XX區(qū)農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用改革試點方案

根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔202XX〕4號）和《ＸＸ省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳關(guān)于組織申報農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點示范有關(guān)事項的通知

》（皖農(nóng)合函〔202XX〕151號）等文件精神，為深入推進盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅省級試點工作，結(jié)合我區(qū)實際，制定如下改革試點方案:一、總體要求以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，牢固樹立新發(fā)展理念，強化指導(dǎo)服務(wù)，注重示范帶動，緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的要求，以提高農(nóng)村土地資源利用效率、增加農(nóng)民收入為目標(biāo)，積極引入社會資本投入“三農(nóng)”，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村新業(yè)態(tài)，盤活農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅，變“死資產(chǎn)”為“活資產(chǎn)”，充分釋放改革紅利，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，壯大村級集體經(jīng)濟，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，推動美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，促進鄉(xiāng)村全面振興。二、基本原則——堅持守住盤活利用底線。嚴(yán)守宅基地集體所有制不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，符合國家和我省關(guān)于宅基地管理、國土空間用途管制、村莊規(guī)劃、市場監(jiān)管和傳統(tǒng)村落保護等法律法規(guī)和政策?！獔猿洲r(nóng)民主體地位。充分尊重農(nóng)民意愿，調(diào)動農(nóng)民參與的積極性和主動性，切實保護農(nóng)民合法權(quán)益，千方百計增加農(nóng)民收入。——堅持規(guī)劃先行。與村莊規(guī)劃相銜接，與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相匹配，遵守安全消防規(guī)定，符合環(huán)保衛(wèi)生要求，注重綠色發(fā)展。——堅持分類指導(dǎo)。充分考慮各試點村區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，因地制宜、因村施策，循序漸進、穩(wěn)步推進。三、目標(biāo)任務(wù)建立健全區(qū)農(nóng)村閑置宅基地、閑置住宅信息數(shù)據(jù)庫，推進農(nóng)村宅基地房地一體確權(quán)登記頒證工作，試行農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，構(gòu)建農(nóng)村閑置宅基地、閑置住宅流轉(zhuǎn)平臺，建立健全盤活利用政策和機制，以“農(nóng)民+村集體+社會資本”模式為主導(dǎo)，突出鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)特色，探索多種盤活利用方式，推動一批村先行開展試點，探索發(fā)展民宿集中區(qū)、鄉(xiāng)村旅游目的地、生態(tài)康養(yǎng)基地等新興業(yè)態(tài)助力鄉(xiāng)村振興的新路徑，拓寬農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長渠道，促進村集體經(jīng)濟穩(wěn)步增長。四、盤活利用路徑與模式（一）盤活利用路徑：1．創(chuàng)新宅基地使用制度。以提升農(nóng)村人居環(huán)境治理為抓手，統(tǒng)籌用好農(nóng)村閑置分散的宅基地資源，推動傳統(tǒng)散居向新型、適度聚居轉(zhuǎn)變，一是“面積法定”，嚴(yán)格執(zhí)行《自然資源部

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準(zhǔn)”的通知》（自然資發(fā)〔202XX〕127號），宅基地面積符合省級規(guī)定，禁止未批先建、超面積占用宅基地，防止刻意分戶等多占宅基地等行為；二是“跨域配置”，探索宅基地農(nóng)戶資格權(quán)在特定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，允許在本鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，或者在政策性搬遷、撤并類村莊符合宅基地申請條件的家庭戶中跨村轉(zhuǎn)讓；三是“放寬流動”，允許在城市購房的農(nóng)村居民保留原農(nóng)戶宅基地資格權(quán)，改造農(nóng)村危房，在不突破宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的條件下，依法依規(guī)改建，享受一定時期的宅基地使用權(quán)和房屋財產(chǎn)權(quán)，盤活農(nóng)村閑置宅基地。2．用活宅基地權(quán)利價值。以加快村級集體經(jīng)濟發(fā)展為核心，帶動農(nóng)民增收，推動存量資源向資產(chǎn)變現(xiàn)轉(zhuǎn)變。一是“鼓勵騰退”，制定《XX區(qū)農(nóng)村宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)自愿退出收儲暫行辦法》，以集體經(jīng)濟組織為實施主體，激勵農(nóng)戶自愿、有償騰退宅基地；二是“合理使用”，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，推進空心村國土整理，及時整理、復(fù)墾、復(fù)綠退出的宅基地，集中用于地方特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境整治等村內(nèi)公益事業(yè)；三是“項目開發(fā)”，引導(dǎo)農(nóng)民自主經(jīng)營，支持村集體經(jīng)濟組織與社會資本合作，以入股、出租、合作等方式發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑農(nóng)業(yè)、生態(tài)康養(yǎng)、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，鼓勵市民、大學(xué)畢業(yè)生、退伍軍人、返鄉(xiāng)人員等租賃農(nóng)村閑置房屋（宅基地）進行客棧、餐飲、文創(chuàng)、康養(yǎng)等商業(yè)經(jīng)營活動。3．優(yōu)化宅基地管理制度。以提升自治水平為目標(biāo)，推動傳統(tǒng)管理向長效治理轉(zhuǎn)變。一是“規(guī)劃管控”，依據(jù)《自然資源部

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知》（自然資發(fā)〔202XX〕128號），在區(qū)、鎮(zhèn)級國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，為農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地預(yù)留空間。已有村莊規(guī)劃的，要嚴(yán)格落實。沒有村莊規(guī)劃的，要統(tǒng)籌考慮宅基地規(guī)模和布局，與未來規(guī)劃做好銜接。要優(yōu)先利用村內(nèi)空閑地，盡量少占耕地。二是“村民自治”，充分發(fā)揮黨員議事會、村民代表會、糾紛調(diào)解委員會等基層組織作用，在宅基地申請、退出、收益分配等事務(wù)中實行村民自治管理，及時處理農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅流轉(zhuǎn)使用中產(chǎn)生的糾紛。三是“完善管理”。出臺《XX區(qū)農(nóng)村宅基地管理辦法》，對產(chǎn)權(quán)清晰、處于閑置狀態(tài)的房屋，明確農(nóng)村閑置宅基地的集體土地使用權(quán)；對流轉(zhuǎn)閑置宅基地和閑置住宅經(jīng)營鄉(xiāng)村旅游、民宿體驗、特色食品等業(yè)態(tài)的，應(yīng)符合規(guī)劃、消防、環(huán)保等行業(yè)管理要求；需改（擴）建的，按規(guī)定履行審批程序。4．統(tǒng)籌供給改革試點政策。以服務(wù)鄉(xiāng)村振興為標(biāo)桿，推動單向發(fā)展向科學(xué)發(fā)展轉(zhuǎn)變。一是“規(guī)劃引領(lǐng)”，202XX年底前基本完成村莊布局規(guī)劃工作?？茖W(xué)劃定耕地和基本農(nóng)田規(guī)模，綜合協(xié)調(diào)農(nóng)用地、建設(shè)用地和其他土地的結(jié)構(gòu)和布局，實現(xiàn)土地利用、村莊建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和環(huán)境保護等“多規(guī)合一”，作為村莊建設(shè)、整治的管理依據(jù)；二是“暢通渠道”，建立符合市場規(guī)律的農(nóng)村宅基地退出補償激勵和規(guī)范有序流轉(zhuǎn)機制，研究出臺《XX區(qū)農(nóng)村閑置宅基地（住宅）流轉(zhuǎn)辦法》，指導(dǎo)鎮(zhèn)村規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，依托確權(quán)登記頒證和第三次全國國土調(diào)查工作成果，搭建全區(qū)農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅信息數(shù)據(jù)庫，探索多渠道推介閑置宅基地和閑置住宅資源；三是“政策扶持”。統(tǒng)籌國土空間用途管制、土地整治項目等現(xiàn)有政策，優(yōu)先在具備條件的試點村實施，依法依規(guī)對相關(guān)盤活主體給予稅收優(yōu)惠，鼓勵金融機構(gòu)創(chuàng)新“民宿貸”等金融產(chǎn)品為優(yōu)良的經(jīng)營主體提供貸款服務(wù)，公安、消防等部門要為盤活經(jīng)營主體發(fā)展民宿等項目，提供消防、特種行業(yè)經(jīng)營等市場準(zhǔn)入便利服務(wù)，加強事中事后監(jiān)管。（二）盤活利用模式與方式主導(dǎo)“農(nóng)戶+村集體+社會資本”的盤活模式，結(jié)合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和人居環(huán)境整治，發(fā)展符合試點村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、鄉(xiāng)居康養(yǎng)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，探索多種盤活利用方式：1．農(nóng)戶+村集體+社會資本合作。鼓勵由村集體經(jīng)濟合作組織流轉(zhuǎn)農(nóng)戶閑置宅基地和閑置住宅，以村集體和農(nóng)戶閑置宅基地和閑置住宅資源入股，吸引社會資本參與，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，按照年息固定分紅，村集體和農(nóng)戶獲得股金收入。2．村集體+社會資本合作。鼓勵村集體經(jīng)濟組織集中收儲農(nóng)戶騰退的閑置宅基地和閑置住宅，與社會資本以租賃合作形式對閑置住房進行改造發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，村集體獲取收益。3．農(nóng)戶自營。鼓勵農(nóng)民利用閑置宅基地和閑置住宅自主創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新發(fā)展，自主經(jīng)營獲得收入。4．村集體自營。鼓勵有一定經(jīng)濟實力的村集體經(jīng)濟組織自主或與金融機構(gòu)開展合作，進行新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)項目開發(fā)，同時鼓勵村集體將閑置宅基地集中收回，整理閑置宅基地騰退的集體建設(shè)用地指標(biāo)，用于發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)。5．農(nóng)戶+村集體聯(lián)營。鼓勵農(nóng)戶自主對閑置住宅進行改造，交由村集體聯(lián)營，協(xié)議分配收益。同時村集體可以引進國內(nèi)外品牌管理公司進駐實施連鎖經(jīng)營。6．市民下鄉(xiāng)。鼓勵城市居民租賃農(nóng)房，在符合規(guī)劃、用途管制和租賃合同約定的前提下，依法依規(guī)修繕、改建或重建農(nóng)房，創(chuàng)辦農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場、民宿、農(nóng)家樂等實體。五、實施步驟1．準(zhǔn)備階段（202XX年4月—5月）。制定相關(guān)工作方案，組建領(lǐng)導(dǎo)組和工作機構(gòu)，全面開展調(diào)查摸底，確定試點范圍和試點村，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)等前期準(zhǔn)備工作。2．試點階段（202XX年6月—202XX年12月）?；窘⑥r(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活政策制度框架體系。完成試點村農(nóng)房確權(quán)登記工作，指導(dǎo)推進試點村農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，12月底前完成試點任務(wù)。3．推進階段（2021年1月—2021年10月）。邊總結(jié)邊推進，進一步建立農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的政策制度和經(jīng)營管理機制，拓寬農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式，培育不同類型的示范中心村或示范自然村，盤活利用取得階段性進展。4．鞏固階段（2021年11月—2021年12月）。全面開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，建立基本完善的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用機制，農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)競相迸發(fā)，為全省農(nóng)村閑置房屋（宅基地）盤活利用工作提供XX經(jīng)驗和XX樣本。六、保障措施（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，組織保障。建立區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長，區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，各有關(guān)部門和各鎮(zhèn)政府主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，各鎮(zhèn)要把推進閑置宅基地和閑置住宅盤活試點改革擺上更加重要的議程，穩(wěn)步推進改革。（二）宣傳引導(dǎo)，統(tǒng)一思想。通過召開動員會、現(xiàn)場會、推進會，強化宣傳發(fā)動，統(tǒng)一干部群眾思想認(rèn)識，調(diào)動社會各界參與改革試點的積極性，充分利用各種輿論宣傳工具，宣傳改革試點的目的意義、政策措施，大力營造改革氛圍，抓好司法對接工作，防范和化解盤活利用試點中的矛盾糾紛，保障農(nóng)村和諧穩(wěn)定。（三）集聚項目，重點支持。區(qū)財政設(shè)立專項資金，用于保障區(qū)、鎮(zhèn)、村試點工作經(jīng)費。農(nóng)村道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)等涉農(nóng)項目要優(yōu)先安排在試點村，發(fā)揮涉農(nóng)項目的集聚效應(yīng)，并通過優(yōu)先安排供水、供電、通信、污水處理等其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，加大對試點村的支持力度。（四）建立專班，加快推進。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局牽頭，區(qū)自規(guī)分局、區(qū)財政局、區(qū)住建交通局、區(qū)文旅局、區(qū)公安分局、區(qū)消防大隊、區(qū)生態(tài)環(huán)境分局、區(qū)應(yīng)急管理局、區(qū)市場監(jiān)管局等部門要安排專人參加閑置宅基地和閑置住宅盤活改革工作專班，不定期研究、協(xié)調(diào)、解決改革推進過程中的相關(guān)問題，制定有關(guān)政策，集中辦理各項手續(xù)，確保改革順利高效推