招商治理工作指引1招商人員聘請(qǐng)及團(tuán)隊(duì)組建14部負(fù)責(zé)編寫工程招商、營(yíng)運(yùn)人員編制及到崗時(shí)間后與當(dāng)?shù)厣坦芄竟餐幹普猩?、營(yíng)運(yùn)人員崗位職責(zé)，開展人員聘請(qǐng)和團(tuán)隊(duì)組建。12劃到位。營(yíng)運(yùn)人員到崗后至工程開業(yè)前3個(gè)月，編入招商隊(duì)伍參與招商工作。招商人員培訓(xùn)10負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)厣坦芄鹃_展以下培訓(xùn)：工程解讀培訓(xùn)：對(duì)招商、企劃人員進(jìn)展工程解讀培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：城市綜合體整體建筑介紹、主力店業(yè)態(tài)組合、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街租金及招商政策、招商時(shí)間進(jìn)度要求。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商治理制度、工作流程、合同審批流程等。招商統(tǒng)一說(shuō)辭培訓(xùn)8當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩?、企劃人員進(jìn)展招商統(tǒng)一說(shuō)辭的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商問(wèn)題解答、招商分工、招商工作進(jìn)度安排、步行街業(yè)態(tài)表述、城市綜合體特色介紹。招商人員考核當(dāng)?shù)厣坦芄疽罁?jù)招商人員工作表現(xiàn)，上報(bào)轉(zhuǎn)正人員名單及相關(guān)材料，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部依據(jù)其工作表現(xiàn)審核招商人員轉(zhuǎn)正意見，表現(xiàn)突出者可提出晉級(jí)意見。依據(jù)招商嘉獎(jiǎng)?wù)?，?dāng)?shù)厣坦芄咎釄?bào)招商獎(jiǎng)金及安排申請(qǐng)，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部依據(jù)招商完成狀況及招商人員工作表現(xiàn)，審核獎(jiǎng)金安排方案。2市場(chǎng)調(diào)研工作界定工程摘牌后，依據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)提出的工程籌建進(jìn)度，招商部參與由地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部組織各部門開放市調(diào)工作。市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容工程所在城市總體概況：城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市將來(lái)進(jìn)展規(guī)劃等。城市零售業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r各主要商圈狀況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布狀況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、數(shù)量、面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況，各商圈的形成和進(jìn)展歷程，將來(lái)進(jìn)展規(guī)劃等。同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析根本狀況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積配比，檔次定位，開業(yè)時(shí)間，歷史經(jīng)營(yíng)狀況，消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)構(gòu)造〔客層定位，租金價(jià)格或合作條件，相關(guān)費(fèi)用〔物業(yè)治理費(fèi)力資源費(fèi)用、品牌狀況，效勞治理、停車位數(shù)量、客流量、客單價(jià)、招商優(yōu)待條件等。工程周邊環(huán)境調(diào)研工程所在地理位置、工程規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，3—5公里半徑人口數(shù)量構(gòu)造和特征、商業(yè)設(shè)施、效勞設(shè)施、市政設(shè)施、小區(qū)數(shù)量、人住人口、居住戶數(shù)、人均收人、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特性、物業(yè)狀況〔規(guī)劃部供給包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面狀況，工程進(jìn)度時(shí)間等。對(duì)在經(jīng)營(yíng)的租賃物業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)待政策等進(jìn)展收集分析。市場(chǎng)調(diào)研工作打算及實(shí)施每次市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)間安排為5—7天，依據(jù)不同的調(diào)研內(nèi)容對(duì)人員進(jìn)展分工。通過(guò)查詢網(wǎng)上信息和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)報(bào)了解各主要商圈和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，以及工程周邊環(huán)境情況。市場(chǎng)調(diào)研的分析結(jié)論依據(jù)各部門市場(chǎng)調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進(jìn)展分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報(bào)告。以此作為工程定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算、物管費(fèi)測(cè)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制的依據(jù)。3城市綜合體的定位、規(guī)劃工程總體規(guī)劃設(shè)計(jì)完畢后，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部參與工程總體定位和規(guī)劃格局的研討并提出建議。地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)確定步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商定位。步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)市調(diào)報(bào)告及進(jìn)展部供給的相關(guān)數(shù)據(jù)，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)審核由當(dāng)?shù)厣坦芄旧蠄?bào)的工程步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案。工程步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目標(biāo)品牌等。步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，當(dāng)?shù)厣坦芄颈匦鑷?yán)格執(zhí)行。假設(shè)執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報(bào)調(diào)改方案，按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批前方可調(diào)改執(zhí)行。4狀況、步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃草擬工程步行街招商政策及租金方案。賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長(zhǎng)比率，優(yōu)惠政策等。團(tuán)商管物業(yè)部論證后按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。每個(gè)鋪位的租金及招商政策，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)審批后，當(dāng)?shù)厣坦芄拘鑷?yán)格執(zhí)行。公司權(quán)限范圍內(nèi)的由當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理負(fù)責(zé)審批；超過(guò)當(dāng)?shù)厣坦芄緳?quán)限的，需按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批前方可執(zhí)行。案執(zhí)行狀況。5招商啟動(dòng)預(yù)備工作各商鋪?zhàn)饨鹬笜?biāo)分解依據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)批準(zhǔn)的步行街總租金收益指標(biāo)和招商政策，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部下達(dá)步行街租金指標(biāo)和政策給當(dāng)?shù)厣坦芄荆?dāng)?shù)厣坦芄疽罁?jù)步行街業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同，將租金逐一分解到每一個(gè)商鋪，按招商洽談租金標(biāo)5年租金分解表，按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)及制作當(dāng)?shù)厣坦芄颈匦柙谡猩虇?dòng)前完成招商手冊(cè)的制作。招商手冊(cè)要表達(dá)工程的總體定位和主力店、步行街的業(yè)態(tài)功能組合及整個(gè)廣場(chǎng)的特色。招商手冊(cè)必需經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部審批前方可制作。步行街商鋪?zhàn)赓U面積的核定地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部依據(jù)最終確定的工程步行街各商鋪面積的圖紙，核定步行街各商鋪的租賃面積，作為當(dāng)?shù)厣坦芄竞灱s的依據(jù)。當(dāng)?shù)厣坦芄境闪⒄猩讨卫硇〗M，總經(jīng)理為組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)分管招商營(yíng)運(yùn)的副總經(jīng)理為副組長(zhǎng)。對(duì)招商人員進(jìn)展指標(biāo)分解，按品類或樓層分工，責(zé)任到人。招商目標(biāo)品牌確實(shí)定及落位步行街正式招商前，當(dāng)?shù)厣坦芄疽罁?jù)市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)果，以及確定的工程總體定位和各業(yè)態(tài)功能組合狀況，確定步行街招商目標(biāo)品牌并進(jìn)展落位，品牌落位圖報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)1品牌。各種標(biāo)準(zhǔn)合同的擬定及審批在招商工作啟動(dòng)前l(fā)個(gè)月，當(dāng)?shù)厣坦芄局贫üこ痰淖赓U意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等，按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。招商工作打算制定工程開業(yè)前9個(gè)月完成招商預(yù)備工作并啟動(dòng)招商，421完成掉鋪再招商工作；當(dāng)?shù)厣坦芄疽罁?jù)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，制定的招商打算書及招商工作進(jìn)度打算，并報(bào)集團(tuán)商管物業(yè)部審批。招商方案內(nèi)容招商條件：租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增比例、確定不同業(yè)態(tài)的合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)待政策等．招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個(gè)鋪位鎖定3個(gè)目標(biāo)品牌，分高3招商區(qū)域：當(dāng)?shù)丶爱惖爻鞘?。任?wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪?zhàn)饨鸺白饨鹂偰繕?biāo)。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從啟動(dòng)到完成整個(gè)過(guò)程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。由當(dāng)?shù)厣坦芄窘⒛繕?biāo)戶資源信息庫(kù)，并準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行更。招商目標(biāo)品牌選擇標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)品牌的商品定位要符合城市綜合體步行街的整體定位。目標(biāo)品牌的經(jīng)營(yíng)者要具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)治理閱歷。目標(biāo)品牌在國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)鼐哂锌隙ǖ钠放浦群褪袌?chǎng)占有率。目標(biāo)品牌商戶具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)力量。4當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩坦ぷ鲉?dòng)時(shí)，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部派出工程招商經(jīng)理負(fù)責(zé)跟進(jìn)和協(xié)調(diào)招商工作。招商啟動(dòng)后，要優(yōu)先洽談知名品牌和重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人必需親自跟進(jìn)。當(dāng)?shù)厣坦芄疽龊每蛻粲涗?，每日登記商戶洽談狀況并進(jìn)展匯總。外出訪問(wèn)商戶前要做去向登記；返回后要填寫商戶洽談表。依據(jù)接待和訪問(wèn)商戶的洽談狀況，確定意向目標(biāo)商戶，進(jìn)展重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談，并做好洽談?dòng)涗?。?dāng)?shù)厣坦芄窘⒄猩虣n案，包括商戶資源、商戶合同及資料，每周匯總上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部。當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩谈笨偯咳战M織招商工作分析會(huì)，了解商戶動(dòng)態(tài)和招商工作中的問(wèn)題，針對(duì)消滅的問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)調(diào)整招商策略。目標(biāo)商戶合同條款確定后，由主談?wù)猩倘藛T辦理審批手續(xù)，并準(zhǔn)時(shí)跟進(jìn)審批結(jié)果。各地依據(jù)不同狀況，可以在簽定正式租賃合同之前簽訂租賃意向書，審批流程與租賃合同流程一樣。屋租賃合同及附件》及相關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號(hào)存檔；合作條件變更：租賃合同經(jīng)過(guò)審批后，假設(shè)商戶合作條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重辦理審批手續(xù)。招商工作需嚴(yán)格遵守地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)部規(guī)定及當(dāng)?shù)厣坦芄疽?guī)章制度和治理方法，認(rèn)真貫徹和落實(shí)招商政策一經(jīng)覺(jué)察將嚴(yán)峻處理并追究其法律責(zé)任。當(dāng)?shù)厣坦芄緫?yīng)遵循分權(quán)手冊(cè)規(guī)定招商審批權(quán)限，嚴(yán)格依據(jù)各種招商工作流程開展招商工作。對(duì)已經(jīng)形成的工程步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)展調(diào)整和改動(dòng)的，需按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批前方可更改執(zhí)行。當(dāng)?shù)厣坦芄久恐芪鍖⒄猩踢M(jìn)展上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部。商戶進(jìn)場(chǎng)裝修治理工程的裝修治理工作由當(dāng)?shù)厣坦芄痉止芄こ痰母笨傌?fù)責(zé)，招商部和工程部人員共同參與。當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩滩颗c商戶簽訂正式租賃合同時(shí)，會(huì)同工程部與商戶進(jìn)展房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接，并與當(dāng)?shù)毓こ坦敬_認(rèn)。當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩滩亢凸こ滩繎?yīng)在招商過(guò)程中準(zhǔn)時(shí)把握商鋪交房技術(shù)條件的落實(shí)和變更狀況，隨時(shí)與商戶對(duì)接。各招商小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)幫助工程部與商戶進(jìn)展商鋪交100天，其他商戶50招商人員負(fù)責(zé)向商戶發(fā)放商戶裝修治理相關(guān)規(guī)定。招商人員幫助工程部與商戶一起依據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、圖紙審批、辦理施工手續(xù)、裝修預(yù)備、施工組織、裝修施工、裝修驗(yàn)收、裝飾布置等環(huán)抑制定裝修進(jìn)度表。招商部與工程部一起審核商戶裝修設(shè)計(jì)圖紙，招商部負(fù)責(zé)審核總平面圖、效果圖、貨柜尺寸圖、店招圖；工程部負(fù)責(zé)審核水、電、氣系統(tǒng)圖、裝修材質(zhì)、裝修工藝等。經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽批后反響商戶。招商人員幫助商戶辦理進(jìn)場(chǎng)施工手續(xù)，包括：繳納裝修保證金、辦理施工許可證、辦理施工人員出入證、落實(shí)臨時(shí)用水用電等。當(dāng)?shù)厣坦芄菊猩滩恳獙?duì)商戶裝修施工進(jìn)展監(jiān)控，催促商戶裝修進(jìn)度，檢查商戶是否依據(jù)已審批的圖紙進(jìn)展裝修。如覺(jué)察未按要求施工的，馬上要求商戶進(jìn)展整改。在施工過(guò)程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與治理部門的有關(guān)事宜。商戶裝修施工完畢時(shí)，招商部要幫助工程部對(duì)商戶裝修工程進(jìn)展驗(yàn)收。包括裝修材質(zhì)、施工工藝、各系統(tǒng)安全性等，驗(yàn)收合格者，準(zhǔn)許開業(yè)經(jīng)營(yíng)。商戶進(jìn)場(chǎng)效勞與商戶簽訂正式租賃合同后，招商部要安排專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與工商局、稅務(wù)局、衛(wèi)生防疫部門、消防局、煤氣公稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證以及消防報(bào)審和驗(yàn)收，開通煤氣、、網(wǎng)絡(luò)等效勞。招商評(píng)估工程開業(yè)招商完畢后，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部要根據(jù)工程招商租金指標(biāo)達(dá)成狀況、招商品牌品質(zhì)、合同簽訂情況、招商嘉獎(jiǎng)等對(duì)整體招商工作進(jìn)展評(píng)估，并編寫招商評(píng)估報(bào)告。6預(yù)熱期、招商說(shuō)明會(huì)、主力店簽約儀式暨步行街招商大會(huì)、強(qiáng)勢(shì)招商期、開業(yè)造勢(shì)期幾個(gè)階段，進(jìn)展招商宣傳籌劃，并由企劃部制定媒體投放打算和資金使用打算。，通過(guò)全面宣傳到達(dá)招商預(yù)熱的作用，為全面開放招商工作進(jìn)行鋪墊。商管公司適時(shí)召開工程招商說(shuō)明會(huì)，邀請(qǐng)有合作意向的主要商戶參與，對(duì)工程招商工作進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)解讀。內(nèi)容包括：地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)呈現(xiàn)狀及將來(lái)進(jìn)展打算、工程總體狀況介紹、工程定位及主力店業(yè)態(tài)組合、步行街定位及規(guī)劃。招商啟動(dòng)2商管公司召開主力店簽約儀式暨步行街招商大會(huì)，組織已經(jīng)簽約進(jìn)駐或意向進(jìn)駐的商戶現(xiàn)場(chǎng)簽約，邀請(qǐng)目標(biāo)商戶參觀商鋪并介紹商場(chǎng)定位、進(jìn)展前景等狀況，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和聞媒體參與會(huì)議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響。在招商工作完成60％的時(shí)候，要通過(guò)加強(qiáng)宣傳推廣力度，形成招商強(qiáng)勢(shì)宣傳期，推動(dòng)招商工作的進(jìn)度。l7合同范本的制定及審核當(dāng)?shù)厣坦芄緮M定工程租賃意向合同、租賃合同及附件、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等范本合同。各類范本合同經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)審核后按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。在合同簽訂過(guò)程中如需對(duì)合同條款進(jìn)展修改，仍要按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后修改執(zhí)行。8建立品牌資源檔案表〔品牌檔案明細(xì)表〕各地商管公司的品牌資源檔案表要求按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫，并于每月25日前上報(bào)品牌更表。地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部建立品牌檔案資源庫(kù)，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，依據(jù)每月上報(bào)品牌資源狀況于當(dāng)月30日對(duì)資源庫(kù)總數(shù)進(jìn)展調(diào)整。并定期對(duì)品牌資源庫(kù)內(nèi)容進(jìn)展整理，去除無(wú)效品牌資源，到達(dá)有效化和有用化。建立在場(chǎng)商戶調(diào)整表各地商管公司于每月20日前對(duì)在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶狀況進(jìn)展整理，按統(tǒng)一表格要求上報(bào)各地公司在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶變動(dòng)狀況，地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部依據(jù)各地公司上報(bào)的商鋪經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)展準(zhǔn)時(shí)更；地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部定期對(duì)品牌資源庫(kù)進(jìn)展整理，并發(fā)給各地商管公司，以實(shí)現(xiàn)資源共享。重點(diǎn)品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟合作及治理地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部負(fù)責(zé)重點(diǎn)商戶戰(zhàn)略合作洽談工作，并簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議；地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部與戰(zhàn)略合作伙伴制定合作合同范本，按分權(quán)手冊(cè)逐級(jí)審批后執(zhí)行。簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議后，要與戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)展房產(chǎn)技術(shù)對(duì)接，以便在以后工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參照商戶的需求進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)；與戰(zhàn)略合作伙伴建立暢通的溝通機(jī)制，定期進(jìn)展交流和溝通，不定期進(jìn)展訪問(wèn)，以維護(hù)商戶合作關(guān)系。品牌的拓展地產(chǎn)集團(tuán)商管物業(yè)招商部通過(guò)對(duì)全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)展調(diào)研和參與全國(guó)各類商品展會(huì)，查找和搜集有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有全國(guó)拓展打算，有肯定商品特色的品牌，