西安博曦房地產(chǎn)營銷籌劃西安博曦房地產(chǎn)營銷籌劃--10-精于籌劃招商長于運營治理

籌劃單位：西安博曦房地產(chǎn)營銷籌劃目 錄一、運營理念二、工程優(yōu)劣三、招商方案四、運營治理五、可行性分割方案六、成功運營工程案例七、局部協(xié)議客戶名單一、運營理念A(yù)2商業(yè)業(yè)態(tài)處于前置期，雖有大型居民區(qū)圍繞及地鐵沿線優(yōu)勢，但由于周邊小區(qū)綜合入住率低周邊配套設(shè)施不完善等因素制約，估量需二年培植期可根本達成商業(yè)業(yè)態(tài)成熟穩(wěn)定。建議其主力招商行業(yè)為：餐飲類、休閑類、零售類及其他日常便民配套行業(yè)。〔具體行業(yè)劃分及分割方案見第四條招商方案與第七條可行性分割方案〕二、工程優(yōu)劣工程優(yōu)勢地標(biāo)區(qū)位--地處西安地標(biāo)建筑電視塔輻射商圈及地鐵沿線進展?jié)摿?-周邊大型居民區(qū)及向北延長學(xué)府林立商鋪格局--戶型合理鋪張面積小消費基準--周邊人群消費力量較高工程劣勢配套未完善--道路及停車均未到位制約業(yè)態(tài)進展圍墻未撤除--連通地鐵人流和南向居民區(qū)人流最大制衡養(yǎng)鋪周期長--除各類連鎖及知名品牌均不易招商、工程單價高--不利于招駐小額投資商招商時限必定延長三、招商方案可行性方案心里預(yù)期：留意正確的經(jīng)營理念和長期穩(wěn)定投資回報率經(jīng)營思路：先做好合理規(guī)劃本工程商產(chǎn)配套設(shè)施建設(shè)〔例如：煙道、排污、停車位等有利于品牌主力性行業(yè)進駐的條件，限制品牌實力和裝修風(fēng)格檔次；以完善的配套和合理價位引進主力性品牌入駐。聯(lián)系各連鎖及品牌協(xié)議客戶做好前期工程推介，爭取在最短時間內(nèi)形成良性業(yè)態(tài)進展趨勢并達成預(yù)定運營模式。參數(shù)：按此方案形成的商業(yè)業(yè)態(tài)將具有可持續(xù)性及穩(wěn)定回報率本工程目前由于配套設(shè)施未完善〔包含水電入戶、停車位預(yù)留及工程圍墻未撤除〕建議在根本條件達成之前均為工程空置期，可做前期宣傳及招商推廣工作在根底配套完成后正式營業(yè)收益；〔附表一20〕103764.39209210.69方案優(yōu)勢：合理的規(guī)劃和有效的執(zhí)行，提高商業(yè)回報率，達成經(jīng)濟效益和社會效益的最大化；品牌業(yè)態(tài)一旦成型，后期商產(chǎn)回報必定會成倍增漲。方案劣勢：前期需要投入較多精力并需要定量的資金注入；需要匹配專業(yè)的運營團隊來進展長期治理和日常維護?！沧ⅲ荷坍a(chǎn)的收益主要取決于運用合理可行的方案匹配精準的市場分析和價格定位，而盡可能的縮短租賃時限〕必備配套設(shè)施煙道、排污、供電量及水電入戶保障餐飲行業(yè)入駐先決條件；依據(jù)商鋪架構(gòu)，合理鋪設(shè)水路，保障各入駐商戶正常用水、排污。一次消防完備，并可以供給消防審驗報告；在不影響整體美觀和安全的前提下可以改動非承重墻；準許門窗合理性改造，提升外立面檔次和有用性；物業(yè)獨立，專業(yè)、高效的物業(yè)治理團隊是商業(yè)業(yè)態(tài)形成的重要因素之一；商業(yè)工程前停車位保障有效無礙利用。四、運營治理1、運營治理對商業(yè)工程的必要性隨著高速經(jīng)濟時代的降臨，在產(chǎn)生大量的個體投資者的同時知名企事業(yè)和開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，住宅區(qū)擴建內(nèi)商業(yè)占比，寫字樓配套及商業(yè)綜合體等越來越多，已經(jīng)成為將來進展的必定趨勢但大多數(shù)參與者只留意高收益，高曝光率，快速提高知名度等方面。但在今日看來，較為成功的并不多見，緣由有很多種，不做市場調(diào)研，不顧地標(biāo)需求，不生疏消費者消費習(xí)慣等均是失敗的典型問題；但最圓滿的是，很多工程在已經(jīng)成功完成招商后，無視運營治理而導(dǎo)致爛尾尤其惋惜。對于商業(yè)工程的后期治理，就像在艱辛建國成功后的國家治理。所以成功的商產(chǎn)進展走向，取決于正確的決策和長期可實施性的有效治理。2、建議運營治理人員配備和職責(zé)工程核心招商目標(biāo)定位為各類連鎖及知名品牌，推舉管家式運營治理模式，再供給工程日常維護的同時需留意商業(yè)業(yè)態(tài)的即時變化并作出有效合理的改動，具體建議如下：主管：1名負責(zé)運營部人員治理、業(yè)態(tài)進展報告及二次招商等并處理工程發(fā)生的應(yīng)急性大事；水電工：1保潔：2名負責(zé)承租商戶垃圾清運和日常公共區(qū)域衛(wèi)生維護問題；保安：2名負責(zé)商業(yè)區(qū)維護秩序、安保、監(jiān)控等工作，確保承租商戶日常安全及正常營運；財務(wù)：124有效的效勞。五、可行性分割方案依據(jù)前期市場調(diào)研和工程商鋪格局狀況建議以一二層分別劃分不同的業(yè)態(tài)分割方案。工程一層建議招商行業(yè)〔；工程二層建議招商行業(yè)〔；1：一層主力招商方向為：連鎖快餐〔酷酷連鎖、沙縣、袁計、傻得冒等；美發(fā)店〔椰島、金剪等；家紡店〔紫羅蘭、圣路易絲等；兩到三家ATM機；蛋糕甜品〔西點蛋糕、米旗等；醫(yī)藥連鎖〔百姓福、同仁堂、怡康等、便利店或小型超市〔7-1、海星等；2：二層主力招商方向為：休閑消遣〔上島咖啡、慢咖啡、聚祥春茗茶等、美容養(yǎng)生行業(yè)〔歐潔蔓、羅蘭佩蒂等、中型餐飲〔各菜系均可。后期結(jié)合招商開展后市場反響進展準時性調(diào)整保障商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)趨勢良好進展。六、成功運營工程案例〔附表三〕七、局部協(xié)議客戶名單〔附表