??CBRE,INC.|22021年中國投資者意向調(diào)查030405101316摘要摘要信息圖信息圖表投投資意向投投資策略 另類資產(chǎn)及社會(huì)、環(huán)境和治理問問卷調(diào)查概況摘要世邦魏理仕于2020年11月9日至2020年12月14日間進(jìn)行了2021年中國投資者意向調(diào)查。共計(jì)160份有效回復(fù)*被納入統(tǒng)計(jì)，用以分析投資者對于2021年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場受到新冠疫情的影響，中國商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)在2020年被抑制，年度大宗交易成交額鎖定在摘要世邦魏理仕于2020年11月9日至2020年12月14日間進(jìn)行了2021年中國投資者意向調(diào)查。共計(jì)160份有效回復(fù)*被納入統(tǒng)計(jì)，用以分析投資者對于2021年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場受到新冠疫情的影響，中國商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)在2020年被抑制，年度大宗交易成交額鎖定在1,944億元人民幣，同比下降28％。但世邦魏理仕預(yù)計(jì)，在2021年，中國內(nèi)地的大宗交易市場將率先復(fù)蘇，交易量預(yù)計(jì)增長15%到20％。國經(jīng)濟(jì)在全球疫情反復(fù)的陰霾下實(shí)現(xiàn)快速反國內(nèi)地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的信心。同時(shí)，由于主要物在疫情中出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，并且可投金到期退出及開發(fā)商降杠桿而增加，投資者與往年的問卷調(diào)查對比，世邦魏理仕2021年中國投資者意向，獲青睞的物業(yè)類型及策略，投資目主主要趨勢?投資者表現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資意愿，選擇“更積極投資”的。獲青睞的?工業(yè)物流首次成為最受投資者青睞的物業(yè)類型。物業(yè)類型?投資策略分化，整體風(fēng)險(xiǎn)偏好上升，對核心增益型、機(jī)及策略?新冠疫情進(jìn)一步增強(qiáng)了投資者對數(shù)據(jù)中心和冷鏈物流的?超過40%的投資者已將社會(huì)、環(huán)境及治理準(zhǔn)則納入投資另類資產(chǎn)及社會(huì)、環(huán)境和治理投資目投資意向*包含完成度為及高于70%的回復(fù)來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中國投資者意向調(diào)查投資意向2021年中國投資者意向調(diào)查?CBRE,INC.|6投資者購置意向顯著增強(qiáng)57％的受訪者選擇在2021年“更積極投資”，這是自2016年首次投資者意向調(diào)查以來的最高占比。環(huán)場表現(xiàn)出更強(qiáng)烈的投資意愿，這也與他們積極的募資計(jì)劃相關(guān)。在2020年，與中國內(nèi)地相關(guān)的募地產(chǎn)基金融資總額達(dá)到179億美元，比五年平均水平高出23％。在亞太地有望成為2021年的熱門投資目的地。機(jī)構(gòu)投資者也將保持活躍。在2020年機(jī)構(gòu)投資者投資總額同比增長75％的情況下，他們的購買意愿仍然高漲。81%的機(jī)構(gòu)投資者表示，在2021年的大宗，H對債務(wù)水平的要求，紅區(qū)房企共計(jì)需要減少超過1,950億元的有息債務(wù)。我們今年的調(diào)查結(jié)果顯示，53%的國內(nèi)開發(fā)商表示將在2021年加大資產(chǎn)出售力度，去年調(diào)查中這一比例僅為33%。圖表1:中國商業(yè)地產(chǎn)投資意向157%52%42%33%30%25%22%19%11%%3%2%%更積極投資與去年相同投資規(guī)模收縮尚無投資計(jì)劃2021202020191選擇各選項(xiàng)的受訪者數(shù)量在有效回復(fù)數(shù)中的占比2“三道紅線”中第一道紅線為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；第二道為凈負(fù)債率大于100%；第三道為現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道未中，不得超過15%。來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中國投資者意向調(diào)查?CBRE,INC.|7來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月投資焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向工業(yè)物流板塊資者。以及2020年更高的儲(chǔ)蓄率所支持的更大國內(nèi)消費(fèi)潛力，零售和酒店資產(chǎn)存在圖表2:獲投資者青睞的物業(yè)類型47%42%42%33%25%23%10%10%5%3%1%4%工業(yè)物流寫字樓零售物業(yè)酒店202120202019來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月100959085802021年中國投資者意向調(diào)查?CBRE,INC.|810095908580投資者對于工業(yè)物流資產(chǎn)的出價(jià)更為積極圖表3:相對于新冠疫情前，投資者對各類物業(yè)的預(yù)期價(jià)格折扣超過30%的折扣10%-30%的折扣不超過10%的折扣無折扣愿意以高于報(bào)價(jià)的價(jià)格收購70%60%50%40%30%20%12%10%0%0%0%0%0%0%工業(yè)物流甲級寫字樓(成甲級寫字樓購物中心(增值型項(xiàng)目)更大預(yù)期折扣圖表4:一線城市核心區(qū)甲級寫字樓資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(2019=100)北京上海廣州深圳20192020F2021F2022F2023F6713%4來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中國投資者意向調(diào)查?CBRE,INC.|96713%4來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月中國內(nèi)地城市首次在亞太區(qū)跨境投資前十大目的地中占據(jù)三席境后為價(jià)領(lǐng)圖表5:投資者青睞的投資目的地31%32%22%No31%32%22%北京56%47%40%21%二三線城市10%No.1:456%47%40%21%二三線城市10%上海6%%No.4:%廣州11%1%No.3:11%1%No.3:深圳56%47%40%目的地的回復(fù)者占比*跨境投資者是指以所屬國家或地區(qū)以外的市場為投資目的地的投資者*跨境投資者是指以所屬國家或地區(qū)以外的市場為投資目的地的投資者目的地中的排名2021年中國投資者意向調(diào)查投資策略2021年中國投資者意向調(diào)查?CBRE,INC.|11投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好與回報(bào)要求有所上升核心增益型項(xiàng)目。2020年某大型險(xiǎn)資收購上海歌斐中心和GIC收購北京LG雙子塔都是此類投資的典型案例。隨著租賃市場在2021年后持續(xù)復(fù)蘇，投資者圖表6:投資者青睞的策略,2019-202130%26%25%24%26%25%24%19%2019%17%9%7%型增值型型2021202020192021圖表7:新冠疫情后，投資者對無杠桿回報(bào)率的目標(biāo)變化堅(jiān)挺。來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月70%60%50%40%30%20%10%核心型核心增益型增值型機(jī)會(huì)型不良資產(chǎn)投資降低回報(bào)率目標(biāo)維持原來的水平2021年中國投資者意向調(diào)查?CBRE,INC.|12疫情后投資者重視租金收入和結(jié)構(gòu)性趨勢59%的受訪投資者表示將更關(guān)注長期人口和技術(shù)趨勢。隨著“雙循環(huán)”成為物。而與此類似的也包括投資者對數(shù)據(jù)中心和冷鏈的大量關(guān)注(更多細(xì)節(jié)，請參見下一章節(jié))。保持強(qiáng)烈的興趣?？萍夹旅襟w(TMT)行業(yè)在租賃市場上展現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張0年，全國32%的新租面積來自TMT租戶，是寫字樓市場的第一大。圖表8:新冠疫情如何影響投資者的投資和運(yùn)營策略9%59%36%30%26%19%27%16%18%18%注長期人口和技術(shù)趨勢視租戶租金償付增長能力注長期人口和技術(shù)趨勢視租戶租金償付增長能力提供減免租金等措施留住主要租戶來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月慮環(huán)境，社會(huì)和治理(ESG)對具有重建潛力的資產(chǎn)對次核心和新興區(qū)位的注規(guī)模較小的交低在較低的借貸成本下使的杠桿率來提高減少提升物水平2021年中國投資者意向調(diào)查另類資產(chǎn)及社會(huì)、環(huán)境和治理(ESG)2021年中國投資者意向調(diào)查?CBRE,INC.|14新冠疫情進(jìn)一步激發(fā)了對數(shù)據(jù)中心和冷鏈物流的投資意愿資產(chǎn)。達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國的冷庫容量仍顯不足。全球冷鏈聯(lián)盟(GCCA)的數(shù)據(jù)顯60%50%40%30%20%10%9:投資者對各種另類資產(chǎn)的關(guān)注度冷鏈物流房地產(chǎn)債202120202019圖表10:2020年國內(nèi)數(shù)據(jù)中心主要資產(chǎn)交易案例投資者被投資的資產(chǎn)投資額(人民幣百萬元)萬國數(shù)據(jù)上海19號數(shù)據(jù)中心I-II期778(約)萬國數(shù)據(jù)北京14號數(shù)據(jù)中心3,800首峰數(shù)據(jù)中心用地1,500萬國數(shù)據(jù)及中信產(chǎn)業(yè)基金數(shù)據(jù)中心用地2,600平盛國際(由維也納保險(xiǎn)集團(tuán)控股)，錦泉元和鵬博士數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包2,300萬國數(shù)據(jù)英業(yè)達(dá)工業(yè)廠房(改建為數(shù)據(jù)1,370來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中國投資者意向調(diào)查?CBRE,INC.|15社會(huì)、環(huán)境和治理將影響投資決策境與治理(ESG)議題。美國綠色建筑委員會(huì)(USGBC)的數(shù)據(jù)顯示，2020年2021年的投資者意向調(diào)查顯示，超過40％的投資者已經(jīng)在投資決策中考慮盡管目前有77％的投資者表示在ESG上的投資將占整體房地產(chǎn)投資的10%或之下，但鑒于ESG在商業(yè)地產(chǎn)各參與方的決策中的重要性正不斷提高，預(yù)計(jì)未來投資者對于ESG相關(guān)的資本支出也將呈長期增長的趨勢。圖表11:投資者在投資決策過程中是否落實(shí)ESG圖表12:在ESG上的投資在整體房地產(chǎn)投資的占比441%35%17%ESG將會(huì)考慮ESESG將會(huì)考慮ESG考慮ESG年內(nèi)考慮ESG49%228%13%不到5%5%-10%10%-15%15%-20%20%+來源：2021年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年1月2021年中國投資者意向調(diào)查問卷調(diào)查概況問卷回復(fù)者情況有效問卷數(shù)：160回復(fù)者來源回復(fù)者類型中國內(nèi)地香港特別行政區(qū)新加坡美國其他市場其他市場包括：澳大利亞，加拿大，印度尼西亞，日本，菲律賓，英國，越南及中國臺灣托基金以及TMT公司資本市場投資以及亞太區(qū)研究部負(fù)責(zé)人henry.chin@.hksam.xie@暐經(jīng)理，中國區(qū)研究部victoria.hong@部alan.li@CBRE中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部及投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人cindy.sun@CBRE中國區(qū)投資及資本市場部candice.wang@副董事,亞太區(qū)研究部l