（企業(yè)）的行為，使之符合房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控目標的一種調(diào)控方式。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，由于企業(yè)成為市場經(jīng)濟的主體，是自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的獨立的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有獨立的經(jīng)濟利益，它的生產(chǎn)經(jīng)營活動以市場為中心展開，在市場競爭中求生存和發(fā)展。市場機制起著基礎性的調(diào)節(jié)作用，政府一般不再直接干預企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，而主要通過市場機制、經(jīng)濟杠桿等間接的手段來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟運行，引導企業(yè)按政府既定目標的方向發(fā)展。所以，經(jīng)過改革，計劃經(jīng)濟體制下的直接調(diào)控方式為主，也就轉(zhuǎn)換成適應市場經(jīng)濟要求的間接調(diào)控方式為主。間接調(diào)控方式在房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控中，表現(xiàn)為主要運用財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和房地產(chǎn)法律、法規(guī)等手段，調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)市場供求狀況，再由供求機制、價格機制、競爭機制、利率機制等市場機制引導房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)（生產(chǎn)）、流通、分配和消費的生產(chǎn)經(jīng)營活動。例如在1995、1996年房地產(chǎn)開發(fā)過熱時，我國政府采用適度從緊的貨幣政策和財政政策，控制流入房地產(chǎn)投資開發(fā)的貨幣供應量和財政支出量，促使房地產(chǎn)投資過高的增長率下降；而當出現(xiàn)房地產(chǎn)市場疲軟時，1998年政府采取了積極的財政政策和適當?shù)呢泿耪?，增加投資，加快住房建設，推動房地產(chǎn)市場回暖。但是，間接調(diào)控為主并不排斥必要的直接調(diào)控。對關系國民經(jīng)濟命脈、國家安全和國計民生的重大項目建設和重要產(chǎn)品的生產(chǎn)和流通，仍然必須實行一些直接調(diào)控。例如，石油、煤炭等能源建設，鋼鐵等有色金屬，鐵路、公路等交通建設，郵政、水、電、煤氣等公共產(chǎn)品建設，以及一些高科技項目、國防建設等，事關大局，必須由政府實施直接調(diào)控，以保證宏觀調(diào)控目標的實現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)由于其自身的特點，同城市建設、生態(tài)環(huán)境和居民生活質(zhì)量關系密切，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場狀況，對整個國民經(jīng)濟和人民生活影響極大，因此，相對一般競爭性行業(yè)來說，直接調(diào)控方式的運用更為必要。如城市規(guī)劃管理、建設項目的行政管理、土地管理和房地產(chǎn)市場交易的管理等，都顯得更為嚴格一些。房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控方式的運用，要把直接調(diào)控與間接調(diào)控結(jié)合起來，堅持以間接調(diào)控為主，輔以必要的直接調(diào)控，二者的完美結(jié)合才能取得良好的調(diào)控效果。二、宏觀調(diào)控的力度和效應政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控要獲得成功并取得高效率，必須注意宏觀調(diào)控的力度和效應。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的力度房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的力度是指調(diào)控的強度，即對調(diào)控對象作用力的大小。把握調(diào)控的力度要以宏觀經(jīng)濟態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況為依據(jù)。宏觀經(jīng)濟態(tài)勢是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，如國民經(jīng)濟增長率，市場總供給和總需求的均衡度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構合理度以及人民收入和生活水平提高情況等，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，必然受到整個國民經(jīng)濟和地區(qū)經(jīng)濟狀況的制約。房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況、市場供給狀況、市場需求狀況、各類房地產(chǎn)的結(jié)構比例狀況、供求均衡狀況，以及土地、建筑材料等可供資源狀況、生態(tài)環(huán)境狀況等。此外，還要掌握房地產(chǎn)市場特有的供求變動規(guī)律、房地產(chǎn)供給彈性、房地產(chǎn)需求彈性等影響調(diào)控效應的因素。這樣才能使調(diào)控力度掌握在適當?shù)姆秶詢?nèi)，以避免出現(xiàn)過緊、過松，引起房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)大起大落的不穩(wěn)定狀態(tài)。以貨幣政策為例，在經(jīng)濟過熱、房地產(chǎn)開發(fā)過熱時，采取從緊的貨幣政策，緊縮對房地產(chǎn)投資貸款，利用信貸機制抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；而當經(jīng)濟不景氣、房地產(chǎn)市場需求疲軟時，則采取寬松的貨幣政策，增加對房地產(chǎn)的開發(fā)投資貸款和住房消費貸款，擴大貨幣供應量以啟動房市。調(diào)控力度的把握是一件比較困難的事，重要是要取得正確、完全的經(jīng)濟信息，預測調(diào)控的效應，進行科學的決策。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的效應這里所說的宏觀經(jīng)濟調(diào)控的效應，是指各種調(diào)控政策手段實施以后，所達到的實際效果，即對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控所要實現(xiàn)的目標。宏觀經(jīng)濟調(diào)控效應的發(fā)揮，取決于下列因素：（1）調(diào)控政策本身的正確度。決策科學，力度適當，就可保證調(diào)控手段取得較好效應，反之，則會產(chǎn)生相反的結(jié)果。（2）多種政策手段的配合應用。如貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策、行政手段都要按調(diào)控目標的同一方向作用，如果一項政策與其他政策不協(xié)調(diào)，就會因相互抵消而削弱整體的作用效應。（3）宏觀調(diào)控的時滯。從房地產(chǎn)經(jīng)濟政策制訂到貫徹執(zhí)行，取得預期的調(diào)控效果有一定的時間間隔，稱為調(diào)控的時滯。產(chǎn)生時滯的主要原因：一是政策本身有一個傳導過程和完善過程；二是政策的實施有一個由點到面的推廣過程；三是政策手段所產(chǎn)生的影響，也有一個市場經(jīng)濟主體的接受和反應過程。研究宏觀調(diào)控的時滯問題，其意義在于把握房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的作用過程，使調(diào)控措施在預定的時期內(nèi)達到最佳的效應。（4）地區(qū)差異。一項經(jīng)濟政策的制定，總是依據(jù)一般經(jīng)濟狀況而作出的，有較為廣泛而普遍的適用性。但實際情況是各地區(qū)之間發(fā)展不平衡政策效應也不完全相同。如政府制定的發(fā)展經(jīng)濟適用房的政策，在那些經(jīng)濟不發(fā)達、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的地區(qū)，經(jīng)濟適用房的比例可以搞大一些；而在東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速的地區(qū)，則一般商品房的建設可以多搞一些，經(jīng)濟適用房的比重相對小一些。既要保持政策的嚴肅性，又不搞“一刀切”。根據(jù)上述因素，對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控必須堅持決策科學性，各種政策要配套運用，把握政策的作用過程，注意地區(qū)差別，使宏觀調(diào)控取得最大效應，達到調(diào)控的高效率。三、房產(chǎn)經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟調(diào)控體系的建立與完善房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控是個完整的體系。從廣義來說，它包括房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的目標、任務、內(nèi)容和手段；從狹義來說，這個體系包括房地產(chǎn)經(jīng)濟的決策系統(tǒng)、控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)、信息咨詢系統(tǒng)和監(jiān)督保證系統(tǒng)。前者在前面已經(jīng)作了充分論述，在此，就后者進行分析。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的決策系統(tǒng)經(jīng)濟決策正確與否，直接關系到宏觀調(diào)控的成敗，所以經(jīng)濟決策系統(tǒng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控體系的中樞。根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟體制的要求和房地產(chǎn)業(yè)的特點，對房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的決策分為兩個層次：第一個層次是國家的集中決策。它是國家執(zhí)行社會經(jīng)濟管理職能的集中體現(xiàn)。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟集中決策機構包括：全國人民代表大會及其常務委員會是決策的最高權力機構，有關房地產(chǎn)業(yè)的全國性法規(guī)和包含房地產(chǎn)業(yè)的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃都是由它作出決定的，如《城市房地產(chǎn)管理法》就是人大常委會通過并頒布的。國務院是決策的最高行政機構，計劃發(fā)展委員會和國家建設部是下屬的決策的辦事機構，它對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大方針政策和總體規(guī)劃作出決策，引導其健康發(fā)展。如把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點、加快住宅建設的決策，城鎮(zhèn)住房制度改革的決策，都是由國務院決定的。第二個層次是地區(qū)性決策。鑒于房地產(chǎn)業(yè)地區(qū)性強的特點，地方各級人民代表大會和政府機構、主管委辦，在執(zhí)行中央決策的過程中，根據(jù)本地區(qū)實際情況進行具體決策，并相應制定符合本地區(qū)特點的房地產(chǎn)地區(qū)性法規(guī)、條例和具體實施措施。如住房分配貨幣化方案，各地區(qū)都有一定差異。兩個層次決策，既體現(xiàn)了全國的統(tǒng)一性，又反映了地區(qū)的靈活性，二者結(jié)合有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀決策的貫徹實施。房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀決策的內(nèi)容