南莊公寓營銷實施方案2012.6項目篇一市場篇二客戶篇三營銷篇四項目區(qū)位概述產(chǎn)品研究2禪城區(qū)是佛山市五個行政區(qū)之一，是佛山政治、金融、文化、教育、科技、信息和物流中心，為佛山市人民政府駐地，總面積154.68平方公里，常住人口98萬人。禪城區(qū)有著優(yōu)越的地理環(huán)境和自然條件，地處佛山腹地，禪城區(qū)東距南方大都市廣州僅6公里，東南距香港96公里，南距澳門135公里。1.1、禪城區(qū)概述全市的行政、商業(yè)服務(wù)、旅游、文化教育、體育以及金融信息服務(wù)中心；全市生活環(huán)境良好、嶺南歷史文化氛圍濃厚的現(xiàn)代化生活區(qū)；區(qū)域性重要的制造業(yè)基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，商貿(mào)中心與物流基地。城市職能1、項目區(qū)域位置：禪城腹地南莊鎮(zhèn)，對外交通發(fā)達(dá)便利，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)越，生活環(huán)境良好。31.2、禪城區(qū)城市規(guī)劃及發(fā)展南莊佛山國際商貿(mào)城：禪城區(qū)近期重點打造的節(jié)點。以商品展銷為主，同時兼有會議會展、旅游、酒店及倉儲等多種功能，打造具有廣泛區(qū)域影響的商品流通中心和展銷中心。“一帶兩軸、三中心六片區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)三中心：祖廟文化旅游商業(yè)中心：禪城區(qū)中心城區(qū)是具有悠久歷史文化積淀的節(jié)點。引導(dǎo)發(fā)展成為集文化旅游、商貿(mào)、休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)。佛山市級中心商務(wù)區(qū)：依照佛山市中心南移戰(zhàn)略，在石灣街道辦南部東平河北岸形成市級商務(wù)中心區(qū)，承接市級商務(wù)中心、文化體育中心、配套服務(wù)部分職能，與東平河南岸共同構(gòu)成未來佛山市中心商務(wù)區(qū)。41.3、南莊區(qū)域概述南莊鎮(zhèn)位于佛山市禪城區(qū)西部，緊鄰獅山、羅村、三水、西樵、石灣、禪城中心城區(qū)及順德樂從等區(qū)域，是佛山市中心城區(qū)的重要組成部分。全鎮(zhèn)面積76.7平方公里，約占禪城區(qū)面積的一半；轄18個村委會、2個居委會；戶籍人口約8萬人，外來人口約6萬人；擁有國家級生態(tài)村1個，市級生態(tài)村10個。南莊鎮(zhèn)地處珠三角沖積平原，自古以“?；~塘”著稱，水系發(fā)達(dá)，河網(wǎng)交錯，氣候溫和、雨量充足，是典型的嶺南水鄉(xiāng)。51.4、南莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析作為禪城第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重鎮(zhèn)，南莊在2011年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值124.79億元，工業(yè)總產(chǎn)值384.13億元，同比增長均超過13%，全年稅收也增長10.4%，達(dá)到11.33億元。其中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值51.92億元，其中高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值13.61億元，同比增長25%。2011年全鎮(zhèn)新進(jìn)駐企業(yè)359家，投資總額約20.83億元，同比增長12.1%。其中，日本新明纖維投入800萬美元建設(shè)全球研發(fā)中心，意大利西斯特姆陶機(jī)研發(fā)中心、杜邦鴻基新材料等項目成功落戶。在2011年，南莊集體經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)型，羅南、吉利等村向物業(yè)經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，海盛東方與美國密歇根州達(dá)成孵化協(xié)議，計劃引進(jìn)一批環(huán)保企業(yè)，吉利商貿(mào)城開業(yè)為村集體增收1650萬元。全鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)預(yù)計總收入6.61億元，同比增長29％。據(jù)了解，2011年南莊農(nóng)村股民人均分紅6535元，同比增長11%。羅南、南莊、吉利、河滘等4個村人均突破萬元，最高的是南莊村，為14662元。62.項目地理位置及區(qū)位優(yōu)勢地利：南莊大道、隆慶大道及紫洞路交匯點，位于南莊鎮(zhèn)中心，東處行政商務(wù)圈邊緣，南接利南商業(yè)圈，西鄰羅南村和工業(yè)園，北接港宏世家等新興住區(qū)和中國陶瓷總部基地等陶瓷商貿(mào)圈。東：項目位于南莊大道及紫洞路交界，傳統(tǒng)成熟的中央商務(wù)區(qū)邊緣，東面有區(qū)內(nèi)南莊行政辦事大樓、南莊影劇院、南莊文化中心等行政、娛樂、市民文化等設(shè)施；南：項目南面是步行5分鐘位于傳統(tǒng)鎮(zhèn)中心住宅區(qū)內(nèi)的利南商業(yè)圈，業(yè)態(tài)較為落后，商品檔次中低端；西：項目連接羅南村生態(tài)休閑區(qū)；北：紫洞路周邊地帶有將要開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未來規(guī)劃為新居住片區(qū)，以及陶瓷商貿(mào)走廊，是陶瓷商貿(mào)圈內(nèi)。本案7商務(wù)區(qū)項目羅南村利南商圈吉利商圈新興住宅區(qū)陶瓷商貿(mào)圈中國陶瓷總部基地國際水暖城瓷海國際陶瓷商貿(mào)圈華夏陶瓷城萬科城住宅區(qū)項目周界地利關(guān)系全略圖新興住宅區(qū)帝景藍(lán)灣住宅區(qū)海盛東方城舊城住宅區(qū)舊城住宅區(qū)新興住宅區(qū)生態(tài)休閑區(qū)8位于南莊鎮(zhèn)行政商務(wù)圈邊緣，鄰羅南村和工業(yè)園，接陶瓷商貿(mào)圈和居住區(qū)吉利廣場商圈利南廣場商圈萬科城帝景藍(lán)灣羅南村工業(yè)區(qū)項目行政文化中央商務(wù)圈新興住宅區(qū)陶瓷商貿(mào)圈9南莊商業(yè)廣場南莊影劇院南莊文化廣場南莊行政服務(wù)中心信業(yè)大廈港宏世家中國電網(wǎng)南莊營業(yè)廳羅南工業(yè)園羅南村民居羅南工業(yè)園項目隆慶大道南莊大道紫洞路利南商圈居民區(qū)10紫洞路南莊大道隆慶大道本項目北南莊文化中心南莊文化中心南莊文化中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場信業(yè)大廈南莊影劇院南莊文化中心三道交匯東臨水塘昭示性通達(dá)性外環(huán)境2.2商務(wù)地標(biāo)南莊行政服務(wù)中心信業(yè)大廈水塘11項目2.4、地塊周邊市政基礎(chǔ)及公建配套1234856710912345678910南莊商業(yè)廣場南莊影劇院南莊文化中心行政服務(wù)中心華銀酒店南莊醫(yī)院建設(shè)銀行萬家樂百貨南莊公園吉利廣場南莊商業(yè)廣場南莊影劇院南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院行政服務(wù)中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院華銀酒店行政服務(wù)中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院南莊醫(yī)院華銀酒店行政服務(wù)中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院建設(shè)銀行南莊醫(yī)院華銀酒店行政服務(wù)中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院萬家樂百貨建設(shè)銀行南莊醫(yī)院華銀酒店行政服務(wù)中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院南莊公園萬家樂百貨建設(shè)銀行南莊醫(yī)院華銀酒店行政服務(wù)中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院吉利廣場南莊公園萬家樂百貨建設(shè)銀行南莊醫(yī)院華銀酒店行政服務(wù)中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院中央商務(wù)圈中央商務(wù)圈核心商業(yè)圈核心商業(yè)圈11羅南生態(tài)休閑區(qū)羅南生態(tài)休閑區(qū)111212中央商務(wù)圈核心商業(yè)圈12345678910南莊商業(yè)廣場南莊影劇院南莊文化中心行政服務(wù)中心華銀酒店南莊醫(yī)院建設(shè)銀行萬家樂百貨南莊公園吉利廣場吉利廣場南莊公園萬家樂百貨建設(shè)銀行南莊醫(yī)院華銀酒店行政服務(wù)中心南莊文化中心南莊商業(yè)廣場南莊影劇院11羅南生態(tài)休閑區(qū)羅南生態(tài)休閑區(qū)中央商務(wù)圈核心商業(yè)圈12345910116782.4、地塊周邊市政基礎(chǔ)及公建配套區(qū)位地段：三區(qū)交集（行政區(qū)、居住區(qū)、生態(tài)休息區(qū)）交通路網(wǎng)：三道交匯（隆慶大道、紫洞路、南莊大道）快速干線：一線貫通（廣佛地鐵2號線）市政配套：五圈交融（陶貿(mào)圈、商務(wù)圈、商業(yè)圈、生活圈、生態(tài)休閑圈）城區(qū)輻射：五城交通（南莊、禪城、樂從、西樵、羅村）小結(jié)：三區(qū)三道一線五圈五城14項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四項目區(qū)位概述產(chǎn)品研究151、項目規(guī)劃分析項目單位報審指標(biāo)規(guī)劃總用地面積㎡28049.871規(guī)劃總建筑面積㎡68824.51不計容總建筑面積㎡14504.89計容總建筑面積㎡54319.62其中辦公建筑面積㎡39158.86商業(yè)建筑面積㎡14364.85容積率

3綠地率

32.40%車位個560其中地面?zhèn)€69地下個491162、項目產(chǎn)品分析17戶型一：3.8米層高42008800建筑面積約45㎡，按照75%實用率計算，套內(nèi)面積約34㎡戶型開間4.2米，進(jìn)深8.8米陽臺開間2.5米4-10層3.8米層高，作套房使用。18建筑面積約45㎡，按照75%實用率計算，套內(nèi)面積約34㎡11-20層4.5米層高；可增加約15㎡的使用面積，作為一房兩廳使用；合計使用面積約49㎡，使用率達(dá)109%。戶型一：4.5米層高復(fù)式下層復(fù)式上層19戶型二：43003200套內(nèi)面積約51㎡，按照75%實用率計算，建筑面積約68㎡戶型開間4.3米，進(jìn)深8.8米陽臺開間2.5米4-10層3.8米層高，作一房兩廳使用11-20層4.5米層高，可增加約27㎡的使用面積，作為兩房兩廳使用，合計使用面積約78㎡，實用率約115%。5200202、項目產(chǎn)品分析21戶型一：40006250套內(nèi)面積約30㎡，按照75%實用率計算，建筑面積約40㎡戶型開間4米，進(jìn)深6.25米；4-16層4.5米層高，可增加13㎡使用面積，合計使用面積約43㎡，實用率達(dá)108%，一房兩廳使用；17-20層6米層高，可增加約30㎡的使用面積，合計使用面積約60㎡，使用率達(dá)150%，可作兩房兩廳使用。22戶型二：540010350套內(nèi)面積約62㎡，按照75%實用率計算，建筑面積約83㎡戶型開間5.4米，進(jìn)深10.35米按照普通平層使用作為兩房兩廳。23戶型二：4-16層4.5米層高，可增加30㎡的使用面積，合計約92㎡；實用率約110%，可變?nèi)績蓮d。復(fù)式下層復(fù)式上層24戶型二：臥室17-20層6米層高，可增加約62㎡的使用面積；作為四房兩廳使用，合計使用面積124㎡，使用率約150%。復(fù)式下層復(fù)式上層25戶型三：80007950套內(nèi)面積約66㎡，按照75%實用率計算，建筑面積約88㎡戶型開間4.2米，進(jìn)深約8米，陽臺開間4米；作為普通平層使用戶型為兩房兩廳。26戶型三：復(fù)式下層復(fù)式上層4-16層4.5米層高，可增加36㎡使用面積，合計使用面積約108㎡；實用率達(dá)131%，可作三房兩廳使用。中空27戶型三：復(fù)式下層復(fù)式上層17-20層6米層高，可增加約66㎡的使用面積，合計使用面積約132㎡；使用率達(dá)150%，可作四房兩廳使用。臥室28小結(jié)：鑒于項目辦公型戶型面積較小，集中在40-45平米左右；主要有居住、辦公及投資功能，故目標(biāo)客戶群體年齡分布比較廣，特性差異較大。而受到地緣因素的影響，核心客戶群集中在南莊本地，次核心客戶群為西樵、樂從、禪城和桂城等地。產(chǎn)品角度審視我們的產(chǎn)品，對產(chǎn)品的理解是營銷成功的關(guān)鍵。29項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四2011年佛山市商品住宅市場運行總體狀況禪桂寫字樓市場發(fā)展掃描禪桂公寓市場發(fā)展掃描302011年佛山市商品住宅市場運行總體狀況

非住宅物業(yè)成交成亮點，公寓、寫字樓、商業(yè)等非住宅物業(yè)在限購的大環(huán)境下受到追捧。2011年佛山商品房成交面積784.94萬平方米，同比去年同期下跌13.27%，商品住宅成交633.77萬平方米，同比下跌18.89%；商品住宅成交均價8171元/平方米，同比增長9.71%，略低于2011年全年的商品住宅價格控制目標(biāo)。非住宅物業(yè)成交面積151.17萬平方米，同比增長22.27%，相對商品住宅成交面積的下降，非住宅物業(yè)成交卻有一個較大的增幅，限購限貸對住宅物業(yè)的成交影響較大。從成交面積以及成交均價來說，佛山樓市并不是一片蕭條，市場的成交及價格不是我們想象的那么悲觀，相反從穩(wěn)健來說，這樣的市場表現(xiàn)更為穩(wěn)定，未來的市場更可期待。31項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四2011年佛山市商品住宅市場運行總體狀況禪桂寫字樓市場發(fā)展掃描禪桂公寓市場發(fā)展掃描322007-2011年佛山寫字樓市場容量年份新增面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）20072.701.7420087.946.5020093.052.65201024.2419.1720112.053.93合計39.9833.99數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所和南海區(qū)建設(shè)局2007-2009年前禪桂寫字樓發(fā)展得很不成熟，每年新增面積不超過8萬㎡，2007年新增供應(yīng)量甚至僅有2.7萬㎡，而成交面積每年也只維持在1-6萬㎡左右。2010年隨著卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈、金海廣場、九鼎金融中心的出現(xiàn)，直接拉升了禪桂寫字樓的年供需量，新增面積和成交面積接近20萬㎡。

2010年寫字樓的購買和租賃市場異常活躍，成交量、成交價格和租賃價格持續(xù)平穩(wěn)走高。寫字樓市場主要集中在禪桂中心城區(qū)區(qū)域，并在2010年迎來一個高峰，禪桂多個甲級寫字樓上市。33數(shù)據(jù)來源：禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所禪桂中心組團(tuán)寫字樓歷年銷售情況34其中2007年由于佛山環(huán)球國際廣場的出現(xiàn)，使得該年的新增面積為2.7萬㎡，2008、2009年除了嶺南大廈、瑞安國際等開盤外，鮮有寫字樓的供應(yīng)致使供需量的“萎靡不振”；2010年是佛山寫字樓實現(xiàn)跨越式發(fā)展的一年，卓遠(yuǎn)國際、金海廣場和九鼎金融中心這三大季華路的“明星”的亮相，佛山?jīng)]有“超甲級”寫字樓的時代宣告終結(jié)，佛山寫字樓市場尤其是禪桂中心組團(tuán)在住宅市場“調(diào)控之冬”的大環(huán)境下，寫字樓的購買和租賃市場異常活躍。2010年，金海廣場、九鼎金融中小、卓遠(yuǎn)國際等高端寫字樓良好的銷售情況，促使總體供需量的強(qiáng)勁反彈，成交均價也沖破“萬”字頭，為11849元/㎡，環(huán)比上漲30.58%，漲幅水平甚至超過了住宅。隨著幾大寫字樓項目的售罄，禪城寫字樓在2011年進(jìn)入一個斷流期，全年無新增項目上市，成交以前年尾貨為主。寫字樓市場在2010年迎來一個高峰后出現(xiàn)一個斷流期，禪城2011年全年無新增寫字樓上市。352012年1-4月寫字樓銷售情況分析目前在售的寫字樓項目有雅庭國際、保利香檳花園寫字樓、文化尚領(lǐng)寫字樓、東江國際等，全部集中在禪城區(qū)域；從佛山寫字樓成交情況看，佛山同禪城寫字樓成交曲線完全重合。表明現(xiàn)其他區(qū)域?qū)懽謽浅蕯嗔髌?。禪城寫字樓在售產(chǎn)品出現(xiàn)一種趨勢就是公寓式寫字樓增多，部分寫字樓項目在設(shè)計上以公寓形式設(shè)計以寫字樓性質(zhì)出售，文華尚領(lǐng)、保利香檳寫字樓項目、碧桂園寫字樓項目等則為此形式。361、禪桂中心城區(qū)寫字樓市場分布從禪桂寫字樓分布狀況來看，主要分布在舊城區(qū)（祖廟）商業(yè)中心及季華路一帶，隨著季華路沿線金融商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的實施，“季華路總部一條街”將逐漸顯現(xiàn)。而桂城的寫字樓則主要分布在南北向的南海大道交通大動脈上，并隨著金安壹號、創(chuàng)鴻地塊、越秀城建地塊的施工，該片區(qū)由線狀集聚逐漸發(fā)展為環(huán)千燈湖擴(kuò)散。而另一方面，隨著桂城打造廣東都市型產(chǎn)業(yè)項目的推進(jìn)，該區(qū)域?qū)饾u發(fā)展為沿佛一環(huán)分布的都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)。南海大道片區(qū)佛山一環(huán)片區(qū)千燈湖片區(qū)百花祖廟片區(qū)季華路片區(qū)37寫字樓在售項目列表余貨1493套38禪桂新增寫字樓項目分布及擴(kuò)散佛山新城區(qū)域：增量超過100萬平方米佛山智慧新城：一期100萬平方米，寫字樓面積預(yù)計超過60萬廣佛智城+廣佛國際商貿(mào)城：寫字樓面積超過100萬季華5-7路區(qū)域：增量超過30萬平方米南海大道區(qū)域：新增寫字樓面積約10-15萬平方米廣東高新技術(shù)金融服務(wù)區(qū)A、B/C區(qū)：寫字樓面積超過100萬擴(kuò)散擴(kuò)散擴(kuò)散禪桂新增寫字樓分布從原先的季華路、祖廟路區(qū)域向佛山新城、佛山大道沿線，甚至向南莊、張槎等區(qū)域加速擴(kuò)散；桂城寫字樓從南海大道沿線向千燈湖區(qū)域、佛山一環(huán)沿線、大瀝等區(qū)域擴(kuò)散。未來的3-5年禪桂兩地的寫字樓項目將迎來供應(yīng)的高潮，其中禪城區(qū)將有約300萬㎡（未包含新鴻基項目及佛山智慧新城項目），桂城將有約400萬㎡，合共約700萬㎡（含相關(guān)兼容用地設(shè)施）。39項目名稱智慧新城地理位置佛山市禪城區(qū)季華二路佛山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展商佛山源海發(fā)展有限公司項目規(guī)模凈用地面積279165.66平方米，總建筑面積122萬㎡，地上總建筑面積950000平方米，地下車庫建筑面積472000平方米，配套專業(yè)人才公寓用地可建建筑面積90000平方米，研發(fā)用地可建建筑用地面積388000平方米車位配備全區(qū)7000個建筑類別寫字樓、商鋪、研發(fā)中心、公寓、住宅項目配套項目建設(shè)為佛山各大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和高新產(chǎn)業(yè)的、城市級的、與佛山的文化行政中樞相助相補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)中樞。由17棟16-22層寫字樓，2棟29層高層公寓，4棟29層高層住宅組成。分為5大功能組團(tuán)：金融服務(wù)區(qū)、智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、展示區(qū)，1-4區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)，5區(qū)為居住區(qū)。市政配套未來將配有大型購物中心、餐飲、會議中心、行政服務(wù)中心、產(chǎn)品展示廳、酒店式公寓、會所、會展中心等一站式服務(wù)。區(qū)位還有海濱濕地公園、碼頭、酒店等重點個盤:佛山智慧新城咨詢中心40研發(fā)中心

公寓及住宅

超甲級寫字樓季華路佛開高速公路N整體規(guī)劃圖“一體兩翼”戰(zhàn)略布局“一體”為產(chǎn)業(yè)高端企業(yè)總部體，集聚發(fā)展?fàn)I銷、采購、物流、財務(wù)結(jié)算、研發(fā)設(shè)計、人才培訓(xùn)等高端產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，打造華南地區(qū)總部基地經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)區(qū)?！皟梢怼狈謩e為“智慧科技翼”和“金融服務(wù)翼”、智慧科技翼發(fā)展以IT、新一代互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、電子信息為主的戰(zhàn)略性智慧型產(chǎn)業(yè)，金融服務(wù)翼發(fā)展以銀行、證券、擔(dān)保、風(fēng)投、信托為主的現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)，通過強(qiáng)大的信息產(chǎn)業(yè)和金融資本的力量服務(wù)企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)。411區(qū)3區(qū)2區(qū)5區(qū)4區(qū)預(yù)售產(chǎn)品：首推2區(qū)及3區(qū)超甲級寫字樓，樓高23層，全層1900㎡至2300㎡；營銷節(jié)點：現(xiàn)銷售中心正在裝修，預(yù)計6月份開放，7月份正式公開發(fā)售；資料情況：最新的項目簡介及戶型圖紙待銷售中心開放后派發(fā)，銷售價格待定。N42佛山智慧新城建設(shè)現(xiàn)狀在建3區(qū)及4區(qū)接近封頂3區(qū)4區(qū)銷售中心位置銷售中心位置研發(fā)中心寫字樓寫字樓寫字樓43目前不少原規(guī)劃設(shè)計為公寓產(chǎn)品的項目，為消化該部分商業(yè)面積，把公寓改為寫字樓或引導(dǎo)客戶以辦公功能使用進(jìn)行銷售；此種靈活推售的策略從另一個側(cè)面可以看到市場對寫字樓市場風(fēng)險的自動規(guī)避；自2012年中開始大量寫字樓入市，針對大量寫字樓潛量以及跟不上的市場消化，綜合考慮本項目的自身條件進(jìn)行策略性調(diào)整。小結(jié)：考慮點：項目規(guī)模較少，未能形成較好的辦公氛圍；智慧新城的貨量充足，對項目構(gòu)成直接的沖擊。市場競爭策略：項目定位以公寓為主，寫字樓產(chǎn)品視銷售情況進(jìn)行靈活調(diào)整。44項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四2011年佛山市商品住宅市場運行總體狀況禪桂寫字樓市場發(fā)展掃描禪桂公寓市場發(fā)展掃描45城南板塊華園國際濱海御庭公寓保利天璽季華金品怡翠世嘉新城板塊千燈湖-桂城東板塊地鐵金融城項目桂城東江國際碧桂園城市花園凱德城脈禪城老城區(qū)板塊東建文華尚領(lǐng)普君新城鉑頓國際公館將售在售桂城及南莊在售公寓項目較少，禪城公寓產(chǎn)品供應(yīng)充足，可選擇性較大。南莊張槎板塊新中源國際商務(wù)公寓智慧新城南莊2012年禪桂在售及規(guī)劃公寓分布

1、禪城區(qū)公寓市場分析462、公寓項目產(chǎn)品統(tǒng)計余貨2620套473、各種公寓產(chǎn)品代表項目分析目前公寓產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷情況，主要是部分項目自身貨量太大，影響了投資前景，但具備地段優(yōu)勢又有產(chǎn)品優(yōu)勢的商業(yè)公寓受到投資者喜好；住宅性質(zhì)公寓受限購影響會成為銷售難度增大；公寓的產(chǎn)品附加值較少，除季華金品外，其他項目均屬于標(biāo)準(zhǔn)層高的產(chǎn)品；帶裝修出售也是趨勢之一，軟硬件兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品更有優(yōu)勢。484、重點個盤：酒店式公寓：新中源國際商務(wù)公寓新中源大酒店會議、娛樂中心中央展覽區(qū)新中源國際商務(wù)公寓1座：48-53㎡套房和90㎡兩房，基本售罄2座：未推出陶博大道陶北路位置南莊鎮(zhèn)陶博大道華夏新中源大酒店旁規(guī)模占地14000㎡,28層高兩棟塔樓，共1038套硬/軟件6米酒店式挑高酒店大堂；首層6000㎡園林，設(shè)有網(wǎng)球場；3層2200㎡空中花園，設(shè)有泳池，1-3層設(shè)置會議室、棋牌室等；地下2層為地下600個智能停車位；引入“華夏新中源大酒店國際星級酒店經(jīng)營管理模式”產(chǎn)品類型首批48-53㎡套房，90㎡兩房推貨時間1月8日首推1座300套,4月30日加推219套，共推519套價格13000元/㎡（含3500元/㎡裝修）銷售情況現(xiàn)售出285套，余下234套，消化率55%使用年限40年（2012年交樓）交樓標(biāo)準(zhǔn)帶裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)在3500元/㎡左右，3.5元物管費新中源公寓特點：借新中源大酒店本身資源，利用酒店式服務(wù)和硬件配置打造酒店式公寓，套型面積為48-53㎡套房和90㎡兩房，面積段和層高方面未有太大突破，在南莊該地段難以實現(xiàn)與禪城中心區(qū)域10000-15000元/㎡的公寓相抗衡，銷售不是十分理想。49新中源國際商務(wù)公寓每層平面圖48-49㎡套間53㎡套間48-49㎡套間90㎡兩房90㎡兩房5049㎡樣板間90㎡樣板間酒店式公寓：新中源國際商務(wù)公寓交樓標(biāo)準(zhǔn)：3500元/㎡51宏觀調(diào)控對住宅物業(yè)的限購限貸刺激了商用物業(yè)的持續(xù)升溫，去年非住宅物業(yè)成交同比大增25%。禪桂未來城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變將表現(xiàn)在土地市場上就是土地商用化趨勢明顯，伴隨著土地市場的變化就是大量城市綜合體的出現(xiàn)并帶來寫字樓、公寓物業(yè)市場供應(yīng)的井噴。寫字樓、公寓供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)帶來的市場風(fēng)險大增。小結(jié)：52項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四SWOT分析區(qū)域定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位商鋪招商建議53SWOT分析——優(yōu)勢交通條件：位于南莊大道、隆慶路和紫洞路南莊三大主干道，交通路網(wǎng)暢達(dá)出行便捷，項目昭示性佳；項目區(qū)位：中央商務(wù)圈、核心商圈和生態(tài)休閑圈三大功能圈簇?fù)恚恢苓吪涮祝何惶幠锨f鎮(zhèn)級綜合服務(wù)中心，周邊市政生活配套完善；戶型設(shè)計：戶型面積少，層高3.8-6米，市場鮮有同類產(chǎn)品，總送面積比例高，使用率超100%。產(chǎn)品優(yōu)勢：屬于商業(yè)產(chǎn)品，不限購。江景資源：項目南面高層單位6層以上擁有江景資源。競爭優(yōu)勢（S）54SWOT分析——劣勢項目規(guī)模：項目規(guī)模較小，自身難以獨立形成商業(yè)焦點。人氣氛圍：項目周邊的居住氛圍尚未形成，晚上人氣較弱；經(jīng)營價值：項目相鄰沒有商業(yè)商務(wù)項目相連，獨木不成林，現(xiàn)有形成的商脈延續(xù)有一定的難度，短期內(nèi)經(jīng)營收益上升空間有限。競爭劣勢（W）55*SWOT分析——機(jī)會區(qū)位品牌：南莊，具有中國建陶第一鎮(zhèn)的美譽(yù)，陶瓷衛(wèi)浴具有國際區(qū)域品牌效應(yīng)。板塊升值：產(chǎn)業(yè)升級，城市升級，大個品牌發(fā)展商的進(jìn)駐提升區(qū)域產(chǎn)品素質(zhì)，推動板塊持續(xù)升值；生活理念引導(dǎo)：全新的產(chǎn)品形態(tài)的出現(xiàn)倡導(dǎo)全新的圈層生活理念。發(fā)展機(jī)遇（O）56SWOT分析——威脅供應(yīng)量足：未來佛山區(qū)域在售及待售項目較多，包括區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)圈和陶瓷商貿(mào)走廊的新興商業(yè)體（總部經(jīng)濟(jì)展貿(mào)中心）和區(qū)外商務(wù)產(chǎn)品的威脅，區(qū)內(nèi)外市場競爭空前激烈；客戶重疊：項目與大區(qū)域公寓及寫字樓競爭對手出現(xiàn)同質(zhì)化競爭，目標(biāo)客戶群體重疊；政策壓力：房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，投資客戶出手謹(jǐn)慎。發(fā)展轉(zhuǎn)型：南莊鎮(zhèn)重新定位，處于轉(zhuǎn)型期，傳統(tǒng)制陶企業(yè)搬遷，向第三產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展，從傳統(tǒng)制造業(yè)向商貿(mào)、居住、休閑功能發(fā)展，短期內(nèi)仍然以傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)為主，尚未形成新的商務(wù)氛圍；外部威脅（T）57區(qū)位核心優(yōu)勢創(chuàng)意的產(chǎn)品精彩的匯博財富的價值創(chuàng)意產(chǎn)品設(shè)計，雖小卻實用3.8-6米層高，空間創(chuàng)意隨心所欲

超多贈送空間，超高使用率與現(xiàn)代創(chuàng)意文化融為一體精神的財富，開啟南莊新商業(yè)文明時代

生活的財富，引領(lǐng)全新的生活模式

金錢的財富，看得見的無限升值潛力項目價值提煉占據(jù)南莊中央商務(wù)圈規(guī)劃唯一的綠島湖5-20分鐘生活圈地鐵2號線超便利交通網(wǎng)絡(luò)項目自身的商業(yè)配套把握潮流最前沿高度商業(yè)文明薈粹集娛樂、休閑、康體于一體匯博給南莊人帶來無限的興奮……項目核心價值提煉58項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四SWOT分析區(qū)域定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位商鋪招商建議59如此好的產(chǎn)品&區(qū)域核心位置周邊市場后續(xù)同類型產(chǎn)品的供應(yīng)增大，市場競爭越演越烈，為銷售帶來一定的壓力。從挑戰(zhàn)開始如何通過本案以帶動南莊的公寓及寫字樓消費市場，又通過南莊規(guī)劃升級提升項目的價值？60南莊華麗變身產(chǎn)業(yè)升級地位凸顯嶺南水都、商居南莊四大片區(qū)錯位競爭，驅(qū)動城市升級南莊、西樵、樂從、羅村、禪城“5~20分鐘工作生活圈”綠島湖，打造嶺南水鄉(xiāng)特色的都市型鄉(xiāng)村旅游休閑勝地。三橫三縱三帶四區(qū)，城市總體規(guī)劃引領(lǐng)南莊發(fā)展廣佛地鐵軌道二號線連通南莊與廣州61南莊：城市轉(zhuǎn)型－－嶺南水都、商居南莊

南莊鎮(zhèn)第十六屆人大二次會議了解到，而都市型產(chǎn)業(yè)也成為南莊今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新增長點，今后將打造100萬平方米的樓宇產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體。在2012年，南莊將以綠島湖和新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、LED產(chǎn)業(yè)園、新材料及生物質(zhì)能源產(chǎn)業(yè)園為核心，構(gòu)筑新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展載體。同時推進(jìn)以吉利為中心的商貿(mào)圈建設(shè)，著力培育企業(yè)及企業(yè)家群體，建成輻射能力強(qiáng)的中心城區(qū)西部拓展地。南莊華麗變身62“三橫三縱三帶四區(qū)”總體規(guī)劃引領(lǐng)南莊發(fā)展三橫：即季華路、南莊大道和樵樂路三條東西走向的橫向主干道路；三縱：是指紫洞路、佛山一環(huán)、佛開高速三條南北走向的縱向主干道路。三縱三橫沿線規(guī)劃發(fā)展商貿(mào)、會展、物流等產(chǎn)業(yè)。三帶：是指東平水道帶、順德水道帶和吉利涌一河兩岸帶，規(guī)劃引入房地產(chǎn)項目，發(fā)展濱河商住帶。四區(qū)：是指新中心城區(qū)、周尾圍片區(qū)、吉利工業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)和羅格圍東北片水鄉(xiāng)商住區(qū)。本案南莊華麗變身63新中心城區(qū)：規(guī)劃將順德水道以東、魁奇路西延線以南、一環(huán)路以西、樵樂路以北的片區(qū)約15平方公里的范圍，是南莊鎮(zhèn)政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心；周尾圍片區(qū)：即上元、溶洲、東村一帶，該區(qū)處于連接南莊鎮(zhèn)和禪城其他片區(qū)的中心位置，又處于東平水道與吉利涌交匯處，水岸風(fēng)光非常好，規(guī)劃發(fā)展為行政、商務(wù)、居住、娛樂休閑的濱河中心區(qū)；吉利工業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)：在現(xiàn)已較成熟的吉利工業(yè)園的基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)展，將一環(huán)路以東、樵樂路以南規(guī)劃發(fā)展為我鎮(zhèn)主要的工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，引導(dǎo)我鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)項目逐步調(diào)整、轉(zhuǎn)移到此產(chǎn)業(yè)區(qū)。羅格圍東北片水鄉(xiāng)商住區(qū)：通過保護(hù)和進(jìn)一步挖掘自然生態(tài)資源，結(jié)合嶺南水鄉(xiāng)的特色，建設(shè)一個嶺南水都人居新城。前期以湖涌段為主，打造一個生態(tài)水鄉(xiāng)新城，發(fā)展飲食娛樂、旅游休閑、酒店、商務(wù)、居住等項目，這也是我鎮(zhèn)繼13項重點工程之后將在近期大力打造的重點發(fā)展項目。四大片區(qū)錯位競爭，驅(qū)動城市升級南莊華麗變身64近期計劃塑造原創(chuàng)農(nóng)村的新風(fēng)貌，建設(shè)集觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品、種植、展示和銷售一體化的農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)。今后將繼續(xù)開發(fā)具有歷史文化氣息的生態(tài)古村落，建造生態(tài)農(nóng)村休閑娛樂勝地，增加飲食、休息區(qū)等配套設(shè)施，游客可以感受到觀光游玩、休閑娛樂、綠色飲食的一體化服務(wù)。羅南村是國家級生態(tài)示范村，早在2009年，南莊鎮(zhèn)決定以羅南村為突破口，與臺灣農(nóng)業(yè)科技單位三方共同合作投資建設(shè)羅南生態(tài)園，將其發(fā)展定位為嶺南水鄉(xiāng)、現(xiàn)代農(nóng)莊、城市花園，以親水、生態(tài)、綠色為主線，以發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)為中心，著力發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、休閑度假業(yè)等，全力打造羅南鄉(xiāng)村生態(tài)旅游品牌，使之建設(shè)成為獨具有嶺南水鄉(xiāng)特色的都市型鄉(xiāng)村旅游休閑勝地。綠島湖，打造嶺南水鄉(xiāng)特色的都市型鄉(xiāng)村旅游休閑勝地。南莊華麗變身65項目周邊有道路路網(wǎng)：紫洞路－季華路－佛山一環(huán)；南莊大道－魁奇路；南莊大道－吉利大道－南莊二馬路－龍津西路－西樵大橋－西樵；項目周邊有226、225、251、250等多路公交車經(jīng)過，來往禪城、西樵等地十分便利；2012年，南莊將著力推進(jìn)南莊二橋北延線、禪港路（龍慶路至紫洞路段）、禪西大道、魁奇路西延線等重點工程建設(shè)。這些路網(wǎng)建成后，南莊在東西向、南北向的交通都將得到完善，發(fā)展空間也將得到拓展。南莊、西樵、樂從、羅村、禪城“5~20分鐘工作生活圈”南莊華麗變身66根據(jù)《佛山市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃（2009~2020）》，2020年前建設(shè)三條線路，分別為一號線（在建）、二號線一期工程、三號線一期工程。其中二號線為東西向骨干線，南莊～廣州新客站段線路長度32.3km，其中地下線16.8km，地面和高架線路15.5km。途經(jīng)南莊、石灣、魁奇路、花卉大道、廣州新客站，是連接中心組團(tuán)的東西主干線，聯(lián)系佛山與廣州的快軌通道。規(guī)劃建議該項目于2015年初開工建設(shè)，土建工程于2018年中完成，2020年中建成通車。廣佛地鐵軌道二號線連通南莊與廣州2號線南莊華麗變身67南莊經(jīng)濟(jì)的核聚變引發(fā)連鎖反映人口結(jié)構(gòu)組成發(fā)生變化城市文化發(fā)生變化催生新的城市階層——知富階層（城市新銳）城市新銳業(yè)已產(chǎn)生，但卻隱性存在。受城市發(fā)展影響，正從隱性向顯性轉(zhuǎn)變。城市新銳階層呼喚這個城市出現(xiàn)適合的生活模式新階層從隱性向顯性過渡一種小眾的知性生活模式被催生68項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四SWOT分析區(qū)域定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位商鋪招商建議69城市新銳的新文化生活商業(yè)性科技感舒適性小面積城市新銳投資者贈送面積立體空間企業(yè)中高層追求獨立的佛山80后產(chǎn)品特點目標(biāo)消費人群對味要求小復(fù)式公寓生活品味精英文化藝術(shù)類、創(chuàng)作類工作者城市悠游族關(guān)注文化的圈子，關(guān)注生活的情調(diào)，關(guān)注未來的前景70目標(biāo)客戶群分析在硬件、前景、升值潛力已經(jīng)昭然若揭的時候。項目的包裝的重點應(yīng)在展示新生活模式，感染客戶的想象。投資型買家投資兼自用買家自用型買家以外來務(wù)工的高薪高素質(zhì)新佛山人為主南莊及周邊區(qū)域的追求獨立的80后佛山具有投資眼光的買家備注：自用指自住或辦公自用71居住+辦公中心城市的高層管理人員、技術(shù)人員、都市白領(lǐng)：時代發(fā)展太快，工作壓力太大，不學(xué)習(xí)就淘汰，生活和工作之間的界限越來越模糊。自由工作者：工業(yè)革命帶來了摩天大廈，信息革命則將淘汰摩天大廈辦公+投資中小企業(yè)主，公務(wù)員及工商個體：南莊及周邊眾多鎮(zhèn)街受禪城城市化定位及規(guī)劃推動帶來的商機(jī)，可能形成前店后廠的格局，他們需要平臺同時注重成本。居住+投資本地原居民及本地工作的外來人員：南莊和石灣的本地居民，在該區(qū)域工作時間較長的外來務(wù)工者，有固定的生活及社交范圍，認(rèn)同且依賴本區(qū)域環(huán)境；有自己的農(nóng)民房，收入穩(wěn)定且處于中高階層。目標(biāo)客戶群分析72客戶類型客戶描述使用要求自用型成長型中小企業(yè)他們是年輕的公司，他們的企業(yè)正處于啟動發(fā)展期，但需要一個高檔的辦公環(huán)境支持公司的形象標(biāo)準(zhǔn)開間單位使用面積：50㎡左右投資型南海、禪城、順德的投資客戶完成財富的積累，眼光長遠(yuǎn)，有較敏銳的財富嗅覺，極強(qiáng)的理財意識，選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)是他們重要的理財方式。他們對面積要求不大，但對總價要求較多，60-70萬元/間的投資額具有較大的投資吸引力標(biāo)準(zhǔn)開間單位使用面積：50㎡左右自用型牌成熟階段的中等企業(yè)經(jīng)過5-10年的創(chuàng)立發(fā)展，公司日趨成熟穩(wěn)定，規(guī)模增大，辦公環(huán)境及面積需要升級、增加，以適應(yīng)新階段的發(fā)展需要標(biāo)準(zhǔn)開間單位使用面積：80-100㎡左右，可根據(jù)實際需要拼接使用關(guān)鍵詞：自用型、民營、服務(wù)性、本地、中小型企業(yè)辦公型客戶主要構(gòu)成73除了經(jīng)華大廈還是以行政機(jī)構(gòu)為主及教育機(jī)構(gòu)集中在創(chuàng)業(yè)大廈外，其余相對高端的寫字樓都以金融投資、貿(mào)易、專業(yè)咨詢顧問機(jī)構(gòu)此三大類型業(yè)態(tài)組成。禪桂寫字樓業(yè)態(tài)比例辦公型客戶主要構(gòu)成74投資者最看重投資回報率而投資回報的關(guān)鍵在于：1、誰將會接手？2、誰將會租賃，出得起多少錢？投資型客戶的考慮升值潛力是明擺著的投資者所關(guān)注的未來的生活狀態(tài)是否具備足夠的吸引力，而提升增值幅度，縮減時間。投資回報分析2.軟件1.硬件板塊的城市規(guī)劃支持景觀資源的稀缺性地鐵2號線優(yōu)勢交通城市規(guī)劃配套的后盾4.5-6米高公寓的贈送空間南莊產(chǎn)業(yè)的不斷升級……是否有龐大的下手消費群？是否能引起讓銷售消費群的沖動？是否能使升值潛力大幅拉升項目的未來分析利益誘導(dǎo)是否與買家的思維方式與人文情懷相統(tǒng)一？75消費趨向理性和感性的完美結(jié)合體——理性思考，感性表達(dá)在日常生活中鍛煉出獨特的審美角度對具有一定設(shè)計美感的事物有特殊偏好注重產(chǎn)品的功能和品質(zhì)，挑剔追求性價比自主型客戶的考慮76生存狀態(tài)——優(yōu)越感和壓力感并存一方面他比很多人有事業(yè)成就感和優(yōu)越感，自認(rèn)是城市精英；另一方面工作壓力不斷掏空他的智慧和體力。他處在不窮也不富的尷尬階段，放棄工作等于一窮二白，努力向上亦難成百萬富翁。因此他們越來越重視生活，懂得讓自己快樂一點，在繁忙的工作之余可以得到心靈的釋放，通過關(guān)注生活，關(guān)注社會，讓自己實實在在成為社會的一員。目標(biāo)客戶群未來的生活狀態(tài)藍(lán)領(lǐng)&白領(lǐng)77工作生活工作生活不分?jǐn)?shù)字化生存明確的時間表游走與企業(yè)與城市之間消費符號主義的產(chǎn)物追求資訊的海量和效率最大化講求效率和服務(wù)意識站在行業(yè)信息的最前沿如打仗般忙碌

工作壓力大要求合理的回報回報不合理會跳槽可以基于不同原因到不同城市工作無暇更多顧及感情生活經(jīng)常加班，閑暇時對飲食有特別的要求追求時尚強(qiáng)烈品牌觀有一定的消費力擁有多張各式各樣的卡有閱讀潮流雜志的習(xí)慣夜生活豐富夜生活是喘息之機(jī)有夜睡的習(xí)慣WorkHard！PlayHard!目標(biāo)客戶群未來生活狀態(tài)預(yù)見78隨著城市進(jìn)一步向國際化邁進(jìn)而誕生藍(lán)領(lǐng)&白領(lǐng)=城市達(dá)人他們向往的生活方式自主獨立的開放性時尚文化社區(qū)通達(dá)，專業(yè)的人士，有一技之長的人。達(dá)人，是臺灣的流行用語，來源于日語(Kanai，達(dá)人!)，是日語漢字直接翻譯過來的，意思是在某方面比較擅長的專家?？梢砸隇椤癤X達(dá)人”，例如音樂達(dá)人就是在音樂方面非常杰出的人，灌水達(dá)人是指在BBS里長期大量發(fā)無意義帖子或回帖,非常熟練的人。79競爭策略啟示：區(qū)位借勢是必然的，但不是唯一的出路產(chǎn)品的優(yōu)勢是唯一的，修煉好內(nèi)功，進(jìn)一步提升項目附加值以產(chǎn)品說話——空間附加值、帶精裝修方案、實景營銷產(chǎn)品5A智能化——創(chuàng)造賣點，提升產(chǎn)品附加值物業(yè)管理服務(wù)——物業(yè)升值增值的體現(xiàn)80項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四SWOT分析區(qū)域定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位商鋪招商建議81根據(jù)市場情況反映南莊乃至佛山至今尚無純正Loft相對于南莊而言，一改南莊乃至佛山的傳統(tǒng)的空間觀念，給南莊帶來全新的空間使用體驗。在當(dāng)?shù)鼐哂形ㄒ恍?、?biāo)桿性、代表性。創(chuàng)造南莊新空間使用理念！82匯博國際廣場有什么？20層純正Loft北塔：主力戶型約45平米，4-10層層高3.8米，11-20層層高4.5米南塔：主力戶型約88平米，4-16層層高4.5米，17-20層層高6米買一層，用兩層，享受超110%的使用率45>60！80>130！空間新格局！83匯博國際廣場有什么？樓下，45平米，15平是中空客廳，也是PARTY的場地，還能變身SOHO15平是餐廳，也是茶座；剩下8平，廚房、衛(wèi)生間，功能齊全；還有5平4.2米寬陽臺。小空間，大作為！復(fù)式下層84匯博國際廣場有什么？樓上，約15㎡延伸使用空間功能，包括主臥室，獨立衛(wèi)生間贈送15平米更高附加值！更多使用價值！復(fù)式上層85匯博國際廣場有什么？精裝，奢華版小復(fù)式拎包入住置業(yè)方案任君選！根據(jù)客戶使用需要提供毛坯交樓或帶裝修交樓兩種選擇帶裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)建議：成本價約2000元/㎡包裝精裝修；加建樓板及樓梯按800元/㎡計算，由發(fā)展商統(tǒng)一搭建，成本直接計算在樓價里。86裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板房（2500元/平方米）洗手間衣柜廚柜帶精裝參考案例——保利天璽公寓87帶精裝參考案例——保利天璽公寓對外宣稱2500元/㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)88交樓標(biāo)準(zhǔn)帶精裝參考案例——保利天璽公寓89匯博國際廣場有什么？公寓及寫字樓物業(yè)的價值，不僅要看建筑硬件本身，而且還有包括專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)等諸多非產(chǎn)品方面的影響因素。物業(yè)管理系統(tǒng)全封閉式休閑生活小區(qū)智能化保安系統(tǒng)高素質(zhì)保安人員貼心物業(yè)服務(wù)代繳各項費用高效的物管服務(wù)90匯博國際廣場有什么？社區(qū)智能管理系統(tǒng)隨著購房者對網(wǎng)絡(luò)與智能化的依賴，e物業(yè)管理的呼聲越來越高，無人化管理、無紙化管理、電子貨幣服務(wù)、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等一大批帶有網(wǎng)絡(luò)與智能化色彩的服務(wù)推出，使得e物業(yè)管理不僅僅在簡化與優(yōu)化管理手段，更是在為項目增加更大的升值與利潤空間。物業(yè)管理智能化系統(tǒng)公用設(shè)備管理系統(tǒng)家居智能化管理系統(tǒng)91物業(yè)管理智能化系統(tǒng)公用設(shè)備管理系統(tǒng)家居智能化管理系統(tǒng)◆生活便利，娛樂豐富◆物業(yè)管理更有效率，便于有效管理?！暨m度超前，與時俱進(jìn)?！糸_發(fā)商可獲取高科技增值利潤◆信息采集系統(tǒng)（煤氣表、水表、電表）◆可視對講系統(tǒng)◆家用電器啟停管理◆信息服務(wù)業(yè)主通過集中控制和可以了解到家庭運作的各種參數(shù)?！羯暾埳鐓^(qū)服務(wù)日常維修、搬運、送貨等社區(qū)服務(wù)的信息溝通系統(tǒng)?！粼L入侵報警系統(tǒng)連接門磁開關(guān)、紅外探頭等探測器?！綦娏芾硐到y(tǒng)◆給排水系統(tǒng)智能化管理◆溫度、壓力、流量檢測◆風(fēng)機(jī)的啟停狀態(tài)◆照明智能化◆電梯運行狀態(tài)極故障報警◆小區(qū)安防系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

門禁系統(tǒng)

巡更系統(tǒng)

消防自動報警系統(tǒng)

消防自動噴淋系統(tǒng)◆房產(chǎn)管理系統(tǒng)◆財務(wù)管理系統(tǒng)◆收費管理系統(tǒng)◆圖形圖像管理系統(tǒng)◆辦公自動化系統(tǒng)◆查詢系統(tǒng)◆互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)◆維修養(yǎng)護(hù)管理系統(tǒng)◆IC卡管理系統(tǒng)9293產(chǎn)品定位：L&S：Loft&Studio（產(chǎn)品形態(tài)）More（多一點）Ecology（生態(tài)）Intelligent（智能）產(chǎn)品核心價值：移動、商務(wù)、居住、生態(tài)、智能、變幻南莊首席SMILE社區(qū)Studio+More+Intelligent+Loft+Ecology=SMILE社區(qū)94子品牌命名：公寓——N立坊釋意：N，代表無限可能，立坊，表示三維空間變換的產(chǎn)品特性，具有科技感和空間感；寫字樓——MORE坊釋意：與MORE同音，特指產(chǎn)品特性，同時與魔方同音，能夠產(chǎn)生品牌聯(lián)想，易于傳播。客戶訪談：某制造企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人陳先生喜歡Loft因為它存在的無限可能性上下兩層的挑高設(shè)計，讓原來不大的室內(nèi)空間更有層次感和藝術(shù)氣息。它已不僅是我的居所，更是一種品位與個性的體現(xiàn)。我的朋友很多樓下的大客廳，會是一個不錯的PARTY選擇。另一間或許是我的書房，或許是客房，皆有可能，隨意創(chuàng)造。個性空間95客戶訪談：某廣告公司經(jīng)理李先生喜歡Loft因為它開放、透明和創(chuàng)意氣氛樓上是我的辦公室，兼會客室。樓下有開放工作室，有獨立OFFICE，有茶室，隨意創(chuàng)造我希望我的兄弟們，在一個開放、透明的空間里愉悅地工作和享受。他們在墻上涂鴉，或者掛一些稀奇古怪的玩意，這是Loft的內(nèi)涵之一。SOHO辦公96客戶訪談：某貿(mào)易公司的職員Alice喜歡Loft是因為那部電視劇《奮斗》，沒有多少積蓄，68平米的空間，是承受的范圍，但是，不希望過于局促。LOFT的雙層挑高，給了我們隨意創(chuàng)造的空間。68平米的房子，95平米的創(chuàng)造；擁有兩房兩廳的使用空間；還有書房、廚房、買一層用兩層。自住功能97客戶訪談：某陶瓷企業(yè)的高管黃小姐喜歡Loft是因為它能為我創(chuàng)造更大的財富價值投資股票風(fēng)險大投資商鋪成本高投資住宅受限購手頭有一點點積蓄，LOFT是我的第一選擇上下一分為二，買一套租兩套首付18萬，月租金2500元，投資回報率高達(dá)8%財富增值9899整合營銷傳播主題：項目入市主題：SMILE來了，南莊笑了產(chǎn)品賣點主題：復(fù)式空間，隨我而變投資價值主題：財富72變案名匯博國際廣場項目定位南莊首席SMILE社區(qū)客戶定位城市達(dá)人傳播歸結(jié)子品牌：N立坊、MORE坊傳播主題項目入市主題：SMILE來了，南莊笑了產(chǎn)品賣點主題：復(fù)式空間，隨我而變投資價值主題：財富72變100項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四SWOT分析區(qū)域定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位商鋪招商建議101價格定位本案由于項目所在區(qū)域公寓可參考項目較少，因此在價格考慮上參考圖中住宅項目的定價。定價參考項目102萬科城新中源國際公寓匯博國際廣場價格品牌10000元/㎡以上7000-8000元/㎡5000-7000元/㎡4000-5000元/㎡凰樵圣堡麗湖名都、帝景藍(lán)灣、金河水岸港宏世家匯銀新港灣濱城瓏灣凰樵假日樵山美地由于項目面積較少，總價低，不受限購的影響，辦公及投資價值較高，但在考慮居住功能的情況，產(chǎn)權(quán)年限、社區(qū)規(guī)模及周邊配套將影響項目的市場定位。價格定位103在保障發(fā)展商利益的前提下，最大限度地吸引本項目的目標(biāo)客戶群。準(zhǔn)確對競爭對手的價格預(yù)測，并完善比較推導(dǎo)本項目價格。價格的制定配合各銷售階段進(jìn)行調(diào)整。對市場的消化力進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)判，為銷售目標(biāo)而制定階段性的價格。1、定價原則價格定位104成本導(dǎo)向定價是以成本為中心，是一種按照賣方意圖定價的方法。其基本思路：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。需求導(dǎo)向定價是指以需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價格的理解和需求強(qiáng)度來定價，而非依據(jù)賣方的成本定價。競爭導(dǎo)向定價是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需求而采取的特殊定價方法。對比樓盤量化定價針對許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，對樓盤進(jìn)行定量分析。量化統(tǒng)計的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓。將每一樓盤定予因素的具體指標(biāo)及等級劃分清楚描述。2、定價方式選擇價格定位1053、產(chǎn)品定價建議說明：該方法是在假定產(chǎn)品相同的前提下，分析由于區(qū)位不同帶來的價格差異。與本案一致的分值為0，較本案優(yōu)的取正分，反之取負(fù)分，在-1至+1之間取值。靜態(tài)因素106靜態(tài)因素3、產(chǎn)品定價建議說明：該方法是在假定區(qū)位相同的前提下，分析由于產(chǎn)品水平的高低帶來的價格差異。與本案一致的分值為0，較本案優(yōu)的取正分，反之取負(fù)分，在-1至+1之間取值。1073、產(chǎn)品定價建議由于本項目具有層高優(yōu)勢，而目前市場上沒有同類可比的產(chǎn)品，因此上述價格僅作為使用面積的單價。1083、產(chǎn)品定價建議附加值是綜合考慮計容面積、空間使用的好壞、樓板搭建成本及產(chǎn)品功能確定的建筑面積單價=（建筑面積×使用面積均價+增加面積×使用面積×附加值比例）/建筑面積109產(chǎn)品定價匯總：3、產(chǎn)品定價建議備注：上述均價未考慮各座所處位置的朝向、景觀、噪音等因素。110位置層高（m）面積（㎡）均價總價（萬元）北塔3.85353.866525349339374.59179.16700064254120南塔4.516098.04720011590588865092.85900045835650合計35723.9173042609295951114、價格策略價格為銷售服務(wù)，根據(jù)銷售節(jié)點對于的銷售階段的市場情況，作出靈活定價。整體定價采取“分批推售，逐步提升售價”的策略；通過產(chǎn)品景觀線、面積區(qū)間、產(chǎn)品形態(tài)等多種因素加權(quán)平均，進(jìn)行定價預(yù)估；通過面積與單價結(jié)合，拉開產(chǎn)品總價區(qū)間，拉開端頭位與中間位價格差距；新一期產(chǎn)品價格升級，拉開差價。2013.5-62013.9-102014第一批市場價平開承接二批產(chǎn)品的銷售勢頭適度拉升優(yōu)勢產(chǎn)品及工程資源配合到位價格時間價格定位項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四SWOT分析區(qū)域定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位商鋪招商建議1121、商鋪招商建議項目商鋪主要集中在項目的西北位置，臨近隆慶路和紫洞路的交界處；北區(qū)位于北塔1-3層的裙樓及銷售中心1-2層，面積約3910㎡；西區(qū)位于南塔的1-3層及西側(cè)的1-3層裙樓，面積約7181㎡合計面積約11091㎡。1132、商業(yè)定位考慮點：本項目產(chǎn)品涵蓋居住、辦公及投資功能，其中以居住為主；由于周邊集中式商業(yè)配套較為齊全，且本項目商業(yè)面積不大，因此本項目商業(yè)主要針對滿足業(yè)主居住或商務(wù)辦公的需要。主力店：餐飲類、休閑類和中型超市零散商業(yè)：日常生活的社區(qū)配套型業(yè)態(tài)可變性商業(yè)：商務(wù)辦公寫字樓1141153、業(yè)態(tài)定位通過對裙樓的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃，延展商務(wù)中心功能，配套寫字樓會所；北塔首層：面積1296.19㎡零散式商業(yè)：銀行、家政服務(wù)、美發(fā)美容等，約950㎡西餐廳或咖啡廳：約300-400㎡116西餐廳、咖啡廳3、業(yè)態(tài)定位17.255.2通過對裙樓的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃，延展商務(wù)中心功能，配套寫字樓會所；北塔二層：面積1445.2㎡休閑類：沐足或量版式KTV，約1095.2㎡可變性商業(yè)：寫字樓，約1095.2㎡西餐廳或咖啡廳：約300-400㎡3、業(yè)態(tài)定位西餐廳、咖啡廳117通過對裙樓的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃，延展商務(wù)中心功能，配套寫字樓會所；北塔三層：面積1168.9㎡休閑類：沐足或量版式KTV可變性商業(yè)：寫字樓3、業(yè)態(tài)定位118南塔以住宅功能為主，裙樓面積較大，適宜布置中型超市和中式酒樓；119中型超市首層：中型超市面積1947.18㎡3、業(yè)態(tài)定位南塔以住宅功能為主，裙樓面積較大，適宜布置中型超市和中式酒樓；120中型超市二層：中型超市面積2463.46㎡3、業(yè)態(tài)定位南塔以住宅功能為主，裙樓面積較大，適宜布置中型超市和中式酒樓；121中式酒樓三層：中式酒樓面積2770.53㎡3、業(yè)態(tài)定位項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四入市時機(jī)推貨策略整體營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷攻略122入市時機(jī)：禪桂商業(yè)項目后續(xù)供貨量充足，競爭白熱化，南莊市場存在一定的市場空白，建議把握先機(jī)，盡早入市；預(yù)計項目于2012年底±0.0的施工，于2013年5-6月份達(dá)到預(yù)售條件；公開發(fā)售前展示面的支持，包括銷售中心、看樓通道、樣板間和入戶大堂。建議開售時間2013年5-6月123項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四入市時機(jī)推貨策略整體營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷攻略124125推售原則：研究競爭項目前期推貨節(jié)奏，進(jìn)行后期推貨時間、產(chǎn)品類型進(jìn)行預(yù)估，尋找市場空白；進(jìn)行優(yōu)劣勢房源梳理，根據(jù)工程節(jié)點，項目價值呈現(xiàn)度不同，進(jìn)行優(yōu)劣搭配銷售；契合項目整體的工程節(jié)點；符合項目全年資金回收目標(biāo)的要求；符合整體推廣節(jié)奏并契合項目品牌價值的逐步推高。推貨部署：北塔南塔126項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四入市時機(jī)推貨策略整體營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷攻略127128整體營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

11月10月8月7月6月2-4月5月9月項目節(jié)點時間節(jié)點戰(zhàn)術(shù)節(jié)點推貨節(jié)點目標(biāo)市場形象導(dǎo)入，開售引爆持續(xù)熱銷南塔（4.5米層高產(chǎn)品）持續(xù)銷售消化余貨整合傳播推廣SMILE來了南莊笑了目標(biāo)市場戰(zhàn)略階段五一期間樣板間開放3.9銷售中心開放北塔第二批產(chǎn)品亮相開盤造勢對外公開發(fā)售吸納新客戶為新一批產(chǎn)品蓄客消化前期登記客戶整合傳播整合傳播推廣產(chǎn)品價值提升熱銷炒作渠道整合滲透硬件提升品牌提升目標(biāo)市場戰(zhàn)略階段推貨節(jié)點目標(biāo)市場戰(zhàn)略階段項目節(jié)點推貨節(jié)點目標(biāo)市場戰(zhàn)略階段時間節(jié)點項目節(jié)點推貨節(jié)點目標(biāo)市場戰(zhàn)略階段戰(zhàn)術(shù)節(jié)點時間節(jié)點項目節(jié)點推貨節(jié)點目標(biāo)市場戰(zhàn)略階段整合策略戰(zhàn)術(shù)策略時間節(jié)點項目進(jìn)度推貨策略目標(biāo)市場戰(zhàn)略階段第二階段第三階段第一階段第四階段十一蓄客，再次引爆持續(xù)熱銷5.25開盤9.29開盤復(fù)式空間隨我而變財富72變項目篇一市場篇二定位篇三營銷篇四入市時機(jī)推貨策略整體營銷戰(zhàn)略規(guī)劃營銷攻略129品牌標(biāo)桿借助項目提升，強(qiáng)化項目品牌，確立項目及發(fā)展商于南莊商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新產(chǎn)品的開創(chuàng)者位置，為項目的后期招商營運及持續(xù)熱銷奠定基礎(chǔ)。南莊唯一價格目標(biāo)3.8米層高：6525元/㎡4.5米層高：7800元/㎡6米層高：8700元/㎡價格拉升銷售目標(biāo)迅速完成約3.5萬平方米的寫字樓及公寓產(chǎn)品的銷售2.6億目標(biāo)的回顧130完成引爆銷售樹立品牌形象如何在競爭激烈的市場環(huán)境下增加客戶量如何提高客戶價格接受度如何達(dá)到品牌形象的樹立問題下的目標(biāo)細(xì)化131營銷策略Textinhere產(chǎn)品攻略媒體攻略客戶攻略策略分解132增加客戶量的營銷攻略1.迅速樹立客戶對新產(chǎn)品的認(rèn)知度B.擴(kuò)大客戶接觸品牌與項目信息的層面A.迅速聚焦注意力２.擴(kuò)大客戶來源Ａ.資源驅(qū)動Ｂ.事件營銷產(chǎn)品說明書滲透式營銷城市達(dá)人派對情景樣板房陶瓷商會資源聯(lián)動專家權(quán)威評獎綠島湖空中芭蕾區(qū)外巡展產(chǎn)品發(fā)布會133綠島湖上空中芭蕾——熱氣球低空跳傘表演；迅速把社會關(guān)注焦點聚焦到項目所在區(qū)域，同時配合線上媒體的區(qū)域操作，提升項目的關(guān)注度。匯博國際廣場締造佛山的第一次。匯博國際廣場面上傳播——迅速聚焦注意力134面上傳播——迅速聚焦注意力◆城市達(dá)人派對時間：在下籌的最后階段，積累了相當(dāng)客戶，而現(xiàn)場的環(huán)境比較成熟。在現(xiàn)場舉行晚會，讓客戶親身體驗城市新銳文化。主題：東西方文明和諧碰撞的體驗式開放晚會。內(nèi)容：交友派對化妝舞會現(xiàn)場咖啡紅酒提供135面上傳播——迅速聚焦注意力◆情景樣板房目的：情景秀的模式，吸引更多眼球的注意，增加現(xiàn)場氣氛運作方式:樣板間內(nèi)聘請幾個模特模仿各種生活場景，以主人的身份招待客人，與客人交談136點上傳播——產(chǎn)品說明書目的：通過佛山新銳人文社區(qū)宣言樹立唯一性想象提升品質(zhì)，消除客戶對新產(chǎn)品認(rèn)知的誤區(qū)內(nèi)容：創(chuàng)意產(chǎn)品解構(gòu)，詳細(xì)分析如何利用產(chǎn)品層高有時增加空間使用附加值；戶型圖、項目賣點、目標(biāo)消費群特性。滲透式營銷——主動出擊、滴水穿石目的：擴(kuò)大客戶接觸項目信息的層面提前蓄客，迅速建立關(guān)系積累客戶信息，為正式銷售開展作準(zhǔn)備運作方式:目標(biāo)客戶深度訪談利用產(chǎn)品說明書與后臺標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查問卷進(jìn)行持續(xù)性的目標(biāo)客戶約訪,推廣產(chǎn)品價值?？蛻糁脴I(yè)138增加客戶量的營銷攻略1.迅速樹立客戶對新產(chǎn)品的認(rèn)知度B.擴(kuò)大客戶接觸品牌與項目信息的層面A.迅速聚焦注意力２.擴(kuò)大客戶來源Ａ.資源驅(qū)動Ｂ.事件營銷產(chǎn)品說明書滲透式營銷城市達(dá)人派對情景樣板房陶瓷商會資源聯(lián)動專家權(quán)威評獎綠島湖空中芭蕾區(qū)外巡展產(chǎn)品發(fā)布會139目的：充分利用陶瓷商會的客戶資源，拓寬客戶渠道資源驅(qū)動：陶瓷商會大客戶資源運作方式:以陶瓷商會的名義利用如春茗、元宵或中秋節(jié)等銷售節(jié)點組織商會會員參與活動；借助活動搭建客戶與銷售的溝通