XX發(fā)展(XX)有限公司項目管理制度版次：A/0編制：校稿：審核：日期：二○○二年十月通告本《管理制度》（項目管理2002年10月A/0版）自簽字之日起正式生效，公司各部門、地盤必須遵照執(zhí)行。本《管理制度》為XX發(fā)展（XX）有限公司專門制定之內(nèi)部執(zhí)行文件，版權所有，未經(jīng)同意不得翻印。本《管理制度》的發(fā)放及修改由公司總經(jīng)理全權負責，任何單位有修改意見，應經(jīng)總經(jīng)理審批。董事總經(jīng)理：二○○二年十月十八日項目管理制度修改記錄表序號：修改日期頁碼章節(jié)修改內(nèi)容摘要新版此頁放封面以下，按順序放好。批準人：日期：目錄XM00項目發(fā)展部組織架架構與工作職職責…………1XM01項目會議制度………………………4XM02項目前期工作程序序………………6XM03項目發(fā)展進度控制制工作程序…………………8XM04項目驗收工作程序序………………11XM00項目發(fā)展部組織架構與工作職責組織架構經(jīng)理經(jīng)理項目助理項目助理文員項目副經(jīng)理（地盤經(jīng)理）文員項目副經(jīng)理（地盤經(jīng)理）各職能部門地盤地盤部門工作內(nèi)容參加項目的市場定位工作。參加制訂項目總體規(guī)劃方案。編制項目總體發(fā)展計劃，并定期或根據(jù)項目發(fā)展狀況適時修訂。在財務部、合約管理部、物資管理部、經(jīng)營銷售部、工程技術部協(xié)助下編制項目成本控制目標，并按季度檢討、更新。根據(jù)項目總體發(fā)展計劃，在工程技術部的具體協(xié)助下，完成報建工作。參加項目各階段的設計評審工作，督促設計管理部按計劃完成各階段施工圖設計。參加選擇設計單位、監(jiān)理單位、工程分判商、供應商、銷售代理商、廣告商等。負責工程施工進度和質量控制。參加營銷策劃、價格制訂、廣告制作及發(fā)布等營銷工作。參加評審設計管理部工程增減和裝飾設計變更指令。參加促銷活動方案的制訂及費用評審。聯(lián)合工程技術部組織項目通過政府驗收。組織地盤和物業(yè)管理單位完成物業(yè)交接。完成項目發(fā)展總結報告。地盤的職責。各崗位職責經(jīng)理對部門各項工作和各個環(huán)節(jié)負責。負責對部門員工的績效考評，關注員工的個人發(fā)展，激勵員工的工作熱情。安排部門員工的分工與協(xié)作，批辦來函。審閱、簽發(fā)外發(fā)函件，審批發(fā)往其他部門的內(nèi)部存檔的格式文件。組織制定部門的管理制度，負責向本部門和其他部門員工解釋管理制度，了解管理制度的執(zhí)行情況，適時修訂管理制度。負責對其他部門的協(xié)作配合。主持編制項目總體發(fā)展計劃。組織討論并審核項目成本控制目標。主持項目發(fā)展例會，召集項目發(fā)展評審會。適時檢討項目發(fā)展狀況，針對存在的問題，落實具體措施。隨時掌握項目報建工作進展情況，及時與工程技術部解決報建工作中出現(xiàn)的困難。根據(jù)項目發(fā)展需要，處理好項目對外公共關系。組織協(xié)調(diào)工程技術部和地盤辦理政府驗收手續(xù)。注意收集業(yè)戶和業(yè)界對本項目的評價意見，為項目的后期發(fā)展和公司其它項目發(fā)展提供建議。起草項目發(fā)展總結報告。完成領導交辦的其它事項。項目助理向相關部門搜集資料，起草項目總體發(fā)展計劃，并根據(jù)項目發(fā)展狀況調(diào)整、更新。編制項目成本控制目標，定期調(diào)整。做好項目發(fā)展會議紀要，按經(jīng)理指派跟進落實會議決定事項。及時編制項目發(fā)展月報，交經(jīng)理審閱后簽發(fā)。協(xié)助經(jīng)理與工程技術部完成報建工作。協(xié)助經(jīng)理和其他部門處理好項目對外公共關系。文員負責文件、圖紙、合同的收發(fā)、登記、傳遞、立卷、歸檔。負責部門文件、合同的打印、復印、裝訂、分發(fā)、登記工作。保管部門印章，維護公用辦公設備。負責部門辦公用品的申報、領取、分發(fā)。為其他員工查閱文件、資料。領導交辦的其它事項。XM01項目會議制度項目發(fā)展周例會會議時間：每周一次，具體時間各項目自行安排。參加人員：項目主管領導、工程總監(jiān)、經(jīng)營銷售部、設計管理部、工程技術部、合約管理部、物資管理部。主持人：項目主管領導或項目經(jīng)理。會議內(nèi)容：各部門匯報上周工作落實情況，并提出工作中遇到的問題。主管領導或項目經(jīng)理對各部門提出的問題作出協(xié)調(diào)或原則性處理。各部門提出下周工作計劃或工作設想。主管領導或項目經(jīng)理傳達公司指示，并布置下步安排。會議紀要：項目助理負責整理會議紀要，項目經(jīng)理/項目助理根據(jù)會議紀要檢查各部門工作的落實情況，并作相應協(xié)調(diào)。項目發(fā)展評審例會會議時間：每月一次，定在每月的第一周。具體時間各項目自行安排。參加人員：總經(jīng)理、項目主管領導、設計總監(jiān)、工程總監(jiān)、經(jīng)營銷售部、設計管理部、工程技術部、合約管理部、物資管理部。主持人：公司總經(jīng)理。會議內(nèi)容：各部門匯報工作進展，總經(jīng)理依據(jù)項目發(fā)展計劃、項目月報檢查整個項目的具體推進情況。經(jīng)營銷售部提出營銷工作下月的設想或具體安排。工程管理部提出在報建過程中遇到的困難或問題?？偨?jīng)理從公司角度對項目發(fā)展作出戰(zhàn)略部署。會議紀要：項目助理負責整理會議紀要，主管領導、項目經(jīng)理根據(jù)會議紀要布置、督促、檢查各部門下月工作，并作相應協(xié)調(diào)。會議紀律與會人員應預先安排好工作，作好會議準備，按會議時間、會議地點準時出席會議。與會人員/部門如因公務不能出席會議或遲到，應事先知會項目助理。項目評審例會會議期間，各部門人員必須將手機關閉或轉至無聲。XM02項目前期工作程序目的在項目正式實施前，明確項目發(fā)展的目標；進行市場細分，確定消費者定位以及消費者定位；對項目發(fā)展的進度、成本以及各種資源進行初步規(guī)劃；完成項目發(fā)展的風險評估；以此為依據(jù)完成概念設計、指導方案設計任務書的編制。職責劃分（依據(jù)為弱矩陣結構）經(jīng)營銷售部項目專案員負責牽頭分析、研究市場細分和消費者需求；概念設計的負責部門是設計管理部；項目發(fā)展部牽頭進行成本及進度規(guī)劃，財務部和工程技術部負責協(xié)助；項目發(fā)展部負責對項目發(fā)展進行風險評估。項目發(fā)展部負責前期工作的統(tǒng)籌。適用范圍適用于公司發(fā)展項目的前期準備工作。工作程序項目發(fā)展部的組建在公司做出土地購買決定后，依據(jù)投資決策階段編制的項目可行性研究，公司應組建項目發(fā)展部，任命項目經(jīng)理以及視需要任命項目助理，開始進行項目前期工作。根據(jù)公司對項目發(fā)展的期望，項目發(fā)展部制定項目的發(fā)展目標，即贏利目標和市場品牌目標，報公司董事會批準后生效。項目發(fā)展部協(xié)助經(jīng)營銷售部進行市場定位：參與市場調(diào)查；明確項目先天的特征；參與討論市場形勢分析及市場細分工作，確定項目發(fā)展的消費群定位；參與討論消費群體的特征和需求預測。在必要的情況下，協(xié)助經(jīng)營銷售部選擇適當?shù)闹薪闄C構，共同確定消費群定位及消費群需求分析。結合消費群定位及其需求分析的結論，參與討論項目發(fā)展的市場定位，初步明確項目發(fā)展的基本要求，如戶型比例、戶型面積等，完成市場定位報告。項目發(fā)展部協(xié)助設計管理部進行產(chǎn)品定位和概念設計：市場定位（即消費群定位及消費群需求分析）完成后，以市場定位為依據(jù)，督促、協(xié)調(diào)、參與項目發(fā)展的產(chǎn)品定位，完成項目的概念設計。項目概念設計由設計部提出，項目部、經(jīng)營銷售部等有關部門參與討論。概念設計為項目的發(fā)展方向貼上標簽，指導項目的方案設計以及深入設計；作為項目發(fā)展整合營銷的中心著眼點。貫徹于項目發(fā)展的始終，統(tǒng)一項目發(fā)展過程的宣傳推廣。依據(jù)概念設計的理念，由設計管理部完成項目發(fā)展設計任務書。編制成本初步規(guī)劃根據(jù)以往項目發(fā)展的經(jīng)驗以及項目發(fā)展初步定位、發(fā)展目標，在財務部的協(xié)助下，由項目發(fā)展部負責完成項目發(fā)展的成本初步規(guī)劃。編制項目發(fā)展的進度初步規(guī)劃根據(jù)以往項目發(fā)展的經(jīng)驗，在工程技術部的協(xié)助下，由項目發(fā)展部負責完成項目發(fā)展的進度初步規(guī)劃。編制人力資源和資金初步規(guī)劃根據(jù)以往項目發(fā)展的經(jīng)驗，在其他部門的協(xié)助下，由項目發(fā)展部負責完成項目發(fā)展的人力資源初步規(guī)劃，一個好的項目發(fā)展應該具備資金使用計劃。上述規(guī)劃經(jīng)總經(jīng)理審批后，作為項目發(fā)展的指導基準依據(jù)。項目發(fā)展的風險評估在項目正式實施前，項目發(fā)展部應對項目的發(fā)展進行風險評估，如評價項目發(fā)展期內(nèi)重大政治經(jīng)濟事件的影響，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、社會發(fā)展動向、國家政策制度的因素的反映等。審批。將上述的工作匯總，形成項目發(fā)展綱要，報總經(jīng)理批準后實施。記錄項目發(fā)展目標。項目發(fā)展市場定位報告。概念設計報告。《項目發(fā)展綱要》。XM03項目發(fā)展進度控制工作程序定義及適用范圍本程序定義的項目發(fā)展進度計劃，特定指公司地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)需公司相應職能部門配合的時間進度，包括報建、設計、分判、施工、甲供物資供應、銷售、驗收等進度計劃內(nèi)容，區(qū)別于項目的質量計劃、資源計劃、費用預算等其他管理計劃，是項目計劃的組成部分，適用于公司各地產(chǎn)開發(fā)項目的進度管理。本程序確保在合理的發(fā)展期完成地產(chǎn)項目從可行性研究、設計、施工到物業(yè)移交等開發(fā)工作，并在保證項目綜合質素和不因此而增加開發(fā)成本的條件下，適當縮短發(fā)展期。進度控制的主要任務是編制進度計劃并控制其執(zhí)行。職責項目發(fā)展部負責在項目立項后和項目實施前的啟動階段，根據(jù)項目詳細可行性研究報告和公司的總體發(fā)展要求編制項目發(fā)展總體計劃，確定項目的總發(fā)展期、項目的分期要求及各期發(fā)展規(guī)模，確定各期入伙時間及各發(fā)展期報建、設計、分判、施工、甲供物資供應、物業(yè)銷售、驗收、物業(yè)移交等各階段時間控制的基本要求等，項目分期入伙時間應經(jīng)過各部門評審，項目發(fā)展總體計劃經(jīng)公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。項目發(fā)展部負責根據(jù)項目總體發(fā)展計劃編制項目分期發(fā)展的詳細進度計劃，內(nèi)容包括各階段（報建、設計、分判、施工、甲供物資供應、物業(yè)銷售、驗收、物業(yè)移交等）的詳細工作分解及時間要求，項目分期發(fā)展計劃經(jīng)項目主管領導審批后執(zhí)行。項目發(fā)展部負責組織各部門及公司領導對相關計劃進行評審，并根據(jù)評審意見修改相關計劃。項目發(fā)展部負責在項目的實施過程中協(xié)調(diào)各職能部門執(zhí)行進度計劃并檢查執(zhí)行情況，在項目發(fā)展周例會及月度評審會上報告進度偏差，分析原因并制定糾正措施，必要時調(diào)整總進度計劃。各職能部門根據(jù)項項目分期發(fā)展展的詳細進度度計劃制定本本部門相應的的工作計劃，分分解計劃任務務，落實人員員安排并根據(jù)據(jù)部門工作需需要制定相應應的工作計劃劃表（每周、月月度及總體工工作計劃表等等）。各職能部門負責在在項目的實施施過程中跟進進本部門工作作進度，因本本部門工作影影響總體進度度并造成關鍵鍵線路進度偏偏差時應同項項目發(fā)展部協(xié)協(xié)調(diào)執(zhí)行糾正正措施并報告告項目主管領領導。各職能部門應制定定每月工作計計劃并在每月月25日前抄送項項目發(fā)展部。工作程序確定項目發(fā)展計劃劃控制的工作作范圍，如是是否包括可行行性研究階段段的時間控制制、市場調(diào)查查和市場定位位等因產(chǎn)品導導向或市場導導向要求的時時間進度、規(guī)規(guī)劃方案及建建筑方案的確確定過程、項項目開發(fā)報建建、工程施工工、物業(yè)銷售售、物業(yè)移交交等過程控制制的內(nèi)容。確定項目發(fā)展計劃劃的總目標，包包括總發(fā)展期期、分期發(fā)展展目標、各期期入伙時間、各各發(fā)展期報建建、設計、分分判、施工、甲甲供物資供應應、物業(yè)銷售售、驗收、物物業(yè)移交等各各階段時間控控制的里程碑碑，為保證各各控制目標的的客觀、嚴肅肅和合理，應應確保各目標標經(jīng)過相關部部門評審和確確認。評審各控制環(huán)節(jié)的的進度關系，明明確各職能部部門工作需其其它部門配合合的緊前工作作關系，建立立系統(tǒng)的控制制體系，明確確各項工作的的協(xié)調(diào)和搭接接關系。按WBS要求分解工工作目標，確確保各分解任任務能夠按部部門職能劃分分獨立完成，必必要時將任務務分解到責任任人。項目經(jīng)理應定期召召開項目發(fā)展展進度例會，對對影響進度的的各種因素和和各部門工作作進度進行分分析，制定措措施和明確跟跟進責任人。項項目經(jīng)理應跟跟據(jù)需要向主主管領導報告告實際進度和和計劃進度的的偏差情況。由于各種因素影響響造成關鍵線線路進度偏差差時，在項目目發(fā)展月度評評審會討論和和確定糾正措措施。進度計劃的實施項目經(jīng)理和各部門門經(jīng)理應檢查查和審核各進進度計劃是否否協(xié)調(diào)和互相相銜接，檢查查和審核各層層次各階段計計劃的合理性性。各部門應根據(jù)本部部門工作需要要分解項目發(fā)發(fā)展計劃的各各時間控制要要求，應就各各任務要求向向本部門責任任人交底。項目發(fā)展部審核各各部門編制的的階段性計劃劃，如月進度度計劃、周進進度計劃等。進度計劃的驗證項目經(jīng)理應切實跟跟蹤檢查各項項工作的實際際進度，經(jīng)常常地、定期地地準確掌握實實際進度情況況。制定和執(zhí)行項目發(fā)發(fā)展工作例會會制度，協(xié)調(diào)調(diào)和檢查進度度計劃的執(zhí)行行情況，必要要時根據(jù)工作作需要不定期期召開各種協(xié)協(xié)調(diào)會。項目發(fā)展部對進度度拖后情況及及發(fā)展趨勢，制制定相應對策策，分析原因因必要時書面面報告公司主主管領導。XM04項目目驗收工作程程序項目交樓流程共分分五個部分：：項目竣工對對外驗收及竣竣工資料整理理、項目竣工工內(nèi)部驗收及及整改、項目目質量見證周周活動、小業(yè)業(yè)主收樓、交交樓后的維修修。項目竣工對外驗收收及竣工資料料整理（見附附表——項目竣工驗驗收流程）項目竣工內(nèi)部驗收收及整改在各分包工程全部部完成，且經(jīng)經(jīng)地盤工程師師和監(jiān)理公司司進行全面檢檢查后，由項項目部組織公公司工程技術術部、設計管管理部、合約約管理部、物物資管理部、地地盤、監(jiān)理公公司及各分包包單位對工程程質量進行檢檢查，對存在在的問題，要要求各分包單單位限期整改改。內(nèi)部驗收收及整改期為為10天。內(nèi)部驗驗收及整改完完成后，可安安排小業(yè)主見見證活動。項目質量見證周活活動目的宣傳XX地產(chǎn)品牌牌，促進樓宇宇銷售，增加加發(fā)展商、物物業(yè)公司與小小業(yè)主之間的的交流，以保保證順利交樓樓?；顒尤掌谠瓌t上定在工程竣竣工驗收后，正正式交樓前一一個月之內(nèi)，具具體時間根據(jù)據(jù)項目工程進進展情況由項項目主管領導導/項目經(jīng)理確確定?；顒拥攸c項目售樓現(xiàn)場活動流程小業(yè)主攜帶本次活活動邀請函及及本人有效身身份證前往售售樓現(xiàn)場。接待處人員確認業(yè)業(yè)主身份后，派派員陪同小業(yè)業(yè)主前往名下下單元進行質質量見證。質量見證過程中若若有質量問題題，在住宅小小區(qū)房屋維修修工作表中記記錄。接待人員陪同小業(yè)業(yè)主返回現(xiàn)場場，并將維修修工作表匯總總。小業(yè)主對所購單元元提出的有關關咨詢由相關關部門負責答答疑。住宅小區(qū)房屋維修修工作表按每每半日匯總一一次既送地盤盤工程維修小小組。地盤維修小組安排排有關分包商商進行修改?；顒恿鞒虉D小業(yè)主小業(yè)主維修小組陪同見證名下物業(yè)接待處送別小業(yè)主返回接待處作好有關記錄設計咨詢物業(yè)管理咨詢其他咨詢工程咨詢咨詢處維修小組陪同見證名下物業(yè)接待處送別小業(yè)主返回接待處作好有關記錄設計咨詢物業(yè)管理咨詢其他咨詢工程咨詢咨詢處活動人員/部門及及相關任務安安排項目主