在這里開始，我們將為后世

建一座新城……|營銷策略|總案|28,0000平方米周口第一大盤大盤截然不同于小盤；更不是小盤的累加。|大盤精神|spirit|人一生中有兩樣?xùn)|西是永遠不能忘卻的，這就是母親的面孔和城市的面貌?！{喬姆·希格梅陽光·半島城邦，必將成為這個城市的代言，它的精神注定要融化進這個城市的每一根血管。

陽光·半島城邦的出現(xiàn)，將改變周口城市的居住格局，標志著一個新生活中心區(qū)的即將出現(xiàn)。一次周口城市格局變遷的歷史轉(zhuǎn)折點大盤的成因

/快速的中國城市化進程，形成了旺盛的住宅消費市場；

/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過發(fā)展和積累，具備了大盤開發(fā)資質(zhì)和能力；

/消費者對于居住的要求，已經(jīng)超越了住房本身，開始強化對于生活本質(zhì)的渴望。城郊結(jié)合處低密度住宅中低端項目半島城邦普遍大盤城市中軸線多元化住宅形態(tài)品質(zhì)感強Attention非一般大盤StrengthWeaknessOpportunityThreatStrength

大盤具備生來塑造和影響片區(qū)性格的天賦；

自身提供成體系的商服設(shè)施，具有強烈的帶動性和粘合性；

足以改變城市居民對于整體片區(qū)價值的認識；

能夠形成完整的商業(yè)鏈條和就業(yè)鏈條。Weakness

巨大的資金投入和投資風(fēng)險；

開發(fā)周期長，操作難度大；

周口人對“沙穎河”南北習(xí)慣性認識誤區(qū)。Opportunity

經(jīng)濟消費能力趨好；

選擇大盤的機會只有一次。Threat

市場經(jīng)濟波動的不可預(yù)測；

市場政策因素的不可預(yù)測。|

感動周口

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MOVING

|在千里以外，穿過一扇時空的大門周口

一個有著6000多年文明史的古城

周太昊伏羲氏在此建都，炎帝神農(nóng)氏播種五谷，開創(chuàng)了中華民族的遠古文明。歷史文化的積淀，使這個城市的人們對文化并不稀奇。昨天－今天－明天，周口在不斷的向前，城市的面貌在向一個現(xiàn)代化的城市邁進。戰(zhàn)略——空間拓展東拓西控南聯(lián)北伸周口城市機遇優(yōu)先發(fā)展生態(tài)區(qū)控制區(qū)引導(dǎo)建設(shè)

有限建設(shè)布局－－城市結(jié)構(gòu)一河穿城兩軸拓展三點互動四區(qū)共榮周口城市機遇沙穎河周口市獨特的自然環(huán)境特征，一條穿越整個城市中心的美麗風(fēng)景線，一種另人神往的新河居生活。周口城市機遇古老的文明往往要從河流開始，猶如尼羅河之于埃及，兩河之于巴比倫，印度河之于印度，黃河之于中國。沒有河流，人類文明不會誕生，更談不上發(fā)展。沒有塞納河就沒有巴黎

沙穎河——周口市獨特的自然環(huán)境特征一條穿越整個城市中心的美麗風(fēng)景線，一種另人神往的新河居生活誰占據(jù)了沙穎河，誰就壟斷了周口舊城ANCIENTCAPITAL舊城

ANCIENTCAPITAL舊城

ANCIENTCAPITAL新都市

CITY新都市

CITY新都市

CITY周口，在向一個現(xiàn)代化的城市邁進創(chuàng)世紀

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CreatesWorldline

|區(qū)域觀新老城區(qū)交匯處；歷史的交替改變了城市格局。陽光·半島城邦，必將成為這個城市的代言，它的精神注定要融化進這個城市的每一根血管。

陽光·半島城邦的出現(xiàn)，將改變周口城市居住格局，預(yù)示這一個新生活中心區(qū)的即將出現(xiàn)。產(chǎn)品觀產(chǎn)品稀缺多元化，市場認同度高；面積配比合理，適應(yīng)消費需求；戶型（尺度感好，舒適度強）；獨特的景觀優(yōu)勢（“兩河”自然景觀與城市景觀的結(jié)合）；深刻地理解我們的產(chǎn)品

深刻地理解我們的客戶一個新老城區(qū)的歷史過渡空間，一群追求城市居住品質(zhì)的周口人

一方面對舊有的意識形態(tài)的持有，一方面表現(xiàn)為對新意識形態(tài)的歡呼周口城市“東拓西控，南聯(lián)北伸”空間拓展戰(zhàn)略建設(shè)雖然越過了沙穎河，而人們的心理卻難以跨過這道天塹。雖然在理智上認可老城區(qū)的發(fā)展，但在心理上始終找不到歸屬感和親切感。

因此，半島城邦將是周口歷史上又一場文明的對話大盤沙穎河景觀產(chǎn)品半島城邦核心價值體系周口第一大盤半島城邦核心價值體系之陽光半島城邦擁有28萬多平米的建筑面積，未來將容納數(shù)萬個家庭，數(shù)萬人，將形成一座城中之城。它自身形成一個小社會，一個特殊的等級社會。他們享受著不同于周口這個城市的全新生活方式，有著自身特有的生活語言，遵從特定的道德和規(guī)范，甚至有著共同的審美趣味。半島城邦是連接周口新老城市的紐帶，既能滿足人們對于老城改造的向往，又能消除人們對于老城改造的漫長期待。半島城邦是未來周口城市的讀本，是城市規(guī)劃景觀中軸線上的一道最突出、最具代表性的城市風(fēng)景。沙穎河，周口城市靈魂、城市景觀中軸線陽光半島城邦核心價值體系之國際上許多著名的城市都是臨河而建，如倫敦泰晤士河，巴黎塞納河。這些城市的河流貫穿于城市中央，沿河兩岸不僅形成了一道開闊的視覺通廊，成為城市建設(shè)的一道靚麗的風(fēng)景線，而且從河流兩岸的發(fā)展歷史中，可以清晰地看到每座城市的歷史演變。河岸兩側(cè)的建筑作為城市的形象和面孔，成為城市發(fā)展歷史的永恒見證。沙穎河畔品質(zhì)、多元濱河建筑群

周口老城改造的建設(shè)改變了沙穎河的意義。周口城市規(guī)劃后“一河穿城、兩軸拓展、三點互動、四區(qū)共榮”布局結(jié)構(gòu)中，沙穎河成為城市中心的一條河流，一條貫穿城市東西的景觀中軸線，而半島城邦，28萬平米最具代表性和震撼性的品質(zhì)化、多元化的濱河建筑群將成為周口城市景觀中軸線上的一道最突出、最具代表性的城市風(fēng)景。水，沙穎河形態(tài)的一種延伸

灘涂、濕地、河畔公園，水的形態(tài)的多樣性成為沙穎河水生命的延伸，達到與沙穎河景觀空間上的遙相呼應(yīng)。半島城邦，讓水變成了一種意念，一種符號，一種人生境界的標識。

半島城邦，讓水變得形態(tài)各異、姿態(tài)萬千，時而飛躍輕靈、時而潺潺涓流。

半島城邦，讓水變得靈動而富有情趣，從觀賞升華到玩味，于其他項目中絕無僅有。水，是一種思想、一種境界、一種人生態(tài)度。

觀水——玩水——品水——意水觀水之空靈：天光不同時候照在不同形態(tài)的水之上，呈現(xiàn)出來的感受絕然不同。

玩水之潤澤：流觴曲水，細水長流，不見源頭，只聞水聲潺潺，令人心曠神怡。

品水之思想：柔則春風(fēng)化雨、剛則滴水穿石；以柔克剛、鍥而不舍。

意水之境界：上善若水，水之寬容、水之靈活、水之深度、水之堅韌。半島城邦城核心價值體系之在這里，景觀是一種觀望的精神建筑本身即是景觀。半島城邦－－花園洋房、聯(lián)排、多層、小高層等宜居的建筑形態(tài)成為周口城市耀眼的名片，在這里，建筑的宜居尺度也是景觀的基本構(gòu)成部分。至臻完美的產(chǎn)品半島城邦城核心價值體系之社區(qū)規(guī)劃

會所、廣場、游泳池、休閑步道、慢跑、聚集、運動等功能匹配齊全，充滿陽光生活味道/保證人車分流

戶型

戶戶朝南/全明設(shè)計/前后景觀/尺度合理/功能齊全/分區(qū)明確/充分考慮了采光通風(fēng)/戶型與景觀密切配合

內(nèi)部景觀

半島城邦，社區(qū)內(nèi)的景觀規(guī)劃－－青草、鮮花、綠樹等形成風(fēng)格迥異、景觀。市場定位

Orientation

沙穎河畔，中原最佳生態(tài)人居釋義：

隨著周口城市規(guī)劃發(fā)展，半島城邦城占據(jù)沙穎河優(yōu)越地段，正處于城市的中軸線位置，將成為周口未來版圖的中心。

沙穎河之于周口，亦如泰晤士河之于倫敦，塞納河之于巴黎。作為城市的靈魂，哺育了周口上千年的城市文明。半島城邦作為屹立于沙穎河岸邊的河畔建筑群，將成為城市發(fā)展歷程的永恒見證。半島城邦擁有28萬多萬平米的建筑面積，未來將形成一座擁有全新生活方式的城中之城。將吸納周口市區(qū)及周邊區(qū)域的一些名流到此居住。

水，不僅是沙穎河形態(tài)的延伸，而且是貫穿半島城邦的生動靈魂。從水的物理形態(tài)過渡到對人精神價值的提升，半島城邦將水的運用發(fā)揮到了極致。產(chǎn)品定位

中原最佳28萬平米至臻濱河建筑群關(guān)鍵詞

至臻

具備領(lǐng)袖于市場的、超越于市場的低密的多元建筑品質(zhì)，具備優(yōu)越于市場的人居環(huán)境，具備區(qū)別于周口其他們項目的全新生活方式。

濱河

一種生活方式的高度，一種特定人群的聚集地，一種領(lǐng)略人生的境界。案名的確立

陽光

半島

城邦對公司品牌的維護對前期推廣的延續(xù)對項目品質(zhì)感的升華釋義：

半島

項目位于沙穎河與賈魯河交匯處，有兩河環(huán)抱之意。

沙穎河是未來周口城市版圖的中軸線，河北岸是周口未來的半個城市。

半島是對前期“新世家÷半島花園”的一種延續(xù)，一種肯定，

城邦

品質(zhì)感強，厚重有力，符合項目大盤的特質(zhì)，并且具有領(lǐng)地歸屬之意半島城邦推廣概念

|大盤|河居|臻品|從市場的角度

大盤直接訴求優(yōu)越于市場的產(chǎn)品形態(tài)，28萬平方高品質(zhì)的濱河多元建筑產(chǎn)品在周口市場稀缺性，本案是一種全新的標準。

從客戶的角度

河居的生活方式更容易引發(fā)客戶對于未來美好生活的向往，更容易刺激客戶產(chǎn)生購買沖動。

從營銷的角度

從臻品建筑的尺度進行營造和推廣，引領(lǐng)客戶身份層次認同感，容易引發(fā)市場共鳴。形象提示半島錦囊

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SLEEVE

|半島城邦營銷策略

INDEX

保持市場高度關(guān)注度

公關(guān)營銷、媒體輔助、信息傳遞

建立并維護客戶渠道

銷售中心、分銷網(wǎng)

營造良好的現(xiàn)場體驗

媒體策略、廣告策略、包裝策略

刺激購買的價格手段半島城邦

如何更好的完成銷售目標？關(guān)鍵問題：客戶到訪量解決問題的關(guān)鍵

如何把沙穎河南邊的客戶吸引到河北邊（半島城邦）？手段

◎保持高的市場關(guān)注度

◎建立并維護客戶渠道

◎營造良好的現(xiàn)場體驗

◎刺激購買的價格手段解決方案

對企業(yè)品牌和大盤優(yōu)勢進行深層次的挖掘，從而在根本上樹立產(chǎn)品的深層價值和市場絕對差異性，在增強客戶購買信心的同時，形成客戶強烈的品牌認同感和自我價值的實現(xiàn)，促進整盤銷售。保持市場的高度關(guān)注

公關(guān)營銷媒體輔助信息傳遞公關(guān)營銷

品牌活動/現(xiàn)場SP

以企業(yè)品牌帶動項目品牌，不斷制造新聞熱點，為大盤營銷渲染造勢，再加上現(xiàn)場SP，保持市場高度關(guān)注。品牌活動

－－－－“兩河改造”計劃藍圖出爐

現(xiàn)場sp

認購活動

開盤活動

示范區(qū)開放活動

圣誕節(jié)活動……媒體輔助

口號“擔(dān)起周口人居建設(shè)的責(zé)任”企業(yè)品牌形象導(dǎo)入；

以報紙軟聞“兩河整改計劃藍圖”引發(fā)全城關(guān)注；

以系列報紙新聞稿對公關(guān)活動進行放大；

以戶外廣告進行大盤形象樹立；

建立企業(yè)網(wǎng)站，展示企業(yè)及項目實力……建立并維護客戶渠道

銷售中心|分銷網(wǎng)銷售中心

根據(jù)目前項目實際情況，在項目缺乏工期支持的情況下，銷售中心為客戶到訪的第一現(xiàn)場，勢必要求銷售中心有良好的體驗和形象展示功能，便于項目的形象展示和客戶傳播。分銷網(wǎng)

啟動置業(yè)聯(lián)動，進行分銷網(wǎng)絡(luò)的布點和鋪設(shè)，是項目營銷的另外一個重要手段。重點內(nèi)容為強化分銷網(wǎng)絡(luò)的覆蓋率和提升客戶推薦量，規(guī)范操作流程和啟動全城分銷網(wǎng)絡(luò)。營造良好的現(xiàn)場體驗

媒體策略廣告策略包裝策略媒體策略

品牌形象樹立

實時信息傳達

客戶信心強化報廣——《周口日報》。前期軟文樹立形象，后期硬廣產(chǎn)品價值、公關(guān)活動信息的傳達與媒體放大。

戶外——路牌廣告。對項目以及外賣場進行區(qū)域性引導(dǎo)和告知。

雜志——制作精美媒體樓書，在高端消費場所，覆蓋高端消費人群，進行精確打擊，。

短信——項目短信平臺?？蛻艟S系，銷售信息的適時告知。

其他——配合推廣節(jié)奏，針對性重點投放。包裝原則

采用體驗行銷的概念，讓客戶可在售樓處現(xiàn)場提前體驗大盤的魅力和氣勢。設(shè)計風(fēng)格大氣、現(xiàn)代，整體簡約而嚴謹。內(nèi)部裝修建議

建議燈光應(yīng)用具有強烈的視覺效果，能給人一種強烈的視覺沖擊。

銷售道具建議

1、模型：建議制作整體規(guī)劃模型

2、樓書、單頁等銷售物料|

贏得先機

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WIN

|半島城邦實操部分

INDEX

第一部分銷售策略

第二部分營銷節(jié)奏安排

第三部分營銷手段及客戶渠道

第四部分推廣排期及手段

第五部分推廣計劃及費用預(yù)算第一部分銷售策略認購政策

認購原則：一卡一號，按卡號優(yōu)先順序選房。

優(yōu)惠政策：前100名優(yōu)惠3%，前101-150明優(yōu)惠2%；151名以后優(yōu)惠1%；若已認購客戶推薦新客戶認購，且后期兩者均轉(zhuǎn)化為合同的，新、老客戶各再享受1%（合同購房等同）第一部分銷售策略開盤優(yōu)惠政策

常規(guī)優(yōu)惠：一次性付款享受總房款的2%的優(yōu)惠；按揭貸款享受總房款的1%的優(yōu)惠。（若七日之內(nèi)該交款項未到位者取消該項優(yōu)惠。）

重復(fù)購買：新房可再享受總房款1%的優(yōu)惠。

業(yè)主推薦：被推薦客戶和業(yè)主均可享受一年物業(yè)費的優(yōu)惠。

回款優(yōu)惠：簽協(xié)議24小時內(nèi)交納首付的均可享受所付款的1%優(yōu)惠。

備注：其他價格調(diào)控和優(yōu)惠政策根據(jù)營銷節(jié)點調(diào)整第一部分銷售策略控盤策略

認購前，針對一期房源不做任何銷控。

認購期，推出150-200套房源作為認購房源。

認購后，隨推廣節(jié)點陸續(xù)放盤。第一部分銷售策略第二部分營銷節(jié)奏安排銷售周期預(yù)測：2－3年，分3期開發(fā)2007.107月6月2008年2009年2010年2011年一期房源開發(fā)二期房源開發(fā)三期房源開發(fā)5月銷售重要節(jié)點預(yù)定：一期房源銷售10月11月12月1月5月2月3月4月7月6月銷售中心包裝展示形象入市－－客戶認籌積累

項目盛大開盤

持續(xù)銷售2008年

營銷策略及目的

以打造周口人居建設(shè)的新姿態(tài)的角色，通過各種媒體手段集中推出。百畝大盤氣勢入市、整河計劃炒作造勢，引發(fā)市場關(guān)注度，形成產(chǎn)品差異化優(yōu)勢，樹立項目獨特市場的地位；同時銷售案場亮相全城，開始登記積累客戶。形象入市期定位引入階段（11月）公關(guān)活動“兩河”改造計劃藍圖（方案略)周口事變

沙穎河畔，點燃城市大革命形象入市期亮相口號營銷策略及目的

品牌公關(guān)營銷開始，以鮮明的企業(yè)形象帶動項目品牌樹立，同時借助全方位的媒體宣傳，推廣項目產(chǎn)品價值。此時，全城銷售網(wǎng)絡(luò)全面啟動，為一期銷售積累足夠的客戶。蓄客期項目亮相階段（12月－2月）公關(guān)活動營銷－－－以周口為榮

沙穎河畔,中原最具魅力的城市居所

(人們心理價值的過渡.樹立正確的城市觀)蓄客期亮相口號營銷策略與目的

品牌公關(guān)活動深化，各種媒體手段集中宣傳，推廣階段性產(chǎn)品概念，同時分銷網(wǎng)絡(luò)正式啟動，為一期銷售積累足夠客戶。最終達到以集中派籌的方式制造火爆認購的效果。認購期（1月－3月）公關(guān)活動營銷：產(chǎn)品說明會、開盤活動一條河，壟斷一個城市

陽光半島城邦，28萬平米至臻濱河建筑群

(改變?nèi)藗兯季S和生活方式)認購期產(chǎn)品亮相營銷策略及目的

通過不間斷的品牌公關(guān)活動媒體放大，加上現(xiàn)場SP，豐滿項目性格和企業(yè)形象，制造產(chǎn)品魅力，形成開盤熱銷局面。健全并完善分銷網(wǎng)絡(luò)，形成覆蓋全城各個角落的完整的客戶通路，保持現(xiàn)場持續(xù)的客戶到房量。開盤強銷期（4－5月）公關(guān)活動營銷：－－推廣延展：（賣點分階段訴求）

至臻標準之產(chǎn)品稀有度

至臻標準之景觀優(yōu)勢度

至臻標準之戶型舒適度開盤強銷期營銷策略及目的

注重老客戶口碑推薦，借助于口碑和針對性媒體宣傳，形成持續(xù)旺銷的局面。通過客戶維系活動，強化客戶對項目的忠誠度。同時全城分銷網(wǎng)絡(luò)全面啟動，沖刺年終銷售任務(wù)。平銷期（6－7月）公關(guān)活動營銷

圣誕節(jié)活動

業(yè)主答謝會第三部分營銷手段及客戶渠道構(gòu)建客戶渠道網(wǎng)絡(luò)

銷售中心|分銷|客戶推薦銷售中心

根據(jù)目前項目實際情況，在項目缺乏工期支持的情況下，銷售中心為客戶到訪的第一現(xiàn)場，勢必要求其有良好的體驗和形象展示功能，便于項目的形象展示和客戶傳播。分銷－－賣場網(wǎng)絡(luò)覆蓋—項目初我們將在周口共啟動1－2個外賣場分銷網(wǎng)絡(luò)

在一些繁華地段、超市、酒店啟動置業(yè)聯(lián)動，進行分銷網(wǎng)絡(luò)的布點和鋪設(shè)，是項目營銷的另外一個重要手段。重點內(nèi)容為強化分銷網(wǎng)絡(luò)的覆蓋率和提升客戶推薦量，規(guī)范操作流程和啟動全城分銷網(wǎng)絡(luò)?？蛻敉扑]

客戶維護與推薦