2007-6-55**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程程成本控制成本控制未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)核心房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制工程項(xiàng)目成本全過(guò)程控制是指控制項(xiàng)目各階段費(fèi)用在既定投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使項(xiàng)目合理使用資源，取得最佳的投資和社會(huì)效益。它是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)核心部分，貫穿于工程建設(shè)的全過(guò)程，即體現(xiàn)在對(duì)工程建設(shè)前期可行性研究、投資決策、設(shè)計(jì)施工再到竣工期間全部建設(shè)費(fèi)用的確定、控制、監(jiān)督和管理，是工程項(xiàng)目能否良好完成的關(guān)鍵。本文將就此進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)全過(guò)程控制的主要階段

工程成本控制主要分七個(gè)階段：投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段和物業(yè)管理階段。在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段編制投資估算，在初步設(shè)計(jì)階段編制設(shè)計(jì)概算，在施工圖設(shè)計(jì)階段編制施工圖預(yù)算，在工程實(shí)施階段要按承包實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，考慮各種因素確定估算價(jià)，在竣工驗(yàn)收階段，全面匯集工程建設(shè)過(guò)程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，編制竣工決算，如實(shí)體現(xiàn)工程的實(shí)際成本。在銷售階段，主要是考慮投入和產(chǎn)出是否合理，爭(zhēng)取綜合利潤(rùn)最大化，包括當(dāng)前利潤(rùn)和潛在利潤(rùn)。在物業(yè)管理階段，要綜合的考慮并計(jì)算整個(gè)房子在全壽命周期的物業(yè)管理成本；要爭(zhēng)取在有限的物業(yè)管理費(fèi)用里面最大限度的合理壓縮成本，追求合理利潤(rùn)的最大化。同時(shí)這也是體現(xiàn)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)和實(shí)力的一面鏡子，它的影響是深遠(yuǎn)的，直接影響著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益！

1.投資決策階段工程成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)建設(shè)工程成本以及項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是建設(shè)工程成本控制的重要階段。決策階段主要影響因素有①房子標(biāo)準(zhǔn)水平的確定（市場(chǎng)定位）；②建設(shè)地區(qū)的選擇（土地成本），③項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模（資金成本）；④工藝評(píng)選（技術(shù)難度）。

理論上來(lái)講作為成本管理人員在決策階段應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，并對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，在技術(shù)專業(yè)人員的配合下選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案，并優(yōu)化建設(shè)方案，編制高質(zhì)量的項(xiàng)目投資估算，在項(xiàng)目建設(shè)中起到控制項(xiàng)目總投資的作用。

一般情況下我們成本管理人員（即造價(jià)人員）參予可行性研究的情況不是很多，但是我認(rèn)為作為工程成本人員應(yīng)該積極參予并且提出一些有用的意見(jiàn)和建議，例如項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期、資金情況、技術(shù)成本、隱性成本、動(dòng)態(tài)成本問(wèn)題等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的或者是不作為重點(diǎn)來(lái)考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影響，一旦你提出來(lái)不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問(wèn)題你都會(huì)有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)都與房地產(chǎn)成本有關(guān)；我認(rèn)為此階段占成本控制的15％

2．設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的龍頭。在投資計(jì)劃得以合理確定以后，進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，它是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合在一起的過(guò)程[注：在錦繡泉城一期車庫(kù)跟三期車庫(kù)就是很好的體現(xiàn)]。設(shè)計(jì)是在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建工程的實(shí)施進(jìn)行全面的安排，也是對(duì)樓盤建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃的過(guò)程。技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)能使項(xiàng)目建設(shè)縮短工期、節(jié)省投資、提高效益。有效控制工程成本要求嚴(yán)密、全面的施工圖設(shè)計(jì)。

據(jù)西方一些國(guó)家分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于工程費(fèi)用1％左右，而這1％的費(fèi)用對(duì)工程成本的影響度卻是70％以上。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)工程建設(shè)至關(guān)重要。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化常采用價(jià)值工程分析法，目的在滿足功能或盡可能提高功能的前提下盡可能降低成本，其公式如下

V＝F／C(V-價(jià)值系數(shù)，F(xiàn)-功能系數(shù)，c-成本系數(shù))

作為一種成熟有效的管理方法，價(jià)值分析在工程建設(shè)中得到廣泛運(yùn)用。例如，美國(guó)1972年對(duì)俄亥俄河攔河壩的設(shè)計(jì)進(jìn)行價(jià)值分析，從功能和成本兩個(gè)角度綜合考慮，提出了新的改進(jìn)設(shè)計(jì)方案，在不影響水壩功能的前提下，節(jié)約筑壩費(fèi)用1930萬(wàn)美元。而用于請(qǐng)專家進(jìn)行價(jià)值工程分析的費(fèi)用只有1．29萬(wàn)美元。一般的書上都說(shuō)設(shè)計(jì)可以控制工程成本的70％，可我分析認(rèn)為這基本是不可能的，書上說(shuō)的70%的工程是指新型的工程或者目前在市場(chǎng)上很少見(jiàn)的工程，而不是像房地產(chǎn)設(shè)計(jì)（有成熟經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的）?，F(xiàn)在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)幾乎可以批量生產(chǎn)，雖然在房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)可以控制的工程成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到70%，但是它的重要性是不容置疑的，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)也是非常重要的，因?yàn)椋海?）設(shè)計(jì)單位的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用；甚至是要達(dá)到某種效果，而節(jié)約成本、經(jīng)濟(jì)合理性是次要的；（2）如果不要求設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)，那么等圖紙出來(lái)當(dāng)建設(shè)單位發(fā)現(xiàn)超過(guò)限額很多，再要求設(shè)計(jì)單位修改的話，那是很難做到的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位修改圖紙需要一個(gè)心理承受過(guò)程和技術(shù)檢驗(yàn)過(guò)程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來(lái)的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過(guò)程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日提升。但是在現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況下，“簡(jiǎn)單的限額設(shè)計(jì)”對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)基本上一句空話，同時(shí)限額設(shè)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制又很重要？那么我們?cè)鯓觼?lái)解決這個(gè)問(wèn)題呢？我認(rèn)為我們可以變通一下來(lái)達(dá)到我們的目的：（1）即把枯燥的限額數(shù)值轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)單位容易理解接受的設(shè)計(jì)指標(biāo)如限額鋼筋45kg/m2、填充墻比例等等；（2）根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，成本人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，即使使用也必須經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)論證。（3）審圖和設(shè)計(jì)的完善。由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可靠的審查。審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失。成本管理人員人員要積極參與這個(gè)過(guò)程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的意見(jiàn)和建議，把握清楚，理清頭緒。政府審圖機(jī)構(gòu)一般只對(duì)設(shè)計(jì)國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范條文進(jìn)行審核，細(xì)部問(wèn)題還靠房地產(chǎn)企業(yè)自己解決以防設(shè)計(jì)圖紙頻繁變更，增加成本。（4）設(shè)計(jì)優(yōu)化?；揪褪欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己提出的設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。作為造價(jià)人員必須知道設(shè)計(jì)變更的經(jīng)濟(jì)合理性、對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；不過(guò)也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率至多20％。3．招投標(biāo)和合同簽訂階段的控制

這個(gè)階段的成本控制是目前普通住宅項(xiàng)目成本控制的源頭與核心。我認(rèn)為包括這幾個(gè)方面：（1）招標(biāo)文件與合同的編制：一份好的招標(biāo)文件和施工合同會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō)明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲控材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際，風(fēng)險(xiǎn)要合理回避等等。（2）施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入機(jī)制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷?、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說(shuō)，另外對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開(kāi)招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過(guò)其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚；此步驟由于一般造價(jià)人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大。（3）施工組織設(shè)計(jì)的審定：一般成本管理人員不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部，二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、腳手架攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的損失，增加很大的額外成本。所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員必須參與，以防在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西。（4）分包：包括指定承包人分包和指定分包人分包；現(xiàn)在的工程幾乎沒(méi)有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無(wú)力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對(duì)于在使用上會(huì)造成重大影響并經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)造成責(zé)任不清會(huì)增加物業(yè)管理維修成本，我認(rèn)為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價(jià)乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家，就百利而無(wú)一害了。對(duì)于分包中總包管理費(fèi)和施工配合費(fèi)問(wèn)題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費(fèi)和專項(xiàng)配合費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。分包一定要注意時(shí)間，例如你在主體施工快結(jié)束時(shí)才進(jìn)行外裝修分包的招標(biāo)，又寫標(biāo)書又評(píng)標(biāo)定標(biāo)，等到分包單位進(jìn)場(chǎng)了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地，這時(shí)窩工損失機(jī)械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架，所以很多分包工程必須作長(zhǎng)時(shí)間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進(jìn)行。造價(jià)人員此階段的任務(wù)是把指定承包人和指定分包人的合同寫好，不留漏洞，防止造成邊際成本、模糊成本。（5）材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握：一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70％，而且材料因?yàn)楫a(chǎn)地、運(yùn)輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì)造成價(jià)格差異很大，而且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開(kāi)發(fā)中會(huì)有材料價(jià)格波動(dòng)情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，而且矛頭都是指向開(kāi)發(fā)單位有利于施工單位的。另外正常情況下我認(rèn)為不要搞大宗甲供材料，如鋼筋水泥等，一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個(gè)原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無(wú)法購(gòu)買，三是乙方材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進(jìn)貨渠道可以購(gòu)買物美價(jià)廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫(kù)存。甲供材對(duì)甲方產(chǎn)生的后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，三是質(zhì)量問(wèn)題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是乙方對(duì)于甲供材的使用與保護(hù)不力，不能精打細(xì)算，增大損耗，導(dǎo)致成本增加等。如果甲方有供材料的偏好，我認(rèn)為成本管理人員和材料采購(gòu)人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息，而應(yīng)該做到：第一自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對(duì)比政府的價(jià)格信息找出差異；第三深入工地詢問(wèn)小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠(chéng)信商家。總之，材料價(jià)格的掌握是最煩瑣最耗費(fèi)精力的工作，不過(guò)一旦你掌握了，對(duì)成本控制有很大的實(shí)際意義。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。4．施工實(shí)施階段成本控制

施工實(shí)施階段是建設(shè)全過(guò)程工程成本控制不可缺少的重要一環(huán)。首先要優(yōu)選施工隊(duì)伍，實(shí)行工程總承包，嚴(yán)格執(zhí)行建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例，選用合理的建筑材料及制品，加強(qiáng)施工管理，加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收，合理組織施工。促使施工單位采取措施精打細(xì)算，壓縮各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，降低成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次是嚴(yán)格按規(guī)定和合同撥付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格控制工程變更。最后是及時(shí)處理索賠工作。主要包括以下幾點(diǎn)：（1）圖紙會(huì)審：一般由監(jiān)理方主持，有時(shí)也由建設(shè)方主持，建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)方一起坐下來(lái)，對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進(jìn)行的，而圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制即主動(dòng)控制，這個(gè)階段的圖紙會(huì)審比設(shè)計(jì)階段的出圖實(shí)際多了，而且對(duì)造價(jià)人員來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，一是可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助；二是圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問(wèn)題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議，很重要啊！因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，但也可能提出一些不力和無(wú)益的建議和變更，作為造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)：因?yàn)橹皇谴蠹易谝黄鹧芯砍鰜?lái)的，時(shí)間精力都有限，所以：eq\o\ac(○,1)必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審拿回去仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則之后再進(jìn)行變更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無(wú)異于直接掏錢給施工單位，這種好事施工單位是最最希望的；eq\o\ac(○,2)必須讓成本管理人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析；基于以上兩點(diǎn)作為甲方一定要分析清楚，不能把錢白白浪費(fèi)在變更上。（2）施工中增加造價(jià)部分的管理：包括對(duì)工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，這部分造價(jià)人員都會(huì)，我只說(shuō)明其中一項(xiàng)，就是定額沒(méi)有的分部分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。5．竣工結(jié)算階段的控制竣工結(jié)算是整個(gè)工程成本控制的最后一環(huán)。它反映工程的實(shí)際成本，也反映工程各方對(duì)成本管理的能力，及時(shí)辦好工程竣工結(jié)算必須收集、整理各種資料，包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種簽證材料等，同時(shí)必須注意其有效性，如設(shè)計(jì)變更通知書必須由原設(shè)計(jì)單位下達(dá)并有設(shè)計(jì)人員的簽名和相關(guān)印鑒。

為做好竣工結(jié)算工作，應(yīng)建立工程量清單核對(duì)備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)教育，減少工程量清單中的差錯(cuò)率和杜絕違法違規(guī)行為。堅(jiān)持工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，材料調(diào)價(jià)是否有依據(jù)等，使工程成本結(jié)算確切、合理?？⒐そY(jié)算階段的工作，既是施工單位最后的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位最后的努力。最少占成本控制的10％。進(jìn)一步完善招標(biāo)與投標(biāo)制度，使那些構(gòu)思新穎、價(jià)格合理的方案入選，確保中標(biāo)項(xiàng)目做出的預(yù)算成本能控制在設(shè)計(jì)階段的概算成本之內(nèi)，從而更好地控制投資。在具體實(shí)施中，可由招標(biāo)單位編制實(shí)物工程量清單，由競(jìng)標(biāo)單位展開(kāi)單價(jià)或總價(jià)競(jìng)標(biāo)，關(guān)于工程量與價(jià)格調(diào)整的內(nèi)容在合同中寫明。6、銷售階段的成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的成本控制主要是針對(duì)銷售費(fèi)用支出，其主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費(fèi)用支出。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)商品銷售價(jià)格的2％一4％，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。控制銷售成本的關(guān)鍵取決于銷售策劃及廣告費(fèi)用的支出，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟(jì)條件等多種因素確定。此外，利用網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展房地產(chǎn)營(yíng)銷是降低銷售成本的有效手段。7、物業(yè)管理(運(yùn)營(yíng)管理)階段的成本控制這個(gè)階段隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來(lái)越變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的“延續(xù)和潛力股”，很多精明的房地產(chǎn)商也都看到了這一點(diǎn)，但是物業(yè)管理(運(yùn)營(yíng)管理)階段，一次性投資已經(jīng)完成，在此階段的工作主要是建立一個(gè)高效的物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織，降低運(yùn)營(yíng)管理成本，增加物業(yè)管理效益。同時(shí)該階段的成本高低同房子的質(zhì)量是分不開(kāi)的，這也是前期質(zhì)量成本的一個(gè)延續(xù)。在這一階段我們需要做到以下幾點(diǎn)：1．完善項(xiàng)目交接手續(xù)，附項(xiàng)目交接清單。2．嚴(yán)格劃分責(zé)任界線，明確責(zé)、權(quán)、利三者的關(guān)系，確保售后服務(wù)質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。3．各部門相互配合，因產(chǎn)品存在重大質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法運(yùn)行，物業(yè)公司應(yīng)將問(wèn)題及時(shí)上報(bào)房產(chǎn)公司，對(duì)第三方采取必要的措施將損失減少到最低。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率5％左右。二、目前我國(guó)房地產(chǎn)成本控制管理存在的主要問(wèn)題

1．不夠重視投資決策階段工程成本的控制

投資決策是工程成本源頭，對(duì)項(xiàng)目的成本和投資效益有著決定性的作用。但長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策階段的成本控制，工程建設(shè)存在大量投資嚴(yán)重超標(biāo)的現(xiàn)象，造成工期越拖越長(zhǎng)，工程成本越來(lái)越高。形成這種情況的主要原因有

(1)故意降低預(yù)算，為通過(guò)批準(zhǔn)，有意壓縮投資，預(yù)留資金缺口。

(2)初步設(shè)計(jì)深度不夠，存在較多設(shè)計(jì)上的漏洞，不采用市場(chǎng)價(jià)格。

(3)項(xiàng)目實(shí)施中，建設(shè)單位提出過(guò)高要求，如建筑面積增大等。

2．設(shè)計(jì)階段的工程成本控制深度不夠

目前我國(guó)大部分設(shè)計(jì)單位對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析深度不夠、在設(shè)計(jì)中大多重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)人員對(duì)質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)工程成本的高低則不太關(guān)心。以致無(wú)法通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案來(lái)有效控制工程成本。工