****（mall）、****商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告咨詢資質(zhì)：甲級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：****咨詢協(xié)會(huì)湖南省****咨詢有限公司2004年12月第一章總論一、項(xiàng)目名稱****(Mall)、****商城二、項(xiàng)目的由來及背景大型購物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，全國各地建“摩爾(Mall)”是近年引人注目的商界現(xiàn)象。大型購物中心的英文名稱是SHOPPINGMALL，又簡稱MALL。音譯“銷品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。世界的大型購物中心最早從歐美發(fā)展而來，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20％以上；亞洲一些國家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購物中心。我國的大型購物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年代中期，和記黃埔、長江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場裙房，從而形成了具有香港特色的購物中心，如國貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂等新的功能，從而形成大型購物中心的雛形，如王府井的新東安市場等**SHOPPINGMALL同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式，是一種先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)聚合，代表著未來生活的發(fā)展方向。根據(jù)MALL設(shè)立的條件，長沙市2003年GDP為928.2億元，人均GDP為15000元，2004年可突破1000億元，人均GDP將超過MALL設(shè)立要求的人均15000元?？梢哉f，長沙市己步入SHOPPINGMALL時(shí)代，而**SHOPPINGMALL的建立，必將引導(dǎo)這一時(shí)代的朝流。****商城位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長沙市常住人口約30萬；這里有京珠高速與機(jī)場高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長沙五大商圈的核心區(qū)域，長沙五條主干道即人民路、展覽館路、勞動(dòng)路、八一路、五一路的東部交匯中心，地處進(jìn)出長沙最快捷的交通要道。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。****商城西鄰高橋大市場，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬家麗等專業(yè)批發(fā)市場，它們可以構(gòu)成極好的"扎堆效應(yīng)"，商業(yè)覆蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)。三、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目占地270畝，總投資12億元，地上總建筑面積40萬平方米，地下總建筑面積15萬平方米，其中，商業(yè)面積30萬平方米，由大型專業(yè)市場、大型超市、購物中心等商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，并配套有公寓、寫字樓、倉儲(chǔ)25萬平方米，停車位5000個(gè)，集購物、休閑、娛樂、餐飲美食、健身、旅游于一體，打造**地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。四、項(xiàng)目投資單位基本情況本項(xiàng)目由**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)。公司注冊(cè)資本2000萬元，為本項(xiàng)目開發(fā)共準(zhǔn)備了資本金4.2億元。五、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)位置****(Mall)、****商城位于芙蓉區(qū)與雨花區(qū)的交匯地帶，處于長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。該項(xiàng)目將受到各級(jí)政府的大力支持。2、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。具體來說，項(xiàng)目東鄰火星大道，西鄰馬王堆路，南臨火焰路，北接路。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車市場，北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場，南面為東風(fēng)汽車專賣店及高橋市場拆遷安居房及門面。4、項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目所在地交通通達(dá)，進(jìn)出方便。南有雨花大道，東有火星大道，北有人民路，西有二環(huán)線。與其緊鄰的馬王堆路年內(nèi)即將拉通，火焰路及路也將隨著項(xiàng)目的展開而拉通。公交線路有121、122、103、143、158、301、348、603等8條線路通項(xiàng)目所在地。5、項(xiàng)目配套設(shè)施與項(xiàng)目配套的設(shè)施包括水、電、氣、通訊、綠化帶、停車場、公廁等六、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地面積：18.15公頃2、規(guī)劃道路總用地：2.95公頃3、有效總用地：15.14公頃4、規(guī)劃總建筑面積：55.89萬平方米5、其中：（1）商業(yè)門面:23.46萬平方米（2）公寓:15.24萬平方米（3酒店:4.8萬平方米（4）寫字樓:1.60萬平方米6、建筑密度：40.9%7、容積率：2.988、綠化率：30.5%第二章****(Mall)可行性分析一、**SHOPPINGMALL的含義大型購物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革。大型購物中心的英文名稱是SHOPPINGMALL，又簡稱MALL。音譯“銷品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。它一是大：占地面積大、停車場規(guī)模大、建筑規(guī)模大，營業(yè)面積一般在10萬平方米以上；二是多：店鋪多、功能多，包括購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、服務(wù)于一體；三是經(jīng)營主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，并引入相應(yīng)零售商配合其市場定位。世界的大型購物中心最早從歐美發(fā)展而來，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20％以上；亞洲一些國家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購物中心。我國的大型購物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年代中期，和記黃埔、長江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場裙房，從而形成了具有香港特色的購物中心，如國貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂等新的功能，從而形成大型購物中心的雛形，如王府井的新東安市場等**SHOPPINGMALL同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式。其主要功能是：購物，營業(yè)面積8－12萬平方米，規(guī)模適中。美食城，由多種地方菜系和風(fēng)味小吃、品牌餐飲連鎖，與洋快餐（麥當(dāng)勞、肯德基）等一起組成。休閑娛樂城，包括多功能網(wǎng)吧、小型電影院、茶室、酒吧，小型書店閱覽室，KTV包廂，迪廳，足浴按摩及大型公眾休閑綠化廣場等。運(yùn)動(dòng)健身館，包括小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。配套設(shè)施有大型停車場（地下）銀行、郵政、電信、貨物運(yùn)輸、公廁等。二、為什么選擇摩爾MALL是一種先進(jìn)的業(yè)態(tài)聚合，代表著未來生活的發(fā)展方向。傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的步行街、購物中心、商場超市已開始走向衰落。人們生活水平的提高，休閑時(shí)間的增多，尤其是隨著私家車的大量增加，人們追求一種新的、高尚的生活方式。休閑經(jīng)濟(jì)的比重正在迅速增加。隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的普及，普通的以購物為目的業(yè)態(tài)已經(jīng)失去吸引力。必須以一種新的理念，營造一種新的生活方式來吸引投資與消費(fèi)。三、**MALL創(chuàng)立的可行性1、長沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場、購物中心、步行街競爭激烈，業(yè)態(tài)的單一，停車場所的缺乏，人流的擁擠，導(dǎo)致其吸引力的下降。2、根據(jù)長沙的規(guī)劃，環(huán)線內(nèi)嚴(yán)格限制大型購物中心，而**MALL正處于環(huán)線外側(cè)，是理想的構(gòu)建場所。另外，各城市正在建立大型購物中心聽證會(huì)制度，將大大減少同業(yè)競爭，在長沙市未建立聽證會(huì)制度前介入，現(xiàn)在是想的時(shí)機(jī)。3、根據(jù)MALL設(shè)立的條件，長沙市2003年GDP為928.2億元，人均GDP為15000元，2004年可突破1000億元，人均GDP將超過MALL設(shè)立要求的人均15000元。4、根據(jù)長沙市的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把長沙建成全國商業(yè)中心城市，并力爭在十到十五年進(jìn)入全國十強(qiáng)，建立MALL符合這一發(fā)展戰(zhàn)略。5、高橋的交通、地理環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。**MALL位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長沙市常住人口約50萬，約占長沙市常住人口的30%。6、高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。**ＭＡＬＬ西鄰高橋大市場，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬家麗等專業(yè)批發(fā)市場，它們可以構(gòu)成極好的"扎堆效應(yīng)"，商業(yè)覆蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：東方新城、國杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。７、長沙的人口密度平均為每平方公里１６０人，而此地人口密度超過２００，今后幾年人口密度將繼續(xù)增加。目前高橋附近每天的客流量約５萬，隨著這片土地的開發(fā)，其它項(xiàng)目的建設(shè)，這里的客流量將會(huì)迅速增加。四、**MALL的商圈分析1、商圈的分類我們一般按距離的遠(yuǎn)近來給商圈作如下分類：核心商圈：核心商圈是最接近購物中心并擁有高密度顧客群的區(qū)域，顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占購物中心的銷售額的55－70％。我們統(tǒng)計(jì)為車行10分鐘的路程。包括遠(yuǎn)大路、楊家山、四方坪、火車站、五一路、汽車東站等地的居民消費(fèi)者。次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客應(yīng)該占購物中心銷售額的15－25％。這樣規(guī)定的：他們是車行10-30分鐘路程的居民，包括赤崗沖、東塘、井灣子、侯家塘、伍家?guī)X、河西溁灣鎮(zhèn)等附近的居民。邊際商圈：邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。他們的輻射區(qū)域較廣，可以為長沙周邊地區(qū)包括株洲、湘潭和長沙周邊的縣市居民。附近公交車輛比較多，有通向整個(gè)長沙市的交通條件，附近商業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)。2、商圈顧客的來源**SHOPPINGMALL估計(jì)的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，服務(wù)的對(duì)象，即顧客來源可分為三部分。（1）居住人口指居住在高橋附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高，消費(fèi)場所比較固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來擴(kuò)大市場。（2）工作人口指工作地點(diǎn)在高橋附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購買商品，他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來源。附近有政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)批發(fā)市場、工廠及各類公司等。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量較多。（3）流動(dòng)人口**SHOPPINGMALL處在人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道之間，京珠高速公路橫穿而過，是聯(lián)系南北的交通要道。它的附近是眾多的專業(yè)批發(fā)市場和各類專賣店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。來此購物和休閑的流動(dòng)人口很多，這部分人口是各專業(yè)批發(fā)市場的主要顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。這些流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場所的隨意性較大，忠誠度較低，從而較易受到商業(yè)競爭對(duì)手的影響。因此經(jīng)營者應(yīng)該突出自己的經(jīng)營賣點(diǎn)，提供給這部分顧客最優(yōu)的服務(wù)。3、商圈層次分析（1）客流量分析平日該地的車流量、客流量比較大，長沙居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購物的人氣和休閑的環(huán)境。高橋附近的公交車有多路，交通十分便利，可以把長沙各地居民拉來這里消費(fèi)。（2）顧客分析目前整個(gè)長沙市消費(fèi)者都在尋求好的購物環(huán)境，消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿足。特別在節(jié)假日里，擁擠的購物環(huán)境以及停車的不方便讓長沙的市民消費(fèi)者頭痛。（3）環(huán)境分析**SHOPPINGMALL四面臨街，能見度比較高，而且周圍沒有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。居民區(qū)比較集中，人氣比較旺盛，由于各專業(yè)批發(fā)市場集中，商業(yè)競爭比較激烈。根據(jù)有關(guān)情況：家樂福、華聯(lián)等外資也要來高橋投資。未來的高橋?qū)?huì)是商家的競爭之地。整個(gè)長沙的市場競爭分析：隨著改革開放的深入和市場化改革的逐見成效，長沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購買力逐年增強(qiáng)。長沙的地理位置決定了它將是眾商家競爭的地方。長沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。友誼阿波羅、通程商業(yè)廣場、麥德隆、新一佳、家樂福、平和堂、沃爾瑪?shù)鹊拇嬖?，長沙的商業(yè)競爭可以看出是異常激烈的。五、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營大型購物中心，需要政府及有關(guān)部門的大力支持。長沙投建**大型購物中心是長沙市接軌世界商業(yè)的新開端，它代表長沙商業(yè)在新時(shí)期的新方向，因此能夠得到長沙市和雨花區(qū)政府的大力支持。政策環(huán)境看好，這為長沙的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了政策基礎(chǔ)。各大零售集團(tuán)投資在長沙，他們將為長沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展鼓足經(jīng)濟(jì)士氣，為長沙的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。建設(shè)經(jīng)營大型購物中心，必須符合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和人民生活水平提高的需求。要有統(tǒng)一的城市規(guī)劃，在數(shù)量上、質(zhì)量上、規(guī)模上不能放任自流，否則必然導(dǎo)致重復(fù)興建或者盲目擴(kuò)大規(guī)模，造成資源的極大浪費(fèi)。**購物中心的建立必將提高長沙商業(yè)的現(xiàn)代化國際化水平，為長沙的區(qū)域規(guī)劃凝造了充足的商業(yè)氛圍，同時(shí)也美化了長沙的街頭巷尾，統(tǒng)一了長沙的文化環(huán)境，較好地豐富了長沙的文化底蘊(yùn)。六、項(xiàng)目市場前景的總體評(píng)價(jià)本項(xiàng)目共分三部分，即****商城即綜合批發(fā)市場，**摩爾以及住宅。在住宅方面，設(shè)計(jì)住宅八棟，加上公寓總建筑面積22.56萬平方米。根據(jù)長沙市的總體發(fā)展目標(biāo)，隨著城市化的步伐的進(jìn)一步加快，長沙市民收入的不斷提高，住宅方面會(huì)保持比較旺盛的需求態(tài)勢(shì)。只要開發(fā)商戶型設(shè)計(jì)合理，性價(jià)比有突出優(yōu)勢(shì)，再努力做到營銷手段靈活性和多樣性，廣告宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性，一定有吸引廣大的消費(fèi)者來此居家置業(yè)的。住宅銷售的火爆是可以預(yù)期的。在商鋪方面，****商城和小高品專賣市場總設(shè)計(jì)面積為16.26萬平方米。根據(jù)上述的調(diào)查與分析，只要商鋪的設(shè)計(jì)在硬件方面有突出的競爭的優(yōu)勢(shì)，包括倉儲(chǔ)、車位的設(shè)計(jì)和配套，再在市場服務(wù)與管理方面有完善的建設(shè)與安排，根據(jù)市場的體系發(fā)展的客觀要求，升級(jí)版的批發(fā)市場無疑具有強(qiáng)大的競爭力。再加上高橋得天獨(dú)厚的人氣效應(yīng)，一定會(huì)吸引廣大的經(jīng)營戶和市民來此投資置業(yè)的。如果在招商方面策略得當(dāng)，如果能夠成板塊在吸引到國內(nèi)外知名的商業(yè)合作伙伴，如果在產(chǎn)權(quán)融資以及銷售模式方面有所創(chuàng)新，如果在價(jià)格方面有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢(shì)，商鋪的順利銷售甚至火爆是完全可以預(yù)期的。在**摩爾方面，主力賣場和大型超市總設(shè)計(jì)面積7.8萬平方米。如果能找到理想的合作伙伴，并著意打造一種全新的高尚生活理念，這種集購物、娛樂、休閑、健身、美食于一體的MALL模式，一定會(huì)對(duì)長沙的消費(fèi)理念形成巨大的沖擊并形成強(qiáng)大的吸引力的。只要設(shè)計(jì)體現(xiàn)摩爾的靈魂，在宣傳方面使摩爾概念真正深入人心。**摩爾一定會(huì)成為長沙市商業(yè)的標(biāo)志性建筑，并凝聚旺盛的人氣。從商業(yè)地產(chǎn)來分析，市場=人+購買力+購買欲望。從人口規(guī)模來分析，第一層次是長沙市區(qū)人口，為189萬人，第二層次是長沙市人口，為600萬人，第三層次是長株譚人口，為1252萬人。第四層次是長沙市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”人口，這些城市包括株洲、常德、益陽、湘潭、岳陽和衡陽，為3573萬人。從購買力來分析，當(dāng)家庭存款達(dá)到10萬元時(shí)，便具備商業(yè)地產(chǎn)購買力，這類家庭約占總?cè)丝诘?0%，僅從長沙市城區(qū)人口來統(tǒng)計(jì)，其購買力達(dá)20萬個(gè)家庭。從購買欲望來分析，根據(jù)隨機(jī)防問調(diào)查得出結(jié)論，在10萬元級(jí)消費(fèi)欲望中，人們購買欲望的順序?yàn)樯虡I(yè)門面、住房投資、小車，從不斷火曝的家庭購車熱中不難發(fā)現(xiàn)，長沙市的商業(yè)地產(chǎn)還有具大的市場潛力。第三章投資估算及資金籌措一、投資估算范圍本項(xiàng)目總用地面積18.5公頃，其中道路用地2.95公頃，小區(qū)用效用地15.2公頃。第一期用地180畝，規(guī)劃總建筑面積313467平方米，其中商鋪143060平方米，公寓108429平方米，地下室5萬平方米，建筑密度40.9%，容積率2.98，綠化率30.5%。二估算依據(jù)1．建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》2．依據(jù)上述規(guī)定，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)形式，結(jié)合長沙市目前實(shí)際工程造價(jià)估算三投資概況估算本項(xiàng)目總投資85705萬元人民幣，包括土地成本費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、建筑工程安裝費(fèi)、城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等。土地成本費(fèi)第一期占地180畝，土地成本費(fèi)包括購買土地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用，共計(jì)人民幣23040萬元。2、報(bào)建費(fèi)用：商業(yè)14060平方米×179元+公寓108429×136元+地下室50000×136元=4715萬元，重點(diǎn)工程減免后為4715×60%=2829萬元。3、建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)目前長沙市材料調(diào)查及走訪周邊建筑工地、住宅區(qū)，再結(jié)合本項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)想，綜合基價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)如下：地下：50000平方米×1500=7500萬元B、地上高層：191827平方米×1200=23019萬元C、地上多層：71640平方米×800=5731萬元建安費(fèi)用小計(jì)：A+B+C=36250萬元市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)用綜合基價(jià)制定如下：設(shè)計(jì)費(fèi)用35元/平方米；景觀費(fèi)用100元/平方米；水電工程費(fèi)40元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；電梯60元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；消防80元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；人防15元/平方米（按實(shí)際工程量）；弱電20元/平方米；以上合計(jì)350元/平方米?？傎M(fèi)用：313467×350元=10971萬元。5、管理費(fèi)和銷售費(fèi)用各項(xiàng)費(fèi)用按總銷售額提取。管理費(fèi)按銷售收入的1.5%計(jì)算；銷售費(fèi)用按2.5%計(jì)算；廣告費(fèi)用按2.5%計(jì)算；銷售稅金按5.6%計(jì)算；不可預(yù)計(jì)費(fèi)用按2.0%計(jì)算，總銷售收入約為109491萬元，合計(jì)管理費(fèi)和銷售費(fèi)用成本為109491萬元×14.1%=15438萬元。項(xiàng)目總投資：小計(jì)1至5，共為85705萬元。表一項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資資單元投資1開發(fā)建設(shè)總投資1．1土地費(fèi)用23040128萬元/畝1．2報(bào)建費(fèi)用282916萬元/畝1．3建筑安裝工程費(fèi)用用362501156/平方米米1．4城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施施配套費(fèi)10971350/平方米1．5管理和銷售費(fèi)用15438492/平方米2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資857052734/平方米米四、資金籌措本項(xiàng)目共需籌措資金85705萬元。資金籌措采取滾動(dòng)開發(fā)模式，啟動(dòng)資金來源于自有資本金、銀行貸款。其余各年來源銷售收入。資金籌措方案見表二。表二投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1項(xiàng)目總投資857051．1開發(fā)建設(shè)總投資857051．2經(jīng)營資金2資金籌措857052．1資本金430002．2借貸資金100002．3預(yù)售收入1094912．4其他收入第四章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析一、公寓和商鋪銷售收入估算本項(xiàng)目對(duì)公寓、商鋪擬定全部銷售，均作銷售收入估算。1、商鋪：一層：38432平方米×15000元=57635萬元。二層：28539平方米×5000元=14270萬元。三、四層：31312平方米×3000元=9394萬元。2、公寓：108429平方米×2600元=28192萬元。以上合計(jì)，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入109491萬元。銷售收入估算詳見表三。表三地產(chǎn)銷售收入估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1公寓銷售收入281921．1可銷售面積（平方方米）1084291．2單位售價(jià)（元/平平方米）26001．3銷售比例（%）1002商鋪銷售收入812992．1可銷售面積（平方方米）982832．2單位售價(jià)（元/平平方米）82722．3銷售比例（%）1003銷售收入合計(jì)1094914銷售面積合計(jì)（平平方米）206712二、總成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目建設(shè)總成本為85705萬人民幣。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，各年總成本估算詳見表四。表四總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1土地費(fèi)用230402報(bào)建費(fèi)用28293建安費(fèi)用362504城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)109715管理和銷售費(fèi)15438合計(jì)計(jì)85705三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、投資利潤及利潤率本項(xiàng)目投資利潤共計(jì)23485萬元，投資利潤率為27.7%。各期投資利潤率詳見表五。表五損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入1094912總成本費(fèi)用857053銷售利潤237864所得稅5稅后利潤2、財(cái)務(wù)贏利能力分析本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15%，大大高于行業(yè)基準(zhǔn)基準(zhǔn)收益率8%，按房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率8%計(jì)算說明財(cái)務(wù)上可行。投資現(xiàn)金流量詳見表六。3、財(cái)務(wù)清償能力分析參見表七“資金來源與運(yùn)用表”。該表中的各期累計(jì)贏余資金為正值，表明該項(xiàng)目能自行平衡。4、不確定性分析根據(jù)總成本費(fèi)用的構(gòu)成和性質(zhì)，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式：年固定成本盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)=—————————