“智能建筑”與物業(yè)設施管理“智能建筑”熱了許多年，盡管至今尚無一個公認的定義，但全國各地已矗立起了幾萬幢各種類型的“智能建筑”，從建筑物智能化系統(tǒng)的功能定位、設計規(guī)劃、招投標管理，到施工質量控制與竣工驗收，政府、業(yè)內專家、業(yè)主、設備供應商、系統(tǒng)集成商等多方人士都作了深入的探討，也實實在在地推出了各種典型方案、標準和政策，設計與施工的行為日趨規(guī)范。但筆者在近年對上海多項“智能建筑”建設、使用情況的跟蹤中聽到不少對“智能建筑”毀譽言論（浪費、添麻煩、花架子、增加管理成本等），看到一些完全背離建設初衷的智能化系統(tǒng)運行情況（部分失效，關閉自動為手動操作，運行不正常，維修費用高等）。引發(fā)這些言論與情況的原因可以分為兩大類，一類是在規(guī)劃設計與建設中存在嚴重缺陷的工程，另一類是管理水平低下與管理方法失當導致建筑物智能化系統(tǒng)功能下降、部分失靈以至整體癱瘓。對于前一類原因造成的問題，已經總結、探索出很多有效的對策。對于后一類問題，似乎目前尚未成為焦點，而筆者認為智能化系統(tǒng)與設施的管理將是比建設好智能建筑更重要的問題，必須成為行業(yè)的焦點、熱點與重點。本文就智能建筑的物業(yè)設施管理問題作一些討論，以期提請業(yè)內人士重視。一．物業(yè)設施管理

1．廣義物業(yè)設施管理概念建筑物本體及其中的設施設備都有是有壽命的，通常建筑物本體的壽命在60-70年左右，而設施設備的壽命在6-25年不等。建筑物一經投入使用，就需要良好的經營管理和維護管理。對建筑物本體和其中的設施設備，要定期地進行測試和診斷，及時地進行維護和修理以保證建筑物及設施的完好，這不僅可以降低其壽命周期成本（LifeCycleCost,LCC）延長使用壽命，而且還可以使物業(yè)增值。同時，根據用戶要求調整建筑布局，改善室內環(huán)境和室內空氣品質，增設OA、通信及自動化設備以及對原有設施設備的改善等也都是物業(yè)管理人員的職責。因此，國外對物業(yè)設施管理（FacilityManagement,FM）十分重視，FM是一個繁榮的行業(yè)。國際物業(yè)設施管理協(xié)會（IFMA,InternationalFacilityManagementAssociation）對FM所下的定義是：“以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護管理的工作”。物業(yè)管理涉及的領域很廣泛，它包括對不動產、土地、建筑物、設備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務、信息物品、預算和能源等設施的管理。物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分。它不僅能延長物業(yè)使用年限，確保其功能正常發(fā)揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率低收費的服務、改善業(yè)務體制、使工作流程合理化和簡潔化。根據國際物業(yè)設施管理協(xié)會的分類，FM的業(yè)務內容主要為以下九項：

●物業(yè)的長期規(guī)劃；●物業(yè)管理的年度計劃；●物業(yè)的財務預測和預算；●不動產的獲得及其處理；●物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務房間裝修標準的設定，機器、器具和備品的設置以及房間管理；●建筑和設備的規(guī)劃和設計；●新建筑或原建筑的改造更新；●維護管理和運行管理；●物業(yè)的支援機能和服務。

2．FM的工作目標物業(yè)設施管理FM是一門科學，也是從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經營活動。FM這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得到資產升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻。智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務、財務、設備的信息從經營戰(zhàn)略的高度進行設施管理，因而與傳統(tǒng)的設施管理有很大的區(qū)別。兩者的差別對比如表1所示：

表1設施管理方式比較表

傳統(tǒng)的設施管理智能建筑的物業(yè)設施管理

管理的特征：現場管理經營戰(zhàn)略

主要目標：維持保養(yǎng)最優(yōu)化與改革

管理的著眼點：發(fā)生問題的設施全部固定資產

管理對象的時間：當前的設施狀況全生命周期及未來的設施

相關知識與技術：僅與建筑物本體相關與建筑、不動產、經營、財務、心理、環(huán)境、信息等相關

承擔的部門：單一的設施運行維護多部門交叉復合管理

智能建筑物的FM目標有三大要素：質量、財務和供給。每一要素具有十分豐富的內容。

●質量目標

FM的質量與人直接相關，建筑物中所有設施都應以最大限度滿足使用的要求。這一質量又可分解為5個分項。

1）特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格要表現出其特色，其中有象征（標志）性、美觀及地方的風土特色。

2）舒適：建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人在內的居住的活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好，通信等設備滿足各類機構人員的需求。

3）效率：建筑物中信息、通信、計算機網絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能，效率、便與操作和兼容性。

4）可靠：這里的可靠具有多層含義，把災害與侵犯時對人員的傷害降到最低，減少各類污染對人體健康的損害，提高設施的安全運行壽命，為建筑物使用人提供私密的個人空間等。

5）適應：建筑物的運行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調相處，并且為環(huán)境保護與節(jié)能做出貢獻。

●財務目標

FM是追求利益的組織活動，財務目標自然是十分重要的。隨著中國的人力成本、能源費用與設備器材費用的增長，應從長遠的經營戰(zhàn)略目標出發(fā)來指導FM工作。財務?？煞譃?個分項。

1）設施營運費：包括設備租借費、能源費、運行服務費，在工程項目籌建時，需對這三部分費用進行權衡以確定設施的方案。在設施已定的情況下，則控制能源費與運行服務費的支出。

2）設施相關與投資：土地費、增容費、排污費、設備維護更新費用。

3）設施的固定資產：FM要努力使固定資產減少折舊，促進增值。

4）生命周期費用：利用技術措施與管理方法，延長設施的安全運行壽命。降低建筑物運行費用、設備維護更新費用、修繕費等。

●供給目標能隨時為用戶需求提供最大的空間，是FM的重要職能。

1）需求的響應：能為用戶不斷地提供他們所需要的空間、環(huán)境、設施與服務。

2）設施的利用效率：充分發(fā)揮公共區(qū)域的設施能力（會議室、健身房、停車場等），提供服務，同時有效利用這些資產。

因此，設施管理應是一項極重要的業(yè)務工作和經濟活動。但是從中國長期盛行的重建設輕管理和近年來只是簡單地對下崗職工安排從事物業(yè)管理的情況來看，似乎對此尚未有足夠的認識。

二．設施管理的基本工作

智能建筑的設施設備日趨高性能、大型化、信息化與自動化，所以在其壽命周期中運行與管理費用，如圖1所示約占壽命周期成本（LCC）總費用的85%以上。因此，維持設備的功能，確保設備的高效率、盡量減少設備的故障，是發(fā)揮設備投資效益的重要環(huán)節(jié)。另外，信息化與自動化的設施設備又為現代化的物業(yè)設施管理提供了平臺與基礎。在此，我們分析一下設施管理的基本工作。

圖1壽命周期成本中各項費用的比例

設備在其壽命周期內發(fā)生故障的情況可表示為故障曲線，其形狀象一個浴缸，稱之為"浴槽曲線"（Bath-tubCurve），如圖2所示。圖中1，2，3三條曲線分別代表了三種不同的保養(yǎng)方式：（1）只使用不保養(yǎng)；（2）事后保養(yǎng)；（3）預防保養(yǎng)?？梢姴扇☆A防保養(yǎng)可以大延長設備的的使用壽命。

1．設備“三期”的管理工作在初期故障期，為了減少設備故障時間，物業(yè)設施管理人員要了解裝置中壽命最短的部件或組件，并加以特別注意。還要找出設計、施工和材料方面的缺陷和不足，分析造成設備故障的原因并加以解決，盡快使設備故障率下降并進入穩(wěn)定運行狀態(tài)。為此，物業(yè)設施管理人員在建筑物的安裝調試階段就應該到位，對工程實施進行監(jiān)理并熟悉整個系統(tǒng)，學習操作和設備保養(yǎng)的方法和程序。在偶發(fā)故障期，設備的故障率下降到準許故障率之下。此時，應著重提高物業(yè)設施管理人員對故障的檢測診斷能力和修理能力，加強對物業(yè)設施管理人員的教育培訓，加強對備品的管理。為減少設備故障率、延長耐用壽命，應進行必要的設計改善。在磨耗故障期，設備和系統(tǒng)構成接近或達到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質的劣化使故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新可以降低此期間的故障率。在磨耗故障期還應精心進行預防保養(yǎng)，定期對零部件進行檢測，掌握其劣化程度。同時堅持日常的清掃、加油、調整，減緩零部件的磨損和劣化速度，延長其壽命。

2．設備狀況診斷

建筑設備的管理人員，必須對自己所管理的對象的情況有全面深入的了解，及時對設備的故障作出可靠的診斷。

首先是調查，根據竣工圖紙文件、各種管理臺帳、大樓管理者和業(yè)主提供的資料進行現場確認，為今后的診斷確定調查對象。但僅憑這樣的調查是不能作出診斷的。調查的主要內容是確認機能故障的程度和范圍、今后進行設備診斷的實施條件（如實施的時間、周期、預算，保管的資料、數據）、進行診斷維修的制約條件（維修作業(yè)的空間限制、時間限制，設備功能中止的容許范圍、時期、周期等）。診斷主要目的是了解設備的下述情況：

1）設備的劣化情況。對部件主要是掌握其磨耗度、腐蝕度和絕緣性能；對機器主要是掌握其效率、噪聲和振動；對系統(tǒng)則主要掌握其熱平衡、風量平衡、水量平衡。設備的劣化會影響其功能，比較容易找準診斷的對象，但調查得的現象必須找到原因。

2）節(jié)能情況。調查分析能耗量的構成，判斷是否能引入建筑、設備、運行管理和室內環(huán)境方面的節(jié)能技術措施。一般而言，建筑物的負荷構成、使用時間表、房間的用途以及空間的間隔總會發(fā)生變化，實際運行情況與當初的設計思想不可能完全一致。因此，室內的重新裝修和重新布置必須要與建筑設備系統(tǒng)的改造結合。

3）省力化。提起建筑業(yè)，人們就會聯想起設計和施工，而建筑物的維護管理卻是不為重視，設計和施工時為維護管理考慮得很少，因此建筑物的維護管理往往依靠手工和經驗，在運行管理中積累起來的大量數據也很少有人去認真地分析整理。按照現代物業(yè)管理的要求，應該把以人的經驗和能力為中心的維護管理業(yè)務電腦化。作為一個高素質的物業(yè)管理人員，應當量化調查分析維護管理與運行管理業(yè)務，充分考慮省力化的維護管理，以提高服務質量，擴大FM的業(yè)務。

4）提高功能，適應信息化。當設備系統(tǒng)提出功能變更和提高的要求時，應對現存系統(tǒng)的功能程度進行調查診斷，以機器、系統(tǒng)的性能測定為中心，掌握附加新功能的可能性和制約因素。

5）環(huán)境。測定溫度、濕度、CO2濃度、噪聲和照度，以舒適性和節(jié)能性為目標進行診斷。這些環(huán)境因素都可以進行定量診斷,對建筑物用戶反映不滿較多的部位進行重點調查。

6）安全性。對建筑物的防災能力與防范能力根據現行法規(guī)調查其設置狀況和動作情況。表2、3、4分別列出建筑設備調查和診斷的參考項目。

表2建筑電氣設備的診斷項目

序號診斷項目主要目的調查、測定概要評價法

1機器內外診斷（除照明器具）劣化安全

外觀檢查，絕緣試驗，程序試驗（變配電，干線，動力等設備）與各項規(guī)范比較

2接地阻抗診斷劣化安全

為防止漏電，抑制異常電壓，保護裝置動作而應保持的接地阻抗值，用接地阻抗計測定與電氣設備技術標準比較

3避雷器診斷劣化安全

調查由雷擊、開關沖擊等異常電壓造成的電力設備保護功能（避雷器簡易測定值）絕緣測定，放電起始電壓測定與避雷器標準比較

4照明器具劣化診斷劣化安全

防止整流器的劣化引發(fā)火災的調查、照明器具使用狀況，外觀、照度調查根據總點燈時間、光源特性等與標準值比較

5帶電導線溫度診斷劣化安全

絕緣受熱劣化的發(fā)現，防止由于溫度上升引起的事故，溫度計測定機器和配線材料等的表面溫度與電氣設備機器的容許最高工作溫度標準比較

6變壓器的負荷率調查節(jié)能提高效能

為降低變壓器的損耗，調查平日、休息日各變壓器的負荷率，考慮投運臺數控制的可能性以平均負荷率50%為大致標準進行評價

7節(jié)電設備利用的調查（變壓器、電容器、照明器具等）節(jié)能

省電型機器采用的可能性調查，竣工文件、驗收報告、現場情況的確認根據改造工程費、運行費的降低額度等進行綜合評價

8合適照度診斷節(jié)能環(huán)境

各房間取若干代表點作照度測定

與規(guī)范比較

9晝光燈熄滅可能性的診斷節(jié)能

有采光窗的房間中作白天關燈、減燈可能性調查。

各房間晝光照度的測定

與規(guī)范比較

10有可能用時間表控制的機器的調查節(jié)能省力

根據運行記錄和現場觀察，對不需要的時間帶中運行的機器進行調查（公共區(qū)域照明、戶外燈等）

根據改造工程費、運行費的降低額度等進行綜合評價

11利用低谷電力可能性調查節(jié)能

熱水器的用水量和需要熱水的時間分布等蓄熱方式的調查同上

12其它節(jié)能劣化

根據建筑物的實際情況，通過預診斷確定有效診斷的方案

表3建筑給排水衛(wèi)生設備的診斷項目

序號診斷項目主要目的調查、測定概要評價方法

1給水用量節(jié)能劣化

對建筑物全體和各系統(tǒng)的用水量進行全年調查，查明過度用水量、用途不明的水量（管理數據、代表性系統(tǒng)測定）與設計值比較，與同種用途的其它建筑物比較

2給水栓的水量、水壓的測定節(jié)能劣化

在未端給排水栓實測

給水栓的開度調整情況的調查

根據配管腐蝕引起阻塞情況的測定結果進行校核與設計值比較

3便器洗凈水量、水壓的診斷節(jié)能劣化

各便器凈水量、水壓的測定，確認有無采用節(jié)水型器具

與基準值比較，根據配管腐蝕測定結果進行校核

4供熱水熱源的效率診斷節(jié)能劣化

熱水鍋爐效率的測定、負荷率的調查，鍋爐節(jié)能措施采用狀況的確認

與竣工時數據比較，與最新設備比較

5供熱水溫度的診斷節(jié)能劣化

熱水供水溫度和未端供熱水溫度的測定，隔熱材料傳熱系數的測定

與未端容許最低溫度的比較，計算配管系統(tǒng)熱損失量

6供熱水量、供熱水壓力的診斷節(jié)能劣化

未端供熱水栓的測定，按季節(jié)調查熱水器具的使用率

可否改為局部供熱水方式，與容許供熱水量、水壓的比較

7供熱水循環(huán)泵運行方法的診斷節(jié)能功能

供熱水循環(huán)泵的間歇運行化、部分熱水供應的停止（包括切換到局部供熱水方式）等的研討

與正確循環(huán)量的比較

8衛(wèi)生器具朽化診斷劣化

外觀檢查和啟動測試（溢水閥、浮球閥、電磁閥、水箱等）

與標準狀態(tài)比較

9降低下水道費用的診斷其它

溢水量、冷卻水飛散量、蒸發(fā)量的實測，算出按不同付費制的費用可降低的支付額度

與現行排水費用比較

10有關保健衛(wèi)生的水質檢查安全劣化

根據保健衛(wèi)生的規(guī)定進行水質測定（原水，未端水）

與有關法規(guī)規(guī)定的標準比較

11排水水質的診斷安全

取樣水質分析與排水標準比較

12排水再利用的可能性診斷功能提高節(jié)能

排水量、排水水質的現狀調查，排水再生的費用的把握，再利用的用途和用量的計算

當地行政主管部門的確認費用效果比的研究

13雨水利用的可能性診斷節(jié)能

當地降雨量的調查

根據建筑物形態(tài)計算集水量

當地行政主管部門的確認費用效果比的研究

14衛(wèi)生設備系統(tǒng)診斷節(jié)能省力

根據其它診斷項目、竣工圖紙、驗收報告的數據，探討可否采用已知的節(jié)能、節(jié)水技術措施

與已知的節(jié)能、節(jié)水技術措施比較

15燃氣設備安全性節(jié)能劣化

根據竣工圖紙、驗收報告和現場確認調查

與標準狀態(tài)比較

其它診斷節(jié)能劣化

根據建筑物的實際情況，通過預診斷確定有效診斷的方案

表4空調設備的診斷項目

序號診斷項目主要目的調查、測定概要評價方法

1主要設備的性能診斷劣化節(jié)能功能提高

根據各設備的實測進行分析，測定內容以溫度、流量、耗能量為主。

在檢測系統(tǒng)不完備的建筑物中要為測定作大量準備。

冷凍機（效率），鍋爐（效率），冷卻塔（換熱效率），水泵（全效率），風機（全效率），空調機（傳熱系數）

與竣工時數據比較

與最新設備比較

不同期間各設備負荷參差率的狀態(tài)

2耗能量診斷節(jié)能

耗電量、燃料耗量的測定（其中還要調查不同用途、不同設備群的耗能量構成）

與同用途的其它建筑物比較與基準值比較

3二次側負荷分布的診斷節(jié)能功能提高

調查測定典型期間二次側負荷的量和變動，把握熱負荷的實態(tài)，研究設備系統(tǒng)有效利用的方法（實測水溫、流量、設備負荷參差率等）

與其它建筑物熱負荷量比較，設備系統(tǒng)負荷對應性的優(yōu)劣，設備容量的驗證

4模擬二次側負荷分布的診斷節(jié)能功能提高

根據實際的房間使用狀態(tài)、設備工作狀態(tài)等進行負荷計算，按節(jié)能的觀點，對熱源設備的容量進行驗證，研究提高設備系統(tǒng)有效性的對應方法

與其它建筑物的熱負荷比較，設備系統(tǒng)負荷對應性的優(yōu)劣，計算值與實測值的比較

5冷熱水、冷卻水的溫度、流量診斷節(jié)能功能提高

根據溫度、流量的測定，從節(jié)能的觀點出發(fā)調查系統(tǒng)是否處于健全的狀態(tài)（檢查過大流量、負荷對應性的優(yōu)劣）

與設計值比較，與基準值比較，控制系統(tǒng)的檢驗

6空調機的送風量、送風溫度診斷節(jié)能環(huán)境

根據空調機送風量、送風溫度的實測，從節(jié)能的觀點出發(fā)，調查輸送動力低減化的可能性

與居室外環(huán)境診斷得到的數據進行對照，與設計風量比較

7風量平衡診斷節(jié)能環(huán)境

根據各系統(tǒng)的風量平衡實測值，明確空調區(qū)和非空調區(qū)之間熱量的傳遞

與不同用途的正壓、負壓要求對照

8新風量診斷節(jié)能環(huán)境

根據新風量和居室環(huán)境的測定，明確新風量的過量或不足

與設計值比較

9環(huán)境診斷節(jié)能環(huán)境

主要以居室環(huán)境為對象，溫度、濕度、浮游粉塵量、CO2濃度、CO濃度、風速等的實測

與標準值比較，與新風量對照

10燃氣器具的排氣量診斷節(jié)能環(huán)境

燃氣使用量、排氣量的測定，排氣面風速的實測

與建筑規(guī)范、消防規(guī)范的基準值比較

11電氣室、機械室的換氣量診斷節(jié)能環(huán)境

室內熱環(huán)境、換氣量的測定，風機運行方法的現場確認

與設備允許的熱環(huán)境基準所要求的換氣量比較

12停車場的換氣診斷節(jié)能環(huán)境

CO，CO2濃度，換氣量的實測，風機運行方法的現場確認與停車場的換氣標準比較

13風系統(tǒng)的阻力診斷節(jié)能劣化

在認為阻力損失大的部位實測阻力損失，探明阻力過大的原因。

對象：風閥、盤管、過濾器、靜壓箱、彎頭等

與其準值比較，設計風量與實測風量的比較

14水系統(tǒng)的阻力診斷節(jié)能劣化

在認為阻力損失大的部位實測阻力損失，探明阻力過大的原因。

對象；盤管、閥門、過濾器、閥門開度等

與基準值比較，設計水量與實測水量的比較

15蒸氣配管系統(tǒng)的診斷節(jié)能劣化

蒸汽的泄漏量的實態(tài)調查，疏水器等抽樣解體調查與基準值比較

16自動控制系統(tǒng)的診斷節(jié)能劣化省力

模擬動作檢驗，現場校正，傳感器精度，控制閥等執(zhí)行機構動作檢驗，運行管理數據等的確認比較

與基準值比較，設計意圖與實際運行管理方法的比較

17各空調換氣設備系統(tǒng)的宏觀診斷節(jié)能劣化

根據其它診斷項目、竣工圖紙、驗收報告的數據，探討可否采用已知的節(jié)能技術措施

與已知的節(jié)能技術措施比較

其它診斷節(jié)能劣化

根據建筑物的實際情況，通過預診斷確定有效診斷的方案

3．關于工程回訪

表2、3、3是在物業(yè)設施管理中需要對設備進行調查、診斷的部分內容，但由此我們也可以看到要做的工作是大量的，尤其是在國內智能建筑工程經驗不足、規(guī)范標準不全的條件下建成的項目，在物業(yè)設施管理的同時會暴露許多規(guī)劃設計的缺陷。而在建筑物智能化系統(tǒng)的施工、調試與驗收過程中，設計人員很少參與具體工作。一項工程竣工后盡管系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但已在匆匆趕著評獎，此時智能化系統(tǒng)是工程的特色與亮點，往往為了眼前需要文過飾非，結果設計人員因不了解真實情況，不能意識到設計的成功與失敗之處，難以提高設計水平和今后的工程質量。

如果設計人員能與物業(yè)設施管理工作結合，增加工程回訪，針對系統(tǒng)運行情況進行分析、調整與改造，那是一件極有意義的工作。三．建筑物智能化系統(tǒng)的管理

建筑物智能化系統(tǒng)的物業(yè)設施管理的基本原則、方法與前述的FM是完全一致的。表2、3、4所列內容中有一部分實際上就是BA系統(tǒng)的工作范圍。但是智能化系統(tǒng)由于大量采用現代的通信技術、計算機技術及控制技術，無論是工作性質還是運行管理都與傳統(tǒng)的機電設備有較大的差異，如果管理思路不能符合智能化系統(tǒng)的特點，那么就可能出現各種問題。

1．建筑物智能化系統(tǒng)在運行期間的產出與投入我們所談及的智能化系統(tǒng)主要指的是：

●與建筑物設備關系密切的系統(tǒng)：BA系統(tǒng)、火災自動報警與消防聯動控制系統(tǒng)、安全防范自動化系統(tǒng)、一卡通服務系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、集成化設備管理系統(tǒng)（BMS）。

●通信系統(tǒng)：用戶程控交換機及電信接入設備、移動通信系統(tǒng)、計算機網絡系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。

●信息服務系統(tǒng)：衛(wèi)星電視與共用天線系統(tǒng)、背景音響與緊急廣播系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、多媒體信息查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)、多媒體會議系統(tǒng)、會議電視系統(tǒng)。

建筑物中設置了這些智能化系統(tǒng)，大提高了建筑物的自動化與信息化水平，能為用戶提供大量的生活服務與信息服務，提供更好的服務質量與服務效率，并且為物業(yè)設施管理提供了先進的技術手段去實現FM的工作目標。由于建筑物智能化系統(tǒng)在國內的運行管理經驗不多，不少領導與管理人員存在一些不切實的觀念，也是出現目前“智能建筑”實績不佳的原因。

其一為“智能化系統(tǒng)是高新技術的自動化產物，一旦建成，一切皆可自動進行，能大減少管理人員?！逼鋵嵅蝗?，智能化系統(tǒng)的操作與運行，必須配備較高技術素質的人員，除操作人員外還應有專業(yè)維護力量的支持。

其二是“我們建設的智能化系統(tǒng)設備是世界一流的，保證十年不落后，質量可靠，可以長年無人值守自動工作?！钡?，再好的設備也會老化，要保證無人值守自動工作，必須定期地進行維護保養(yǎng)。

因此，為能發(fā)揮建筑物智能化系統(tǒng)的功能與作用，在智能化系統(tǒng)投入運行后，必須在操作崗位上投入相應的操作管理人員。表5為某機關智能化系統(tǒng)管理對人員配置的要求，雖然工程規(guī)模與性質可有不同，但表中對人員的考慮方法是可以借鑒的。

表5機關辦公樓智能化系統(tǒng)管理人員配置建議一覽表

系統(tǒng)分項

值班操作人員技術管理人員建議隸屬主管部門

崗位

責職與能力

安保系統(tǒng)與消防系統(tǒng)

8人7天24小時每班2人值班、操作，電氣、電子專業(yè)，中?；虼髮?人系統(tǒng)故障診斷，維護工作組織，電氣、電子、自動化專業(yè)，本科保衛(wèi)處

廣播系統(tǒng)與衛(wèi)星電視系統(tǒng)

1人5天8小時值班、操作,電氣、自動化專業(yè)，中專或大專0.5人系統(tǒng)故障診斷，維護工作組織，電氣、通信專業(yè)，本科或大專操作人員屬行政處，管理人員屬技術處

BA系統(tǒng)

*3人可由電氣\空調管理人員兼7天12小時值班、操作，電氣、自動化專業(yè)中?；虼髮?.5人系統(tǒng)故障診斷，維護工作組織，電氣或自動化專業(yè)，本科行政處

門禁系統(tǒng)

*1人可由安?；騉A系統(tǒng)管理人員兼7天24小時值班、操作，電子、自動化專業(yè)，中?；虼髮?(機要政審)可由OA系統(tǒng)管理人員兼系統(tǒng)故障診斷，IC卡制作，維護工作組織，電氣或自動化專業(yè)，本科（機要政審）技術處

通信系統(tǒng)PABXPDS

話務3人5天12小時值班、操作，電子、通信專業(yè)，中?；虼髮?機要政審)1人設備線路故障檢查排除，系統(tǒng)故障診斷，維護工作組織，文件檔案制作。電子或通信專業(yè)，本科技術處

LED大屏顯示系統(tǒng)

5天8小時可由OA系統(tǒng)操作人員兼值班、操作，電子、計算機專業(yè)，中?；虼髮Ｓ蒓A系統(tǒng)管理員兼系統(tǒng)故障診斷,維護工作組織,電子、計算機專業(yè)，本科技術處

辦公自動化系統(tǒng)OA

2人5天8小時系統(tǒng)與文擋管理，計算機專業(yè),大?；虮究?機要政審)2人軟件功能開發(fā),系統(tǒng)故障診斷,維護工作組織,計算機專業(yè)，本科（機要政審）技術處網絡系統(tǒng)5天8小時系統(tǒng)管理，計算機專業(yè)大?；虮究?機要政審)1人，操作員與管理員合系統(tǒng)故障診斷,維護工作組織,計算機專業(yè)，本科（機要政審）技術處智能建筑管理系統(tǒng)BMS5天8小時，由OA系統(tǒng)操作人員兼系統(tǒng)管理，計算機大?；虮究?機要政審)由OA系統(tǒng)管理人員兼系統(tǒng)故障診斷,維護工作組織,計算機專業(yè)，本科（機要政審）技術處視音頻系統(tǒng)，電子會議系統(tǒng)，燈光系統(tǒng)操作3人5天8小時值班、操作，設備維護。電子、電氣專業(yè)，中專或大專1人系統(tǒng)故障診斷,維護工作組織,電子、電氣專業(yè)，本科技術處合計人數17(21)人7人注：1）機關的智能化系統(tǒng)及其管理，因建筑物功能和運作的特殊性，與出租辦公樓物業(yè)管理方式有許多的差別，原則上應劃歸三個職能部門、保衛(wèi)處、行政處與技術處。

2）崗位設置原則是確保各系統(tǒng)正常運行所必須的值班操作與管理人員。

3）各類系統(tǒng)與人員隸屬劃分的原則是，按工作性質劃歸其業(yè)務工作的主管部門，凡涉及機關內部機密的系統(tǒng)由技術處管理。建筑物智能化系統(tǒng)需要專業(yè)的維護保養(yǎng)，通常由系統(tǒng)集成商或設備供應商完成，平時定期派員前來測試維護，以及早發(fā)現隱患，設備故障時能及時（2-4小時內）響應排除。這樣可降低對物業(yè)管理人員的專業(yè)技術能力要求，減少高技能的人力費用和備件的貯存量。最主要的是提高了智能化系統(tǒng)安全、正常運行的保障能力。除綜合布線系統(tǒng)外，各類智能化系統(tǒng)的日常維護保養(yǎng)費用視其系統(tǒng)的特點與工作責任（一般維護：器件損壞另收費；全責維護：包換損壞器件等）的大小，每年收費在設備總價的3-8%左右。隨著使用年限接近使用壽命，維護保養(yǎng)費用還將升高。

所以對建筑物智能化系統(tǒng)來說，建設是需要投資，管理—發(fā)揮系統(tǒng)的功能同樣更需要投入，這就是圖1揭示的費用分析的意義。對于一些受重建設輕管理傳統(tǒng)影響的人們來說，不僅應該更換觀念，而且需在智能建筑的物業(yè)管理上考慮足夠的預算。

2．智能化系統(tǒng)運行管理工作

智能化大廈只有在日常運行使用中，才能體現出較傳統(tǒng)型建筑無法比擬的使用和管理效率。智能建筑及智能化系統(tǒng)的運行管理是一門新興的學科，如何科學地對系統(tǒng)進行運行管理，現成的可供利用、借鑒的經驗和管理資料很少。國內通常物業(yè)設施管理的模式有兩類，一是籌建工程部人員延續(xù)物業(yè)管理工作，二是由專業(yè)物業(yè)管理公司承接。但無論哪一種模式，以下的工作是必須的。

1）物業(yè)設施管理專業(yè)工程師參與智能化系統(tǒng)施工、調試和驗收，是接受智能化系統(tǒng)專業(yè)知識的強化培訓。

2）智能化系統(tǒng)施工、調試時，物業(yè)管理工程師及時消化系統(tǒng)技術資料，參與施工圖的深化翻樣設計及部分系統(tǒng)的翻譯，注重系統(tǒng)各類測試數據、原始施工資料的收集、匯總和分析，故初步了解掌握了各系統(tǒng)工作原理、使用功能和運行規(guī)律。

3）完善的原始施工資料、系統(tǒng)技術資料和系統(tǒng)竣工資料，是系統(tǒng)的運行管理的必要技術條件。

4）由于系統(tǒng)供應商提供的系統(tǒng)技術資料，內容繁雜，均側重于其系統(tǒng)產品的技術介紹，專業(yè)性強。這類非針對具體項目而編制的系統(tǒng)技術資料，對大廈的日常系統(tǒng)運行管理可操作性作用不大。物業(yè)管理工程師在消化系統(tǒng)技術資料的基礎上，針對大廈智能化系統(tǒng)實際配置，根據操作人員的實