商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基礎理念（1）租鋪問題解決得好是旺場的必要條件，但不是充分條件。一、關于售、租、旺場邏輯關系上的認識論（2）售鋪問題解決得好是旺場的補充條件（開發(fā)商有較充足旺場經(jīng)費），既不是必要條件，也不是充分條件。一、關于售、租、旺場邏輯關系上的認識論（3）旺場問題解決得好才是租、售鋪的充分必要條件。一、關于售、租、旺場邏輯關系上的認識論二、關于售、租、旺場邏輯關系上的方法論誤區(qū)（1）系統(tǒng)結果性問題不能通過局部過程性問題來解決。租、售問題不能解決旺場問題。但旺場問題可以解決租、售問題。（2）簡單問題復雜化。不旺場帶來很多小問題（租戶、業(yè)主諸多糾紛干擾管理公司），導致管理公司（開發(fā)商）產(chǎn)生偏差決策想法——只租不售。二、關于售、租、旺場邏輯關系上的方法論誤區(qū)二、關于售、租、旺場邏輯關系上的方法論誤區(qū)（3）復雜問題理不出重點。租戶由于經(jīng)營不善，要求減免租金，開發(fā)商給予補償而不是使用經(jīng)費來旺場，可補償只能救急救不了冷場。三、關于主力店和精品店的關系（1）在整個商業(yè)廣場中，主力店與精品店相互依存，相互支持，相互襯托，使零售業(yè)態(tài)和商品品種的不斷調(diào)整趨向更加合理，更加符合市場，也就不能忽視和放棄任何一個角落，任何一種業(yè)態(tài)的旺場經(jīng)營管理，保證處處紅火。否則，商業(yè)廣場價值（含金量）大減。三、關于主力店和精品店的關系（2）各業(yè)態(tài)的作用和意義差別：

超市：引人氣、掙現(xiàn)金流百貨：掙現(xiàn)金流、提高檔次娛樂：引客、留客場所餐飲：配套消費、完善功能三、關于主力店和精品店的關系（3）為了支撐高租金的店中店，精品店的唯一生存之道：先商鋪時代——6個單店首層和沈陽組合店，以批發(fā)為主的市場。三、關于主力店和精品店的關系商鋪時代——

天津、南寧、武漢、哈爾濱組合店兩個首層，以批發(fā)為主，零售業(yè)輔的半市場半商場。三、關于主力店和精品店的關系后商鋪時代——

連廊街鋪，以零售為主，以批發(fā)為輔真正意義上的旗艦店。三、關于主力店和精品店的關系

特別提醒：精品店總面積不大不?。?-2萬平方米），拒絕雜亂（手機和服裝等），拒絕不高不低，拒絕有高有低，要做到“單純”和“特色”。四、有關商場、商鋪規(guī)劃設計上的認識論誤區(qū)：（1）為了好賣而規(guī)劃設計（獨立商鋪越分越?。?）為了好租而規(guī)劃設計。（3）為了使用面積（或銷售面積）最大化而規(guī)劃設計。四、有關商場、商鋪規(guī)劃設計上的認識論正解：

要考慮如何才能方便舒適顧客，如何才能滯留顧客。為了旺場而規(guī)劃設計。為了有效布局而合理調(diào)整分攤面積和系數(shù)。四、有關商場、商鋪規(guī)劃設計上的認識論辦法：（1）店店、層層連廊相聯(lián)（主要是二、三樓），大整合，大流通。（2）連廊中間分布“街鋪”，不愁無客，不愁沒生意。五、關于開發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關系（1）終端消費是顧客，培養(yǎng)忠實顧客需要經(jīng)營者（租戶）和商場管理者（開發(fā)商）的細心培育、呵護，共同實現(xiàn)細節(jié)服務和合理價格的商品銷售。五、關于開發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關系（2）在對待旺場態(tài)度上，業(yè)主“殺雞取卵”、

“急功近利”思想的根基要糾正，業(yè)主的

引導和教育的責任落在開發(fā)商身上，可

通過出售商鋪各種政策來控制。五、關于開發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關系（3）開發(fā)商所出售的商鋪價格的確定，要

體現(xiàn)市場規(guī)律的理性、合理，更不能

比“急功近利”還有過之，表現(xiàn)為“虎頭

蛇尾”，不管旺場。五、關于開發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關系（4）開發(fā)商、業(yè)主、租戶共同掙取零售市場

的錢（這就是共同的價值觀），之后再

重新分配。開發(fā)商一開始就得策劃好，

并能較合理地進行資源“分配”和收益

“分成”。六、關于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各項目時間和費用上

的認識論（1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi)（1年左右時間）完成和總價2%費用。六、關于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各項目時間和費用上

的認識論（2）商鋪的租賃一般需要在開業(yè)前半年至

開業(yè)后1年期間內(nèi)進行淘汰篩選、穩(wěn)

定發(fā)展和總價4%費用。六、關于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各項目時間和費用上

的認識論（3）商鋪的興旺則需要3年以上長期的時

間和總價9%費用。七、關于成本和費用及收益的比例關系（1）商場內(nèi)合理價格商品受到顧客歡迎。（2）租戶通過逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務能承擔較高水平租金（一般要3年時間）。七、關于成本和費用及收益的比例關系（3）業(yè)主按照市場規(guī)律收租和享受鋪價升值的隔利益。（4）開發(fā)商根據(jù)市場的租售承受力及自身旺場能力進行綜合分析評價，制定出商鋪租、售價趨勢，再引導業(yè)主投資和管理租戶經(jīng)營。八、關于售鋪定價依據(jù)（1）成本定價法①售價=購地價+建安工程費等（短期行為）②售價=購地價+建安費+促銷費+招租費+旺場費（長期行為）八、關于售鋪定價依據(jù)（2）市場定價法①比較周邊商鋪售價②比較周邊成功商鋪歷史售價趨勢。③結合自身商鋪的產(chǎn)租能力進行分析。

三者綜合考慮擬出售價體系。準確、正確的售價體系有利于項目的出售操作。九、關于租鋪定價依據(jù)（1）回報率定價法租價=售價×回報率回報率：根據(jù)商業(yè)氛圍的規(guī)模、成熟度等考慮，以6年-12年的回報率不等。（2）市場定價法①比較周邊商鋪的租價。②比較周邊成功商鋪的歷史租價趨勢。③開發(fā)商自身商場管理能力，旺場措施。三者綜合考慮擬出租價體系。準確、正確的租價體系有利于項目的出租操作。九、關于租鋪定價依據(jù)十、關于商業(yè)廣場規(guī)模

達爾文進化論提出：物種延續(xù)過程中，不是最大的或最強的或最聰明的存續(xù)下來，而是最適應環(huán)境的發(fā)展存續(xù)下來。十、關于商業(yè)廣場規(guī)模

商業(yè)廣場也不例外，不能一昧追求“大”，而不考慮或忽略了“宜”和“度”的把握，導致難以生存。當然，在不同城