海東·龍域營銷報告書目錄外立面及泛燈公共空間戶型園林會所智能化周邊環(huán)境塑造物業(yè)管理產(chǎn)品塑造價值目標(biāo)營銷思路價格策略成本控制價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特征政策分析市場分析客戶分析價值提煉項(xiàng)目認(rèn)知打造項(xiàng)目品牌塑造發(fā)展商品牌品牌戰(zhàn)略營銷推廣策略品牌價值物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位專業(yè)優(yōu)勢執(zhí)行力優(yōu)勢增值服務(wù)優(yōu)勢眾廈優(yōu)勢專業(yè)服務(wù)第一章項(xiàng)目認(rèn)知經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目特征項(xiàng)目認(rèn)知市場分析政策分析客戶分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目環(huán)境新政影響樓市概況區(qū)域規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展在售樓盤客戶深圳異地置業(yè)整體定位客戶定位形象定位戶型定位高端物業(yè)客戶項(xiàng)目特征項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：15萬㎡一期用地面積：14307㎡總建面積：47025.16㎡車位比：1：0.78容積率：40%綠化率：40%覆蓋率：18％交通：地處城市快速干道，交通便捷自然環(huán)境：地處山體公園半山，自然環(huán)境優(yōu)美配套：周邊商業(yè)配套不成熟。結(jié)論：項(xiàng)目所處地理位置及周邊優(yōu)越的自然環(huán)境，具備打造成為豪宅的基礎(chǔ)條件。本項(xiàng)目政策分析深圳房地產(chǎn)受之前沖擊，購買力正在溢出。惠州不屬于房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市，土地資源稀缺性不嚴(yán)重。深惠經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)正步入一體化，惠州正全面承接深圳產(chǎn)業(yè)與置業(yè)轉(zhuǎn)移。家電五金紡織電子電器機(jī)電建材珠江口旅游萬山旅游上下川旅游大棚稔平旅游羅浮山旅游白云山旅游鼎湖山旅游——珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2004-2020）市場分析目前惠州本地市場需求增長幅度加大，居民購房潛力增長趨勢明顯，惠州多個樓盤外銷群體比例較高是一大特色，多數(shù)高品質(zhì)樓盤價格上升趨勢明顯?；葜蓍_發(fā)樓盤品質(zhì)逐步提升，房價從2500-6000甚至更高的均價，大體可以分為五類，產(chǎn)品差異較大，吸引的目標(biāo)群體也差異很大。江北，東平片區(qū)新盤較為集中，各個片區(qū)產(chǎn)品大社區(qū)，高品質(zhì)，配套齊全和園林規(guī)劃佳倍受親睞；從銷售的樓盤產(chǎn)品來看，各樓盤暢銷的多為三房、四房大戶型產(chǎn)品，高檔銷售對象主要是政府官員、企事業(yè)單位中高層管理者，以及外來的置業(yè)群體普通住宅以企事業(yè)單位職員、公務(wù)員、中低層管理者為主，外來投資者占據(jù)一定比例?；葜輼潜P真正意義上的豪宅（超過4000元/平米）較少，供應(yīng)大約占9%，高檔（3000-4000元/平米均價），供應(yīng)量占25%，普通住宅（2000-3000元/平米）占主流，為45%；低檔住宅（2000元/平米以下的）占21%。一類高檔產(chǎn)品供應(yīng)比例少，二三類中檔產(chǎn)品供應(yīng)較多,前三類產(chǎn)品銷售率較高,但本地消化率偏弱，特別是一二類需要依靠以外帶內(nèi)，才能促進(jìn)銷售.三、四五類產(chǎn)品銷售率較高，主要以本地消化為主。客戶分析類別均價分布區(qū)域代表性樓盤產(chǎn)品表現(xiàn)形式主要客戶群體滿足的需求供應(yīng)比例一類4000-7800江北、東平、金山湖合生·帝景灣、荷蘭水鄉(xiāng)、東方威尼斯、藍(lán)波灣、金山龍庭（別墅）別墅、TOWNHOUSE私營業(yè)主

政府公務(wù)員

企業(yè)高層管理者

外來的高收入群體內(nèi)外環(huán)境、地段、開發(fā)商品牌、物業(yè)管理9%小高層及多層

大面積三房、四房二類3000—4000江北、東平、河南岸、金山湖金裕碧水灣、麗日百合、城市1號公寓、金山龍庭（小高層）高層、小高層及多層

大面積三房、四房、二房政府公務(wù)員

企事業(yè)單位管理者

小型私營業(yè)主

外來進(jìn)城居民內(nèi)外環(huán)境、地段、開發(fā)商品牌、物業(yè)管理、配套、戶型設(shè)計(jì)25%三類2000—3000江北、東平、河南岸、演達(dá)、鵝嶺南金城廣場·君華府、金典水岸、陽光假日花園、山水世家、雍逸園2期多層、小高層、高層中等面積

三房、四房、二房、一房政府公務(wù)員

企事業(yè)一般管理者

經(jīng)商人士

自由職業(yè)者

企事業(yè)單位職工配套、地段、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境45%四類1500—2000江北、麥地演達(dá)、鵝嶺南潤宇·旺江樓、都市新岸、怡和人家多層、小高層中小面積

三房、四房、二房、一房政府公務(wù)員

個體工商戶

企事業(yè)單位職工

農(nóng)村進(jìn)城戶位置、戶型、價格、小區(qū)環(huán)境、配套15%五類1500以下麥地演達(dá)、金山湖經(jīng)濟(jì)適用房樓盤：南山花園、惠澤南苑多層、小高層小面積

三房、二房、一房投資戶

農(nóng)村進(jìn)城戶

城市低收入群體價格、位置、配套、面積6%價值提煉產(chǎn)品價值挖掘戶型景觀社區(qū)風(fēng)水人文未來增值潛力產(chǎn)品價值挖掘——戶型建筑布局利用原有自然地形、地貌，依山就勢保護(hù)山脊線和自然形態(tài)，順應(yīng)山勢進(jìn)行建筑布局，設(shè)計(jì)規(guī)劃成自然落差的半山坡地經(jīng)典建筑；依山就勢最大程度保持原地形地貌，整體布局是依上而下，適度錯開，豐富了建筑組群層次。戶型一梯兩戶、兩梯三戶。戶型大尺度、大開間。超寬樓間距。7.3米大陽臺設(shè)計(jì)。6＃樓雙主衛(wèi)設(shè)計(jì)，充分滿足人性化需求。遵循動靜分區(qū)，干濕分離。實(shí)用率較高。產(chǎn)品價值挖掘——景觀與社區(qū)景觀

自然景觀資項(xiàng)目三面環(huán)山，擁有得天獨(dú)厚的惠州一線自然山景資源，如同世外桃源、風(fēng)水之地。獨(dú)家享有惠州最自然山體公園山體標(biāo)高為109米，可登高俯瞰惠州城市全景觀。人造景觀資源活水水系：引用天然泉眼分別構(gòu)成3條水系，利用自然山體落差構(gòu)建活水園林。晨跑山道：在2期中沿山脊增設(shè)晨跑山道龍鳳主題園林：以西山頭為鳳嘴，東山頭為龍首構(gòu)建中國龍鳳文化園林。蘊(yùn)含蘇州園林特色：露而不透中國含蓄美的充分體現(xiàn)。社區(qū)：社區(qū)總規(guī)模大：總規(guī)模為15萬平方米，1期規(guī)模為4.7萬平方米社區(qū)與外部環(huán)境：與周邊自然環(huán)境相生相息，形成溶洽的人文生態(tài)居住圈，提升周邊物業(yè)檔次，社區(qū)內(nèi)部環(huán)境：規(guī)劃為高品質(zhì)的休閑、生態(tài)、健康社區(qū)。休閑指生活氛圍的愜意與舒適，鄰里關(guān)系的和諧。生態(tài)指活水系園林規(guī)劃、與公共公園溶為一體的建筑與園林規(guī)劃、生態(tài)材料使用。健康指項(xiàng)目擁有天然綠肺的自然山體公園，社區(qū)中特設(shè)晨跑山道等康體設(shè)施。產(chǎn)品價值挖掘——風(fēng)水風(fēng)水：泉眼：天然雙泉眼。泉主富貴，水主財，泉水不息意味著財富源源不斷。泉眼位于龍頭，水源深長則龍氣旺而發(fā)福悠久。山：位于山之南，雄踞于龍頭、鳳嘴之上，占據(jù)上風(fēng)上水之位，地相優(yōu)異。項(xiàng)目地勢高企，地氣濃郁，可眺望市中心區(qū)，將將明堂之吉?dú)鈹埲霊阎?，居住者的發(fā)展態(tài)勢較周邊樓盤更為遠(yuǎn)大。山管人丁水管財，項(xiàng)目所在地的山水都將造福于業(yè)主。

人為布局：主要出入口位于鵝嶺大道，氣口分金為坐乾向巽。建筑規(guī)劃錯落有致，張弛有度的布局，外閉內(nèi)開，藏風(fēng)聚氣的內(nèi)在空間格局，可使居住者生機(jī)之氣內(nèi)聚，而不致外泄。經(jīng)曰：“氣乘風(fēng)則散，界水則止。古人聚使不散，行之使有止。故當(dāng)求其城郭密固，使氣之有聚也。金：講天時。本項(xiàng)目地塊天高地闊，氣聚不散，山高不險。檔次較高貴。木：主將帥。樹論權(quán)位，花主祿位。本項(xiàng)目所處山體公園林豐葉茂花草繁茂，為有福之地。。水：主財氣。本項(xiàng)目擁有天然泉眼，水通暢財路寬、望水生財，水聚增福，水靜家康。火：主運(yùn)氣。本項(xiàng)目山青水秀，林豐草盛，陰陽調(diào)和。土：定兇吉。本項(xiàng)目地塊土不薄不禿，土質(zhì)秀而豐。土質(zhì)較高貴。上風(fēng)上水之佳宅。產(chǎn)品價值挖掘——人文歷史：“一自坡公謫南海，天下不敢小惠州“。蘇軾謫惠，佳作迭出，也給惠州平添了淳厚的古韻。情景：蘇軾草堂人文氣魄，文人寫意園林風(fēng)格塑造定風(fēng)波·蘇軾千古風(fēng)流阮步兵。平生游宦愛東平。千里遠(yuǎn)來還不住。歸去?？樟麸L(fēng)韻照人清。紅粉尊前深懊惱。休道。怎生留得許多情。記得明年花絮亂。須看。泛西湖是斷腸聲。人文挖掘?qū)ι鐓^(qū)意義：通過人文小品、蘇軾草堂的塑造，可彌補(bǔ)片區(qū)歷史人文缺陷，提高項(xiàng)目文化內(nèi)涵，提高項(xiàng)目品質(zhì)。昔日東坡故里，如今名流府邸.產(chǎn)品價值挖掘——未來價值潛力城市規(guī)劃：惠州距離深港1小時車程，土地與房價低廉，并擁有得天獨(dú)厚的自然景觀。城市規(guī)劃為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新潛力。產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)正在起飛，城市前景廣闊，為房地產(chǎn)發(fā)展加速。深惠州樓價比：深圳樓價的1/3，廣州樓價的1/2投資增值財富池均價城市2003年2004年2005年2006年2007年2008年投資收益率深圳5412元5531元6539元7680元8980元12040元40.7％惠州？惠州房產(chǎn)有無追上深圳房產(chǎn)投資收益率的可能？減小劣勢，避免威脅WT發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅ST利用機(jī)會，克服劣勢WO發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會SO優(yōu)勢（S）：1.地理環(huán)境優(yōu)越,處于深惠必經(jīng)之地。2.項(xiàng)目具有相應(yīng)的規(guī)模優(yōu)勢。3.學(xué)校優(yōu)勢。4.惠州第一個山居風(fēng)景人文項(xiàng)目。5.良好的規(guī)劃。劣勢（W）：1.項(xiàng)目周邊形象低檔。西面為低檔樓盤、東南角為加油站。3.居住氛圍差,商業(yè)氛圍不足。4.目前片區(qū)客戶群范圍較窄.5.位于城市快速干線,受噪音與空氣污染影響.機(jī)會（O）：1.惠州正處于房地產(chǎn)調(diào)整上升。2.品牌發(fā)展商進(jìn)駐炒熱片區(qū)，如南奧等，提升片區(qū)房產(chǎn)價值。3.政府對片區(qū)的規(guī)化改造。4.片區(qū)將形成高檔物業(yè)集中區(qū)域。5.周邊擁有大型上市公司威脅（T）：1.房地產(chǎn)新政下，付款方式及銷售方式受限、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)受限。2.大開發(fā)商的進(jìn)駐，產(chǎn)品供應(yīng)量增加，競爭加劇。3.鄰近片區(qū)高端住宅競爭。項(xiàng)目定位——SWOT分析1.利用政策規(guī)劃等利好因素，吸引周邊區(qū)域客戶。2.利用品牌發(fā)展商對片區(qū)的打造，借勢宣傳。3.利用房市擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳。4.誠信宣傳，樹立發(fā)展商誠信形象。1.整合各項(xiàng)客戶資源，形成營銷互動。2.協(xié)同各大品牌發(fā)展商炒熱片區(qū)，運(yùn)用片區(qū)遠(yuǎn)期價值。3.挖掘山景優(yōu)勢,人文資源。1.充分利用項(xiàng)目最大山景資源提升到區(qū)域價值。2、產(chǎn)品領(lǐng)先、品質(zhì)領(lǐng)先，提升項(xiàng)目競爭力。3.搶時機(jī)，避免客戶分流。1.構(gòu)造高品質(zhì)物業(yè)形象，注重現(xiàn)場包裝。2.理性入市，搶占市場機(jī)會。項(xiàng)目定位與案名建議本項(xiàng)目定位為高端山景物業(yè)。建議案名海東·龍域海東：指大海之東，象征蓬勃與旭日東升，同時也與本項(xiàng)目開發(fā)商名稱結(jié)合，塑造發(fā)展商品牌知名度與美譽(yù)度。龍：指風(fēng)水寶地，結(jié)合龍豐山原地域風(fēng)水，突顯項(xiàng)目尊貴品質(zhì)與特殊地位。域：指尊貴的獨(dú)享私家宅邸。備選：海東·名流府邸海東·惠州王座海東·上元海東·香山美地海東·御林華府海東·頤景華庭本項(xiàng)目目標(biāo)群體定位游離客戶外地尤其是異地置業(yè)群體（投資、商務(wù)度假、居住三大類）重要客戶惠州惠城區(qū)江北、河南岸等片區(qū)的公司職員、中高級管理人員、自由職業(yè)者以及企事業(yè)單位職員核心客戶1、仲愷-陳江近800家企業(yè)中高層管理者以及鵝嶺本地政府公務(wù)員、企事業(yè)單位人士；tcl、嘉士伯等周邊企業(yè)單位中高層管理者、職員。2、深圳置業(yè)群體

地產(chǎn)服務(wù),專注為您項(xiàng)目定位——客戶職業(yè)細(xì)分惠州的白領(lǐng)階層，即有相對較高的經(jīng)濟(jì)收入，擁有相對較高的專業(yè)技術(shù)知識，社會身份和文化品位的中高層從業(yè)人員；部分周邊縣鎮(zhèn)高收入者，深廣投資者。這一階層的人員追求生活品質(zhì)、生活環(huán)境，向往簡約、休閑運(yùn)動、健康生活，以二次置業(yè)者為主?？蛻袈殬I(yè)劃分技術(shù)人員企業(yè)中高級管理層公務(wù)員事業(yè)單位從業(yè)人員個體商戶使用者公務(wù)員基本概況年齡約在35-50歲，經(jīng)濟(jì)收入相對豐富且穩(wěn)定，意向購買3房/4房單位A（活動）平時：工作穩(wěn)定、上班時間固定；常有應(yīng)酬而出入特色飲食娛樂場所；節(jié)假日：常陪同家人。I（興趣）業(yè)余活動：健身、游泳、打球、旅游；提升個人素質(zhì)：看書、閱讀新聞信息，進(jìn)修以提升自身素質(zhì)；交流：一般在平時，利用工作、應(yīng)酬進(jìn)行交流。O（觀點(diǎn)）對家庭的觀念：孝敬父母，想同父母住在一起。重視家庭，傳統(tǒng)，重視并需要時間來輔助子女成長；對朋友的觀念：喜歡經(jīng)常交流，愿意同相似生活形式的朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：追求高層次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。是社會主流時尚生活方式的追捧者。項(xiàng)目定位——客戶AIO分析使用者私營業(yè)主基本概況年齡在35歲以上，經(jīng)濟(jì)收入相對較高，意向購買4房/5房、復(fù)式單位。A（活動）上班時間不固定，自由度很高；大部分時間投入人際網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)酬中，常出入特色飲食、娛樂場所；回家無固定時間，有時間參與各種活動。I（興趣）業(yè)余活動：與朋友一起進(jìn)入娛樂場所消費(fèi)，偶爾參與健身活動；喜歡出席高檔活動裝點(diǎn)身份；進(jìn)步：著重于生意方面，希望增長見識，但很少用時間讀書或拓展知識面。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：孝敬父母，重視子女，對子女文化的教育非常重視；對朋友的觀點(diǎn)：愿意交流，社會關(guān)系網(wǎng)具有最大的價值。只愿和同一階層的人住在同一小區(qū)；生活觀念：追求時尚；渴望被社會認(rèn)同的階層需求；對安全的防范意識特別強(qiáng)；風(fēng)水認(rèn)同性較強(qiáng)。項(xiàng)目定位——客戶AIO分析使用者企業(yè)中、高級管理人員基本概況年齡約在35-50歲之間，屬于企業(yè)中高收入者，意向購買3房/4房單位A（活動）平時：嚴(yán)格的工作時間概念；大部分時間用于所從事崗位工作，回家時間較晚；節(jié)假日：陪父母喝茶或吃飯，會經(jīng)常和孩子交流。I（興趣）健康運(yùn)動：健身、爬山、游泳、打球、旅游；提升個人素質(zhì)：閱讀專業(yè)書籍或進(jìn)修，提升專業(yè)技能交流：一般在節(jié)假日，利用吃飯、健康運(yùn)動等進(jìn)行交流。O（觀點(diǎn)）家庭觀念：孝敬父母，想同父母住在一起。重視家庭，重視子女，對子女文化的教育非常重視；對朋友的觀點(diǎn)：愿意交流，愿意與同一階層的朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：傳統(tǒng)和先進(jìn)的觀念并存。項(xiàng)目定位——客戶AIO分析使用者事業(yè)單位從業(yè)人員、技術(shù)人員基本概況年齡在35-50歲之間，有較為穩(wěn)定的收入來源，意向購買2房/3房A（活動）平時：由于生活相對比較穩(wěn)定，有較為穩(wěn)定的來源；常有應(yīng)酬而出入特色飲食娛樂場所；節(jié)假日：常陪同家人。I（興趣）業(yè)余活動：健身、游泳、打球、打麻將等；提升個人素質(zhì)：朋友之間相互溝通信息；交流：在事業(yè)單位的圈子里交流。O（觀點(diǎn)）對家庭的觀念：孝敬父母，想同父母住在一起。重視家庭，傳統(tǒng)，重視并需要時間來輔助子女成長；對朋友的觀念：愿意同朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：追求高層次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。項(xiàng)目定位——客戶AIO分析結(jié)論項(xiàng)目定位為具有市場領(lǐng)先優(yōu)勢的高端山景物業(yè)。珠三角城市一體化為本項(xiàng)目客戶群擴(kuò)大與價值提高提供的契機(jī)。政策及市場發(fā)展前景為本項(xiàng)目品質(zhì)定位提供現(xiàn)實(shí)發(fā)展機(jī)遇。本項(xiàng)目的客戶為惠州高端消費(fèi)群體與深圳異地置業(yè)者。本項(xiàng)目應(yīng)采納適宜企業(yè)品牌塑造與項(xiàng)目推廣的案名。眾廈建議采用“海東龍域”。國內(nèi)大品牌發(fā)展商進(jìn)駐惠州市場豪宅市場，將不斷提升豪宅產(chǎn)品品質(zhì)。未來兩年內(nèi)，豪宅市場放量激增，競爭呈白熱化。因此，本項(xiàng)目需加強(qiáng)并完善產(chǎn)品品質(zhì)塑造，方能在競爭中搶占市場。第二章產(chǎn)品塑造外立面及泛燈工程產(chǎn)品塑造公共空間園林會所智能化物業(yè)發(fā)展建議戶型物業(yè)管理周邊環(huán)境產(chǎn)品塑造思路結(jié)合項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象定位塑造。客戶需求：針對目標(biāo)客戶群所需求的高品質(zhì)物業(yè)基本條件進(jìn)行產(chǎn)品塑造。自然環(huán)境：充分利用項(xiàng)目所處得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，進(jìn)行融合人文塑造：挖掘惠州本地人文特色蘇軾文化、結(jié)合項(xiàng)目自身獨(dú)具特色的龍鳳文化、及蘇州園林所蘊(yùn)含的中國傳統(tǒng)文化，塑造項(xiàng)目人文品質(zhì)。戶型特色：根據(jù)目前戶型的優(yōu)劣勢，提出相關(guān)彌補(bǔ)建議。園林：針對目前園林設(shè)計(jì)提出相關(guān)整改意見。智能化：根據(jù)高端物業(yè)提出與之相吻合的智能化系統(tǒng)。周邊不良環(huán)境的規(guī)避：針對各種影響社區(qū)的不良環(huán)境提出規(guī)避辦法。物業(yè)管理：根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)確定高檔物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。外立面風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格元素簡潔，造型銜接明快。注重外墻體細(xì)節(jié)裝飾，通過細(xì)節(jié)打造提升項(xiàng)目品質(zhì)。色彩：充分應(yīng)用人工色。突出小區(qū)清新淡雅的現(xiàn)代氣息，建議采用白、灰、藍(lán)、米黃為主或素色。材質(zhì)：優(yōu)質(zhì)墻磚。外墻細(xì)部裝飾產(chǎn)品布局及空間塑造局部造型外立面色彩泛燈工程照明功能：首先滿足基本照明功能，突出使用功能。如：道路燈光力求簡潔，突出整體性，不僅要使路邊亮度達(dá)到照明的要求，而且考慮每盞燈的照度將燈光合理均勻的分布，限制照明眩光，營造氛圍的同時，保證居住的私密性。藝術(shù)功能：通過藝術(shù)照明美化樓體，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性，突出藝術(shù)效果。如，雕塑小品輪廓線運(yùn)用變幻的燈光顯示系統(tǒng)，賦予靜態(tài)景觀跳躍的生命力和美的旋律。節(jié)能：在燈的選擇與布置方面考慮節(jié)能與后期經(jīng)營成本。如選擇節(jié)能燈等。裙樓外打燈，照亮樓體燈光工程夜間效果公共空間——電梯基本功能：滿足住宅業(yè)主上下樓的需求功能；滿足通風(fēng)及在轎箱中安裝空調(diào)。形象塑造：選擇電梯品牌需考慮物業(yè)檔次，還需考慮是否利于銷售宣傳推廣。品牌建議：通力電梯，速度1.75米/秒，1000KG。選擇小機(jī)房電梯。采用發(fā)紋不銹鋼轎廂和首層發(fā)紋不銹鋼門，其他層門用鋼板噴漆。轎箱及電梯門套裝飾建議：轎箱采用酒店式轎箱裝潢。重點(diǎn)考慮轎頂、側(cè)壁和后壁、整容鏡、扶手、轎底。電梯門套裝飾與公共空間裝修風(fēng)格相呼應(yīng)。建議在電梯門套上方裝置電梯位置顯示面板，便于業(yè)主等候電梯。轎箱內(nèi)裝飾公共空間——大堂基本功能：滿足業(yè)主日常需求。在大堂中規(guī)劃設(shè)置呼叫處、接待處、私人會客廳、物業(yè)公告張貼處、信箱等位置。安放沙發(fā)、茶幾、裝飾畫、盆景、雕塑進(jìn)行美化。形象功能：大堂裝修風(fēng)格建議采用酒店式風(fēng)格，增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)，增強(qiáng)未來業(yè)主身份尊貴感。使用暖色調(diào)的石材裝飾墻面和地面，使用富有造型的暖色調(diào)涂料裝飾天花，采用暖色具有酒店大堂氣派燈具，在大堂中安裝空調(diào)。規(guī)劃建議：重點(diǎn)考慮大堂的通風(fēng)與采光。大堂風(fēng)格呼叫系統(tǒng)地面拼花公共空間——電梯前室與走廊基本功能：電梯前室及公共走廊的基本功能是為了滿足業(yè)主日常交通的需求。在電梯前室設(shè)置樓層牌、房間指示牌、裝飾植物、垃圾桶等。規(guī)劃建議：充分考慮電梯前室與公共走廊的通風(fēng)與采光。形象建議：裝修風(fēng)格與大堂裝修風(fēng)格——酒店式風(fēng)格保持基本一致性。色彩使用暖色調(diào)，給業(yè)主溫馨感覺。地面使用石材。墻面貼墻磚，便于日后的清潔維護(hù)。燈具使用節(jié)能燈。地面墻面戶型：1、2棟戶型分析優(yōu)勢：南北通透，正對小區(qū)園林，實(shí)用率高達(dá)85%。戶型方正，功能齊備。動靜分區(qū)、干濕分離。寬達(dá)2米大陽臺設(shè)計(jì)。B1：三陽臺設(shè)計(jì)，景觀優(yōu)勢明顯。劣勢：戶型朝北。A1:主臥、次臥門相對，私密性相對較差。A2:主臥、次臥門相對，私密性相對較差。B1：受西曬影響。交通組織道路相對較長，實(shí)用面積相對較低。戶型：3棟戶型分析優(yōu)勢：南北通透，正對小區(qū)園林，實(shí)用率高達(dá)88%。戶型方正，功能齊備。動靜分區(qū)、干濕分離。寬達(dá)2米大陽臺設(shè)計(jì)。每間臥室均設(shè)凸窗。戶戶超大入戶花園。C1：雙陽臺，三面觀景。劣勢：戶型朝北?？蛷d與次臥無法觀園景。C2：次臥與客衛(wèi)門相對，影響住宅風(fēng)水。客衛(wèi)位置設(shè)置不科學(xué)，距客廳較遠(yuǎn)。長達(dá)4.2米交通通道，實(shí)用率較低。C3：受西曬影響?？托l(wèi)位置設(shè)置不科學(xué)，距客廳較遠(yuǎn)。長達(dá)4.2米交通通道，實(shí)用率較低。C1：主臥與次臥門相對，私密性受影響。戶型：4、5棟戶型分析E1：兩個轉(zhuǎn)角觀景凸窗。三面觀景。劣勢：戶型朝北?？蛷d與次臥無法觀園景。大部分戶型交通通道相對較長，實(shí)用率受影響。D1：兩個次臥門相對，私密性受影響?？托l(wèi)位置設(shè)置不科學(xué)，距客廳較遠(yuǎn)。長達(dá)4.4米交通通道，實(shí)用率較低。E3：受西曬影響?？托l(wèi)位置設(shè)置不科學(xué)，距客廳較遠(yuǎn)。E2：客衛(wèi)位置設(shè)置不科學(xué)，距客廳較遠(yuǎn)。次臥與客衛(wèi)門相對，影響風(fēng)水。E1：無法觀園景。主臥受西曬影響。主臥與次臥門相對，私密性受影響。優(yōu)勢：戶型朝南，南北通透，大部分戶型正對小區(qū)園林，實(shí)用率高達(dá)85%。戶型方正，功能齊備。動靜分區(qū)、干濕分區(qū)。戶型：6棟戶型分析優(yōu)勢：南北通透，正對小區(qū)園林，實(shí)用率高達(dá)89.6%。戶型方正，功能齊備。大露臺、轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)。戶戶超大入戶花園。雙主衛(wèi)設(shè)計(jì)。均可三面觀景。劣勢：長達(dá)5米的公共通道，實(shí)用率較低。F2：雙主臥門相對，影響私密性?？托l(wèi)位置設(shè)置不科學(xué)，距客廳較遠(yuǎn)。優(yōu)勢：戶型朝南，南北通透，正對小區(qū)園林，實(shí)用率高達(dá)84%。戶型方正，功能齊備。動靜分區(qū)、干濕分離。長達(dá)2米大陽臺設(shè)計(jì)。每間臥室均設(shè)凸窗。G1：雙陽臺，三面觀景。H1：三面觀景。入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)。劣勢：戶型朝北。客戶與次臥無法觀園景。H1：長達(dá)5.2米交通通道，實(shí)用率較低。G2：入戶門正對次臥門，影響風(fēng)水。G1：受西曬影響。超長交通通道，實(shí)用率較低。次臥與客衛(wèi)門相對，影響風(fēng)水。戶型：7、8棟戶型分析園林園林風(fēng)格：中式園林，可賞、可游、可居。園林功能：在園林亭、臺、榭、路、石、橋、水、植物組合配搭中融入蘇州園林特點(diǎn)，體現(xiàn)三個審美境界：自然美、藝術(shù)美、理想美。道路設(shè)計(jì)：多采用曲徑，以增強(qiáng)業(yè)主移步換景之感，體現(xiàn)藝術(shù)美。景觀組團(tuán)的過渡：充分運(yùn)用蘇州園林的”露而不透“，體現(xiàn)中國的含蓄美。水景體系：建議活水體系借鑒九寨溝的水流體系，體現(xiàn)自然美。雕塑應(yīng)用：在園林中增設(shè)風(fēng)趣特色的雕塑，增強(qiáng)園林的生動性，反映社區(qū)人文氣息，體現(xiàn)藝術(shù)美。地面及墻體藝術(shù)：著重考慮拼花。大門處理園中園的過渡小落差的多重瀑布風(fēng)趣特色的雕塑自然防護(hù)的親子園園林——天然泉眼的應(yīng)用娛樂功能：嬉水樂園：利用天然泉水結(jié)合天然石塊形成一個水深度為20㎝，面積約30㎡的兒童嬉水樂園。泉水出口的造型的藝術(shù)美。保健功能：利用媒體宣傳＋專業(yè)水質(zhì)監(jiān)測報告，為項(xiàng)目冠以“龍泉”之名，宣傳泉水的保健功能。提升品質(zhì)功能：天然泉眼既能體現(xiàn)項(xiàng)目生態(tài)健康理念，又利于提升項(xiàng)目風(fēng)水寶地價值。泉水出口造型泉水出口造型兒童嬉水樂園兒童嬉水樂園園林——架空層園林處理加高架空層到7米，增強(qiáng)園林通透的視覺效果。在架空層下種植灌木，藤、花草，形成具有層次感的、立體的架空層園林綠化。將部分水系引入架空層下，加強(qiáng)架空層園林與地面園林的緊密性。架空層裸露的管道建議使用造型進(jìn)行美化處理。高達(dá)7米的架空層架空層下的流水架空層管道隱藏處理架空層下的小橋園林——生態(tài)古樹建議：在園林中種植百年古樹，為業(yè)主添壽。多種花引福。水道建議：水道通暢財路寬、水聚增福，水靜家康。為使水源長年不間歇，建議在泉邊預(yù)設(shè)人造水源，以備不時之需。樹林種植建議：樹指權(quán)位、魄力。在風(fēng)水學(xué)中樹多不必成林，樹少喜高大挺拔，樹旺不可單一。消防車道：在道路中央種植低矮的小花，體現(xiàn)項(xiàng)目生態(tài)。鳥舍：體現(xiàn)項(xiàng)目熱愛自然的本色。古樹添壽水路通達(dá)財路寬鳥舍消防車道園林與公園融合道路方面結(jié)合：運(yùn)用山間步道與公園中林萌小路自然結(jié)合。植物方面結(jié)合：考慮公園中自然植被中植物品種，建議在園林中使用盡似的植物品種以實(shí)現(xiàn)兩者之間自然的過渡；水域方面結(jié)合：考慮公園中的水系與園林水系結(jié)合。陡峭山壁的利用：進(jìn)行考察后加固建設(shè)成攀巖運(yùn)動場。登山道路指示系統(tǒng)標(biāo)識與園林中標(biāo)識相統(tǒng)一。登山道路標(biāo)識山間步道攀巖生活健身婦幼醫(yī)療咖啡廳、影視功能廳、閱覽室、音美教室、棋牌室、書法室健身房、沙弧球、桌球室、游泳館、臺球、乒乓球館、壁球館、羽毛球、籃球館、排球綜合會館，網(wǎng)球場、高爾夫練桿場、戶外健身設(shè)施、晨跑道親子游戲區(qū)、兒童游戲室。專家門診、方便就醫(yī)。產(chǎn)品提升建議——會所針對客戶群生活習(xí)慣及需求，適當(dāng)增大棋牌室比例增加餐廳等……會所智能化智能化系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)化LAN寬帶信息網(wǎng)入戶，每戶10兆帶寬每戶2個有線電視插座；高速雙向多功能有線電視網(wǎng)，VOD視頻點(diǎn)播安全防范系統(tǒng)電子巡邏系統(tǒng)可視電子對講訪客系統(tǒng)、指紋識別系統(tǒng)中央電子監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外線探測警報和緊急廣播系統(tǒng)車輛管理電子數(shù)據(jù)化設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)水、電、熱、照明設(shè)備監(jiān)視電梯工作狀態(tài)監(jiān)視物業(yè)管理系統(tǒng)電子公告牌系統(tǒng)三表出戶或提供遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)智能化檔次建議——高檔根據(jù)智能化住宅小區(qū)功能分級，建議本項(xiàng)目采用高等智能化設(shè)計(jì)。周邊環(huán)境塑造加油站——不適宜居住及商業(yè)從規(guī)劃設(shè)計(jì)上對其進(jìn)行規(guī)避。沿加油站墻面種植長常藤蔓植物，從視覺上減輕加油站對項(xiàng)目影響。種植大面積的香味花卉，從嗅覺上減輕加油站對項(xiàng)目影響。怡和人家——低檔產(chǎn)品影響本項(xiàng)目品質(zhì)使用綠色植物＋網(wǎng)架組成天然屏障，與小區(qū)進(jìn)行分隔。高爾夫網(wǎng)架+植被覆蓋常青藤＋香味花卉鐵藝欄桿+植被覆蓋物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理：有利于提升項(xiàng)目檔次及項(xiàng)目未來價值。建議引進(jìn)國際著名物管，如第一太平戴維斯。物業(yè)管理的早期介入：有利于銷售的順利進(jìn)行及項(xiàng)目高檔形象的樹立。物業(yè)管理內(nèi)容建議：一、常規(guī)性的公共服務(wù)：房屋日常管理服務(wù)、房屋裝修管理服務(wù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、安全管理服務(wù)、文化、娛樂服務(wù)。二、針對性的專項(xiàng)服務(wù)：代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等；高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等、提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等；其它。三、委托性的特約服務(wù)：代訂代送牛奶、書報；送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù)；代請鐘點(diǎn)工、保姆等；代接代送兒童等；代購、代送車、船、機(jī)票與物品；代洗車輛；代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。四、經(jīng)營性服務(wù)：開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店；養(yǎng)花種苗出售；開辦維修公司、綠化公司、清潔公司等；從事房地產(chǎn)經(jīng)租、物業(yè)管理咨詢等；其他。定制“金鑰匙”服務(wù)物業(yè)發(fā)展建議方向通過各項(xiàng)素質(zhì)的優(yōu)化與調(diào)整，全面塑造市場領(lǐng)先的山景物業(yè)高端形象。功能：凸顯生態(tài)健康特點(diǎn)龍鳳文化與文人寫意結(jié)合的園林風(fēng)水寶地，占進(jìn)上風(fēng)上水之利。形象：品質(zhì)尊貴塑造成為僅次于頂級產(chǎn)品的山景豪宅。社區(qū)文化：休閑、和諧大社區(qū)。龍鳳文化文人寫意文化中國含蓄文化和諧鄰里文化服務(wù)：凸顯五星級物業(yè)服務(wù)第三章價值實(shí)現(xiàn)價值目標(biāo)價值實(shí)現(xiàn)價格定位成本控制營銷推廣策略推廣策略營銷思路3800元/㎡

4500元/㎡

專業(yè)代理公司目標(biāo)發(fā)展商目標(biāo)項(xiàng)目價值真實(shí)體現(xiàn)各合作伙伴協(xié)作挖掘并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目未來價值最強(qiáng)力的營銷隊(duì)伍公司全面重視公司全員營銷創(chuàng)意且有針對營銷推廣策略公司品牌增值服務(wù)價格目標(biāo)各公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)途徑價格系統(tǒng)5200元/㎡

46價值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)5200元/㎡目標(biāo)價值4500元/㎡項(xiàng)目原有價值必須運(yùn)用價值增值法則價值增值法則砝碼1：基礎(chǔ)價值砝碼2：拓展價值砝碼3：代理公司所創(chuàng)造的外延價值項(xiàng)目價值最大化5200元/㎡注：帝景灣扣除1500元/平米裝修費(fèi)價格定位

權(quán)重本項(xiàng)目

麗日百合御龍山帝景灣金山龍庭比較因素

35%25%25%15%交通

0.150.170.140.120.130.13配套

0.20.130.170.150.160.15戶型設(shè)計(jì)

0.150.180.140.140.140.13自然環(huán)境

0.150.130.120.140.130.14園林

0.10.20.080.080.090.09發(fā)展商

0.150.20.130.120.140.11規(guī)劃設(shè)計(jì)

0.10.160.080.080.090.07加權(quán)得分

11.50.860.830.880.82銷售均價

——4,2004,5004,4004,300比準(zhǔn)價格

4983.073694,8845,4225,0005,244價格策略理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷局面；隨工程進(jìn)度和現(xiàn)場展示條件的改善，深入挖掘項(xiàng)目價值，追求價值最大化產(chǎn)品展示先行支撐項(xiàng)目目標(biāo)均價，工程良好形象占位適當(dāng)拉大價差價格銷控，實(shí)現(xiàn)好房賣高價體驗(yàn)式營銷支撐項(xiàng)目高價,瓦解成交障礙中開高走,小步快跑的無縫提價價格策略——低開高走/樹立標(biāo)竿目的：確保4200元/平方米的最終實(shí)現(xiàn)均價；原則：價格低開高走策略；樹立價格標(biāo)竿（“田忌賽馬”策略）內(nèi)容：相似條件的房號，拉大價格差異，凸現(xiàn)性價比的差異，用價格引導(dǎo)客戶消費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)標(biāo)竿房號的高端形象，并實(shí)現(xiàn)銷售的順利掌控及銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)價格策略——小步快跑一期價格調(diào)整策略時間：12月—6月，根據(jù)市場銷售情況及項(xiàng)目工程進(jìn)度調(diào)整價格幅度：每次上調(diào)幅度為1%～2％目的：提高對客戶的價格刺激頻率，促使成交一期實(shí)現(xiàn)二期實(shí)現(xiàn)三期實(shí)現(xiàn)小高層4800～5200元/㎡小高層5000～5200元/㎡多層5200～5500元/㎡成本控制——營銷費(fèi)用分配嚴(yán)控各項(xiàng)推廣費(fèi)用（廣告費(fèi)用、物料制作）項(xiàng)目內(nèi)容比例現(xiàn)場包裝圍墻、導(dǎo)示、條幅、看樓通道、路旗、展板等16%銷售物料模型、沙盤、樓書、折頁、戶型單張、禮品、VI系統(tǒng)17%媒體戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、電臺34%活動活動營銷33%小計(jì)100%眾廈成本控制優(yōu)勢（見附件）營銷推廣策略——惠州各樓盤營銷推廣策略樓盤名營銷模式與方法創(chuàng)新方式廣告語半島1號通過網(wǎng)絡(luò)及深圳報紙等媒介擴(kuò)大了項(xiàng)目的知名度，加快項(xiàng)目銷售進(jìn)程。1.與中原惠州分司合作，利用中原的深圳客戶2.在深圳媒體上發(fā)布產(chǎn)品信息，提高產(chǎn)品在深圳的知名度

長湖苑通過舉辦各種活動及參與并舉辦各種比賽等，加大項(xiàng)目在該地區(qū)的影響力。參與并開展社會公益活動，提升樓盤在社會上的誠信度。1、境界超常、享受榮耀2、十年磨一境、惠州長湖苑

城市1號公寓大量網(wǎng)絡(luò)和媒體宣傳，提升樓盤形象，加快銷售注重網(wǎng)絡(luò)報，加大樓盤的宣傳力度。

帝景灣1、通過巨幅戶外廣告牌，提高產(chǎn)品形象。2、通過各媒體網(wǎng)站加快銷售進(jìn)程

成立合生帝景會VIP俱樂部，積累客戶

東湖花園引進(jìn)惠州第一家物業(yè)管理的惠州隆生物業(yè)管理有限公司，免去業(yè)主后顧之憂。利用政府網(wǎng)站，宣傳樓盤項(xiàng)目，提升產(chǎn)品品質(zhì)的可信度。

東江學(xué)府1、通過以教育為主題宣傳項(xiàng)目大型人文社區(qū)

2、帶全裝修入住。東江學(xué)府在惠州首創(chuàng)零付款入住新模式買東江學(xué)府，不僅買了一套房子，更為孩子買了一個美好的未來棕櫚島高爾夫別墅通過舉行各種國際比賽及成立俱樂部，提升產(chǎn)品形象，積累客戶資源。小區(qū)內(nèi)有國際標(biāo)準(zhǔn)27洞高爾夫球場，可舉行各類國際比賽，突出項(xiàng)目高品質(zhì)。

建祥花園在各媒體及網(wǎng)站宣傳項(xiàng)目是第一個由臺商集體投資建設(shè)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響度，利于樓盤知名度提升以報紙報道為依托，突出樓盤形象。

金山龍庭在社區(qū)內(nèi)引入博物館及舉辦各種文化活動，提升了產(chǎn)品品質(zhì)，擴(kuò)大了樓盤的影響力。引入電影公司進(jìn)行拍攝等活動，宣傳社區(qū)文化，提升樓盤形象。

金旺花園通過網(wǎng)絡(luò)宣傳為主，從而加快樓盤銷售進(jìn)程。以網(wǎng)絡(luò)媒介較多，較少采用報紙等廣告手段。

金耀園1、帶全裝修入住2、通過一系列網(wǎng)絡(luò)宣傳項(xiàng)目與公交公司合作建設(shè)金耀園站，改善交通

惠州高端項(xiàng)目主要通過媒體及看樓車吸引高端客戶置業(yè)。營銷推廣策略——目標(biāo)儲客目標(biāo)：一期開盤前儲蓄500—700批客戶周期目標(biāo)：一期實(shí)現(xiàn)7個月完成95％銷售套數(shù)價格目標(biāo)：一期實(shí)現(xiàn)4800～5200元/平方米價格區(qū)間，最終實(shí)現(xiàn)整體均價5200元/平方米品牌目標(biāo)：深化開發(fā)商品牌，強(qiáng)化“海東置業(yè)”企業(yè)及項(xiàng)目品牌，同時為第2期、第3期成功啟動形成良好形象鋪墊成本目標(biāo)：總體推廣及營銷費(fèi)用控制到最低（1%之內(nèi)，不含樣板房及售樓處），實(shí)現(xiàn)性價比最優(yōu)化品牌營銷策略客戶區(qū)分策略充分展示策略品牌導(dǎo)入生活方式導(dǎo)入公關(guān)活動營銷定制營銷前期賣場昭示銷售現(xiàn)場展示賣場全線展示項(xiàng)目推廣策略體驗(yàn)式營銷項(xiàng)目推廣策略企業(yè)魅力項(xiàng)目魅力產(chǎn)品魅力品牌塑造與突圍形象標(biāo)桿工程社區(qū)配套、社區(qū)環(huán)境、山景、園景……品牌導(dǎo)入策略要點(diǎn)生活方式倡導(dǎo)生活方式體驗(yàn)生活方式實(shí)現(xiàn)生活方式導(dǎo)入策略要點(diǎn)支撐元素龍鳳文化——龍鳳精神總結(jié)概括為“容合，福生，諧天，奮進(jìn)，和美”。這十個字構(gòu)成了龍鳳學(xué)的五大理念，即：容合——世界觀；福生——價值觀；諧天——天人觀；奮進(jìn)——人生觀；和美——理想觀。蘇軾文化——“不辭長做嶺南人”愜意、休閑文化。品牌物業(yè)管理簽約儀式/產(chǎn)品發(fā)布會/惠州生活變遷山居生活體驗(yàn)保健常識/長跑活動/體驗(yàn)與自然的距離健康活動公益系列活動公關(guān)活動慈善公益活動公關(guān)活動1——物管公司簽約儀式暨項(xiàng)目推介會時間：客戶積累階段，11中旬鋪墊：報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外、眾廈會內(nèi)部推廣地點(diǎn)：康帝酒店內(nèi)容：發(fā)展商實(shí)力及開發(fā)理念、產(chǎn)品優(yōu)勢、承建商品牌、投資前景、客戶答疑目的：提高影響力、知名度，加快口碑傳播多方位炒作物業(yè)管理公司,帶動項(xiàng)目物業(yè)價值提升備注：現(xiàn)場及當(dāng)天認(rèn)籌客戶獲VIP卡一張，開盤當(dāng)天可減房款5000元時間：11月底選址：銷售中心現(xiàn)場原因：針對核心客戶切身相關(guān)的主題進(jìn)行研討，并推廣項(xiàng)目本身，高調(diào)啟市特點(diǎn)：形象較高，針對性強(qiáng)策略：充分展示項(xiàng)目價值體系，表現(xiàn)價值體系與核心客戶的需求關(guān)系，塑造項(xiàng)目知名度公關(guān)活動2——山居生活的情景展示公關(guān)活動3——慈善募捐時間：持銷期選址：銷售中心現(xiàn)場原因：抓主本土客戶的信仰特征，進(jìn)行深度推廣及營銷，并塑造企業(yè)及項(xiàng)目的品牌形象策略：提前一個月在網(wǎng)絡(luò)、報紙上宣傳項(xiàng)目征集愛心大使活動在春節(jié)傳統(tǒng)佳節(jié)前以“愛在惠州住在惠州”的名義，在銷售大廳愛心大使評選、慈善捐款等活動客戶區(qū)分策略：定向營銷客戶定向營銷目的：針對特定團(tuán)體，進(jìn)行小眾媒體傳播，及定向營銷活動；花最少的錢，最大程度地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)眾廈會：時間：2009.12月—2010.5月內(nèi)容：眾廈積累的投資客戶，專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)目標(biāo)：持續(xù)跟進(jìn)，每月實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)10～20套客戶定向營銷——展場聯(lián)動主題：“海東龍域——惠州新生活”選址：主展場—銷售中心；分展場—龍崗JUSCO；中信城市廣場原因：經(jīng)過充分蓄籌，抓住核心及重要客戶，獲取媒體信息的方式，進(jìn)行大范圍的推廣及營銷策略：3個展場聯(lián)動，分展場進(jìn)行推廣及展示，并吸納客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場，促進(jìn)現(xiàn)場人氣，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)成交；主現(xiàn)場有效控制銷售流程，實(shí)現(xiàn)銷售時間：12月—5月，每月2次看樓車目的：吸引深圳市區(qū)內(nèi)外客戶形式：《深圳特區(qū)報》看樓車廣告，車輛接送看樓看樓目標(biāo)：吸納800—1000名客戶費(fèi)用：每次0.5萬（每年特報看樓車廣告50萬，由眾廈獨(dú)家承攬，并負(fù)責(zé)籌備、及廣告，開發(fā)商只需負(fù)責(zé)看樓車運(yùn)營成本）客戶定向營銷——《深圳特區(qū)報》與看樓車互動客戶定向營銷——小眾渠道傳播主要對象：深圳潮青聯(lián)誼、深圳客家宗親會、銀行金卡客戶、各行業(yè)協(xié)會、車友會等傳播時機(jī)：內(nèi)部咨詢升溫期。內(nèi)容：項(xiàng)目研討交流會目的：通過各小眾渠道散播信息、培育種子客戶，再由各小眾團(tuán)體種子客戶進(jìn)行擴(kuò)散傳播，將能夠產(chǎn)生較好的效應(yīng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，提高項(xiàng)目知名度，促進(jìn)銷售?？蛻魠^(qū)分策略——客戶關(guān)系營銷老帶新時間：2009年1—6月重點(diǎn)區(qū)域：惠州、深圳目的：吸引參加活動的家長、本土原住民進(jìn)行口碑傳遞，實(shí)現(xiàn)老帶新方式：銷售代表的日常關(guān)系維護(hù)；群體互動費(fèi)用：每位老客戶完成一套房的成交介紹，給予￥1000元獎金；每增加多一套，在原有基礎(chǔ)上獎金遞增￥200元。體驗(yàn)式營銷——區(qū)域模型風(fēng)格：別致大氣，簡潔格調(diào)形式：下沉式＋玻璃；掛墻式要求：清晰展示項(xiàng)目所在區(qū)域位置，凸顯配套、地段等核心優(yōu)勢，充分展示項(xiàng)目的品質(zhì)時間：銷售中心進(jìn)場前安裝到位體驗(yàn)式服務(wù)目的：通過星級貴賓式客戶服務(wù)體驗(yàn)，專業(yè)的營銷模式，鞏固項(xiàng)目中高端形象及品質(zhì)感，提高客戶心理預(yù)期價格內(nèi)容：誠意客戶豪華專車接送看樓；看樓VIP級專人服務(wù)貴賓；“海東會”額外優(yōu)惠：免費(fèi)搬家、投資、專業(yè)裝修等顧問咨詢。優(yōu)先參觀、認(rèn)購最新項(xiàng)目。優(yōu)先免費(fèi)專題活動。免費(fèi)會員活動。體驗(yàn)式營銷——選房/開盤客戶感知階段：認(rèn)知——了解——接受——選擇內(nèi)容：生態(tài)格調(diào)營造經(jīng)典電影展個性時裝秀現(xiàn)場抽獎體驗(yàn)式營銷——兒童選秀時間：2009年3月，5月選址：售樓大廳原因：針對擁有穩(wěn)定家庭的二次置業(yè)者的定向營銷策略：利用項(xiàng)目生活情趣氛圍作為主題，吸引兒童充分參與本次活動，實(shí)現(xiàn)家庭客戶群體的實(shí)效營銷及關(guān)系營銷樹立大型廣告光柱邊界和大尺度圍墻，體現(xiàn)項(xiàng)目大氣魄。充分展示策略——前期賣場展示圍墻展示內(nèi)容：通過清新的語言和圖片展示項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境和運(yùn)動主題。銷售中心外導(dǎo)示停車導(dǎo)示導(dǎo)示牌示意充分展示策略——戶外導(dǎo)示系統(tǒng)氛圍營造：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場門樓：以藝術(shù)特色的建筑表現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)動、健康的社區(qū)主題。提示牌：溫馨地提示客戶看樓是應(yīng)注意的事項(xiàng)。展示項(xiàng)目的細(xì)心與誠意。施工進(jìn)度板：提示客戶，項(xiàng)目當(dāng)前的工程進(jìn)度，使其保持對項(xiàng)目持續(xù)的關(guān)注。施工進(jìn)度板一生的幸福值得您

天的等待，還有

天，您將擁有全新的生活方式！充分展示策略——工地包裝主要設(shè)置位置：惠州市主要交通要道：深汕高速出入口、博羅路東端惠州大橋、惠淡大道等深圳主要口岸：羅湖口岸、皇崗口岸展示內(nèi)容：通過文字、圖片傳播項(xiàng)目的營銷信息、展示項(xiàng)目的文化、產(chǎn)品特點(diǎn)。（根據(jù)不同時期的主題確定）充分展示策略——戶外廣告充分展示策略——銷售現(xiàn)場展示賣場展示區(qū)域核心體驗(yàn)區(qū)域236451612形象墻+導(dǎo)示系統(tǒng)停車場3樣板房區(qū)451開放式廣場（重要體驗(yàn)點(diǎn)）主題公園（可參與性/配套功能延展）（核心體驗(yàn)點(diǎn)）6銷售中心充分展示策略——工程樣板房包裝目的：展示品質(zhì)感，鞏固形象，增強(qiáng)購買信心選址：時間：開盤前完工展示要求：分類展示公共設(shè)施用材、精裝修用材、建筑本體材質(zhì)展示、